房地产估价原理与方法-房地产估价需要与目的

房地产估价原理与方法-房地产估价需要与目的[单选题]1.某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房，有100户（江南博哥）居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是()。A.该损害在经济上是可修复的B.修复所能带来的价值增加额为500万元C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元正确答案：C参考解析：具体的计算过程如下：①修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：150＋0.13×2×100＋0.15×6×100＝266（万元）。②修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：[5000×（1－5%）－4500]×10000＝250.00（万元）。该损害在经济上是否可修复，是看修复的必要费用是否小于或等于修复所能带来的价值增加额。如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。因为修复的各项必要费用266万元大于修复所能带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。③该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：（5000－4500）×10000＝500.00（万元）。④在不修复情况下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。[单选题]4.房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括()。A.因使他人房地产遭受污染的B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观、视野等，造成相邻房地产价值减损的D.因初始登记不当，造成房地产权利人损害的正确答案：D参考解析：房地产损害赔偿的类型多种多样，主要包括：①使他人房地产受到污染；②新建建筑物影响相邻房屋的通风、采光、日照、景观、视野等；③工程施工不慎使邻近建筑物受损；④房屋质量缺陷给购房人造成损失；⑤修改城乡规划给房地产权利人合法权益造成损失；⑥对房地产权利行使不当限制给房地产权利人造成损失；⑦未能履约（如未按照合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建或延迟竣工，给他人造成损失；⑧非法批准征收、使用土地给当事人造成损失；⑨其他房地产损害。[单选题]5.在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指()。A.土地的价值B.建筑物的价值C.建筑物与土地的价值D.建筑物的拍卖价值正确答案：B参考解析：房地产特别是建筑物可能因发生火灾、爆炸、雷击、暴风雨、泥石流、地面突然塌陷、岩崩、突发性滑坡或空中运行物体坠落等自然灾害或意外事故而遭受损毁或灭失，从而需要保险。[单选题]6.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是()。A.征用期间导致房屋毁损的价值损失B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C.征用期间租赁经营损失D.征用期间市场上类似房地产的增值差价正确答案：D参考解析：征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。[单选题]7.下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是()。A.了解某宗房地产的出租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C.了解某地区地震后房地产价值的变化D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额正确答案：D参考解析：房地产估价是市场经济不可或缺的重要组成部分。对房地产估价的需要包括以下几个方面：①房地产转让和租赁的需要；②房地产抵押的需要；③房地产征收征用的需要；④房地产税收的需要；⑤房地产司法拍卖的需要；⑥房地产分家析产的需要；⑦房地产损害赔偿的需要；⑧房地产保险的需要；⑨国有土地有偿使用的需要；⑩企业有关经济行为的需要；？房地产行政管理的需要；？其他方面的需要。D项，城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。[单选题]8.在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估()。A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价正确答案：C参考解析：国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将国有建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。目前，国有建设用地使用权出让主要有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。其中，当采用挂牌出让方式时，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价，即此时为竞买人确定报价提供参考依据的估价是评估竞买人可承受的最高价。[单选题]9.除了耕地占用税和()因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。A.房产税B.土地增值税C.城镇土地使用税D.契税正确答案：C参考解析：中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。这些税种中，除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价提供有关服务之外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价提供有关服务。[单选题]10.中国目前的契税是在土地、房屋权属转移的时候，向()征收的一种税收。A.权利人B.使用人C.承受人D.农民正确答案：C参考解析：契税是在土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，其计税依据是：①国有土地使用权出让、土地使用权出售和房屋买卖，为成交价格。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。②土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。③土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。[单选题]11.关于征收和征用，下列说法正确的是()。A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为D.征收是无偿的，征用是有偿的正确答案：A参考解析：征收和征用既有相同之处，又有不同之处。相同之处在于，都是为了公共利益需要，都具有强制性，都要经过法定程序，都应依法给予补偿。不同之处在于，征收是所有权的改变，是国家将集体或私人所有的财产强行征为国有，不存在返还的问题，通俗地说就是“强行购买”；而征用只是使用权的改变，是国家强行使用集体或私人所有的财产，被征用的财产使用后，应当返还被征用人，通俗地说就是“强行租用”。[单选题]12.房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取()的方法。A.实物分割B.拍卖分割C.折价分割D.变卖分割正确答案：A参考解析：房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取实物分割方法，原因包括：①房地产在实物上或在使用上通常难以分割；②如果进行实物分割则通常会严重破坏房地产的使用价值或明显降低房地产的价值。因此，一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分配。[单选题]13.在保险事故发生后，房地产保险需要评估()，以为确定赔偿金额提供参考依据。？A.市场价格B.保险价值C.商品价值D.所遭受的财产损失正确答案：D参考解析：房地产保险对房地产估价的需要主要表现在：①在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据；②在保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。[单选题]14.下列选项中，不属于房地产转让的方式是()。A.买卖B.作价出资C.作价入股D.租赁正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产转让的估价需要。房地产转让是房地产权利人以买卖、互换、作价出资、作价入股、抵偿债务等方式，将其房地产权利转移给他人的行为。[单选题]15.通常情况下，房地产估价机构为抵押贷款前所提供的服务不包括()。A.抵押价值评估B.贷款项目评价C.抵押率测算D.为抵押权人提供风险提示正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产抵押的估价需要。在在贷前估价中，贷款人有时不仅关心抵押房地产当前的价值，还可能关心抵押房地产的价值价格变动情况和趋势，此外，在房地产抵押贷款前，估价机构和估价师还可以提供房地产贷款项目和抵押房地产的尽职调查、实现抵押权的可行性分析、抵押率测算等相关专业服务，协助贷款人开展贷前调查、贷中审查。选项D属于房地产估价机构在抵押贷款后所提供的服务。[单选题]16.根据监测房地产押品市场价格变化、动态评估房地产押品价值、掌握房地产押品价值变化情况及有关信息披露等要求，定期或在房地产市场价格发生较大波动、房地产押品状况有较大改变时，对房地产押品的市场价格或市场价值等进行监测和评估，此为房地产抵押对房地产估价需要中的()。A.再次抵押估价B.抵押期间估价C.抵押房地产处置估价D.续贷抵押估价正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产抵押的估价需要。房地产抵押期间的估价需要主要是在房地产抵押期间，根据监测抵押房地产市场价格变化、动态评估抵押房地产价值、掌握抵押房地产价值变化情况以及有关信息披露等要求，定期或在房地产市场价格发生较大波动、抵押房地产状况有较大改变（如遭受损害)时，对抵押房地产的市场价格或市场价值等进行监测和评估。[单选题]17.因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括()。A.该房屋占用范围的建设用地使用权价值的补偿B.搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产征收和征用的估价需要。在房地产征收和征用中，不仅需要评估相关构筑物和附属设施的价值或价值损失，通常还需要评估因征收、征用房地产造成的搬迁费用（如机器设备的拆除、运输和重新安装调试等费用）、临时安置费用、停产停业损失，以及虽未到使用寿命但不可继续利用的动产残余价值等。[单选题]18.除了城镇土地使用税和()因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价服务外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。A.契税B.财产税C.不动产税D.耕地占用税正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产税收的估价需要。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价服务外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。[单选题]19.李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为()元。A.5000B.12574C.12650D.13911正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产损害赔偿的估价需要。损失＝污染治理费用＋损失的租金净收益的现值=5000＋3000×（1－15%）×（P/A，0.5%，3）＝5000＋3000×（1－15%）×（1/0.5%）×[1－1/（1＋0.5%）3]＝12574.13（元）。[单选题]20.下列选项中，不属于对房地产估价的需要的是()。A.某老小区的进行改造B.住房反向抵押C.绿色低碳和可持续发展D.工程建设过程提供措施项目成本控制正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产估价的其他需要。对房地产估价其他方面的需要：（1）企业经济行为的估价需要；（2）财务报告的估价需要；（3）房地产证券化的估价需要；（4）财产证明的估价需要；（5）房地产保险的估价需要；（6）住房反向抵押的估价需要；（7）解决房地产价格和价值行管纠纷的估价需要；（8）纪检监察和刑事案件处理的估价需要；（9）绿色低碳和可持续发展的估价需要；（10）城市更新和老旧小区改造的估价需要；（11）房地产市场监测和调控的估价需要；（12）房地产管理的估价需要。[单选题]21.对同一企业内部或不同企业之间现存的各类资产进行重新组合，属于企业经济行为中的()。A.企业资产置换B.企业资产重组C.破产重组D.企业合资正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产估价的其他需要。企业资产重组：是指根据业务重组的需要，对同一企业内部或不同企业之间现存的各类资产进行重新组合。[单选题]22.在投保时，房地产保险产生的对房地产估价的需求是()。A.确定保险标的的保险价值和保险金额B.确定保险事故发生后的保险赔偿金额C.确定保险事故发生后的保险标的的价值D.确定保险期间保险标的的价值正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产估价的其他需要。选项B、C是保险事故发生后出现的估价需求；选项D是保险期间出现的估价需求。。房地产保险对估价的需要，一是在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。二是在保险事故发生后需要评估因保险事故发生而造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险全的数额提供参考依据。[多选题]1.房地产由于具有()等特性，是一种良好的提供债务履行担保的物品。A.保值增值B.价值较大C.不可移动D.寿命长久E.独一无二正确答案：ABCD参考解析：由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较大等特性，是一种良好的用于担保债务履行的财产，所以在借贷等民事活动中，债权人为保障实现其债权，通常会要求债务人或者第三人将其有权处分并且不属于法律法规规定不得抵押的房地产抵押给债权人，并要求贷款金额小于抵押房地产的价值。[多选题]2.下列需要进行房地产评估有()。A.产权注销B.企业破产清算C.房地产抵押D.确定定期公布的基准地价E.房地产征收正确答案：BCDE参考解析：房地产估价是市场经济不可或缺的一个部分，随着社会经济发展特别是房地产市场的发展和人们财产保护意识的增强，会产生更多、更新的房地产估价需要。房地产估价需要具体包括：①房地产抵押的需要；②房地产税收的需要；③房地产征收和征用的需要；④房地产司法拍卖的需要；⑤房地产分家析产的需要；⑥房地产损害赔偿的需要；⑦房地产保险的需要；⑧房地产转让和租赁的需要；⑨国有土地有偿使用的需要；⑩企业有关经济行为的需要；？房地产行政管理的需要；？其他方面的需要。[多选题]3.自古以来，房地产是一个良好的税源，与房地产有关的税种较多，具体包括()等。A.教育费附加B.土地增值税C.房产税D.城镇土地使用税E.印花税正确答案：BCDE参考解析：中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。这些税种中，除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。[多选题]4.我国目前与房地产有关的税种共10个，其中具有普遍调节功能的税种有()。A.增值税B.城市维护建设税C.房产税D.契税E.企业所得税正确答案：ABE参考解析：中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。[多选题]5.下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是()。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产正确答案：ABC参考解析：D项，处置抵押房地产需要评估房地产市场价值，而不是抵押价值。房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有：①初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估；②再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估；③抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或拍卖、变卖的，为折价或拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估；④续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估；⑤抵押期间估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等价格或价值进行检测和评估。[多选题]6.在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估()。A.拟买卖的房地产市场价值B.买方愿意支付的最低价C.买方可承受的最高价D.卖方可接受的最低价E.卖方愿意接受的最高价正确答案：ACD参考解析：①在房地产买卖中对估价有多种需要，包括：a.为卖方确定要价提供参考依据；b.为买方确定出价提供参考依据；c.为买卖双方协商成交价提供参考依据。②其中，需要评估的价值或价格也有多种，包括：a.拟买卖的房地产的市场价值；b.买方可承受的最高价；c.卖方可接受的最低价。[多选题]7.房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有()。A.初次抵押估价B.再次抵押估价C.处置抵押房地产估价D.最终抵押估价E.抵押期间估价正确答案：ABCE参考解析：房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有：①初次抵押估价；②再次抵押估价；③续贷抵押估价；④抵押期间估价；⑤处置抵押房地产估价。[多选题]8.房地产租赁包括()。A.土地使用权出租B.房屋租赁C.土地租赁D.互换E.用房地产作价出资正确答案：ABC参考解析：房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租，是指房屋所有权人、土地所有权人（国家）、土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。[多选题]9.下列选项中，关于房屋转让、租赁的说法正确的有()。A.保障性住房实行市场价格进行定价B.保障性住房与商品住房不同，保障性住房是统一的价格C.合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使用权或者其他财产权利出资，也可以用劳务出资D.房地产互换也要等价交换，根据差额在货币资金上进行找补E.股东可以依法转让的非货市财产作价出资正确答案：CDE参考解析：本题考查的是房地产转让需要的估价。选项A错误，用于销售的共有产权住房等保障性住房以及享受国家优惠政策的居民住宅，其销售价格一般实行政府定价或政府指导价；选项B错误，这保障性住房同商品住房一样，也有地段、品质、朝向、楼层、户型等差异，每套住房都不相同，甚至差异很大。[多选题]10.《公司法》规定股东“可以用()等可以用货币估价并可以依法转让的非货市财产作价资”。A.实物B.股权C.知识产权D.债券E.土地使用权正确答案：ACE参考解析：本题考查的是房地产转让、租赁的估价需要。如用房地产作价出资设立企业，《公司法》规定股东“可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货市财产作价资”。[多选题]11.用于销售的共有产权住房等保障性住房以及享受国家优惠政策的居民住宅，通常实行()。A.市场定价B.政府指导价C.政府定价D.评估价值E.投资价格正确答案：BC参考解析：本题考查的是房地产转让、租赁的估价需要。用于销售的共有产权住房等保障性住房以及享受国家优惠政策的居民住宅，通常实行政府指导价或政府定价。[多选题]12.由于具有()特性，房地产有良好的债权保障作用。A.保值增值B.价值较高C.不可移动D.寿命长久E.独一无二正确答案：ABCD参考解析：本题考查的是房地产抵押的估价需要。房地产由于具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较高等特性，因此有良好的债权保障作用。[多选题]13.在房地产抵押中，需要进行房地产估价的环节包括()。A.初次抵押中的抵押价值评估B.再次抵押中的抵押价值评估C.续贷抵押中的抵押价值评估D.处置抵押中的市场价值评估E.租赁抵押中的权益价值评估正确答案：ABCD参考解析：本题考查的是房地产抵押需要的估价。房地产抵押对房地产估价的需要主要有下列5种：（1）初次抵押估价；（2）再次抵押估价；（3）续贷抵押估价；（4）抵押期间估价；（5）抵押房地产处置估价。[多选题]14.房地产抵押估价从不同的角度进行分类，从贷款资金用途来看，房地产抵押估价包括()。A.房地产开发贷款B.经营贷款C.单位贷款D.消费贷款E.个人贷款正确答案：ABD参考解析：本题考查的是房地产抵押需要的估价。从估价委托人来看，有贷款人和借款人需要（或委托）的估价；从借款人来看，有单位和个人需要的估价；从贷款资金用途来看，有个人住房贷款、房地产开发贷款、经营贷款、消费贷款等需要的估价。[多选题]15.房地产抵押贷款前估价可分为()情形。A.抵押实现估价B.初次抵押估价C.再次抵押估价D.续贷抵押估价E.抵押期间估价正确答案：BCD参考解析：本题考查的是房地产抵押的估价需要。这种房地产抵押估价称为抵押贷款前估价，俗称贷前估价，又可分为以下3种情形：（1）初次抵押估价，即将未抵押的房地产抵押贷款的估价；（2）再次抵押估价，即对已抵押的房地产再次抵押贷款的估价；（3）续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人（如同一商业银行）抵押贷款的估价。[多选题]16.下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有()。A.征收的实质是强制收买B.征用的实质是强制使用C.征收是一种强制的临时使用房地产的行为D.征用是所有权的改变，不返还E.征收、征用都是无偿的，不给予补偿正确答案：AB参考解析：本题考查的是房地产征收和征用的估价需要。征收和征用既有相同之处，又有不同之处。两者的相同之处在于，都是为了公共利益的需要，都具有强制性，都要依照法定的权限和程序，都应给予公平、合理的补偿。两者的不同之处在于，征收是国家强制取得集体、组织、个人的财产所有权，是财产所有权的改变，不存在财产返还的问题；征用是国家强制使用组织、个人的财产，仅是财产使用权的改变，被征用的财产使用结束后，应及时返还被征用人。[多选题]17.下列选项中，属于征收和征用的不同之处有()。A.具有强制性B.财产返还问题C.使用权或所有权问题D.给予补偿问题E.依照法定程序正确答案：BC参考解析：本题考查的是房地产征收和征用的估价需要。征收和征用既有相同之处，又有不同之处。两者的相同之处在于，都是为了公共利益的需要，都具有强制性，都要依照法定的权限和程序，都应给予公平、合理的补偿。两者的不同之处在于，征收是国家强制取得集体、组织、个人的财产所有权，是财产所有权的改变，不存在财产返还的问题；征用是国家强制使用组织、个人的财产，仅是财产使用权的改变，被征用的财产使用结束后，应及时返还被征用人。[多选题]18.下列选项中，对于征收与征用的说法正确的有()。A.征收个人住宅的不需要当保障被征收人的居住条件B.个人的不动产被征收后毁损、灭失的，应当给予补偿C.征收是所有权的改变，征用是使用权的改变D.征收与征用都具有强制性E.被征收房屋所有权人可以得到房屋价值、房屋搬迁和临时安置等补偿正确答案：CDE参考解析：本题考查的是房地产征收和征用的估价需要。选项A，征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。选项B，《民法典》规定：“组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。”[多选题]19.下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有()。A.企业所得税B.个人所得税C.印花税D.增值税E.契税正确答案：ABCD参考解析：本题考查的是房地产税收的估价需要。目前，我国与房地产有关的税种主要有10个，其中5个是专门针对房地产设置的，分别是契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。[多选题]20.按照房地产评估价格计算征收增值税的情形包括()。A.房地产转让程序有误B.隐瞒、虚报房地产成交价格C.提供扣除项目金额不实D.转让房地产成交价格低于评估价格E.申报的转让房地产价格明显较低又无理由正确答案：BCE参考解析：本题考查的是房地产税收的估价需要。纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项目金额不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。[多选题]21.房地产是家庭和单位财产的重要组成部分，在家庭方面涉及房地产分割的有()。A.离婚B.分家C.股权拆分D.继承遗产E.房产变卖正确答案：ABD参考解析：本题考查的是房地产分割的估价需要。房地产是家庭财产、企业等单位资产的重要组成部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及住房等房地产分割，单位发生分立、拆分以及股东、股权变更等往往涉及办公用房、生产场地等房地产分割。[多选题]22.现实中的房地产损害情形多样复杂，下列选项中属于对房地产权利行使不当造成的损失情形有()。A.发生非正常死亡事件B.异议登记不当C.人为引发的火灾D.申请证据保全错误E.错误查封正确答案：BDE参考解析：本题考查的是房地产损害赔偿的估价需要。对房地产权利行使不当限制给房地产权利人造成损失。例如，异议登记不当、申请证据保全错误、错误查封等造成房地产权利人损害或房地产损失。[多选题]23.农村集体经营性建设用地入市是指农村集体经营性建设用地进行()。A.买卖B.出让C.租赁D.入股E.改变用途正确答案：BCD参考解析：本题考查的是土地使用制度改革的估价需要。农村集体经营性建设用地入市，即农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股等。[多选题]24.下列选项中，关于房地产管理需要的估价说法正确的有()。A.采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得高于按国家规定所确定的最低价B.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋也属于抵押财产C.转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价D.基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布E.拍卖抵押的房地产时，可以将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，抵押权人优先受偿正确答案：CD参考解析：本题考查的是房地产估价的其他需要。选项A，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价；选项B，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产；选项E，拍卖抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。[判断题]1.房地产估价是市场经济不可或缺的重要组成部分。()A.正确B.错误正确答案：A参考解析：房地产估价是市场经济不可或缺的一个部分，随着社会经济发展特别是房地产市场的发展和人们财产保护意识的增强，会产生越来越多的房地产估价需要。甚至可以说“估价无处不在”。[判断题]2.在房地产征收征用中仅需要评估房地产价值和租金，不需要评估因征收征用房地产造成的家具、家用电器等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、家电、机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。[判断题]3.房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是指房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权转移给他人的行为。()A.正确B.错误正确答案：A参考解析：房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权（简称房地产）转移给他人的行为，其他合法方式包括用房地产作价出资、作价人股、抵偿债务等。[判断题]4.目前我国土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议等方式。()A.正确B.错误正确答案：A参考解析：国有土地有偿使用包括国有建设用地使用权（简称建设用地使用权，过去称为国有土地使用权，简称土地使用权）出让、租赁、作价出资（入股）、授权经营等，都需要估价服务。目前，建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌、协议等方式。[判断题]5.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋也属于抵押财产。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：《城市房地产管理法》第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。[判断题]6.房地产被征收的，应给予被征收房地产价值补偿；被征用的，一般只给予被征用房地产租金补偿，但房地产被征用后灭失的，应给予被征用房地产价值补偿。()A.正确B.错误正确答案：A参考解析：《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿。征用房地产不仅应当给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应当根据实际损失给予补偿。房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。[判断题]7.“以房养老”的住房反向抵押不是将住房作为第二还款来源，而是以住房自身的价值作为偿还保证。()A.正确B.错误正确答案：A参考解析：住房反向抵押俗称“以房养老”，有住房反向抵押贷款、住房反向抵押养老保险等方式，是老年住房所有权人（简称老年人）为了每月（或每年）获得一定数额的养老等资金，将住房抵押给银行或保险公司，在身故前享有住房占有、使用、收益等权利，在身故后通过住房处置所得偿还养老等资金及相关费用，如有剩余将返还给继承人。住房反向抵押不像住房抵押贷款那样将住房作为“第二还款来源”，而是以住房自身的价值作为偿还保证，因此特别需要估价服务。[判断题]8.房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部毁损，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。[判断题]9.在挂牌出让土地使用权方式中，评估机构仅为出让人确定土地使用权的最高价。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门（简称出让人）确定相应的出让底价（一般是出让人可接受的最低价）提供参考依据，或者为意向用地者确定相应的出价（一般是意向用地者可承受的最高价）提供参考依据。在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。[判断题]10.再次抵押的房地产，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。()A.正确B.错误正确答案：A参考解析：再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”[判断题]11.征收、征用是为了公共利益的需要，具有一定的强制性，所以都是无偿的。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：征收和征用都是为了公共利益需要，都具有强制性，都要经过法定程序，都应依法给予补偿。征收和征用虽然具有强制性，但都不是无偿的，应依法给予补偿。[判断题]12.房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。()A.正确B.错误正确答案：A参考解析：征用房地产不仅应当给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应当根据实际损失给予补偿。例如，房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。[判断题]13.房地产估价可以为办理出国移民需提供的财产证明提供估价服务。()A.正确B.错误正确答案：A参考解析：在其他方面对房地产估价的需要包括以下几点：①房地产证券化需要的估计；②办理出国移民提供财产证明需要的估价；③房地产开发经营过程中需要的估价；④建设用地使用权期间届满需要的估价；⑤住房反向抵押需要的估价等。[判断题]14.以协议方式出让土地使用权的情况下，肯定不需要估价。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门（简称出让人）确定相应的出让底价（一般是出让人可接受的最低价）提供参考依据，或者为意向用地者确定相应的出价（一般是意向用地者可承受的最高价）提供参考依据。在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。[判断题]15.在协议出让中，出让人需要确定协议出让最高价，土地使用者需要确定自己的最低价。()A.正确B.错误正确答案：B参考解析：国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。其中，在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。此外，对列入招标拍卖挂牌出让计划内的土地有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格；出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。共享题干题房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。房地产转让的估价需要是房地产估价的基本需要，实际估价中往往隐含这“交易假设”，他是假定被估价房地产处于买卖之中，然后模拟市场对其进行估价，根据房地产转让相关知识回答下列问题。[不定项选择题]1.关于房地产转让估价特点，下列说法错误的是()。A.从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点在估价作业期之前B.从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估C.从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估D.房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产转让的估价需要。房地产转让是房地产权利人以买卖、互换、作价出资、作价入股、抵偿债务等方式，将其房地产权属转移给他人的行为。选项A错误，从价值时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点则在估价作业日期之后。[不定项选择题]2.对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，首选方法之一是()。A.成本法B.收益法C.基准地价修正法D.假设开发法正确答案：D参考解析：本题考查的是假设开发法的适用对象。假设开发法适用于依法可以进行开发建设或按新的用途、规模等重新开发建设，且预期完成的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的各种待开发房地产：（1）可供开发的土地，包括生地、毛地、净地、熟地，典型的是房地产开发用地；（2）在建工程或房地产开发项目；（3）可更新改造或改变用途的房地产。对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时，假设开发法往往是首选方法之一。[不定项选择题]3.对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用()。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法正确答案：C参考解析：本题考查的是收益法的适用对象。收益法适用于收益性房地产估价，包括写字楼、商店、酒店、餐馆、租赁住房、游乐场、影剧院、停车场（库）、汽车加油站、非专业性厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农用地等。[不定项选择题]4.因为房地产市场转让实例比较多，所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是()。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法正确答案：B参考解析：本题考查的是比较法的适用对象。比较法适用于同类数量较多、有较多交易、相互间具有一定可比性的房地产。[不定项选择题]5.下列关于估价方法的说法正确的有()。A.假设开发法、比较法、收益法为基本估价方法B.假设开发法、比较法、收益法、成本法为常规的估价方法C.批量估价方法包括标准价调整法法、回归分析法D.主要用于价值损失评估的方法有成本法、价差法正确答案：BC参考解析：本题考查的是估价方法。市场比较法、收益资本化法、成本法统称为基本估价方法，这三种方法加上假设开发法可以说是常规的估价方法；土地估价特有的基准地价（系数）修正法、路线价法、标定地价（系数）修正法，主要用于批量估价的标准价调整法、回归分析法，主要用于未来价值评估的长期趋势法，主要用于价值损失评估的修复成本法、价差法、损失资本化法。甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅。甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅。[不定项选择题]6.甲公司因申请贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应()。A.按工业用途估价B.按居住用途估价C.按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值D.先分别按工业用途和居住用途估价，然后予以综合正确答案：A参考解析：新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅。如果甲公司已经把此工厂的用途变更为居住，则应该按照居住用途估价；这里甲公司并没有改变土地用途，按照合法原则，还是需要按照工业用途估价。[不定项选择题]7.受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时，正确的思路是()。A.地价按照工业用地评估，厂房价值按照重置价格采用成本法评估，办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估B.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值C.地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估D.根据某市规划的要求，按照最高最佳使用原则，地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估正确答案：C参考解析：本题考查的是估价方法。地价按照工业用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估。[不定项选择题]8.如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的征收补偿为()。A.被征收房屋及其占用范围内的土地价值B.被征收房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失C.被征收房屋的价值和停产停业损失D.被征收房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产征收和征用需要的估价。被征收人选择货币补偿的，要对被征收房屋价值（包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收入的其他不动产的价值）进行评估，为确定货币补偿金额提供依据；在房地产征收和征用中，通常还需要评估相关构筑物和附属设施的价值、因征收或征用房地产造成的搬迁费用、临时安置费用、停产停业损失、未到使用寿命但不可继续利用的动产残余价值等。[不定项选择题]9.对于房地产征收估价中，其价值时点应该是()。A.房屋建成时B.现在的时间C.房屋正式征收的时间D.房屋征收决定公告之日正确答案：D参考解析：本题考查的是价值时点的确定。房屋征收评估的价值时点，根据有关规定，应为房