二手房交易税费解读

二手房买卖税费解读－－信义代书张国梁上海市普通住房与非普通住房

区分规范普通住房三个规范：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实践成交价低于同级别土地上普通住房平均买卖价钱1.2倍以下。上海内环线内单价人民币17500元/每平方米以下，内外环线之间单价人民币1000元/每平方米以下，外环线外单价人民币7000元以下。否那么为非普通住房。买方税费壹、税1.契税：房价1.5％适用个人购买普通居住用房；房价3％适用个人购买非普通居住用房、花园住宅、非居住用房及法人购房。2.印花税：合同价*0.05％。3.权证印花税：5元/本。贰、费1.配图费：25元/套；非居住用房130元/套。2．买卖手续费：2.5元/平方米*建筑面积；非居住用房：合同价*0.5％〔买方承当〕。3．权证登记费：80元/件；非居住用房、法人售房300元/件。卖方税费壹、税1.营业税及附加：A．居住用房满五年：普通居住用房：免征；非普通居住用房：〔出卖价—购入价〕*5.55%〔境外人为5%-5.05%，视房产所在区县而定〕；B．居住用房未满五年：合同价*5.55%〔境外人为5%-5.05%，视房屋所在区县而定〕；C．花园住宅、非居住用房、法人售房：〔出卖价—购入价〕*5.55%〔境外人为5%-5.05%，视房产所在区县而定〕。卖方税费2、个人所得税：A．居住用房满五年，且为本人独一一套自住用房：免征；B．居住用房未满五年，或产权人拥有两套〔含〕以上房产：①〔出卖价—〔购入价+上手契税〕—本手营业税及附加—装修费〔最多不超越上手房价10%〕—银行贷款利息—上手买卖手续费—上手公证费〕*20%②未提供完好房屋原值凭证：普通居住用房：合同价*1%非普通居住用房：合同价*2%C．花园住宅、非居住用房、法人售房：〔出卖价—购入价—营业税及附加—出卖税费—土地增值税〕*20%卖方税费3、土地增值税：A．居住用房：免征B．花园住宅、非居住用房、法人售房：〔售价－土地增值税可扣除工程〕×税率；税率：当土地增值税/土地增值税可扣除工程≤50%，税率为30%，大于50%小于等于100%时税率为40%，大于100%≤200%时，税率为50%，大于200%，税率60%；注：土地增值税可扣除工程为：房屋购入价＋房屋购入时的契税＋购入时的买卖手续费＋购入时的印花税＋本次的营业税及附加＋本次的中介费〔需视房产所在区县而定〕。4、印花税：合同价*0.05％。贰、费1、买卖手续费：居住用房2.5元/平方米*建筑面积；注：车位的税费征收规范参照非居住用房。一、印花税印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受应税凭证征收的一种税赋。合同总价的0.1%，买卖双方各半承当〔双方为立合同人〕房地产权证按件贴花，每证5元贰、契税房地产契税是指由于土地运用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权接受人征收的一种税赋。普通住房：按成交价钱的1.5%交纳非普通住房、花园住房、非居住用房：按成交价钱的3%交纳赠与及非法定承继：按成交价钱的3%交纳公司或单位购房：按成交价钱的3%交纳三、营业税

营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。营业税税率：5%个人住房购房未满五年按其售房收入金额全额征收。个人购买普通住房超越五年〔含五年〕转手买卖的免征营业税。个人购买非普通住房超越五年〔含五年〕转手买卖的按其售房收入减去购房价款后的差额征收营业税。非居住用房及公司产权的房屋购房者出卖房屋的按其售房收入减去购房价款后的差额征收营业税。营业税政策变化阐明2005年5月，建立部等七部门<关于做好稳定住房价钱任务的意见>明确阐明：“2005年6月1日起，对个人购买住房缺乏2年转手买卖的，按其获得的售房收入全额征收营业税；普通住房超越2年(含2年)转手买卖的，免征营业税；非普通住房超越2年(含2年)转手买卖的，按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。2006年05月29日国家税务总局宣布九部委公布的<关于调整住房供应构造稳定住房价钱的意见>从6月份开场将原定2年的征收期限延伸至5年。售后公房或拆迁安顿房初次出卖的不论购房能否满五年免征营业税。四、营业税附加营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税根据而征收的城市维护建立税〔7%市区、5%县或镇、不在市区或县镇的1%〕、教育费附加(3%)及河道清理费(1%)。交纳营业税的单位和个人为境外身份的可免征营业税附加全部或部分。营业税附加税率为11%，以实缴的营业税为计税根据。五、土地增值税

土地增值税是指转让国有土地运用权、地上建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人，以转让所获得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税根据向国家交纳的一种税赋，不包括以承继、赠与方式无偿转让房地产的行为。个人出卖非居住用房及公司出卖其自有房屋需交纳土地增值税。2005年6月1日起，个人出卖购买缺乏五年的独幢花园住房需交纳土地增值税。土地增值税计税根据为纳税人转让房地产所获得的增值额。土地增值税实行四级累进税率增值额未超越扣除工程金额50%的部分，税率为30%增值额超越扣除工程金额50%，未超越扣除工程金额100%的部分，税率为40%增值额超越扣除工程金额100%，未超越扣除工程金额200%的部分，税率为50%增值额超越扣除工程金额200%的部分，税率为60%个人因任务调动或改善居住条件而转让原自用花园住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税六、个人所得税个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并获得收入，就其所得计算征收的一种税赋。按“财富转让所得〞工程征收个人所得税。税率为应纳所得额百分之二十。2006年8月1日起，个人出卖住房需交纳个人所得税。纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中交纳的税金及有关合理费用，作为其财富转让所得额。合理费用是指:纳税人按照规定实践支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。住房装修费用最高扣除限额为房屋原值的10％。但要求纳税人能提供实践支付装修费用的税务一致发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致。住房贷款利息清单同样要求注明房屋地址及客户姓名需与产权人一致。以实践发生利息计，均可抵扣。无法提供原购房有效凭证的，税务机关审核后，可按出卖总额的1%－3%核定征收个人所得税。上海市个人出卖普通住房的按1%征收，出卖非普通住房按2%征收。七、个人所得税留意点出卖住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金；小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额缴入国库个人现自有住房房产证登记的产权人为1人，在出卖后1年内又以产权人配偶名义或夫妻双方名义重新购房的，按以上政策规定免税对个人转让自用5年以上，并且是家庭独终身活用房获得的所得，继续免征个人所得税个人出卖非居住用房按“财富转让所得〞工程征收个人所得税20%征收，不能按总价1%-3%核定征收，也不能抵扣个人住房部分所述合理费用。个人所得税一、买卖手续费房地产买卖手续费是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产买卖机构为房屋权益人办理买卖过户等手续所收取的费用。上海市由各区房地产买卖中心收取。居住用房：按每建筑平方米5元，买卖双方各半承当非居住用房：按合同总价0.5%计收，由买方承当。二、产权登记费

即房屋一切权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋一切权进展登记，并核发房屋一切权证书时，向房屋一切权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘〔或勘丈〕费用。上海市由各区房地产买卖中心收取。居住用房：每证80元。非居住用房：每证300元。三、配图费房地产登记机关核发房地产权证时会在产权证附件添加两份图纸：地籍图平面图居住用房按套收费，每套房屋收25元非居住用房按图收费，每副图65元。普通130元。房产税

房产税是以房屋为纳税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权一切人征收的一种税。计税根据：按照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算交纳。详细减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。税率：按照房产余值计算交纳的，税率为1.2%；按照房产租金收入计算交纳的，税率为12%。计税时间：购置新建商品房，自房屋交付运用之次月起计征房产税和城镇土地运用税购置存量房，自办理房屋权属转移、变卦登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地运用税出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地运用税房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋运用或交付之次月起计征房产税和城镇土地运用税房产税

目前上海市实务：按照房产余值计算交纳，税率为1.2%，计税根据为房产原值减除20%。详细计算式：房产原值*80%*1.2%*购房年数〔不是足额年数按月数计〕公司或单位产权房屋为主要征收对象，但上海