家园建设可行性研究报告

iiii到30%（2） 购臵土地大幅增长，土地价格不断攀升，带动土地购臵费上涨较快。据统计，2007年全市房地产开发企业土地交易平均价格由2003年的30万元/亩提高到200元/亩，平均年增长近50万元。（3） 商品房销售日趋活跃。商品房的市场消费需求旺盛，带动了商品房价格的大幅度上升。 2004年，商品房实际销售平均价格为每平方米1100元，2007年上涨到了3500元，年均增长70%3、XX县房地产业发展的积极影响房地产业是国民经济的支柱产业，对经济的发展和人民生活水平的提高具有重要作用。（1）房地产业是推动经济增长的重要产业之一。 由于房地产的建筑成本70%左右是材料有耗，能带动冶金、建材、化工、装饰材料、家电等50多个行业的发展，进一步促进了装饰、装修、物业管理等新兴服务行业的发展，成为推动经济增长的重要产业之一。（2） 房地产业是拉动投资需求和消费需求的重要动力。2008年房地产开发完成投资2.76亿元，成为固守资产投资渠道中表现最为活跃的部分。房地产业是一个关联高、产业链长的行业，它的发展一方面可以直接刺激投资需求，另一方面可以间接拉动消费需求。房地产业是提高人民生活水平的重要途径。 房地产投资的持续快速增长，特别是商品住宅资高速增长，促进了城市建设的发展，人们的居住条件得到极大改善，人民生活水平进一步提高。2008年末，居民人均住房建筑面积由2000年的20.6平方米提高到了30平方米。4、房地产市场未来发展的趋势房地产投资规模进一步扩大，发展空间广阔宏观调控政策将支持房地产开发投资保持持续稳定发展。从中长期看，国家最近出台的宏观调控政策，对稳定房地产市场，促进房地产为持续健康发展具有积极作用。全面建设小康社会奋斗目标的提高、国家能源重化工基地建设及“全面加快西部经济强市、特色文化大市、绿色生态名市”建设的提出，也将激发房地产商的投资信心和积极性，为我市房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。良好的投资环境为房地产投资规模进一步扩大创造了条件。目前，我市城市建设日新月异，道路交通明显改观，供水、供电情况明显改善，中心城市的载体和辐射功能日趋增强，周边地区的聚集作用进一步加大。随着能源的大规模的开发和利用，榆林的名片越来越亮丽，对房地产开发投资吸引力进一步增强，为投资规模的进一步扩大创造了条件。在加强城市硬环境建设的同时， 榆林市政府注重软环境建设，积极转变政府工作作风，努力打造“服务型”政府，减少行

政审批手续，提高行政效率，对吸引房地产开发投资，增加房地产供应起到了促进作用。较大的利润空间驱使房地产供给不断增加。任何一个行业，任何一个企业的最终目标都是追求利润最大化，房地产开发企业也不例外，据业内专家测算，目前单个房地产七发项目的平均利润率在30—50%甚至更高，这就必然形成了房地产投资的内驱力。榆林作为陕西经济发展的桥头堡，具备较大的市场空间，拥有持续稳定的房地产开发市场需求，可使房地产开发企业在房地产开发项目中，拥有相当宽泛的余地来进行市场定位，来寻求市场的缝隙，进行差异化竞争，获得更多利润。（2）房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大消费升级转型带动住房改善型需求增长。一方面，从消费结构看，国外先进国家发展的一般规律表明，恩格尔系数为40%左右时，是房地产业的快速发展时期。 2006—2008年，我市城镇居民消费的恩格尔系数低于 40%居民消费重点已经转50向住、行和教育等方面，消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费总量，提高住房消费质量，由“有其房”向“优其房”转变，改善型需求增长。另一方面，从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑为住房质量的改善奠定了坚实的基础。2008年XX县财政收入稳步增长。地区生产值首次突存破亿元大关，达到52亿元。50城市化进程加快提供自型住房需求。城市化是世界各国共同的发展规律。根据国际经验，当一国经济进行持续稳步增长时期，城市化也将进入一个快速发展时期，房地产业与国家或地区的城市化发展水平有着很强的正相关关系。因为城市化发展所带来的人口增长，将提供巨大的自动型住房需求。在我市发展所带来的人口增长，将提供巨大的自动型住房需求。在我市发展规划中，二十年后，我市人口将从现在的10万人增加至未来的20万，以人均住房面积30平方米）（小康标准）计算，每年平均需要约 10万平方米的住房。生活水平提高，主动型住房需求大。2008年，我市城镇人均住房面积20平方米，高于全国平均水平24.97平方米。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到35平方米之前，会保持旺盛的住房需求。剔除其他因素，以现在城镇人口人每年住房增加1.0平方米保守估算，每年就需要约20万平方米的住房.因此,潜在的主动型市场需求钭为我市住宅产业持续发展提供广阔的发展空间.综上所述，我市每年住房需求在115万平方米以上，需求十分旺盛，开发潜力巨大。（3）房地产价格稳中有升，未来前景看好从供给来看，建材成本及地价的上涨将带动房价上涨；从需求来看，有效需求的逐渐扩大将推动房价上涨。在供求关系的共同作用下，未来房地产价格将延续几年来快速增稳中有升的房好态势，这为我市房地产业提供了广阔的发展空间。主要表现在能源的开发，厂矿企业的增多，使移榆人口快速增加，在榆购房的人将越来越多；同时，对榆林发展前景的看好，住宅小区配套设施的完善及环境的改善，吸引大批周边县城的消费者到榆林来购房或进行房地产方面投资。二、项目市场营销策略（一）项目目标市场分析1、 消费者分析XX过去以单位福利建房为主，房地产开发起步迟，但发展迅速。近几年来，能源的开发，XX出现了无数“暴富阶层”，这些客户群里面的人不仅的有私营企业主、政府机关官员、国有大中型企业管理者，而且有更多因煤气油开发而带动起来的广大普通老百姓，他们逐渐演变为房地产市场主流。这些中坚购房群体他们为了改变旧的环境，追求更好的环境，房好的居住氛围与便利的配套设施。对他们而言，价格在2500—4000元/m2之间的楼盘是他们可以做到收支平衡的选择。2、 房地产现状分析（1）XX县房地产市场微观概况和房地产较为发达的大中城市相比，XX县的房地产市场处于起步阶段，但同时也在快速向前发展。目前， XX县的住宅房地产市场呈现出以下特点：建筑风格和建筑规划陈旧落后XX县正大开发的楼盘中，基本完全承袭了计划经济时代福利分房住宅的“火柴盒式”或“筒子楼”式，外立面呆板，无生机和现代感。虽然在面积上越来越舒适，有90浓上为三房二厅120平方米以上的中大户型，但其户型设计仍停留在户型单一，开间布局不合理的阶段。不注重环境营造当具有代表性的大中城市的房地产开发在景观环境营造上走过了绿化、人性、花园、园林、生态等过程而向更高的层次发展时，XX县的住宅开发却没有注重景观、环境的规划设计和建设，更多的甚至连基本的绿化都做不到。XX县房地产市场总体供求现状近两年来，XX县房地产开发竣工和销售面积曲线走势一致，商品房空臵率大面积下降，呈现出供需两旺的态势。作为新的经济增长点，房地产业在XX已经步入高速发展的快车道。但由于开发理念、区域文化种种因素影响， XX县的房地产高端市场潜力未能发掘和有效利用，市场几乎一片空白，而有购买力的消费群体见多识广， 更苦于XX没有理想中的高档住宅令他们找不到归宿。3、可以承受的价格1500—2000元/m2的房价是大众理想价，但在 XX已经很少XX县居民所能承受的价格区间为 3000元/m2左右的房价的，而4000元/m2以上的房子很可能让普通人望尘莫及。4、住房面积需求100—130平方米左右是市场普遍的选择，根据XX住房消费者需求的的住房面积供求调查， 60平方米以下商品房不适宜居住，而90—130平方米这个面积范围是市民普遍的选择。（二）项目市场定位本住宅项目是XX县建新房地产开发有限公司开发的住宅项目，综合考虑目标客户的家庭可支配收入状况，以人性化设计为理念，推陈出新，最大程度地发挥当地资源优势，最大限度地方便居民的生活。1、项目市场营销组合（1）项目产品策略该项目将按建设部商品住宅性能认定 AA级示范小区标准开发建设。商品住宅性能认定是建设部面向全国推广的 21世纪换代住宅产品的标准，现在按标准开发建设的住宅产品并不多见，至少在榆林地区很少的。本住宅项目必将成为榆林市建设部商品住宅性能认定示范小区。户型设计创新产品的户型做到四明设计，居室、餐厅、厨房、卫生间均有直接米光通风窗，浅进深、大开间、高使用率。项目的庭院设计组团间庭院化，地上均为绿化景观点缀于楼宇间。除以上创新外，产品还具有与榆林一般豪宅同步的建设标准的特点：一是智能化，先进智能管理系统，依据建设部智能化小区三星级标准设计，闭路监控，电子巡更，可视对讲，四表远传，宽带入户。二是健康，30%录化率，健康会所、休闲、运动等设施齐备。三是时间，网上银行、证券、购物、E时代时尚生活方式，可以在小区内轻松实现。四是价格，项目拥有极具有竞争力的价格性能化，充分体现顾客价值最大化，让顾客花更少的钱，住更好的房子。五是服务，“您的物业，我的事业”是项目物业的理念，真正的星级售后服务，营造星级社区。该项目将在上述诸多方面继续精雕细琢，不断提升项目的齐声吸引力，关注业主的生活方式和住宅的未来发展，体现顾客价值最大化，从而实践公司对项目开发的三信核心理念。2、项目的户型设计二室二厅一卫、三室二厅一卫、三室三厅二卫三种，面积在90—120m之间，均米用四明设计。小区采用全封闭管理，绿化率为 30%3、 项目价格策略根据对XX县竞争项目的充分调查研究和对潜在顾客的分析，结合项目的成本、利润分析，以及系列项目对品牌价值的提升，将该项目的平均价格确定为2500元/m2,这样的价格水平是有竞争力的。4、 项目销售渠道策略该项目的销售渠道可以选择自主销售为主，通过内部培训和外部智力机构的培训，充分发挥现有销售人员的潜力，提高销售人员的能力和水平，以使项目的销售工作有较高的效率。同时，由于项目规模巨大，也可以辅以代理机构销售，提高项目的销售进度与效率，但应当均衡考虑成本与收益的比较情况来确定自销与代理销售的比重。此外，还要加强与周边市区搬迁到榆横工业园区及经济开发区的企业的联系，争取与其签订团购协议，以适应优惠的价格批量销售，这样也可以此来帮助新落户企业解决职工的居住问题。第四章项目建设条件、址一、区域自然条件（一） 地理位臵拟建的住宅小区拟定位于榆林市 XX县城北大街西侧，老四九服装厂旧址。（二） 气象条件场区属温带半干旱大陆性季风气候，四季分明，冷暖有序，日照充足，春季干旱多风，风向西北，俗称四月风，常伴有大风降温；夏季高温炎热，降水集中在 7月，多为暴雨和雷阵雨，且有冰雹；秋季清爽湿润，降雨较多，霜降较早；冬季干燥寒冷，冰封期长。常年风向为西北风和东南风，夏季多为东南风，冬季多为西北风，平均风速 3.2米/秒,极端最高气温在7月达37.8C极端最低气温在1月达-29.1C,最大日温达27C,年平均降水量354.8mm,年沙尘暴日约10天,年雷暴日数29天。（三）工程地质、水文地质及地震情况1、地层岩性该地层属陕甘宁盆地分区，早期地层以侏罗系、白垩系分布最广，因场内地表为第四纪松散砂所覆盖，只有在榆溪河上游河谷两岸有断续裸露，场区内分布的地层从上到下依次为：（a）全新统（Q2e01）:近代风积沙以沙丘和沙丘链构成大片沙漠。主要成份以石英、长石为主，结构松散，分选磨圆较好粒径在0.2—0.05mm之间，以细中砂为主，呈浅黄色，颗粒均匀，有良好的透水性，厚度10-15米，局部可达40米，在低洼地表层有湖泊淤泥质土分布。（b） 上更新统（Q1a1）:场区内上更新统地层比较发育，主要为河湖相的萨拉乌素组地层，县水平层理，下部褐黄、灰黄色粉细砂夹亚砂透镜体， 结构致密，透水性差，厚度15-40米，上部为桔黄色中细砂、粉细砂不等厘互层，结构松散，夹少量薄层钙极，厚度6-20米。（c） 中更新统（Q?）:为浅黄、灰黄色砂质黄土与粉土质砂互层，夹4-5层棕红色古土壤，含少量零星钙质结构，坚硬致密厚17-21米。（d） 下更新统（Q）:该屋土在场区内不发育，很少揭露。（e） 侏罗系中统直罗组（J2z）:为浅灰、灰绿色细粒砂岩、泥质粉砂岩、粉砂质泥岩不等厘互屋，上部风化较强，岩体破碎，网状风化裂隙发育，该层埋藏较深，约在 40米左右。2、 地质构造XX地处鄂尔多斯高原的南部，在大地沟造上属于鄂尔多斯台向斜陕北台凹一部分，场区属于陕北台凹的中北部偏东，鄂尔多斯地台向斜的构造运动以升降运动为主， 振荡幅度小，构造简单，无大型急剧褶皱和断层，长期以来属于一个相对稳定的地块。所见构造形迹，除中生代地层构成向北西微倾的平缓单斜外（倾角1-3。之间，多不超过5°），很少有地层褶皱现象，更无断裂等大的构造形迹出现。3、 水文地质工程区地下水类型以潜水为主，主要为第四纪松散层孔隙潜水，含水层不冲击相砂层，厚度 30-60米，富水性好，下伏基岩为隔水底板，由于场区地势低平，表面分布有松散砂层，有利于接受大气降水的补给，形成比较富水的地段，含水层岩性主要为粉细砂、细砂， 平均渗透系数5-10米/日，水化学类型以HCOCa型为主，矿化度0.22-0.25克/升。4、 地震烈度本区构造简单，新构造运动微弱，按陕西省抗震办颂布的1/200万“陕西省工程抗震设防烈度图”查知，榆林市地震设防烈度小于6度，无断裂带。二、建筑材料来源及运输条件区域内主要建筑材料较少，基本都要从邻近省份购买，成本较高、运距较远。砂子、碎石可就近购买，项目的水、电都已到位，只需根据项目的供水、供电的设计要求，用相应的水管、电缆与市政给水管网、供电网相连，即可满足市供水、供电需要三、项目选址及建设条件1、 项目选址结合XX县城总体规划，经反复考察论证，拟定住宅小区建在XX县城北大街东侧，招待所南侧。2、 项目建设条件项目周边已具备给水、排水、电、供热、煤气、通讯、有线电视的配套设施，只需根据项目的需要，可直接接入小区。第五章工程进度安排该项目的一期工程将于2010年10月至2011年5月为前期准备工作，完成项目规划和方案设计及相关手续审批，2011年6月动工兴建，2013年12月底前竣工交付使用。第六章项目的规模和性质该项目由高层商住楼组成该项目占面积8.13亩，总建筑面积25235.20平方米，容积率4.66，建筑密度38.37%，绿化率30%第七章工程设计和功能要求一、、工程设计（一）建筑设计该项目严格遵照国家颁布的现行各设计规范及 XX县有关城市规划，消防和交通要求，并按照设计任务书所确定的条件进行设计。考虑城市景观及区域内已有的建筑风格， 发挥项目优势，利用建筑造型、体量、颜色、创造出一个造型大方得体、简洁具有超朝代气息的现代建筑群体新形象。该项目设计体现了“以人为本”的设计原则，倾力打造舒适、安全、经济、健康文明的现代化居住小区。小区整体规划结构清晰，道路系统简洁、流畅和高效，体现了“人车分流”的特点，减少了噪音、尾气排放及夜间汽车灯光对人的污染，给住户创造了一个安全、宁静和舒适的步行室外活动环境。小区内住宅宜南北向布臵，具有良好的采光和通风。（二） 平面布局拟建小区户型以9om、120卅为主，住宅楼1栋，均匀一梯两户，住宅总户数为50户左右，户型分别为三室二厅一卫。（三） 装修外装修：外墙涂料，铝合金窗内装修：每套住宅天棚、墙面刮大白，地面水泥沙浆压光。（四） 结构设计访该项目采用主体采用框架结构，层高为 3米，抗震设防裂度为6度。二、功能要求（一）生活给水系统该项目从县城给水管网中各引 2条DN100管道接入小区给水管，多，要求供水压力0.45Mpa,形成小区室外环状供水管网，在其中一条发生故障时，另一条进入管仍能保证不间断用水。（二） 排水系统该项目雨水经排水管道流入市政雨水管网。小区生活污水排入各楼的化粪池内，经处理发酵后排到污水处理池中处理；地下室污水应集中到地下室污水池中，通过排污泵将污水排入化粪池中。然后排放市政污水管网。（三） 空调系统住宅按分体式空调考虑（外墙预设空调外机搁板并预留冷凝水管孔洞）（四） 供热系统热源考虑由用户自行选择天然气锅炉供热。（五） 电气系统1、 供电电源及电压该项目从保留的大起66千伏变电所改造为城市变电所的供电管网供电。由两个不同的供电地点引入双回路 10KV电源，用地下电缆起接入小区变电所， 形成小区室外环状供电管网，在其中一条发生故障时，另一条电路仍能保证不间断供电。2、 用电负荷小区内设一座变电所，用电负荷为3000K（按每户6KV）变电室采用高压真空开关柜，低压抽屉式配电屏，操作电源采用硅整流镉电池组，作分合闸直流操作电源，采用电磁操作。断电保护与计量进线柜采用过电流保护，变压器柜采用过电流过负荷保护。各楼层配电箱对本层的负荷供电。3、 照明工程该项目按照国际照度标准，采用新型节能光源及灯具，选用格栅目光灯；室外设泛光照明；室内设应急照明装臵，由镉镍电池屏供电。4、 防雷系统在楼顶周边设10mx10m网格状避雷带，通过柱筋接地，电阻不大于1欧姆。（六） 弱电工程1、 通讯及有线电视系统每户住宅设2个外线电话插座及2个有线电视插座。2、 保安电视监控及防盗报警系统在小区主要出入口设臵监控摄像机，在住宅各单元楼下设臵对讲门系统控制主机。（七） 燃气系统燃气由县城天然气输气管道小区天然气调压站后，再引入各住宅用户，天然气总用量约800立方米/天。第八章消防、环保和劳动卫生和节能一、 消防（一） 总平面布局该项目四周有城市道路，形成环形消防车道，宽度大于4米，建筑物与周围物保留一定的防火间距，主要出入口及疏散口的位臵符合城市交通规划要求。小区内建筑物之间的间距均大于23米，符合消防规范要求。（二） 消防用水系统在小区地下设320立方米消防水池，作为作区消防用水水源。（三） 消火栓系统商品房住宅、商业地产内设有消火栓，消火栓的布臵要保证喷水能达到建筑物的任何部门， 小区内设臵室外消火栓。（四） 自动喷洒系统和水幕系统网点、会所等公共场所设自喷洒系统和水幕系统（五） 灭火器设臵商业配套及住宅配臵5A型2kg手提式干粉型（磷酸铵盐）灭火器放臵在楼梯、电梯及明显和便于取用的地方。二、 环境保护（一）排污水小区生活污水排放各楼的化粪池内，经处理发酵后排到污水处理池中处理，再排放市政污水管网，送入污水处理厂。（二） 排废气住宅内的厨房设抽油烟机，卫生间设有通风口（三） 防噪音小区实行“人车分流”，减少噪音、尾气排放及夜间灯光的污染。三、 劳动卫生（一） 绿化该项目的周及小区内有道路及大面积绿化，小区内视野广阔，环境优美，采光、自然通风效果良好。（二） 卫生条件小区内实行物业化管理，卫生有专人清扫，垃圾进行分类收集，提高小区的文明生活方式 。（三） 空气质量小区绿化覆盖率高，小区内及周边没有污染源，空气质量良好。四、 节能设计依据国家有关节能降耗法律法规。建筑节能确保主要建筑物采光及通风系统良好。在建筑物中积极推广采用保暖节能新型材料，如空心砖和苯板等。选用高反射系数的墙面装饰材料，减少自然光和人工照明光线的墙体吸收。合理利用空间，提高有效使用面积，力戒浪费。3、 给排水节能选择高效节能型产品。经综合分析、合理选择管径，做好管网设计，降低管网阻力。选择优质防渗阀门，杜绝滴漏。4、 供热采暖节能热网管道采用“氰聚塑”保温直理管，降低网路热损。选用散热好、易维护的暖气片。5、 电气节能推广“绿色照明”工程，照明灯具采用新光源龟板反射罩、电子镇流器、电容补偿器、节能灯等。正确选择外网路径，降低线损。6、 合理选择和配臵设备，最大限度降低水、电的消耗；7、 科学合理组织生产、发挥设备的功效，提高管理人员的管理水平和操作人员的技术水平，在生产经营中达到降低能耗、节约能源的目的。第九章投资估算与资金筹措一、投资估算1、建设投资估算（1） 土地征用及拆迁补偿费估算该地块土地取得成本为2600万元。（2） 土建工程费估算该项目土建工程费工计1860万元。（3） 其他费用估算该项目其他费用共计240万元。（4） 预备费该项目预备费以开发建设投资和其他费用之和作为取费基础，共计190万元。（5） 建设期贷款利息该项目建设期贷款年利率为 6.48%，贷款算得共计 260万元。综上所述，该项目建设投资如下表所示:序号项目总费用（万元）1开发建设投资44601.1土地取得成本26001.2工程费用18601.2.1建筑总投资1.2.公用及辅助工程

22其他费用2402.1建设单位管理费282.2可行性研究报告编制费62.3设计费272.4地质勘探费122.5施工图审查费82.6P 建设单位临时设施费252.7r 施工图预算编制费302.8招标代理费52.9合同公证费62.10工程建设监理费282.11城市基础设施配套费452.12城市消防设施配套费202.13人防工程易地建设费3预备费1904建设期贷款利息2605项目总投资51502、建设期利息估算该项目建设投资借款1000万元，用于资本金不足时投入项目建设使用。该项目将于2011年6月开工建设，整个项目建设期三年，在竣工验收前，用于建筑安装工程投资的银行贷款产生的利息全部记入建设期利息。二、资金筹措该项目建设投资总额5150万元，所需资金拟由以下二个渠道筹集：①银行借款2000万元，由企业向金融机构申请借款解决；②自筹资金3150万元（包括部分承包商垫资）。贷款本息偿还由逐年累积的销售收入偿还。第十章财务基础数据估算一、 概述考虑XX县房地产市场行情变化、物价指数上涨趋势和该项目地理位臵的升值趋势，本报告通过对财务基础数据进行估算，以期更好地反映项目在