关于收益还原法评估房地产价格的探讨

关于收益还原法评估房地产价格的探讨

回归原法是评估房地产价格的最重要方法之一。它是将房地产的纯收入资本化，计算收入价值，并将其用作房地产价值评估方法。最适用于房地产项目的评估。原始收入还原法适用于评估房地产价格。首先，我们必须解决的问题是纯收入的确定。纯收入是否合理，直接影响评估结果的正确性。所谓纯收益是以收益为目的的房地产及其相关设施、劳动力和经营的诸要素相结合产生的标准总收益,扣除资本、劳动力和经营按其对标准总收益的贡献程度所产生的收益后残余下来的收益.一般以年度为计算单位.求取纯收益时,应当求取对一般人都稳定的客观纯收益,也就是要求将存在于实际收益中的主观性因素剔除.计算纯收益时,应当规定标准总收益和标准总费用的原则,根据这个原则分析、修正实际总收益和实际总费用,然后由标准总收益扣除标准总费用后求得纯收益.1收益的预测和收益分配以保证实际收益为基础.以收益的分标准总收益也称客观总收益,是排除了实际总收益中属于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常总收益,它是一个期望值,是买者认为到期能够实现的值.在计算时应该根据一定的原则全面分析各种实际收益,从而确定合理的客观收益.确定时一般应使标准总收益同时满足以下三个条件:(1)收益应是一般情况下使用所产生的收益.这实际上是要求这种收益应该是在具备良好意识及正常能力者使用的条件下所产生的收益.因为个人的经营能力对实际收益有很大的影响,如果以实际收益为基础进行资本还原,无异于将人的因素掺入到房地产的价值中,这样将资产和人混为一谈,使评估结果失去科学性.(2)收益必须是持续且有规律地产生.即应采用长时间可以固定取得的收益,而且这种收益必须是可以预测得到的.(3)收益应是安全可靠的.在实际操作中往往是以现在的收益为基础,参考历年的实绩,考虑将来的发展,并且结合其他类似房地产的经营实绩和今后的变动作比较,合理预测以求得安全确实的收益.2投资收益分析标准总费用是应从标准总收益中扣除的客观总费用,是收益上直接必要的劳动和资本费用.在实际中确定它的原则是:一般经营所持续需要的直接费用.这就要求在确定标准总费用时,不能单纯地以个人实际支付的费用作为依据,也不能将那些一次性支付的费用计入其中,例如取得房地产时所支付的契税、房地产登记的有关费用.同时还有一些费用在理论上是不能计入标准总费用的.例如:(1)房地产投资资金的利息.房地产投资资金的利息是该笔资金的机会成本,它仅仅是为投资决策提供依据,只有在投资收益额(率)高于相应的资金存款利息(率)时,投资者才会进行投资,这样利息就应该表现为投资收益的一部分,而不能作为费用扣除.当然,有人可能认为房地产投资资金来源不相同,所支付的资本成本是不一样的,应该扣除资本成本,例如贷款利息就应该扣除掉.的确投资资金来源不同,其资本成本是不一样的,但是,如果投资项目相同,无论资金来源如何,全部投资的收益率应是相同的.我们运用收益还原法评估房地产价格时,考虑的是该项资产的整个收益,而不是某一种来源的资金收益,这样,在被评估房地产的整个收益中自然应该包括利息部分,而不应该在标准总费用中予以扣除.我们也应该注意,在评估企业的房地产价格时,企业正常运转所需资金的利息(主要包括其他固定资产和流动资产所需资金的利息)应该计入标准总费用,这个道理很简单,正常运转所需的资金本身不属于房地产价格中的一部分,因而这一部分资金所应该得到的收益(利息)自然就不能计入房地产项目的纯收益之中.(2)房屋的大修理费用.大修理费用的性质是为了维护单纯的简单再生产的需要,而折旧费的提取正是为了满足这一需要,因此,大修理费用往往是从累积的折旧费用中支付的.而折旧费用一般在标准总费用中已经计入,如果将大修理费用再计入标准总费用中,必将产生重复计算,使评估结果偏低.但是也必须注意它与维修费用的区别,维修费用是持续经营所需要的费用,应该计入标准总费用中.当然,标准总费用确定也应该和标准总收益一样,以现在的费用为基础,参考过去的花销及类似房地产的经营费用,合理地预测将来,这样才能求得客观的总费用.3在评估对象的控制下,注意费用的使用纯收益是由标准总收益扣除标准总费用而得到的.通过对上述标准总收益和标准总费用的分析,就可以确定纯收益了.下面是在实际评估中所总结的确定纯收益的一般思路.标准总收益-经营成本(外购原材料、燃料、动力费用;维修费用;工资及福利费用;保险费用;管理费用)=经营净收入;经营净收入-非房地产部分投资的利息费用=付息后的房地产净收入;房地产净收入-折旧费及摊销费用=应纳税净收入=纯收益.在一般思路中,引入了在技术经济分析中的经营成本这一概念,它是为经济分析的方便,从总成本费用中分离出来的一部分费用,它不包括固定资产折旧费用、无形资产及递延资产摊销费和计入成本的贷款利息等费用.由于待评估房地产的具体情况不同,上述一般思路中所包含的费用应该根据评估对象的实际情况一步一步地套用.在评估中对于有的费用就计入,对于没有的费用就不用考虑,这样可以避免评估工作者在确定哪些费用应该计入标准总费用时而大伤脑筋.在此,我们举两个常见的例子.(1)以收益为目的而出租的房地产,在计算其纯收益时,运用一般思路进行套用,可以确定纯收益的计算公式为:纯收益=标准总收益-a-b-c-d-e-f.其中:a为空房损失费.这是风险负担额,应该根据当地周围房屋出租的空置率和空置时间测算后确定,一般按每年空置半个月的租金损失来计算.b为税金.对于以收益为目的而出租的房地产缴纳税金时以月租金是否超过800元为限.如果月租金在800元以下,则产权所有人只缴纳12%的房产税;如果月租金在800元以上,则产权所有人不仅缴纳12%的房产税,同时还需缴纳5%的营业税、0.35%的城市维护建设税、0.05%的教育费附加.c为管理费.对于它的计算可以采用两种方法:一是依照建筑面积平均计算;二是依照租金的一定比例计算,通常以年租的2%～5%计算.d为维修费.它的计算比较复杂,为了计算方便,通常按建筑物重置价的1.5%～2.0%计.e为保险费.一般按照房屋重置价格或房屋现值乘以保险费率计算.我国房屋的保险费率是1.5‰～2.0‰.f为折旧费.通常采用直线折旧法求取.(2)以企业经营为目的的房地产,计算纯收益时,扣除的费用包括在一般思路中所列的全部费用.从以上两个例子中可以看到,在计算纯收益时,需要根据不同的房地产估价类型及实际情况进行准确合理地测算,只有这样才能保证计算出的纯收益符合客观性、科学性的评估原则.4不同刑期的时域经济条件下,还能计算纯收益纯收益的确定将直接影响评估结果的准确性,因此在确定纯收益时应该注意以下几个问题:(1)必须注意评估对象获得纯收益的年限.纯收益获得的时间不同,运用收益还原法的公式将会有很大的差别.收益还原法的基本原理公式是P=a1(1+r1)+a2(1+r1)(1+r2)+⋯+an(1+r1)(1+r2)⋯(1+rn)Ρ=a1(1+r1)+a2(1+r1)(1+r2)+⋯+an(1+r1)(1+r2)⋯(1+rn)其中:P为评估对象的价格;ai为每年纯收益;ri为还原利率.如果纯收益ai不变,还原利率ri也不变(这在评估实务中发生最频繁的一种情况),那么在年限为n时,对上述公式求和后变化为:P=ar[1−1(1+r)n]Ρ=ar[1-1(1+r)n]但是如果年限n是永续的,即n→∞,则P=a/r.(2)有时侯建筑物的重置成本或价格没有确定,折旧费用就无法计算,那么将会影响纯收益的确定.为了避免出现这样的问题,我们做如下分析:一般地,还原利率分为综合还原利率r、土地还原利率r1、建筑物还原利率r2等三种;我们也知道房地产的价格评估可以是将房产(建筑物)和土地的价格分别进行评估后求和,这就是说,建筑物的纯收益加上土地的纯收益应等于房地产的纯收益;如果设建筑物的价格为B,土地的价格为L,就可以用公式来表述:r(L+B)=r1L+r2B(1)但是,现在由于折旧费用无法确定而最终影响纯收益的确定.我们不妨将折旧费用计入房地产的纯收益中,此时(1)式变为(其中d为折旧率):r(L+B)=r1L+(r2+d)B(2)这样在确定还原利率时,就应该注意纯收益中是否包含有折旧费用的内容,如果没有包含,就运用(1)式来确定综合还原利率,否则,就应该运用(2)式来确定.(3)既然折旧费难以确定,那么根据确定纯收益的一般思路,所得税的确定也就成问题了,在这儿设定所得税率为t,同(2)式一样,也将所得税计入纯收益,这样可以将(2)式继续变化为:[r(L+B)−dB]×(1−t)=r1L+r2B[r(L+B)-dB]×(1-t