2023年物管理中的法律关系分析

物业管理管控中的法律关系分析

发展商和物业管理管控公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业管理管控工作

带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理管控公司或发

展商对物业管理管控中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的

责任。

物业管理管控中有着哪些法律关系

要想把物业管理管控工作搞好，首先应当理顺物业管理管控中心的法律关系。只有理

顺了关系，才能够知道臬直辖市各方面的关系。物业管理管控工作中几个主要方面有：

房屋产权所有人或使用人、发展商、物业管理管控公司和其他与物业管理管控相关连的

行业以及政府有关部门。

1、发展商早期在物业管理管控中的作用

发展商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给

新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所

有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区，包括公寓或别墅，发展商在竣

工前，一般是先期委托物业管理管控公司介入新建物业的管理管控工作。有时发展商也

自己充当物业管理管控的角色。不论发展商是自己来管理管控物业或是委托其他管理管

控公司来管理管控新建的物业，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于

新建物业来说，由于发生了产权交易行为，发展商的角色变了，位置也变了。发展商由

原先对物业的拥有，变为部分对物业的拥有或完全不拥有。

发展商先期委托物业管理管控公司管理管控新建物业或自己自行管理管控物业的行

为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广大新的产权所有人或是没有到位，

或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无相关能力选择物业管理管控公司。发展商只

是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业管理管控公司进行管理管控。这一时期

物业管理管控公司的费用一般由发展商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理管控公

司在这一新的物业管理管控中尚无收益。由于交易行为和物业管理管控公司的介入，发

展商对新建物业的作用逐渐退居二线。如发展商直接聘请管理管控公司，发展商应当与

物业管理管控公司签订临时委托管理管控合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为

业主管理管控委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理管控公司。

2、房屋产权所有人（业主）

由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。房屋产

权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前，已临时安排物业管

理管控公司对所购物业进行管理管控，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理管

控公司的权利，认同发展商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时，发展商应

会同物业管理管控公司召开房屋产权所有人大会（或称业主大会）。

3、房屋产权所有人大会（业主大会）

房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议，由发展商、物业管理管控公司和房地产

管理管控部门负责召集此会议。因为产权所有人来自不同蝗地方，互不相识，不可能有

效地组织起来召开此大会，所以召集、组织业主大会的责任就落在发展商或物业管理管

控公司户上。发展商在与物业管理管控公司的委托管理管控合同中就应明确规定，当入

住率达到50%时，物业管理管控公司有责任牵头组织召开业主大会。

业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构一一物业业管理管控委员会。物

业管理管控委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。业主大会每年至少召开

一次。住宅区业主大会对议题进行表决时，每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给

选出的代表，由他们代表自己去行使权利，维护自己的合法权益。

业主大会主要行使以下职权：

（­）选举、罢免物业管理管控委员会的组成人员；

（二）监督管委会的日常工作；

（三）听取和审查管委会的工作报告；

（四）对住宅区或物业（写字楼、商厦）内有关业主重大利益的事项做出决策；

（五）修改业主公约；

（六）改变或撤销物业管理管控委员会的有关决定。

（七）批准管委会章程。

4、物业管理管控委员会的性质及法律地位

物业管理管控委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理管控中的常设最高权力机构,

管理管控委员会的成员景要由房屋产权所有人选出的代表构居，代表广大业主的权益。

同时管理管控委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。既然物业管理管

控委员会是帅业主大会选举出的代表组成，代表广大业主的权益，是物业管理管控中常

设的最高权力机构，那么管理管控委员会就应该是一个长期的、稳定的组织，一个松散、

虚设的管理管控委会不可能起到应该起到的作用。所以建议管理管控委员会成立后应该

到房屋管理管控机构备案，并到民政部门社团法人机构办理登记，以确定其性质与法律

地位。物业管理管控委员会的主要职责如下：

管理管控委员会负责制定管委会章程；

（-）负责今后召集并主持业主大会；

（三）负责考察、选择、招聘物业管理管控公司；

（四）与新的或原来的物业管理管控公司重签订委托管理管控合同；

（五）管委会有权审议住宅区物业管理管控服务费的收费标准；

（六）保管、监督和决定物业维修基金和公用设施专用基金（启动基金）的使用；

（七）审议管理管控公司上年的财务收支善和来年的财务预算;

（A）审议管理管控公司制订的年度管理管控计划、配套工程和重大维修工程本次项

目（锅炉、配电设备、电梯、中央空调、供暖等）；

（九）监督物业管理管控公司的管理管控工作；

（十）审议新的物业管理管控公约及各种管理管控规章制度等等。

物业管理管控委员会与物业管理管控公司之间是聘用关系。物业管理管控委员会是物

业的主人、所有人，物业管理管控公司是为之提供服务的。物业管理管控委员会一般应

设常务工作人员一至两名，费用一般应从管理管控启动基金里拨付。

5、物业管理管控公司

物业管理管控公司是一种信托代理机构，属中介组织。它是执行信托职能的服务性企

业。物业管理管控这个行业在房地产领域里有着非常重要的位置。开发和拆迁都是一时

性的工作，几个月或几年就可以完成，而物业管理管控却是延续性的，可延续几十年。

搞物业管理管控应眼光放远，急功近利是不会搞好的。

物业管理管控公司是依据委托管理管控合同在新建住宅区或物业中履行管理管控职

责的。一般情况下，委托管理管控合同首先是由发展商代表广大业主与物业管理管控公

司签订。等召开业主大会，业主物业管理管控委员会成立后，再由物业管理管控委员会

代表全体业主正式与物业管理管控公司续签委托管理管控合同。

有的情况下，发展商并没有选聘物业管理管控公司，而由自己本身来承担起管理管控

者的重任。如果是发展商自己充当管理管控者的话，也要经过房地局的批准，并禽《物

业管理管控资质合格证书》。即使是发展商作为管理管控者，当管理管控委员会成立后，

也需要由管理管控委员会与其签订委托管理管控合同。

6、承租人（房屋租用人）

承租人有的是与业主直接联系，并与业主直接签订租赁契约从而使用物业的某一部分,

有的情况是显主委托管理管控公司将其拥有的物业的某一部分出租给承租人的。承租人

与业主的关系是租赁关系。承租人在与业主的租赁契约里应当保证遵守管理管控公约，

接受物业管理管控公司的管理管控和物业管理管控委员会的监督。承租人不但要与出租

人签订租赁合同，而且也要与物业管理管控公司签订管理管控公约。

7、其他相关机构

管理管控公司依据委托管理管控合同在物业区内开展管理管控工作，需要和其他管理

管控工作有关的公司发生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构，建筑维

修部门等。管理管控公司要与他们签订有关新时期委托合同，由他们就物业内新时期业

务提供服务。这里产生的直接法律关系是管理管控公司与这些公司签约，但其结果却直

接影响业主，所以重大的协议、合同、管理管控公司应请管委会审议。

二、物业纠纷类型和法律特征

（一）、物业纠纷类型

物业管理管控作为一个新兴的行业，逐渐走进人们的生活也是近几年的事。因此，

反映在司法诉讼实践中的相关问题对人们而言也是全新的。但是，依据最高人民法院2000

年下发的[2000]26号文件的有关规定和相关的法律⑤，如《合同法》，从司法诉讼实践的

角度审视物业纠纷，主要有以下几种类型：

第一、公摊面积不清导致的纠纷：商品房的公摊面积计算是一个十分复杂的专业计

算相关问题，涉及一系列复杂的建筑规范合国家标准。早在1995年建设部就发文成立专

门的机构进行商品房的公摊面积计算分担测量。开发商往往注重整体的建筑，在分摊商

品房的公摊面积计算由房管部门发放产权时予以注明。一旦房管部门发放产权时予以注

明合相关的测量计算有误，公摊面积不清就导致的纠纷，业主诉讼将开发商告上法庭。

第二、设施不全和不按期完成，导致的合同违约纠纷：业主和开发商在乔迁之前签

订合同，让业主先承担付款义务，以此解决开发商的融资困难。签订合同之前，开发商

往往承诺过多，有些已经超越了开发商的相关能力范围，如三通的相关问题，有些是政

府垄断行业的行为。一旦政府垄断行业存在官僚主义和资金相关问题，导致合同违约，

开发商应承担合同违约责任，导致合同违约纠纷。

第三，物业管理管控不作为导致的合同纠纷：依据业主和开发商之前签订的有关物

业管理管控合同，双方确立一系列权利义务。如物业承担安全及服务义务。但是受计划

经济体制的影响，物业管理管控有时颠倒市场主体的位置和应承但的义务，管而不理，

一致于业主享受不到缴费后的服务。进而用违法的方式方法，如不缴费和不服从管理管

控等最原始的手段，进行维权，导致保安打业主，业主集体上访等一系列的极端事件。

第四、建筑质量相关问题导致的物业管理管控纠纷：业主乔迁之后，相关的管理管

控服务有时转移到物业管理管控公司，开发商延续建筑开发所获取的后续利益。目前，

全国70%的物业公司中，有一半以上属于开发商，这种体制，为纠纷埋下了隐患。⑥

当然，司法诉讼实践中还有其他的类型。但这不是主流。

（二）、物业纠纷的法律特征

依据最高人民法院2000年下发的［2000126号文件的有关规定和相关的法律⑦，如

《合同法》，物业纠纷本质是一合同纠纷。因此，有以下法律特征：

第一、物业管理管控合同是双方式方法律关系的基础。随着房改的深化，福利房逐

步取消，新型的住房消费关系逐步确立。物业管理管控合同作为双方式方法律关系的基

础，以合约的形式，按照双方意思自治原则，确立双方式方法律关系。物业管理管控合

同涉及双方的权利和义务。基于此，依据《合同法》的有关规定，双方地位平等，权利

义务一致。依法成立的合同有法律约束利。应当全面履行。⑧一方不履行或者履行不合

约定，应承担相应的法律责任。⑨

第二、物业管理管控合同是一服务合同，业主履行了付款义务后，物业管理管控公

司就应承担相应的义务，这些义务甚至有时超越了市场体的义务。如社区保安义务本是

公安机关的义务。⑩由于服务具有无形性和不可储藏性，体现在商品属性之外和消费同

时发生，即服务的过程即是消费的过程。11就服务和消费的关系上讲，由于服务产生时

同时被消费，物业管理管控公司和业主形成一种互动关系，只要业主依次缴费，物业管

理管控公司就应当承担较长时间的合同责

任和法律责任。12

第三、调整物业合同双方式方法律关系的法律较复杂，不仅涉及合同法，而且涉及

相关的一系列行政法规。物业管理管控作为一个新兴的行业，逐渐走进人们的生活也是

近几年的事。因此，反映在司法诉讼实践中的相关问题对人们而言也是全新的。以前是

通过居民委员会调解，1995年颁布实施的《城市房地管理管控法》仅仅是规范城市房地

管建设，几乎不涉及物业管理管控。13至此，合同法没有专门的条款予以规范。国家还

没有相应的条例和法律法规。14仅在部分有立法权的省市颁布实施了地方的物业管理管

控条例。15

第四，物业合同双方式方法律关系的主体数量明显不相称：依据物业合同所确立的

双方式方法律关系的主体呈现出明显的不对称一方面是物业公司，另一方面是业主。业

主数量动辄几百甚至上千。如，前述个案一期业主数量达200之众，诉讼时必须采取代

表诉讼制度。16有时在实践中，开发商作为主债务人和物业公司承担连带责任。17这是

因为物业公司一般作为分支机构，依据民事诉讼法不具备完整意义上的诉讼主体资格。

三、物业纠纷的法律分析

综观物业纠纷类型和法律特征，不难发现物业纠纷原因无外乎以下几中原因：

第一、法制不健全是导致物业纠纷的主要原因，如前所述，物业管理管控作为一个

新兴的行业，也是近几年的事。1995年颁布实施的《城市房地管理管控法》仅仅是规范

城市房地管建设,几乎不涉及物业管理管控。18国家还没有相应的条例和法律法规。19仅

在部分有地区立法。20在实践中双方签定的合同有时又不规范，权责利不清。出现相关

问题很难处理。调解不成必须诉讼，法律适用又较困难。21

第二、物业管理管控体制和社会行政体制不顺，也是导致纠纷的重要原因，设施不

全和不按期完成，导致的合同违约纠纷，在现实中占有相当比重。签订合同之前，开发

商往往承诺过多，有些已经超越了开发商的相关能力范围，如三通的相关问题，有些是

政府垄断行业的行为和体制行为，开发商难以作为，审批程序复杂，难免及时。可是作

为合同所确立的双方式方法律关系的主体的业主，依据消法的有关规定,就可以依据合同

所确立的双方式方法律关系，寻求法律救济.22因此，由于社会行政体制不顺导致的社会

行政责任就通过合同的形式转嫁到开发商和物业公司。显然对开发商和物业公司不公平。

违反民法的基本价值观念。23难怪开发商和物业公司为跑手续付出沉重代价。

近年来，我国房地产发展迅速，还存在一定程度上的不规范。首先，审批缺位，不

该上的本次项目上了：其次是监管缺位，第三是验收缺位，导致出现质量相关问题。

还有开发商和物业公司之间的“父与子”的关系，决定了开发商和物业公司利益趋

向的一致性，对开发商所遗留的相关问题，物业公司也不便于处理或者有意不作为。

笔者认为：当我们从历史的角度，深入分析研究管子相齐持政后法律思想，24对今天

全球自由贸易环境下政府行政职能的转化仍然有强列的现实意义和指导意义。

管子“以法理政”的法律思想强调以法理政，依法统军，依法治民三者的结合，管

子相齐持政后，采取一系列革新措施，推行他的法律思想使齐强大，成为春秋第一霸主。

当今复杂动荡的国际环境和乱世称雄的春秋时期十分相似,复杂动荡和乱世称雄。如不研

究全球自由贸易环境下政府行政职能的转化和执政，在历史潮流面前，中华民族难以中

国加入GATT/WTO的最后胜利为机遇，实现中华民族的伟大复兴。自由贸易环境下，市场

资源的配置不仅要按照行政意志和管制模式行进运作，而且政府要依法行政，切实保护

公民的合法权益。

第三、法律意识的淡化也是物业纠纷的主要原因之一，一方面，开发商和物业公司

的行为不规范，公司只收费不服务或者多收费少服务，侵害了业主的合法权益；另一方

面，业主的法律意识和消费意识还没有完全树立起来。业主的意识正好和公司只收费不

服务或者多收费少服务相反，这一矛盾关系反映到物业纠纷就是法律意识的淡化。有时

维权意识差和法律意识的淡化导致用违法的方式方法，如不缴费和不服从管理管控等最

原始的手段，进行维权，进一步导致矛盾激化，如保安打业主，业主集体上访等一系列

的极端事件的发生。

四、物业纠纷的解决办法及外国经验

针对物业纠纷的法律特点和原因，为规范物业管理管控和减少纠纷应做好以下几方

面的工作：

第一、尽快建立和完善物业管理管控的法律体制，使物业管理管控有法可依。在起

草相关条例时应明确物业管理管控当事人之间的关系及相应的权利义务。同时应完善部

门规章，建立生态化的法律体系。如公有部位的维修管理管控和业主委员会的相关准则，

有关行政部门有尽快起草规范的标准合同文本，使物业管理管控纳入法制化管理管控和

运行的轨道。

第二、按照市场规则配置资源，割裂开发商和物业公司之间的“父与子”的关系，

建立新型的物业管理管控体制。通过建立新的物业委员会作为群众自治组织，按照市场

规则优化配置资源，真正建立一种市场机制，确保各方利益。具体说就是建立一种相互

信任和互惠的关系，防止纠纷发生。积极创造条件，推进房地产改革，分业经营和分类

管理管控。从体制上解决建管不分的弊端。

第三、强化法律意识和提高业主的支付相关能力，有关部门应当研究物业管理管控

新体制和改变服务方式，实行货币化支付和储蓄式服务，25提高业主的支付相关能力。

同时，大力宣传教育，扩大影响，让业主强化法律意识：接受服务也是消费，转变政府

包干后勤的意识。

2001年11月15日，中国政府成功地加入世界贸易组织(WTO),对于中国积极参与

经济全球化，加快改革开放，实现中国经济迅速发展和增长，26具有重要意义。带来机

遇的同时，也将迎来挑战。房地产业是一个特殊行业，它不仅涉及国家的土地资源和国

家主权，而且与国民经济诸多行业有着密切的关系。由于土地资源的特殊性，依据我国

现行法律和对WTO的有关承诺27,外商进入我国房地产市场后，目前仅仅允许从事的经

营活动有二：成片开发土地，然后转让或租赁，提高土地资源的整体利用率；再是就是

一般的房地产经营开发活动。因此，应从战略高度重视物业管理管控相关问题。

总之，今后我国的物业管理管控新体制一定是走一条社会化、专业化和经营化的道

路，和世界接轨。

他山之石，可以攻玉，完善物业管理管控新体制的同时，应当借鉴外国先进经验。

在市场经济较发达的国家，如日本，有一套成熟的经验值得我们借鉴