中原地产-园康置业·木莲路项目定位及物业发展建议报告（下）

园康置业·木莲路工程定位及物业开展建议报告〔下〕【湖南中原事业七部出品】2021.07——谨呈湖南园康置业投资城市总体规划：新一轮千万级大都市规划开展战略下，长沙将迎来巨大开展契机，并将加快实现中部崛起，迈入国内一线城市的战略目标长沙规划建设千万级人口大都市东南部CBD：东塘商圈；火车站商圈辐射及规划开展中的武广新城；城市CLD区域：以北辰为城市迁移的居住新中心，配合商贸、文化为根本开展方向河西CBD和CLD：滨江国际新城CBD，梅溪湖国际社区CLD规划区范围扩大至4960平方公里规划区范围由2893平方公里扩大至4960平方公里；中心城区承载629万人口，总面积1200平方公里；优化城市空间结构：河西将建CBD开展“一轴两带〞城市空间结构“一主两次六组团〞

升级城市综合交通体系：提出五大综合交通枢纽；长株潭两型社会建设。长株潭融城中心：以省政府、暮云板块为开展核心，融城中心逐渐形成。城市交通规划：五大综合型交通枢纽，提质提速城市开展，对房地产市场开展提供了新动力。〔地铁、过江隧道、沪昆高铁、城际轻轨、航空港〕五大综合交通枢纽：黄花国际机场、长沙高铁南站、长沙火车站、金桥城际铁路站、霞凝货运。优化了铁路、公路、水运、轨道、城市道路等五大综合交通网络。航空方面：规划了黄花机场向东开展的空间。铁路方面：落实了武广高铁、沪昆高铁、“3+5〞城际铁路等重大铁路设施的站线空间位置，规划预留了长渝和至海峡西岸的铁路大通道。公共交通：规划了与城市空间拓展相匹配的“米“字型构架，2021年规划地铁线路6条，总长约230公里。道路方面：重点强化了快速路网和跨湘江的过江通道。提出了与区域高速公路对接的“五纵五横〞快速路网骨架，湘江过江通道除已建和在建的10个外，还规划预留了10个。宏观开展小结：城市化水平的高速推进、经济开展的强劲支撑，城市交通提质，带来长沙开展的大飞跃，为本案的开展提供了大环境利好与夯实的经济根底，本案也将迎来住宅、商业、综合体市场开展的大机遇。“国八条〞掀起调控序幕2021年1月26号新“国八条〞政策更严，涉及范围更广，它的出现标志着第三轮调控大幕开启。信贷政策空前趋紧2021年5月前政府5次调整利率，信贷手段增强，中央抑制通胀，开发贷趋紧，个人房贷从严，使得开展商“巧妇难为无米之炊〞。商品房价格透明化商品房价格透明化，标准房地产交易市场，打击囤房，使房地产开发商房产运作压力加大。国家第三轮调控开启，金融信贷政策紧缩，房地产市场不容乐观！长沙限购令内容明细表户籍类别拥有住房套数小于或等于90㎡大于90㎡环长株潭户籍家庭无能买一套不限1能买一套不限≥2不能买不限非环长株潭户籍家庭有居住证无能买一套不限≥1不能买不限无居住证无不能买不限≥1不能买不限本次限购令的整体特征：以家庭为单位：均以家庭为单位，区分长株潭户籍与外地户籍。限小不限大：在产品方面，以90平米为界限，90平米〔含〕以下的户型受到限制，90平米以上的户型不在限制范围内。限内不限外：在区域方面，只在市内五区实行限购，未涉及长望浏宁四县城。限新不限旧：本次限购未涉及二手房，仅针对新建商品房市场。长沙限购令“温柔〞落地，限小不限大、限内不限外、限新不限旧，政策鼓励购置大户型，且政策只限住宅不限商业，商业地产的开展将会迎来新的开展契机内五区整体供给走势：2021年1-6月供给量同比下跌近两成，环比下跌四成，其中雨花区供给领先，投资与开展价值仍然深受市场认同1-6月，内五区新建商品房住宅供给502.11万方，同比跌幅为16%。图：11年6月长沙各区商品房、住宅供给量饼图09-11年6月长沙市内五区新建商品房及住宅供给量(单位：万方)雨花区新建商品房供给33.51万方，占内五区供给总量的34%，供给量居内五区第一；其中住宅32.77万方，环比增长47%，增长近五成。09-11年6月新建商品房及住宅成交情况(单位：万方)11年5月长沙内五区商品房、住宅成交量2021年1-6月长沙内五区新建商品房成交为628.05万方，同比跌幅为8.4%。自09年以来，半年度的成交率一直较高，且平稳运营，因此供给缺乏是导致上半年成交下跌的主要原因，而非政策带来的观望影响。6月，雨花区新建商品房成交依旧居首位，达33.61万方，环比下跌11.69%，成交量连续两个月下跌。其中住宅成交量为29.39万方，环比下跌11.56%。2021年1-6月，新建商品房成交量同比、环比微幅下跌。5月，成交下跌将近一层，主要受供给缺乏导致成交下降，政策并非影响因素1-6月长沙内五区成交产品结构分析：60-90平米户型依然是内五区成交的首要户型，144平米以上房源累计供销比逐月减少，供不应求充分凸显2021年1-6月，长沙市内五区新建商品房住宅供给套均面积为112.86平米，同比缩小1.46%。从供销比来看，1-6月累计供销比与1-5月累计供销比略高。60-90平米户型备案销售量占比28.09%，说明6月该套型依旧为成交首要户型。结合5、6月供求比来看，五类产品中，60平米以下和144平米以上户型供销比呈小幅下降趋势，说明6月份这两种套型供给量的增长幅度小于销量增长幅度，90-120平米套型供销比逐月增加。本月，90平米以下户型供给占比为35.02%，环比上月减少2个点，比去年同期减少1.32个百分点。从供给趋势来看，2021年1-3月，60-90平米户型供求比逐月缩小，近三个月逐渐扩大，6月份供求比大于1〔1月0.88，2月0.27，3月0.17，4月0.93，5月1.1〕，说明本月该套型供略过于求。近三个月来，144平米以上的户型供求比逐月减少〔1月0.65，2月0.11，3月1.4，4月0.77，5月0.23〕，说明该套型供不应求，去化增加速度快于供给增加速度。限购令对大户型成交量的影响充分凸显。表：2021年1-6月长沙市内五区各类产品供销情况户型供（套）比例销（套）比例供-销（套）供销比≤60㎡31008.49%713814.22%-40380.4360-90㎡969126.53%1410228.09%-44110.6990-120㎡1065029.15%1051020.94%1401.01120-144㎡789521.61%1052420.97%-26290.75＞144㎡519314.22%792015.78%-27270.66合计36529100.00%50194100.00%-136650.732021年5月，长沙市内五区住宅价格为5021元/平米，与10年同期相比上涨8.61%；环比下跌9.19%。2021年5月-2021年5月，开福区各月成交均价波动幅度较大。2021年5月，大幅下跌，为4037元/平米，下跌38.62%。其他四区均呈波动上涨态势，其中岳麓区增长幅度最小。10年5月-11年5月各区成交均价：开福区波动幅度最大，岳麓区增长幅度最小。2021年5月，天心区新建商品房住宅居首位。2021年1-5月各区价格情况：内五区住宅成交均价为5273元/平米，开福区和芙蓉区的成交均价高于五区平均水平。天心区、雨花区、岳麓区低于平均水平。开展潜力仍然巨大2021年1-5月，内五区新建商品房住宅成交均价5273元/平米。其中，开福区和芙蓉区的成交均价高于五区平均水平。天心区、雨花区、岳麓区低于平均水平。与1-4月相比，雨花区、岳麓区、芙蓉区、天心区1-5月成交均价均有上涨，开福区成交均价有所下跌。1、开福区1-5月新建商品房住宅成交均价5808元/平米，连续两个月居内五区之首。开福区住宅成交均价一直领跑内五区。5月，福乐香江锦城、北辰三角洲等高价工程开盘，一定程度拉高成交价格。2、前5个月，芙蓉区新建商品房住宅成交均价5505元/平米，位居第二。该区域中心板块高价楼盘较多。区域内楼盘数较少，5月，开盘的两个工程中，鑫科明珠为新盘面市，成交均价6300元/平米。3、岳麓区成交均价一直在5000元/平米左右徘徊，预计随着世贸、绿地、奥克斯等开发商进驻，高价工程开发，预计成交均价会有所上浮。资料来源：长沙房地局政务网中原地产研究中心分析整理11年1-5月长沙市内五区商品房住宅成交价格柱状图09-11年5月内五区新建商品房、住宅供销比整体来看，新建商品房及住宅供销比呈现大幅波动态势。2021年-2021年5月共29个月中，新建商品房及其住宅供销比大于1的月份有8个，分别是2021年4月、9月、10月，2021年2月、4月、8月、9月、10月，大多为“金九银十〞供给、成交活泼期，大量房源集中放量。其中，有4个月的供销比小于0.5，分别是2021年2月、8月，2021年3月，2021年2月，均为传统春节或成交淡季，供给放缓，供给增长速度慢于成交增长速度。2021年，新建商品房、住宅供销比均小于1，市场处于供不应求状态，近4个月以来，供销比呈上涨走势，供给陆续放量，满足客户购房需求。09-11年5月新建商品房、住宅供销比：2021年，新建商品房、住宅供销比均小于1，市场处于供不应求状态，近4个月以来，供销比呈上涨走势，市场整体走势不愠不火房地产与信贷政策紧缩对长沙市场影响甚微，同时对房地产的调控将为商业地产的开展带来契机12021年1-6月供给量同比下跌近两成，环比下跌四成，其中雨花区供给领先，投资与开展价值仍然深受市场认同22021年1-6月，新建商品房成交量同比、环比微幅下跌。5月，成交下跌将近一层，主要受供给缺乏导致成交下降，政策并非影响因素32021年5月全市住宅均价为5021元/㎡，同比上涨8.61%，环比下跌9.19%；1~5月全市住宅成交均价5273元/㎡，雨花区住宅成交均价为5194元/㎡，低于整体均价，增值潜力明显4房地产市场小结：在层层逼紧政策下，住宅市场供给、成交出现短期曲折中前行，价格维稳，同时商业地产市场迎来开展热潮。本案将承受“一半是海水，一半是火焰的〞考验2021~2021年5月，长沙市场总体供销比小于1，呈现供不应求的局面，后市潜力大5区域住宅竞品分析Part1.1湘府十城——南城生态宜居型有氧社区占地6.5万㎡总建面22万㎡物业形态小高层、高层共10栋容积率3.0绿化率42%外立面风格现代主义均价6500元/㎡总套数1841套车位数860开发商湖南先伟集团项目特色“靠山藏山，园中有园”。小区内部有2万平米社区山体公园，外部邻近天际岭公园，景观价值突出，同时产品性价比高整体规划及户型配比：规划为两期，共10栋，1841套；物业以小高、高层为主，在售一期，共5栋，产品线丰富，以80-170平的两/三/四房为主，共758套13465987综合楼幼儿园2一期10一期户型配比户型面积㎡总套数占比存量销售率两房78~10018052%5668%三房121~1253610%1461%四房140~17013238%132未推在售待售已售两房〔78.94㎡〕三房〔121.3㎡〕户型特点：普遍带入户花园及超大景观阳台设计，10%以上的赠送面积凸显出高性价比，空间灵动，户型有一定市场竞争优势景观阳台入户花园景观阳台入户花园两房特点：带入户花园3.9米宽景观阳台厨房设在边角，油污影响小三房特点：4.8米超宽入户花园主卧带景观阳台，表达尊贵感设有储藏室景观卖点优势：2万平内部山地公园景观，极具风韵与意境的中式风情园林打造，邻近2000亩天际岭国家森林公园，生态景观价值与宜居性均较高，卖点优势突出内部园林景观为中式风情，极具中国传统建筑特色，亭台、奇石、小桥流水等，传承了中式文脉的意蕴与情结，为工程增色不少，同时也实现了项目的差异化亮点工程配套卖点：带有幼儿园及高档会所，宜居价值较好，2700米商业街区弥补了区域配套的缺乏幼儿园2700米风情商业街高档会所内部配套：大型幼儿园高档会所2700米风情商业街工程优劣势分析优势分析劣势分析临湘府路，货车通行较多，受噪音影响较大；周边生活、市政配套匮乏；景观价值突出：中式风情园林，2万㎡山体公园，2000亩森林公园；产品线丰富，赠送面积多，空间灵动，性价比高，产品优势突出；自带商业配套，增强业主信心鑫天·御景湾——毗邻圭塘河风光带的多园林景观组团社区占地6.9万㎡总建面23万㎡物业形态高层共13栋容积率3.5绿化率53%外立面风格现代主义均价6300元/㎡总套数1686套车位数1180开发商长沙鑫天置业发展有限公司项目特色采用“一带、四区、多节点”的景观格局，贯穿小区南北的中心景观带，构筑“香堤四赏”园林概念整体规划及户型配比：规划为两期，共13栋，1686套，物业以高层为主，在售一期，共9栋，产品比较全面，涵盖50~158平的一/二/三/四房，共1075套1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#在售待售一期户型配比户型面积㎡总套数占比存量销售率一房5020018%2687%二房87~9157556%21562%三房117~13225024%12650%四房158.5502%2354%一期户型特点：得房率较低，缺乏80%；赠送面积相对较少，其中一房近10㎡入户花园及二房的7米超宽景观阳台是产品的最大卖点一房〔50㎡〕二房〔88㎡〕三房〔132㎡〕四房〔158㎡〕入户花园阳台入户花园阳台阳台飘窗阳台景观卖点优势：贯穿小区南北的中心水系景观带，衔接四大园林园林组团，构筑极具品质感的“香堤四赏〞概念园林，融合东南亚热带风情，极大升华了工程品质感内部园林景观为东南亚风情，极具特色的原生态香樟林融合东南亚风情水系，再配以廊架、景观亭、木栈道、假山跌水等各个景观节点，打造奢华的皇家园林水榭——香堤四赏，极大升华了工程品质感工程优劣势分析优势分析劣势分析排布整齐但对视严重得房率较低，缺乏80%当前生活配套并不完善由四大园林组团构成的“香堤四赏〞概念园林是工程主要卖点工程绿化率高达53%，相对较有优势局部户型带有入户花园及超宽景观阳台工程毗邻规划中的圭塘河风光带广场，规划完成后，将是一大亮点城南故事——以中小户为主的“内陆型〞高层住宅社区占地3.9万㎡总建面16.9万㎡物业形态高层共7栋容积率3.5绿化率42%外立面风格现代主义均价6300元/㎡总套数1238套车位数1180开发商湖南乐万邦地产开发有限公司项目特色主流赠送路线，商住楼，远离城市主干道，属于“内陆型”项目1#2#3#4#5#6#7#整体规划及户型配比：工程分2期开发，共7栋，1238套，物业以高层为主，在售1期第二批次产品，共2栋，以89~133平的紧凑型二/三/四房为主，共217套在售待售已售本批次户型配比户型面积㎡总套数占比存量销售率两房89~9215572%6578%三房1253114%777%四房1333114%0100%第2批次户型特点：多阳台设计是最大特点，便于通风、采光，赠送面积较多两房〔89㎡〕三房〔125㎡〕四房〔133㎡〕阳台阳台阳台阳台阳台阳台阳台阳台阳台阳台阳台阳台两房特点：多阳台设计，采光好餐厅设在门口，影响档次三房特点：多阳台设计，采光好功能分区明显，动静别离四房特点：多阳台设计，采光好户型紧凑近21㎡超阔绰客厅，尽显豪华景观卖点优势：工程园林为现代风格；融合多元素现代文化，配以曲径通幽的小区环境，颇具情趣及时尚感园林特色：多种情趣小品的完美演绎珍贵树种布迪椰子、华盛顿棕榈、银杏树，凸显尊贵性丰富多彩的植物群落现代时尚的水景配套卖点：设有临街商业及幼儿园，生活更加便捷，增强了业主置业信心临街商业小区幼儿园效果图工程优劣势分析优势分析劣势分析不临城市主干道，“内陆型〞工程交通道路不兴旺，出行不便周边多为矮旧建筑，形象不佳多阳台设计，便于通风、采光赠送面积较多点板结合的高梯户比，宜居价值高内部配有会所及幼儿园，并规划有一定街铺，自有配套较好融科东南海——以中心海景为核心，“海洋文化轴〞和“休闲商业轴〞有序串联，共同缔造山海相依的滨海度假情景住区。占地430亩总建面80万㎡物业形态小高层、高层、商业街，共39栋容积率2.8绿化率40%外立面风格现代主义均价7800元/㎡总套数5704套车位数3493开发商长沙融科智地房地产开发有限公司项目特色滨海度假情景住区，布局1500多米长的沙滩海岸、3600平米带状水景、1800平米沙滩泳池、1200平米无边界泳池、百余种亚热带珍稀树种、大型露天滨海运动场以及高层瞰海住宅。整体规划及户型配比：工程分3期开发，共39栋，5704套，1期2424套，当前在售4栋，其余根本售罄，剩余户型以大面积三房、四房为主，共442户在售4栋户型配比户型面积㎡总套数占比存量销售率三房127~16813631%6651%四房159~20230669%26013%1期剩余4栋三房〔137㎡〕四房〔159㎡〕户型特点：带有书房、入户花园，可改为卧室，超宽景观阳台、多阳台设计，宽敞明亮，赠送面积较高，性价比高入户花园入户花园阳台景观阳台阳台阳台景观阳台阳台阳台阳台阳台书房书房三房特点：多阳台设计，采光好带有书房、入户花园，可改为卧室，赠送面积多四房特点：多阳台设计，采光好超宽景观阳台，美景尽收眼底阳光书房设计工程特色：豪华中心园林水岸景观，打造东南亚风情海岸沙滩生活情调，奢华品质得到市场高度认可建筑风格：东南亚风格园林景观：1500多米沙滩海岸+3600平米带状水景+1800平米中央海景+百余种亚热带珍稀树种+景观交通组织：实现完全人车分流售楼部：临主干道香樟路，交通便捷；全玻璃幕墙结构，造型独特新颖，极富吸引力；“海洋之心〞售楼部为融科东南海点睛之作，极具海居风情配套设施：金色梯田幼儿园、枫树山小学等配套均临路设置；沿沙滩海岸设计风情商业街；中央海景与沙滩排球、网球场，篮球场、足球场；加勒比风情商业街枫树山小学三期“海洋之心”售楼部篮球场金色梯田幼儿园中央海景沙滩排球场一期足球场二期中央“海〞主题园林景观示意无敌现场展示之售楼部/园林超现代主义售楼部：海洋之心1500吨三亚细沙打造海岸沙滩生活区透明的售楼部内景郁郁葱葱的实景园林体验区工程优劣势分析优势分析劣势分析地势较低，排水是隐患当前周边环境仍不成熟户型偏大，总价高，客群受限制极具奢华的东南亚风情“中央海景主题型水景园林深受客户追捧户型赠送面积高，超宽景观阳台、书房、入户花园都是产品推售亮点产品展示非常到位，衬托了工程整体品质感内部规划有商业配套及学校，给足业主信心万科金域华府——属性转化，商业变公寓，完成价值的跨越式提升占地26万㎡总建面56万㎡物业形态小高层、高层、商业街，共20栋容积率3.0绿化率35.15%外立面风格新古典主义均价8500~9000元/㎡（含1500元/㎡精装）总套数3159套车位数1330开发商长沙领域房地产开发有限公司（万科集团）项目特色万科地产武广片区鼎力之作，首创“十字形”建筑，点阵式布局，规划有独立体验街区；精装商业属性公寓，受到市场追捧，自首次开盘以来，价格持续飙升整体规划及户型配比：工程分2期开发，共20栋，3159套，当前在售2期2栋，以68~92平的紧凑二房、三房为主，共498户1期已售罄14#15#16#17#18#19#20#在售待售已售当前在售户型配比户型面积㎡总套数占比存量销售率二房68~7221243%212——三房86~9228657%286——万科首创“十字形〞建筑，基于点式布局和45°偏转，楼栋之间无正向相对，户户朝南，户户向阳，得房率较高一期产品一期产品两房〔68㎡〕三房〔90㎡〕空中花园阳台飘窗书房飘窗空中花园飘窗阳台户型特点：紧凑可变户型；带入户花园、书房，可改为卧室，大飘窗；赠送面积较多两房特点：户型紧凑，实用性强带空中花园，可改为卧室大飘窗设计三房特点：阳光书房、空中花园可改为卧室户型紧凑，赠送面积多大飘窗设计，采光条件好景观卖点优势：新中式园林风格，将传统文化融于现代阔景设计之中，研磨时光，浑然天成，渗透着深厚的文化底蕴，凸显工程气质五大传统元素与现代时尚的体验感融合，更显风格清新：如意纹高铁灯柱古典镂窗式装饰柱凹凸嵌套式庭院广场马赛克蓝色系泳池多层次植被小生态商业总建筑面积1.25万㎡30-80㎡独立铺，100㎡街区商铺，500-3000㎡左右整体商铺可以不同程度的满足投资，自营需求。商业规划：独立商铺、街区商铺、整体商铺涵盖30~3000㎡各面积段，适应不同需求工程优劣势分析优势分析劣势分析区域仍待开展成熟临街马路比较嘈杂绿化率相对较低品牌开发商首创“十字形〞建筑，无对视，户户朝南商业属性公寓不限购，不限贷规划有商业街，弥补配套缺陷紧凑户型，空中花园、书房可改为卧室，大飘窗、超宽阳台，赠送面积多，采光、通风好住宅竞品小结：市场均价主要集中在6300~6800元/㎡；以紧凑两房销售量最高；未来市场三房竞争较为剧烈项目名称均价户型面积区间总套数存量销售率总计湘府十城6500元/㎡二房78~1001805668%一房总户数200三房121~125361461%面积区间50四房140~170132132——存量26鑫天御景湾6300元/㎡一房502002687%销售率87%二房87~9157521562%二房总户数1122三房117面积区间68~100四房158.5502354%存量548城南故事6800元/㎡二房89~921556578%销售率52%三房12531777%三房总户数739四房133310100%面积区间86~168融科东南海7800元/㎡三房127~1681366651%存量499四房159~20230626013%销售率69%万科金域华府8750元/㎡二房68~72212212——四房总户数519三房86~92286286——销售率20%注：未开盘房源不计销售率区域综合体分析Part1.2南城综合体分布：市场体量超过520万㎡，南城迎来“综合体〞时代，未来竞争剧烈万科·金域华府〔46万㎡〕上海喜盈门〔45万㎡〕本案五矿·万境长洲〔160万㎡〕华悦城〔45万㎡〕德思勤城市广场〔145万㎡〕奥林匹克花园〔82万㎡〕区域典型综合体工程——德思勤城市广场：红星商圈新引擎，百万级城市综合体，是未来南城核心驱动力之一，将大幅提升南城商业气氛工程根本信息规划占地面积:30万平方米规划建筑面积:145万平方米工程包括大型商业中心、国际五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球影视城、国际学校、高档公寓等诸多业态集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体规划容积率：4.83奠基启动：2021年9月12日德思勤城市广场业态组合：包含五星级酒店、甲级写字楼、大型集中商业、高档公寓、环球影视城、地下主题商业街等多种物业，是当前红星商圈最高档商业综合体工程包括大型商业中心、国际五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球影视城、国际学校、高档公寓等诸多业态；业态：集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。工程建成后，将成为长株潭千万级城市群的商业中心、娱乐文化中心和长株潭商务金融中心，并且，作为红星商圈的核心工程，将带动红星商圈整体定位的提升和雨花区经济的开展，成为中部的消费中心。德思勤产品规划：共50栋，商业体量约56万㎡，地下面积高达近99万㎡，地上产品多为大型集中商业、公寓及酒店写字楼，地下规划为大型主题街区区域典型综合体工程——上海喜盈门：45万平米城市综合体工程，21万方大体量商业；规划中的生态商业区；主要辐射工程周边区域，以高档家具建材和高档消费型商业为主喜盈门城市广场所属商圈：雨花红星商圈交通情况：工程位于长沙万家丽路与木莲冲路的交汇处。占地面积:6.5万平方米

建筑面积:45万平方米工程优势：工程占地面积6.5万，位于圭塘河生态购物商业区中，以喜盈门高档家具建材广场为主，集合高档百货、大型超市、商业步行街、大型电影院、写字楼、酒店等为一体，将成为未来红星商圈的又一个大型商业中心。区域典型综合体工程——五矿·万境长洲,紧挨圭塘河风光带的160万㎡综合体大盘，住宅体量约80万㎡，商业体量约58万㎡，住宅先行开发工程区位图工程规划示意图工程特色：有机结合的六大物业，创新的“无边界〞、“混搭式〞概念六大生活系统于一体的“有机集成系统生活城〞有机生态科技住宅〔LEED住宅〕创意式教育〔教育实践补给〕互动式生态河无边界写字楼酒店〔写字楼酒店无边界泛会所〕全家庭公园〔庆典广场全功能活动区〕混搭式SHOPPINGPARK区域典型综合体工程——华悦城，红星商圈45万㎡全生活城市聚落，商业体量为30万㎡，前期规划有8栋住宅先行入市，预计2021年11月开盘工程区位图工程主要技术指标用地性质：商业、住宅总用地：130亩，一期55.35亩总建面：450000㎡〔含地下停车位〕一期建筑面积：150000㎡二期商业面积：300000㎡绿地率：40%容积率〔一期〕：3.56工程效果图规划信息：后期规划有酒店、写字楼，能为一期住宅局部提供了强大的商业配套与溢价支撑，整体形成具备多元功能的综合体工程一期二期一期二期工程二期规划有商业、写字楼、酒店等商业业态，总建面将到达30万㎡，占整个工程的66.67%，商业占比相当之高。集住宅、公寓、酒店、写字楼、商业等多种物业积聚的全功能都市综合体，将为工程一期提供更强的溢价支撑工程户型分析：户型以紧凑三房为主，同时涵盖公寓、两房产品,属市场主流产品，易于去化，但同质严重,推售产品组合较单一工程户型配比及分布户型面积套数比例一房4912510.88%两房74-9126923.41%三房99.8-13788076.59%合计49-1371149100.00%长沙宏观商业市场开展分析工程区域商业市场开展分析区域典型商业街区工程分析校园商业特点专题研究分析第一阶〔06年前〕传统商业开展期长沙商业市场开展阶段：长沙商业市场开展已进入品牌化、规模化、高度聚合化的开展阶段，综合体已成为市场最具标志性的开展模式与形态代表物业：王府井、平和堂、步行街、春天百货主要特征：以传统零售商业为主体，街铺为主要商业形态，较单一第二阶段〔06-08年〕：新兴商业萌发期第三阶段〔09—11年〕：综合体崛起时代主要特征：新兴商业萌发Shoppingmall形式出现代表物业：上河国际商业广场主要特征：商业形态升级，综合体兴起代表物业：泊富国际广场、万达广场、运达中央广场、第六都、保利南湖广场、九龙仓、华远金外滩、徳思勤城市广场长沙商业市场开展现状：商业结构日趋完善，新兴商业形态渐占主导，高端商业供给增多，但布局过于集中，竞争趋于同质化和白热化商业结构日趋完善，但商业布局过于集中市场上已具备购物中心、百货、大型综合性超市、专业市场、大型SHOPPINGMALL等物业形态，且较为丰富，但主要集中在五一商圈，虽然吸附力强，但竞争同质化，利润低。新兴商业形态占据主导，综合体是宠儿随着城市高速开展，新兴商业形态涌现，综合体作为新兴商业形态的最高表现形式已成为热点开发形态，华远金外滩、保利南湖广场、运达中央广场、万达商业广场等纷纷抢滩，未来综合体将是市场开展主流趋势长沙商业市场开展格局：“1+2+6〞商圈分布格局，新兴商圈不断崛起，开展格局日渐完善和平衡溁湾镇商圈伍家岭商圈东塘商圈新红星商圈火车站商圈五一商圈市级商业中心五一商圈市级商业副中心溁湾镇商圈星沙商圈区域级商业中心伍家岭商圈火车站商圈东塘商圈新红星商圈武广商圈新兴商业中心雨花亭商业副心西站商业副心星沙商业副心武广商圈星沙商圈持续增长的社会消费品零售总额，充分说明了居民消费力与消费需求的不断提升，商业市场还将有更大的开展空间与夯实的经济根底2021年，长沙社会消费品零售总额到达了1812.08亿元，环比增长20%，充分说明了居民消费力与消费需求的不断增长，商业开展空间较大；连续四年保持年均20%左右的增长，说明长沙商业市场不仅有了更大的开展空间还有更夯实的经济根底。开展现状商业格局消费能力开展阶段长沙商业市场开展已进入品牌化、规模化、高度聚合化的开展阶段，综合体已成为市场最具标志性的开展模式与形态商业结构日趋完善，新兴商业形态渐占主导，高端商业供给增多，但布局过于集中，竞争趋于同质化和白热化“1+2+6〞商圈分布格局，新兴商圈不断崛起，开展格局日渐完善和平衡持续增长的社会消费品零售总额，充分说明了居民消费力与消费需求的不断提升，商业市场还将有更大的开展空间与夯实的经济根底宏观商业市场开展小结随着城市开展的提速，商业地产市场已进入综合体高速开展期，消费能力的不断提升以及城市商业格局的进一步均衡为本案的商业开展提供了更有利的、更夯实的市场环境与经济开展根底。区域商业开展分析:随着武广片区的高速开展、南城融城脚步的加速，商圈升级时代已经来临，区域新红星商圈、武广商圈的迅速崛起将驱动南城整体开展，本案将有时机与两大商圈实现共赢开展本案东塘商圈武广商圈新红星商圈：良好的开展前景、绝对的区位优势、巨大的升值潜力毋庸置疑，红星商业中心在未来长株潭三市融城后，将激发其更大的潜力，作为将来财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈，重点将放在开展品牌餐饮、酒店业。本案属于新红星商圈，未来可借势迅速开展。新红星商圈武广商圈：武广商圈位于雨花区东部，是长沙市即将崛起的新商圈和正在建设的东大门。按照城市规划要求，开发建设高档精品楼宇，适宜商务酒店、通讯、综合超市、品牌专卖、餐饮娱乐等业态工程入驻，构建省会长沙市现代交通枢纽和新型商业中心，以满足各界人士出行、商务交流的需求。未来商圈将开展成为大东城核心商圈之一。3分钟车程10分钟车程区域商业业态分析：商业业态以餐饮、服饰、零售等低端业态为主，缺乏中高端业态与休闲娱乐型业态专业市场街铺集中式商业街区物业形态涵盖了专业市场、街铺、集中式商业、街区等；业态丰富，但整体档次不高，以餐饮、服饰、零售等低端业态为主，缺乏中高端业态与休闲娱乐型业态；代表物业业态类型宝马家居市场专业市场香颂国际裙楼集中式商业街区加加大商业街、橙子498街区街铺临街商业韶山南路香樟路铁道学院中心医院宝马家居广场香颂国际裙楼加加大商业街洞井路中南林业科技大学民政学院环保科技学院湖南交通职业技术学院调研区域商业分布情况服饰餐饮饰品化装品银行零售医药通信美容美发娱乐酒店家居其他车轩汽车效劳中心专业市场步步高肯德基专业布市井圭路区域商业消费群体分析——超过4万的周边居民消费群体，消费能力强劲，商业开展前景与潜力看好住宅区名称居民人数南苑花园700左右湖南纺织品进出口服装实业有限公司宿舍220左右南园小区5000左右铁四院宿舍700左右新华印刷厂宿舍2000左右三湘小区4000左右富绿山庄1500左右上海城9545（预计未来入住人口）恒盛世家4900（预计未来入住人口）他城（包括安置房）6000（预计未来入住人口）华银南苑1179（预计未来入住人口）金凤滩家园984左右林之苑1800左右路桥社区7000左右合计44128数据所示，南城区域目前的人口有超过40万之多，而且随着省政府南迁、南城地块的升级换代，以及长株潭城市群特区的设立，将使南城房地产住宅开发进入新的高潮、在未来几年内区域人口将还会以较高的速度增长。可见区域的消费潜力是相当之巨大，尤其现阶段区域正处于效劳性商业较为贫乏与商业结构和形态都极之不平衡的情况下，未来几年内区域的商业开展是充满前景的。橙子498街区——个性庭院式•校园成长型商业街区建筑面积2.8万平米项目结构庭院式内街、外街、多层裙楼商业业态餐饮、服饰、饰品、美容美发、网络、零售、化妆品、娱乐、医药等主力店步步高超市、肯德基、华莱士、网络会所商铺面积5-60平米租金水平2.5-15元/平米·天经营状况良好项目特色分内外街区，拥有2000平米中心庭院广场，业态年轻和时尚化，富有个性，整体打造具有校园青春气息街区业态较全，整体档次中等水平，主要满足校园消费群体的根本需求为主，服饰与餐饮是两大主力业态，休闲娱乐业态缺乏街区业态：以服饰和餐饮业态为主，分别到达27、17家，涵盖多种符合校园消费群体消费习惯和需求的业态，但休闲娱乐业态相对缺乏，仅KTV和网络会所两种商业业态数量/家餐饮17娱乐2网络2服饰27超市1饰品2美容美发2化妆品4婚纱摄影1宾馆2鲜花1保健品1医药1眼镜1通信1零售2图文印刷2主力店:步步高超市、橙子KTV、网络会所、华莱士等主力店的引进，推动了街区商业的开展，在人流的有效聚集上起到不可无视的重要作用租金与商铺面积：外街租金在8-15元/平米，内街租金在2.5-13元/㎡·天，1F商铺面积在5-45平，2F商铺面积200-500平，一层租金延校园内部向外部递减，递减幅度较小租金与商铺面积：外街租金在8-15元/平米，内街租金在2.5-13元/㎡·天，1F商铺面积在5-45平，2F商铺面积200-500平，一层租金延校园内部向外部递减，递减幅度较小租金与商铺面积：外街租金在8-15元/平米，内街租金在2.5-13元/㎡·天，1F商铺面积在5-45平，2F商铺面积200-500平，一层租金延校园内部向外部递减，递减幅度较小续表橙子498街区分析小结街区打造上富有特色，内部2000平庭院式广场设计，易于聚集人气引进的主力店较成功，对于聚集人流起到重要作用业态的规划上具有针对性，契合了校园消费族群的消费习惯和承受能力缺乏对娱乐休闲业态的打造，业态结构与开展不均衡优势劣势加加大商业街——5.5万平特色商业步行街建筑面积5.5万平米项目结构商业步行街、公寓、住宅、写字楼商业业态服饰、餐饮、娱乐、美容美发、医药、珠宝、零售等主力店铭悦KTV、加加网吧、上岛咖啡商铺面积15-64平米租金水平1.4-4.2元/㎡•天经营状况较差项目特色东西向商业步行街，区域仅有的一条商业步行街，设置有休闲设施业态丰富但较杂乱，业态结构严重失衡，同质化率高，且整体档次较低端，导致商业街目前仍处于半死不活状态街区业态：以服饰态为主，多达37家，其他业态虽多，但很杂乱，医药、美容美发、电器等业态均存在，整体档次较低，可见步行街的业态缺乏科学的规划，无法形成聚集效应和强有力的市场发声，仅能够满足周边居民的日常生活需求。主力店:缺少人气型主力店的进驻，市场吸附力和人流聚集能力薄弱，是导致其商业运营较失败的重要原因工程引进的主力店仅加加大网吧、上岛咖啡、铭悦KTV等，没有大型超市或百货类主力店，加上交通上的不便利，使工程难以形成大量的有效人流，商业价值难以提升租金与商铺面积：租金在元/㎡•天左右，至西向东沿街商铺租金水平呈缓升的态势，越靠近街区主入口，租金相对更高。租金与商铺面积：租金在元/㎡•天左右，至西向东沿街商铺租金水平呈缓升的态势，越靠近街区主入口，租金相对更高续表租金与商铺面积：租金在元/㎡•天左右，至西向东沿街商铺租金水平呈缓升的态势，越靠近街区主入口，租金相对更高加加大商业街区分析小结优势劣势内部人流动线过长，商业价值受影响；外部人流动线单一，受交通限制人流难以聚集；缺乏大型人气主力店进驻，商业吸附力弱；业态缺乏科学规划，杂乱无序地段优势突出周边有较好的校园商业资源周边居民区聚集香颂国际—聚集型·社区级商业中心建筑面积约2.2万平方米项目结构三层裙楼集中商业、外街商铺商业业态以零售、服饰为主，业态丰富，档次较高。主力店家乐福、屈臣氏、肯德基、哈特波波、仟吉西饼等

商铺面积15-144平租金水平8.5-20元/平米·天经营状况良好项目特色三层集中式商业，一层为中型卖场，二楼三楼有家乐福超市及部分商铺，整体档次较好业态分布结构合理，业态形式丰富，档次属中高端，区域辐射性强，根本满足周边各类需求。但缺乏娱乐、休闲业态，辐射力在半径1公里范围内服饰餐饮医药化妆珠宝零售眼镜家居通信箱包照相清洁美容钟表饰品32103214333211217主力店：引进了家乐福、肯德基、屈臣氏主力店，极大促进了卖场人气和人流量的提升，增强了商业辐射力，是其成为社区级商业中心的重要支撑租金与商铺面积：1F租金在8.5-20元/平米，2F租金在2.5-14元/㎡·天，3F租金在1.2-17元/㎡·天。商铺面积在15-144平米不等由此可见，受2F-3F的家乐福超市影响，2F与3F超市出入口范围租金相对较高，层级差价不明显。而远离超市出入口范围商铺那么层级差价明显，整体经营状况较好香颂国际分析小结街区占据黄金丁字路口，地段优势突出，人流易于聚集；缺乏对娱乐休闲业态的打造，业态结构不均衡开展模式单一，存在功能性缺失，难以开展为区域级中心优势劣势大型主力店进驻，商业辐射力大大增强；标准的物业效劳营造了良好的商场气氛；业态规划完善，有专业经营公司管理，整体档次较好。区域商业消费群体分析——校园消费群体基数大，资源丰富，是本案商业消费主力军学校名称教师人数学生人数中南林业科技大学181040000长沙市商贸旅游学院3164000湖南交通职业技术学校6006411湖南民政学院16012000省委党校420…湖南女子大学320多3000湖南广播电视大学600多9000湖南经济管理学院2008000湖南省林科院266…湖南省农业机械研究所237…长沙民政职业技术学院66113459中南铁道学院170010000合计646787627总计10万人左右由表中可看出，本案周边固定人口达10万左右，其中中南林业科技大学、湖南播送电视大学、铁道学院、湖南民政学院、长沙女子大学等多所高等院校在本案周边，师生人数达10万人左右，是本案的商业主流消费群体。随着学生消费水平的不断提高，将为本案的商业开展打下良好的客源根底。校园商业业态分析：业态自发形成，以满足日常需求为主，整体档次较低端，以餐饮、服饰、饰品等业态为主，娱乐型业态较少，本案在商业打造上可考虑弥补这一空白学校名称业态组合中南林业科技大学网吧、书店、餐馆、美容美发、小型超市、通讯、精品饰品、水果及鲜花店、音像店、药房等。其中餐馆最多，比例达35%左右。铁道学院餐饮、网吧、书店、文具、美容美发、音像、皮鞋店、精品、饰品店、银行、诊所、药房、超市及便利店、水果、鲜花、杂货零售及批发、眼镜店、通讯、品牌运动用品湖南交通职业技术学院婚纱、立马电动车、餐馆、招待所、门诊部、联通营业厅、烟酒商行、超市、理发店、网吧、复印店等长沙商贸旅游学院招待所、超市、饭店、歌厅休闲、发艺店，其中：餐馆和歌厅休闲的店子较多湖南林业科学院打印店，餐馆、网吧、宾馆、发艺店、超市、药房、精品店、电信、花店。其中，网吧和发艺店所占比率较大民政学院打印店，餐馆、网吧、门诊、美发店、超市、药房、精品店、电信、花店。其中，餐饮、精品店、网吧、门诊、药店等较多。湖南女子大学网吧、眼镜店、美发店、超市、药房、精品店、服装、其中，餐饮、机械器材等较多。高校商业业态主要由餐饮、网吧、超市、饰品、通信、鲜花、水果店、美容美发、药店、杂货店、音像书籍、服饰等组成。对于学生消费频率较高的小型KTV、电视吧、小型招待所或宾馆、银行、游戏厅等业态那么比较少，且档次较低。本案可考虑弥补这一空缺学校名称平均租金水平（元/㎡·天）中南林业科技大学12铁道学院11湖南交通职业技术学院5民政学院10环保科技学院8湖南女子大学5本案周边高校商业的租金水平相差较大，最高的平均租金达12元/㎡·天，最低的在5元/㎡·天，主流租金水平在8~10元/㎡·天左右，其中铁道学院和中南林业科技大学租金水平较高，达11-12元/㎡·天左右。民政学院周边的租金也到达了10元/㎡·天，地段、校园人流出入口是造成租金水平差异的重要因素。校园商业租金分析：租金根本在5-12元/㎡·天左右，地段、校园人流出入口等因素的不同造成了租金水平的差异性，林科大、铁道、民政三校周边租金水平最高〔元/㎡·天〕日常消费行为主要在校园周边发生，定向型消费一般在步行街、金满地等专业商业街区，校园商业消费力在持续提升中校园群体消费特点：日常消费主要集中在校园周边，娱乐、休闲等消费行为会选择在步行街、金满地等商业街区，校园消费力在持续提升中，待挖掘潜力巨大消费地点消费特征消费力学校周边、香樟路口家乐福火车站〔金苹果〕、东塘〔大都市商业街〕、步行街、金满地等一般的大学生一个月除了吃饭外的消费在200-600元之间不等，主流消费水平在300-500元之间周末：一般到金苹果、东塘地下商业街、步行街、金满地等地方消费，消费的内容主要是服装、鞋、精品、化装品等。周一至周五：主要在学校周边消费。以餐饮、美容美发、网吧、水果、零食、饰品类消费需求为主。区域商业分析小结商业业态商铺租金校园消费特点商业形态街铺和裙楼商业为主，街区、集中式商业形态较少，区域内商业根本属邻里型社区商业，社区型商业中心缺失业态丰富、但整体档次不高，同质严重，且缺乏特色，也缺乏中高端商业业态校园周边、社区商业中心周边商业租金较高，其他区域较低，地段、人流端、焦点位置、周边资源是决定区域商铺租金的重要因素日常消费行为主要在校园周边发生，定向型消费一般在步行街、金满地等专业商业街区，校园商业消费力在持续提升中区域缺乏特色型、社区型商业中心，本案可考虑充分利用周边的校园资源弥补这一空缺；同时在商业打造上应加强对定向型商业业态的打造，有效抢夺校园客户资源，挖掘校园消费需求。区域酒店市场分析：以经济型酒店居多，高星酒店市场存在空白，随着省府片区开展提速，商务性需求将不断提升，酒店市场开展将获得更强支撑区域内酒店达120多家，以经济型酒店为主，知名经济型酒店如7天、如家都有进驻。高端酒店业极度匮乏，无五星级酒店进驻此区域。区域内酒店受周边学校气氛影响，以性价比较高的艺术、概念性酒店居多。随着省府片区的开展，商务性需求将不断增大，区域酒店市场将获得较强的市场支撑和一大酒店〔4星〕橙子酒店〔3星〕蚁巢酒店风气158酒店福润三湘酒店香樟园酒店7天连锁酒店橙子酒店——特色主题型·文化艺术酒店星级挂牌三星级楼高7层房间数176间房间设施免费上网、客厅酒吧酒店设施商务中心、健身房、会议室、KTV周边林科大、大润发、家乐福、沃尔玛、肯德基、橙子坊茶餐厅等服务早餐、叫醒服务、洗衣服务停车场免费停车场房价200-600元/晚入住率超过50%项目特色首家三星级艺术主题酒店，集餐饮、客房、娱乐为一体。是林科大旁橙子498街区的主力旗舰。酒店大堂装修奢华精致，整体档次与配置均较高端，对酒店形象有较好的提升酒店以艺术主题为卖点特色，实现了酒店的差异化竞争优势，在区域“独树一帜〞，整体入住率较高，但高端的定位造成大量学生消费群的浪费橙子酒店分析小结酒店占据路段，地段优势突出，人流易于聚集；周边环境较吵闹，房间隔音效果差，影响住宿品质。优势劣势周边配套丰富，交通便利；周边学校众多，文化环境较浓；网络评价优秀，生客优先选择度高。虽处多校之间，但偏高的价格，导致大量学生客源流失。和一大酒店——商务会谈型酒店星级四星级楼高18层房间数300间房间设施免费上网、迷你酒吧等酒店设施商务中心、多功能厅、会议室等周边铁道学院、沃尔玛、服务早餐、叫醒服务、婴儿床服务停车场免费停车场房价280-600元/晚入住率超过50%项目特色雨花亭商圈范围内，周边唯一四星级酒店。酒店大堂宽敞明亮，通透性强，吊顶及大理石墙面地板的运用，使酒店品质得到显著提升。但总体缺乏设计感，稍显呆板。酒店房间较为宽敞，无牙刷等物品提供，房间设计呆板，无创新。房间种类多样，能够满足不同类别客户需求。和一大酒店分析小结酒店位于雨花亭商区，地段优势突出，人流易于聚集；优势劣势周边配套丰富，交通便利；周边商业众多，四星级酒店稀少，是商务人士的选择所向。房间设计呆板，品质一般，使整体体验感下降。蚁巢家庭旅馆——性价比高的创意短租公寓星级经济公寓型楼层香颂国际南栋5-29层

房间数40套房间设施全自动洗衣机、冰箱、抽油烟机、电磁炉等酒店设施无周边香颂国际、林科大、民政学院服务叫醒服务停车场免费停车场房价108-158元/晚2200-2700元/月入住率超过70%项目特色充满个性的酒店式短租公寓酒店无直接门厅，招牌及入口不明显，无酒店专门电梯。造成酒店品质及档次的降低，户外揽客能力弱。

招牌设计感欠佳，简陋粗糙，引客能力差。

香颂国际公用电梯，方便度低。

无酒店门厅，档次较低。房间色彩丰富，采光足，配有较完善生活设施，如冰箱、厨具、洗衣机等。价格低廉，性价比高，迎合性强，深受周边学生客户欢送。但设施细节粗糙，较为简陋。

1.8米布艺大床，两座布艺沙发，大写字台独立厨房和卫生间液晶电视、冷暖空调、燃气热水器、全自动洗衣机、冰箱、抽油烟机、电磁炉、电热水壶、电吹风五星级床品及优质毛巾，维达卷纸、平价食品、一次性牙具

蚁巢酒店分析小结酒店处于两校中心，位于香颂国际内，人流丰富，便于客户聚集；优势劣势房间宽敞，色彩艳丽，配套丰富，创意十足；价格低廉，性价比高。门厅过小，酒店档次较低，无高端客户选择。陈设及家具粗糙简陋，降低品质。区域无五星级酒店四星级酒店分布分散，经营状况较差。三星级酒店经营状况良好，有一定的区域适应力。连锁酒店众多，分布不均匀，品牌效应影响客流显著。区域五星级酒店缺失，四星级酒店因无客源支撑，经营惨淡。三星级酒店经营状况良好。经济型酒店繁荣。但随南区建设，对高端酒店的需求将日益旺盛。定量问卷样本选择：跨期性、长时性区域已售或在售竞争工程成交客户湘府十城融科东南海万科金域华府城南故事80-100㎡二房123-125㎡三房有效样本共计21份72-99㎡二房125-168㎡三房148-215㎡四房有效样本量共计30份。27-60㎡一房86-89㎡两房121-142㎡三房有效样本共计100份。89-92㎡两房125㎡三房133㎡四房有效样本量共计30套定性访谈样本选择：客户：9名〔城南故事1名、万科金域华府2名、湘府十城3名、融科东南海1名〕专业人士：13名〔开展商3名、各代理公司地铺置业参谋6名、各工程销售经理4名〕说明：此次定量调研问卷由各工程分别进行，基于当时成交实际数据统计，为一手信息来源，由于数据涉及他方机密，问卷将不在报告中进行展示，敬