房地产估价原理与方法-房地产价格和价值概述

房地产估价原理与方法-房地产价格和价值概述[单选题]1.某套100m2的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000元/m2，预计一年后涨至1050（江南博哥）0元/m2，每年末租赁净收益为40000元/套。年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为()万元。？A.93.26B.93.43C.98.11D.98.28正确答案：B参考解析：期房价格与现房价格之间的关系是：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。根据题意得：V＝10000×100－40000/（1＋12%）－10000×100×3%＝93.43（万元）[单选题]2.利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是()。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率正确答案：C参考解析：评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关估价参数的取值不同。采用报酬率或折现率时，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。[单选题]5.买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，其形成的价格才可能是()。A.评估价格B.正常成交价格C.市场价格D.交换价格正确答案：B参考解析：正常成交价格是指不存在特殊交易情况下的成交价格。严格地说，正常成交价格的形成条件有：①公开市场；②交易对象本身具备市场性；③众多的买者和卖者；④买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；⑤自私且理性的经济行为；⑥买者和卖者都具有完全信息；⑦适当的期间完成交易。其中，买者和卖者的数量都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，即他们都应是价格的被动接受者，其中任何一个买者或卖者对价格都没有控制力量，没有显著的影响力。[单选题]6.通常把比较法测算出的价值称为()。A.成交价值B.投资价值C.比较价值D.谨慎价值正确答案：C参考解析：评估价值可根据采用的估价方法的不同而有不同称呼，如把采用比较法、收益法、成本法、假设开发法测算出的价值或价格，分别称为比较价值、收益价值、成本价值、开发价值。[单选题]7.收益法求得的价值倾向于______，成本法求得的价值倾向于______，比较法求得的价值倾向于______。()A.最低卖价，成交价格，最高买价B.最高买价，成交价格，最低卖价C.最高买价，最低卖价，成交价格D.最低卖价，最高买价，成交价格正确答案：C参考解析：评估价值可根据采用的估价方法的不同而有不同称呼，如把采用比较法、收益法、成本法、假设开发法测算出的估价对象价值或价格，分别称为比较价值、收益价值、成本价值、开发价值。从某种意义上讲，比较价值趋向于成交价格，收益价值、开发价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。[单选题]8.在评估投资价值时，折现率是()。A.社会一般的收益率B.收益法中的资本化率C.投资者要求的满意收益率D.投资者要求的最低收益率正确答案：D参考解析：评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率（即典型的投资者所要求的收益率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。[单选题]9.投资者评估的房地产的投资价值()该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于正确答案：D参考解析：由于每个人都希望用最少的钱买到价值最大的东西，所以投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买）能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的价格时，说明值得投资；反之，说明不值得投资。[单选题]10.政府举行土地使用权拍卖出让，有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格，这也是一种()。A.市场价值评估B.投资价值评估C.原始价值评估D.账面价值评估正确答案：B参考解析：就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价通常是评估房地产的市场价值。但作为房地产估价师，评估房地产的投资价值为投资者决策提供参考依据，也是其服务的一个重要领域。例如，政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让建设用地使用权，意向用地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。[单选题]11.某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为()万元。A.100B.70C.60D.40正确答案：B参考解析：保险价值是在房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。例如，投保火灾险时的保险价值，通常仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。本题中，该房地产的投保的价值为：100－30＝70（万元）。[单选题]12.国有土地上房屋征收补偿金额应当采用()标准。A.非市场价值B.市场价值C.现状价值D.残余价值正确答案：B参考解析：国有土地上房屋征收补偿已于2001年从实物安置补偿改为货币补偿，并规定货币补偿的金额根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。[单选题]13.同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系一般为()。A.无租约限制价值＝承租人权益价值－出租人权益价值B.无租约限制价值＝出租人权益价值－承租人权益价值C.无租约限制价值＝出租人权益价值＋承租人权益价值D.以上均不正确正确答案：C参考解析：无租约限制价值是房地产在不考虑租赁因素影响情况下的价值，即未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值。它有时又称为完全产权价值。同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约限制价值＝出租人权益价值＋承租人权益价值。[单选题]14.在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价属于()。A.政府定价B.政府指导价C.市场指导价D.市场调节价正确答案：A参考解析：从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。其中，政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，因经营者应执行政府定价，所以估价结果应以政府定价为准。例如在城镇住房制度改革中，出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。[单选题]15.商品房买卖合同中写明的价格一般是()。A.成交价B.标价C.均价D.起价正确答案：A参考解析：成交价是新建商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般就是这个价格。有时为了避税或达到政府指导价要求，将该价格拆分为房价款和装修款两部分。[单选题]16.某房地产土地面积为2000m2，土地价值为400000元，容积率为2，建筑物价值为8000000元，则该房地产的房地单价为()元/m2。A.2100B.2000C.2200D.3000正确答案：A参考解析：房地价值又称为房地混合价，等同于人们平常所说的房价，是指建筑物及其占用范围内的土地的价值，或者土地及其上的建筑物的价值。对同一宗房地产而言，有：房地价值＝土地价值＋建筑物价值；建筑总面积＝容积率×土地面积。则本题中，房地单价＝房地价格/建筑总面积＝（400000＋8000000）/（2000×2）＝2100（元/m2）。[单选题]17.最能说明土地价格水平高低的价格是()。A.土地单价B.基准地价C.楼面地价D.标定地价正确答案：C参考解析：楼面地价简称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，即：楼面地价＝土地总价/总建筑面积。因为地块上规定的容积率或允许建的总建筑面积有所不同，所以楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低。[单选题]18.楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为()。A.楼面地价＝土地总价÷总建筑面积B.楼面地价＝土地总价×总建筑面积C.楼面地价＝土地总价÷土地单价D.楼面地价＝土地单价＋建筑物单价正确答案：A参考解析：楼面地价简称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。即：楼面地价＝土地总价÷总建筑面积。[单选题]19.甲乙两宗土地，甲单价为800元/m2，乙单价为600元/m2，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买()。A.甲B.乙C.甲、乙一样D.无法判断正确答案：A参考解析：楼面地价是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。计算公式为：楼面地价＝土地单价/容积率。因为地块上规定的容积率或允许建的总建筑面积有所不同，所以楼面地价通常比土地单价更能反映土地价格水平的高低。本题中，甲楼面地价＝800÷6＝133.33（元/m2）；乙楼面地价＝600÷3＝200（元/m2），所以购买甲地更经济。[单选题]20.一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅。首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的()。A.实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元B.实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元C.实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元D.实际单价为2200元/m2，实际总价为30.16万元正确答案：C参考解析：实际价格是指在不同的付款方式下，在成交日期一次性付清的价格，或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格。本题中，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，名义价格和实际价格相同，实际单价为2000元/m2，实际总价为：100×2000＝20（万元）。[单选题]21.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为()万元。？A.87B.124C.130D.134正确答案：B参考解析：在不同的付款方式下，在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。则本题中，该房地产的实际价格＝[50＋80÷（1＋1%）8]＝124（万元）。[单选题]22.一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为()万元（假定年折现率为5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29正确答案：C参考解析：在不同的付款方式下，在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。则本题中，该住宅的实际总价＝10＋10÷（1＋5%）0.5＋10÷（1＋5%）＝29.28（万元）。[单选题]23.拍卖保留价由人民法院参照()确定。A.应价B.评估价C.成交价D.起拍价正确答案：B参考解析：房地产拍卖活动中的评估价，一般是指为人民法院或有关当事人确定拟拍卖房地产的保留价提供参考依据，对拟拍卖房地产的市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果。保留价也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。其中，在有保留价拍卖中，保留价通常是有关当事人参照评估价或者市价确定的。[单选题]24.某套商品住宅期房的面积为90m2，尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为4500元/m2，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为()元/m2。A.3555.54B.4144.54C.4555.54D.5144.54正确答案：B参考解析：期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格与现房价格之间的关系为：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。则本题中，该期房目前的市场价格为：V＝4500－[2500/（10%/12）]×[1－1/（1＋10%/12）10]/90－4500×2%＝4144.54（元/m2）[单选题]25.在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为()。A.甲＞乙＞丙＞丁B.乙＞丁＞甲＞丙C.乙＞丙＞甲＞丁D.丙＞乙＞丁＞甲正确答案：C参考解析：甲乙丙丁实际单价的具体计算如下：①甲单价＝[24＋16÷（1＋10%）0.5＋8÷（1＋10%）]×10000÷100＝4652.81（元/m2）；②乙单价＝[24＋36÷（1＋10%）0.5]×10000÷120＝4860.4（元/m2）；③丙单价＝4700（元/m2）；④丁单价＝[（20＋32.36÷（1＋10%）]×10000÷110＝4492.6（元/m2）。所以，4个可比实例实际单价的排序为：乙＞丙＞甲＞丁。[单选题]26.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为()元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635正确答案：C参考解析：期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的价格。期房价格与现房价格之间的关系为：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。则本题中，该期房目前的价格＝5000－500/（1＋8%）－500/（1＋8%）2－5000×3%＝3958（元/m2）。[单选题]27.购买一套建筑面积为120m2，单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是()。A.于成交日期一年后一次性支付所有款项B.于成交日期一次性付清，给予5%的优惠C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付正确答案：D参考解析：A项，建筑面积为120m2，名义单价为18000元/m2，名义总价为216万元；实际总价为：216÷（1＋5%）＝205.71（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为17142.5元/m2。B项，建筑面积为120m2，名义单价为18000元/m2，名义总价为216万元；实际单价为：18000×（1－5%）＝17100（元/m2）（假定年折现率为5%），实际总价为205.2万元。C项，建筑面积为120m2，名义单价为18000元/m2，名义总价为216万元；实际总价为：50＋166÷（1＋5%）＝208.1（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为17341.67元/m2。D项，建筑面积为120m2，名义单价为18000元/m2，名义总价为216万元；等额本息还款，每月还款额为：[216×50%×7%/12（1＋7%/12）10×12]/[（1＋7%/12）10×12－1]＝12539.72（元），然后再用年金现价公式折现，则现值为：12539.72×[1－（1＋7%/12）－120]/（7%/12）＝108（万元），实际总价为216×50%＋108＝216（名义总价）。[单选题]28.某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为()元/m2。A.7000B.8750C.11000D.13750正确答案：C参考解析：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＝4000＋1000＝5000（m2），土地面积＝建筑面积/容积率＝5000/2.5＝2000（m2），房地产总价＝8000×5000＝4000（万元），土地价格＝房地价格－建筑物价格＝4000－1800＝2200（万元），土地单价＝土地价值/土地面积＝2200万元/2000m2＝11000（元/m2）。[单选题]29.房地产的有租约限制价值等于()。A.无租约现值价值减承租人权益价值B.出租人权益价值加承租人权益价值C.无租约现值价值减出租人权益价值D.出租人权益价值减承租人权益价值正确答案：A参考解析：出租人权益价值又称有租约限制价值，同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约限制价值＝出租人权益价值＋承租人权益价值。可知，出租人权益价值（即有租约限制价值）＝无租约限制价值－承租人权益价值。[单选题]30.参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是()。A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值正确答案：D参考解析：投资价值是对某个特定投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。同一宗房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发建设成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同等。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。[单选题]31.下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）()。A.现在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付D.现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付正确答案：D参考解析：本题所要比较的是实际价格的大小。设房屋总价为a，根据货币时间价值原理可知：A项，按9.5折支付就是房屋总价的0.95倍，即实际价格＝0.95a。B项，实际价格＝a/（1＋6%）＝0.94a。C项，现在支付30%，分3年等额支付的余款要将其折现到现期。实际价格＝30%a＋70%a/3/（1＋6%）＋70%a/3/（1＋6%）2＋70%a/3/（1＋6%）3＝30%a＋70%a/3/6%×[1－1/（1＋6%）3]＝0.924a。D项，现在支付50%，分10年等额支付的余款要将其折现到现期。实际价格＝50%a＋50%a/10/（1＋6%）＋…＋50%a/10/（1＋6%）10＝50%a＋50%a/10/6%×[1－1/（1＋6%）10]＝0.868a。比较可知D项支付的价款的现值最小，对买方而言最经济。[单选题]32.某抵押房地产的市场价值为600万元，已知法定优先受偿款为50万元，抵押率为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为()万元。A.370B.385C.420D.550正确答案：B参考解析：抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－法定优先受偿款＝600－50＝550（万元）。抵押贷款额度＝抵押价值×抵押率＝550×0.7＝385（万元）。[单选题]33.某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为()万元。A.71.84B.74.47C.75.23D.80.00正确答案：B参考解析：根据货币的时间价值原理，利用复利方式计算为：该套住宅的实际价格＝20＋20/（1＋5%）＋20/（1＋5%）2＋20/（1＋5%）3＝74.47（万元）。[单选题]34.下列关于价值类型的表述中，错误的是()。？A.现状价值为市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续使用D.同一估价对象可能有不同类型的价值正确答案：A参考解析：现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。当某一特定时间为现在时，则现状价值是估价对象在现在的实际状况下的价值。实际状况包括当前的用途、规模和档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。[单选题]35.某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为()。A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值正确答案：B参考解析：某一房地产的市场价值与投资价值相比较来说，市场价值是指该房地产对典型投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数投资者的观点）的价值，即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；而投资价值是对某个特定投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价通常是评估房地产的市场价值。但作为房地产估价师，评估房地产的投资价值为投资者决策提供参考依据，也是其服务的一个重要领域。例如，政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让建设用地使用权，意向用地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。[单选题]36.某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/m2（建筑面积）。该类房地产的报酬率为10%，目前该承租人权益价值为()万元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84正确答案：B参考解析：承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按租赁合同约定的租金与市场租金的差额所评估的价值。同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约限制价值＝出租人权益价值＋承租人权益价值。市场上每年租金为360×1000＝36（万元）。根据题意得：V＝（36－29）/（1＋10%）＋（36－30）/（1＋10%）2＋（36－31）/[10%×（1＋10%）2]×[1－1/（1＋10%）20－5－2]＝6.36＋4.96＋29.35＝40.67（万元）。[单选题]37.房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。其共同之处不包含()。A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.形成的时间都较长正确答案：D参考解析：房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响，随着时间而变化；③都是按质论价，即优质高价，劣质低价。房地产价格与一般商品价格的不同之处，即为房地产价格的特点。[单选题]38.需求规律是指需求量与价格()的关系。A.正相关B.负相关C.零相关D.无法确定正确答案：B参考解析：一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，所以被称为需求规律。[单选题]39.炫耀性物品是用以显示人们的身份和地位的物品。由于这种物品只有在高价位时才能起到炫耀的作用，所以其需求量与价格呈()关系。A.同方向变化B.反方向变化C.无变化D.无法确定正确答案：A参考解析：需求规律是指需求量与价格负相关的关系，需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。[单选题]40.直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是()房地产的供求状况。A.全国B.本地区C.全国本类D.本地区本类正确答案：D参考解析：房地产供求状况有多种分类，如可以分为供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分为以下4种类型：①全国房地产总的供求状况；②本地区房地产总的供求状况；③全国同类房地产的供求状况；④本地区同类房地产的供求状况。与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，直接决定某一房地产价格水平高低的供求状况，是本地区同类房地产的供求状况。[单选题]41.下列房地产中，存在替代关系的是()。A.经济适用住房与高级别墅B.住宅与其配套的商业房地产C.宾馆与写字楼D.大城市郊区的住宅与高速公路收费正确答案：C参考解析：某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、二手房与新建商品房之间、宾馆与写字楼之间存在着一定的替代关系。[单选题]42.在替代品之间，如果一种房地产的价格上升，另一种房地产的价格不变，则对另一种房地产的需求就会()。A.减少B.增加C.不变D.无法确定正确答案：B参考解析：某种房地产的替代品，是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。[单选题]43.在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本上升，会使该种房地产的供给()。A.减少B.增加C.不变D.无法确定正确答案：A参考解析：在某种房地产的价格水平不变的情况下，当其开发成本上升，如土地、建筑材料、建筑设备、建筑人工等投入要素中的一种或几种价格上涨时，房地产开发利润率就会下降，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。[单选题]44.房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给______，使其现期供给______。()A.增加，增加B.减少，增加C.增加，减少D.减少，减少正确答案：C参考解析：如果房地产开发企业和拥有者对未来的房地产市场看好，如预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给；如果房地产开发企业和拥有者对未来的房地产市场不看好，则结果会相反。[单选题]45.当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，称为()。A.房地产的需求价格B.房地产的供给价格C.房地产的均衡价格D.房地产的市场价格正确答案：C参考解析：房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般地说，在市场力量作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。[单选题]46.当供给增加量小于需求减少量时，则()。A.均衡价格下降，均衡交易量增加B.均衡价格下降，均衡交易量减少C.均衡价格上升，均衡交易量增加D.均衡价格上升，均衡交易量减少正确答案：B参考解析：房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，此时与均衡价格相对应的数量被称为均衡数量。当供给增加量小于需求减少量时，则均衡价格下降，均衡交易量减少。[单选题]47.房地产交换代价的价格，在经济学上称为()。A.交换价格B.交换价值C.源泉价格D.市场价格正确答案：C参考解析：房地产同时有两种价格：①其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即买卖价格，也称为交换代价的价格，通常简称价格；②使用其一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即租赁价格，又称为使用代价的租金，通常简称租金。房地产价格又有广义的价格（包括买卖价格和租赁价格）和狭义的价格（仅指买卖价格）之分。[单选题]48.决定房地产需求量和供给量的共同因素是()。A.相关物品的价格水平B.该种房地产的价格水平C.房地产开发商对未来的预期D.消费者对未来的预期正确答案：B参考解析：①决定房地产需求量的因素有：a.该种房地产的价格水平；b.消费者的收入水平；c.消费者的偏好；d.相关物品的价格水平；e.消费者对未来的预期。②决定房地产供给量的因素有：a.该种房地产的价格水平；b.该种房地产的开发成本；c.该种房地产的开发技术水平；d.房地产开发企业和拥有者对未来的预期。因此，决定房地产需求量和供给量的共同因素为该种房地产的价格水平。[单选题]49.关于房地产互补品的说法，正确的是()。A.商业用房与工业用房是互补品B.新建商品房与存量房是互补品C.经济适用住房与普通商品住房是互补品D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D参考解析：某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房价会降。[单选题]50.某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为()万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58正确答案：A参考解析：承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。由题意，该承租人未来各期的净运营收益A＝65－50＝15（万元/年）；该承租人权益价值V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]＝（15/7%）×[1－1/（1＋7%）3]＝39.36（万元）。[单选题]51.对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是()。？A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值正确答案：B参考解析：A项，谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。B项，市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。C项，残余价值是指估价对象在非继续利用条件下的价值。D项，快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。谨慎价值、残余价值和快速变现价值一般都低于市场价值。[单选题]52.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于()。A.市场价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值正确答案：D参考解析：投资价值一词有两种含义：一是值得投资，如人们在为某个项目或商品、资产等做销售宣传时，经常称其具有投资价值；二是从某个特定单位或个人（如某个购买者，习惯上称为投资者）的角度来衡量的价值。估价中的投资价值一般指的是后者，是估价对象对某个特定单位或个人的价值。A项，市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。B项，残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值，一般低于市场价值。C项，快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。[单选题]53.一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是()（假定年利率为5%）。A.成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠B.成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元C.在成交日期的一年后一次性付清D.成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付正确答案：C参考解析：A项，名义总价为30万元，实际总价为：30×（1－3%）＝29.1（万元）；B项，名义总价为30万元，实际总价为：10＋10/（1＋5%）0.5＋10/（1＋5%）＝29.283（万元）；C项，名义总价为30万元，实际总价为：30/（1＋5%）＝28.571（万元）；D项，分年等额付款额＝（25×5%）/[1－1/（1＋5%）10]＝3.238（万元），则实际付款额＝5＋（3.238/5%）×[1－1/（1＋5%）10]＝30（万元），与名义价格一致。名义价格和实际价格相同，即名义总价＝实际总价＝30（万元）。[单选题]54.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是()。A.原始价值高于账面价值B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值正确答案：B参考解析：B项，评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关估价参数的取值不同。由于每个人都希望用最少的钱买到价值最大的东西，所以投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买）能够实现的基本条件。如果所有的投资者都作出相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值会相等，但这种情况在现实中很少出现。A项，资产的历史成本又称为原始价值，在历史成本计量下，账面价值是一项资产的历史成本减去相关备抵项目后的余额，则原始价值高于账面价值。C项，谨慎价值是在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。谨慎价值通常低于市场价值。D项，快速变现价值是估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。快速变现价值一般低于市场价值。[单选题]55.若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是()。A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值正确答案：C参考解析：快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。例如，卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值。房地产因难以变现，如果在短时间内（如销售期短于正常或合理的销售期）需要将其卖出，则价格较低。因此，快速变现价值一般低于市场价值。[单选题]56.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为()万元。A.2500B.3000C.3500D.4000正确答案：B参考解析：将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值。具体为：再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－拖欠建设工程价款－（已抵押贷款余额÷社会一般抵押率）－其他法定优先受偿款。则本题中，该在建工程的再次抵押价值＝6000－1000－（1000÷50%）＝3000（万元）。[单选题]57.以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为()。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日正确答案：C参考解析：在实际中，多数估价项目是评估现在的价值，一般将估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如完成估价对象实地查之日）确定为价值时点。在实际房地产抵押估价中，抵押价值评估只能演变为评估抵押房地产在估价时假定未设立法定优先受偿权下的价值扣除法定优先受偿款后的余额，通常具体为估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如完成估价对象实地查勘之日）。[单选题]58.在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是()。A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失正确答案：B参考解析：保险价值是指为保险目的而评估的价值。它通常是在房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。例如，投保火灾险时的保险价值，通常仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。[单选题]59.下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是()。A.土地总价B.土地单价C.楼面地价D.商品房价格正确答案：C参考解析：楼面地价简称楼面价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，楼面地价＝土地总价/总建筑面积。因为地块上规定的容积率或允许建的总建筑面积有所不同，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。[单选题]60.某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/m2，首付款为20%，余款半年末一次性支付，月利率为0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，人民币兑美元的汇率1月30日为6.59∶1，9月30日为6.46∶1。下列关于该房地产价格的说法，不正确的是()。A.该房地产的名义交易价格为人民币6590元/m2B.该房地产的实际交易价格为人民币6404元/m2C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/m2D.该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1%正确答案：D参考解析：A项，名义价格是表面上的价格，该房地产的购买价格为1000美元/m2，人民币兑美元的汇率1月30日为6.59∶1，则该房地产的名义交易价格为人民币1000×6.59＝6590（元/m2）；BC项，名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到。在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格，在成交日期一次性付清的价格或将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。本题中付款方式为不是在成交日期一次性付清，需将其折现到成交日期。实际交易价格为人民币＝｛1000×20%＋（1000－1000×20%）÷（1＋0.6%）6｝×6.59＝6404元/m2。该房地产于该年9月30日的市场价格＝｛1000×20%＋（1000－1000×20%）÷（1＋0.6%）6｝×（1＋1%）8＝1052美元/m2。D项，因为人民币对美元的汇率一直在下降，说明人民币在不断的升值，所以以美元为基准上涨1%，以人民币为基准，上涨幅度肯定要小于1%。[单选题]61.一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期时一次付清。（2）如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5%。（3）以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。（4）约定一年后一次付清。（5）从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。下列选项中，名义价格和实际价格相同的是()。A.第（1）种情况B.第（2）种情况C.第（4）种情况D.第（5）种情况正确答案：A参考解析：名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到。在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格，在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。所以，在第（1）种情况下，名义价格与实际价格相同。[单选题]62.关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是()。A.房地产转让估价应评估出租人权益价值B.续贷抵押估价应评估出租人权益价值C.房屋征收估价应评估完全产权价值D.房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值正确答案：D参考解析：对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。AB两项，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值。C项，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。D项，房地产司法拍卖估价，人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权，即应评估无租约限制价值；未书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，一般评估出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和无租约限制价值，并作出相应说明，供人民法院选用。[单选题]63.某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为()万元。A.12B.25C.27D.40正确答案：B参考解析：已知，再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－已抵押贷款余额/社会一般抵押率－拖欠的建设工程价款－其他法定优先受偿款，抵押净值＝抵押价值－预期实现抵押权的费用及税金。则该房地产再次抵押价值＝120－48/0.6＝40（万元），抵押净值＝40－15＝25（万元）。[单选题]64.对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从()上把握房地产价格的“数量”。A.货币支付B.价值C.现象D.本质正确答案：C参考解析：人们对价格有多种定义和解释，其中最典型的是以下两种：①价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。②价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。上述两种价格定义，第一种讲的是现象，第二种讲的是本质。由于房地产估价主要是从现象上把握房地产价格的“数量”，所以可将房地产价格定义为：和平地取得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。[单选题]65.房地产估价中的价值，一般是指()。A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值正确答案：B参考解析：交换价值是指某种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的其他商品。在现代社会，交换价值通常用货币来衡量，因此交换价值一般表现为一定数量的货币。人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值。在房地产估价中所讲的价值，一般也是指交换价值。[单选题]66.甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是()万元。A.0～50B.50～75C.50～100D.100～150正确答案：C参考解析：卖方要价也称为供给价格，是站在卖方的角度，指卖方出售房地产时愿意接受的价格。买方出价也称为需求价格，是站在买方的角度，指买方购买房地产时愿意支付的价格。卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为：买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价。本题中，买方最高出价＝150－50＝100（万元）；卖方最低要价＝50（万元）。则甲宗地的拥有者合理的索价范围是：50～100万元。[单选题]67.在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是()。A.市场价格B.评估价值C.成交价格D.理论价格正确答案：D参考解析：理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下行成的价格。A项，市场价格简称市场价、市价，是指某种房地产在市场上的平均交易价格。B项，评估价值简称评估值、评估价，是指估价师通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格。C项，成交价格简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。[单选题]68.房地产价格是由房地产的()和需求这两种相反的力量共同作用的结果。A.供求B.价格C.供给D.市场正确答案：C参考解析：房地产价格（或租金）的高低及其变动，从经济学上讲，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其中待租售的房地产（包括增量房地产和存量房地产）形成了市场的供给面，房地产的购买者（或承租者）形成了市场的需求面。[单选题]69.一般来说，()围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。A.成交价格B.市场价格C.投资价格D.理论价格正确答案：A参考解析：一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动，即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动。[单选题]70.从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的()。A.长期趋势B.后期利润C.权益D.供给和需求正确答案：D参考解析：从经济学上讲，房地产价格是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产供给，要么是通过影响房地产需求，要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。从这种意义上讲，如果想知道某项政策措施或事件将如何影响房地产市场走向和房地产价格涨落，应首先分析它将如何影响房地产的供给和需求。[单选题]71.在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值()收益法求得的价值。A.低于B.高于C.等于D.无法确定正确答案：B参考解析：从某种意义上讲，比较价值趋向于成交价格，收益价值、开发价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。从另一方面来看，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。当房地产市场较成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值、成本价值和开发价值应基本一致。而在房地产价格有泡沫的情况下，比较价值会大大高于收益价值和成本价值。换句话说，如果比较价值大大高于收益价值和成本价值，则说明房地产价值被市场所高估或房地产价格有泡沫。[单选题]72.某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是()。A.炫耀性物品B.正常商品C.吉芬物品D.马铃薯正确答案：C参考解析：C项，吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。A项，炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。[单选题]73.当成本法求得的价值()市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。？A.低于B.高于C.等于D.无法确定正确答案：B参考解析：当房地产市场较成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值、成本价值和开发价值应基本一致。当成本价值（在不考虑外部折旧的情况下）大大高于比较价值或收益价值，则说明房地产供大于求或房地产市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。[单选题]74.从理论上讲，在为交易服务的估价中，一个良好的评估价值等于()。A.账面价格和市场价格B.理论价格和成交价格C.原始价格和投资价格D.正常成交价格即市场价格正确答案：D参考解析：评估价值虽然不是实际成交价格，但在为交易服务的估价中，它与成交价格有着密切关系。要求评估的是合理的价值或价格，而实际评估出的可能是带有估价师个人主观因素的价值或价格，这两者又都可能与估价对象在市场上交易的成交价格不同。但从理论上讲，在为交易服务的估价中，一个良好的评估价值应等于正常成交价格，即等于市场价格。[单选题]75.在消费者收入增加时，反倒会减少对()的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高档商品D.低档商品正确答案：D参考解析：因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反而会减少对该种商品的需求。[单选题]76.某一房地产的()是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。A.使用价值B.交换价值C.市场价值D.投资价值正确答案：D参考解析：投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。某一房地产的投资价值是对某个特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。[单选题]77.消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的()。A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他正确答案：B参考解析：消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱、缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。[单选题]78.在评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是()的。A.主观B.客观C.悲观D.乐观正确答案：B参考解析：不同的投资者对未来净收益的预测，有的可能是乐观的，有的可能是保守的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的预测是客观的，或者说是折中的。[单选题]79.当消费者对某种房地产的偏好程度增加时，该种房地产的需求会()。A.减少B.不变C.增加D.无法确定正确答案：C参考解析：消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，该种房地产的需求就会减少。[单选题]80.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为()。A.快速变现价值B.谨慎价值C.在用价值D.残余价值正确答案：B参考解析：谨慎价值是指在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。谨慎价值通常低于市场价值。例如，为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值。[单选题]81.某种房地产的()，是指与它相互配合的其他房地产，如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。A.替代品B.互补品C.附属品D.配套品正确答案：B参考解析：某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。[单选题]82.卖家因某种原因急于脱手的房地产，其评估价值应是()A.谨慎价值B.市场价值C.投资价值D.快速变现价值正确答案：D参考解析：快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。例如，卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值。[单选题]83.一种房地产的互补品的价格()时，对该种房地产的需求会增加。A.高B.低C.不变D.无法确定正确答案：B参考解析：某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。[单选题]84.如果现状利用是最高最佳利用时，则现状价值()市场价值。A.低于B.等于C.高于D.不等于正确答案：B参考解析：现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。当某一特定时间为现在时，则现状价值是估价对象在现在的实际状况下的价值。实际状况包括实际的用途、规模和档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用，可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。[单选题]85.以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是()。A.普通商品住房和经济适用住房B.宾馆与写字楼C.普通住宅及其配套的娱乐房地产D.城市地铁和城市公交正确答案：C参考解析：某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加；一种房地产的互补品的价格高时，对该种房地产的需求就会降低。ABD三项均为替代品，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着增加。[单选题]86.目前某在建工程未设立法定优先受偿权下的价值为2000万元，已知开发商支付给施工单位的工程款比施工单位的实际投入少200万元，该在建工程在一年前进行了抵押，目前该笔贷款余额为100万元，当地该类在建工程的抵押率一般为50%，该在建工程的再次抵押价值为()万元。A.2000B.1500C.1000D.1600正确答案：D参考解析：将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值。具体为：再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－拖欠的建设工程价款－（已抵押贷款余额/社会一般抵押率）－其他法定优先受偿款。本题中，则该房地产的再次抵押价值为＝2000－100/50%－200＝1600（万元）。[单选题]87.在现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为()。A.存量＋新竣工量＋其他种类房地产转换为该种房地产量-转换为其他种类房地产量-灭失量B.存量＋新开发量＋该类房地产与其他种类房地产之间转换总量＋灭失量C.存量＋新开发量＋空置房量－灭失量D.存量＋新增竣工量－拆毁量正确答案：A参考解析：在现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为：潜在供给量＝存量-灭失量-转换为其他种类的房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新竣工量。[单选题]88.某商品住宅在建工程的建设用地面积25000m2，拟建500套住宅，总建筑面积为50000m2，已完成总投资的80%。开发商以5000元/m2的价格预售了其中100套，建筑面积共计10000m2，预购人按房价的70%办理了个人住房抵押贷款。开发商曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为2600万元。开发商目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际收入少200万元。现评估该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为20000万元。当地同类在建工程的抵押率一般为65%。则该在建工程的再次抵押价值为()万元。A.15000B.13600C.11800D.12000正确答案：C参考解析：将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值。具体为：再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－拖欠的建设工程价款－（已抵押贷款余额/社会一般抵押率）－其他法定优先受偿款。则本题中，该在建工程的再次抵押价值＝20000×[（50000－10000）/50000]－2600/65%－200＝11800（万元）。[单选题]89.供给规律是指供给量和价格()的关系。A.正相关B.负相关C.零相关D.无法确定正确答案：A参考解析：一般地说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，房地产开发企业愿意开发的数量就会越多；相反，房地产开发企业愿意开发的数量就会越少。供给量与价格正相关的这种关系，称为供给规律。[单选题]90.关于评估已出租的房地产价值的说法中，正确的是()。A.房屋征收评估应评估无租约限制价值B.无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值C.抵押估价评估的是承租人权益价值D.房屋征收评估有租约租金的，应评估出租人权益价值正确答案：A参考解析：ACD三项，对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。B项，合同租金与市场租金的差异程度，对完全产权价值和无租约限制价值没有影响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小。如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价值，此时承租人权益价值是正的。如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的。[单选题]91.总的来讲，房地产价格与房地产的需求、供给分别是()。A.正相关和负相关B.正相关和正相关C.负相关和正相关D.负相关和负相关正确答案：A参考解析：总起来说，房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关。当供给一定时，如果需求增加，则价格上涨；如果需求减少，则价格下降。当需求一定时，如果供给增加，则价格下降；如果供给减少，则价格上涨。[单选题]92.现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用()。A.公允价值B.重置成本C.账面价值D.历史成本正确答案：D参考解析：历史成本又称原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产在购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者在购置时所付出的对价的公允价值。中国现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用历史成本。[单选题]93.预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会()。A.上升B.下降C.不变D.升降难定正确答案：B参考解析：房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关。当供给一定时，如果需求增加，则价格上涨；如果需求减少，则价格下降。当需求一定时，如果供给增加，则价格下降；如果供给减少，则价格上涨。本题中，虽然开发成本趋升，但供给量趋增，供给量增加，需求不变，价格会下降。[单选题]94.()是随着时间的推移而减少的。A.原始价值B.账面价值C.市场价值D.投资价值正确答案：B参考解析：A项，历史成本又称原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。因此，原始价值是始终不变的。B项，账面价值在历史成本计量下，是指一项资产的历史成本减去相关备抵项目后的余额。因此，账面价值是随着时间的推移而减少的。CD两项，市场价值和投资价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。[单选题]95.如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有()等情况，因而存在多种变化组合，它们对均衡价格和均衡交易量的影响不同。A.同方向变化和反方向变化B.同方向变化和变化幅度不同C.变化幅度不同和反方向变化D.同方向变化、反方向变化和变化幅度不同正确答案：D参考解析：房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关。需求和供给如果同时发生变化，均衡价格和均衡数量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有同方向变化（需求和供给均增加或者均减少）、反方向变化（需求增加而供给减少，或者需求减少而供给增加）、变动幅度不同（需求的增减大于或者小于供给的增减）等情况。[单选题]96.某期房有一年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m2，如果出租估计其年末净收益为600元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为1500元，则该期房目前的价格为()元/m2。A.3500.00B.4444.45C.2955.45D.2944.44正确答案：D参考解析：期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格与现房价格之间的关系为：期房价格＝现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿。则本题中，该房地产期房价格＝5000－600÷（1＋8%）－1500＝2944.44（元/m2）。[单选题]97.有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积5000m2，其重置价格为1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为()元/m2。A.950B.1000C.1200D.1250正确答案：A参考解析：建筑物价值是指建筑物自身的价格，不包含该建筑物占用范围内的土地的价值。对同一宗房地产而言，有：建筑物价值＝房地价值－土地价值；建筑物单价＝建筑物价值/建筑面积。则本题中，该建筑物的单价为：（1250×5000－1000×1500）/5000＝950（元/m2）。[单选题]98.评估一宗房地产开发用地2012年1月1日的价值，预测该宗土地2014年1月1日开发完成后的房价（含地价）为2000万元，折现率为10%，则开发完成后房价现值为()万元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63正确答案：B参考解析：房价现值，即房价的实际价格，是指在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格。则本题中，开发完成后房价现值＝2000/（1＋10%）2＝1652.89（万元）。[单选题]99.现货房地产与期货房地产估价的不同点是()。A.价值时点不同B.交易日期不同C.估价目的不同D.估价对象的状况不同正确答案：D参考解析：房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格；房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。[单选题]100.房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为()元/m2。A.3300B.3324C.3335D.3573正确答案：C参考解析：期房价格是指以目前尚未建成而在将来建房屋成后的及其占用范围内的土地为交易标的的价格。期房价格与现房价格之间的关系是：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。则本题中，该房地产的期房价格＝4000－（300－50）÷（1＋5%）－（300－50）÷（1＋5%）2－200＝3335（元/m2）。[单选题]101.房地产之所以有价格（价值），与其他任何商品一样，是因为同时具有()。A.供给、需求、利用状况B.价值、使用价值、供求C.有用性、稀缺性、有效需求D.权利、租金、利率正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产价值和价格的含义。房地产之所以有价格（价值），与任何其他商品有价格一样，是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即同时具有使用价值、稀缺性和有效需求。[单选题]102.在六种基本价值类型中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是()。A.市场价值B.投资价值C.现状价值D.谨慎价值正确答案：A参考解析：本题考查的是基础性价值类型和价格种类。市场价值又是最基本、最主