华远地产财务风险识别与防范研究-会计-毕业论文

华北理工大学信息学院文档均为word文档，下载后可直接编辑使用亦可打印摘要随着我国经济的发展，房地产行业的市场竞争不断加剧，同时国家的宏观调控政策也日趋严密，房地产企业所面临的财务风险愈加突出。在这一背景下本文分别从筹资风险、投资风险、营运风险和收益分配风险四个方面识别了华远地产股份有限公司目前存在的财务风险，并选取华远地产最近10年的季度财务指标作为原始数据，利用因子分析法建立风险评价模型对华远地产股份有限公司当前的财务风险程度进行了综合评价。经研究表明，华远地产股份有限公司目前存在资本结构不合理、偿债能力较低、投资项目获利能力差以及存货管理水平低下等问题，针对上述问题本文提出应合理搭配长短期负债比例、做好投资可行性分析、加强存货销售力度等防范措施。关键词财务风险；房地产；风险控制AbstractAbstractWiththerapiddevelopmentofChina'seconomy,themarketcompetitionintherealestateindustryisintensifying.Atthesametime,thestate'smacro-controlpoliciesonrealestatearebecomingmoreandmorestringent,andthefinancialrisksfacedbyrealestateenterprisesarebecomingmoreandmoreprominent.Underthisbackground,thispaperidentifiesthecurrentfinancialrisksofHuayuanRealEstate,Ltd.fromfouraspects:financingrisk,investmentrisk,operationriskandincomedistributionrisk,andselectsthequarterlyfinancialindicatorsofHuayuanRealEstate,Ltd.inthelast10yearsastheoriginaldata,usingfactoranalysismethodtoestablishariskevaluationmodelforthecurrentfinancialwindofHuayuanRealEstate,Ltd.Theriskdegreewasevaluatedcomprehensively.TheresearchshowsthatHuayuanRealEstate,Ltd.hassomeproblems,suchasunreasonablecapitalstructure,lowsolvency,poorprofitabilityofinvestmentprojectsandlowlevelofinventorymanagement.Inviewoftheseproblems,thispaperputsforwardsomepreventivemeasures,suchasreasonableallocationoflong-termandshort-termdebtratio,goodinvestmentfeasibilityanalysis,andstrengtheninginventorysales.Keywords：financialrisk;realestatecompany;riskcontrol目录12551摘要 I2723Abstract II18164第1章绪论 173651.1研究背景 121651.2研究目的和意义 155501.2.1研究目的 1302311.2.2研究意义 145621.3研究内容与研究方法 2184801.3.1研究内容 218151.3.2研究方法 226705第2章理论基础 3243262.1相关概念 338882.1.1风险的定义 3224052.1.2财务风险的定义 3294352.1.3财务风险的分类 316362.2相关理论 444082.2.1风险管理理论 4323192.2.2资本结构理论 4144852.3财务风险识别与评价方法 5183062.3.1财务风险的识别方法 5231322.3.2财务风险的评价方法 513980第3章华远地产公司概况与财务风险识别 6103423.1华远地产公司概况 6124403.1.1公司简介 6275853.1.2公司近五年财务指标 6147793.2华远地产财务风险识别 785473.2.1筹资风险 7178793.2.2投资风险 1055403.2.3营运风险 12164993.2.4收益分配风险 1415442第4章华远地产财务风险评价 16130524.1华远地产财务风险评价指标体系的构建 16129574.1.1指标选取原则 16249734.1.2选取指标 163034.2华远地产财务风险评价模型的构建 17151404.2.1选取原始数据 17102774.2.2建立财务风险评价模型 1782414.3华远地产财务风险综合评价 213023第5章华远地产财务风险的防范措施 24232665.1筹资风险的防范措施 24205675.1.1拓宽融资渠道开展多样化筹资 24160315.1.2确定合理的资本结构 24255395.2投资风险的防范措施 24206235.2.1重视投资项目的可行性 24125315.2.2建立多元化的投资模式 25105285.3营运风险的防范措施 2529435.3.1加强存货销售力度 25324815.3.2加强应收账款管理 2591285.4收益分配风险的防范措施 2633875.5提高财务风险管理意识 262748结论 2723999参考文献 2821395谢辞 29第1章绪论1.1研究背景改革开放以来，我国经济发展水平迅速提高，人民的消费结构发生了改变，改善住房质量成为人民的普遍诉求，在这一前提下，房地产业应运而生。房地产是一个典型的涉及大量资金管理的行业，资金量投入大、项目建设周期长、资金回收慢等特点[1]，导致房地产行业面临的财务风险更为全面和复杂。与此同时，我国的房地产企业管理体制并不完善，财务管理制度存在着不足之处，要想在这庞大的行业内立于不败之地，有效的识别和防范财务风险是十分必要的。华远地产股份有限公司是一家以房地产开发为主营业务的上市公司。近年来，国内总体房地产投资增速下降，整体行业处于去库存周期，华远地产股份有限公司作为我国房地产上市公司，研究该公司的财务风险，总结经验教训，对房地产行业其他公司的持续健康经营有一定的应用价值。基于此等前提下，本文查阅国内外相关资料，研究财务风险的相关理论，根据华远地产近年披露的年报等资料，开展财务风险的识别与防范研究，期望能发现其中问题，并提出解决措施。1.2研究目的和意义1.2.1研究目的随着我国对外开放的程度的不断提高，与国际经济交流与合作日益加深，带来了经济跨越式发展的同时也面临着更为复杂、危险的经济环境。日前，全球经济危机的余威未散，加之我国房地产业发展时间较短，企业自身管理水平不高，大多是借鉴西方经济的经验，并不十分适合我国企业的经营情况。面对风险的抵御能力较低，因此必须仔细做好财务风险的提早识别与防范，才能保证长期可持续发展。本文以华远地产股份有限公司为例，首先对该公司各方面的风险进行识别，其次建立财务风险评价模型，通过研究结果识别该公司当前的财务风险，最后提出合理的改进补救措施。1.2.2研究意义识别和防范财务风险对企业的平稳健康发展有着举足轻重的意义。尤其房地产是一个本身就财务风险高发的行业，更加需要将财务风险的管理作为重中之重。作为一个资金密集型企业，筹资规模大，建设周期长，资金回笼速度慢，房地产投资稍有不慎便会陷入财务危机。据统计房地产企业的资产负债率普遍达到了70%。因此房地产业要想做到持续经营、达到预期的经济收益就必须注重财务风险管理。面对未知的风险提早应对，防患于未然。本文对华远地产股份有限公司进行财务风险的识别与防范研究，通过对该公司五年来财务数据的分析，识别其中暗含的财务风险，期望为该公司持续发展作出贡献。与此同时，通过对华远地产的财务风险研究也可以为其他公司进一步提高风险防御能力提供参考价值。1.3研究内容与研究方法1.3.1研究内容本文以华远地产股份有限公司为例，认真分析了该公司目前面临的财务风险问题，通过识别发现该公司的财务风险主要包括筹资、投资、营运、收益分配四个方面。并选取近10年的季度财务指标，利用因子分析法建立分析模型，划分财务风险等级。进而提出有针对性、行之有效的应对措施。本文分为以下几个部分：第一部分绪论，阐述本文的研究背景、目的及意义，并说明本文的研究内容和研究方法。第二部分介绍财务风险的相关理论，并解释本文应用的风险测度方法。第三部分主要介绍华远地产公司概况和目前的财务状况。选取合适的指标对公司的筹资、投资、营运以及收益分配等方面进行风险识别。第四部分选取合适的指标建立分析模型，对财务风险进行测度。第五部分根据华远地产目前存在的财务风险，提出合理防范措施。第六部分是本文的结论。1.3.2研究方法（1）文献研究法。本人通过查阅知网资料以及翻阅华北理工大学图书馆资料对国内外学者对财务风险的研究进行整理，为本文奠定了理论基础。（2）案例分析法。本文以华远地产股份有限公司为例，从筹资、投资、营运和收益分配四个方面开展财务风险的识别与防范研究。（3）定量分析法。本文以华远地产各项财务指标为基础，并与行业内另外两家企业对比分析，分析华远地产股份有限公司目前存在的财务风险。第2章理论基础2.1相关概念2.1.1风险的定义所谓风险，通俗的来说，风险是指发生危险的概率。风险又有广义风险和狭义风险之分。如果风险表现为无法确定收益和代价，则被称为广义风险；如果风险表现为无法确定损失，并且无法在风险中获取收益，则被称为狭义风险。2.1.2财务风险的定义财务风险是指企业在生产经营中会面临不确定因素，进而会导致预期收益和实际收入产生偏差[2]。财务风险是客观存在的，无法完全消除，只能通过措施降低和弥补。由于企业的财务活动贯穿生产经营始终，所以在企业筹资、投资、营运、收益分配的过程中都可能产生财务风险。2.1.3财务风险的分类（1）筹资风险。指企业筹集资金给经营成果带来的不确定性。筹资风险主要包括购买力风险、汇率风险、财务杠杆效应、再融资风险、利率风险等。（2）投资风险。投资风险是指企业投入资金后，由于受到各种无法估计的因素的影响，导致最终收益偏离预期的风险。（3）经营风险。是指企业在生产经营过程中各个环节的不确定性导致经济损失的可能性。对房地产企业来说从项目筹集到完工都需要强大的资金支持，如果经营过程中产生风险会给企业造成巨大的波动。（4）收益分配风险。是指企业进行利润分配给企业后续经营管理产生影响的风险。收益分配分为两部分，留存收益和分配股利。2.2相关理论2.2.1风险管理理论财务风险理论是由多年管理经验结合现代新兴理论产生的一种新的管理科学。财务风险管理主要包括三个方面，分别是财务风险的识别、评价和防范。通过这一系列活动使得公司管理层能够对当前存在的风险性质、影响因素、影响范围有一个了解，从而可以及时采取措施避免损失，即便已经发生风险也可以得到最大限度的补偿，以维持正常的生产经营，使企业继续向前发展。首先根据企业的财务数据、指标对企业生产经营过程各个步骤中可能存在的风险进行识别，分析风险的形成因素，并对其进行评价，判断风险造成的影响程度。进一步针对暴露出来的问题采取行之有效的防范措施。2.2.2资本结构理论资本结构是指企业内各种资本的价值构成及其比例关系，是企业一定时期筹资组合的结果[3]。一个健全的资本结构对任何组织来说都是非常重要的，因为最大限度的提高投资回报率水平的关键就是资本结构决策，同时健全的资本机构也能为企业奠定坚实的发展基础。资本结构的主要理论包括：无企业所得税下的MM理论：由Modigliani和Mliier基于资本市场完善，无交易成本；公司的经营风险可衡量；个人和公司负债都不存在风险；公司为0增长公司；投资者对其名下所有公司的未来盈利以及风险预期相同的假设下，提出的在公司不存在企业所得税的前提下，公司价值由企业的息税前利润（EBIT）决定。有企业所得税下的MM理论：在有企业所得税的前提下，负债的增加会使公司价值随之提高。代理成本理论：这种观点产生于经营过程中不同利益主体产生的冲突。冲突主体包括债权人、股东和经理人。冲突之一是股东为了使经理人努力工作创造价值同时不侵害股东的利益：监督成本、代理人的担保成本和剩余损失。冲突之二是由于债权人所能获得的收入只是合同约定好的本利和，与股东投资所承担的高风险高利润不同，因此债权人为了保证可以按期收回账款，会制止股东投资风险高的项目。据此所产生的代理成本为：为增加利率所产生的利息成本和增加的限制性条款[4]。2.3财务风险识别与评价方法2.3.1财务风险的识别方法（1）指标分析法根据企业公布的财务数据计算得出财务指标来反应企业一定时期的经营状况和经营成果的方法。主要包括偿债能力指标、营运能力指标、盈利能力指标和成长能力指标四个方面。这种方法的优点是简单易懂，易于计算，并且可以直观的反应出当下的经营状况，便于经营者快速做出决策。缺点是财务比率分析属于静态分析，只能在财务数据方面提供信息，而对于一些能够极大的影响未来现金流量情况的非财务指标，例如市场信息、物资材料信息、企业的创新发展方面无法提供帮助。德尔菲法德尔菲法是一种利用函询方式进行的集体匿名交流的方法，具有匿名性、反馈性和统计性的特征。优点是能够充分利用专家的经验和学问，在相互独立的情况下吸取多方专家的不同意见，在经历几轮的融合反馈后得到一个最客观实用的方法。同时这种方法得缺点也是显而易见的，完全依靠专家们的主观意志和经验，没有实例或数据作为依托，容易产生片面性；易忽视少数人的思想；受到组织者主观思想影响的可能性较大。2.3.2财务风险的评价方法（1）层次分析法层次分析法的基本思路是将决策分为几个目标，目标的选择还由各自的影响因素决定，首先确定各个目标的权重，其次对各自的影响因素再进行排序，最后综合两个层次确定总排序，进而作出决策的方法。（2）主成分分析法主成分分析法就是将多个指标，融合成少数几个相互独立的综合指标，并且这些少数指标可以反应原始变量的大部分信息。即用少数的因素去描述大部分的因素，此举可以使得问题变得简单。因子分析法因子分析法是由英国心理学家C.E提出，将变量按照关联度分类，将联系紧密的分为一类，每一类变量都构成一个公共因子，以少数的新因子去描述原变量[5]。首先检验选取的变量是否适合做因子分析；其次构造因子变量；为了使得变量更好解释进行因子旋转；最后计算因子得分。根据得分判断财务风险程度。第3章华远地产公司概况与财务风险识别3.1华远地产公司概况3.1.1公司简介华远地产全称华远地产股份有限公司，于2008年10月在上海证券交易所上市。截止2018年底，公司累计发行股本234610.09万股，注册资本234610.09万元。目前公司的主要经营业务包括：房地产开发与销售、租赁、土地开发、物业管理、酒店管理等。“华远”作为一个老牌房企，自20世纪80年代至今已经有30多年的经营历史，是我国最早从事房地产开发的企业之一。随着房地产企业两极分化加剧，中小型房企大量被淘汰或兼并，与此同时大型房企大刀阔斧的发展，提出“千亿房企”的发展目标，为了紧跟发展的步伐，谋求更大的发展，一直采取保守政策的华远地产，近年来也开始急速扩张，在积极的收购和拿地背后隐藏的财务风险也是值得关注的。此外，与我国大部分企业一样，华远地产内部对财务风险的认识欠缺，风险防范意识淡薄，缺乏参与度。本文从筹资、投资、营运以及收益分配四个角度来识别华远地产的财务风险，利用因子分析法建立财务风险评价体系，对该公司的风险进行综合评价，并提出有针对性的改进措施，期望能为该公司的持续发展作出贡献。3.1.2公司近五年财务指标表3-SEQ表\*ARABIC\s11华远地产2014-2018年主要财务指标指标名称20142015201620172018营业收入（万元）675984 744900760841990379683136净利润（万元）67390817857733211522373496净利润增长率（%）-20.1021.36-5.4449.00-36.21资产总额（万元）20452342155258280942834352994966545负债总额（万元）16173491684508210164326611244109394资产负债率（%）79.0878.1674.8177.4682.74应收账款周转率（%）10.0011.6812.499.679.53速动比率（%）0.320.290.640.760.49根据表3-1对华远地产近五年财务报表的主要财务指标进行分析可以看出：华远地产2018年主营业务收入从99.04亿元下降到68.3亿元同比下降了31.02%，降幅较大。利润水平也开始下降，2018年的净利润降至四年来的最低点，与去年同期相比下降36.21%，由此可知华远地产的盈利能力下降。华远地产的资产规模在2016年结束了平稳增长的局面，开始大肆扩张，2018年总资产较上年增加44.57%，负债规模与上年相比增加54.42%，公司资本规模得到了扩大，但是由于资产增速远低于负债增速，导致资产负债率进一步提高，由77.46%增至82.74%，过高的资产负债率，长期的负债经营背后隐藏的是巨大的偿债压力。从应收账款周转率来看，2016年开始就逐渐下滑，2018年更是降至9.53%，公司的收账效率进一步变差，变现能力减弱了。图3.SEQ图\*ARABIC1华远地产2014-2018年投资情况图（4）如上图3.1所示，近五年华远地产不断加大对外投资规模但投资获利情况非常不稳定，甚至五年中有三年出现投资成本大于投资收益的情况，说明公司的投资获利情况不佳，出现财务风险的可能性加大。综上所述，2014到2018年华远地产的资产规模虽然得到了扩张，但是盈利能力并没有随之提高，资产负债率持续走高，偿债能力下降，资金周转情况不佳，投资收益不稳定等问题逐渐暴露。3.2华远地产财务风险识别3.2.1筹资风险筹资风险，指企业因经营需要借入资金后，由于经营效益的不确定性产生的能否按期还本付息的风险。房地产企业经营性质决定了其对资金的需求规模巨大，项目建设周期长，企业内部留存的资金无法满足正常的经营需要，所以必须通过外部筹资来获得经营资金。筹资方式和筹资渠道很大程度上决定了筹资风险[6]。表3-2华远地产2018年筹资活动现金流量表项目（万元）本年数（2018）上年数（2017）吸收投资收到的现金3626462取得借款收到的现金682320532651发行债券收到的现金438832280000收到其他与筹资活动有关的现金-4767筹资活动现金流入小计1157416817480偿还债务支付的现金419917591333分配股利、利润或偿付利息所支付的现金143212123172支付其他与筹资活动有关的现金335712599筹资活动现金流出小计566486727104筹资活动产生的现金流量净额59093090376（1）过度依赖银行贷款筹资表3-2列明了华远地产的的筹资渠道和筹资规模，以及资金的流出情况。筹资方式有三种：吸收投资，银行借款和发行债券，其中银行借款占筹资比例的58.85%，发行债券占筹资比例的37.91%，华远地产一半以上的资金都靠银行提供，虽然华远地产相比较于其他房企具有更低的融资成本，但随着供给侧改革的推进，监管部门全面限制房企贷款，银行资金将减少对房地产行业的支持。因此华远地产如不适当转变当前依赖银行借款的融资模式，拓宽融资渠道，不排除会出现筹资困难的问题。（2）资本结构不合理，偿债能力下降表3-3华远地产2016-2018资产负债率表财务指标（%）20142015201620172018资产负债率79.0878.1674.8177.4682.74房地产企业由于资金需求量大，项目建设周期长，资金回收慢，所以资产负债率比其他企业略高，一般为70%左右。观察表3-3可知，2017年以来华远地产的资产负债率一直高于行业标准值70%，2018年高达82.74%，资产负债率过高，说明公司主要利用负债经营，当企业的用于生产经营的流动资金不足时，会引起资金链断裂的风险。图3.SEQ图\*ARABIC2资产负债率同行业比较图图3.2对比了三家房地产企业的资产负债率。首先华远地产与万科地产对比来说，万科的资产负债率近年来基本都高于华远地产，但是2018年华远地产资产负债率的增速远远大于万科，主要是由于2018年大量融资增加土地储备使得负债总额同比上升53.42%，高于总资产增速，导致资产负债率迅速上升。其次与保利地产对比发现，这二者的波动趋势基本保持一致，但是华远地产的波动幅度明显较大，且比值一直高于保利地产。说明华远地产的负债比例比保利地产更大，资本结构存在不合理性，同时负债占比过高也使公司长期偿债能力下降。图3.SEQ图\*ARABIC3速动比率同行业比较图由上图3.3可以看出，行业内标杆企业万科和保利近五年的速动比率都保持稳中有升的趋势，而华远地产的速动比率震荡幅度很大，并在2018年出现了大幅下降。综合流动比率来看，华远地产的存货规模较大，中央经济工作会议强调在2019年将全面完善住房市场体系和住房保障体系。预计4-4-2（40%市场商品房、40%政府公租房、20%保障性住房）制度将成为未来房地产市场的主要发展模式。因此随着住房保障体系的完善华远地产的存货销售压力将进一步提高，进而导致存货无法及时转化为现金会牵动短期偿债能力下降。3.2.2投资风险房地产行业的投资主要是指对土地等不动产的投资，是固定资产投资的重要组成，投资关联性强，所需资金数额巨大，并且资金回笼速度缓慢。因此做好详细的投资可行性分析，避免出现投资风险就显得格外重要。（1）投资项目获利能力差表3-4华远地产2016-2018投资获利分析表财务指标（%）20142015201620172018净资产收益率17.1216.6911.0411.199.57销售净利率9.9710.9810.1611.6310.76净利润增长率-20.1021.36-5.4449.00-36.21房地产行业开发流程包括市场调查、土地获得、部门审批、规划设计、建设施工等环节。无论哪个环节出现问题都会影响房地产投资的正常进行，进而影响投资收益的获得。本文选取盈利和成长能力指标分析华远地产的投资获利情况。如表3-5所示，华远地产的销售净利率较为稳定，波动幅度不大。净利润增长率反映了企业的利润的成长能力，能够描述公司的扩张情况。近年来华远地产的净利润增长率呈现大起大落的状态，在2018年降为-36.21%。与行业内万科和保利的对比如下图3.4所示。图3.SEQ图\*ARABIC4净利润增长率同行业对比图首先保利地产相对于华远和万科来说较为平稳，并在2018年明显提高，总体呈上升趋势，发展情况较为稳定。其次华远地产和万科地产净利润增长率的波动趋势基本一致，不同的是由于万科2018年采取“活下去”的保守发展战略，因此当年万科的净利润增长率微小上升，但2018年华远地产净利润增长率直线下降，降幅接近174%，主要是因为本期华远地产在大幅扩张，但在华北和华南地区营业收入下降明显导致，说明公司投资的获利能力较差，投资风险较高。图3.SEQ图\*ARABIC5净资产收益率同行业比较图上图直观的对比了华远地产与标杆企业万科地产和保利地产的获利差距。在“房住不炒”的市场定位和“限购”、“限售”等政策的深化下，2018年房地产销量增速下滑明显，市场竞争激烈，三家企业近年来的净资产收益率变动都很微小，但与万科和保利近年来的稳中有升不同，华远地产的净资产收益率呈下降趋势，与2014年相比下降近45%，并且和另外两家企业的差距愈加增大，说明公司投资项目获利能力较差，投资风险升高。（2）投资项目单一，投资区域集中表3-5华远地产2018年投资项目表投资项目营业收入（万元）毛利率（%）营业收入变动（%）毛利率变动（%）房地产635943.6126.41-34.27-1.18酒店19128.3330.81305.178.46租赁12326.7340.16-9.371.512018年华远地产的营业收入总额为683136万元，对比表3-6可知，房地产开发占营业收入的93.09%，而酒店和租赁分别只占2.8%和1.8%。房地产业务是华远地产主要的收入来源。进一步研究企业年报可知，公司主要开发楼盘是建设住宅用房，产品过于单一，且目前受“限购、限售、限价”政策以及保障性住房政策实施的影响，住宅现房销售量增速乏力，获利空间缩小，同时对产品质量的要求进一步提升，销售压力随之增加。由于住宅用房投资占比过大，一旦主要收入来源受到打击，直接导致企业整体盈利能力下降，投资将得不到预期的回报。图3.SEQ图\*ARABIC6投资区域比较图以上是华远地产与万科地产和保利地产经营投资区域的比较图。我们可清楚的发现与另外两家地产企业相比华远地产投资区域明显较少，且集中在北方以及华中地区，缺少在华东以及华南地区的投资，2018年华远地产进驻佛山才首次打开了华南市场。由此可见，华远地产的市场集中度较高，投资业务对单一市场区域的依附度较大，投资区域集中不利于分散投资风险。3.2.3营运风险房地产行业经营所需资金量巨大，建设周期长，从项目开工到收到收入获取利润往往要经过几年的时间，在经营过程中易引发营运风险，因此保持资产的顺利周转和流动对房地产企业的正常经营有至关重要的作用[7]。在房地产企业运行过程中的营运风险主要包括销售和收款两个方面。因此本文将从存货出售和款项收回两方面对华远地产的营运风险进行识别[9]。存货积压风险房地产企业的存货类型主要是房屋，其成本和售价高昂，在总资产中占比很大，存货能否及时出售直接影响企业的营运情况。存货周转率直接反应了当前的销售情况，存货周转率越高，代表企业销售情况越好。表3-6华远地产2014-2018存货情况表指标名称20142015201620172018存货周转率（%）0.360.340.340.360.18存货增长率（%）21.0812.543.3315.8750.30存货占总资产比重（%）0.770.820.650.620.64根据表3-8可知，华远地产2018年的存货规模大幅度上涨，与此同时存货周转率同比下降50%，存货周转速度变慢。查阅华远地产2018年报了解到，存货主要包括开发成本和开发产品。本期存货增加主要是开发成本增加引起的，本年度华远分别在北京、长沙、西安等地开工建设。这些项目的开工保障了公司的后续土地储备但是也增加了公司的销售压力。受到宏观经济下行压力、人均可支配收入增速放缓、人民购房需求愈加理性，同时保障性住房政策的实施等因素影响，全国商品房的销售面积出现下降的趋势，预计未来房屋的销售压力会增加。一旦目前投资的项目竣工后因种种不可控因素销售不畅，就会出现存货积压，资金难以变现的经营风险。图3.SEQ图\*ARABIC7存货周转率同行业比较通过图3.7可以看出在华远地产2014到2017年的存货管理情况很稳定，一直保持在35%左右。但2018年华远地产的开发成本增加引起存货周转率明显下降，降幅接近50%，同年度低于万科和保利近10%。2018年是国家对房地产调控最密集的一年，作为业界龙头的万科表明2018年的发展基调是“活下去”。华远地产却大刀阔斧的扩张，然而销售变现情况并未随着存货成本的上升而提高，使得存货周转情况不容乐观，面临存货积压，资金回收能力下滑的风险。收账能力较低华远地产作为一个房地产企业，属于资金密集型企业，生产经营所需资金量大，要求具有更高的收账速度，才能保证经营资金的正常周转。房地产企业的应收账款主要是出售房屋后客户分期付款的款项。表3-7华远地产2014-2018年应收账款情况表项目20142015201620172018应收账款（万元）3724111085417241146424715应收账款增长率（%）11429.92-70.23276.41-72.52115.59应收账款周转率（%）35.9930.8328.8237.2437.76如表3-8所示，华远地产的应收账款数额起伏较大，公司的收账能力不稳定。2016年上涨276.41%，主要是由于项目结算之后，尾款尚未收回所导致。而2018年再次大幅上涨则是由于房屋出售后，客户采用分期付款的方式支付购房尾款，应收款项增加引起的。图3.SEQ图\*ARABIC8应收账款周转率同行业比较图结合图3.8可以看出，2014年三者的收账速度差别不大，之后四年中万科地产和保利地产的应收账款管理水平逐年提高，收账速度越来越快，而华远地产的周转速度一直未见起色，远远低于行业内的平均水平。华远地产目前仍未建立一套完整的客户信用体系，并且只有单一的催收制度，严重影响了应收账款的回收速度，长久缺失对应收账款的有效管理，使得应收账款周转率停滞不前。3.2.4收益分配风险生产经营产生的利润一部分为满足生产经营的需要作为留存收益留在公司，；另一部分为调动投资者继续投资的积极性作为股利分派给股东。企业过度分配股利会减少企业的流动资金，降低偿还债务的能力，但是留存收益也不宜过多，股东大多注重眼前的短期利益，过度留存会挫伤其积极性影响股价的稳定，也不利于企业未来筹资。因此，在收益分配的过程中最重要的就是掌握留存收益和分派股息的平衡，统筹兼顾。表3-8华远地产2014-2018年收益分配情况表指标名称20142015201620172018未分配利润（万元）177147225328284896339317385887利润分配—对股东的分配（万元）21811.9314541.2923461.0123461.0128153.21归属于母公司所有者的净利润（万元）6616273050741328189574996股息分派率（%）32.9719.9131.6528.6537.54通过上表看出，最近五年华远地产一直采用现金分红的分配方式。近五年股息分派率的波动还是较大的，2018年是股息分派率最高的年份，达到了37.54%，这表明公司将近四成的利润都分配给股东了。图3.SEQ图\*ARABIC92018年股息分派率比较图由图3.9可直观的看出三家房企相比，华远地产的股息分派率最高，达到了37.54%。万科地产和保利地产的股息分派率也在30%以上，但是2018年万科和保利分别取得了337.73亿元和189.04亿元的高额利润，在公司经营状况良好，应收账款较少，收益质量很好的情况下，采取高现金股息分派率会调动股东和员工的积极性，有利于下一步的筹资。但是华远地产2018年仅获得75亿元的利润，且面临偿债能力不佳，应收账款管理能力有待提升的问题，在这种情况下并不适宜将过多的现金流出企业，减少企业的流动资金，降低偿债能力。第4章华远地产财务风险评价4.1华远地产财务风险评价指标体系的构建4.1.1指标选取原则根据华远地产财务风险的识别情况，本文将遵循以下原则来选取财务风险测度指标：针对性财务指标有很多，要针对华远地产的实际情况选取能够真实反映其财务风险的指标进行分析，才能得到更准确的反馈。可操作性在选取指标时，要选择能够在华远地产公开的年报及相关资料中可以直接或者间接得到的，方便收集和运用。全面性由于财务风险存在企业各项环节中，因此财务指标的选取要具有全面性，要能够全方位的反映经营过程中各个方面的财务风险。敏感性敏感性强的财务指标，小幅变动便能有所体现，在指标评价模型中会有更突出的风险反应能力。4.1.2选取指标本文是用因子分析法来对华远地产的财务风险进行评价。本着针对性、可操作性、全面性和敏感性的原则并结合华远地产的实际经营情况，本文从偿债能力、盈利能力、营运能力、成长能力和现金流量能力五个方面选取了16个财务指标去构建华远地产财务风险指标体系。详见下表4-1表4-1财务风险评价指标评价指标符号计算公式偿债能力分析指标流动比率X1流动资产/流动负债速动比率X2（流动资产-存货）/流动负债资产负债率X3总负债/总资产盈利能力分析指标营业利润率X4营业利润/营业收入销售净利率X5净利润/销售收入总资产净利润率X6净利润/平均总资产净资产收益率X7净利润/所有者权益营运能力分析指标存货周转率X8营业成本/平均存货余额流动资产周转率X9营业收入/平均流动资产总资产周转率X10营业收入/平均资产总额成长能力分析指标主营业务收入增长率X11主营业务收入增长额/上期主营业务收入净利润增长率X12净利润增加额/上期净利润总资产增长率X13总资产增加额/上期资产总额现金流量能力分析指标债务保障率X14经营活动产生的现金流量净额/负债总额营业收入现金比率X15经营活动产生的现金流量净额/营业收入盈余现金保障倍数X16经营活动产生的现金流量净额/净利润4.2华远地产财务风险评价模型的构建4.2.1选取原始数据本文选取华远地产股份有限公司2009年至2018年40组季度财务数据作为样本数据，将数据导入SPSS24.0中，对数据进行标准化处理。4.2.2建立财务风险评价模型（1）检验样本数据的可行性首先对选取的样本数据进行KMOandBartlett’s检验，判断这40组季度数据是否适合采用因子分析法。如表4-2所示，KMO取样适切性量数为0.616>0.5，巴特利特球形度检验近似卡方为1007.339，数值较大，达到了显著性水平。显著性为0.000<0.01，表明选取的样本数据之间具有较强的相关性，适合做因子分析。表4-2KMOandBartlett’s球体检验结果表KMO和巴特利特检验KMO取样适切性量数0.616巴特利特球形度检验近似卡方1007.339自由度120显著性0.000（2）提取公因子本文采用主成分分析法选取公因子，结果如下表所示，本着特征值大于1的原则选择了4个特征值，分别为5.443、4.249、2.033、1.356，他们的方差贡献度分别是34.017%、26.557%、12.706%和8.475%，累计贡献率达到了81.756%，这说明选取的4个公因子可以很好的描述原本的16个指标。表4-3因子方差解释表总方差解释成分初始特征值提取载荷平方和旋转载荷平方和总计方差百分比累积%总计方差百分比累积%总计方差百分比累积%15.44334.01734.0175.44334.01734.0174.48128.00528.00524.24926.55760.5744.24926.55760.5743.16119.75347.75832.03312.70673.2812.03312.70673.2812.98818.67566.43341.3568.47581.7561.3568.47581.7562.45215.32381.75651.3268.28590.04160.5383.36593.40670.4933.08096.48580.2081.29997.78490.1520.95298.736100.1000.62599.361110.0460.28699.646120.0350.21799.863130.0120.07699.939140.0050.03399.972150.0040.02499.996160.0010.004100.000利用碎石图可以更加直观的看出各个因子分别的重要性，如图4-1所示，斜率越大，因子的重要性越强，图中斜率最大的前4个因子，即为本文中的主要因子，余者为次要因子[8]。图4.1碎石图为了更便捷的找出主因子所代表的指标，本文利用正交旋转法中的最大方差法进行旋转，如表4-4所示。表4-4旋转成分矩阵旋转后的成分矩阵a成分评价指标F1F2F3F4X10.140.424-0.099-0.611X20.1010.863-0.036-0.147X30.012-0.549-0.472-0.403X4-0.0490.8280.2450.344X5-0.0210.8430.2290.323X60.7840.425-0.0060.237X70.830.323-0.0360.24X80.958-0.13-0.055-0.038X90.989-0.076-0.0490.08X100.981-0.123-0.0690.075X110.0210.070.9590.123X12-0.1310.0910.9410.155X13-0.050.1310.8640.08X140.0340.3160.1920.638X150.390.1560.2020.751X160.340.2460.0310.726F1在X9（流动资产周转率）、X10（总资产周转率）、X8（存货周转率）、X6（总资产净利润率）、X7（净资产收益率）上有较大负载，这些指标描述了华远地产的盈利能力和营运能力，因此命名为盈利及营运因子。F2在X2（速动比率）、X3（资产负债率）、X4（营业利润率）、X5（销售净利率）上有较大负载，这些指标反映了华远地产的偿债能力和盈利能力，因此命名为偿债及盈利因子。F3在X11（主营业务收入增长率）、X12（净利润增长率）、X13（总资产增长率）上有较大负载，这三项指标反映了华远地产的成长能力，因此将F3命名为成长因子。F4在X14（债务保障率）、X15（营业收入现金比率）、X16（盈余现金保障倍数）上负载较大，这些指标属于现金流量能力分析的指标，因此命名为现金流量因子。将上文总结的主成分因子命名情况列示在下表4-5中。表4-5主成分因子的命名主成分因子提取及命名主成分命名财务指标符号因子载荷值F1盈利及营运因子总资产净利润率X60.784净资产收益率X70.83存货周转率X80.958流动资产周转率X90.989总资产周转率X100.981F2偿债及盈利因子速动比率X20.863资产负债率X3-0.549营业利润率X40.828销售净利率X50.843F3成长因子主营业务收入增长率X110.959净利润增长率X120.941总资产增长率X130.864F4现金流量因子债务保障率X140.638营业收入现金比率X150.751盈余现金保障倍数X160.726财务风险综合评价模型用F1、F2、F3、F4表示华远地产在这4个因子上的得分，以下是根据成分得分系数矩阵列出的计算公式。F1=0.089X1+0.021X2+0.028X3-0.053X4-0.045X5+0.162X6+0.173X7+0.246X8+0.24X9+0.238X10+0.058X11+0.014X12+0.037X13-0.058X14+0.024X15+0.0X16F2=0.25X1+0.356X2-0.123X3+0.259X4+0.268X5+0.118X6+0.079X7-0.063X8-0.058X9-0.074X10-0.068X11-0.059X12-0.029X13+0.023X14-0.063X15-0.009X16F3=-0.037X1-0.054X2-0.088X3-0.025X4-0.027X5-0.021X6-0.023X7+0.062X8+0.042X9+0.038X10+0.383X11+0.358X12+0.34X13-0.049X14-0.026X15-0.105X16F4=-0.409X1-0.204X2-0.083X3+0.055X4+0.041X5-0.007X6+0.008X7-0.105X8-0.048X9-0.041X10-0.102X11-0.066X12-0.111X13+0.292X14+0.336X15+0.345X16将原始数据分别带入上述四个式子中，得到40个季度的F1、F2、F3、F4的值，再根据公因子的方差贡献率，得到华远地产财务风险综合评价得分公式：F=(28.005X1+19.753X2+18.675X3+15.323X4)/81.756%=0.3425F1+0.2416F2+0.2284F3+0.1874F4表4-6成分得分系数矩阵成分得分系数矩阵成分指标1234X10.0890.250.037-0.409X20.0210.356-0.054-0.204X30.028-0.123-0.088-0.083X4-0.0530.259-0.0250.055X5-0.0450.268-0.0270.041X60.1620.118-0.021-0.007X70.1730.079-0.0230.008X80.246-0.0630.062-0.105X90.24-0.0580.042-0.048X100.238-0.0740.038-0.041X110.058-0.0680.383-0.102X120.014-0.0590.358-0.066X130.037-0.0290.34-0.111X14-0.0580.023-0.0490.292X150.024-0.063-0.0260.336X160-0.009-0.1050.3454.3华远地产财务风险综合评价通过上述F1、F2、F3、F4以及F的计算公式，借用EXCEL软件，计算出各个季度的评分值，归纳在下表4-7中。表4-7华远地产财务风险综合评价得分表F1F2F3F4F2009/3/315.199124-18.18384114.2377134-22.319788819.309647362009/6/309.3428338-20.0468106145.6742327-33.988100925.282592862009/9/300.04397150.04654880.270445-0.11366250.0668856432009/12/310.01862090.1578722-0.1852679-0.0175686-0.001041412010/3/310.04873920.01408050.3568302-0.15389690.0728766112010/6/300.05190180.04245780.2519064-0.14897060.0577822572010/9/300.06241570.02908290.2578554-0.14210850.0608228862010/12/310.08749230.02720570.3371333-0.16654870.082547762011/3/310.03412930.0283660.1817059-0.13849070.0341763042011/6/300.0673022-0.01206470.3658431-0.16723440.0725232652011/9/300.0709438-0.00437190.3010385-0.14404340.065182822011/12/310.07105080.02561510.1854743-0.10996070.0524568292012/3/310.00377570.0618759-0.1088015-0.0202586-0.012394892012/6/300.02757630.038051-0.0298747-0.04881250.0027361012012/9/300.03892160.04306460.0083968-0.0599660.014512562012/12/310.06883740.02538030.1333979-0.10542560.0405921062013/3/310.0814075-0.07324130.4979316-0.20545130.0856164932013/6/300.0529327-0.02285650.1546917-0.12505230.0246364342013/9/300.0481236-0.00173170.0431523-0.09739930.007787622013/12/310.0957281-0.02987240.3802501-0.17363010.0801198652014/3/31-0.00245640.0345995-0.2738561-0.0844443-0.0708618142014/6/300.1241837-0.15175020.5923203-0.28536890.0879883532014/9/300.1013168-0.11432950.3851608-0.22821120.0525362372014/12/310.0785839-0.0348030.0743488-0.11986440.0132217182015/3/310.0106299-0.0219848-0.2695182-0.0644042-0.0752715162015/6/30-0.00258180.0027397-0.37939890.0077305-0.0854348232015/9/300.023066-0.0175987-0.1156557-0.0589608-0.0337590922015/12/310.0595641-0.02608580.0535985-0.09224240.0092029572016/3/310.0482759-0.09824050.4035792-0.39120710.0117855592016/6/300.0986073-0.16703220.697373-0.2726140.1018566692016/9/300.0622144-0.08086880.2466617-0.13933250.0321526882016/12/310.049078-0.01690080.0129642-0.08110230.0006111292017/3/31-0.0041380.02032650.2112209-0.16214350.0213404342017/6/300.0355722-0.05001510.1572832-0.10996570.0155046722017/9/300.0514692-0.06103710.2502809-0.12784990.0362153972017/12/310.0705181-0.05706330.2865811-0.14726140.0484005882018/3/310.0480976-0.064152-0.1567385-0.0973459-0.0529471462018/6/30-0.01866540.0319524-0.4310873-0.310374-0.155344292018/9/300.00474930.0241805-0.2378277-0.0988002-0.0653544872018/12/310.02543160.0138422-0.1752253-0.0731469-0.04161101通过表4-7可以一目了然的看出各个公因子和综合F的得分情况。因为数据已经被标准化处理过了，所以，当因子得分大于零时，财务状况良好，出现风险的可能性较低；反之，当因子得分小于零时，财务状况较差，出现财务风险的概率较大。下图4-2是2009年到2018年华远地产十年间的财务风险波动趋势图。图4-2华远地产2009-2018财务风险波动趋势图从图4-2可以看出，2014年和2018年F值下降幅度较大，2014年的F值依然为正数，但2018年F值已经跌为负数，财务风险出现的可能性较大。2014年华远地产的毛利率同比下降38.18%,净利润从84342万元跌至67390万元，经营活动产生的现金流量净额和投资活动产生的现金流量净额都降为负值，资产负债率达到了79.08%，企业财务风险增大，与模型的表现一致。结合年报和上文的分析，2018年度主营业务收入和利润都有不同程度的下降，其中主营业务收入与上年同期相比下降近三成，资产负债率飙升至82.74%。主要是因为2018年公司扩张的需要，出资95亿元在重庆、长沙、佛山等地购得13块土地，还对天津兴泰聚城置业有限公司追加投资15273.58万元，导致公司本年度经营活动产生的现金流量净额下降553.48%，仅为-310159万元。2018年发生财务风险的可能性确实较高，与因子分析模型的结果吻合。本文选取上市公司华远地产股份有限公司为例，以华远地产2009年到2018年的40组季报数据为样本数据，借用spss软件进行因子分析，构建财务风险评价模型，计算得出描述财务风险的综合得分指标F的计算公式，将华远地产真实的财务数据带入，得出能够代表各个报告期财务风险大小的数值F，经过与公司实际情况的验证，证实因子分析法确实可以做到观测财务风险出现的可能性，能够帮助企业建立财务风险预警系统，完善财务风险管理机制，预测风险发生的概率，确定财务风险的影响程度，及时采取防范措施，降低风险带来的损失。第5章华远地产财务风险的防范措施5.1筹资风险的防范措施5.1.1拓宽融资渠道开展多样化筹资目前，华远地产主要的筹资方式主要有两种，向银行借款和发行债券。2017年华远地产通过银行借款收到的资金占筹资活动现金流入的65.16%，2018年占58.95%，过度依靠银行贷款来获取资金，筹资方式单一化，不利于分散筹资风险。华远地产在2015年开始尝试利用发行债券的方式筹取资金，债券筹资的规模也日益扩大。除此之外，还可以尝试房地产信托、建立企业发展基金、开展融资租赁、探索房地产项目合作开发模式等多种筹资渠道获得资金，分散筹资风险。5.1.2确定合理的资本结构通过上文的分析可以知道，华远地产的资产负债率逐年升高，2018年已达82.74%，意味着公司有82.74%的资产是通过负债筹集的，资产和负债的比例不合理，公司的偿债压力非常大。华远地产应当基于自身实际结合项目实施来规划筹资规模，找到一个既能规避财务风险又能充分发挥财务杠杆收益的平衡点，谋求最佳的资本结构，降低负债占比。与此同时，长期债务和短期债务的比例分配也要遵循科学性、实际性。在筹资决策时应当根据工程建设的需要选择借款期限，尽可能的将资金使用期限与还款期限频率保持一致，保障公司经营资金的正常周转。5.2投资风险的防范措施5.2.1重视投资项目的可行性由于华远地产是房地产公司，建设周期较长，资金回笼慢，从开始投资到项目完成耗费的周期长。因此，在投资之前做好多方位、多角度的可行性分析就显得十分重要。建议华远地产成立专门的投资项目可行性研究小组，组织具有丰富经验的专家和相关工作人员预测房地产市场的变化走势，开展市场调研，同时根据国家对房地产的“房住不炒”、“限购”、“限售”等宏观调控政策，及时调整投资战略，提高公司的投资效率，充分保障项目具有切实可行性，降低投资风险发生的概率。5.2.2建立多元化的投资模式华远地产主要投资对象主要都是房地产业务，房地产业务占营业收入总额的97%，酒店和租赁所占份额极低。单一投资无法分散风险，一旦经营出现问题，整个公司都无法全身而退。因此，建议华远地产在突出主营业务的前提下，可以继续拓展和延伸产业链。一方面可以进一步加大在酒店和租赁业务上的投资规模，利用多元投资组合分散投资风险，另一方面在投资资金规模大，风险高的项目时，可以联合其他房地产公司合作开发，降低投资风险。目前华远地产的开发市场主要集中在西北的西安、华北的北京和华中地区的长沙等地。市场集中度较高。在区域分布上建议华远地产可以在已经打开并站稳脚跟的地区进一步细化市场，扩大投资规模；另一方面要积极寻求进入具有发展潜力的新市场的机会，可以针对新市场的消费需求制定合适的投资项目，以便更顺利的打开新市场，扩大经营区域，从而拓展公司规模，增加盈利点。5.3营运风险的防范措施5.3.1加强存货销售力度目前华远地产的存货规模庞大，2018年存货占总资产的比重为64%，为了尽快将存货释放出去，使资金尽快回笼，就要求企业把握供求关系的变化，制定科学、合理的销售战略。首先在项目