2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试卷一

2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试卷一

［问答题］L某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成

的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，

估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发

现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三

年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成

本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。

要求：

请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

参考答案：本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

1）①估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同；

②收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分；

③净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及所得税等，

包含了正常的商业利润等；

2）收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限；

3）估价采用的成本应为价值时点的社会平均成本。

［问答题］2.2013年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6〜8层，2015年5月甲

公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要

求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，价值时

点为2017年10月15日。

要求：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅

就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。2.说明评估承租人权益价

值的技术路线。

参考答案：L（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。

（2）承租方对估价对象已投入的成本大小。

（3）承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。

2.取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之

和为承租人权益的价值。

［问答题］3.甲公司2016年通过拍卖方式取得某地块的土地使用权，土地用途为

高档住宅，楼面地价为14500元AnZ,甲公司拟分两期建设30栋别墅。当第一期

10栋于2017年9月竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委

托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为15000元/ml拍卖行据此进行了拍卖，

成功卖出了10栋。当2019年第二期20栋竣工后，建成的别墅以20000元/in?

一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2017年评出的拍卖评估底价太

低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2016年的楼面地价高500元/nA远低于

其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理

准确的。

要求：

乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些？

参考答案：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有：

1）拍卖评估的价值时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市场情况

已发生了变化；

2）为还债而强制拍卖的成交价格与正常市场交易价格不同，一般强制拍卖的成

交价格会低于正常市场交易价格。

3）整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程

度、配套设施建设方面不同，对其价格影响也不同。

4）2017年的拍卖底价与2016年楼面地价不具有可比性，更不能与2019年二期

别墅的售价直接相比。

［问答题］4.下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13

处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分）

封面（略）

致估价委托人函

XXX法院：

受您委托，我公司对义X义集团有限公司位于XX市义X区XX路义义号的商

业房地产的一楼，总建筑面积为1340.45m?的房地产（产权证号：XX房权证第

XX号）的市场价值进行了评估。

估价目的：为估价委托人执行司法案件的需要提供房地产价值参考。

价值时点：2017年6月17日。

价值类型：房地产市场价值。

注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，分别运用比

较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分

析，确定估价对象在价值时点2017年6月17日符合本报告估价假设和限制条

件的状况下的公开市场总价值为¥27109261,人民币（大写）贰仟柒佰壹拾万

玖仟贰佰陆拾壹元整，按建筑面积计市场价值单价为20224元加2。

（随函附估价结果报告和估价技术报告各两份）

XXX房地产估价有限公司XX分公司（公章）

法定代表人：XXX

2017年6月19日

目录（略）

估价师声明（略）

估价假设和限制条件（略）

估价结果报告

（一）估价委托人（略）

（二）房地产估价机构

估价机构：XXX房地产估价有限公司

住所：XX市XX区XX路XX号XX大厦10楼

法定代表人：XXX

资质等级：一级

证书编号：建房估证字XXX号

有效期限：2015年XX月XX日至2018年义X月XX日

（三）估价目的

为估价委托人执行司法案件的需要提供房地产价值参考。

（四）估价对象

L估价对象范围

估价对象为坐落于XX市XX区义义号的商业房地产的一楼，总建筑面积为

1340.45m',本次评估不包括动产、债权债务等其他财产或权益。

2.估价对象基本情况

（1）土地实物状况描述

估价对象所在宗地坐落于义义市义义区XX号，土地规划用途为商业用地，宗

地总体形状较规则，四至为：南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势

平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达

到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通信、通燃气、通

讯），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。

（2）建筑物实物状况描述

经实地查勘，估价对象为XX市义义区XX号的商业房地产的一楼，所在建筑

物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼，建成于2009年10月18日，1〜5层为

商业裙楼，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市

政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式

为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由

市政电网供电。

估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳

胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电

设施均采用暗装方式。

估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较

好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作商业使用，保养维护情况

良好，为完好房。

3.估价对象权益状况描述与分析

依据估价委托人提供的《XX省房地产权证》（粤房地权证穗字第XXXX

号、粤房地权证穗字第XXX义号、粤房地权证穗字第XXX义号、粤房地权

证穗字第XXXX号）等资料记载，房地产权属人均为XXX。

权属来源方式：估价对象权属来源于购买所得。

估价对象房屋建筑面积为1340.45R]2,经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物

业管理公司进行管理。

估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积

为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使

用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为29.33年。

4.估价对象区位状况描述与分析

（1）位置现状描述与分析

1）坐落：XX市XX区XX号。

2）方位：城市市区地带，XX区中部。

3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。

4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。

5）朝向：楼宇主朝向为南、北。

6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。

（2）周围环境状况描述与分析

1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大

厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。

2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位

职工等，治安状况较好，卫生条件较好。毗邻XX科技园，是XX市内重要商

务办公区。

（3）景观状况描述与分析

区域内主要为城景、街景，区域内有XX公园等休闲场所，没有其他特殊景

观。

（4）外部配套设施状况描述与分析

1）外部基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供

电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备

度高。

2）外部公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、

派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。

（5）交通条件状况（略）

（五）价值时点

2017年6月17日（确定理由略）

（六）价值类型

估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在满足本次估

价全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。

（七）估价原则

本次估价遵循合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则、独

立、客观、公正原则等房地产估价原则。

（A）估价依据

1.法律、法规和政策性文件

①《中华人民共和国房地产管理法》；

②《中华人民共和国土地管理法》；

③《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

④《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

⑤《中华人民共和国拍卖法》。

2.技术标准、规程、规范

①《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）

②《城镇土地估价规程》

3.委托方提供的相关资料（略）

4.估价人员调查收集的相关资料

①估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；

②估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。

（九）估价方法（略）

（十）估价结果

本次估价对象为XX市XX区XX号楼1楼建筑面积合计共为1340.45m2的商业

房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考

察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市

场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，认为本次评估采用的比较法和收

益法能反映估价对象的市场行情。

故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价

值因素的分析，确定估价对象在价值时点2017年6月17日符合本报告估价假

设和限制条件的状况下的公开市场总价值为¥27109261,人民币（大写）贰仟

柒佰壹拾万玖仟贰佰陆拾壹元整。

（十一）注册房地产估价师

注册房地产估价师表1

姓名注册号盖章日期

XXXXXXXXX年月日

XXXXXXXXX年月日

（十二）实地查勘期

二0一七年六月十五日一二0一七年六月十七日o

（十三）估价作业日期

二0一七年六月十四日一二0一七年六月十九日o

商业房地产市场价值评估技术报告

（-）估价对象描述与分析

1.估价对象实物状况描述与分析（略）

2.估价对象权益状况描述与分析（略）

3.估价对象区位状况描述与分析（略）

（二）市场背景描述与分析（略）

（三）最高最佳利用分析

1.合法性分析

估价对象为XX市XX区XX号的商业房地产，根据估价委托人提供的《XX

省房地产权证》等资料记载，其证载合法批准用途为商业，实际用途亦为商

业，本次估价按其法定商业用途进行估价。

2.利用方式分析

最高最佳利用原则要求评估价值应是在合法利用方式下，各种可能的利用方式

中能够使估价对象的价值达到最大的利用方式的估价结果，具体如下：

(1)保持现状前提

估价对象房地产保持现状、继续利用最为有利时，应以保持现状、继续利用为

前提进行估价，保持现状的条件是新房地产价值减将现有房地产改变为新房地

产的必要支出及应得利润小于现有房地产价值。

(2)装饰装修改造前提

估价对象房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以

装饰装修改造但不改变用途再予以利用为前提进行，对估价对象进行装饰装修

改造的条件是装饰装修改造后房地产价值大于现状装修的房地产价值。

(3)改变用途前提(略)

(4)重新开发前提(略)

(5)上述情况的某种组合

估价对象改变用途和装饰装修改造再予以利用最为有利时，应以改变用途和装

饰装修改造再予以利用为前提进行估价，对估价对象改变用途和装饰装修改造

的条件是改变用途和装饰装修改造后房地产价值减改变用途和装饰装修改造的

必要支出及应得利润大于现状用途的房地产价值。

估价对象为XX市XX区X义号1楼的商业房地产。目前估价对象出租作商业

使用，估价对象所在楼宇建筑结构合理，耐用性好，装修豪华，保养维护良

好。估价对象约建于2009年，装修成新度较高，重新装修对房地产价值影响较

小；估价对象规划为商业，按现行XX市政策，改变用途和重新开发的情况可

能性非常小；预计未来估价对象将继续保持商业现状使用。

(四)估价方法适用性分析

1.估价方法选取

通行的房地产评估方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的

选择应按照《房地产估价规范》的要求，根据当地市场发育状况，并结合该项

目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。

(1)估价对象法定批准用途为商业，已建成投入，不属于待开发房地产，可再

开发能力较低，因此不适宜选用假设开发法进行评估。

(2)估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物

业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测

算的条件，故此次评估适宜采用收益法。

(3)估价对象所在区域商业房地产市场发展势头良好，同一类型商业物业近期

成交实例较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较

法进行评估。

(4)因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。

综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为

适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行

了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地

产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。

比较法技术路线(略)

收益法技术路线(略)

(五)估价测算过程

1.比较法(具体测算过程略)

经比较法测算，估价对象评估单价为20008元/n?,评估总价为26819723.6元。

2.收益法计算过程

(1)公式选用

估价对象为出租型的商业物业，X义市一般出租物业在签订合同时均会不同程

度设定租金递增幅度，以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风

险，故采用报酬资本化法，并考虑净收益按一定比率递增，以使估价结果符合

市场行情。

收益法测算公式为：

V=[A/(Y-g)]X{l-[(1+g)/(1+Y)]"}

V一房地产价值；

A一未来第一年房地产净收益；

Y一报酬率；

g一净收益逐年递增的比率；

n一房地产剩余收益年限。

(2)租金收入的确定

经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似同类型

商业出租交易实例作为比较实例，将估价对象与各案例进行比较，对比较案例

的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，求取

2

估价对象市场租金为100元/mo具体测算过程略。

(3)有效出租面积的确定

根据估价人员对周边市场的调查，周边同类型商业物业的出租面积一般按其产

权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象出租面积为《XX省房地产

权证》登记的建筑面积为1340.45m2,即有效出租面积为100%。

(4)其他收入的确定

根据相关调查的数据，XX市出租房屋一般收承租方二至三个月的租金作为押

金，并租赁期满后无息退还，当下银行存款利率3.5%,则估价对象租期外其他

收入情况如下：

其他收入=100X1340.45X2X3.5%=9383元/年

（5）空置率的确定

据了解XX市商业物业在2017年上半年市场平均空置率为7%。经调查，估价

对象位于XX市城区重要的商务区域，周围人流密集，商务氛围好，考虑估价

对象的实际情况，取空置率为5虬

（6）租金变化趋势分析

估价对象位于XX繁华区域，设定其可持续经营，预测其发展前景，据调查，

某市东路段同类型商业物业的年租金增长率在2%至5%之间，拟定估价对象每

年租金年均增长率为3.8%（具体确定过程略）。

（7）年有效毛收入

年有效毛收入=（潜在毛租金收入X12个月X有效出租面积-空置和收租损失）

+其他收入

=[（100X12X1340.45X100%）X（1-5%）+9383]4-1340.45=1147（元/

年•n?）

（8）运营费用

出租型商业物业，一般出租型物业运营费用包括房产税、租赁税费、房屋维修

费、房屋保险费和其他费用等。根据市场调查确定各项费用如下：

①房产税：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，出租房屋的房产税以租

金收入的12%计；

1147X12%=138（元/年・m2）

②租赁税费：依据XX省政府公布的《印发XX省地方教育附加征收使用管理

暂行办法的通知》，租赁税费合计取租金收入的5.7%（具体确定过程略）：

1147X5.7%=65（元/年・m2）

③房屋重置成本：估价对象为钢结构商业办公楼，参考XX市造价站《关于发

布义义市建设工程2013年参考造价的通知》（穗建造价[2017]17号）公布的

2017年钢结构高层建筑物的单方造价，再考虑估价对象的实际情况进行适当修

正确定估价对象建筑物重置价格为：3250元/n?。

④房屋维修费：房屋维修费一般取重置成本的2.5%：（确定依据略），3250X

2.5%=81（元/年•m2）

⑤房屋保险费：出租房屋一般需要投保房屋火灾险等，根据保险公司平均收费

的水平和《XX省土地估价实用指引》的数据，房屋保险费一般取房屋原值的

0.15%〜0.2%,考虑估价对象的实际情况，取房屋保险费为0.2%；3250X

0.2%=6.5（元/年•）

⑥其他费用：房屋出租中可能涉及一些费用，如：手续费，无规定缴纳标准或

无法预见的情况发生，为使估价结果更加准确、合理，适当考虑一些费用，一

般按有效收入的1%〜3肌考虑估价对象的实际情况，其他费用取1%；

1147X1%=11（元/年・m2）

公式：年经营费用=房产税+租赁税费+房屋维修费+房屋维修费+其他费用

=138+65+81+6.5+11=301.5（元/年•m2）

（9）年净收益

估价对象年净收益=年有效毛收入一年运营费用=1147-301.5=845.5（元/

年•m?）

（10）报酬率的确定

采用安全利率加风险利率法和市场提取法确定，

安全利率加风险利率法报酬率=3.5%+2%=5.5%o（确定过程略）

市场提取法：在估价对象周边选取同类商业物业，通过他们现时的租金水平和

售价，求取其收益率，从而确定估价对象的报酬率，过程如下表

注：年净收益=月租金X12个月X（1—空置率），报酬率=年净收益+市场价

格

可比实例月租金/（元友）空置率年净收益市场价格（元/nO报酬率

A10551197210005.6

B10051140205005.5

C10551197225005.3

经上述市场提取法确定三个案例的报酬率，对三个案例的报酬率进行算术平

均，则报酬率=（5.3%+5.5%+5.6%）4-3=5.47%

根据估价师的经验，安全利率加风险利率法取权重0.8和市场提取法的结果取

权重0.2,考虑估价对象实际情况，因此本次估价确定其报酬率为5.5%。

（11）收益年限

估价对象已办理土地有偿使用手续，使用年限为40年，自2006年10月18日

起计，至价值时点为止，剩余土地使用年限为32.58年，根据委托人提供的土

地出让合同的约定，土地出让期限届满无偿收回国有建设用地使用权时，同时

无偿收回地上建筑物，本次评估采用剩余土地使用年限作为估价对象的收益年

限，即尚可收益年限为32.58年。

（12）测算过程及测算结果

经上述确定的数据代入收益法公式，具体如下：

V=[A/（Y-g）]X{l-[（1+g）/（1+Y）]n}

式中V—收益价格（元，元/m,）；

A一第一年净收益（元，元/而）;

Y一报酬率（％）;

n一未来可获收益的年限（年）；

g一年净收益递增率；

按照以上公式代入数据测算得：

V=[845.5+（5.5%-3.8%）]X{1—[（1+3.8%）+（1+5.5%）]32-58}

=20439（元/m。

总价值=20432X1340.45=27397457.55（元）

3.确定估价对象评估结果

通过运用比较法和收益法两种方法计算得出估价对象的评估价格，在考虑到两

种方法评估结果较为相近，本次评估以两种评估方法评估结果的算术平均值作

为估价对象的测算结果，

20008X0.5+20439X0.5=20224（x;/m2）

总价格=20224X1340.45=27109261（元）

（六）评估结果确定

本次估价对象为XX市XX区XX号建筑面积共为1340.45m2的商业房地产，估

价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象

的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特

别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的

比较法和收益法能反映估价对象的市场行情，故分别运用比较法和收益法经过

全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在

价值时点2017年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市

场总价值为¥27109261,人民币（大写）贰仟柒佰壹拾万玖仟贰佰陆拾壹元

整。

附件

1.估价委托书复印件

2.估价对象位置示意图

3.估价对象实地查勘情况和相关照片

4.房地产权属证明复印件

5.房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件

6.注册房地产估价师注册证书复印件

参考答案：本报告存在如下多处错误：

1）致函方应为X房地产估价有限公司而不是分公司；

2）估价结果报告，估价对象描述中土地实物状况描述，七通缺少“供热”；

3）估价结果报告估价依据中，缺少《房地产估价基本术语标准》；

4）估价结果报告中估价结果缺少单价；

5）估价结果报告中注册房地产估价师应亲笔签名，不能用盖章代替签名；

6）估价技术报告，最高最佳利用分析中，装饰装修改造前提错误，应是对估

价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值减装饰装修改造

的必要支出及应得利润大于现状装修的房地产价值；

7）估价技术报告，估价方法中不选用成本法理由错误，应为近几年XX市房

地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选

取更适合的方法进行评估；

8）估价技术报告，收益法测算过程中，年有效毛收入中押金收益也应乘出租

率95%；

9）估价技术报告，收益法测算过程中，年有效毛收入未考虑租金损失；

10）估价技术报告，收益法测算过程中，估价对象为钢混结构，重置价格按钢

结构取值错误；

11）估价对象5层，属于多层建筑，不属于高层建筑，按照高层建筑物单方造

价确定估价对象重置成本错误；

12）估价技术报告，收益法收益年限计算中，剩余土地使用年限与前面土地权

益描述不一致，前面土地使用年限为29.33年；

13）附件中缺估价对象司法案件的其他说明；

14）附件中缺可比实例位置图和外观照片。

［问答题］5.指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4

个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分）

估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至价值时点已停工3

年，规划总建筑面积为1.5万平方米。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度

提供参考依据评估房地产抵押价值。

以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：

一■、〜五、略

六、估价方法适用性分析

1.根据《房地产估价规范》，主要的估价方法有比较法、收益法、成本法、假

设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采

用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成

后的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因

此，综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。

2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得

利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估

价对象价值的方法。

由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提

进行估价。

3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收

益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成

本法估算估价对象开发完成后的价值。

4.成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建

价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价，用比较法评估土地使用权

价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房

地合一价格。

用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价

资料等据实测算。

由于是在建工程抵押，故成本法估价中不考虑折旧因素。

参考答案：本报告存在如下多处错误：

1）“由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让

前提进行估价”

改为：“由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按

被迫转让前提进行估价”

2）“采用收益法、成本法测算开发完成后的房地产市场价值”。

改为：”采用收益法或比较法测算开发完成后的房地产市场价值”。

3）用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造

价资料等据实测算。

改为：用成本法评估在建工程建筑物价格时，采用社会平均成本测算。

4）由于是在建工程抵押，故成本法估价中不考虑折旧因素。

改为：由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。

共享题干题

甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2,2007年11月取得建设工

程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为

25000m2,2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许

可证，总建筑面积为1650（^,至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂

房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行

建设了两间宿舍，共计500m之，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债

务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。

［单选题］1.采用假设开发法估价时，应按照（）前提进行估价。

A.自己开发

B.溢价转让

C.被迫转让

D.自愿转让

参考答案：C

参考解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。假设开发法的估价前提

有三种：业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转让开发前提，因经营

不善，只能被迫转让。

共享题干题

甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2,2007年11月取得建设工

程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为

25000m2,2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许

可证，总建筑面积为16500m2,至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂

房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行

建设了两间宿舍，共计500m）因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债

务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。

［单选题］2.采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用

（）O

A.0.03

B.0.83

C.0.85

D.1.25

参考答案：D

参考解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。250004-20000=1.250

共享题干题

甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2,2007年11月取得建设工

程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为

25000m2,2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许

可证，总建筑面积为16500n?,至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂

房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行

建设了两间宿舍，共计500m2,因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债

务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。

［单选题］3.采用成本法估价时，可计入建设成本的是（）。

A.办公楼开发费用

B.食堂开发费用

C.宿舍开发费用

D.浴室开发费用

参考答案：A

参考解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。只有办公楼建造了，所

以可计入建设成本的是办公楼开发费用。

共享题干题

甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2,2007年11月取得建设工

程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为

25000m2,2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许

可证，总建筑面积为1650（^,至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂

房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行

建设了两间宿舍，共计500m）因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债

务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。

［单选题］4.采用成本法估价时，应（）。

A.按照预算额计算在建工程价值

B.按工程已结算额计算在建工程价值

C.按综合完成的形象进度计算在建工程价值

D.按综合完成的形象进度和折旧因素计算在建工程价值

参考答案：D

参考解析：本题考查的是房地产转让估价的常用方法。采用成本法估价时，应

按综合完成的形象进度和折旧因素计算在建工程价值。

共享题干题

某市市中心因棚户区改造，需征收李某拥有的一处80平方米2楼住宅，砖混结

构。经甲房地产估价公司现场查勘，周边同样的砖混结构的老楼售价为7000元

/nA最后公示估价机构评估价格8890元/nA李某及其他被征收人认为，周边

新建的高层房屋售价都达到14000元/n?,对价格有异议，拒绝签合同，要求签

订的征收补偿价格为14000元/m：

［单选题］5.下列关于房屋征收价值确定的表述中，正确的是（）。

A.房地产估价机构与征收人协商确定

B.征收部门根据周边市场状况确定

C.由被征收人确定的房地产估价机构评估确定

D.征收人和被征收人协商确定

参考答案：C

参考解析：本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构评估确定被

征收房屋价值。

共享题干题

某市市中心因棚户区改造，需征收李某拥有的一处80平方米2楼住宅，砖混结

构。经甲房地产估价公司现场查勘，周边同样的砖混结构的老楼售价为7000元

/m2,最后公示估价机构评估价格8890元/nA李某及其他被征收人认为，周边

新建的高层房屋售价都达到14000元/n^,对价格有异议，拒绝签合同，要求签

订的征收补偿价格为14000元/n?。

［单选题］6.被征收人对评估价格有异议，应该（）。

A.委托其他评估机构另行评估

B.向原估价机构申请复核估价

C.向当地专家委员会申请鉴定评估

D.向当地法院起诉

参考答案：B

参考解析：本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。被征收人或者房屋征收部

门对估价结果有异议的，应当自收到估价报告之日起10日内，向原房地产估价

机构申请复核估价。

共享题干题

某市市中心因棚户区改造，需征收李某拥有的一处80平方米2楼住宅，石专混结

构。经甲房地产估价公司现场查勘，周边同样的砖混结构的老楼售价为7000元

/m2,最后公示估价机构评估价格8890元/nA李某及其他被征收人认为，周边

新建的高层房屋售价都达到14000元/inz,对价格有异议，拒绝签合同，要求签

订的征收补偿价格为14000元/m）

［单选题］7.被征收房屋价值评估时点为（