-上海尚海湾豪庭项目年度营销计划汇报-132-

尚海湾豪庭2021年年度营销方案汇报?2021-2021年中国房地产筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载纲要营销回忆07年08年目标设定〔形象目标，品牌目标，经济目标〕方向判定〔市场方向，营销方向，策略方向〕实现路径〔产品定义，形象包装，公关活动〕实施方案〔推案方案，资金回笼方案，推广方案〕?2021-2021年中国房地产筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载07年营销回忆?2021-2021年中国房地产筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载７号楼大定签约套数5744面积7299.695672.18单价2592125840总销金额189212183146571445４号楼大定签约套数141123面积22437.8419341.29单价2880527888总销金额646317962539384336总计：大定签约198套167套29737.53平方米25013.47平方米28097元/平方米27423元/平方米835530145元685955781元资金回笼：4.985亿元07年营销数字回忆?2021-2021年中国房地产筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载9.13价格摸底会07年营销活动回忆9.27湾区价值顶峰论坛9.23产品推介会9.28低调开盘12.9集中开盘10.1房展会?2021-2021年中国房地产筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载07年企划推广回忆胜利、成功财富权力逐水而生缘水建城文明源起世界是湾的上海是湾的未来是湾的文化缘起尚海湾——献给上海的未来世界始于湾上海尚于湾豪宅缘于湾时空源起尚海湾——上海湾区豪宅?2021-2021年中国房地产筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载08年目标设定PART1形象目标，品牌目标，经济目标?2021-2021年中国房地产筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载形象目标——上海的第一地标诞生中国第一豪宅打造浦江岸线地标，进而塑造中国第一豪宅形象品牌目标——扩大工程品牌知名度和影响力塑造全新公司品牌形象，上市公司恒盛地产旗下年度重要作品经济目标——实现工程价值最大化以工程价值最大化为导向，适机追求流量尚海湾2021营销目标?2021-2021年中国房地产筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载目标：尚海湾要做中国顶级豪宅?2021-2021年中国房地产筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载08年方向判定PART2市场方向，营销方向，策略方向?2021-2021年中国房地产筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载08年市场方向预判2-1政策方向转变及影响，08年市场预判2-1-1政策方向转变及影响?2021-2021年中国房地产筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载回忆2007年新一轮宏观政策调控措施主要政策文件政策内容与影响2007年

(第三轮调控)1月16日国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》进一步明确房地产开发企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围。销售收入越高缴税越多、导致开发商定价心理发生变化，部分楼盘开盘价格修正，竞争环境恶劣3月16日十届全国人大五次会议上，物权法得以高票通过对住宅用地使用权期满如何续期，征地拆迁补偿，小区车位归属等问题以律法的形式明确。

6月12日上海市地方税务局《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》

个人交易成本，高端投资客户收益缩水9月3日，最新预售规定（不超过3万平方米)须一次性申请预售许可证防止开发商以少量多批的形式卖楼，缓解市场供不应求状态，抑制房价反弹年内6次上调存贷款利率，10次上调存款准备金率至14.5%，抑制货币流动性，2008年仍将持续进行货币紧缩的调控政策货币紧缩，增加投机者还款压力，市场流动性过剩局面得到一定程度抑制10月1日物权法执行物业税开征信号！持有成本增加，高档房是政策初期主要对象，高端客户预期改变、持币观望！9月28日央行银监会《关于加强商业性房地产信贷管理通知》已用贷款买房、又购买第2套（含）以上住房的，贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率1.1倍12月5日下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；对已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。抬高购房门槛，缓解供求失衡，稳定房价?2021-2021年中国房地产筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载主要政策文件政策内容与影响2005年(第一轮调控)3月26日，《关于切实稳定住房价格的通知》（国八条）稳定住房价格，大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，正确引导居民合理消费需求4月27日，温家宝总理在主持国务院长务会议中再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控（新国八条）改善住房供应结构，加大土地供应调控力度，严格土地管理，调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管，加强房地产信贷管理，防范金融风险4月30日，七部委提出《关于做好稳定住房价格工作的意见》，为稳定房价出台房地产交易相关限制措施要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务5月27日，国家税务总局、财政部、建设部日前联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》房屋转让开征营业税，增加炒房成本，遏制炒房2006年(第二轮调控)7、8、11月三次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至9%货币紧缩，增加投机者还款压力，缓解房地产投资过热倾向4、8月二次上调金融机构存贷款基准利率0.27个百分点至6.12%5月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，审议并原则通过《中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)》（国六条）调控房地产业加固前一轮宏观调控成果，继续稳定房价，加大力度打击投机炒房5月31日，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国十五条）停止别墅类房地产开发项目土地供应，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。抬高个人及开发商贷款门槛7月7日，建设部关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知规范房地产交易秩序，减少开发商藏房现象发生，缓解市场供求失衡7月24日，建设部等六部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规范外商投资房地产市场准入，严格境外机构和个人购房管理前二轮宏观调控政策及影响2005国八条：重在引导做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费。2006国六条：政策强制性9070政策营业税政策限外政策住房建设规划……2007重在执行中低收入保障方向倾斜房贷政策物权法执行货币紧缩新预售规定……政策导向的变化以行政手段双头调控供需结构——导致供求失衡以货币手段抑制消费能力——旨在控制消费释放的节奏，高档物业和投资型消费影响最大而这几轮调控的最终效果，就出现了上海市场07年先扬后抑的状况?2021-2021年中国房地产筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载2004年至2005年市场处于宏观调控影响最大的两个年份，市场观望气氛浓郁，长期处于供过于求的状态。从2006年开始，宏观调控由广面转为针对，由引导转为强制执行，整体市场蓬勃开展，由供过于求转为目前的供不应求。至2007年底，市场供求比到达1：1.51，供求失衡不断加剧。上海整体市场形势的变化——市场供求逆差加大，成交均价平稳增长通过对2004年至今的整体住宅市场的供求价格走势观察，我们可以发现，前几次的宏观调控后，成交和价格都出现了较长时间的拉锯状态。但是对于刚性需求巨大的中低价房，开发商在通过降价的方法后，就能拉动市场刚性需求的释放，有效的提升了成交量。第一轮第二轮第三轮2007年以来上海整体市场保持着良好的销售势头，供求失衡不断呈现加剧态势，直至07年9月第三次宏观调控后，市场供求有所平衡，到12月供求比值为1：0.89，供求关系首次出现逆转；07年12月，全市商品房成交均价11642元/平方米，与上月根本持平。呈现平稳过渡态势。2007上海整体市场形势的变化——市场供求出现逆差，成交均价平稳过渡?2021-2021年中国房地产筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载上海高档市场形势的变化——市场成交出现井喷，成交均价趋稳与整体住宅市场不同的是，2006年受宏观调控影响，市场延续了供过于求的态势，并且成交与供给都出现不同程度的萎缩，至2007年第二轮宏观调控影响被消化，市场出现了强烈的反弹，成交出现井喷。至2007年底，市场供求比到达1：1.41，供求关系发生逆转。第一轮第二轮第三轮通过对2004年至今的高档住宅市场的供求价格走势观察，我们可以发现，前几次的宏观调控后，虽然成交量出现了长时间的萎缩。但是市场价格并没有伴随着成交量的萎缩而下降，反而保持着一个平稳的过渡过程。待政策及市场环境稳定后比整体住宅市场更先的恢复。市中心高档公寓市场向来为整体市场风向标，对于环境变化敏感度极高，而第三轮宏观调控的执行对原本刚性需求较弱，成交比重低的市场无疑是雪上加霜，自宏观调控以来，市场成交已经连续呈现萎缩态势，市场观望气氛浓厚，成交均价伴随的成交的低迷，也出现连续回落，跌至29970元/平方米。上海高档房市场形势的变化——成交量价连续下滑?2021-2021年中国房地产筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载项目名称最新推案时间推案套数2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月可售套数去化率成交均价成交套数成交均价成交套数成交均价成交套数成交均价成交套数百汇园2007-12-11126213562239773--30162259425%财富海景2007-4-248046736754326145801654478142865%淡水湾花园2006-10-21642512872488812223694248683198%虹桥银都2006-10-82062546021258271725509102670979852%汇宁花园2006-10-2045423151------0100%金外滩花园2007-6-1271408051392731261251--0100%晶品公寓2007-9-18504318054529730515822462075982%静安豪景苑2007-9-10963582759366471134122133679541090%君御豪庭2007-9-292362970013218112834186363518987568%老西门新苑(一期)2005-5-2935530209122926515260177--16155%上海滩新昌城2007-8-18126237135521653152021911871521191%盛大金磐2004-6-2940555300750522741948123632711998%太原邸2007-4-1112449911--360942--192%泰府名邸2006-10-2949246291------0100%御翠豪庭2007-8-1895459107--367811385614397%远中风华园2007-1-1676--44823263749912--199%电影华苑2007-8-101582386957246201124214192702143280%强生古北花园2007-8-11362311514--2069822451630100%永业公寓二期2007-6-6116228524245041212132210461199%海上梦苑2007-8-2524203266164266214712213373196%达安河畔雅苑2007-1-247819978162079522199462601211778%圣美邸2006-11-30601921112282532144872394144918%永新城2007-3-31263129453123942267353851530100%黄浦华庭2006-12-81912007882194242081042297022487%上海滩花园一期（董家渡5-1#地块）2007-9-227831891673178414313176308832199%泰欣嘉园2007-9-262812421013273242426848520590325111%嘉里不夜城卓悦居（西区）2007-6-14286216605522093482064526231397698%尚海湾豪庭2007-09-28183276814328820512802837268766613626%合计3609476434228182101972%自第三轮宏观调控以来，高档公寓成交量大幅度下滑，呈现连续萎缩态势此轮宏观调控与以往不同，是以货币政策来抑制消费，针对的是高档物业和投资型消费。同时有一些后续细那么政策目前还未正式执行，势必影响到此轮政策的消化周期。高档物业的业主多数是多套物业的业主，而此次的宏观调控继续抬高了购房门槛，使得他们投资本钱进一步加高。市场不少潜力客户纷纷将购房方案后置，观望市场走势，寻求新的入市时机。?2021-2021年中国房地产筹划大全?移动硬盘版！筹划人士必备资料库！货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载2-1-208年市场预判目前市场主要的存量集中在中外环和外环外之间，约200万方的市场存量内环内和内中环的市场存量较少，分别为13万方和21万方。上海整体市场现状——可售量稀少，价格高企2007年以来市场供求状态长期失衡，导致市场价格不断攀升，目前市场价格与真实需求已出现明显的错位偏移。接近外环区域10000元/平方米的单价都难以买到住宅，市场需求是旺盛的，但房价与支付能力相背，由此出现滞涨状态：一方面价格居高不下，另一方面成交低迷一方面想买房的人买不起，另一方面能买得起房子的人搁置购置方案，这种现象仍将持续一段时间内环外的中低端住宅市场，只有价格与支付能力相符，才会上升，其市场表现过程表现为锯齿状胶着态势：价平量低——价跌量升——价升量平——价平量平以内环内为代表的高端住宅市场，那么要在政策影响完全消除后，才会上升，其市场表现过程表现为骤降骤升，但量仍处于较平状态，上升曲线比较平缓：价平量低——价平量平——价升量平08年市场判定08年政经环境预判信贷从紧——通过行政手段按季约束商业银行贷款进度按季均衡发放贷款CPI持续上涨——2021年CPI将较2007年有所上升，全年涨幅估计在5％左右股票市场牛市格局不变，但波动较大——07年正是股市、楼市财富交替推动的结果，但08年预期对楼市支持度不高，同时会有分流效应人民币升值步伐在上升通道——预计2021年人民币汇率升值7%—10%2021年投资仍将高速增长——奥运年、企业盈利增长和地方政府换届多因促成物业税实行启动预期——预期将率先在高档住房试点实行央行加息预期——08年预期会再加3次息，其中上半年加2次，下半年加1次；经济开展大势良好上海房地产市场长期看好，但08年受政策影响较大，仍需视后续政策第一轮第二轮第三轮宏观调控影响中平均月度去化套数:4套

无政策影响月度平均去化套数:20套我们选择了些市场体量较大，经历了屡次宏观调控的豪宅工程，研究宏观调控对他们的影响来作为本工程的借签政策影响周期预估第一轮第二轮第三轮宏观调控影响中平均月度去化套数:34套

无政策影响月度平均去化套数:94套第二轮第三轮宏观调控影响中平均月度去化套数:12套

无政策影响月度平均去化套数:30套第一轮第二轮第三轮宏观调控影响中平均月度去化套数:9套

无政策影响月度平均去化套数:25套第二轮第三轮宏观调控影响中平均月度去化套数:18套

无政策影响月度平均去化套数:35套宏观调控影响中平均月度去化套数:5套

无政策影响月度平均去化套数:54套第一轮第二轮第三轮通过对上海主要高端工程的研究，我们发现市场的宏观政策影响一般保持在6-9月的时间才能被市场逐步消化。而此轮宏观调控主要应对通胀预期压力、人民币升值压力，没有得到明显调控效果，不排除再出系列行政手段干预，预期在3月份政府换届之后的3个月，即08年6月份会渐趋明朗。同时我们发现，宏观调控政策出台后，伴随着政策影响力及后续跟进动作的不断释放，高端工程将处于长时间的成交低迷状况，各工程的成交都出现了大幅度的缩水，连原先成交量的1/3都不到，而在政策渐趋明朗化时，高端工程最先反弹，在初期量缓步上升，然后带动价格跳跃向上。2021年高档市场竞争供给预计2021年内市场将有50-60万的高档房源供给量，预计2021年高档房市场竞争将异常剧烈百汇园泰府名邸嘉利浦江园静安紫苑复地雅园外滩黄浦湾上海滩花园东海园二期黄浦丽园永业公寓二期公馆77淡水湾花园黄浦新苑东方海外兰馨公寓预推楼盘预计上市时间产品类型预推体量预售价格

(元/平方米)百汇园4月底高层3000030000静安紫苑1月中旬高层3500038000黄浦新苑1月底高层6800027000徐汇苑三期6月中旬高层3000026000上海滩花园二期3月中旬高层3000033000黄浦丽园3月中旬高层3000025000永业公寓二期4月中旬高层4000025000公馆773月中旬高层3500040000外滩黄浦湾12月低高层40000未定嘉利浦江园12月低高层50000未定南阳四季苑6月中旬多层5000未定复地雅园12月低高层3000030000东海园二期6月中旬高层3000035000泰府名邸3月中旬高层2000030000淡水湾花园1月中旬高层3000035000御翠豪庭3月底高层3000045000东方海外3月初高层4000050000兰馨公寓4月底小高层2500080000合计598000平方米对于受政策主要影响的高档物业市场，本身的客户群体就少，而新一轮的宏观调控更使得市场观望气氛加剧；在08年6月份前政策环境和执行力度不会松动；如调控到达预期效果，预计5月中下旬之后，高端市场将开始反弹，但反弹力度较07年要弱很多2021年市场会有比较集中的供给上市，加上市场本身的存量，市场竞争将较为剧烈。2021年高档市场预测08年营销方向判定2-2顶级豪宅营销模型，尚海湾08年营销方向2-2-1顶级豪宅营销模型豪宅营销关键词：欲望Desire时尚Fashion稀缺Rare身份Status豪宅Luxurioushouse

消费根源=消费动机奢侈品Luxury追逐时尚潮流元素占有稀缺并炫耀渴望尊贵至尚的地位顶级品牌、极品消费、顶级私人用品、私人效劳、豪华旅游、奢侈、高贵、顶级、奢华、豪华、天价、精品、奢适、名牌、文化艺术、高端……城市顶级豪宅的购置亦受欲望所驱使。故此，客户欲望给予顶级豪宅营销动作以指引，顶级豪宅的营销需要——豪宅成功营销动作：营造关于豪宅的营销动作房地产市场金科玉律：区域质素的优良决定豪宅工程的营销方向。区域特征区域发展阶段豪宅成功营销方向陌生区域，认知度低区域“婴儿”期区域发展迅速，拥有一定区域价值区域高成熟度，区域价值已被充分认可区域“青春”期区域“成年”期“告诉别人她会长得很美”重新定义区域价值，提升形象“告诉别人她美得与众不同”基于区域价值，重新定义产品“告诉别人她是完美的”利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大关于豪宅的营销方向豪宅成功营销方向豪宅成功营销动作重新定义区域价值，提升形象基于区域价值，重新定义产品利用成熟区域价值，工程全方位打造外的细节放大营造时尚感营造稀缺感营造身份感豪宅营销矩阵模型营销方向营销动作时尚感身份感稀缺感定义区域定义产品细节放大豪宅成功营销：在区域质素决定的正确营销方向上，完成三方面的营销动作。2-2-2尚海湾08营销方向尚海湾区域开展期规划进展预判2007年2021年2021年2021年区域成熟度时间2021年婴儿期青春期成年期2021年工程营销方向徐汇滨江新开发区域，周围配套尚不完备，区域印象较差，但资源丰富，已开始崛起区域特征08年区域所处开展阶段对应成功营销方向区域“婴儿〞期与“青春期〞之间重新定义区域价值，提升形象；基于区域价值，重新定义产品营销方向营销动作时尚感身份感稀缺感定义区域定义产品细节放大目前本工程营销方向本工程未来进阶方向营销方向营销动作时尚感身份感稀缺感定义区域定义产品细节放大稀缺感营销仍需加强身份感营销需加强工程目前营销动作9.28开幕典礼浦江顶峰论坛时尚感严重缺乏世界始于湾浦江湾区豪宅62万市中心城市综合体我们目前走的是一种中间路线皇浦荟酒会2-1-3尚海湾08年策略方向面临严峻的市场条件，以及逐渐深入人心的地段价值，此阶段的首要任务集中在对于产品力的挖掘与提升方面，重新对产品进行定义，起到一个承前启后的作用。通过不断兑现的产品卖点，营销方向实现从“地段价值认同〞向“产品价值认同〞的过渡。配合不断推进的营销环境改善的节点，逐步实施“时尚感〞、〞稀缺感〞、“身份感〞营销动作的准备工作，同时进行客户蓄水，为市场复苏反弹积蓄能量。推广方面以保温为主，通过适量而有效的广告投放，形成持续的市场曝光。08年策略方向前期以保温为主，重在重新定义产品价值基于市场条件与政策环境的不确定性，下半年的营销动作将视市场情况伺机而动。在前期“产品价值认同〞目标已经根本达成，在产品细节具备条件的前提下将继续强化“产品价值认同〞的同时，展开产品细节的诉求，形成广泛的产品力认知，使工程的人格特征更加明晰，使客户清晰明确的了解工程“美得与众不同〞。在市场环境逐步明朗之后，于“时尚感〞、〞稀缺感〞、“身份感〞方面加大力度，展开相应的营销动作。后段伺机而动，匹配以相应的营销动作08年策略方向基于工程所处的不同开展阶段和市场条件，因地制宜，匹配工程08年重要的营销节点〔营销环境变化、工程推案等〕，针对性地展开匹配营销方向的营销动作。根据工程营销关键节点，针对性展开匹配营销动作08年策略方向尚海湾2021如何做顶级豪宅营销08年实施路径PART3产品定义，形象包装，公关活动产品价值定义3-1匹配营销方向的进阶以16大豪宅指数为导向，丰富产品内涵，全面实现豪宅标准重新定义区域价值，提升形象——基于区域价值，重新定义产品实现路径：关键词：世界是湾的07年营销方向的回忆与延续世界始于湾上海尚于湾豪宅缘于湾时空源起尚海湾——上海湾区豪宅世界是湾的上海是湾的未来是湾的文化缘起尚海湾——献给上海的未来世界始于湾每一个湾，都预示一个传奇的诞生。湾区豪宅，财富与梦想完美融合的典范，以世袭传承的尊崇地脉，海纳百川的沉着气度，暗合阶层对人生境界的要求。先天高起点和后天高标准的完美匹配，使之成为阶层争相追逐的终极居住地。如同东京湾之于东京，长滩之于洛杉矶，玫瑰湾之于悉尼，浅水湾之于香港，尚海湾以融汇国际视野和上海情愫的魅力，已然成为中国，乃至世界湾区豪宅的典范。世界始于湾。上海尚于湾因水而生的上海，总是无法逃避和水的关系。海〔东海〕、江〔黄浦江〕、河〔苏州河〕，源远流长。黄浦江在尚海湾处划出一弯优美的弧线，形成浦江优越国际湾区，豪宅那么应运而生。尚海湾的出现，是对豪宅建筑功能与精神的再造，它将为上海注入一个绝对与众不同的卓越符号，成就浦江湾区豪宅。从比尔·盖茨、查尔斯王子到李嘉诚，这个世界上最显赫的人都选择了住在湾区，也必定要与湾区发生关系。因为湾区住宅，是财富与梦想完美融合的典范！它以世袭传承的尊荣地脉，藏风聚气的灵境自然，海纳百川的沉着气度以及高贵典雅的人文景致，暗合了财富阶层对人生境界的绝高要求！这种先天高起点和后天高标准的完美匹配，已成为世界财富阶层争相追逐的尊荣。豪宅缘于湾世界是湾的世界是平的，全球化不只是一种现象，也不只是一种短暂的趋势。世界是湾的，全球化的浪潮聚集于湾，东京、纽约、洛杉矶……..。世界是湾的，只有当海融入湾以后，才变得充满视觉张力。世界仿佛是岸，而海那么被陆地包围，以曲折悠长回应海的澎湃。上海是湾的上海，为世界所关注充满活力的东方都会。上海，中国最具有包容力和创造力的世界城市。上海，与世界同步，国际化、时尚化、现代化的大都市它，潮水般会聚着优越的力量，在多元文化的兼容并蓄和传承开放中显示着国际化城市的海纳百川。未来是湾的,即在尚海湾此岸盛景，可望可及，渐行渐近。2021年的意义在于，给世界一个看上海的窗口，也给上海一个看世界的时机。尚海湾坐拥浦江黄金岸线，此岸世纪盛景了然于胸，美好城市图景尽收眼底。随着2021年日益临近，先知先觉者自然领悟“瞰天下者得天下〞的深刻意义并付诸行动。营销方向营销动作时尚感身份感稀缺感定义区域定义产品细节放大地段国际稀缺交通景观配套

健康

创新建筑配置细节文化私密平安效劳品牌08年通过16大豪宅指数实现营销方向的进阶产品价值定义之16大豪宅指数稀缺感指数：地段、国际、稀缺、交通时尚感指数：景观、配套、健康、创新身份感指数：建筑、文化、配置、细节、私密、平安、效劳、品牌1-地段指数徐汇区—传统高尚居住高地大隐大显——隐于徐家汇，滨江显赫地标徐汇滨江——上海罕有滨江地带未来之城——世博配套重点滨江区域唯一住宅用地徐家汇、滨江、世博交集，罕贵高尚地段关键词：徐汇徐家汇滨江2021世博2-国际指数国际地位——处于日新月异，令世界时刻瞩目的国际大都市上海国际级江景——上海的母亲河，黄浦江畔精彩纷呈，过去的外滩，现在的陆家嘴，同样受到世界的青睐国际级盛会——2021凝聚世界眼光的全球盛会国际生活的载体——可以打破国界，满足大多数高尚人士所欣赏的生活方式〔通过下述各类指数的提升而形成〕国际级豪宅，必然拥有国际级的资源关键词：国际地位国际江景国际盛会国际生活的载体3-稀缺及收藏指数复合区域的集大成者，稀缺性无人能比关键词：市中心、不可再生、黄浦江、世博会、国宾馆、复合区域市中心——稀缺土地，开发上市量较少不可再生——市中心土地资源不可再生黄浦江、世博会——联系过去与未来的交集所在国宾馆——上海屈指可数国宾馆之一复合区域——徐汇、滨江、世博会址交集区，与产品规划优势形成叠加效应徐汇沿江开发B单元唯一住宅用地零尺度无敌浦江江景，对望卢浦大桥2021世博观礼台，对望欧洲馆，璀璨景象尽收眼底4-交通指数内环高架路——完善的全方位交通网宛平南路私家路——出入便捷，无喧哗之虞轨道交通7号线浦江南浦站、轨道交通12号线东安路站——与公共交通保持步行距离，无嘈杂之扰滨江大道——徐汇区政府倾力打造的城市级休闲景观大道多向度、负载多元功能的现代立体交通环境迅速接驳城市核心区域关键词：内环高架路阳光路宛平路东安路拓宽轨道交通7号线滨江大道内环高架路轨道交通7号线线浦江南浦站轨道交通12号线东安路站滨江大道稀缺感指数：地段、国际、稀缺、交通时尚感指数：景观、配套、健康、创新身份感指数：建筑、文化、配置、细节、私密、平安、效劳、品牌5-景观指数三重震撼水系——黄浦江、龙华港、社区水系新亚洲园林风格——清新丰富，以现代亚洲风格令世界认同世博盛景——2021世博盛景景观细节——艺术风雨廊、露天四季泳池、特色水景关键词：三重震撼水系新亚洲园林风格奢华景观视野，自然与人工完美交融无敌浦江江景，一览无遗新亚洲风格园林景观6-配套指数徐家汇——市级商业中心，城市副中心城市综合体——62万平方米宏伟体量，超豪华酒店、效劳式公寓、滨江豪宅、城市会馆群落凯宾斯基酒店——世界最古老的豪华酒店国宾馆——上海屈指可数国宾馆之一世界名品商业街区——地铁上盖、领先规划的罕有大型顶级商业街区关键词：徐家汇、城市综合体、凯宾斯基、国宾馆、世界名品商业街区豪华配套阵容，成就尊贵生活圈拥有百年历史的酒店业翘楚以挑剔的眼光择址徐汇滨江大型国际商业街区，主题鲜明、业态丰富7-健康指数关键词：高绿化率、环保建材、环境质量、健康会所一流生活空间，享受健康人生高绿化率——高于35％的绿化率，内部水系覆盖率环保建材——天然石材外立面、室内装修使用节能环保材质健康质量——安装新风系统、净水系统、软水系统、隔音玻璃〔中空low-e玻璃〕等装置，享受健康的生活健康会所——相应的健康主题会所，包括健身会所、医疗会所等8-创新指数关键词：时尚唯一先锋创导先锋，引领风气时尚——大型地铁上盖、国际化商业街区

唯一——上海市中心唯一超大规模城市综合体，目前独一无二的凯宾斯基豪华酒店先锋——具备大型城市综合体的真正体量和气魄稀缺感指数：地段、国际、稀缺、交通时尚感指数：景观、配套、健康、创新身份感指数：建筑、文化、配置、细节、私密、平安、效劳、品牌9-建筑指数关键词：全石材外立面无可置疑的豪宅DNA，历久弥新，成就经典10-文化指数会所——承载一类阶层生活中所需的休闲、艺术、娱乐、收藏、鉴赏等精神文化体系泛会所——满足相互交流的综合型场所江上邮轮会所——辐射高尚生活圈、当前豪宅中绝无仅有的载体标志国宾馆——到访中外国家政要指定入住酒店关键词：会所泛会所邮轮会所国宾馆只属于一类阶层的精神文化专属标志11-配置指数装修主材——国际一线品牌、世界级权威、德国血统厨卫家电配置中空玻璃——low-e中空玻璃地暖系统——在1号、5号、2号、9号楼等高价值楼幢内升级采用地暖系统，建议德国热德(ROTH)

关键词：国际一线品牌高科技高舒适度优质、平安、稳定、舒适、美观于高科技中享受生活艺术12-细节指数关键词：建筑风格景观小品公共空间生活体验于无声处，感受卓越品质建筑风格——石材立面以外，精心雕刻细节景观小品——有层次、有设计感的空间视觉组合公共空间——电梯间、大堂等细节材质、软装生活体验——装修设计与装修品牌配置参照高尚标准13-私密指数保持与繁华的距离——取静而居电梯分层到达——只能到达业主自己的楼层，保证私密性公私别离——效劳人员及其工作环境与业主生活空间的有序隔离关键词：保持与繁华的距离、电梯分层到达公私别离私密静处，倍显尊荣14-平安指数大堂reception——访客过滤专业安保——定时巡逻智能化安保系统——周边防范报警系统、重点部位的电视监控、访客可视对讲、家庭安防系统以及车辆管理系统等关键词：人防与技防组合、大堂reception、专业安保、智能化安保系统无形贴身保卫，全方位保证人身财产平安15-效劳指数精英组合——戴德梁行、凯宾斯基、国宾馆强强携手，提供细分化专项效劳个人管家——提供可选式个性化效劳菜单，按需精心打理每一处细节皇浦荟——高端客户俱乐部关键词：戴德梁行、凯宾斯基、国宾馆精英组合、个人管家、皇浦荟巨细靡遗，个性化高级效劳223年历史的英式管家将绅士风格传承于点滴生活细节16-品牌指数恒盛地产——打造阳光巴黎、皇家花园等经典高尚住宅的房地产专家易居中国——中国房地产流通业第一品牌，纽交所上市公司建筑设计——美庭园林——中国十佳园林景观设计机构、中国优秀景观环境施工企业戴德梁行——百年英式管家凯宾斯基——百年历史的酒店业翘楚室内设计——香港设计之父高文安

其他——国际一线装修主材品牌关键词：恒盛地产、易居中国、美庭园林、戴德梁行、凯宾斯基等业界资深品牌组合实力钜献内容产品力表现力品牌形象发展商恒盛地产的资质介绍系统/荣誉整合恒盛地产的品牌形象标示系统资历恒盛地产旗下项目的资源整合通过联合性的推广、标示形成系统的市场认知皇浦荟维护高端客户公关活动的系统运作客户的组织及扩充环境资源周边市政规划

滨江大道规划的跟踪关注浦江景观

项目鸟瞰图/江景照片专拍/临江效果图新亚洲风格景观景观方案确定/特色说明景观细节三维效果图/景观全景效果图若干建筑品质外立面材质/色彩等整体方案确定住宅单体效果图建筑细节表现

空间品质品质补强地暖系统

装修建材与品牌的制定

品牌主材主材产品的选用

公共部分

大堂效果图若干环保选材空气/水处理/隔离噪音/保暖/节能等落实或加强

商业配套酒店软硬件的规划定位大堂效果图/电梯厅效果图/建筑效果图/餐厅效果图等凯宾斯基引入的软硬服务细节

商业中心商业整体定位

地铁上盖的商业模式商业环境的效果图社区配套会所营运方案表现会所场景的效果图泛会所营运方案

邮轮会所实施方案

物业服务

电梯的分层设置

业主与工作人员的区域分离

有偿物业服务及无偿物业服务的菜单制定

安保系统

高科技产品的选用

综上所述，系统的产品加强与推广包装的系统结合，是强化豪宅形象的根本要素工程形象包装3-2强化稀缺感、身份感，提升形象，扩大品牌影响力营销方向营销动作时尚感身份感稀缺感定义区域定义产品细节放大楼栋包装现场包装〔配合SP、样板房开放、会所开放等销售节点〕形象代言人分众媒体广告SPPR媒体广告大型户外广告3-2-1形象包装—楼栋包装强化稀缺感、身份感楼栋命名数字成为一种沟通的符号语言进入视线野数字具有极强的识别性，且各具性格数字具有广泛的认知，国际化程度高越高端人群，越追求简洁综上，我们将尚海湾看成一个区域的地名，即徐汇滨江的代名词以数字对楼栋命名，即：尚海湾一号到八号楼栋命名〔主推〕、主题及会所功能楼栋号楼栋命名楼栋主题会所功能1尚海湾一号音乐钢琴教室2尚海湾二号绘画画廊3尚海湾三号电影影音室4尚海湾五号建筑图书馆5尚海湾六号雕塑咖啡馆7尚海湾七号运动运动动会所8尚海湾八号健康运动静会所以艺术为楼栋主题，配合相应的会所功能，让生活充分融入艺术8734125楼栋位置图楼栋铭牌示意尚海湾一号音乐是跨越国界的语言，是艺术的重要组成局部以“钢琴〞这一极具感染力的艺术切入生活通过设立“钢琴教室〞，打造“钢琴教育＋销售展示〞的复合功能陶冶情操，融洽社区生活气氛尚海湾二号绘画，色彩丰富，生活气息浓郁，是艺术家的用心之作以“画廊〞这一展示与售卖兼顾的形式深度营造社区艺术气氛，提高住户艺术修养使绘画艺术深入人心尚海湾三号电影，是光与影的艺术，将现实生活中的不可能变为可能具有影院感受的视听室和邻居一起感受剧情的跌宕起伏，独乐乐不如众乐乐尚海湾五号建筑是凝固的音乐通过建筑这一艺术形式，对生活展开人文关心书籍是进步的阶梯，爱书人时刻充满活力以图书馆，网罗天下百科全书，足不出户在家遨游书海尚海湾六号雕塑，无声的凝固体,到达艺术的崇高境界通过富有情调的咖啡馆，营造浪漫的生活气氛充满咖啡香的生活是雅致和闲适的如同艺术一般四处弥漫尚海湾七号，动会所偏男性，处处充满动感，从壁球到桌球动感十足，优雅十分在此您尽可以畅快淋漓的运动，发散热力尚海湾八号静会所偏女性，可以在此SPA或瑜珈不管冥想，抑或静处都能感悟生命的真谛，生活的真味独立、自由、享受、一切都自在惬意楼栋号楼栋命名1恒泰座2恒盛座3恒荣座4恒杰座5恒嘉座7恒景座8恒升座楼栋命名〔辅推〕3-2-2形象包装—形象代言人强化稀缺感、身份感代言人的两种形式全程形象代言人：贯穿工程营销推广的各个环节，肖像出现在各类平面媒体上，拍摄TVC，参加相关公关活动。具有较强的营销系统性，且利于将楼盘和明星关联起来，使之成为真正的代言人——但此形式代言费用较高。准形象代言人：仅在开盘等重要节点以特邀嘉宾或者荣誉业主的身份参加工程的公关活动，有利于聚集人气、制造轰动效应，通过非房产渠道形成市场聚焦，翻开市场，于短期或阶段性的成为楼盘的嘉宾和名誉业主——但此形式时效性及影响力度弱于前者。国际巨星——张曼玉知性、高贵、优雅、内敛的气质风行国际，具有国内外广泛市场，历次国际重量级大奖的收获者演技纯熟，代言珠宝、手表、化装品等众多高品牌，其本身就是高贵的代言者，一经出场高雅不容置疑从未代言内地的地产品牌，确保楼盘的独一无二的形象标杆，含金量高候选代言人强化时尚感、身份感3-2-2形象包装—形象代言人公关活动3-3强化时尚感、身份感，扩大圈层影响力会员构成维护渠道维护方式宣传渠道皇浦荟恒盛业主购买恒盛品牌楼盘的所有客户自动入会，意向客户登记入会常年享受多种商户折扣，在原有合作商户的基础上增添例如数码电子类、特色餐饮类、健身美容类、家居类、汽车美容类等合作商户节日类主题活动——根据节假日组织主题活动，确立高端项目的定位，同时扩大恒盛地产的市场影响力俱乐部类主题活动——根据高尚人士关注的运动、奢侈品、理财等主题组织活动，为具有相当实力的客户群体造成更多接触项目的机会。客户关怀——主题活动以外，以黄浦荟名义不定期发送商户折扣、节日祝福、小众活动邀请等，令会员得到切实利益。网络主页/论坛皇浦荟会刊（注：以季刊形式奠定品牌基础，随着品牌发展以副刊形式体现增值价值）报纸较有影响力的沙龙、俱乐部合作商户健身美容、商场、酒吧等DM短信署名邀请函业主介绍人已购及意向客户介绍的亲友合作品牌客户相当层次的合作商户客户登记入会，扩充会员资源建议增加例如奢侈品、教学进修机构、家政服务机构、理财保险类等合作商户根据商户营销节奏，配合给予会员不定期折扣及活动，进行小众化的维护举措社会参与者通过以黄浦荟名义举办的主题活动，招纳社会参与者历次活动都可通过广告或其他途径招募社会参与者，但须灵活制定门槛确保会员质量以皇浦荟为主导的渠道营销及客户维护主题时间形式要点恒盛浦江夜4月份邀请房地产、文艺圈（结合代言人）、媒体名流，以走红地毯、歌舞演艺的形式庆祝奥运年社会名流、邮轮、红地毯、黄浦江、奥运主题，营造浪漫优雅的氛围恒盛GOLF赛8月奥运会开幕后邀请国际友人与恒盛业主共同进行高尔夫友谊赛（有可能的话邀请各大品牌地产商联手举办）奥运、国际性、贵族运动万国荟萃世界珠宝鉴赏会10月各国珠宝展示，圣诞节酒会世博、稀贵、尊崇身份活动设想主题时间形式要点样板间启幕仪式3月样板房开放皇浦会员观摩，高文安大师现场诠释设计理念现场观摩，尊贵生活体验恒盛赞助上海顶级奢侈品展4月恒隆展示中心开放6月会所开放赞助并提供顶级奢侈品展览场地或者预热观摩（即成为挂名该活动的系列活动）尊贵体验、会所展示、项目环境展示代言人全程参与，现场直播尚海湾之夜·夜宴7月顶楼豪宅开放小部分VIP客户的顶层豪宅夜宴，鸡尾酒、钢琴演奏、国标表演格调高雅、展示豪宅空间与生活质感，营造独一无二的身份体验结合样板间开放、豪宅样板间开放及会所开放的销售时间节点，筹划SP活动08年方案执行PART4推案方案，资金回笼方案，推广方案08年推案方案4-1时间轴线关键节点3号楼5月下旬开盘8号楼9月下旬开盘08年9月08年5月5号楼11月下旬开盘08年11月尚海湾08年推案方案前期进行７＃楼的持续销售和后续开盘的深度蓄水在市场预期回暖之际，以全新形象推出间隙式推出江景资源较好房源，吸引市场持续关注，并带动非江景房源的去化以客户蓄水量决定最终开盘节点08年销售及资金回笼方案4-2面积销售价格1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小计4号楼284483300046631162231115515515515515515515515529547号楼2784628000152260915222282228276145645615221522456456138473号楼284483200046647773466423321244777466466223858号楼27846300007608608745653043213035号楼251663500010709535516064合计：76553总销0.580.270.630.742.182.751.670.933.162.551.701.2418.41资金回笼0.230.460.420.681.322.412.321.371.822.922.211.5217.6608年预计销售及资金回笼方案单位：平方米单位：亿元注：销售价格为静态价格08年推广方案及预算4-3企划推广—通过媒体组合建立及强化系统的市场形象企划总精神显性：上海湾区豪宅隐性：中国第一豪宅推广策略坚持双管齐下，即：群众报媒展开卖点诉求小众杂志打品牌，树形象延续前期推广策略，通过全市级群众报媒展开卖点诉求，树立工程高端市场形象；通过小众杂志打品牌，树形象。群众媒体的持续曝光，将是工程广告保温的有效手段；同时通过小众杂志〔航机杂志及高端社交生活杂志〕在全国范围内〔包括港澳台〕的高端人群中树立尚海湾及恒盛地产品牌形象。选择分众媒体及通路渠道，精确制导通过分众楼宇电视广告、电梯框架媒体及高端数据库直邮，最大限度的接触目标客户群，在实现广告保温的同时，精确制导，吸引高端人群，通过来电来访促成销售。推广策略抢占上海节点位置户外广告阵地于浦东国际机场、南北高架路、徐家汇、淮海路、陆家嘴等城市重要节点处，占领户外广告阵地，使之成为工程推广的长期户外广告位。局部地点户外广告〔高炮及大型户外看板〕投放存在一定难度，可以郁金香传媒的LED投放电视广告或标板补强。推广策略2021年上半年度阶段推广方案1-3月保温期阶段推广目标：保持不间断曝光，展开品牌塑造保持一定的市场热度，以新闻、软文及硬广形式保持不间断地曝光。进一步强化市场对于工程的认知，展开品牌塑造与恒盛品牌推广形成有效照应，实现工程品牌和公司品牌双赢。2021年上半年度阶段推广方案4-6月强推期阶段推广目标：配合销售及产品细节展现，以高频度的媒体投放展开强推，为后续市场反弹创造先机区别与前阶段以形象诉求为主，此阶段诸多产品面资料相对充实，完善，故以产品力广告为主。配合销售节奏，通过全方位的媒体组合及精确制导的分众媒体，形成强大推广攻势。项目时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月小计比例平面媒体

报纸10103545606040456050601549045%杂志202010202020402520301030265直邮

10102020

1020202015145小计3030557510010080801001009060900户外

高炮

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今日房产

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小计70703.5%月计（不含机动费用）41953961352141159516519416218313519302000推广费用预算注：以下费用按总销金额的1%计算为2000万元，仅呈现各媒体投放的大致比例关系08年尚海湾整体营销策略汇报总结大方向－市场方向将经历先抑后平再扬工程营销方向将由定义地段转向定义产品策略方向为上半年积蓄能力，下半年释放大目标－中国第一豪宅形象目标工程影响力品牌目标价值最大化的经济目标大节点－营销环境改善节点〔3月份样板房，4月恒隆展示，6月现场会所〕产品价值定义节点〔上半年完成〕营销推案节点〔5月推3号楼，9月推8号楼，11月推5号楼〕大方案－推案方案销售资金回笼方案推广方案及预算大方案－形象牌，工程形象包装，代言人产品牌，16大豪宅指数定义产品价值规划牌，世博配套启动，徐汇滨江大道，工程商业规划大客户－以皇浦荟为主导的高端公关活动

营造时尚感、稀缺感、身份感天健·时代广场(暂定名)■我们怎么打？一、关于商业的推广第1局部：商业推广定律第2局部：商业推广案例第3局部：天健第三极推广建议第1局部：商业推广定律*关于商业定律1：业态轨迹*关于商业定律2：置换定律*关于商业定律3：主力店与人气店*关于商业定律4：运营时间*关于商业定律5：租售前提*关于商业定律6：转手调货期*关于商业定律7：核心价值*关于ShoppingMall商业定律1：业态轨迹*中国的商业业态，从50年代开始到目前为止，已经经历了5代的开展历程：第1代商业：传统的老百货商店 *如：老重庆百货商店；第2代商业：个体户及商业街 *如：朝天门服装市场；第3代商业：ShoppingCentral名店商业中心 *如：香港太古城、重庆大都会广场；第4代商业：大型仓储超市 *如：沃尔玛、家乐福等；第5代商业：ShoppingMall *如：广州天河城〔初级形态〕； 北京ShoppingMall(在建)；*业态是递进式关系，新的业态具有更强的生命力，新的业态出现将会淘汰旧的业态；1、置换定律的前提： *从90年代开始，中国的商业已经进入了饱和状态开展，整个市场的投资量和购置量相对稳定，甚至投资量的增长速度远大于购置量的增长速度，导致商业出现资产负增长，商业开始出现置换定律的影响；2、商业置换定律： *市场商业容量已经处于饱和状态，新的商业形态将取代旧的商业形态， 新的1家商场开张，相应必然有旧的1家商场倒闭；3、置换定律影响意义：*商业营销的全面启动；以保持新的商业竞争力； *商业准ShoppingMall形态的全面启动；采用更新的业态方式及其变化；以保持活泼的市场竞争力；商业定律2：置换定律商业定律3：主力店与人气点商业定律3：主力店与人气点

1核心点：主力店 *如联华、华联、Warlmat、家乐福、百盛、太平洋、王府井 *其作为信赖感的象征，一方面带动整个商业的人流量，另一 方面给租售实现信任前提；

2核心点：人气店 *如麦当劳、肯德基、必胜客等等； *人气店最主要的是小、不大，但可以形成非常旺盛的人气；[商业租赁的3、6、9、12运营时间定律]：*3：从开业前提前3个月；进入装修、备伙期；*6：从开业前6个月；进入签约期；*9：从开业前9个月；进入洽谈期；*12：从开业前12个月；进入投资意向考察期；商业定律4：运营时间商业定律5：租售前提

1、商业招租公司 *如戴德梁行、美联等等； *主要负责香港及国内的品牌公司招租； *费用方式：成交收钱，2面收；

2、商业管理公司 *如3M等等； *主要负责商业的统一管理；商业定律5：租售前提*开业到6个时间，进入转手调货期：1、根据市场反响，调整货品的市场接受度；2、根据商场的形态，调整货品的针对性；3、根据周边商家的竞争，调整货品的竞争力；4、如果都不适合，转手经营；商业定律6：转手调货期

商铺的价值核心点1、区位的价值 2、市场的价值 3、品牌的价值*商业本身在区位的地位； *商业业态的独特性〔和其他商业工程的核心区别〕及*商业主力店及人气所商业的核心影响力；商业业态所形成的客流量；带动的人气量价值；*可比较周边商铺的租售价值；*可比较同质业态的价值；*可比较相同主力店的价值；商业定律7：核心价值一、概念的建议[商业观点]：*商业与住宅是完全不同的，住宅是私家的，而商业是开放的；住宅以入伙为节点，而商业以入伙为开始；住宅的目标群是内在的，而商业的目标群是外在的；

*由于商业与住宅的不同，形成商业的价值与住宅不同，商业最大的价值在于它的区位市场价值，即商圈的价值概念是最大的； *其次，“时代盛典〞不适宜作为商业物业的命名，理由如下：1〕首先是不能突显其作为商业的区域中心的价值意义2〕其次是现命名虽然表达了时尚、现代、规模、气势，可适用于各种大型建筑，但不能突显作为商业物业的特征。[品牌建议]：*商业名称建议修正；二、商业名称建议原名称：天健第三极建议名：天健时代广场

[支持理由]*城中是整个区域的概念，其价值直接与中天国际商厦、开元商城相同，而中天国际商厦是目前西安南大街商业的典范；开元商城是西安中心商业圈的商业中心；目前都非常热；相类比，我们同样代表小寨的商业中心，未来价值同样非常大； *商业中心在西安的消费者心中，代表的是一种高品味的、高档次的购物场所，如中天国际商厦，所代表的区域唯一性非常强，西安人非常容易接受； *ShoppingMall是我们与目前西安商业业态完全不同的地方，为未来的推广预留了非常好的空间，新的概念非常容易成为市场的关注点； *王府井的品牌非常优秀，给买家的信赖感非常强，特别是对前期市场的招商信赖感，因此，在名称中把王府井的品牌作为前缀；三、西安·城中ShoppingMall的价值体系【商业第七定律】商业价值定律：商业商业物业的核心价值是由商业物业的区位价值、市场价值和商业品牌价值所决定的。即商业本身在区位的地位核心影响力以及商业业态的独特性及商业业态所形成的客流量，和商业主力店及人气点所带动的人气量价值。西安·城中ShoppingMall1、区位价值 2、市场价值 3、品牌价值核心点 核心点核心点*以城中为主导的价值体系*以商业业态为核心的价值体系*以王府井为主力的加盟价值体系四、西安·城中ShoppingMall区位价值体系西安·城中ShoppingMall步行街区位价值体系概念 1、西安中心城区的核心，商业的红心； *中心区核心商业圈概念和西大街商圈概念； 2、西大街商业1号； *政府对西大街仿古旅游商业的概念； 3、再现古都商业繁荣 *用昔日十里长安，八方来朝的繁盛商业做类比； 4、把上海南京路放在西安？*用上海的南京路商业做类比； 5、把北京的王府井放在西安？*用北京王府井大街做类比；6、中心商业区赚钱地带 *人潮、钱潮概念；五、西安·城中ShoppingMall市场价值体系西安·城中ShoppingMall市场价值体系概念 1、西安第1个完全的ShoppingMall概念商业 2、商业革命：ShoppingMall登陆西安 3、世界的，我们的：ShoppingMall 4、西北第一仿古旅游商业街 5、西安第一规模大型综合风情商业，时尚、休闲、品味，完全“一站式〞旅游观光商业六、西安·城中ShoppingMall品牌价值体系西安·城中ShoppingMall品牌价值体系概念 1、王府井的方向就是你的方向；*王府井主力店； 2、〔譬如〕：麦当劳的方向就是你的方向；*麦当劳人气店； 3、王府井、麦当劳、雅诗蓝黛、Cartier、Hilton、劳力士、宝姿……最好的都在这里了 4、花落谁家？*招商条目； 5、我们只选择最好的；七、我们现在具备什么样条件？时代盛典商业定位SmallShopping-Mall约60000㎡的纯商业规模，西安罕有；西安首个大型综合商业MALL概念；地理位置西安仿古旅游商业街西安古文化旅游商业“第一街〞，政府城市规划开展定位导向指示；跨广济街，临西大街，道路顺畅，交通便利；背靠西安旧城最成熟住宅社区；处于西安古商业最繁华的集散地；建筑风格地标性仿古建筑风