日本与中国工业地价比较

日本与中国工业地价比较

阅读提示：中国高价工业价格水平与日本工业价格水平基本相同，工业价格的高含量明显低于日本。虽然我国的工业地价明显“落后”,但考虑我国土地有偿使用制度改革及土地市场建立的历程,在经济快速发展、土地供需矛盾突出、产权保护力度加大的背景下,我国地价的“追赶”速度已超过经济上升速度。工业用地的“低价引资”策略虽然具有一定的实效性和合理性,但在国内社会发展、制度变革和国际无障碍竞争、反补贴的双重压力下难以持续。一方面,应大力吸引有利于提高节约集约用地的资金密集和技术密集型产业及服务业;另一方面,随着土地资源稀缺度的提高,适时推进低端产业向后发展中国家转移,并寻求与发达国家的双向转移合作。20世纪下半叶以来,国际产业转移周期明显缩短,新的特征不断涌现,转出地与转入地的空间分布及自身发展状况也发生了变化。特别是90年代以来,以外包和离岸经营为主要方式的全球制造业、服务业向中国、印度等发展中新兴经济体的转移尤为明显,为转入国的经济产业发展带来新契机。成本差异是形成产业转移的内在动因之一,而成本主要构成包括土地、劳动力、税收等硬成本及投资环境、社会稳定等软成本。因此,关注产业转出国与转入国的成本变化,是发展中国家在国际竞争中进行战略决策的必然要求。我们以土地成本为研究对象,持续关注相关国家的工业地价数据,本文着重对比了作为产业转出国的日本与作为转入国的中国的工业地价水平及分布特征,初步结论如下。日本工业价格的总结日本工业地段的市场根据日本国土交通省网站公布的数据测算,2010年日本全国47个都道府县的工业地价(汇率换算采用2012年1月4日央行公布的标准,即100日元=8.217元人民币)平均值为2509元/m2,最高值和最低值分别为东京都的17576元/m2,秋田县的707元/m2,其差距约25倍。位居第二梯队的大阪、神奈川、京都等地的工业地价分布在5000元/m2~7000元/m2区间,与东京地价水平形成明显落差。在日本47个都道府县中,37个地区的工业地价平均值低于全国水平,占全国的79%。从价格区间的分布来看,日本绝大多数工业地价处在1000元/m2~2000元/m2、2000元/m2~3000元/m2价格区间,分别占全国都道府县的59.6%和12.8%。可见,日本工业地价水平的空间分布差异显著。工业地段分布情况工业地价的“八地方分区”分布特征。在日本,通常使用“八地方分区”的概念,即依照各地因历史、文化、经济发展、交通建设等不同而逐渐形成的当地居民意识,将日本全国划分为北海道、东北、关东、中部、近畿、中国、四国与九州等八个区域。在八地方分区中,关东地区工业地价均值最高,为5281元/m2,北海道地区工业地价均值最低,为986元/m2;工业地价水平由高至低依次为:关东地区、近畿地区、中部地区、九州地区、四国地区、中国地区、东北地区、北海道地区。其中仅关东和近畿地区的工业地价平均水平高于全国水平。可以看出,各地区工业地价水平的高低分布与区域自身产业特征密切相关。工业地价在“五大工业区”的分布特征。日本的五大工业区为京滨工业区(分布在东京和横滨)、阪神工业区(分布在大阪、神户)、中京工业区(分布在名古屋)、北九州工业区(分布在福冈)和濑户内海工业区(分布在山口、广岛、冈山、大分县、爱媛县和香川县)。其工业地价水平由高到低依次为:京滨、阪神、中京、濑户内海、北九州。其中,京滨、阪神、中京各区的工业地价均值高于全国平均水平,而五大工业区内的工业地价最低值全部高于全国最低值。中国工业价格表工业融合价格布设2011年第四季度监测数据显示,全国主要监测城市最高级别的工业用地监测地价水平均值为769元/m2,最高和最低值分别为深圳的6736元/m2和伊春的202元/m2,其差距约为33倍;最低级别工业地价平均水平值为417元/m2,最高值和最低值分别为温州的1509元/m2和伊春的162元/m2(本文中我国的工业地价数据来源于城市地价监测中各主要城市采集的工业用地最高和最低级别的监测价格,主要城市指国家级城市地价动态监测中除北海、拉萨、九江外的102个城市)。在102个城市中,75个城市最高级别工业地价水平低于全国高级别平均水平,占总量的74%;59个城市最低级别工业地价水平低于全国低级别平均水平,占总量的58%。从价格区间分布来看(见表1),各城市最高级别工业地价主要分布在<1000元/m2和1000元/m2~2000元/m2价格区间,分别占总数的85.3%和10.8%;最低级别工业地价主要分布在<1000元/m2价格区间,占总数的99%。中、西部工业地下水区的工业建设分布特征东、中、西部工业地价分布。整体而言,除东部地区最高、最低级别工业地价的平均值(961元/m2、468元/m2)高于全国水平外,中部、西部两地工业地价最高、最低级别的平均值均低于全国平均水平(见表2)。就东、中、西部比较而言,工业地价水平呈东高、西次、中低状况,且在东部各城市之间分布的不均衡性明显较高。其原因既与各区域经济发展的总体水平、近年来宏观产业布局调整及基础设施投资规模的差异相关,也与各区域内部大中城市集聚水平的强弱相关。三大重点区域工业地价分布。长三角、珠三角、环渤海三大重点经济区域的最高级别工业地价均值均高于全国高级别平均水平,长三角、珠三角两区的最低级别工业地价均值亦均高于全国低级别平均水平。从区域比较来看,工业地价的整体水平依次为珠三角、长三角、环渤海地区,且环渤海地区各城市之间工业地价水平的分布较其他两区域更为均衡。工业地价在三大重点区域的分布与各区域在承接国际产业转移中的发展历程、特征相符,较好地反映了区域经济整体水平。中日、日本和中国的工业成本比较工业地段总体分布较低,但“追踪”较少数据对比显示,日本工业地价的平均值、最高值、最低值均高于我国主要监测城市最高级别工业地价的相应水平,分别为我国最高级别工业地价平均、最高、最低值的3.3倍、2.6倍和3.5倍,为最低级别工业地价平均、最高、最低值的6.0倍、11.6倍和4.4倍。我国最高级别工业地价平均值为769元/m2,与日本工业地价最低值(707元/m2)基本持平,即我国工业地价的高端部分整体明显低于日本的平均水平。从两国工业地价的区间分布来看(见表3),我国最高级别工业地价主要分布在<1000元/m2的价格区间,城市个数占比达到85.3%;而日本工业地价均值主要分布在1000元/m2~3000元/m2价格区间,都道府县个数占比达到72.4%。经济数据比较显示,截至2010年,我国城镇居民人均年收入约为日本的7%,人均GDP约为日本的10%,与日本上个世纪70年代中期的水平相当;我国目前的城市化率约为50%,而日本1955年城市化率已达56%,目前城市化率已高达80%。从最低工资标准来看,据《日本经济新闻》报道,日本从2011年10月份开始,最低工资标准调整为737日元/小时,约合60元人民币/小时,倘若按照每天8小时,每个月22个工作日来计算,则日本每个月最低工资约为10560元,相当于我国目前城市最低工资标准中最高的深圳市(1500元/月)的7倍。以上几组数据表明,与日本相比,虽然我国的工业地价明显“落后”,但考虑我国土地有偿使用制度改革及土地市场建立的历程,近年来,在经济快速发展、土地供需矛盾突出、产权保护力度加大的背景下,我国地价的“追赶”速度已超过经济上升速度。(见表3)工业地段均比日本与日本八地方分区相比,我国东、中、西部最高级别工业地价均值的最高值961元/m2(东部),仅相当于日本八地方区分中的最低值986元/m2水平(北海道)。而我国重点经济区珠三角、长三角、环渤海最高级别工业价均值分别相当于日本以农林渔业为主的四国地区、东北地区和北海道地区的平均水平。与日本五大工业区相比,我国东、中、西部最高级别工业地价均值全部小于日本五大工业区工业地价水平;三大重点经济区中,除珠三角最高级别工业地价平均值(1712元/m2)略高于日本五大工业区中的北九州工业区地价水平(1561元/m2)外,其余地区均位居其后。结论和反思大规模承接国际产业转移日本与我国同为土地资源稀缺的亚洲国家,但其早在20世纪50年代~60年代就已完成了大规模承接国际产业转移的过程。当前日本工业发展已进入知识与技术密集型时期,知识再创造能力和技术工艺成为廉价工业用地的替代要素,在完全市场经济环境下形成的工业用地价格远高于我国,从而形成了产业转出地与转入地之间的“成本落差”。市场价格机制不合理虽然用地成本落差的存在有利于推进产业转移,但值得关注的是,目前中日两国工业地价水平的差距已经小于经济水平的差距,并且这种趋势还将在各种客观的、刚性的压力下强化。一方面,我国现阶段工业用地供应市场上,虽然强制推行招拍挂的市场竞争方式,但“公示效应”高于“竞价效应”,地方政府的“选商”行为仍然在定价中起着重要作用,这种机制下形成的工业用地一级市场价格在一些地区明显低于二级市场价格,甚至低于土地的前期取得和开发成本,这与充分发挥“市场配置资源的基础作用”的改革方向存在偏差。另一方面,中央农村工作会议明确提出“不能再靠牺牲农民土地财产权利降低工业化城镇化成本”,“大幅度提高农民在土地增值收益中的分配比例”,这预示着新增建设用地取得成本将大幅提高,进而刚性推高工业用地最低价标准,普遍提升工业用地价格。针对“调稳”的政策建议随着社会经济的发展、各种要素竞争平台的国际化,土地及劳动力成本的刚性上升是必然的,在成本差距快速缩小的态势下,我们需要关注国际产业转移的另一动力,即市场规模和商务环境,从而缓解“低地价”需求。同时,应密切关注国际产业转移的新格局和新特点,如重心从制造业向服务业的迁移、新兴经济体的双重角色、传统制造业从发展中国家向后发展中国家转移的态势等。针对新特点,我们一方面应大力吸引有力于提高节约集约用地的资金密集和技术密集型产业及服务业;另一方面,随着土地资源稀缺