上海房地产市场分析

2012年上半年度市场总结同策咨询一上海商品房市场专题研究TVBSPURRM咨_【政府篇】政策上半年主要政策-—一、货币政策：双降准、双降息二、经济政策：“2.0版四万亿”政策回顾_<三、行政政策：调控基调不放松，地方微调---四、土地政策：供地指标从严从紧市场经济背景一DP下滑，经济滞涨、筑底过程仍在延续GDP加速下消■"GDPMBH-—GDPiSt«比—比同策观点：♦在双调控的背景下，由于经济转型过程中的人口红利，资源红利等瓶颈因素影响，政府把2012年GDP增长目标定为7.5%；♦假如未来儿个季度GDP环比下降到1.7%以下，则全年的GDP增速将下降到7%左右；♦GDP同比、环比双双趋势性下降，经济仍然没有探底：I6M-SI¥|丄哀I60*118申II拜I甲USIBYZ89118II6CMHS拜I9MHSI8A-8IIffrss1IMT88I±r88IhTSRIWYSSIs-ss.S188I11-ZD0EIfflyiUT1IShiOOEI8-fe8xrfesI^<88I38RBruosIMT88I8T88dr8sI-T88IIa¥a8II11WOK——ffi?sahTS3I®TX8I8TS8?S81n—uajtI91^T8SIwriI?88aTSRI17C0OEI?COOEfaYSR4I988?S8I±二§I?l§feriI甲iInrl经济背景一PI回落低位，PPI下滑，两者同比剪刀差呈正向扩大趋势201106-201206月度CP賄数和PP脂数10同策观点：♦6月份CPI达到近一年的新低，为2.2%,PPI为-2.08%;抗通胀压力进一步缓解；♦6月份CPI和PPI同比剪刀差为4.28%,连续九个月维持正值；♦数据可以理解为流通企业的潜在利润变动趋势，则当前数据显示流通企业利润较前期出现是对于工业型企业来讲相对利润空间将会进一步被压缩；月份CPI(%)PPI(%)2011066.367.122011076.457,542011086.157-252011096.076.522011105.552011114.222.722011124.071.692012014.550.732012023.160.032012033.59-0.322012043.37-0.72012053-L42012062.2-2.08上半年经济背景宏观经济预警——指数己临近警戒值，稳定经济增长的目标受到威胁；GDP持续下行——内需不足，经济增长下行压力增大；外部环境恶化——欧债危机继续深化，存在很大不确定性，全球主要经济体均采用刺激政策稳定经济；T9SPUR货币政策——年内双降准，直接流动性影响有限，短期楼市上行预期加分同策观点：♦2次降低存准率，预估释放约9000亿元流动量，但房地产相关企业直接利好有限（提别是中小型房企）♦08年自6月至年底下调5次存准率，12年目前已下调2次，预估后市仍存下调的可能性：♦08年存准率下调短期对房产市场影响有限，预估12年存准率下调短期内亦不能直接影响房产市场，资金分敗在国民各个行业，短期内主要影响购买者的心理预期：货币政策——30日内两次降息，稳增长意图强烈，年内仍有降息可能同策观点：♦12年两次降息间距不足一个月时间，强度仅次于08年下半年；♦经济疲软态势下，政府释放更强的稳增加意图；♦目前存款基准利率为3.00%，较08年最低点相差0.75%；♦贷款基准利率为6.00%,较08年最低点相差0.69%；货币政策——降息提供比降准更大的市场预期影响，并实际带动需求入市两次降息影响对楼市联带作用调控本意在r•金融市场经济政策——大量基建投资引发市场猜想，推出第一时间“辟谣”紧跟【“稳增长”背景F基建投资大幅提升预期】4月，W家发改委项目通过批准数设328个，远高于去年同期的173个，农田水利、道路建设、节能环保、技术改造和创新等领域较多，拉动经济増IC仍需加大投资，fid目前制造业投资热情不髙.房地产新开资也在下滑，基建投资便成为“顶梁柱”。广东湛江钢铁基地项目获批，总投资700亿防獅碰舰解關么防城港钢铁基地项冃获批，总投资600亿【官方“辟谣”后市场期盼F降】宫方古认出合四万亿政茶明确-两个4＜呵能”f文戴人itmiirtHTv

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ftckviwn*El家发改娄宫W辟谣：小介推出析“四力亿”an?脚日时m发改委否认将出台4万亿投资剌激政策n«pwwwsinacomcn201洗06月05日01:10人KR报：稳増长绝对不能再期望四丌亿月IS日I0.2T条）•：人RBfitT«■-£中_i】2012-05-29【湖南省发改委】在召开全省经济形势座谈会，明确国家层面有“两个不可能”：＞不可能出台像2008年底那种大范围、大规模的4万亿投资政策；＞不可能松动房地产政策，现在只会预调微调；经济政策——同08年“四万亿”存在相似度，但政府手段存在明显差异化危机背景:08年“4万亿”——为应对世界经济金融危机日趋严峻的国内外形势，提出了扩大内需、促进经济增长的十项措施，涉及行业众多及广泛；保璋性耕影响：2009年房价报复性反弹扶持行业:危机背景:12年“2.0版四万亿经济刺激计划”——受国内外多重经济压力下，以“调结构、稳发展”为诉求，政府希望借助投资能够带动经济的发展;扶持行业:＞目前获批多是淸洁能源项目、铁路、机场等基础设施建设方面；＞重点为绿色产业及各行业的科技创新：影响：？？？两者在环境背景、目标诉求及扶持行业等存在一定的相似度，但政府对此次立场及行政干预力度完全不同于08年TWSPUR网触政策思考在降存准率、降息及基建投资等经济层面利好消息不断的同时中央明确也表明了坚持房地产市场调控的强硬立场行政政策——调控大方向不变，“限购”依然紧掐市场咽喉【宏观调控政策不松动，大方向不变】短期内至少至年半内政策不会出现较人松动政策基调凋控从严基谰不变，年内松动可能性不大政策持续时间政策侧重点调控意在“i投资化投机化”.促使房价合理回归政策调控目的鼓励购房刚蓝而求，对酋赶切房贷和相关政策将定向放松【住建部多次“喊话”，坚持调控不放松】6月19日——住房和城乡建设部年内第三次“喊话”，耍求“坚定不移落实房地产调控各项政策措施”。在楼市调控的关键时期，包括住建部、发改委及银监会等多个中央层面重申调控不动摇，楼市调控大方向不会出现变化。行政政策——支持刚需合理释放，但限购底线依然敏感和强硬【保刚需政策微调得到默许】城市时间调整类别廈门2012.1.21住房公积金放宽沈阳2012.2住房公积金放宽成都2012.3上调公积金缴存基数信m2012.4.1放宽公积金贷款额度2012.4.17贷款额度放宽/住房公积金放宽蚌埤2012.4放宽公积金贷款额度郑州2012.4放宽公积金贷款额度呼和浩特2012.4放宽公积金贷款额度武汉2012.4.23首份2成/还款额增加/贷款政策放宽扬州2012.5.7奖励个人购买成品住房湖南2012.5.30降tr付：减免税费河南2012.6.24首套房贷优忠【限购令“红线”难以逾越】上海老政策新解读(单身限购)/中-身，非上海户絡购房者.无论是否旮缴纳个税或社保证明，均被列入限购范畴上海旧政新解6口游(2012.2.21-2.27)/二套房购房资格新解居住诎满三年即可购买二套房/一.套房政策*微调*叫停’新上海人*白商兴6天芜湖新政4日游(2012.2.7-2.12)✓芜湖颁房地产新政购科通商品房补芡税✓松绑四II即披叫停芜湖&布新政暂停成都新政10日游(2011.11.11-11.21)✓成都房符局规定限购房W由2苷增至4®✓成都房管局称将继续执行蜈有限购政策佛山新政1日游(2011.11.11-11.11)/佛山放松限购现行采础上可再买1套✓佛山11日晚公告竹缓执行放松版限购令土地政策——加大闲置土地处罚力度及执行力，加速市场供应房价更难回归《闲S土地处置办法》7月1IJ起施行♦属于政府、政府有关部门行为造成动工开发延迟的规定情形外，闲置土地未动工开发满一年的，按照土地出让或划拨价款的20%征缴土地闲置费：♦闲贾标准明确：开工面积占应动工开发建设用地总而积三分之一以下或投资总额25%以下；♦“20闲置费”为本次首次提出，因本次修订在操作细则、闲置概念认定上提出明确标准，未来政策可执行性强；♦如后续政策执行到位，闲置土地陆续入市将直接刺激楼市供应，在市场供应充足情况下，价格回升更难；T*SPUR网酱咨A楼市影响：力促楼市供应，增大市场供应量，调竹市场价格政策观点:/货币政策：刺激金融市场为主，同时加分楼市上升预期并一定程度上推动需求入市/经济政策：新一轮基建刺激政府将严控，市场直接影响有限/行政政策：政策促合理刚需，下半年此类产品存在良好机会点<±地政策：土地新政促市场供应速度加快，后续市场价格回升压力长期存在宏观政策方向:1、严格保持对市场的干预和监管，下半年政策环境不会明显放宽但不会更差2、降存，降息可能性仍较大，因此楼市资金面及市场预期将会随之有进一步转好，行业迎来趋势性机会3、“价格”仍然是调控核心，随着保障房、全国信息联网、土地政策的助推和执行，未来价格上行阻力和上涨空间有限土地供应——上半年总供应大幅缩减，下半年将迎来市场传统推地高峰期■住它住办/胃住'W>/Wik"K他蠓台数据显不：♦12年上半年上海总供地724.74公顷，同比11年上半年下滑35%,环比11年下半年减少65%;♦其中，住宅用地供应137.36公顷，同比11年上半年下滑接近50%，环比11年下半年减少78%;TWSPURI*!蟹咨-土地供应——近期各类型土地供应有明显上扬，市场信心有所回归单位：公顷2012年上半年月度上地供应情况类型120112-0212-0312-0412-0512-0612-07合计住宅15.52.62.39.712.421.263.7办公194.85.9413.9L849.4商业18.413.53.82.92.611.853工业76.0088,0638.6353.9866.58102.87154.2580.3其他1.8424.322.

126.7917.552.6综合总讦799数据显75:♦1-5月土地市场供应显低迷，6月市场出现上扬，但仍无法抹平整体市场低迷局势：♦6月份，上海土地供地量达175.77公顷，环比上扬53%:♦6月市场中工业用地、宅地以及商业、办公、或者综合性用地等经营性用地推地ft均出现上扬;♦一手房降价跑S，市场“复苏”让开发商以及地方政府重树信心：上半年上海各区域土地供应情况126画640I奔滿疆定•用闵行瀛&宝山-山松J麻C土地供应——住宅集中嘉定、浦东、闵行、宝山，商办地集中青浦、闵行轚明酱FTW滷虹口长宁・(FE任办商业耀＞J3k2012上半年上海各区域上地供应情况甫浦本贤晰浦东■iak金山也汇崇明裨陀杨沛虹1」LC宁住宅6.7524.078.3722.0625,7420.1010.7315,534.01尚住办2.49lb297+8919,406+93商业/商办31959,652.021L265,67a的1,474.56L130,970.85T业73.5553,0481.6127.

4442.6839.8846.6629.9417.7713.55其他13.228.244.342.972.343.96合计127.4697.4996.3381.0276.4367.8651.3142.1437.1733,646.935.140.970.85TOBSPUR,簧咨瘌土地成交——受制于供应成交处于低位，下半年为成交将随供应上升■ere■«往*yw住业工#■»他-*6山/-__r~i■~~t

—•数据显不：♦12年上半年上海土地成交量为844.79公顷，同比11年上半年下滑24%,环比11年下半年减少53%;♦其中，住宅用地成交118.93公顷，占全市用地的14%:♦住宅成交量同比11年上半年下滑接近60%，环比11年下半年减少78%;土地月度成交——6月成交向好显“回暖迹象”，宅地成交量环比翻倍2012年上半年月度土地成交情况12-0112-0212-0312-0412-0512-06含计住宅9,437.1729.9814.7513.1844.43118.94商住办/商住21.727.J02S+82商办/商业16.359.8415.751.8518.5662,36工业278.2383.0385.6327.6453.8069.56597.87其他7.431-094.6121.552.1236,81综弇总计311.43122.85120.2279.6970.95139.65844.79数据显示：♦月度成交，整体呈现U型槽走势，成交集中于1月份和6月份：♦6月份，土地市场呈现明显的上扬趋势，总体成交量达到139.65公顷，环比几乎翻番，♦其中，纯宅地44.43公顷，商办或者商业用地18.56公顷，分別环比增加了2.37倍和9倍土地成交——宅地集中于嘉定、浦东、青浦，商办类集中于闵行、青浦上半年上海各区域土地成交情况2012上半年h海?^区域上地成，交惝况公顷兹-定吉浦浦东奉贤岗行金山松江宝山崇明南汇槪杨浦41L1住宅24>0718.4518.468.3718.225.6510,1915.53商汴办2.4919.406.93商业/商办8.1715.521.45■L

0216.870.6910.744.561.390.9T工业120.4796.16lia69847838.7853,7936,6838.5515.562.4]其他5.8013.2210.862.973+96合汁160.99143.34141.4695.1676.8558.4453.06揽7435.652L816.931.390..97土地成交简析——保障房用地比重近4成，商业用地比重接近住宅用地土地性质成交面积（万平）占比商业用地63.6230%保障房用地82.9439%住宅用地64.8331%土地性质成交总价（亿元）占比商业用地73.4450%保障房用地28.8520%住宅用地44,3630%统计数据:庄宅用地商Jk用地^1%30%保障房用地39%任宅用地30%保》房用他20%商业用地50%♦12年上半年共成交50幅经营性用地，总面积为211.39万m1，同比11年同期减少56.6%;环比11年下半年减少74.97%；♦成交金额方面，12年上半年出让金总额为146.65亿元，与11年同期减少67.11%，环比II年下潘芽减少80.03%上半年土地成交价格——中小体量、低总价地块为主2012年h半年i•.海士地成交单价TOP10地块名出让面积（Hl1）土地性质拿地企业溢价率成交总价（万元）楼扳价（元/Itf）杨浦区五角场街道313街坊地块2076.9商办石家庄联邡伟业房地产开发免团有限公司0.64%1567825163东大名路1060地块9658.8商办绿地地产集团有限公司08886023000杨浦区1街坊地块9092.3商办建发房地产集团有限公司、厦门建发集团有限公司、廈门建发股份有限公25..49%6400620113浦东新区h海世博会地区B片区B03A—02号地块8665.6办公楼中0黄金集团有限公司08403319395油东新区上海世博会地区B片区B03C-035876.6办公楼说邦投资有限公司04377218621四平路街道265街坊7/1斤地块2635.9办公楼h海市政工程设计研究总院（集团〉有限公司136.68%1310016566嘉定区嘉定新城D10-24地块21789.4商业用地上海万卓投资有限公司435.50%1750016063浦江镇加油站15-06地块2002其他商服用地屮国石油化T股份有限公上海石油分公句a00%87010864浦江镇120-N地块（浦锦路、江龙路LJ商品住宅地块〉10814.4科通商品房上海浦陈房地广:开发经营有限公司0.00%145008277马桥铒元江路南、曝光路尔06B-06/07地块95785.6餅上海占杉投资管理有限公司、上海元鹿投资笪理有限公y0.00%381呼:況7974上半年土地成交溢价——商办类成交普遍高溢价，未来该类产品更看好2012年上半年上海土地成交溢价率T0P10地块名出让而积（时）土地性质拿地企业成交总价（万元）楼板价（元/nn溢价率崧定区嘉定新城D10-24地块21789.4商业用地匕海万卓投资有限公司1750016063435.50%四平路街道265街坊7/1丘地块2635.9办公楼上海市政工程设11研究总院（集团）有限公词1310016566136.68%赵柺镜嘉松公路西侧地块43653.5商业用地、办公儍元机投资有限公司381004849111.85%华新镇新风北路东侧地块3680.6商业用地h海生宏生活服务有限公旬和徐志a、俞志刚、赵忠3360580281.23%泰贤区出行镇B-08O2区域地块70317.9居住用地上海新鸬投资发展有限公司40000474069.30%奉贤区兩桥新城04中元12-02区域地块20151.1商业用地陶开49%麻定区马陆镇28-01地块23307.3JS住用地上海新湾投资发展有限公司40730699055、34%临港芦潮港社区B0201、B0202-2地块46084.7商住、居住用地上海临港芦潮港经济发展有限公67%痛定区泉定新城B25-1地块39847.3商办卄肃路得房地产有限公司2130026733X63%益定区祁昌路以四、春及路以術地块15195,S届住用地上海益定尚汲房产经昔有限公5810381827.

24%下半年土地市场——总供应量预计850万方，其中住宅类335公顷上海市2012年度住房用地供应计划内容保障性安居工程用地中小套型普通商品房保障性安居工程用地和中小套型符通商品住房用地占总其它供应总星保障房用地棚改用地公共租赁房单位（公顷）廉租房经济适用房动迁安置用房总计1004505010070%30%10002012年上半年住房用地供应情况：保障性住房：82.94公顷商品住宅：64.83公顷住宅类用地总供应为：147.7公顷预计2012年下半年住房类用地供应情况：850公顷（含保障性安居工程）商品住宅类335公顷土地市场研判供应端：下半年将迎来供应高峰，择地拿地机遇来临明后年市场商品房供应呈放大趋势成交端：商办类地块溢价普遍较高，快销型产品住宅地块有机会下半年土地市场成交转热，住宅类地块平均溢价率提高狹划规划热点——城市重点发展区域建设加快，前滩规划全新出台TOBSPUR,簧咨瘌规划热点——浦东前滩，黄浦江岸新中央商务区，规划人口2.5万■_2012年6月29日浦东前滩地区控制性详规出台这个拟定再造一个陆家嘴规模的上海未来中央商务区，规划切分好的各类性质土地将陆续登台。■功能定位：区位条件及资源禀赋，充分发挥滨江生态空间的优势和东方体育中心的特色，建设生态型、综合性城市社区，數点发展三大核心功能，即：总部商务、文化传媒、运动休闲.同时，_绕核心功能发展居住、酒店、商业购物等辅助功能，以及社区服务、专业服务、教育培训、休闲娱乐等配套功能。形成宜居宜业的绿色、复合、立体的城市综合性社医。居住用地31万平米住宅组团用地为28.67万平米商业服务业用地13.95万平米商务办公用地35.83万平米规划热点——世博会片区规划公示，前期商办地块出让为主■近期，世博会片区规划不断公示，业内人t认为，上海又•场土地盛宴将悄然展开。■世博阅区自去年10月以来商办土地出让统计表，已经出让的12块土地，共计10万平方米，共计获得土地出让金达到约90个亿。■公示区域：世博会城市最佳实践区世博会政务办公社区lit博会西藏南路两侧202年上半年推地地块名出让面积（m”上地性班象地企业溢价率成交总价（万元）楼板价(Ju/m*)浦东新区上海世W会地区B片区B03A-02号地块8665.6办公梭屮国黄念衆術有依公司019395浦东新区上海世博会地区B片区B03C-035876.6办公楼锐邦投资有限公04377218621规划热点机遇推荐区域：世博、前滩区域——小型商办地块为主、门槛低、区域价值未被透支、投资价值看好大虹桥——近郊地段，靠近大市区，未来集中开发优势，门槛不高不推荐区域：徐汇滨江——地价高、髙端产品需较长销售期和充足开发经验待观察区域：迪斯尼——主题乐闶和公建为主，实质性商品房出让地块少，价格已有部分透支，说热不热的区域临港新城——人口导入慢，价格成长慢，偏远，地铁通车和前期项目交房后改善情况需观察【开发商篇】策略TWSPURRil咨_大型房企通过“以价换量”的销售策略，抢占市场先机2012年上半年十大品牌开发商月度销售额与销售面积黼摘的均值（亿元）■«番面柏均值（万平方米）♦1-2月，受春节小长假与政策调控的叠加影响，楼市成交量陷入历史性低点；♦3-4月两会召开，政策以抑制投资性需求，鼓励刚需为主旋律，“以价换量”成为市场共识，代表性房企纷纷调低价格，业绩实现明显回升；♦5-6月，十大房企加大推盘节奏，加强促销力度，业绩环比大幅提升，出现“红五月”“疯六月”现象。T9SPUR房企坚持现金为王，稳健发展为主，拿地态度依旧谨慎用:2110-2112年十大品牌房佘拿地林4和IJWM縱似11440Ft):J0«-2#12年十大■>■•綷夯全拿达与精喁比tt♦房企拿地态度更加通慎，贫地与销俦比持续下降.2012年上半年达到最低值；♦可以看出，开发商企业仍然以保证现金流安全为首要目标：♦从上海09-12年土地成交看，2012年上半年开发商拿地热怙明显不足，拿地面积及成交金额都为历史低值：T9SPUR网賛咨询万平方摩品牌开发商强强联合，规避风险，提升市场竞争力企业名称合作方式招商局地产（北京）、大连盈致企业管理2月14R,招商地产和大连盈致竞买联合体以底价23.7亿元竞得朔阳区来广营乡土地储谷项_A4和B4地块二类居住用地万科地产、五矿建设5月11H，万科与五矿建设联手以1.56亿元摘得香河县3宗住宅用地合肥万科、喜悦零售物业、尚速零售物业5月24H，万科等三家公司联合拿地，以总价12.25亿元的底价摘得合肥滨湖一幅茼住用地绿城地产、九龙仓地产6月8日，绿城和九龙仓签约战略性合作，向九龙仓配股发行可换股债券，融资50.98亿元绿城地产、融创中国6月22日，融创和绿城联合宣布，将组建高端地产合作平台上海融创绿城控股有限公司，双方各以10亿元现金持有合营公SJ50%股权，双方就上海和苏锡常四个城啦9个项目进行合作经营T9SPUR【开发商篇】成果TWSPURRil咨_2012年上半年品牌房地产企业销售状况企业名称销齿额（亿元）销隹而积（万平方米〉1万科企北股份杳限公q6226032屮网海外发展有限公nj5343813保利房地产（集团〉股份有限公u’J5004344上海绿地（央团）有限公司4024205tii人地产集团有限公43786226世茂房地产控股有限公2201927绿城粜团2201098华润背地有限公W]2021519龙湖地产有限公甸17518010a桂闻控股有限公5]17028511r州宫力地产股份飪限公司14912012招商局地产控股股份有限公甸1458313金地（集团）股份有限公司13911414稚店卬地产控股有限公13413115融创屮阀控股有限公岣1187216远汗地产控股有限公m11010017屮倌房地产股份仓限公切84W新城控股集团有限公47619保利番港7520首开股份7421深圳华侨城股份有限公„17222仕兆业染团6923浆盛房地产发展股份旮限公司6524屮兩建设股份科限公46325金融街控股股份有限公Ml6226方兴地产（屮国）有眼公W5727恒盛地产控股杆限公ffj562S首创W业股份有限公司5629金科地产集团股份有限公司5130合生创展集团有限公450♦2012年以来，在调控政策持续不变的大背景下，品牌房产企业积极调整产品结构，基本实现良好的销售业绩：♦其中，万科实现622亿销售金额，销售面积达603万平方米.龙头地位无可撼动；♦中海加大推盘力度，销售金额同比提升26%,实现全年目标的八成：♦保利上半年实现500亿销售金额，完成全年目标的62.5%；♦另外，绿地、恒大、万达、世贸、绿城等13家房企销售金额突破百亿，保持市场领先地位。2012年上半年部分重点城市销售前十企业排名排么12345678910北京北京城建首开股份保利地产S0H0中国中海地产华润置地富力地产龙湖地产绿地集团广州保利地产富力地产敏捷地产碧桂园万科雅居乐地产中海地产越秀地产新世界中国香江控股成都保利地产万科蓝光集团巾海地产华润S地绿地集团大连万达龙湖地产佳兆业中航地产♦2012年以来，房地产行业已逐步进入品牌竞争时期：♦重点城市销售前十企业中，全国品牌房企占比达到70%，区域品牌房企占比达到12.5%:♦品牌成为市场调控持续深入时期的营销利器。T9SPUR开发商篇总结1、拥有中低端刚需产品线的大型房企均采取“以价换量”，中小型房企全面跟进，下半年此态势仍将持续2、单个房企来看拿地态度偏谨慎，目前市场背景下需保持一定现金流3、以企业合作方式抄底土地市场是储备未来优质开发资源的主流【市场篇】住宅住宅市场——二季度带动整体市场成交小幅上涨，价格走势稳定2012年上半年住宅市场量价走势_供®纖文均价>2012上半年全市住宅市场供应459.74万方，同比下跌7.6%,3月份出现供应峰值123.56万方，4-6月渐趋平稳；上半年总成交385万方，环比上涨2.8%;>上半年住宅市场成交均价22318元/平米，同比下跌0.9%,上半年价格相对稳定住宅市场——未来8-9个月内市场将仍以去化存量为主基调>截至2012年7月10号，全市住宅余量973.73万方，以上半年成交量最大的6月份100万方计算，仍需9个月清除余量；>2009年上海成交量快速增长，自09年7月份起出淸周期连续6个月保持在2个月赘戒线上，而当前市场成交远不及09年，因此目前市场余量达到正常出淸周期仍需8-9个月；2008-2009年上海住宅川•售M和出清周期走势住宅余量区域套数面积（万Itf）全市64694973.73内环以内489886.31内外环间13481198.47外环以外46315688.59Hgos0Isgsss80sOS5SS90sssssES60QSsssmisig1t他SOSGtsos&0SSSS4SIsasssstsss伸se-sg0805公寓市场——供求相对均衡，成交量同环比略有微升2011-2012年上半年公离市场成交走势供应量环比同比同环比同比2012年1:半年305.61-33%-27%221357%7%>2012年上半年公寓市场成交329.11万方，环比上升20.9%，同比去年同期h升9.0%；>2012年上半年供应305.61万方，供求比较为平衡，同时整体价格同环比均由f-中髙端项目降价走量有所上升；TWSPUR同酱咨«公寓市场——郊外环刚需楼盘占据市场成交主力，降价区域受市场追捧2012年上半年公寓成交区昙占比图E县2012年上半年2011年上半年成交面积（万方）成父均W（元/平成交面积（万方）成交均价（元/平米）宝山区59.931672648.1918505嘉定区&]■1114000暴50.6116491浦东新区4L863414420.128967松江区30.辫1487230.2714844其他区11-138.3137075149.836951总计322.0422135298.9821016＞宝山、嘉定、松江河浦东新区公寓成交量占2012年上半年全市成交量的57%，同时宝山为全市公寓成交最大区；＞郊外环低价刚需楼盘为2012年上半年公寓市场成交主力，宝山、嘉定和松江二区均价均不超过17000元/平米；公寓市场——2万以下公寓产品为市场成交主力，占上半年公寓总成交62%价格段成交套数（套）成交面积（万方）成交均价（元/平米）2万以下20034204.34126002—3.5万700176.69262733.5万以上257449上半年公寓成交均价结构•2万以下・2—X5万丨5万以上T0BSPUR,簧咨瘌＞全市公寓成交价格上，单价2万以下楼盘占据主体地位，刚需仍为市场成交主力;公寓市场——2-3.5万价格段成交比例增大，改善型客户5、6月跟随入市2012年3-6月公寓市场成交价格走势阁J26.51%M11001901@017CW601做m20K01价格段3月份4月份5月份S月份2万以下66.68%64.98%62.05%53.63%2—3.5万20.06%20.56%23.99%26.51%3.5万以上13.26%14.46%13.96%19.86%_____•么•万tt上•M.S万万T0BSPUR,簧咨瘌公寓市场（2万以下）——宝山、松江和嘉定，小户型产品成交良好2012年上半年全市公离市场均价2万以下成交排名前I-项目名称医县板块套数面积均价保利叶城宝山区顾村板块1026114841.0517310旭辉上河苑宝山区罗径板块63354272.349593富力桃园青浦区青浦新城板块50142766.6111540春江美庐宝山区杨行板块48137413.5115913万科金色华亭苑松江区松江屮部板块43940593.3414084绿地消猗问嘉定区南翔板块42939188.9316675紫辰苑宝山区杨行板块40442327.2114040鑫山汇众苑四期松江区九亭板块33637547.9616020美兰湖中华园宝山区罗店板块38335996.2815762练祁佳城叠翠峰苑嘉定区嘉定主城区板块37532326.2813989SPUR公寓市场（2-3.5万）——浦东、宝山大型混合中高端公寓借势跑量2012年上半年全市公寓均价2-3.5万成交区县结构项H名称区县>平价/5'儿-JC大华锦绣平城浦东新区2?249象屿邮庭宝山区21298万源城F街坊闵行K32898恒盛鼎城普陀区20835张江汤臣豪园浦东新区26674上海滩大宁城闸北区31287中环一号宝山区20731三花现代城宝山区23562智富名品城名品公馆普陀区28113梧桐城邦宝山区21581＞公寓均价2-3.5万中，浦东新区和宝山的中高端项H成交最好：＞中高端大型混合社E和地段位置较好的中端产品受刚需和首次改善型客户热点关注；T9SPUR公寓市场（3.5万以上）——浦东、徐汇传统板块保持强势，降价已波及2012年上半年全市公班均价3.5万以h成交区县结构项目名称区县均价浦东古北御庭浦东新区38356中海紫御豪庭普陀区38144海珀府邸徐汇区63364仁恒森兰雅苑浦东新区38130华润深地橡树湾城杨浦区37559尚海湾豪庭徐汇区52638大宁瑞仕花园闸北区36273西康锦城普陀区47211长宁房产天山里城长宁K38113堪河湾荟苑浦东新区55700＞浦东、徐汇内花木板块和龙华板块等传统豪宅板块保持强势；＞普陀长风板块后来居上，赶超杨浦新江湾城，中海紫御豪庭低价入市，两月去化205套，占据豪宅成交第二位置；＞髙端市场中，多数楼盘也出现降价跑景，成交排名前十项目中仅4个均价超4万元/平米，成交前两名均价均不过4万；公寓市场小结:1、中小套型刚需产品成为市场成交上升主体，同时5、6月改善型物业开始跟随入市，价格出现同步松动，成交情况良好2、宝山、嘉定、松江为目前三大主力成交区域，并且价格下探力度大，并从余量来看，这种态势仍将继续TWSPUR别墅市场——供应56.61万方，同比下跌114.1%，非传统别墅区供应增大2011-2012年上半年住宅市场供应走势2012年上半年别墅市场供应区县排名区接面积151397.7108895.8南汇区95070.44#浦区63949.19闵行区63843.47崇明县39453.73松江区31365.35金山区21347.6奉贤区24400.2浦东新区17966.76>2012年上半年全市别墅市场供应56.61万方，同比2011年上半年121.21万方，大幅下跌114.1%；

>宝山、嘉定等非传统别墅区域供应量增大，青浦、闵行等传统别墅板块供应量减少；别墅市场——成交51.07万方，同比下跌20.52%,整体供求相对平衡2011-2012年上半年住宅市场成交走势>2012年上半年全市別墅市场共成交51.07万方，同比去年同期的61.55万方，下跌20.52%;>全市别墅市场在今年1月份与去年差异最大，主要因1月为年前销售淡季，年后3-5月市场“回暧”期表现相对稳定；TWSPUR-触瘌别墅市场——独栋与叠加物业价格大幅下挫，联体物业占别墅总成交70%2011-2012年上半年别犁物业价格变化«n*tic科-*-2012*上****-2011*±*«2011-2012年I•.半年别墅物业成交构成比例>2011-2012年上半年全市别墅物业成交价格均出现大幅下滑，独栋均价下跌幅度达8000元/平米;>联体别墅占据2012年上半年别墅物业总成交的70%，叠加别墅市场份额压缩至10%;Spurn独栋市场——成交同比缩量32%,中低单价物业领头成交带动整体价格下行»供曲灼价独栋别墅成交排名前十项目名称板块均价招商海湾别S柘林板块18308泗泾颐景园泗泾板块26781东郊紫叫张江版块48101大奄山林别帮徐淬板块38605佘山东紫開佘山板块59637长蕊西郊別狱泗泾板块34705诚邦别墅赵巷板块36136绿城玫瑰园：期珥桥板块59204东郊半岛花阅川沙板块38083远洋博堡雅艰罗店板块59831＞松江泗泾、奉贤柘林板块等依靠价格优势跑贏t浦徐泾、赵巷等传统别墅区，成交1.3万方；＞全市独栋上半年共成交10.34万方，3000万以上独栋仅成交1.4万方，占总成交13.5%，终极型产品市场依然未完全摆脱成交低迷的局面TWSPUR网竇咨瘌联排市场——供应锐减下仍保持同期成交水准，600万以下为成交主力2012年上半年脚棚蠹市场总价变化趋势園的醐7。醐6000005000004嶋。300000卸囑I崛026000脚0測0湖024000脚02300022&00220003180021000测02011泽上皁琢2012年上举年UOOO万以上•600-1000万■500万以下_供应》鹰穸杓价总价段3月份成交4月份成交5月份成交6月份成交600万以下40901642147846162917600-1000万135521111415262119001000万以上7156128358354110T0BSPUR,簧咨瘌联排市场（600万以下）——成交集中于非传统别墅板块，混合型社区rms普吒区01螬來2012年上半年联排（600万以下）成交区县成交比例fe江区!山区15*1SB2012年L:半年联排别墅成交排名前十项y名称板块均价（元/平米）御沁园周康板块24177宝华北岸郡庭月浦板块20184顺驰兰郡名苑安亭汽车城板块11733万科沾林径新场板块20260沿海水繫庭新桥板块18363南郊中华园航头板块21061格兰华庭枫淬板块10706屮大九里德苑九亭板块23044旭丽花园马桥板块12349绿地富强新苑惠南板块15995>600万以下联排别墅（入门级产品）成交分布较为分散，主要集中在南汇、松江等非传统别墅板块内;>600万以下联排别墅成交27.6万方，占联排别墅总成交的77.5%；>成交前十联排别墅中均价在2万以下项目占50%,对比周边公寓，性价比更髙：联排市场（600-1000万）——非传统别墅板块为主，成交集中宝山和闵行1400012860.94联排别墅（60C-1000万）成交ff名前十项冃名称板块均价（元/平米）诚邦别墅赵巷板块26488印象存城一、二街区周康板块30131保利叶城顾村板块27844蔚澜香醍苑嘉定主城区板块32333一品漫城浦江板块32174旭™花阅马桥板块13715御景熙岸周康板块29487大华河畔华城大场板块31325浦江颐城浦江板块23511华润置地荇英苑南翔板块27112＞600-1000万联排别墅集中于宝山、闵行、南汇、青浦四区＞中端联排别墅单价整体偏低，均价3万以上仅4个项目；＞此类联排别墅项目特性均为，大型综合中高档社区，物业类型至少包含小高层公寓、联排两类；T*SPUR网雀联排市场（1000万以上）——纯别墅社区增多，髙端联排集中浦东BCKXK97QOOQ6000DSOOOO<000030QC0300001QM09000

2012年上半年联排（1000万以上）区县量价势联排别墅（1000万以上）成交排名前十项目名称板块均价（元/平米）尚东国际名闶三林板块67341四季雅苑花木板块102840一品渑城浦江板块34619银都名呀梅陇春申板块40852帕缇欧香苑青浦新城板块2S351顺驰=郡名苑安亭汽东城板块27909祥生福m雅园新江湾城板块53819蓝山小城曹路板块37417中建府邸新江湾城板块58484和风家闶七宝板块34940>1000万以上联排别墅达成成交以浦东、闵行传统别墅区为主，浦东成交达6.3万方；>千万以上联排别墅项H分化明显，均价4万以下多为混合社区内顶级产品，4万以上为纯别墅社区，成交前十中各占50%;叠加市场——虽供求双双大幅下滑，但高性价比叠加产品开始受到关注2011-2012年上半年醫加別走势2011年上半年2012^上半琢供®穸灼价叠加别墅成交排名前十项目名称板块均价（元/平米）保利茉莉名邸（C2地块）浦江板块23450苡瑞欧兰离邸罗店板块15634合生御廷闶赵巷板块16319否岛原墅罗店板块24518绿地新南路壹号新桥板块22674仁恒森兰稚苑外髙桥板块51487宝华海湾城金山新城板块11479莱齿龙稅惠南板块15632天御苑徐泾板块34205浦江华侨城四期浦江板块1820-1>22个项冃成交303套，成交面积5.14万方，均价22476元/平米，在成交均价已下跌27.46%的情况下，成交位同比下跌43.5%:12年仅有两项目出现新供应，在市场有限的新供应中，存量房源得到良好去化>以保利茉莉公馆为代表的低总价、高附赠的产品开始受到部分客户青睐得以去化库存T*SPUR网触*别墅市场小结:1、经济型联排及高附加值低总价叠加产品受到刚需市场带动成交转好2、高总价独栋物业和联排物业去化依然尴尬，价格松动可推动成交，但效果不如刚需，总体来说仍属于市场机会型产品3、目前成交区域以城市外围非传统别墅板块为主力，因此整体别墅价格有所下调T9SPUR住宅市场总结1、整体二季度过去后，市场刚需“以降换量”趋势己经蔓延至改善类产品市场，下半年此类产品可有进一步转好（特别是初改）2、市场存量在短期内仍将维以高位，因此下半年刚需换量仍将继续，价格上涨空间有限。3、整体住宅市场己经走出低迷，需求释放由弱转强，下半年住宅市场不会更差【市场篇】商办办公市场一上半年办公市场供求量均不及去年同期，5、6月有所回升7jf5450040001500B4IO€25.00芯㈤15001000TOOQ00上海市11年-12年6月办公市场量价走势阁2尋mSJ9•用1141121|>94J)5R7肩|J|9410，11釋Ul|U-0154018iZQLVB00182K1B240182401囅2201晷■iWZ一！rr脚U1K1Bleais11.1-11.611.7-11.12供应而积（万方）102.84130.99成交面积（万方）94.7688.20成交均价（元/m”2515826877供求比1.091.4912.1-12.6环比降幅同比降幅67.8748%34%62.6129%34%2324214%8%1.08-28%-1%各区县上半年办公市场供应图表区县上半年办公市场成交图表•LIE2^4*供求平衡供个祝求T»SPUR,ffiB«办公市场一嘉定、奉贤、宝山供求量占比大，办公成交郊区化现象明显桷II区W1区mI-lz•定区挛明興饬湳区故汇K普DC区鷹东赣Kffl行区»安区CQS宝山区办公市场一酒店式公寓产品集中入市，纯办公供应相对较少2012年上半年办公供应量前二十位T9SPUR楼盘名称板块套数而积（平米）产品类型克越商务屮心南桥新城板块2052111490.5酒店式公寓盛创企业家园嘉定北部板块29078451.12纯办公+酒店式公寓峰汇嘉苑嘉定主城区板块82149044.6酒店式公寓华敏帝豪大廈南京西路板块2547490.92纯办公屮信泰當申虹广场四川北路板块11240536.25纯办公绿地宝里杨行板块63237998.68酒店式公寓中冶样腾菁英尚都南翔板块70429257.87酒店式公寓新城金郡闶崧定主城区板块49926972.86酒店式公寓东方蓝海国际广场五角场板块24626798.07酒店式公寓+纯办公上海ffl际研发总部基地大场板块824120.34纯办公珠江国际商贸中心赵巷板块36623472.16纯办公+酒店式公寓华银大度花木板块320972.32纯办公东方城llf大厦长桥板块31219761.95酒店式公离上海M际建材家居品牌中心青浦北部板块7117559.57纯办公上海金桥出口加工区软件同碧云板块117156.66纯办公銪亭荟城ih生活广场安亭汽车城板块10015209.9酒店式公寓三湘未来海岸广场新江湾城板块28014572.3酒店式公寓同叶大廈鞍山板块15213085.67酒店式公寓公司办公房窃定主城区板块1312933.67纯办公绿洲长中大厦真如板块5712223.59纯办公办公市场一低价酒店式公寓快跑，5、6月办公大面积成交案例增多2012年上半年办公成交前二十位楼盘名称板块恁数面积（平米）均价（元/m’）产品类取隆卞国呩商务广场不夜城板块18754197.3835829纯办公卓越尚务中心南桥新城板块88048154.8312919洒庙式公寓上海国际航运服务中心北外滩板块1835153.9266000纯办公沪东财苗国际广场五角场板块9127990.0830798纯办公臣风人厦长风板块2021053.2332650纯办公华银大埂花木板块320972.3218000纯办公上海国际研发总部堪地大场板块320120.4110000纯办公1:海金桥出口加工IX软件同碧云板块17156.6610000纯办公上海四郊商务区C-2区江桥板块5516571.0316010纯办公绿地丰翔新城大场板块24816148.169515酒店式公离凉城地区中心凉城板块8715822.6515600濟店式公离三湘末来海岸广场新江湾城板块24212258.8622413濟店式公离宝山万达广场张庙板块12711255.0321364洒店式公寓+纯办公上置关兰湖索浒大度罗店板块1559278.1713721酒店式公离峰汇嘉苑岛定主城IX:板块17S8996.7511209酒店式公寓珠江凼际商贸屮心赵巷板块137879913553纯办公+酒店式公寓嘉龙人廈真新板块1518423.2914850消店式公离翡冷翠园浦江板块208249.3719535纯办公上海国际礼品城泗泾板块1768075.219564酒店式公寓h海生阳商务W庄行板块847801.95785酒店式公离办公市场小结1、成交主力为城市外围低价酒店式公寓产品，加上目前大面积纯办公抛售案例的增加，整体市场价格有所下探2、酒店式公寓产品成交依然存在两极分化局面，资源优势（地铁、挑高、区域内唯一产品）与价格优势共同决定其最终销售成果3、纯办公市场抄底买家开始出现，自用（IT类）投资（银行）均有，均价大幅低于周边同类产品市场价商业市场——今年上半年商业市场供求同环比缩量一半，成交低位运行上海市11年-12年6月商业市场S价走势阁»供®11.1-1