物流园区发展状况及标杆园区分析

太东集团2023年上半年运营分析报告运营管理中心2023.7一、物流园区开展情况分析目录中国物流与采购联合会、中国物流学会于2023年对全国物流园区〔基地〕开展情况进行了第三次调查。对按照调查对象界定条件初步筛选形成的1204个物流园区根底名单逐一进行访问核实，最终核实确认的物流园区〔基地〕数量为754个，其中名称中包含“物流园区〞的677个，包含“物流基地〞的为59个，包含“港〞的为18个，以此形成《2023年度中国物流园区〔基地〕名录》。1.10全国物流园区近年开展情况经核实，入选《2023年度中国物流园区〔基地〕名录》的各类物流园区共计754家。比照2006年的207家，增长264%；与2023年的475家相比，增长58.7%。国家“十一五〞规划中将全国划分为八大经济区域的方法。即：东北经济区〔辽宁、吉林、黑龙江〕，北部沿海经济区〔北京、天津、河北、山东〕，东部沿海经济区〔上海、江苏、浙江〕，南部沿海经济区〔福建、广东、海南〕，西南经济区〔云南、贵州、四川、重庆、广西〕，西北经济区〔甘肃、青海、宁夏、西藏、新疆〕，黄河中游经济区〔陕西、山、河南、内蒙古〕，长江中游经济区〔湖北、湖南、江西、安徽〕。全国物流园区数量比照1.11全国八大经济区物流园区实际状态从物流园区的区域分布来看，长江中游经济区最多，为139家，然后依次是北部沿海经济区128家、西南经济区98家、黄河中游经济区93家、东部沿海经济区93家、南部沿海经济区84家、西北经济区63家、东北经济区56家。从各经济区域的物流园区实际状态看，虽然长江中游经济区的园区数量在全国跃居首位，但主要是由于其规划园区数量众多而引起的；西北经济区、西南经济区园区数量增长快，也主要表现为规划园区数量较多。而形成鲜明比照的是，北部沿海经济区、东部沿海经济区、南部沿海经济区已经走过了初级规划阶段，其运营园区数量明显高于规划和在建立园区数量。目前我国物流园区布局已经发生了结构性变化，其中较为明显的就是东部沿海经济区以及南部沿海经济区的园区数量与2023年相比有所下降。区域运营在建规划合计北部沿海经济区88355128长江中游经济区403168139东北经济区2623756东部沿海经济区65141493黄河中游经济区35471193南部沿海经济区5225683西北经济区14252564西南经济区28412998合计3482411657541.12全国物流园区实际状态比照调查显示，全国754家物流园区中，运营的348家，占46%；在建的241家，占32%；规划的165家，占22%。物流园区地理分布的变化既受外在经济环境的影响，又有园区自身调整的原因。2023年全球金融危机后，我国产业结构调整升级、空间转移速度加快。为充分利用中西部地区资源优势，东南沿海地区大量生产企业开始向中西部地区转移，客观上对物流效劳提出了新的需求。另外，经济相对兴旺的沿海经济区，局部地方政府开始考虑园区开展的阶段性特点，通过政策引导和市场机制，推进物流园区的优胜劣汰、优化整合、效劳和价值提升，使得园区数量有所下降。全国物流园区实际状态全国物流园区实际状态比照1.2物流园区建设周期、主要收入来源问卷调查结果显示，有50%的物流园区建设周期为1-3年，11%的物流园区建设周期为1年以内，总体上处于合理状态。问卷调查结果显示，从全国来看，库房/货场租金、办公楼租金仍然是物流园区的主要收入来源，排在前两位；也有局部园区依靠土地增值、税收优惠、国家扶持资金等。可喜的是，各种增值效劳收入已经开始成为物流园区重要的收入来源。调查显示，物流园区开展与当地经济开展阶段和水平具有明显的关联性。从地域来看，内陆地区物流园区的开展还处于初创期，表现明显的土地招商特征，收入主要来源于库房/货场租金、办公楼租金等。而在经济兴旺的沿海地区，物流园区的开展表现出明显的效劳创新和管理创新特征，更多收入来源于产业融合、产业链延伸等增值效劳。物流园区建设周期主要收入来源1.3物流园区地理位置特点及吸引企业入驻的主要原因问卷调查结果显示，多数园区依托交通要道和运输方式进行布局。内陆地区的物流园区多靠近高速公路和国道布局；工业园区已成为物流园区选址的重要考虑因素，反映出园区建设者对市场需求的关注。在被问及物流园吸引企业入驻的主要原因时，交通方便成为首选因素，其它依次是园区品牌好、配套设施齐全、效劳质量高、优惠条件充分、方便交易、租金廉价等。物流园区地理位置特点吸引企业入驻的主要原因1.41物流园区建设进度情况从建设进度来看，78%的园区建设能按方案进行；22%的园区建设出现滞后现象，主要原因是土地审批和资金问题。物流园区建设进度建设滞后原因1.42物流园区占地及建设投资规模问卷调查结果显示，从占地规模来看，物流园区占地以0.1-1平方公里〔150亩—1500亩〕居多，占46%。需要特别说明的是，许多地方出于招商引资的需要，会有意无意地夸大园区占地面积。多数园区招商材料中讲的所谓“规划面积〞，其实仅仅只是设想。按照目前的土地使用政策，这种设想的“规划〞很难实现，但极易给外界造成物流园区圈占土地的印象。调查发现，有一家“规划面积〞为十几平方公里的物流园区，实际占地还不到1000亩。从物流园区建设投资规模来看，以1-10亿元为主，占到44%。物流园区占地规模建设投资规模1.51物流园区的业务定位依据《物流园区分类与根本要求》国家标准给出的物流园区类型，问卷调查结果说明，综合效劳型物流园区数量最多，占69%；其余依次是商贸效劳型物流区占15%，货运效劳型物流园区占11%，生产效劳型物流园区占5%。与2023年调查相比，综合效劳型物流园区仍占主流，但商贸效劳型物流园区近年来受到较多关注。在重大需求发生改变的形势下，物流园区专业化效劳的提升成为未来重点开展方向。随着中国经济的持续快速开展，社会分工日益深化，专业化物流效劳综合本钱更低、配送效率更高，更加贴近客户需求，已成为现代物流开展的方向。专业化物流的开展会动物流园区向专业化领域渗透。可以预见，物流园区专业化开展将会成为趋势，特别是依托诸如钢铁、汽车、家电、电子、食品冷链等产业集聚区的物流园区将会依靠稳定的市场需求，得到快速开展。1.52物流园区主要业务功能、流转主要商品从园区主要业务功能来看，虽然仓储、运输、配送等传统业务功能仍占主导地位，但是加工、交易、转运、报关以及金融物流等效劳开展迅速。园区商品流转呈现出品种多、效劳领域广、综合性强的特点。在典型园区访谈中发现，局部运营物流园区正在不断寻求效劳创新。例如，开始推动基于产业联动的效劳创新，包括物流与商贸业、与制造业的联动开展；基于产业融合的效劳创新，包括物流与金融、物流与电子商务的效劳融合；基于多式联运的效劳创新，如保税物流、口岸物流的拓展效劳。以新业态带动物流园区功能升级和效劳提升的趋势已经出现。主要业务功能流转主要商品1.6影响物流园区利润的因素、开展阻力问卷调查结果说明，运营本钱的变动、物流有效需求缺乏、市场竞争剧烈是影响物流园区盈利水平的主要因素。调查显示，物流园区用地问题是制约我国物流园区开展的最大瓶颈之一。用地政策是物流园区最希望得到的扶持政策，在沿海经济兴旺地区尤为突出。征地困难成为我国物流园区开展过程中遇到的最大阻力，而缺乏物流园区运营优惠政策成为紧随其后的阻力和困难。目前影响园区利润的主要因素开展过程中遇到的阻力及困难1.7物流园区土地、租金价格水平近年来，与土地相关的各种本钱均有明显提升，导致物流园区开展过程中经营本钱不断提高。问卷调查结果说明，在有数据反响的园区中，物流用地价格超过50万元/亩的比例到达20%以上。而与之形成鲜明比照的是，物流园区仓库租金价格普遍偏低，每月每平方米租金缺乏20元的比例超过60%。这样，迫使很多物流园区不得不在维持物流运作之外想方法。物流园区土地价格仓库租金价格单位：平方米/月1.8物流园区经营的关键影响因素问卷调查结果显示，目前影响企业入驻以及园区经营环境的因素大多与体制政策环境有关。有影响物流园区经营的关键因素中，政策法规体系建设、标准市场两项指标分别排在前两位。而在当地政府给园区或入驻企业获得较大收益的政策选项中，简化行政监管和审批手续排在第一位，甚至高于税收返还支持、用地政策优惠、用电优惠、融资优惠、加大信贷等直接关系园区经济效益的政策措施。影响物流园区经营的关键因素当地政府给园区或入驻企业获得较大收益的政策二、物流园区模式及问题建议目录2.0国内外局部物流园区国家物流园区概况主要物流园区名称德国已规划40个物流中心其中，20多个物流中心建成并投入使用，部分基地占地在100公顷以上。不莱梅的货运村、图林根物流基地。荷兰14个物流基地，平均占地44.8公顷。鹿特丹海港物流园区、阿母斯特丹契福尔机场物流园区。法国约10个大型物流园区。北部哈佛港物流园区、马赛港物流园区、戴高乐机场物流园区日本22个大规模的物流基地，平均占地74公顷。东京和平岛、葛西，板桥和足立四大流通基地、东京铁路货物集散中心。中国从目前中国已建正建或已规划的近100个物流园区来看，我国的物流园区面积普遍较大。目前最大的是深圳平湖物流基地占地约16平方公里。以深圳平湖物流基地、深圳机场物流园区为代表的深圳八大物流基地、包括上海外高桥物流基地、上海国际航空物流基地、上海桃浦物流基地在内的上海五大物流基地、杭州传化物流基地、宁波现代商贸物流园区、以无锡综合物流园区为代表的无锡三大物流基地等等。2.1国内外物流园区建设模式比较国别德国日本中国建设模式联邦政府统筹规划；州政府扶植建设；企业自主经营。政府统一规划集资；行业协会组织集资；企业自主经营政府统一规划、投资；在政府的指导下，企业自行投资规划、建设和经营管理；企业自行投资规划。资金来源各级政府直接出资为主，信用贷款和企业投资为补充政府低息贷款、生地的买卖差价各级政府出资、银行贷款；企业（包括外资企业）自筹资金、政府贷款。基地管理机构公益组织管理和有限公司管理两种方式。（后者为主）如不莱梅“货运村”的经济促进公司、图林根物流基地的管理有限公司基地企业组成联合会（组织）进行管理，如顷神团地仓库事业协同组合、坂神流通中心运输事业协同组合和坂神批发团地振兴株式会社三家组成的神流通中心协同组合联合会进行管理政府成立相应管理部门进行管理；出资方设立子公司来进行管理，如传化集团设立的传化物流基地代表园区（基地）不来梅的“货运村”东京和平岛、葛西，板桥和足立四大流通基地上海外高桥物流基地；上海国际航空物流基地等；杭州传化物流基地；武汉“万商云集”商贸园2.2国内局部物流园区建设及投资规模园区名称规划面积（万平方米）投资或几乎投资规模（亿元）注释北京物流港462.5110预计投资北京通州马驹桥物流产业园60810.5平湖物流基地1600计划引资1600亿元大连国际物流园项目35010重庆万州物流园80025深圳航空港物流园11615合肥现代物流园9527.42上海吴淞国际物流园区75011.5一期投资深圳机场航空物流园区11616南京港龙潭物流园7582一期投资北京西南综合物流基地33.3100预计投资传化物流基地37.33烟台物流园126北京华通物流园区394.3预计投入天津市物流货运中心12.81.4初创期的盈利模式：发挥地理优势，提供仓储、多式联运等物流效劳；成长期的盈利模式：适应物流国际化的需要，大力开展保税物流；成熟期的盈利模式：提供具有货物中转站特色的增值效劳初创期的盈利模式：重点争取少数几个大型客户以积累资金和经验；成长期的盈利模式：建设物流信息交易中心，开展物流配载业务；成熟期的盈利模式：代客户进行供给链管理初创期的盈利模式：利用现有设施，改建专业交易市场；成长期的盈利模式：开展专卖，开展品牌特许经营；成熟期的盈利模式：提供增值效劳，开展流通加工初创期的盈利模式：建设货物集散中心和信息交易中心，从场地出租费和货运交易费中盈利成长期的盈利模式：建设仓储配送中心和流通加工中心，为客户提供个性化的效劳；成熟期的盈利模式：开展物流培训和电子商务等业务，从增值效劳中创收转运型物流园区的盈利模式仓储配送型物流园区的盈利模式

流通加工型物流园区的盈利模式综合型物流园区的盈利模式2.3我国物流园区的主要盈利模式2.4我国物流园区目前存在的问题当前国内物流园区建设单纯的为物流而物流，盲目开展物流园区，重圈地、轻物流，空置率达60%。一些园区建设缺乏科学规划、仓促上马，与区域经济开展缺乏有效衔接。主要表现在三个方面：一是与区域经济开展规划衔接不够，对实际物流需求了解不清楚，导致园区开展定位不明确，占地面积偏大，盈利模式不清晰；二是与交通运输规划缺乏有效衔接，导致交通线路衔接不畅、运输效率低下、中转联运难以实现；三是与城市建设规划、行业资源配置等缺乏统筹协调，导致物流资源闲置、利用不平衡，运输和配送车辆流量、流向不平衡等现象。这些现象的存在，严重影响了物流园区的生存和开展。调查还发现，局部物流园区在论述建设理由时，往往列举三大优势：区位交通优势明显、物流需求市场空间巨大、政策与根底条件优越，但缺乏对实际物流需求的市场调研，仅凭一些宏观统计数据就完成了园区可行性论证，导致物流园区功能布局和设计缺乏区域经济特色，园区效劳辐射区域重叠、效劳同质化现象明显。2.5我国物流园区建设和运营的开展建议〔1〕规划建设应明确战略定位：我国经济社会开展迅速，市场环境变化很快，而园区建设的根底设施性质决定了其建设和回报周期长、初始投资大的特点。因此，园区规划建设一定要有科学预测，对未来市场的可变性应有提前预判。应特别加强实地调研，重视区域性产业布局、全国性产业转移的分析以及交通运输体系建设引发的格局变化。同时，应站在全国或区域的角度，加强物流园区竞争分析。在此根底上，根据效劳对象的需求，明确园区功能定位，培养核心竞争力，形成园区开展和效劳特色。〔2〕招商开展应增强效劳意识：效劳客户、满足客户需求是物流园区开展的第一要务。物流园区需要在招商、物业效劳的根底上进一步从区域供给链效劳的角度出发，整合资源、改善功能、培育园区效劳特色。应充分重视投资环境建设，创新招商引资效劳模式，按照专业化、规模化、系统化原那么整合资源，为入驻企业提供一体化效劳，使物流园区真正成为区域物流效劳载体。〔3〕运营管理应推进同生共赢：物流园区的开展应突出其供给链节点的属性和物流效劳特色，以“资源整合、一站式效劳〞为指导思想，充分利用公共信息平台互联互通和资源整合作用，提高园区运营效率和物流效劳水平，注重发挥园区的平台优势和集聚效应，实现物流园区与入驻企业共赢的良性互动局面。三、标杆物流园区分析目录广州国际空港物流园区是国家三大国际航空物流园区之一，是广州市重点扶持和开展的国际性枢纽物流园区。园区地处广州新白云机场北区，北至花都大道，西近106国道、机场高速公路北延线，南靠新机场货运区，东临新机场北主进场路，用地面积400余公顷，交通便利，地理位置优越。园区包括综合货运站、仓储、加工、包装、快递、配送、物流信息咨询、第三方物流、物流增值效劳、海关、查验中心、检疫、银行、商业中心等设施，为国际、国内航空高附加值货物的仓储、转运、加工、包装、快递、配送、报关、保税、信息提供全程物流效劳，大力开展航空货运和航空快递物流。3.1航空物流园区江阴长江港口综合物流园区以国家一类对外开放口岸――江阴港为依托，集综合运输，货物仓储，货运配载，装卸搬运，信息处理，流通加工，检查检疫，商务咨询，招商引资等功能于一身，融商流、物流、信息流、资金流于一体，是长江中下游地区最重要的综合性货运枢纽物流中心。园区致力于成为江阴及周边国际制造业基地的物流支撑基地，目前占地6.2平方公里，分A、B两个区域。其中A区建立了三大市场：a.港口物流园区交易中心〔东区〕，这里已有200多家客商入驻，他们通过使用中心的公用码头和40000万平方米仓库及加工设备，进行以钢材为主的贸易；b.以江阴港港口集团为中心的港口物流园区交易中心〔港区〕，目前已有近百余家客商入驻，他们利用江阴港8个万吨级泊位，400多亩的堆场和30万平方米的仓库以及完善的装卸设备，以大宗物资交易为特色；c.江苏华东石化物资交易市场，目前已有60多家经营石油化工产品的企业入驻。三大市场为供需双方建立了交流、交易的平台。随着港口贸易的迅猛开展，占地160亩的商贸中心已经建成，将作为园区进一步开展贸易的载体。3.2港口物流园区乐从钢铁物流加工园区依托钢铁市场，引进高新技术，开展钢铁现代物流和深加工产区，园区占地达2000亩。2005年华南钢网交易系统开通，至今共有网上交易会员１０００多家，网上交易额累计达３亿元，吸纳会员超过1200个，每日的网上钢铁交易量到达12万吨。从“地摊式〞到“超市式〞交易，从现场看货到电脑选货，从传统钱货两清到远程网上交易，对整个乐从钢铁市场是革命式的促进，使其在全国的