地产景观品质提升-深耕设计管理教材

地产景观品质提升

----深耕设计管理鼎翼联盟曹阳下满足客户使用需求合理控制景观本钱提升绿化效果材料品质统筹化设计质量提升对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控控制软硬景比例，景观单项比例精确化采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果材料运用标准化以利战略采购，实现高品质低本钱搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量景观全面提升五步曲(客户、本钱、效果、特色、设计资源)第三章：景观的功能设计——关注客户需求

概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引

操作指引1.概述

①万科集团满意度调查

规划设计满意度07年86，08年79

活动场地和设施满意度07年62，08年58均为最低资料来源：集团08年盖洛普满意度调查报告资料来源：集团2024-2024盖洛普满意度调查数据；其中业主总量根据该年截至9月份统计数据“活动场地和设施满意度〞连续7年持续走低K=千户1.概述

①万科集团满意度调查1.概述

②客户投诉没有运动就等于没有生命！

客户最不满意：配置少；不便捷活动设施不够，我们需要篮球场！！

资料来源：集团客户投诉怀念四季花城…健身游泳池等活动设施投入很多心血…新建的儿童活动场在哪里？我们找不到…数据来源：08年深圳万科成交客户调查统计〔营销系统〕，调查客户量为3041户运动场地及设施包括泳池、网球场、篮球场及其他健身器械场地1.概述

③成交客户对活动场地关注率与满意率“活动配套和集中绿地〞与客户期望差距较大--16.06--11.1--3.06--3.581.概述④集团活动配置标准现状上海公司深圳区域2024年集团发布“花城类住区活动配套标准〞上海公司标准，执行较早，控制每块场地绝对面积深圳区域08年底确定，按品类控制户均指标集团标准“社区活动配套满意度〞是“整体满意度〞的短板1.概述

⑤小结万科集团内对于活动配套标准不完善，执行不标准最不满意：配置缺乏；不便捷

概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引

操作指引2.指标分析：①集团内部标杆资讯来源：根据所属工程物业公司提供a.确定原那么在集团52工程中确定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城3个内部标杆工程

选择标准：入住两年以上、活动配套完善、业主满意度较高的成熟社区容积率2.1容积率1.7容积率1.452.01

㎡/户2.指标分析：①集团内部标杆

因纬度和气候不同，平均每户的总活动场地面积因泳池的差异从南往北依次降低，均值为2.01

㎡/户泳池差异较大b.活动场地面积分析〔含游泳池〕3个标杆活动场地均值不含泳池，不同纬度的标杆工程“运动场地、儿童活动场地及老人活动场地〞户均面积根本一致1.11㎡/户运动场地均值0.26

㎡/户儿童活动场地均值0.25

㎡/户老人活动场地均值2.指标分析：①集团内部标杆c.活动场地面积分析〔不含游泳池〕数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等

运动场地配置普遍较低，平均只达标杆值的42%集团3个标杆项目运动场地均值1.11㎡/户0.47㎡/户集团52个项目运动场地均值2.指标分析：②集团52工程与标杆比较a.运动场地集团3个标杆项目儿童场地均值0.26㎡/户集团52个项目儿童场地均值0.24㎡/户

儿童活动场地配置尚好，个别公司差距较大数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等2.指标分析：②集团52工程与标杆比较b.儿童活动场地数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总老人活动场地：指供老人活动使用的器械，棋牌和舞蹈聚会等场地2.指标分析：②集团52工程与标杆比较老人活动场地配置普遍缺乏，平均仅达标杆值68%集团3个标杆项目老人活动场地均值0.25㎡/户集团52个项目老人活动场地均值0.17㎡/户c.老人活动场地数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总2.指标分析：②集团52工程与标杆比较

除去泳池，综合活动场地52工程均值仅为3个标杆工程的54%0.88㎡/户52项目综合活动场地均值集团3个标杆项目综合活动场地均值1.62㎡/户d.总活动场地户均面积e.分析小结2.指标分析：②集团52工程与标杆比较工程普遍存在综合配置较低的局面运动场地配置严重缺乏，老人活动场地关注不够资料来源：对方公司操业人员提供上海浦东仁恒河滨城上海浦东绿城上海天山仁恒河滨花园选取工程特点：社区规模大，户数多，在业内评价较高项目名称户均活动面积泳池运动场地儿童活动场地老人活动场地占地面积总建筑面积总户数容积率上海浦东仁恒河滨城3.350.481.600.740.5331.007440002.4上海天山仁恒河滨花园3.740.791.560.780.61133919003.0上海浦东绿城1.540.420.490.290.34184626312.6a.标杆确定2.指标分析：③行业内标杆分析选取3个业内评价较高的容积率工程作为外部标杆泳池0.44㎡/户儿童活动场地老人活动场地运动场地1.110.260.25b.活动场地内外标杆比较2.指标分析：③行业内标杆分析与行业标杆相比较，我司标杆值除“运动场地〞略低外，“儿童和老人活动场地〞配置差距较大集团3个标杆工程均值㎡/户集团3个标杆工程均值㎡/户集团3个标杆工程均值㎡/户集团3个标杆工程均值2.指标分析：

④主流产品集团活动配置标准针对主要品类制定住区活动配套标准:儿童、老人活动场地0.25㎡/户、运动场地1.1㎡/户

户均面积指标合计≥1.60㎡/户依据集团产品分类分析主要产品客户人口构成 2.数据分析：⑤标准配置深化探讨＋主要品类客户人口构成在老人和儿童的比例上有区别G2孩子三代10%后小太阳40%小太阳40%老年一代10%G3青年之家85%青年持家15%C小小太阳30%青年持家5%孩子三代10%后小太阳20%小太阳30%老年一代5%16.1% 12.9% 58.1% 12.9%21.9% 6.3% 59.4% 12.5%5.0% 0.0% 65.0% 30.0%11.1% 0.0% 66.7% 22.2%2.数据分析：⑤标准配置深化探讨12岁以下13-21岁22-55岁56岁以上T1青年之家50%小小太阳20%青年持家20%孩子三代10%老年一代10%29%13%8%26%G2/CG3/T2侧重儿童侧重老人按两大类制定各区域活动配套建议标准2.数据分析：⑥制定按品类地域分类制定配套标准产品随着市场的变化，客户人群对于活动场地的需求不同2.数据分析：⑦衍生探讨产品客户聚焦细分之后，还可分化为以下类型产品：人群混合型社区青年公寓社区度假类社区商务综合类社区----人群结构复杂，社区需提供充足各类场地----人群结构年轻化，社区应提供具有社交功能的场所以及运动场地，对儿童及老人可忽略----需求特殊化，更多提供高档效劳的运动场地和户外可拓展的休闲空间，景观需求加强----对会所功能需求加强，其余活动场地可借助周边或城市配套，注重品质以建筑面积20万㎡某工程为例按平均每户面积100㎡计算居住户数2000户目前集团活动场地均值为0.88㎡/户规定配置活动面积标准为1.60㎡/户差额为0.72㎡/户活动场地平均单方造价为620元/㎡单方造价增加〔2000×0.72×620〕÷200000=4.464≈4.54.5元/㎡2.指标分析：⑧活动场地本钱

增加4.5元单方造价，即可满足活动场地配置要求2.指标分析：⑨小结集团内新建工程活动场地配套必须满足最低标准。儿童、老人活动场地≥0.25㎡/户、运动场地≥1.1㎡/户

社区规模较小时(≤500户)，配套标准应适当增大。

概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引

操作指引商业步行街儿童活动场地运动场地会所泳池老人活动场地/架空层

主要运动及老人活动场地沿商业街两侧布局；儿童活动场地组团式布局容积率1.453.布置方式：

①内部标杆之一：深圳四季花城效劳半径≤50米效劳半径≤250米运动场地建筑儿童活动场地会所泳池中心广场

大型场地结合会所和滨河绿化带布置，儿童场地分散布置容积率1.703.布置方式：

①内部标杆之二：上海春申效劳半径≤250米效劳半径≤50米效劳半径≤250米步行景观轴线会所运动广场儿童活动场地

大型场地沿景观轴集中布局，儿童场地以组团为单位布局容积率2.01效劳半径≤45m3.布置方式：①内部标杆之三：天津水晶城

所有室内外活动场地沿主要人行系统展开布局3.布置方式：

②行业内标杆之一：上海浦东仁恒河滨城

所有室内外活动场地围绕会所中心辐射展开布局3.布置方式：

②行业内标杆之二：上海天山仁恒河滨花园效劳半径≤200米

会所区集中泳池及运动场地，其余均衡按组团分散布局3.布置方式：

②行业内标杆之三：上海浦东绿城3.布置方式：③投诉较多工程之一儿童场地缺乏且效劳半径大于50米，缺少运动场地3.布置方式：③投诉较多工程之二缺少运动场地与老人活动场地，会所配套效劳半径大于250米3.布置方式：③投诉较多工程之三运动场地配置缺乏，儿童场地效劳半径大于50米各类活动场地布置必须考虑效劳半径，否那么降低使用率正常情况下：成人250米，老人200米，儿童50米资料来源：美国景观资料手册?Time-Saverstandardforlandscapearchitecture?3.布置方式：④效劳半径标准3.布置方式：⑤小结效劳半径为：成人250m，老人200m，儿童50m

运动场地应相对集中布局，儿童活动场地应均匀布局

狭长地块应沿人行路布局，方正地块应中心辐射布局案例分享1.成都万科金色海蓉二期

概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引

操作指引4.场地设计五要素①客户关注度客户关注度3基本教育4特殊功能1安全性2基本功能客户关注程度排序通用性>特殊性安全性>功能性5特殊教育高低资料提供：上海公司设计部根据客户关注度排序设定所需的功能考虑范围4.场地设计五要素②营销卖点资料提供：上海公司设计部编号具体措施需求分类成本影响可实施性1全区做到无障碍设计安全较小强2高差较大处或河道等设置栏杆安全小强3贯穿全区的无障碍步行系统安全小强4儿童游乐区的周界安全安全无强5各种铺地材料的安全性，交接面的安全安全小强6儿童游乐设施要是高品质材料制成安全中强7专设有遮荫遮雨的2-6岁的儿童游乐设施基本功能大强8一定面积的室外交流的木平台基本功能小强9大面积的起伏的高品质的草坪基本功能小强10安全儿童戏水水景基本功能中强11安全的沙坑基本功能小强12结合儿童游乐区设置成人健身设施基本功能无强13室外儿童游泳池特殊功能大中14适合儿童尺度的室外标示系统基础教育小强15四季变化的观花观果的植物基础教育无强16儿童游乐区增加太阳能时钟特殊教育小强特殊客群关注营销卖点品质的根本保证功能与细节应保证品质，更应重视营销卖点4.场地设计五要素③本钱控制资料提供：上海公司设计部本钱高本钱低全区无障碍设计高差较大处设置栏杆贯穿全区的步行系统儿童游乐区的周界平安各种铺装材料的平安交接结合儿童游乐区设置成人健身设施大面积的起伏变化的草坪平安的沙坑高品质进口儿童游乐设备专设有遮荫遮雨的2-6岁儿童游乐设施一定面积的木平台交流休息场地室外儿童游泳池平安的儿童水景儿童游乐场周边设置洗手洗脚处增加儿童游乐区的背景音乐设置环保的分类垃圾桶儿童区增加太阳能时钟适合儿童尺度的室外标示系统四季变化的观花观果的植物旱冰场游乐场周边设计厕所增加带长度的儿童专用自行车道增设“百草园〞增设“自留地〞增加一些冒险儿童游乐设施，滑板攀岩增加“故事雕塑〞动物乐园选定实施选择实施选择实施暂不实施关注度低〔特殊功能+教育〕关注度高〔平安+根本功能〕根据本钱要求和客户关注度选定实施内容根据使用者喜好排序选择内容(玩具器械品种)排序1-5岁6-12岁1滑梯滑梯2秋千木马3木马跷跷板4羽毛球馆游泳池5游泳池秋千6室外篮球场室外篮球场7平衡木泡泡池8爬梯平衡木9网球场爬梯10攀爬绳网攀爬绳网11泡泡池戏水池12跷跷板网球场资料来源：深圳地产08年针对入住客户关于儿童活动配套深访研究调查4.场地设计五要素④使用者喜好资料提供：上海公司设计部编号具体措施深蓝白马西北金色里程金色雅筑罗店地杰1全区做到无障碍设计√√√√√√2高差较大处或河道等设置栏杆√√√√√√3贯穿全区的无障碍步行系统√√√√√√4儿童游乐区的周界安全√√√√√√5各种铺地材料的安全性，交接面的安全√√√√√√6儿童游乐设施要是高品质材料制成√√√√√√7专设有遮荫遮雨的2-6岁的儿童游乐设施√√√8一定面积的室外交流的木平台√√√9大面积的起伏的高品质的草坪√√√√√10安全儿童戏水水景11安全的沙坑√√√12结合儿童游乐区设置成人健身设施√√√√√13室外儿童游泳池14适合儿童尺度的室外标示系统√√15四季变化的观花观果的植物√√√√√√16儿童游乐区增加太阳能时钟实施反馈08年08年08年08年08年08年针对工程定期审核，确保实施完成度4.场地设计五要素⑤定期审核4.场地设计五要素⑥小结客户关注度营销卖点成本要求使用者喜好定期审核集中精力做焦点增加特色做价值控制成本做重点投其所好做关怀确保实施做审查1.2.3.4.5.设计应全方位关注，把好5个控制关资料提供：上海公司设计部4.场地设计五要素⑦儿童活动场地实施效果4.场地设计五要素⑧儿童活动场地案例儿童活动场地设计应考虑儿童群戏的心理，设置大型综合场地为宜，同时介入绿化设计，使场地同时具有景观效果4.场地设计五要素⑨相关知识目前国际通行儿童设备平安标准主要分为两类美国标准CPSC,欧洲标准EN1176U.S.ConsumerProductSafetyCommissionGuidelinesforPublicPlaygroundEquipment(CPSC)美国消費者产品平安委員会公共游戏场设备准那么分2-5，5-12岁两个年龄层提供7种游戏设备的平安要求攀爬类团团转跷跷板滑梯摇摇马秋千蹦床设备平安活动范围〔固定值〕临界下坠高度NewEuropeanStandards(EN1176)新欧共体标准〔游戏场设备〕3-14岁统一年龄层提供5种游戏设备的平安要求秋千滑梯绳缆跑道旋转式设备摇摆式设备设备平安活动范围〔计算式〕临界下坠高度和铺装面范围资料提供：play&safe游乐平安参谋公司〔香港〕4.场地设计五要素⑨相关知识游戏设备的选用与安装必须严格按照平安空间要求，地垫的材料和厚度也必须符合高度要求50mmCFH-1.5m75mmCFH–1.9m110mmCFH–2.6m资料提供：play&safe游乐平安参谋公司〔香港〕

概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引

操作指引5.设计指引①配置场地指标

根据配置标准计算对应场地的面积指标

整体规划完成后，即应针对此场地指标进行核算，如不满足应适当调整规划以深圳区域某G2工程为例：工程占地42000㎡规划户数2140户景观面积28900㎡运动场地面积=1.1×2140=2354

㎡集团主流产品活动配套标准:

儿童、老人活动场地0.25㎡/户

运动场地1.1㎡/户儿童场地面积=0.25

×2140=535

㎡老人场地面积=0.25

×2140=535

㎡合计场地配套面积为3424

㎡约为景观面积的12%5.设计指引②配置场地内容运动场地面积=1.1×2140=2354

㎡2个网球场=650×2=1300㎡1个篮球场=540×1=540㎡（架空层）10个乒乓球台=50×10=500㎡儿童场地面积=0.25×2140=535

㎡集中设置1个大型场地350㎡设置2个小型场地各100㎡老人场地面积=0.25

×2140=535

㎡结合广场设置跳操场地200㎡锻炼器械30组200㎡架空层棋牌活动10组100㎡健康步道50㎡5.设计指引③儿童场地标准配置参考

小型儿童活动场地可选用标准配置，大型由专业单位设计5.设计指引④泳池平面布置标准泳池设计要在符合标准、便于管理的根底上美观泳池区可容纳人数(M)=成人池面积/3+儿童池面积/2.5泳池休息区面积(㎡)=M×0.8洗手蹲位个数=M/60淋浴间个数=M/30更衣柜个数=M/5以上三项男女更衣室均分5.设计指引⑤泳池更衣室布置标准

更衣室设计必须符合人性尺度和管理流线的要求提高更衣室品质的方法：1.增加管理室前厅，提供等候区2.增加化妆台空间3.更衣区与淋浴区分隔4.增加清扫设备储藏室降低更衣室成本的方法：1.男女共用洗手台2.室外喷淋3.男女共用洗手间5.设计指引⑥宠物公园布置标准宠物活动标准化，降低邻里纠纷和干扰5.设计指引⑦TH间道路、管线布置标准管线布置合理，合理分配宅间距离5.设计指引⑦TH间道路、管线布置标准管线布置合理，合理分配宅间距离5.设计指引⑦TH间道路、管线布置标准管线布置合理，合理分配宅间距离

概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引

操作指引6.操作指引

操作步骤规划确定之后根据场地指标复核，如不满足那么应调整规划。Step1Step2Step3根据指标选择场地根本布局和内容，拟定设计任务书。审核场地设计面积和内容，检查细节设计。一线公司设计部设计单位根据设计任务书进行设计，可选择甲方提供的标准模块或依据标准自行设计。提交深化方案图纸提交任务书和设计指引提交图纸和数据指标6.操作指引①根据社区规模制定所需活动配套面积和内容惠州金域华庭配套表品类：G2工程占地：3.96万m2户数：1000泳池〔共900m2〕泳池总水面面积：900m2儿童池：200m2成人池：700m2运动场地〔共700m2〕羽毛球场：100m2架空层乒乓：50m2架空层练舞室：200m2多功能场地：350m2老人活动场地〔共260m2〕跳操广场：150m2按摩走道：30m2架空层棋牌：50m2锻炼器械：30m2儿童活动场地〔300m2〕滑梯：120m2秋千：50m2木马：40m2跷跷板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬网：80m2宠物活动场地：100m2如规划布局不满足场地需求，那么应调整规划Step1主要人行系统景观轴线人行系统宜简洁布置6.操作指引②根据建筑空间确定人行系统骨架和景观轴线Step2场地布局要点游泳池居中布置，可作为销售工具。室外运动场地考虑充分日照，考虑噪音问题，防止离住宅过近，贴近商业用房布置。儿童活动场地就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区。建议老人活动场地和中心广场结合，充分考虑日照，应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置。不同活动场地对日照需求不同，应对应考虑布局6.操作指引③依据日照分析结果考虑活动场地适宜布局位置Step2羽毛球场成人池儿童池架空层乒乓多功能场地架空层练舞室惠州金域华庭品类：G2户数：1000按照社区户数计算相应所需场地面积指标泳池〔共900m2〕泳池总水面面积：900m2儿童池：200m2成人池：700m2运动场地〔共700m2〕羽毛球场：100m2架空层乒乓：50m2架空层练舞室：200m2多功能场地：350m2效劳半径+布置规那么游泳池250米-成人3分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地250米-成人3分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无效劳半径要求可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地200米-3分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地50米-2分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区=100m2=30m2=50m2230m≈6.操作指引④运动场地布置Step260m60m羽毛球场成人池儿童池跳操广场65m按摩走道65m锻炼器械架空层棋牌架空层乒乓架空层练舞室惠州金域华庭品类：G2户数：1000按照社区户数计算相应所需场地面积指标老人活动场地〔共260m2〕跳操广场：150m2按摩走道：30m2架空层棋牌：50m2锻炼器械：30m2服务半径+布置规则游泳池250米-成人3分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地250米-成人3分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地200米-3分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地50米-2分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区=100m2=30m2=50m2多功能场地6.操作指引⑤老人活动场地布置Step2羽毛球场成人池木马、跷跷板等跳操广场40m按摩走道锻炼器械架空层棋牌多功能场地架空层乒乓架空层练舞室40m40m40m滑梯、秋千等滑梯、秋千等沙池服务半径+布置规则游泳池250米-成人3分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地250米-成人3分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地200米-3分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地50米-2分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区=100m2=30m2=50m2宠物活动惠州金域华庭品类：G2户数：1000按照社区户数计算相应所需场地面积指标儿童活动场地〔300m2〕滑梯：120m2秋千：50m2木马：40m2跷跷板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬网：80m2宠物活动场地：100m26.操作指引⑥儿童活动场地布置Step2羽毛球场成人池木马、跷跷板等跳操广场按摩走道锻炼器械架空层棋牌多功能场地架空层乒乓架空层练舞室滑梯、秋千等滑梯、秋千等沙池服务半径+布置规则游泳池250米-成人3分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求运动场地250米-成人3分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地200米-3分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地50米-2分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区=100m2=30m2=50m2宠物活动6.操作指引

提交设计任务书和设计指引给设计单位Step2泳池〔共900m2〕泳池总水面面积：900m2儿童池：200m2成人池：700m2运动场地〔共700m2〕羽毛球场：100m2架空层乒乓：50m2架空层练舞室：200m2多功能场地：350m2老人活动场地〔共260m2〕跳操广场：150m2按摩走道：30m2架空层棋牌：50m2锻炼器械：30m2儿童活动场地〔300m2〕滑梯：120m2秋千：50m2木马：40m2跷跷板：30m2沙池：30m2平衡木：20m2爬网：80m2宠物活动场地：100m2硬景面积：7510m2包括人行系统、广场、

各类活动场地及泳池软景面积：18200m2包括草坪、地被及灌木30%70%6.操作指引⑦审核面积与内容并确保软硬景比例Step36.操作指引⑧小结

规划平面初步确定后，根据社区规模制定所需活动配套面积和内容

根据建筑空间确定人行系统骨架和景观轴线

依据日照分析结果考虑活动场地适宜布局位置

复核软硬景面积比例7：3如规划布局不能满足场地要求，那么应调整规划总结3、场地布置要保证服务半径：成人250m/老人200m/儿童50m1、“活动配套满意度”是“规划设计满意度”短板最不满意：配置不足；不便捷2、集团主流产品活动配套标准:

儿童、老人活动场地0.25㎡/户、运动场地1.1㎡/户G3/T2类产品侧重老人活动场地

G2/C类产品侧重儿童活动场地深圳区域宜保证户外泳池场地，可减少运动场地第四章：绿化苗木的操作管理建议苗源分析苗源本钱操作模式分析技术措施综合本钱苗源分析①苗源种类保证全冠移栽的前提是采用地苗和假植成品苗，成品苗价格为地苗的三倍左右地苗假植苗假植成品苗价格：X低2X中3X高√√×苗源分析②地苗分布地苗资源集中地区低纬度中纬度高纬度地苗资源集中地区较少，大局部地苗需要时间与人力进行提前搜购与储藏苗源分析③移栽要素地苗移栽要保证成活率，必须严格遵循季节要求1月2月3月4月6月7月8月9月10月11月12月西南地区华南地区1~3月9~12月2~4月2~10月10~11月5月温带地区(华东及北方地区)西南地区华南地区适宜移植季节地苗成活率90-95%假植苗成活率99%地苗成活率70-85%假植苗成活率99%地苗成活率92-97%假植苗成活率99%非适宜移植季节地苗成活率20-30%假植苗成活率50-70%地苗成活率20-40%假植苗成活率60-80%地苗成活率30-50%假植苗成活率80-90%温带地区(华东及北方地区)以上成活率以Ø15~20cm樟树为例，相关数据由各分公司提供各地区适宜移栽及种植季节苗源分析小结选择地苗作为主要苗源是提升绿化效果，降低景观本钱的必要手段保证地苗供给，必须提前储藏，或者寻找有储藏的合作单位提高地苗全冠移栽成活率，必须遵循季节要求市场行规：苗木购置熟客可延付苗款，生客需付定金，付清全款才可提苗苗源分析苗源本钱操作模式分析技术措施综合本钱苗源本钱分析①樟树地苗(华南地区)地苗：原生或在移植地超过5年，生长状况良好的苗木。成活率受季节影响大，不适于反季节移植。主材价格：胸径10-19cm，400~1000元/株胸径20-29cm，1200~2500元/株胸径30-39cm，2800~4000元/株地苗中选用较多的规格为胸径25-30

cm，平均价格为2000元/株特点：资源分布散，临时搜购不易，必须提前储藏假植苗：地苗断根后进行假植或装入容器短期种植1年以内，度过成活期的苗木。欣赏效果较差，移植成活率较高。主材价格：胸径10-19cm，800~2000元/株胸径20-29cm，2200~4500元/株胸径30-39cm，5000~8000元/株苗源本钱分析②樟树假植苗(华南地区)假植苗中选用较多的规格为胸径30-40

cm，平均价格为6500元/株特点：资源较多，价格适宜，但苗木形态差，需要生长期恢复假植成品苗：假植苗已假植或装入容器种植3年以内，生长状况恢复良好的苗木。欣赏效果较好，移植成活率较高。主材价格：胸径10-19cm，1200~2500元/株胸径20-29cm，3000~8500元/株胸径30-39cm，9000~15000元/株苗源本钱分析③樟树假植成品苗(华南地区)假植成品苗中选用较多的规格为胸径30-40

cm，平均价格为13000元/株特点：由于用量大，目前中小规格已稀缺胸径10-19cm胸径20-29cm胸径30-39cm800~2000元/株2200~4500元/株5000~8000元/株400~1000元/株1200~2500元/株2800~5000元/株1200~2500元/株3000~8500元/株9000~15000元/株地苗假植苗假植成品苗综合比较价格，地苗：假植苗：假植成品苗=1：2：3苗源本钱分析④本钱比较(华南地区)此两种规格资源非常少苗源本钱分析⑤三地香樟主材价格比较因气候差异，高规格苗木在各地区的价格差异较大，南方相对较低成都、上海两地普遍使用地苗，选用中小规格较多，大规格乔木只做点景深圳普遍使用的是假植成品苗，因中小规格资源缺乏选取规格普遍30cm以上〔元/株〕成都、上海地苗与深圳假植成品苗价格比较苗源本钱分析⑥各区域使用分析深圳区域使用的大局部苗源为假植成品苗地苗假植成品苗假植苗大局部苗源产自江浙地苗及假植成品苗供给量大地苗大多来自本地假植成品苗多从华东购入地苗供给量小，多为假植苗假植成品苗用量大苗源多来自本地反季节种植情况少苗源本钱分析小结除深圳区域外，其余三区域普遍采用地苗，全冠移植率较高各区域苗木本钱有差异，提升绿化效果措施应该因地制宜由于华南区域质量好的假植成品苗日渐稀少，应着力于地苗资源的利用深圳区域提升绿化效果应多采用地苗，保证全冠移栽其余区域提升效果应适当增加本钱，提高种植密度和规格优质地苗需要提前搜购储藏，前置的资金和人力本钱较大结合现状，较好的措施是充分拓展具备地苗资源的合作单位苗源分析苗源本钱操作模式分析技术措施综合本钱操作模式分析①内外模式比较招标模式战略合作模式甲指乙供合作模式内部模式北京公司沈阳公司苏南公司上海公司成都公司深圳公司公司内部同时存在三种主要模式，外部标杆主要有两种模式完全甲供模式甲供+战略合作模式外部模式代表公司主要特点成都万华公司麓山国际龙湖公司绿城公司本钱控制较好，对图纸要求较高，但苗木质量不易控制，即时效果差苗木质量较高，种植即时效果好合作单位必须有充足资源和图纸深化能力甲方承担采购任务，苗木质量相对有保障需要甲方配有专业人员，且占用人力较多甲方承担采购储藏任务，苗木资源质高价低甲方需自有苗圃，少量工程可操作甲方承担局部采购储藏任务，苗木资源可控即时效果较理想，甲方需配备多重专业人员招标模式：采用招投标方式，以低价中标者提供苗木并组织施工。优点：本钱动态可控缺点：低价苗木形态难以满足设计要求，造成现场设计变更数量较难控制施工方提供价格较低的假植苗或截杆地苗不考虑效果的即时性操作模式分析②内部模式一招标模式保证绿化本钱最低，但实施效果较差东莞高尔夫工程绿化本钱：100-120元/平米战略合作模式：选取2-3家战略协议的种植施工单位，苗木采用战略采购价。施工图由施工方根据自身资源进行深化，甲方审核后开展施工。优点：施工单位有自己苗圃和足够的苗木资源，可保证苗木形态和质量。施工单位同时负责种植施工图的深化，控制苗木品种在其采购能力范围之内。施工图定价设计，实施本钱及变更可控缺点：施工方的设计施工一体，需要监控不能及时反映当时的苗木市场价格操作模式分析③内部模式二战略合作模式利用合作方苗木资源，质量有保证，本钱可控制，但需监控机制成都金域蓝湾工程绿化本钱：250-280元/平米甲指乙供战略合作模式：甲方参与苗木采购，由施工单位购置并组织对选定苗木的施工维护优点：甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控缺点：采购过程占用甲方过多资金甲方人力占用过多，不利多工程操作乙方积极性难调动操作模式分析④内部模式三甲指乙供模式保证效果，但资源利用有限，资金占用大，不利于多工程同时操作深圳东海岸四期工程绿化本钱：480元/平米完全甲供模式：甲方自行采购所有苗木，并有自己的苗场或有可借用的场地进行苗木储藏，施工单位只负责苗木的施工。优点：甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控扩大了采购范围，可根据自身需要进行苗木储藏，不受当时的市场供给所限制。可获得较低价的一手苗木。缺点：采购环节占用甲方过多资源。乙方积极性难调动操作模式分析⑤外部模式一完全甲供模式保证效果，但占用甲方资金及人力多，不利于多工程同时操作成都麓山国际工程绿化本钱：220元/平米甲供+战略合作模式：与战略合作单位有苗木的战略采购价格，局部特型苗木由甲方自行采购，甲方有自己的苗场或有可借用的场地进行苗木储藏，由战略合作单位组织苗木的施工。优点：甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控扩大了采购范围，可根据自身需要进行苗木储藏，不受当时的市场供给所限制。可获得较低价的一手苗木。同时可利用战略单位的苗木资源缺点：采购环节占用甲方过多资源。战略价格无法反映即时的苗木市场行情操作模式分析⑥外部模式二甲供+战略合作模式保证效果，甲方专业人力配备要足，适量占用资金成都三千城工程绿化本钱：300-320元/平米招标模式操作模式分析⑦推荐模式从效果、本钱控制和可实施性考虑，战略合作模式是较为理想的模式广州金域蓝湾绿化本钱：300元/平米成都麓山国际绿化本钱：320元/平米佛山金域华府绿化本钱：370元/平米完全甲供战略合作三种模式同等绿化本钱下效果比较绿化效果关键问题：1、图纸的可实施性2、苗木的品质与形态保证3、本钱可控制性解决措施：1、由有设计能力的绿化施工单位结合资源进行苗木施工图深化2、施工单位保证高质苗源，对苗木种植效果负责，甲方负责监控。3、施工单位深化图纸时进行定价设计，控制现场变更数量招投标模式战略合作模式招投标+战略模式甲指乙供战略+招标模式图纸可实施性苗品质量控制本钱可控备注★☆★★仅北京、沈阳等公司能实现图纸和苗品质量的有效控制，大局部公司仍无法通过招标方式实现效果与本钱有效平衡★☆★★★★★☆★☆★★★☆★★★☆★★操作模式分析⑧推荐模式解析一战略合作模式能够有效解决提升绿化效果的关键问题景观设计部2-5人/公司

苗木采购团队1-2人/公司景观工程团队0.5人/工程合计景观人员4-9人/公司操作模式分析⑨推荐模式解析二三层团队的有效组合才能保障实现最终的效果负责设计管理和现场效果确认负责特型苗木采购和储藏负责现场施工管理和效果控制专业设计人员构成本钱与工程采购人员构成专业景观工程人员构成主要责任部门，监管其余团队龙湖、绿城管理模式万科管理模式景观部0-5人/公司

物业绿化工程师0-3人/公司合计景观人员0-5人/公司专业设计人员构成绿化工程人员构成设计、采购、现场管理三位一体负责绿化种植和养护操作模式分析⑩可战略资源华南地区具备苗木资源和综合设计施工能力的单位有普邦、棕榈园林、四季青等操作模式分析小结战略合作模式能够有效整合苗木资源，控制本钱，提升效果景观应该配备工程现场专业人员，有效控制效果实现目前上海公司已开始实行景观工程PM制，隶属事业部，有效控制现场苗源分析苗源本钱操作模式分析技术措施综合本钱温带地区(华东及北方地区)西南地区华南地区适宜移植季节地苗成活率90-95%假植苗成活率99%地苗成活率70-85%假植苗成活率99%地苗成活率92-97%假植苗成活率99%非适宜移植季节地苗成活率20-30%假植苗成活率50-70%地苗成活率20-40%假植苗成活率60-80%地苗成活率30-50%假植苗成活率80-90%非适宜移植季节措施强截枝条与叶片使用植物激素树干及土球用保温、保湿材料覆盖强截枝条与叶片使用植物激素树干及土球用保温、保湿材料覆盖强截枝条与叶片使用植物激素加强人工养护以上成活率以Ø15~20cm樟树为例，相关数据由各分公司提供技术措施①反季节移栽成活率及措施使用传统技术在反季节移栽成活率非常低上海成都佛山苗木主材战略价格非适宜移植季节措施费1000~1300元/株2900元/株1500~2000元/株3200~3300元/株以上价格参考上海、成都、佛山08年战略采购合同，取Ø18~20cm樟树为例措施费用已包含在苗木主材单价内苗木主材市场价格3200~3300元/株2300~2400元/株1500~2000元/株措施费用不另收，但需选择较小冠幅的假植苗措施费占主材费用30~40%提高整体主材单价作为措施费补偿损失苗木效果，无措施费补偿技术措施②反季节移栽措施费率传统技术反季节移栽为保活以提高本钱或损失效果为代价最终本钱3200~4600元/株2900元/株2000元/株广州白云区大一工程现场技术核心：通过药物处理，使植物在无需截枝、剪叶的情况下，保持全冠进行移植。优点：不改变树形，整株移植保证树木100%成活，不受季节影响处理费用较低缺点：不适合远程运输技术措施③保冠移栽新技术保冠技术可确保乔木在任何季节进行全冠移栽适宜季节移植技术处理费非适宜季节移植技术处理费Ø15~20cmØ20~25cmØ25~30cmØ30~35cm苗木主材价苗木主材价参考上海08年度绿化战略合同2400~3300元/株3950~5000元/株5000~6800元/株13000~18000元/株500元/株700~800元/株800~1000元/株1300~1500元/株1000~1200元/株1200~1500元/株1500~1600元/株1600~1800元/株技术处理费与主材费比率21~24%20~30%20~24%9~10%技术措施④保冠技术本钱分析保冠技术费率占苗木主材价格20%左右，可全面提升效果技术措施⑤战略合作+保冠技术本钱同等树冠效果，战略+保冠技术比招标要节省本钱7%乔木本钱构成：综合单价=乔木主材价+种植费(人工)+效劳费(运输+养护)+反季节措施费乔木主材价综合费率反季节措施费树冠覆盖面积综合本钱招标战略合作战略+保冠技术28003200320018%30%40%0%30%20%反季节综合本钱3300416044803300512051203-4㎡5-7㎡7-9㎡以3万㎡景观面积，按照乔木覆盖密度为16㎡/株计算30000÷16=1875株×3.5㎡=6560㎡1875株×6㎡=11250㎡÷6560≈1.71875株×8㎡=15000㎡÷6560≈2.3战略+保冠技术与招标比较+14%+22%+20%+34%+56%-100%招标树冠面积战略树冠面积战+保树冠面积4160÷1.7≈2450元/株4480÷2.3≈1950元/株3300元/株同等树冠乔木价格与招标价格比较-41%34%－41%=-7%以Ø20cm樟树为例，相关数据由上海公司提供技术措施⑥小结保证全冠移栽与成活率，应该采用保冠技术战略+保冠技术模式同等效果下，综合本钱比招标节省7%苗源分析苗源本钱操作模式分析技术措施综合本钱综合本钱①外部标杆展示区特点以溪流水景营造特色，建筑周边乔木密度高，小乔木与灌木层次丰富上海纳帕尔湾展示区景观本钱：1200元/平方米软硬景比例：50%：50%水景面积比例：15%乔木/灌木比例：40%：60%单株乔木覆盖面积：12~15平方米/株大、小乔