资产评估学 课件 第2章 资产评估程序及基本方法

第二章

资产评估程序及基本方法资产评估的程序资产评估基本方法概述成本法市场法收益法2018年10月11日，中国证监会发布行政处罚决定书，针对A资产评估公司针对某科技有限公司股东权益的评估未勤勉尽责予以行政处罚。处罚书中提到：“根据“项目风险评价调查表”底稿，评估人员对项目风险评价调查时间晚于进场开展评估工作时间，项目风险评价不及时，该行为违反了《资产评估准则——评估程序》第十二条的规定。”“签订的《资产评估业务约定书》显示签署日期晚于已进场开展评估工作，业务约定书签订不及时，该行为违反了《资产评估准则——业务约定书》第六条第一款和《资产评估准则——评估程序》第十三条的规定。”““资产评估项目工作计划”中的评估小组仅安排负责经理××和项目经理××，对其他评估人员未进行计划安排，也未根据评估业务实施过程中的情况变化进行必要调整，评估计划制定不完整，该行为违反了《资产评估准则——评估程序》第十四条的规定。”资产评估的程序

（1）明确资产评估业务基本事项委托方、产权持有者、评估报告使用者资产评估目的评估对象和评估范围价值类型评估基准日评估报告使用范围评估报告提交时间及方式评估费、支付时间和方式其他事项接不接？ 专业能力，独立性以及业务风险资产评估的程序（2）签订业务委托合同（3）编制资产评估计划评估工作的总体思路和详细实施方案现场调查评估的技术路线和方法需要收集的资料及收集渠道时间和费用计划人力资源配备进度安排（4）进行评估现场调查是否存在，产权状况和技术状况（资产新旧程度、运行状况、质量等）资产评估的程序（5）收集整理评估资料收集渠道：市场、当事方、政府部门、各类专业机构等产权证明文件：如土地使用证、房屋产权证参照物特性及其市场交易信息技术资料（6）评定估算形成结论分析市场法、收益法和成本法等资产评估方法的适用性，恰当选择评估方法选取相应模型、参数综合分析初步评估结果资产评估的程序（7）编制出具评估报告内容和格式应当遵循《资产评估执业准则——资产评估报告》涉及国有资产的，遵循《企业国有资产评估报告指南》提交前可与委托方进行必要沟通（8）整理归集评估档案管理类工作底稿操作类工作底稿纸质、电子文档资产评估档案保存期限不少于十五年。属于法定资产评估业务的，不少于三十年。资产评估方法如何做

资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。《资产评估基本准则》（2017年8月23日财政部）

第十六条确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，依法选择评估方法。成本法

1.成本法的基本概念概念：是指在被评估资产评估基准日的重置成本的基础上，扣减其各项价值损耗，从而确定被评估资产价值的方法。资产评估值＝待评估资产重置成本—实体性贬值功能性贬值经济性贬值2.重置成本及其估算方法2.1重置成本概念重置成本一般可分为复原重置成本或更新重置成本复原重置成本(reproductioncostnew，复制品成本)，指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象完全相同的全新资产的成本。更新重置成本（replacementcostnew，替代品成本），指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象具有同等功能效用的全新资产的成本。 2.2复原重置成本与更新重置成本的异同相同点均采用生产材料的现时价格构建一项全新资产的成本不同点采用的材料、标准、设计、规格及技术等不同要求构建的资产结果不同与历史成本有什么区别？历史成本是当初构建资产时的物价水平，重置成本反应现在的物价水平例：有一台2016年生产并购买的办公桌，评估基准日是2019年1月1日。2016年，办公桌=2个人工+0.5m³木材+10个钉子+0.5㎏油漆2019年，办公桌=1个人工+0.4m³木材+8个钉子+0.4㎏油漆各原材料价格如表所示：历史成本＝2个人×8元/人＋0.5m3木材×50元/m3＋10个钉子×0.3元/钉子＋0.5kg×7元/kg＝47.5元复原重置成本＝2个人×8.5元/人＋0.5m3木材×51元/m3＋10个钉子×0.1元/钉子＋0.5kg×4元/kg＝45.5元更新重置成本＝1个人×8.5元/人＋0.4m3木材×51元/m3＋8个钉子×0.1元/钉子＋0.4kg×4元/kg＝31.3元原材料价格人工（元/个）木材（元/㎡）钉子（元/个）油漆（元/㎏）20168500.3720198.5510.142.3重置成本的估值方法重置成本评估方法重置核算法物价指数法功能价值法规模经济效益指数法复原重置成本更新重置成本（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的成本项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法，成本一般分为直接成本和间接成本计算公式

重置成本＝直接成本＋间接成本

建造成本构成：房屋建筑物的基础、墙体、屋面等取得成本构成：购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用（2）物价指数法基本原理在资产历史成本基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日的重置成本。计算公式资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数物价变动指数定基指数环比指数评估基准日定基物价指数资产购建时定基物价指数＝＝a1×a2×a3……an（其中an表示第n年环比价格指数，环比价格指数即本期与上期相比而得出的指数）（3）功能价值法（生产能力比例法）基本原理假定资产生产能力与其成本之间存在线性关系选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，计算可比参照物的单位生产能力价格，然后根据待评估资产的生产能力推算被评估资产重置成本的方法。计算公式待评估资产的重置成本=待评估资产的生产能力*[参照物的重置成本/参照物的生产能力]=参照物的重置成本*[待评估资产的生产能力/参照物的生产能力]（4）

规模经济效益指数法假定待评估资产的生产能力与价值呈非线性关系生产能力越大，单位生产能力的价格越低资产重置成本=参照物的重置成本×[待评估资产的生产能力/参照物的生产能力]xX为经验数据，称为规模经济效益指数3.实体性贬值含义使用和自然力导致的物理性能下降而引起的贬值决定实体性贬值的因素使用时间使用率，也叫利用率（使用强度）资产本身的质量维修保养程度估算方法（1）观察法

根据专业知识和工作经验来判定资产的实体性贬值率计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×实体性贬值率

通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产的外表：光洁度腐蚀程度形体物理变化程度等（2）使用年限法根据资产实际已经使用过的年限与总可使用年限的比率，来确定资产的有形损耗程度。资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值）

×[实际已使用年限÷总使用年限]

名义已使用年限×资产利用率

截止评估基准日资产累计实际利用时间截止评估基准日资产累计法定利用时间×100％指资产从购进使用到评估基准日的年限（实际已使用年限+尚可使用年限）例；被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备2015年1月购进，2019年1月评估；其重置成本为500000元，残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。求该设备的实体性贬值。资产利用率=(4×360×5)/(4×360×8)=62.5%实际已使用年限=4×62.5%=2.5（年）总使用年限=2.5+5=7.5（年）资产的实体性贬值=（500000－2000）×2.5/7.5=166000元4.功能性贬值含义新技术的推广和使用引起的资产功能（如资产效用、生产加工能力）相对落后而造成的资产价值损耗。功能性贬值有两种表现形式:（1）超额投资成本（2）超额运营成本（1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。

超额投资成本＝复原重置成本－更新重置成本

注意：①如果使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；②如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑（2）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，旧设备在营运成本上高于新设备。

估算步骤：1.计算年超额运营成本

年超额运营成本=被评估资产年运营成本-参照物年运营成本2.计算年净超额运营成本

年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1-所得税率）3.估计被评估资产的剩余寿命4.将年净超额运营成本在剩余寿命期内折现并求和资产功能性贬值额=Σ[年净超额运营成本/(1+折现率)n]该折现值之和就是被评估资产的由超额运营成本造成的功能性贬值。例题：某待评估生产控制装置运行需要6名技术操作人员，而目前新式同类控制装置仅需要4名操作人员。假定待评装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员人均年工资福利费为12000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为25%，适用折现率为10%，根据上述材料测算待评估资产的功能性贬值。1.待评估资产的年超额运营成本：（6-4）×12000=24000（元）2.年净超额运营成本：24000×（1-25%）=18000（元）3.在剩余使用年限内的净超额运营成本折现值为：18000×（P/A，10%，3）=18000×2.4869=44764.2（元）5.经济性贬值含义经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失产生的原因有：（1）竞争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命当资产使用基本正常时，不需要计算经济性贬值。市场法1.概念

市场法是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法。2.前提条件评估对象或者可比参照物具有公开的市场，以及相对活跃的交易交易及交易标的的必要信息是可以获得的

3.评估步骤确定待评估资产选择参照物比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。4.进行比较和分析的调整因素市场法的基本计算公式为：评估价值=参照物交易价格+Σ评估对象优于参照物因素引起的价格差额-Σ评估对象劣于参照物因素引起的价格差额或：评估价值=参照物交易价格×修正系数(1)时间因素

时间因素是指参照物交易时间与待评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数

案例1某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为2003年，位置在某市闹市区，评估基准日为2019年5月1日。在待估房屋附近，于2018年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。经调查，2019年5月居住用房价格与2018年12月相比上升了9.3%，则：资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)(2)地域因素

地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×地域因素修正系数

(3)功能因素

功能因素是指资产功能对价格的影响。当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×功能差异修正系数

案例2某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2019年5月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。问：可否采用市场法进行评估，如果可以，则评估值应该是多少？分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。

评估值=160×150/210=114.29(万元)(4)交易因素。

交易因素主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况（如破产清算、关联交易等）。交易条件主要包括交易批量、动机（买者急于买入，卖者急于卖出等）等。当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×交易情况修正系数

案例3某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2019年5月1日，成交价格为365.2万元。评估基准日为2019年5月6日。分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2×(1-30％)=255.64（万元）(5)个别因素个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：

评估值＝参照物价格×个别因素修正系数5.市场法的优缺点优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器、设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。收益法

1.收益法概念及其适用的前提条件收益法是指将评估对象的预期收益资本化或者折现，以确定其价值的评估方法。一般公式：i=1，2，…，n其中，Ai表示第i年的预期资产净现金流，r表示折现率，n为收益期限。应用的前提条件：评估对象的未来收益可以预期并用货币计量收益所对应的风险能够度量收益期限能够确定或者合理预期特殊情形陷入财务拮据的公司收益呈现周期性的公司重组公司进行购并事项的公司2.收益法的常用公式（一）未来收益有限期当收益期有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额例：某企业尚能继续经营3年，现拟转让，不考虑期末残值。经预测得出3年内各年预期收益的数据如下表（单位万元）其评估值为：283+356+167.0=806.9（万元）收益额折现率（%）折现系数收益折现值第一年30060.9434283第二年40060.8900356第三年20060.8396167.9在每期收益等额的情况下：等价于有限期年金现值计算：P=A×（1－(1＋i)-n）/i=A×（P/A，i，n)P=?R3012345R5R4R2R1P=?A012345AAAA（二）未来收益无限期（1）每期收益等额（2）每期收益以g的速度逐年递增123t

A0A0(1＋g)1A0(1＋g)2A0(1＋g)3A0(1＋g)tV

V=A0（1＋g）/（r－g）=A1/（r－g）（n→+∞）

（3）未来预期收益分阶段变化例如：成长性企业先预测若干年内的各年预期收益额，再假设若干年的最后一年开始，以后各年预测收益额均相同。计算方式：分段计算前若干年：未来收益期有限的情况之后：无限期未来收益年金化0123456789例：某企业预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元，假设从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率为10%。确定该企业在持续经营下的评估值。首先确定未来五年收益额的现值=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=49.2777（万元）其次，将第六年以后的收益进行资本化处理=14/10%=140（万元）最后，确定该企业评估值=49.2777+140×0.6209=136.2（万元）（P/F,10%,1）=0.9091;（P/F,10%,2）=0.8264;（P/F,10%,3）=0.7513;（P/F,10%,4）=0.6830;（P/F,10%,5）=0.62093.预期资产净现金流的估算=资产未来预期收入-经营管理成本（销售费用、维修费、管理费用、保险费、税费、原材料费用、工资等）注意：不包括折旧，折旧为非付现费用（无实际现金流出）；融资成本（利息）的处理比较特殊：有时其所蕴含风险体现在折现率的估计中，有时则体现在费用中，视不同情况而定收益额的其他口径：净利润、净现金流量、经济附加值等选择何种，根据评估资产的类型、特点以及评估目的确定，并与折现率或资本化率口径保持一致4.折现率的估算含义：投资者投资于一项资产的期望报酬率，它是机会成本或资本成本（或货币时间价值）的体现估算方法市场比较法：通过调查和分析市场上相似资产的投资收益率，来确定待评估资产的投资期望报酬率资本资产定价模型法加权平均资本成本法资本资产定价模型法解决风险报酬的衡量问题投资期望报酬率=货币时间价值+通货膨胀+风险报酬率RR:因承担风险而获得的额外报酬RF:无风险报酬率,一般用国债收益率来描述用R表示资产组合(或单项资产)的风险来源非系统风险(可分散风险)指个别公司的特有事件造成的风险如:一家公司的罢工、新产品开发失败、失去重要的销售合同、诉讼失败，或者宣告发现新矿藏、取得一个重要合同非系统风险