2023年房地产估价师《房地产估价理论与方法》预测试卷三

2023年房地产估价师《房地产估价理论与方法》预测试卷三

［单选题］1.相邻房地产的权利人应正确处（江南博哥）理相邻关系，相邻关系

的产生是因房地产具有（）。

A.易受限制

B.独一无二

C.相互影响

D,不可移动

参考答案：c

参春秋斤：房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周

围的房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响，反之，周围的房地产

状况也会对该房地产产生影响。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了

“相邻关系”，并且法律规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生

活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

［单选题］2.甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该

两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的

拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（）万元。

A.0~50

B.50〜65

C.50〜80

D.62.5—150

参考答案：C

参考解析：甲宗地单独的价格为50万元，合并后增值价格为：150—（50+

70）=30（万元）。则甲宗地的拥有者合理的要价范围是50万元至80万元

（50+30=80）o

［单选题］3.某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的

10%o因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用

为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使

用。若月报酬率为0.5%,则该住宅因被淹造成的损失为（）元。

A.49627

B.57647

C.65548

D.65920

参考答案：C

参考解析：由题意，该住宅因被淹而造成的损失为：

/、（1+0.5%）6-150000,一、

3000x（1-10%）x----------------+---------=65548（兀）

0.5%x（l+0.5%）（1+0.5%广

［单选题］4.将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方

法是（）。

A.成本法

B.价差法

C.修复成本法

D.损失资本化法

参考答案：C

参考解析：修复成本法是测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价

值减损额的方法。该方法主要用于评估可修复的房地产价值减损额。

［单选题］5.评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交

价格为8000元/nV2,装修标准为1000元/n?（甲别墅的装修标准为800元/in?）,

因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%,若不考虑其他因素，

则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/V。

A.7020

B.7091

C.7380

D.8580

参考答案：B

参考解析：比较价值（比准价格）=可比实例成交价格X交易情况修正系数义

市场状况调整系数X房地产状况调整系数，本题中，市场状况系数与房地产状

况调整系数并未提及，默认为1,则乙别墅求取的比准价格=（8000-1000+

800）/I.1=7091（元/n?）O

［单选题］6.某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计

三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在

的价格为（）万元。

A.992

B.3306

C.10014

D.12723

参考答案：C

参考解析：根据题意，有：

白A：V4201.1.3K

（1-13%）十（1-13%/解得:y=

金(1+疗(i+y)r13%

10013.49=10014（万元）0

［单选题］7.某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，

运营费用率为30%,预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的

6%,无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的

价格为()万元。

A.5061.44

B.5546.94

C.5562.96

D.6772.85

参考答案：A

参考解析：报酬率=无风险报酬率+风险报酬率=6%*(1+25%)=7.5%。该

写字楼目前的价格由两部分构成：五年内持有收益和五年后销售收益。因此，

该写字楼目前的价格为：

/、(1+7.5%/-11-6%

400x1-30%)x—...............+6000x-------------=5061.44(万兀)

7.5%x(l+7.5%)(1+7.5%)

［单选题］8.成本法是求取估价对象()的重新购建成本，然后扣除折旧，以

此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

A.在估价时点时

B.在交易时

C.在签订转让协议时

D.在建造完成时

参考答案：A

参考解析：成本法简要地说是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价

对象价值或价格的方法；较具体地说，是测算估价对象在价值时点的重置成本

或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格

的方法。

［单选题］9.采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，

预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售

出，同类住宅现行市场价格为8000元/nA预测未来2年内同类住宅价格每年递

增5%o若折现率为12%,则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为()

元/m)

A.7262

B.7380

C.7500

D.8670

参考答案：A

参考解析：该在建工程开发完成后房地产的现时价值为：8000X(1+5%)1.5/

(1+12%)1.5=7262(万元)。

［单选题］10.某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑

面积10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情

况下的市场价格为5000元/n?,平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损

情况下的市场价格为4500元/痛；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150

万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该

住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%,关于该住宅楼修复和损害赔偿

的说法，正确的是（）。

A.该损害在经济上是可修复的

B.修复所能带来的价值增加额为500万元

C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元

参考答案：C

参考解析：具体的计算过程如下：①修复的各项必要费用，包括修复工程费、

搬迁费和临时安置费，即：150+0.13X2X100+0.15X6X100=266（万

元）。②修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，

即：［5000X（1-5%）-4500］X10000=250.00（万元）。该损害在经济上是

否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。

如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可

修复的；反之，在经济上是不可修复的。因为修复的各项必要费用266万元大

于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。

③该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市

场价格之差，即：（5000-4500）X10000=500.00（万元）。④在不修复情况

下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。

［单选题］11.假设开发法最基本的公式是（）。

A.房地产价值=开发完成后的价值一后续开发的必要支出及应得利润

B.房地产价值=开发完成后的价值一相应的支出及利润

C.房地产价值=开发完成后的价值一已完成工作的必要费用

D.房地产价值=开发完成后的价值一开发成本

参考答案：A

参考解析：假设开发法最基本的公式为：房地产价值=开发完成后的价值一后

续开发的必要支出及应得利润；后续开发的必要支出及应得利润=待开发房地

产取得税费+后续开发的建设成本+后续开发的管理费用+后续开发的销售费

用+后续开发的投资利息+后续开发的销售税费+后续开发的开发利润。

［单选题］12.购买一套建筑面积为120m之，单价为18000元/W的住宅，下列付款

方式，名义价格和实际价格相符的是（）。

A.于成交日期一年后一次性支付所有款项

B.于成交日期一次性付清，给予5%的优惠

C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付

D.首付50%,余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付

参考答案：D

参考解析：A项，建筑面积为120m之，名义单价为18000元/in?,名义总价为216

万元；实际总价为：2164-（1+5%）=205.71（万元）（假定年折现率为

5%）,实际单价为17142.5元/IAB项，建筑面积为120m2,名义单价为18000

元/m:名义总价为216万元；实际单价为：18000X（1—5%）=17100（元

/m2）（假定年折现率为5%）,实际总价为205.2万元。C项，建筑面积为

120m2,名义单价为18000元/n?,名义总价为216万元；实际总价为：50+166

4-（1+5%）=208.1（万元）（假定年折现率为5%）,实际单价为17341.67元

2

/moD项，建筑面积为120nl之，名义单价为18000元/mz,名义总价为216万元；

等额本息还款，每月还款额为：［216X50%X7%/12（1+7%/12）10X12］/：（1

+7%/12）10X12-11=12539.72（元），然后再用年金现价公式折现，则现值

为：12539.72X［1-（1+7%/12）-120］/（7%/12）=108（万元），实际总价

为216X50%+108=216（名义总价）。

［单选题］13.有理性的买者在购买商品时一，会选择（）。

A.效用最大而价格最低的

B.效用最小而价格最低

C.效用最大而价格最高的

D.效用最小而价格最高的

参考答案：A

参考解析：房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同

一个市场上相同的商品有相同的价格。一般地说，任何理性的买者在购买商品

之前都会在市场上搜寻并“货比三家”，然后购买其中效用最大（或质量、性

能最好）而价格最低的，即购买“性价比”高或“物美价廉”的。如果效用与

价格相比，显示价格过高或效用过小，则人们会敬而远之。具体地说，如果同

一个市场上有两个以上相同的商品同时存在时，则理性的买者会购买价格最低

的；或者反过来，如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在

时，则理性的买者会购买效用最大的。

［单选题］14.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地

为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地

上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。

A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用

B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率

C.甲土地的价值高于乙土地的价值

D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长

参考答案：A

参考解析：均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象

是否为最高最佳利用。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比

较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不

当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。该估

价结果说明乙地上建筑物无继续利用价值，买者取得该有建筑物的土地后，还

要花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在不仅不能增加土地的价值，还降低

了土地的价值。

［单选题］15.难以采用比较法估价的房地产是（）。

A.标准厂房

B.商铺

C.在建工程

D.房地产开发用地

参考答案：C

参考解析：比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可

比性的房地产。下列房地产难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如特

殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房

地产，如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程

等。

［单选题］16.计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和（）。

A.利润支出

B.年折旧额

C.清理费用

D.结构维修费用

参考答案：C

参考解析：计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和清理费用，计算

公式为：年折旧额=原价义（1—残值率）+耐用年限。

［单选题］17.某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，

2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程

的价值。建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续

及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为

（）个月。

A.10

B.11

C.13

D.14

参考答案：D

参考解析：后续开发经营期中，建设期又可分为前期和建造期。价值时点为

2015年6月1日，至2015年4月30日因故停工，该工程已完成工期13个月，

剩余正常工期为11个月，再加上换手续3个月，则假设开发法估价中，按被迫

转让前提估价，因此，后续建设期=3+24—13=14（个月）。

［单选题］18.利用直线趋势法对某类商品住宅2004〜2013年的平均价格进行分

析，拟合成一直线趋势方程Y=3522+385X,其中Y为商品住宅价格，X为时

间，且xx=o。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅

2014年的平均价格为（）元/in?。

A.5447

B.5832

C.6987

D.7757

参考答案：D

参考解析：由题意，2004至2013年共有10年，为偶数。当时间序列的项数为

偶数时，以中间两项相对称，前者依次设为-1,-3,-5,…，后者依次设为

1,3,5,…。即2004至2013依次为-9,-7,-5,-3,-1,1,3,5,

7,9；所以取2008年对应的X=—l,2009年对应的X=l,则2014年对应的X

=11;该方程预测该类商品住宅2014年的平均价格Y=3522+385X=3522+385

X11=7757（元/n?）。

［单选题］19.下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。

A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

参考答案：D

参考解析：房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同

性质的估价：①鉴证性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方

使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房屋征

收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价；②

咨询性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委

托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。

［单选题］20.在房地产状况调整中，如果估价对象房地产优于可比实例房地产，

则应对价格作（）修正。

A.增价

B.减价

C.不变

D.相对比例的调整

参考答案：A

参考解析：房地产状况调整的基本思路是：以估价对象状况为基准，将可比实

例状况与估价对象状况直接比较；或是设定某种“标准房地产”，以该标准房

地产状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况间接比较。无论是直接比较

还是间接比较，如果可比实例状况比估价对象状况好，则对可比实例的成交价

格进行减价调整；如果可比实例状况比估价对象状况差，则对可比实例的成交

价格进行加价调整。

［单选题］21.在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中，（）最为详细、准

确。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法

参考答案：C

参考解析：求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量

法和指数调整法。其中，工料测量法的优点是详细、准确，缺点是比较费时、

费力，并且需要其他专家（如建筑师、造价工程师）帮助，它主要用于求取具

有历史价值的建筑物的重新购建成本。

［单选题］22.屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（）。

A,拥有的房地产权利

B.受其他房地产权利限制的情况

C.受房地产权利以外因素限制的情况

D.额外的收益或好处

参考答案：D

参考解析：房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产

实物上的权利义务。一宗房地产的权益包括：①拥有的房地产权利；②该房地

产权利受其他房地产权利的限制情况；③该房地产权利受房地产权利以外因素

的限制情况；④额外的利益或好处；⑤相关债务。其中，额外的利益或好处，

例如，住宅带有上学指标（如学区房）、可落户口，屋顶或外墙面可租售给广

告公司做广告获取经济收入。

［单选题］23.在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（）为依据。

A.相关合同

B.法律、法规、政策

C.土地用途管制

D.国家的价格政策

参考答案：C

参考解析：依法判定的估价对象权益，可分解为依法判定的权利类型及归属，

以及使用、处分等权利。其中，依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规

划条件等使用管制为依据。

［单选题］24.除了耕地占用税和（）因按面积和税额标准征收不需要房地产估

价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需

要房地产估价提供有关服务。

A.房产税

B.土地增值税

C,城镇土地使用税

D.契税

参考答案：C

参考解析：中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地

产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增

值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市维护建设

税、企业所得税、个人所得税、印花税。这些税种中，除城镇土地使用税和耕

地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价提供有关服务

之外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价提供有关服务。

［单选题］25.住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影

响因素中的（）。

A.区位因素

B.社会因素

C.实物因素

D.权益因素

参考答案：C

参考解析：建筑物实物因素包括：①建筑规模；②外观；③建筑结构；④设施

设备；⑤装饰装修；⑥空间布局；⑦建筑功能；⑧新旧程度。住宅平面设计中

的功能分区属于空间布局。

［单选题］26.某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/inz,出租率为85%,

运营费用占有效毛收入的35%,报酬率为12%,商场建筑面积为MOOOn?,可供

出租的比例为95%,运营期为38年，该商场的收益价值为（）万元。

A.690.40

B.8284.79

C.8720.83

D.9746.81

参考答案：B

参考解析：运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值

的计算公式如下：V=（A/Y）X［l-1/（1+Y）n］,式中，A为净收益；Y为报

酬率；n为收益期限。根据题意：该商场的净收益为40义12义40000）<95%><85%

X（1-35%）=1007.76（万元），则该商场的收益价值=1007.76+12%X［l—

（1+12%）-38］=8284.79（万元）。

［单选题］27.某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原

因可能是（）。

A.空置率偏小

B.运营费用偏大

C.收益期限偏短

D.报酬率偏高

参考答案：A

参考解析：AB两项，净收益=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入一

运营费用，即净收益与空置率、运营费用负相关，估价结果高，空置率、运营

费用也就偏小。C项，收益法原理是如果将价值时点视为现在，那么在现在购买

一宗有一定收益期限的房地产，预示着在未来的收益期限内可以不断地获取净

收益，如果现有一笔资金可与这未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资

金就是该房地产的价值。所以当收益期限越长，房地产的估价价值就越大。D

项，估价采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的

报酬率，报酬率与房地产价值负相关。

［单选题］28.某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为

20年，净租金为3元/（in?•天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前

建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/

（in?•天），报酬率为6%,则现在的承租人权益价值为（）万元。

A.98.80

B.592.81

C.691.61

D.667.22

参考答案：A

参考解析：由题意可知，现在的承租人权益价值为：

展出工］

K|_（1+yf

（3.5-3）x365x50011

=98.80（万元）

［单选题］29.某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取

得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销

售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价

值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程

价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（）。

A.0.5年和1年

B.0.5年和1.5年

C.0.5年和2年

D.1年和1.5年

参考答案：A

参考解析：在成本法中，某项费用的计息期是该项费用应计息的时间长度。

项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点。由

于本题是拟拍卖的在建工程，所以起点是费用发生的时点，终点为目前时点，

即0.5年。在假设开发法中，当房地产市场较好而适宜预售的，通常是预测它

在预售时的房地产市场状况下的价值；销售收入在销售期内均匀实现，视为其

集中发生在期中，即本题的折现期为1年。

［单选题］30.报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益

率（）的比率。

A.同价值

B.同收益

C.同性质

D.同类型

参考答案：C

参考解析：报酬率（Y）也称回报率、收益率，是将估价对象未来各年的净收益

转换为估价对象价值或价格的折现率。它是与利率、内部收益率（内部报酬

率）同性质的比率。报酬率为投资回报与所投入资金的比率。

［单选题］31.下列对房地产建筑物权益状况的描述，不属于主要说明的状况的是

（）O

A.他项权利设立情况

B.维护情况和完损状况

C.出租或占用情况

D.房屋所有权状况

参考答案：B

参考解析：对房地产权益状况的描述，一般分为土地权益状况和建筑物权益状

况两大部分。其中，对建筑物权益状况的描述，主要说明下列方面：①房屋所

有权状况；②出租或占用情况；③他项权利设立情况；④其他特殊情况；⑤其

他，如物业管理情况等。B项属于对建筑物实物状况的描述。

［单选题］32.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（）以上的不宜

采用。

A.一年半

B.半年

C.一年

D.两年

参考答案：C

参考解析：一般认为，交易实例的成交日期与价值时点相隔一年以上的不宜采

用，因为在这种情况下难以进行市场状况调整。即使勉强进行市场状况调整，

也可能会出现较大的偏差。

［单选题］33.被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可

以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（）。

A.路线价法

B.市场法

C.假设开发法

D.收益法

参考答案：A

参考解析：路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。比较法、收益

法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地的估价，而且估价所需的时间通

常较长。路线价法则被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平

地评估出许多宗土地价值或价格的方法，即是一种批量估价方法，特别适用于

市地重划（城镇土地整理）、房地产税收或其他需要在较短时间内对许多宗土

地进行估价的情形。

［单选题］34.某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2,净租金为730元

/m2-年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/in?•年，

空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同

增加电梯的必要费用为200万元，若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为

7.5%,则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。

A.78

B.102

C.180

D.302

参考答案：B

参考解析：功能折旧分成功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧三类。

功能缺乏折旧的求取方法是：①估算在价值时点在估价对象建筑物上单独增加

该功能的必要费用（简称单独增加功能费用）；②估算在价值时点重置估价对

象建筑物时随同增加该功能的必要费用（简称随同增加功能费用）；③将单独

增加功能费用减去随同增加功能费用，即单独增加功能的超额费用为可修复的

功能缺乏折旧额。房地产价值增加额为：［803X（1-10%）-730X（1-15%）］

X2500X［l-l/（1+7.5%）30］/7.5%=301.76（万元）。通过比较修复成本与

房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：因为修复成本380万元大于房地

产价值增加额301.76万元，所以该没有电梯的功能缺乏不可修复。没有电梯的

功能折旧额=房地产价值增加额一随同增加电梯费用=301.76—200=101.76七

102（万元）o

［单选题］35.下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。

A.现状价值为市场价值

B.投资价值属于非市场价值

C.市场价值的前提之一是继续使用

D.同一估价对象可能有不同类型的价值

参考答案：A

参考解析：现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。当某

一特定时间为现在时一，则现状价值是估价对象在现在的实际状况下的价值。实

际状况包括当前的用途、规模和档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是

最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，现状

价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况

时，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市

场价值。

［单选题］36.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。

A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B.市场上能找到充分房地产历史价格资料

C.房地产在过去无明显的季节变动

D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

参考答案：A

参考解析：长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成

的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对

这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来

继续存在。因此，长期趋势法的假设前提是过去形成的房地产价格变动趋势在

未来仍然存在。

［单选题］37.下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是

（）O

A.应是可以实现的价值

B.是提供价值意见而不是作价格保证

C.对委托人的价格保证

D.为委托人争取最大的利益

参考答案：B

参考解析：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。估价是估价机构和

估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值或价格的专业意见，而不

应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。

［单选题］38.某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为

6.5：1,至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5肌人民币兑美元的汇

率为6.3：1,对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。

A.630.0

B.650.0

C.661.5

D.682.5

参考答案：D

参考解析：在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种

（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日

期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状

况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家

外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。本题中，进行市场状况调

整后的价格=100X6.5X（1+5%）=682.5（万元人民币）。

［单选题］39.某幢应用中央空调而没有用中央空调的写字楼，重建价格3000万

元，现增设中央空调的成本是280万元，假设现在建写字楼时一同安装中央空

调只需200万元。则该写字楼因没有中央空调而引起的折旧后的价值为（）

万元。

A.2720

B.2800

C.2920

D.3000

参考答案：C

参考解析：该写字楼因没有中央空调引起的折旧=280—200=80（万元），该

写字楼扣除没有中央空调引起的折旧后的价值=3000—80=2920（万元）。

［单选题］40.在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或

者未来，是由（）决定的。

A.估价委托人

B.估价方法

C.注册房地产估价师

D.估价目的

参考答案：D

参考解析：在具体的一个估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或未来，

是由估价目的决定的，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也会有所

不同。

［单选题］41.预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为18万元，运营费用为

10万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%,运营费用增长

2%,收益期限可视为无限年。如果该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的

收益价格为（）万元。

A.566.67

B.633.33

C.667.67

D.433.33

参考答案：D

参考解析：根据净收益按一定比率递减，收益期为无限年公式进行求解，得到

该宗房地产的收益价格为：V=A/（Y-gl）-E/（Y-gE）=18/（8%—5%）一

10/（8%-2%）=433.33（万元）

［单选题］42.每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前

3年平均年产值的（）。

A.1〜2倍

B.2〜4倍

C.4〜6倍

D.6〜8倍

参考答案：C

参考解析：征用耕地的的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要

安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占

有耕地的数量计算。每1个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地

被征用前3年平均年产值的4〜6倍，但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，

最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。

［单选题］43.房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（）

上升的。

A.间断式

B.波浪式

C.连续式

D.螺旋式

参考答案：B

参考解析：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总趋势来讲的。现实

中的房地产价格通常是波浪式上升的，但不排除房地产价格随着社会经济发展

的波动而波动，建筑物破旧、功能落后或环境恶化、景观被破坏、房地产供给

过剩等导致的房地产贬值，甚至群体的非理性预期和过度的投机炒作导致的房

地产价格泡沫破裂出现的房地产价格大跌。

［单选题］44.收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（）。

A.规模收益

B.收益递增原理

C.均衡原理

D.适合原理

参考答案：A

参考解析：收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系，叫做规模收益，又

称规模报酬规律。表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模

的变化），则产出量的变化有三种可能：①规模收益不变，即产出量的增加比

例等于投入量的增加比例；②规模收益递增，即产出量的增加比例大于投入量

的增加比例；③规模收益递减，即产出量的增加比例小于投入量的增加比例。

在扩大规模时，一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益

不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。

［单选题］45.下列（）不是估价假设的作用。

A.规避估价风险

B.保护估价报告使用者

C.保护估价机构和估价师

D.保护估价机构的管理者

参考答案：D

参考解析：估价假设是指针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有

依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和

依据不足假设。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的

专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用有：①规避估价风险，保

护估价师和估价机构；②告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，

保护估价报告使用者。

［单选题］46.收益法中的运营费用率是指（）。

A,运营费用与潜在毛收入之比

B.运营费用与总收益之比

C.运营费用与净收益之比

D.运营费用与有效毛收入之比

参考答案：D

参考解析：运营费用是指维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地

产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。有效毛收

入，是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。运营费用与有效毛收入的百

分比，称为运营费用率。

［单选题］47.下列房地产权利的种类中，（）属于担保物权。

A.地役权

B.典权

C.抵押权

D.租赁权

参考答案：C

参考解析：担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利，抵押权属于

担保物权。

［单选题］48.某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/n?。汇率为1美

元=6.29元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减

0.5%o则其在2013年10月25日的价格为（）元人民币（2013年10月25日

的汇率为1美元=6.12元人民币）。

A.6043

B.5879

C.6290

D.6120

参考答案：B

参考解析：采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可

比实例在价值时点时的价格=可比实例在成交日期时的价格义（1土价格变动

率）期数。在统一币种方面，将美元的价格换算为人民币的价格，因本题中指

出按照美元为基准，因此应采用价值时点的汇率进行换算。根据题意，该类房

地产在2013年10月25日的价格=1000X6.12X（1-0.5%）8=5879（元

/m2）o

［单选题］49.下列关于房地产价格长期趋势图分析正确的是（）。

A.长期趋势线越陡，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强

B.长期趋势线越陡，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱

C.长期趋势线越缓，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强

D.长期趋势的倾斜程度与房地产的上升（或下降）趋势无关

参考答案：A

参考解析：利用长期趋势法制作的房地产价格长期趋势图，可用来比较、分析

两宗或两类房地产价格上涨（或下降）的强弱程度或发展潜力，为房地产投资

决策等提供参考依据。如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下

降）趋势越强；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱。

［单选题］50.如果房地产拥有者惜售，则成交价格通常会（）正常市场价格。

A.低于

B.等于

C.高于

D.无法确定

参考答案：C

参考解析：影响房地产价格的心理因素之一是购买或出售时的心态。房地产需

求者到处寻找合意的房地产，当相中了某宗房地产时，而如果该房地产拥有者

惜售，则房地产需求者只有出高价才可能改变其惜售态度，因此，如果达成交

易，其成交价格通常会高于正常市场价格。

［单选题］51.从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利

润分开，不能算做（）：

A.利润

B.利息

C.开发所得

D.开发成本

参考答案：A

参考解析：从估价的角度看，为了使评估价值客观合理，需要把房地产开发企

业的自有资金应获得的利息与其应获得的利润分开，不能把自有资金应获得的

利息算作开发利润，通常也不应受不同房地产开发企业的自有资金比例、融资

成本等的影响。但是，如果是评估投资价值，则通常为财务费用，而不是投资

利息。

［单选题］52.城市租金支付能力由高到低排序正确的是（）。

A.零售业、专业服务业、轻工业、批发业、高密度多层住宅

B.专业服务业、零售业、轻工业、批发业、高密度多层住宅

C.批发业、零售业、专业服务业、轻工业、高密度多层住宅

D.轻工业、零售业、专业服务业、批发业、高密度多层住宅

参考答案：A

参

：城市内不同用途的地租支付能力如图3-1所示:

地

租

支

付

能零售业

力

服务业、轻I：业和批发业

多层住宅

平房住宅

农业

0多层住宅区平房住宅区离市中心距离

枸务区图3-1城市

内不同用途的地租支付能力

［单选题］53.如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调

整后的价格，应采用（）时的汇率进行换算。

A.估价作业日期

B.成交日期

C.价值时点

D.市场状况调整后

参考答案：C

参考解析：在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种

（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日

期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状

况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。

［单选题］54.报酬率的求取方法中，可以利用与估价对象具有相同或相似收益特

征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出

报酬率的是（）。

A.投资报酬率排序插入法

B.累加法

C.市场提取法

D,对比法

参考答案：c

参考标析：市场提取法是通过含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的

建筑物的房地可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧。类似折旧状况是指

可比实例中的建筑物折旧类型（物质折旧、功能折旧、外部折旧）和折旧程度

与估价对象中的建筑物折旧类型和折旧程度相同或相当。市场提取法是基于先

知道旧的房地价值，然后利用适用于旧的房地的成本法公式反求出建筑物折

旧。

［单选题］55.买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况

影响价格，其形成的价格才可能是（）。

A.评估价格

B.正常成交价格

C.市场价格

D.交换价格

参考答案：B

参考解析：正常成交价格是指不存在特殊交易情况下的成交价格。严格地说，

正常成交价格的形成条件有：①公开市场；②交易对象本身具备市场性；③众

多的买者和卖者；④买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；⑤自私且理

性的经济行为；⑥买者和卖者都具有完全信息；⑦适当的期间完成交易。其

中，买者和卖者的数量都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价

格，即他们都应是价格的被动接受者，其中任何一个买者或卖者对价格都没有

控制力量，没有显著的影响力。

［单选题］56.一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设

成本，从而会推动房地产价格_____;相反，减少房地产开发环节的税收，会

使房地产价格o（）

A.下降；下降

B.下降；上升

C.上升；下降

D.上升；上升

参考答案：C

参考解析：房地产开发环节的税收相当于商品生产环节的税收。一般地说，增

加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上

涨；相反，会使房地产价格下降。

［单选题］57.对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（）对商品的

需求。

A.减少

B.不变

C.增加

D.无法确定

参考答案：c

参考标析：因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的

大小还取决于消费者的收入水平。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，

就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。

［单选题］58.在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种

房地产的供给（）。

A.减少

B.增加

C.不变

D.无法确定

参考答案：A

参考解析：在某种房地产的价格水平不变的情况下，当其开发成本上升，如土

地、建筑材料、建筑设备、建筑人工等投入要素中的一种或几种价格上涨时，

房地产开发利润率就会下降，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该

种房地产的供给增加。

［单选题］59.国有土地上房屋征收补偿金额应当采用（）标准。

A.非市场价值

B.市场价值

C.现状价值

D.残余价值

参考答案：B

参考解析：国有土地上房屋征收补偿已于2001年从实物安置补偿改为货币补

偿，并规定货币补偿的金额根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，

以房地产市场评估价格确定。

［单选题］60.甲乙两宗土地，甲单价为800元/inz,乙单价为600元/m）其他条

件完全相同，如果甲地的容积率为6,乙地的容积率为3,则作为一个理性的房

地产开发商会选择购买（）。

A.甲

B.乙

C.甲、乙一样

D.无法判断

参考答案：A

参考解析：楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑

面积上的土地价格。计算公式为：楼面地价=土地单价/容积率。因为地块上规

定的容积率或允许建的总建筑面积有所不同，所以楼面地价通常比土地单价更

能反映土地价格水平的高低。本题中，甲楼面地价=800+6=133.33（元

/m2）；乙楼面地价=600+3=200（元/m?）,所以购买甲地更经济。

［多选题H.运用政府已公布的基准地价及其修正体系评估宗地市场价格时，应

修正调整的价格影响因素包括（）。

A.市场状况

B.交易情况

C.区位状况

D.使用期限

E.开发程度

参考答案：ACDE

参考解析：对基准地价进行土地状况调整是指将估价对象宗地状况，包括具体

区位（如具体位置、临街状况等）、具体用途、土地使用期限、容积率、市场

状况、土地开发程度等，与基准地价对应的土地状况进行比较，根据它们之间

的差异对基准地价进行相应调整，调整的内容和方法与比较法中房地产状况调

整的内容和方法相似。需要注意的是，因在不同的城镇，基准地价的内涵、表

达方式等可能有所不同，所以具体调整的内容和方法会有不同。

［多选题］2.在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。

A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价

B.估价项目负责人应为注册房地产估价师

C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价

工作

D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名

参考答案：ABCD

参考解析：E项，房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自

己的名义从事房地产估价业务，不得以估价者身份在非自己估价的房地产估价

报告上签名、盖章，不得超出本机构的估价业务范围或以其他房地产估价师、

房地产估价机构的名义从事房地产估价业务。

［多选题］3.房屋新旧程度的判定标准是（）。

A.完好房：十、九、八成

B.基本完好房：七、六、五成

C.一般损坏房：五、四、三成

D.严重损坏与危险房：三成以下

E.基本完好房：七、六成

参考答案：ADE

参考解析：房屋新旧程度的判定标准是：①完好房：十、九、八成；②基本完

好房：七、六成；③一般损坏房：五、四成；④严重损坏房及危险房：三成以

下。

［多选题］4.收益性房地产估价需要具备的条件是房地产未来的（）都能够较

准确的预测。

A.收益

B.经营方式

C.收益年限

D.市场状况

E.风险

参考答案：AE

参考解析：收益法测算出的价值取决于估价师对未来的预期。错误或非理性的

预期会得出错误或偏离实际的收益价值。因此，收益法估价需要具备的条件是

房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。对未来的预测通常是基于过去

的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的房地产市场调查研究为基

础。

［多选题］5.在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（）。

A.在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为

可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益

估计值进行估价

C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者

资本化率不应偏低

D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利

润，不应低估折旧

E.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发

建设的必要支出及应得利润进行适当修正

参考答案：ACD

参考解析：《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨

慎原则的下列要求：①在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场

价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘；②在运

用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化

率不应偏低；③在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有

关费税和利润，不应低估折旧；④在运用假设开发法估价时，不应高估未来开

发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。

［多选题］6.根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的

有（）。

A.土地所有权

B.依法承包的荒山的土地使用权

C.宅基地使用权

D.固有汽车加油站

E.乡镇企业用房

参考答案：AC

参考解析：我国《物权法》第一百八十四条规定，下列财产不得抵押：①土地

所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律

规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社

会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不

明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规

规定不得抵押的其他财产。《担保法》另外规定“抵押人依法承包并经发包方

同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”可以抵押。《担保

法》第三十六条第三款规定：“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵

押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权

同时抵押。”

［多选题］7.用比较法对房地产进行估价时，需要对可比实例的成交价格进行

（）的修正和调整。

A.交易过程

B.交易情况

C.市场状况

D.交易价格

E.房地产状况

参考答案：BCE

参考解析：运用比较法估价需要消除以下四个方面的不同所造成的可比实例成

交价格与估价对象价值的差异：①成交价格与比较价值的内涵和形式不同；②

特殊交易情况与正常交易情况不同；③成交日期与价值时点不同（实质上是这

两个时间的房地产市场状况不同）；④可比实例状况与估价对象状况不同。上

述几种对可比实例成交价格进行的处理，分别称为建立比较基础、交易情况修

正、市场状况调整、房地产状况调整。

［多选题］8.选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。

A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同

B.可比实例的交易类型与估价目的吻合

C.可比实例的规模与估价对象的规模相当

D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

参考答案：BCDE

参考解析：比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足下列要求：

①与估价对象的区位相近；②与估价对象的用途相同；③与估价对象的权利性

质相同；④与估价对象的档次相当；⑤与估价对象的规模相当；⑥与估价对象

的建筑结构相同。A项，可比实例与估价对象的区位相近，可比实例与估价对象

应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。

［多选题］9.下面（）属于中高层住宅。

A.7层

B.10层

C.5层

D.9层

E.11层

参考答案：AD

参考解析：层数和高度主要说明建筑物的总层数（其中地上层数和地下层数）

或总高度。建筑物通常根据总层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高

层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照总层数来划分的：①1〜3层

为低层住宅；②4~6层为多层住宅；③7~9层为中［Wj层住宅；④10层以上（含

10层）为高层住宅。

［多选题］10.房地产估价委托合同包括的内容有（）等。

A.评估价值

B.估价机构的名称和住所

C.委托人的协助义务

D.交付估价报告的类型、交付方式等

E.解决争议的方法

参考答案：BCDE

参春秋斤：估价委托合同的内容一般包括：①估价委托人和估价机构的基本情

况，如委托人的名称或者姓名、住所，估价机构的名称、资质等级和住所；②

负责本估价项目的估价师；③估价目的和估价对象；④委托人应提供的估价所

需资料；⑤估价过程中双方的权利和义务；⑥估价费用及其支付的方式、期

限；⑦估价报告及其交付，包括交付的估价报告类型、份数以及交付期限、交

付方式等；⑧违约责任；⑨解决争议的方法；⑩其他需要约定的事项。在估价

委托合同中还应注明估价委托合同签订日期。

［多选题］11.房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。

A.房地产估价报告使用期限

B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房

屋安全的合理假定

C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定

D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价

对象内部状况的合理假定

E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定

参考答案：ABCD

参考解析：估价报告使用限制应说明估价报告的用途、使用者、使用期限以及

在使用中需要注意的其他事项。估价假设主要包括以下方面：①一般假设，如

对评估对象进行了审慎检查，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的

专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定；②未定事项假设，

是指对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合

理的、最可能的假定；③背离事实假设；④不相一致假设；⑤依据不足假设，

如房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘，对不

掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。E项，房地

产市场状况必须是客观真实的，不能假定。

［多选题］12.两种重新购建成本可以说是重新购建成本的基准，它们分别为

（）O

A.重整成本基准

B.重建成本基准

C.重置成本基准

D.折旧成本基准

E,替代成本基准

参考答案：BC

参考解析：按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新购建成本分为重置成

本和重建成本。这两种重新购建成本基准，分别称为重置成本基准和重建成本

基准。

［多选题］13.下列情况可以采用表格形式的估价报告的有（）。

A.住宅房屋征收分户估价报告

B.单套住宅抵押估价报告

C.为房地产开发商投资价值评估

D.企业破产评估

E.企业厂房、办公楼抵押评估

参考答案：AB

参考解析：为了估价报告的严肃性、规范化等，估价报告应采取书面形式，即

应为书面估价报告。书面估价报告按照格式，分为叙述式估价报告和表格式估

价报告。表格式估价报告可以比叙述式估价报告简明扼要一些，但并非是简单

或省略的估价报告，其内容应包含叙述式估价报告应有的内容，两者的差别主

要是表现形式上的不同。当为成套住宅抵押估价或基于同一估价目的的大量相

似的房地产批量估价时，估价报告可采取表格形式。住宅房屋征收分户估价报

告，也可以采取表格形式。

［多选题］14.房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有（）。

A.初次抵押估价

B.再次抵押估价

C.处置抵押房地产估价

D.最终抵押估价

E.抵押期间估价

参考答案：ABCE

参考解析：房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有：①初次抵押估

价；②再次抵押估价；③续贷抵押估价；④抵押期间估价；⑤处置抵押房地产

估价。

［多选题］15.假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发

经营期为（）。

A.开发期+经营期

B.开发期+运营期

C.开发期+经营期一前期一建造期

D.开发期+运营期一前期一建造期

E.前期+建造期+经营期

参考答案：ABE

参考解析：开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日

期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经

营期可分为建设期和经营期。建设期又可分为前期和建造期。由于未来开发完

成后的房地产的经营方式有出售、出租和自营，因此经营期可具体化为销售期

（针对出售这种情况）和运营期（针对出租和营业两种情况）。

［多选题］16.按经营使用方式划分房地产的类型主要有（）。

A.现房

B.销售

C.出租

D.自用

E.自营

参考答案：BCDE

参考解析：可以根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的角度对房地产进

行分类。其中，按房地产的经营使用方式划分主要有销售、出租、自营和自

用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和

自用的房地产。

［多选题］17.关于长期趋势法的作用及其适用的估价对象的说法，正确的有

（）0

A.长期趋势法可以消除房地产价格的短期波动和意外变动等不规则变动

B.长期趋势法可用来比较，分析两宗或两类以上房地产价值的发展潜力

C.长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定变动规律的房地产

D.直线趋势法适用的估价对象是价格的时间序列散点图表现出明显的直线趋势

的房地产

E.平均增减量法适用的估价对象是房地产价格的变动过程是持续上升或持续下

降且各期上升或下降的幅度大致相同的房地产

参考答案：ABCD

参考解析：A项，长期趋势法可以消除房地产价值、价格的短期波动和意外变动

等不规则变动。B项，长期趋势法用来比较、分析两宗或两类以上房地产价值、

价格的发展趋势或潜力。C项，长期趋势法适用的估价对象是价值、价格有一定

变动规律的房地产。D项，运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史

价值或价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。E项，运用平均增减

量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降

的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。

［多选题］18.价格指数有哪几种（）。

A.定基价格指数

B.环比价格指数

C.定额价格指数

D.百分比指数

E.定率价格指数

参考答案：AB

参考解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需

要选择某个时期作为基期，如果是以某个固定时期作为基期的，则为定基价格

指数；如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。

［多选题］19.比较法中，房地产区位状况比较修正的内容包括（）修正。

A.繁华程度

B.临街状况

C.容积率

D.使用年限

E.周围环境

参考答案：ABE

参考解析：房地产状况比较修正可以分为区位状况调整、实物状况调