大连养老项目可行性研究报告(新版)

中国〔大连〕科学养老示范基地工程可行性研究报告上海宝萨商务咨询2023年9月目录第一章总论...........................................51.1工程背景..................................51.2工程名称...................................51.3问题与建议.................................7第二章工程法人根本情况.........................92.1工程投资单位概况...........................92.2工程建设运营单位概况.......................12第三章市场需求分析.............................143.1世界人口老龄化趋势.........................143.2中国人口老龄化趋势及社会福利化现状.........153.3江苏省人口老龄化现状及社会福利化现状.......173.4需求分析...................................18第四章场址选择.................................234.1选址原那么...................................234.2区位分析...................................244.3场址选择...................................274.4综合评价...................................28第五章建设内容与规模...........................295.1建设内容...................................295.2建设规模...................................29第六章组织机构与人力资源配置..................306.1组织机构配置原那么..........................306.2组织机构配置.............................306.3人力资源配置..............................326.4员工培训方案.............................33第七章基地管理方案............................347.1基地运营管理方案的选用原那么................347.2基地运营功能..............................347.3基地管理方案.............................367.4基地从业人员队伍建设.....................377.5设备和设施配置............................38第八章劳动保护、平安卫生及消防...............428.1编制依据及标准............................42工程区的自然危害因素及主要防范措施…………428.3运营过程中主要危害因素及防治措施.........428.4劳动保护..................................438.5平安卫生..................................438.6消防......................................44第九章环境保护................................469.1环境保护设计依据..........................469.2工程主要污染和污染物分析..................469.3防治措施..................................479.4水土保持...............................4939.5节能..................................499.6环评结论...............................50第十章工程实施进度安排.....................5210.1工程实施原那么.........................5210.2工程实施进度安排......................52第十一章投资估算与资金筹措.................5511.1估算依据和估算内容...................5511.2总投资估算............................5511.3资金筹措与投资方案...................58第十二章经济效益与社会效益.................5912.1编制依据及说明.......................5912.2根底数据..............................5912.3收入及支出估算.......................5912.4财务评价指标.........................6112.5社会效益分析.........................67第十三章社会评价...........................6813.1工程对社会的影响分析.................6813.2工程与所在地互适性分析................6813.3社会风险分析.........................6913.4社会评价结论.........................69第十四章招标方案..........................73第十五章结论与建议..............................7415.1根本结论.....................................7416主要建议........................................74第一章：总论1.1工程背景工程名称中国〔大连〕科学养老示范基地投资单位〔待定〕开发与运营单位大连龙湖湿地开发建设、上海宝萨商务咨询工程可行性研究的目的：中国的老龄化问题日趋严重，关于养老、养老地产及其开展成为国家和房地产业普遍关注的一个话题。2010年6月6日，中国首届养老产业与养老地产高端论坛在北京清华大学举办；2023年12月，中国第二届养老产业与养老地产高端论坛深圳举办；2023年6月，中国第二届养老产业与养老地产高端论坛在北京太阳城举办；2023年12月，CIHAF第四届中国养老产业与养老地产高端论坛在深圳召开。根据国家十二五期间老龄事业开展规划提出的要求，在全国300多个地级以上的大中城市，建立一批为城市高龄老人提供专业护理和临终关心效劳的“爱心护理院〞以及面向老年人的效劳设施，为老年人创造良好的养老和生活环境条件(如适宜集中居住的老年公寓和提供居家效劳的老年福利社区等)。山东博爱沃尔投资管理有限公司拟通过建设多层次、多渠道、多方式的养老机构，实施新形式的“爱心护理工程〞，解决社会开展中“老龄化〞所带来的实际问题，为建设和谐幸福的社会环境作应有的奉献编制依据.1《中国老龄事业开展“十二五〞规划》〔国发[2023]28号〕.2《社会养老效劳体系建设规划〔2023－2023年〕》〔国办发[2023]60号〕.3《国家开展和改革委员会关于发布工程申请报告通用文本〔发改投资[2007]1169号〕的通知》.4《民政事业开展第十二个五年规划》〔民发[2023]209号〕.5《老年养护院建设标准》〔建标[2023]144号〕.6《康复医院根本标准〔2023年版〕》〔卫医政发[2023]17号〕.7《爱心护理工程试点工作规程》.8建设单位提供的相关材料。工程提出理由进入二十一世纪，中国人口老龄化的开展特点，最突出的就是老龄化速度快，老年人绝对数量增多，人口老龄化地区差异加大。据有关部门调查显示，截至2023年底，中国60岁及以上老年人口已达亿人，占总人口的13.7%，到2023年，老年人口总数将到达2.21亿，占总人口的16%，到2023年，中国老年人口将到达2.48亿人，占总人口的17％，人口老龄化形势严峻。解决社会化养老问题是中国政府历来关心和重视的问题。多年来，国家大力弘扬中华民族敬老养老的文化传统，采取切实有效地措施，积极探索适合中国国情的老龄事业开展模式。特别是近年来，中国政府全面贯彻落实科学开展观，积极应对人口老龄化挑战，把开展老龄事业作为经济社会统筹开展和构建社会主义和谐社会的重要内容，综合运用经济、法律和行政手段，不断推动老龄事业开展。2006年全国人民代表大会通过的《中华人民共和国国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要》，把“实施爱心护理工程，加强养老效劳、医疗救助、家庭病床等面向老年人的效劳设施建设〞列入积极应对人口老龄化的政府工作重点，标志着社会化养老系统工程的正式启动。中国“爱心护理工程〞，就是本着“帮天下儿女尽孝，给世上父母解难，为党和政府分忧〞的宗旨，从“关爱今天的老年人，就是关爱明天的自己〞的意愿出发，以“政府支持、社会力量兴办、自主经营、自负盈亏〞的原那么，尽快在全国300多个地级以上的大中城市建立一批为城市高龄老人提供专业护理和临终关心效劳的“爱心护理院〞以及面向老年人的效劳设施，为老年人创造良好的养老和生活环境条件。其目的：一是减轻国家财政负担，增加社会养老效劳机构总量，为城市老年人解决实际困难；二是切实统一效劳理念、提高整体养老效劳水平；三是创立相对集中的、适合国情的老年福利社区，建立以居家养老为根底、社区效劳为依托的效劳体系，用老年福利社区化概念实现老年人居家养老、生活照顾、护理关心等一站式效劳功能。近年来，同世界人口老龄化一样，截止2023年底，大连市60岁及以上老年人到达101,。3万人，并以每年3.29%的速度递增，而大连现有的国营和民营养老机构、养老效劳方式成就，配套设施落后，规模不大，资金缺乏，严重束缚了大连市养老事业的向前开展，故解放思想，加大对外开放，引进国内外资金，加快老年事业的开展，提高老年人的社会福利待遇，特别是提高老年人的生活质量，提高效劳水准，那么成为全民族、全社会必须完成的一次重大任务。而中国〔大连〕国际科学养老示范基地的开发建设，不仅填补了大连休闲度假式养老事业的空白，同时也提升了养老事业的层次，使大连的养老事业与国际接轨成为可能。1.2工程概况建设地点辽宁省大连市旅顺口区龙头镇建设内容与规模该工程位于大连主城区与旅顺口区结合部的塔河湾浴场北侧，旅顺南路和郭水路的交汇处，东接蓝湾、西邻旅顺大学城，与湾山高尔夫隔路相望，北靠小孤山，距旅顺区市区5公里，距大连主城区25公里、距机场25公里。工程用地处于群山环抱、近海宜居的自然风景区。工程规划占地面积约120公顷，包括相对独立的5幅地块，分别环绕坐落于大连龙湖国家级湿地公园，是大连龙湖国家级湿地公园工程总体规划中的一个重要本工程建设内容主要包括养老院、符合三级医院标准的老年病专科医院、老年康复疗养院、康复活动区、综合效劳区、室外休闲区。工程工程总用地面积120公顷〔1500亩〕。其中建设用地120公顷，总建筑面积157.6万工程所在地段周边开发建设已形成相当规模，生态环境和生活环境趋于成熟，特别是202城市轨道交通开通在即，各项根底设施已经完善。旅顺作为大连全域城市化拓展的主城区，开发建设投资政策宽松灵活，开展潜力较大宗地可建设用地〔ha〕建筑面积(万㎡〕建筑容积率1#宗地112#宗地3#宗地35285#宗地10146#宗地6090合计工程建设有利条件.1符合国家相关政策。大力开展社会福利事业是我国老龄工作常抓不懈的一项主要内容，国家制定了中国老龄事业开展“十二五〞规划，其主要开展目标包括建立应对人口老龄化战略体系根本框架，健全覆盖城乡居民的社会养老保障体系，健全老年人根本医疗保障体系，建立以居家为根底、社区为依托、机构为支撑的养老效劳体系，全面推行城乡建设涉老工程技术标准标准、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准，增加老年文化、教育和体育健身活动设施，进一步扩大各级各类老年大学(学校)办学规模，加强老年社会管理工作。同时，国务院下发的《社会养老效劳体系建设规划》中明确指出：在“十二五〞期间将进一步加大力度，建立一个养老社会效劳体系，以居家为根底，以社区为依托，以养老机构为支撑，资金保障与效劳保障相匹配，根本效劳与选择性效劳相结合，形成“政府主导、社会参与、全民关心〞的效劳体系，让老年人安享晚年，共享经济社会开展成果。本工程的建设符合国家的相关政策，符合国家推进社会福利市场化的目标和总体要求，是国家积极鼓励、扶持的社会福利养老设施开发工程。.2工程区域位置优势明显大连是一座美丽的海兵港口旅游城市，是国际公认的宜居城市。享有“海滨之城，浪漫之都、水果之乡〞的美誉。每年有大量的国内外人士来此观光旅游度假，整洁秀美的市容市貌硬的课中外旅游客人的赞誉。近年来，随着城市经济迅速的开展，城市根底设施更新改造步伐的加快，给城市带来蓬勃生机，吸引大量的国内外人士来此定居，生活。俄罗斯、日本、韩国等国外人士和东北三省、内蒙和华东地区的国内人士，尤其东三省每年来大连疗养和定居人士逐年增多、向往来大连购房定居，享受山海，安度晚年。都为能在大连定居生活和养老而感到幸福与骄傲。另外是一些外地累退休老人向往来大连购房定居，享受山海，安度晚年。

旅顺口区龙头镇位于旅顺城区东北部8公里处，有长白山余脉延至境内形似“龙〞头小山，固借山得名。东与大连英歌石奶牛场交界，南与龙王塘街道接壤，西、南与水师营街道、旅顺城区毗邻，北依长城镇，地处旅顺局部对外开放区内。大连至旅顺中路横贯其中，与旅顺南北路入口处缺乏公里；新建郭水路穿过镇区南部。大连至旅顺铁路经镇中心。距旅顺新港10公里，距大连周水子国际机场25公里。全镇总面积25.8平方公里。辖区五个行政村，2135户，人口5923人。是一个以工业经济为主，农业、第三产业齐驱开展的小城镇。享有“辽宁省综合经济实力百强镇〞、“辽南程控第一镇〞、“辽南罕见富锶矿泉水〞、“水果之乡〞之称赞。盛产苹果、巴梨、樱桃、西瓜、草莓等农产品。

工业是龙头镇的主导产业，集体、私营、独资、合资、股份制等各种经营体制优势互补，共同开展，全镇已形成了汽车配件、食品加工、木业制造、针织服装、制冷设备、起重机械、石化化工、机车部件、精密铸造为主的工业开展新格局。全镇企业330家，工业产品达三百多种。目前，主要出口产品有用于橡胶、造纸、石棉、塑料制品生产的合金冷硬铸铁轧辊。系统产品；新型炼焦机；各种型号吊车；周转箱，羊毛衫，汽车配件、机车部件、羊毛衫和木制家具等，“泰〞字牌防盗门和“冰凌花〞系列冷饮食品被评为市级名牌产品。很多产品处于国内领先地位，并远销到美国、日本、韩国及东南亚十多个国家和地区。农业以“两高一优〞精品和创汇农业为突破口，实现了稳产、高产。农产品产量和经济效益逐年提高，果类栽植越百年，其中苹果荣获国家、省市优质产品和新产品奖；西瓜大而甜蜚声全市，久负盛名，并在国家注册，苹果、西瓜、大樱桃专业生产村已形成。奶牛业、肉鸡、食用菌等养殖业初具规模。

到目前，已有日本、韩国、法国、澳大利亚等国家七户外资落户龙头镇，效益都非常可观，还有很多外商独资、中外合资和国内合资合作工程正在筹建和洽谈中。我们工程的选址那么是同时拥有山林湖海，不可多得自然地貌环境特色资源，非常适宜开发建设中高端老年住宅和公寓，使具有消费能力的老年人群将度假式养老与投资保值增资并举，实现老有所养、老有所乐的愿望。1、景色优美的内湖——小孤山库区〔实景拍摄〕2、珍贵稀有的湿地——龙湖湿地〔实景拍摄〕3、植被覆盖率78%——大、小孤山国家级森林公园〔实景拍摄〕〔实景拍摄〕龙湖湿地气候温和，自然生态环境优越，生物资源丰富。区域内已形成环境保护林和水源修养林为主体的林木体系。已定名的植物种类有300余种，地面植被盖度98%。工程总投资与资金筹措该工程估算总投资130亿元〔含湿地公园40亿，见湿地公园工程可研报告〕。湿地公园工程40亿元，另外五块养老工程用地建筑总面积157.6万平方米，，所需建设资金由山东华亿投资担保筹集投入。第二章工程法人根本情况2.1工程投资单位概况本工程投资方待定2.2工程建设运营单位概况1、大连龙湖湿地开发建设是大连万盈投资所属的全资子公司，注册资本1亿元人民币，是致力于生态保护投资、改善区域环境，并以此带动城区建设开展的房地产开发公司。目前公司位于大连市旅顺南路的大连龙湖国家湿地公园生态运动旅游度假区及生态康居城〔养老〕工程总占地5.85平方米公里，预计总投资额约130亿元。2、上海宝萨商务咨询成立于2004年。具有投资融资渠道和专业的投资筹划团队,可以系统的完成有资金需求的工程和企业进行投资、融资的筹划和实施，对国家支持的工程有多种融资方法；具有政府政策性贷款的建议和考察能力，可以对有政府支持的工程进行投资的前期筹划工作，并协助银行贷款等的具体操作；具有根本建设工程的开发经验及优良的合作团队〔上海同济大学〕；具有深厚的国内、外的人脉根底，为本工程提供了可行性分析报告及企业筹划、工程整体规划和具体实施方案的支持等效劳。第三章需求分析3.1世界人口老龄化趋势自上个世纪以来，随着医疗水平的改善和生活水平的提高，人类的预期寿命也大大增加。根据联合国的统计，再过几年，世界上60岁以上的老年人数量将超过5岁以下儿童的总数。而且，老龄化的另一个明显特征就是，始于欧美兴旺国家的老龄化，将在开展中国家以更快的速度增长。世界卫生组织总干事陈冯富珍说：“老龄化出现了历史性的、前所未有新态势。从全球来看，老龄人口在总人口中的比例增长，超出了世界人口增长速度的三倍，而老龄人口在中低收入国家的增长那么更快。向老龄化社会的转型，在欧洲用了近一个世纪的时间，现在那么不到25年。〞人口老龄化的迅速开展，引起了联合国及世界各国政府的重视和关注。据联合国最新统计，全球目前有将近７亿人口的年龄在60岁以上，这一数字预计到2025年将翻一番，并在2050年到达20亿，占全球总人口的比例将超过20％，并将超过14岁以下儿童人口的总数。从1950～2050年，全球人口将平均每年增长0.87%，而老年人口将平均每年增长2.38%。人口老龄化已成为一个全球性现象。据联合国有关规定，一个国家65岁以上的老年人在总人口中所占比例超过7％，或60岁以上的人口超过10％，便被称为“老年型〞国家。除少数非洲国家外，现在几乎所有国家的人口结构都在趋于老化，这是因为人口出生率逐年下降而平均寿命不断增加造成的。在全世界190多个国家和地区中，约有60多个已进入“老年型〞。目前，全球人口老龄化最严重的国家是意大利，占总人口25％。预计到2050年，非洲老龄人口将从4200万上升到2.05亿；亚洲从3.38亿增加到亿；欧洲1.48亿增加到2.21亿；美洲从9600万增加到3亿，到2150年，世界人口的三分之一预计会步入花甲之年。由联合国制定的《国际行动方案2002》要求各国制定三大优先政策：第一，老年人与开展优先；第二，老年人的健康与福利优先；第三，保持切实可行的支持环境优先。首先强调保障与开展的相互关系。现代社会中，经济开展是社会保障的根底，是社会保障的前提，经济开展和社会保障的开展是相辅相成的。没有经济的开展便没有社会保障的开展，社会保障的程度要取决于经济开展的水平。老年人口是社会的重要资源，老年人的开展对社会经济开展的作用是不可无视的。老年人要充分融入和参与社会，消除年龄歧视，性别歧视，消除对老年人的怠慢、虐待和暴力行为，改善他们参与社会的自身条件和社会条件。其次强调目标。以人为本，提高人的生命和生活质量，是以健康为本的。提高人口健康水平是世界性社会目标，主要是提供物质和精神方面的健康效劳，提倡健康的生活方式，创造有利于健康的生活环境。再次强调手段。要发动全社会关心、支持和帮助老年人，通过政府组织、非政府组织、志愿组织、民间社团组织的通力合作，让教育部门、研究部门、文化、媒体宣传等部门携起手来，共建一个不分年龄人人共享的社会环境。3.2中国人口老龄化趋势及社会福利化现状21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会，1990～2023年是老龄化不断提高但速度较慢，2023～2030年老龄化加速，2035年后是稳定的重度老龄化阶段，老龄化水平稳定在30%左右。2023年末全国60岁及以上人口到达18499万人，占总人口的13.7%，已接近联合国定义的14%的老龄社会门槛。“十二五〞时期，随着第一个老年人口增长顶峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2023年到2023年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老效劳的需求将急剧增加。目前全国有1.8亿老年人。随着家庭养老功能的弱化缺失，大力开展社会养老效劳迫在眉睫。目前我国已初步建立以居家为根底、社区为依托、机构为支撑的中国特色社会养老效劳体系。惠及范围逐步由“三无〞和“五保〞老人拓展到所有有需要的老年人。同时，养老效劳体系能力建设不断加强，专业化、标准化、信息化效劳水平不断提高。但是目前我国社会养老效劳体系建设存在总量缺乏，区域、城乡开展不平衡，布局不合理，投入缺乏，专业化程度不高，对社会力量投入养老事业优惠扶持政策落实不到位等问题。但是，目前我国老龄事业总体上仍滞后于人口老龄化的要求和社会经济的开展。社会保障制度不够完善,老年设施、产品与效劳短缺,老年精神文化生活不够丰富,侵犯老年人合法权益的现象时有发生,适应社会主义市场经济体制的老龄事业开展机制尚待建立和完善。截至2023年底，全国拥有各类养老效劳机构40868个，比上年增加964个，拥有床位353.2万张，比上年增长11.7%(每千名老年人拥有养老床位19.1张，比上年增长7.3%)，年末收养老年人260.3万人，比上年增长5.4%。在老龄效劳方面，截至2023年底，全国共有老龄事业单位2503个，老年法律援助中心19407个，老年维权协调组织万个，老年学校48116个、在校学习人员603.2万人，各类老年活动室41.3万个。3.4需求分析市场前景随着老龄人口的持续增加，老年人的养老问题，已对全社会构成了严峻的考验。由于我国为缓解人口过度增长，老人饿赡养问题日益突出，应创造出中国几十年来的传统养老于机构养老相结合的新型养老模式。截止2023年底，大连市60岁及以上老年人到达101,。3万人，并以每年3.29%的速度递增，而大连现有的国营和民营养老机构、养老效劳方式成就，配套设施落后，规模不大，资金缺乏，严重束缚了大连市养老事业的向前开展，故解放思想，加大对外开放，引进国内外资金，加快老年事业的开展，提高老年人的社会福利待遇，特别是提高老年人的生活质量，提高效劳水准，那么成为全民族、全社会必须完成的一次重大任务。而中国〔大连〕国际科学养老示范基地的开发建设，不仅填补了大连休闲度假式养老事业的空白，同时也提升了养老事业的层次，使大连的养老事业与国际接轨成为可能。投资环境大连位于欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，有包括大小岛屿260个。是中国的副省级城市、方案单列市，也是全国14个沿海开放城市之一；是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，省内第二大城市，是中国东北主要的对外门户；也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。2023年中国城市竞争力排名十一位、金融竞争力全国第八，东北第一、大连2023年GDP6100亿，2023年人口普查常住人口6690432人，人均91175元，约为13468美元，超过上海的10827美元、天津的10399美元和北京的10377美元。大连地处北半球暖温带，气候温和，四季清楚，暖湿同季，日照丰富，季风盛行，属暖温带半湿润大陆性季风气候。年、月平均日温差大都在10℃以下，夏无酷暑，冬无严寒。气温：夏季平均气温22～23℃，冬季平均气温在零下2.7～5.9℃之间，春秋两季气温分别为8.4～9.5℃和11.0～13.5℃。全年最热月是8月份，月平均气温为23.6～本工程-旅顺老城区交通系统主要有“郭水路-水师营-旅顺公交8、9、10路〞及“旅顺-塔河湾-老城区〞；轻轨8号线〔规划中〕本工程距离大连主城区30公里、距离大连国际机场30公里、距离旅顺新港约20公里,距离旅顺城区2公里，距旅顺新城区1公里。路况良好，交通便利。市场需求〔一〕国外市场需求养老市场的方案——“异国养老〞是目前一种新型养老模式，它与全球一体化密切相。人们选择“异国养老〞往往给予一下几方面的考虑：追求更高品质的离退休生活——大连的地理位置、气候、自然环境、区域经济、人文文化、特色海景资源等。寻求归属感——旅外华侨落叶归根，东北及华北地区距离较近，方便亲戚朋友子女探望和照看。异国放假低廉——世界经济区的汇价差异为中层以上消费者提供了廉价消费空间。生活本钱低——从兴旺国家到开展中国家，为中层以上消费者提供了脸颊消费空间。购房投资——大连市荣获联合国世界人居奖、环境全球500佳、夏季达沃斯落户大连、全国文明城会死、中国最正确旅游城市、国家环保城等荣誉称号，使得大连成为中国最具特色的旅游城市之一，房地产市场的活泼与开展，为广阔投资者提供了极大利润空间。〔二〕国内市场需求大连是适合居住和养老条件最好的城市之一，在东北三省包括内蒙及国内其它地区很多有消费能力的中年以上人群都有去大连养老的愿望，但是多数人的子女都因工作无法来照顾老人，因此，需要我们建设功能完善、设施齐全的养老工程，以满足市场的需求。市场定位根据中国老龄事业开展基金会和爱心护理工程工作委员会的规定，基地工程将按照“五个统一〞的理念和标准进行设计建设和运营管理，即“统一名称、统一标识、统一理念、统一功能设施、统一服务标准〞。面向国内外中高端老年消费群体，建造一个高标准、具有国际水准的养老机构和老年人居住社区。第四章场址选择4.1选址原那么养老基地建设的选址，应符合城市规划要求和土地利用规划的要求，同时满足以下条件：〔一〕地形平坦、工程地质和水文条件较好，避开自然灾害易发区；〔二〕交通便利，供电、给排水、通信等市政条件较好；〔三〕便于利用周边的生活、医疗等社会公共设施；自然环境较好、阳光充足、通风良好的地段布置。〔四〕选择在交通便捷、方便可达的地段布置，但应避开商业繁华区、公共娱乐场所，与高噪声、污染源的防护距离符合有关公共卫生要求。根据CCRC(ContinuingCareRetirementCommunity，简称CCRC，“综合性老年效劳社区〞的英文名称缩写。CCRC的概念起源于美国，至今已有100多年的历史，是目前世界公认的最先进的养老院模式〕的择址原那么，养老院选址应在城市的郊区，距市内一小时车程，占地面积较大，周围有河流、湖泊、山地、树林，最好还有温泉，空气清新，环境怡人。内部有果园、鱼池、花圃、菜地、养殖场、运动场，可供老人休闲、健身、劳动。4.2区位分析大连市位于北半球的暖温带地区，具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季清楚。年平均气温℃，极端气温最高℃，最低℃。年降水量550-950毫米，全年日照总时数为2500-2800小时。本工程距旅顺区市区5公里，距大连主城区25公里、距机场25公里4.3场址选择旅顺口自然气候宜人，兼有大陆和海洋性气候双重特点。一年四季节气变化较为明显，空气湿润温和，降水比拟集中，季节特点相对清楚，这里冬无严寒、夏无酷暑，根本呈现出“春早晚夏、秋先冬迟〞的特征，年平均气温10℃左右，最高温度℃，最低温度℃，无霜期186天，年平均相对温度66%左右，日照数可达2700小时。优美的环境为植物生长、人类居住、度假疗养、观光旅游4.4综合评价本工程选址选址于旅顺中心城区北部的大连龙湖湿地公园区内，充分利用了当地的自然环境和经济开展的优势条件，同时工程投资建设符合当地政府开展生态休闲、度假旅游等第三产业的客观要求。因此，可以确定，工程场址的选定是一个企业与政府双赢的最正确选择。第五章建设内容与规模5.1建设内容总平面布置.1总平面布置原那么1)结合选址现状，合理布局；2)根据福利效劳中心的功能特点，按功能分区；3)满足工作生活要求，尽量缩短电力、供〔排〕水管线，降低本钱；4)满足消防要求，严格执行有关设计标准，节约能源；5)合理进行绿化建设，以到达减少污染、美化坏境的目的；6)适当预留建设用地，确保养老基地可持续开展。.2总平面布置本工程工程规划占地面积约120公顷，包括相对独立的5幅地块，分别环绕坐落于大连龙湖国家级湿地公园，是大连龙湖国家级湿地公园工程总体规划中的一个组成局部。五个地块分别安排接待会所、医院、办公管理中心和员工生活区；再安排假设干栋独立的养护院，每栋建筑之间以廊坊相连，分别再与医院和办公管理中心相连；在区域地块里，安排建设“老年公寓〞假设干栋；附属效劳实施在独栋养护区分别设置。工程建设整体规划必须科学，布局合理，功能明确，便于管理。建议由专业机构根据爱心护理工程工作委员会的要求，统一设计布置。竖向规划.1竖向布置原那么1)符合当地城市整体规划要求；2)与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地；3)满足道路及管线敷设对高程的要求；4)合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小；5)满足各区间的便利联系；6〕保护生态环境。.2竖向布置工程区的场地科学设计，确保聚集的雨水顺畅流入县城排水管网。场地地形控制标高确实定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。注重加强工程区环境美化、绿化。学校、接待会所、医院和办公场所建设在符合当地城市建设规划的要求之内，争取较高的容积率，包括养老院在内的所有建筑物都建设地下一层，增加可用面积，以满足工程建设的功能设施布置要求。建设类型1、居住养老区：规划设计不同档次、不同风格的老年居住小区；2、度假养老区：面向老年的公寓是休闲度假区；3、康健娱乐区：健身中心、医疗康复中心和文化娱乐配套设施；4、旅游效劳区：主要包括老年观山公园、老年垂钓区、老年休闲有氧健身区等5、综合效劳区：国际会议中心、基地管理中心、基地效劳中心5.2建设规模.1带状排布，景观资源最大化：依山傍水而建。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面5.2.2组团设计，功能独立：由于工程各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景产品体系类型多样，电梯多层、小高层公寓、联排、双拼低迷地住宅、特色四合院等人性化、生态化的组团规划设计，表达工程养老理念5.3老年社区特色规划5.组团内引入大量景观，追求极致：利用现有资源，在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；5.多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所。针对老年人人性化的规划设计5.无障碍设计：公寓均设电梯并设无障碍坡道地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆户内紧急呼叫与电子安防系统居室充分考虑朝向、采光和通风卫生间离卧室不远并设有防滑扶手插座、开关都相应地降低高度感应门锁替代旋转式钥匙采用明亮的颜色，增强环境的可识别性户型设计各有侧重：老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅；中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室老人需要照顾：有些户型设计了保姆间。环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间；园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间；5．6针对老年人打造多彩的精神文化生活5．6．1精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：举办国际风筝节举行新年音乐会社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数5.6.乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；5.6.音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动.典型特色功能配套定位：大型康体中心：建设具有一定规模的具有治疗、康复为一体的大型康体中心：配备专业医师和设备：医护人员由老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准〔社区拟引进中日友好医院〕；定期体检提出保健方案：中心对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案；全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将中心与同各家各户及公共场所每一角落连接起来；专业急救中心：与大连市红十字会紧急救援中心合作，在社区内设立急救站。康体中心设置室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计。社区农庄：在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉.老年大学:将是大连市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，局部课程由社区中的老年人担当教师。温泉住宅与度假酒店山地自行车山地徒步第六章组织机构与人力资源配置6.1组织机构配置原那么本工程建成后，由山东博爱沃尔投资管理统一管理，管理上实行总经理负责制，带着全体员工对社会老年人实行效劳。6.2组织机构配置基地养老院具有一定的规模，要管理好近千名员工，发挥他们的积极性，向入住园区的养老人员提供优质效劳，是一项严密的系统工程。组织架构必须科学、合理，管理团队必须高效、称职。初步设想是：设立一个基地总部，八个子公司。基地总部由以下管理人员组成：.1总经理1名，副总经理2名，总经济师1名，总工程师1名，总会计师1名，总审计师1名；.2基地总部下设：1)办公室：管理整个园区的人事、组织、宣传、保卫、机要、档案、信息中心、文书、秘书〔公关〕、行政〔内外协调事务〕、后勤〔所有食堂及车队〕、物业〔房屋资产、水、电、气、通讯设备、设施的管理及维修〕、员工培训事宜。2)方案部：编制并组织实施整个基地的年度工作方案和长远开展规划。3)财务部：提出基地年度财务预算报告，监控财务预算执行情况，完成基地年度财务决算工作。提出基地年度经营本钱分析报告和第二财务年度增收节支的具体建议。管理子公司的财务总账。4)采购和生产部：负责管理基地老年产品的开发研究，负责基地产品的生产管理；负责采购符合老年人生活特点的各项原材料和生活用品。5)护理部：负责管理所有的护理效劳人员。6)综合产业部：负责管理八个下属公司〔机构〕，做好上情下达和下情上传的沟通、业务指导和协调工作。.3八个下属公司分别为独立法人单位，独立核算，统一财务：1)老年病专科医院;2)物业公司〔含保安〕;3)娱乐公司;4)文艺公司;5)商贸公司;6)农业公司;7)科技公司;8)运输公司。其中：物业公司兼管物业、物业维修和保安工作；文艺公司兼管文化艺术和园艺盆景两个功能区；商贸公司兼管商业贸易和餐饮食堂两个功能区；农业公司兼管水产养殖、花卉种植、畜禽养殖、特种蔬菜种植等；科技公司兼管老年产品研发、生产两个功能；旅游及运输公司兼管基地所有运输业务和老年人“异地旅游度假〞活动。八个分公司的组织架构均为两部一室，即只设方案部和办公室。每个分公司只设经理1名，部门经理2名。.4编制。基地的员工编制数额除管理人员外，原那么上按1:3的标准定员，即每3个入住老人平均配备1名护理工作人员〔包括后勤效劳人员〕的标准来定员；每个护理单元根据入住老人的身体状况适度调整。另外，还要配备一些专业技术人员，诸如老年康健、康复、医疗、畜禽养殖、花卉种植、牧草种植、水产养殖、特种蔬菜种植等功能区都要招聘一些有熟练技能的专业人员来组织和指导日常工作。护理人员需要在养老院开业前进行严格的岗位培训，经考核通过后，持证上岗。6.3人力资源配置根据现代化管理和老年养护院的实际需要，本工程初步定员为918人〔具体人员配置在运营过程中按需要调整〕，包括管理人员、护理人员和后勤保障效劳人员等，拟从社会公开招聘，择优录用，下岗职工优先。具体配备见下表：人力资源及机构配置表序号机构名称编制人数1公司总部710其中总经理三总师6办公室8方案部8财务部4采购部生产部6护理部670综合产业部82子公司208其中医院70娱乐公司30文艺公司10物业公司10商贸公司10农业公司10科技公司10运输公司58合计9186.4员工培训方案在工程工程进展到第三年初，即联系专业院校代培各级护理员，代培人数初步框定为护理人员队伍总数〔670人〕的60%，即400人左右。其他员工在上岗前进行短期的集中培训，以适应养老康复事业的要求。以后每年都要组织轮岗培训和专业培训，不断提高员工的文化素质和专业护理能力，保证基地的效劳水平能够不断开展和提高，更好的为老年人效劳。第七章基地运营管理方案7.1基地运营管理方案的选用原那么符合为入住老年人全程效劳要求的运营理念和管理制度；符合国家有关养老事业机构设置的规定；符合养老机构可持续开展的需要；适合养老机构从业人员身心健康，与机构共生共长的要求。7.2基地运营功能基地除了具备国家规定的老年福利效劳机构和医疗机构的执业资格外，还必须具备六项功能和四个方面的设施。六项功能是：.1医疗、护理功能基地必须具备开展对老年常见病、多发病的检查、治疗，以及按照医嘱，对生活上处于半自理、完全不能自理和临终期老人实施标准化医疗护理的能力。.2生活照料功能基地能够对具有不同生活照料需求的老人给以最恰当的生活照料效劳。.3康复、保健功能基地应该具有开展康复、保健工作的能力，积极帮助老人在一定程度上恢复生理功能，提高生存质量。.4娱乐功能基地能够根据有一定自理和活动能力老人的需要，开展适当的文化娱乐活动，以提高他们的生活乐趣，增强同衰老和疾病抗争的信心。.5心理治疗功能基地应针对处于不同生理阶段的老人，特别是临终期老人，进行心理沟通和精神抚慰。这项效劳的对象还应该包括老人的亲属。.6临终关心效劳功能临终关心效劳是基地必须具备的重要功能，通过充分人性化、个性化的效劳，能最大限度地减轻老人在精神和生理上的痛苦，让他们在人间的温暖和社会的关爱中走完生命的最后里程。四个方面的设施是：医疗设施基地设置的老年病专科医院除了遵守国家卫生行政管理部门对相应医疗机构的规定和要求之外，根据老人长期照料和临终关心效劳的需要增加和加强相关设施〔例如抢救、监测、观察等设施〕、设备〔例如呼吸机、吸痰机、心脏起搏机等设备〕的建设。康复设施基地添置康复器材和设备从住院老人实际需要出发，购置包括健身康复器械、中西医结合康复理疗设备在内的器械设备，并设置专门的馆舍，方便老年人的康复需要。同时，还设置推拿康复馆、心理治疗康复馆、致力锻炼康复馆、模拟亲情生活中心康复馆等。针对部份老年人行动不便的特点，提供上门贴心效劳。生活设施基地对生活设施的设置，除应满足国家对老年福利效劳机构的一般要求外，重点加强局部不能自理和完全不能自理老人的生活效劳设施〔居住、餐饮、行走等设施〕、设备〔排便、洗浴、通风等设备〕的建设。文化体育娱乐设施必要的文化娱乐设施也是基地不可或缺的工程之一，从老人实际需要出发，基地设置各种文化体育娱乐设施，包括棋牌、书画、曲艺、音乐、图书馆、轻体力体育活动场馆、游泳池等。7.3基地管理方案入住本基地的老年人以自愿为根本原那么，同时根据老年人的实际情况分别两种情况，有长期养护居住和短期疗养居住的。长期养护居住管理方案按照入住老年人的情况，分别设置失能老人、半失能老人、自理老人、高龄〔80岁及以上〕老人及特殊要求老人五类单元，提供不同的设施、设备、居所，分别管理，提供有针对性的差异化的效劳。短期疗养居住管理方案基地建设的“老年公寓〞养老组团，是基于中医疗养院根底上的养老机构。入住人员是自愿接受中医疗养方案并支付一定费用的老年人。“老年公寓〞以会员制的方式，开展会员。会员缴纳了一定的费用后，即拥有“老年〞50年的使用权。会员可以自己使用，也可以安排亲属使用，也可以委托基地管理机构转租给其他老年人使用，基地代会员向客户收取租赁费用。同时向租户收取必要的诊疗费用和其他费用。基地养老医疗保健方案。基地组织中西医专家在对所有入住人员进行全面体格检查的根底上，提出一整套中西医相结合的疗养方案，其中包括中医调理等。7.4基地从业人员队伍建设生与死都是人的生命过程的有机组成局部，都遵循着不可抗拒的自然法那么。科学地认识和对待人的衰老和死亡，是实施“爱心护理工程〞的重要内容。通过精心的姑息医疗(包括心理治疗)、护理和生活照料，把国家、社会和家庭的关爱传递给老人，最大限度地减轻生活难以自理和临终老人的病痛，让老人安详地、有尊严地走完最后的人生，表达社会主义人道主义精神，是爱心护理工程的崇高理念。也是基地所有从业人员的根本素质。基地从业人员拟从社会公开招聘，运营前期，可以委托有关院校代培，择优录用。基地设置的职业学校投入使用后，可以采取双向互动的方式，基地可以向学院提供切合实际的实践基地；基地从业人员也可以采取“带薪培训〞和“轮岗培训〞的方式，在职业学校进修，以掌握更多的与时俱进的专业知识。基地其他从业人员也必须通过有关机构的培训、考核、认证后，持证上岗。基地拟根据“爱心护理工程〞的要求，组织制定基地从业人员的操守规那么和管理制度，使所有从业人员都将养老事业当作自己的终身职业，全身心为老年人效劳。基地通过专门的从业制度，把从业人员的工作业绩与本人甚至亲属的养老结合起来，形成一个有机良好的互动关系，保证基地从业人员稳定和有持续开展的可能。7.5设备和实施配置设备和设施配置的原那么基地所有配置的设备和设施采购和建设，必须遵守平安、高效、节能、实用、节约的原那么。7.设备和设施方案.1养老居所区。拟按每人综合实用建筑面积42.5㎡的标准建设三层楼的半坡顶式建筑60栋。根据差异化管理的具体情况，分区建设。每栋建筑一廊两房，中间走廊宽4米，便以轮椅及担架床通过。每间住房的建筑面积为20～30㎡，含两人〔夫妻〕和四人房。每个房间均带可供洗浴的卫生间和便器〔蹲、坐各一套〕。每间房配有空调、彩电、冰箱、、视频探头、呼唤器。每栋楼配两部医用电梯。每栋楼的一层均为综合配置的文化娱乐活动场所和效劳设施，包括餐厅、洗衣房、阅览室、会客室、调解室、警务室、员工用房等公用设施房。地下一层为停车场、设备房及仓储用房。半坡屋顶作晾晒场和屋顶花园。在居住区内，道路、地面均按无障碍、无高差、可识别、防滑要求设计，过道、走廊均安装连续型扶手。养老居所楼宇之间，东、西方向作连廊设计，方便老人通行遮雨、遮阳。连廊部份建筑可做综合使用。南、北方向之间以六米宽的道路间隔，保证消防车辆和其他车辆的通行。经验丰富的专职医护人员队伍基地拟与北京、沈阳及大连本地的三级甲等医院协商，在基地设置分院。由总院派遣专家轮换驻院工作。同时，采用提供养老居住场所的方法，为愿意来大连的、身体健康、热心老龄事业的医疗医学专家来大连，一边养老、一边工作，发挥预热、效劳老人。利用互联网技术，购置必要的设备，开展远程医疗，积极与各大型医疗结构挂钩，争取更请有力的医疗保障。老年病专科医院按100间病房、150张床位〔一般病房设4个床位，重症病人、抢救病人一间病房设一张或两张床位〕设计。整个医疗康复区集中在一幢大楼里(包括能进行全面体检以及能采用包含针灸、推拿、按摩、理疗等方法治疗心血管、脑、胸、腹、妇、五官、皮肤等方面疾病的门、急诊部和住院部、研究院和实验室，总建筑面积14250㎡〕，既方便病友，也便于管理。.3接待会所。基地投资建设的接待会所主要是接待来院探访老人的亲属、朋友。客房设施除了按照常规安排以外，专门辟出部份“亲情体验〞客房，为有临时需要的客户，把老人领出单独居住一段实践。客房按照酒店公寓的模式，有全部家庭生活的设备，享受“天伦之乐〞的同时，外出的老人又不脱离基地养老体系的照料。另外还有建筑面积20000㎡，底商部份为购物中心和其他商业设施。.4“老年公寓〞。“老年公寓〞是专门为有短期疗养需求老人设置，并由基地提供高端、专项效劳的设施。“老年公寓〞实行会员制，基地养老包括医疗体系、综合娱乐活动场所，对会员及入住“老年公寓〞的老人提供有针对性的效劳。“老年公寓〞建筑面积单栋为300㎡左右，分三层。内置全部家居用品，包括家用电器和电脑，提供高速上网光缆接口以及联网的视频终端。外有100㎡的花园绿地或菜地。.5文化、体育、娱乐设施。为了给入住老人提供多姿多彩的生活，基地投资建设适合老年人特点的文化、体育和娱乐设施。所有设备和设施对入住老人提供免费效劳。.6农业休闲体验。基地拟租用现“绿光休闲农场〞的全部土地和现有设施，进行针对性改造，为基地部份老人提供休闲式的农业生活体验，以丰富老人们的生活。其中所产的农产品在严格管理的情况，以“无公害〞标准向基地老人提供绿色的有机产品。.7公用工程。基地的公用工程包括供水系统、配电中心、燃气设施、绿化、互联网和通讯系统、污水〔污物〕处理厂、基地内部的道路建设。根据与政府的约定，水、电、燃气可以就近接入，免缴或少缴相关的配套费用。鉴于基地效劳对象和从业人数，顶峰时可达10000余人，加上来院探访的亲属、好友，保守估计在7000人。所有人员，包括老人每天产生的生活垃圾估计达两吨。同时产生的生活污水也不在少数，拟在基地建设小规模的污水〔污物〕处理厂，对污水污物进行“无害化〞沼气池处理，沼气作为内部设施的燃料，沼渣由农场接受当肥料，做到污水“零排放〞。由于入住老人的特殊情况，基地拟建设整个基地系统的内部网络系统，可以接驳包括国际互联网、网、电视网、播送网以及国家物联网在内的网络系统。在基地内，包括养老居所在内的老人活动场所都有视频探头和紧急呼救装置。网络中心与医疗机构无缝对接，及时应对突发事件。基地拟研讨落实专项方案，保证入住老人可以经常与亲属在网上见面、聊天。.8后勤保障体系。主要包括基地管理中心、安保管理、物业管理、餐饮效劳、大型洗衣房、锅炉房、运输部及停车场。所有后勤机构全部面对老人效劳。其中运输部门配置的车辆，包括生活用车和必要的大型卡车外，还配置一定数量的大型客车，为老人外出旅游效劳。第八章劳动保护、平安卫生及消防8.1编制依据及标准国家有关劳动保护与平安卫生法律法规。《老年养护院建设标准》〔建标144－2023〕《康复医院根本标准〔2023年版〕》〔卫医政发[2023]17号〕8.2工程区的自然危害因素及主要防范措施地震。工程所在地的地震设防烈度为6度，本工程的建筑物均按6度设防考虑主要潜在的不平安因素，老年公寓建筑设施与主要设备采用地脚螺栓与根底固定连接，电气设计中电力变压器采用加固措施防止地震造成损失。台风和雷击。工程区处于季风气候，降水量较大，偶尔有台风，夏季雷雨较多。建筑物按标准采用避雷带防止雷击，建筑施工应充分考虑防止台风灾害问题。保暖和降温措施为：所有设施根据结构分别设立分体式空调或中央空调，建议用地暖方式采取能源，以表达绿色减排的理念；浴室、食堂采用相应的通风设施。水害。工程处于旅顺郊区区域，基地建设时应充分考虑因降水较大而引起的水害，采取必要的防范措施，保证基地平安。8.3运营过程中主要危害因素及防治措施主要潜在的不平安因素1、火灾：电气设备的短路、过载、接触不良、摩擦等可能引起的火灾。2、触电：公用工程的各类机电设备、控制屏电气设备均有触电的危险。防范及平安措施1、“平安生产，重在预防〞首先表达认真贯彻“三同时〞原那么，即平安技术和“三废〞治理措施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投产，决不能让不符合平安、卫生要求的设备运行。2、“平安生产，重在预防〞还表达在狠抓平安生产的根底工作，开展各种形式的平安教育，进行定期的平安技术考核，加强平安防范技术措施管理规定。3、所有的电气设备，不带电的金属外壳均采用接地保护。4、照明配电箱采用漏电保护自动开关，检查照明事故采用36V平安电压。8.4劳动保护工程建设期与施工方企业密切配合，催促施工队伍落实各项平安保护措施，强调平安生产第一，保质保量完成施工任务。工程运营期间，应充分考虑到各类上岗人员的劳动强度和工作的特殊性，从生理、心理的角度出发，制定各项规章制度，落实劳动保护措施，保证所有人员有一个健康、平安、娱悦的工作环境，从而为入住老年人提供更好的效劳。8.5平安卫生养老基地的平安卫生问题，除了自然灾害和其他因器械设施方面引起的不平安因素，最大的平安隐患是食品平安和老人自身体弱容易引发多种疾病的问题。食品平安卫生基地所有食品来源必须平安可靠，严格贯彻《食品平安法》和老年养护院的相关规定，除基地自产部份以外的食品材料，建议以招标的方式确定稳定的供货来源，保证食品材料来源的平安。基地餐厅和五星级接待会所的餐厅，必须以高标准的管理模式进行管理经营，全程实行五星级管理。不能有一丝一毫的过失。老年病平安防治基地设置的老年病专科医院和老年病研究院，配置各类三级医院必须的医疗器械和设备，定期对入住老年人进行身体检查，能够应对各种突发事件。基地配置的急救车辆，也可以随时将需要外送的老年病人送其他医院诊疗。老年病专科医院和老年病研究院还可根据入住老人的身体状况和要，因人而异地制定康复、保健、调理等健身长寿的方案，保障老年人的需要。8.6消防养老院园区的消防严格按照国家现行消防标准进行设计。各建筑物之间的间距由于建筑容积率不高，是绝对可以满足消防间距的要求的。如前所述，各个功能区之间均以六米宽的道路隔开，且条条相通，故园区内的道路无论净宽、净高均能满足消防通道的要求。园区内的建筑结构设计严格按《建筑设计防火标准》GBJ18-87执行。园区内的变电站、加油站以及养老人员住宅区、医院、园区职工住宅区和接待会所等地方是消防重点，一律安装灭火器并另设平安通道。园区消防给水，严格按照《建筑设计防火标准》GBJ16-87执行。本园区同时火灾次数为一次，火灾延续时间为2h。住宅区内设室内消火栓，住宅区边缘设双出口地下式室外消火栓。园区消防水管网环状分布，与市政水管网相接。考虑到养老院的特殊情况，所有室内的消防箱都作隐蔽〔平面〕处理。全园区用电接零保护。计算机管理系统单设接地装置。第九章环境保护9.1环境保护设计依据、《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国污染防治法》《中华人民共和国水保持法》《环境空气质量标准》〔GB3095－96〕《地表水环境质量标准》〔GHAB1－2002〕《污水综合排放标准》〔GB8978－1996〕《城市区域环境噪声标准》9.2工程主要污染和污染物分析本工程在工程设计上综合环境与人文因素，使各开发地块表达即有差异特点又形成风格的统一。本工程即是大连龙湖湿地公园的组成局部，又是湿地公园建设最直接的受益者，同时也是湿地公园环境改善的表达者。本工程无论从设计理念还是建设过程，都需表达人与环境的和谐与融合，从建筑材料选择到建筑功能的划分也充分表达节能环保的概念。龙头镇是辽宁省“综合经济实力百强镇〞，用水主要是大连水网〔大洋河〕。大洋河是辽东半岛地区最大的一条独流入海河流，水系发育良好，水量丰沛，水土流失较轻，河流含沙量较少，水质良好。省里批给我市每年7亿立方米的大洋河水指标，全市的供水能力将到达14.5亿立方米。工程建设期对环境影响〔一〕场地平整：产生的扬尘；〔二〕回填土方：引起水土流失、生态破坏、产生扬尘；〔三〕建房工程：施工时产生扬尘、噪声；〔四〕施工营地：施工人员产生的生活污水、生活垃圾等；〔五〕施工机械及运输车辆：产生噪声、扬尘、汽车尾气。工程营运期对环境的影响〔一〕废水：主要为生活废水，包括厕所污水和厨房污废水等。所含污染物有COD、BOD5、大肠杆菌等。〔二〕废气：主要为机动车行驶排放的汽车尾气和车辆停泊产生的汽车尾气，其中排放量较大的有CO、THC、NOX三项。〔三〕固体废弃物：主要是生活垃圾，有果皮、果壳、饮料罐、包装袋等。〔四〕噪声：主要为设备噪声，包括排风机、排烟机等设备噪声。9.3防治措施建设期污染防治对策.1加强施工期废水污染防治。施工驻地和物料堆场必须远离水体，施工人员生活污水必须经化粪池预处理到达《污水综合排放标准》〔GB8978－1996〕三级标准后，排入市政污水管网，送小梅污水处理厂集中处理达标后排放，施工临时堆场边沿和施工营地四周须设置导水沟或截水沟，并配置沉淀池，施工场地地面冲洗废水和地下涌水或渗水及其它含泥砂污水必须经沉淀池处理到达《污水综合排放标准》〔GB8978－1996〕一级标准后排放。严禁施工期各类废水以任何形式直接排入附近水体。.2加强施工现场管理。做好防尘降噪工作。工程选用低噪工艺和设备，土建工程应使用商品混凝土，工地厂界噪声执行《建筑施工场界环境噪声排放标准》〔GB12523－2023〕；工程物料堆放和运输必须加盖处理，施工场地和运输道路须定期洒水扬尘。.3合理安排施工时间。禁止夜间〔22：00－次日6：00〕施工，假设特殊需要，夜间施工须报环保部门备案前方可实施，并应做好安民告示工作。当施工现场距敏感点较近时，应采取临时围护隔声措施，以降低施工噪声对周边环境影响。.4各类固体废弃物应分类堆放，分质妥善处置，不得随意倾倒，严禁在河道、城市雨水管口附近堆土。运营期污染防治对策.1加强废水污染防治。排水须实施雨污分流、清污分流，雨水排入市政雨水管网，生活污水必须经预处理到达《污水综合排放标准》(GB8978-1996)中三级标准后，按规划排入市政污水管网，送园区规划建设污水处理站集中处理达标后排放。严禁任何废水直接外排。.2加强废气污染防治餐饮区建筑应设置专用油烟排气通道，餐饮厨房应选用天然气，并安装油烟净化装置，油烟排放须到达《饮食业油烟排放标准》〔GB18483－2002〕中的相应排放标准后通过专用烟道高空排放。合理规划设置公厕，并满足相关要求，臭气排放须到达《恶臭污染物排放标准》〔GB14554－93〕。.3加强噪声污染防治工程应选用低噪声型设备，并采取隔音、消音、减振、绿化、管理等综合措施，降低区内噪声，确保工程边界噪声到达相应环境噪声功能区要求，区域内噪声不扰民。.4加强固废污染防治工程中人居产生的三废、畜禽排泄的粪便、农业功能区的根茎、残留物、水产养殖区的清底污泥。拟在园区内建造大型的沼气池，所产生的沼气主要用作餐饮业及养老人员堂、工作人员食堂的烹调燃料，多余局部用来发电，以解决医院和其他生活设施的用电需求。沼气残渣是优良的有机肥料，可用于牧草、特种蔬菜、鱼塘的施肥。养老人员和园区工作人员居住和生活产生的生活污水和人体排泄物，以及养老院内圈养的大量畜禽产生的粪便，如上所述，已全部用来制造沼气和浇灌农作物，应该说是完全可以满足环保要求的，即使有少量剩余，也可通过市政污水管网排走。加强区内环境卫生管理，设置固定生活垃圾收集设施，按标准妥善处置，不得随意倾倒。9.4水土保持工程在施工建设中的地基开挖及施工车辆的频繁往来将不可防止地损坏原土地的自然地形地貌和地表植被，损坏水土保持设施，导致水土流失，因此要严格做好各项水土保持措施，处理好场地的排水，防止发生水土流失，并接受水土保持监督管理机构的监督检查。施工过程中，应尽量做到挖填同步；完善排水设施，筑好排水沟，有效聚集水流，防止水流冲走砂土，破坏周边水土；工程施工结束后，应及时对场地进行平整和复原；按照要求及时建设好草皮及植树绿化工作，以保护当地的自然生态环境。节能建筑节能.1确保主要建筑物采光及通风系统良好。.2在建筑物中积极推广采用保暖节能新型材料，如空心砖和苯板等。.3选用高反射系数的墙面装饰材料，减少自然光和人工照明光线的墙体吸收。.4合理利用空间，提高有效使用面积，力戒浪费。给排水节能.1选择高效节能型产品。.2经综合分析、合理选择管径，做好管网设计，降低管网阻力。.3选择优质防渗阀门，杜绝滴漏。供热采暖节能.1热网管道采用“氰聚塑〞保温直埋管，降低网路热损。.2选用散热好、易维护的暖气片。.3普遍采用太阳能取暖器。电气节能.1推广“绿色照明〞工程，照明灯具采用新光源龟板反射罩、电子镇流器、电容补偿器、节能灯等。.2局部建筑采用先进的光伏产品，采用太阳能发电系统。.3正确合理选择外网路径，降低线损。环评结论综上所述，本工程选址于旅顺龙头镇，工程符合当地规划，建设单位只要在施工期和运营期加强管理，落实各项污染防治措施，确保所有污染物达标排放，那么从环保角度来看，本工程的建设及运营是可行的。第十章工程实施进度安排10.1工程实施原那么为使本工程能够顺利实施，特制定工程实施过程需遵守的原那么：坚决落实工程法人责任制、招投标制、工程监理制和合同制“四制〞管理，严格按照建设工程程序，统筹安排各项工作，尽量防止由于工作不协调造成的浪费；严格工程资金使用管理，工程资金实行专款专用，坚决杜绝挪作它用，按合同、按进度及时拨付，财政、审计等部门对建设资金进行跟踪检查和审计，确保建设资金的有效使用；认真做好建设期的质量保障工作，确保工程各阶段、各工序的质量，以到达国家规定的标准；工程建设中必须严格按照设计要求和规定的方案进行，任何人不得更改，如有问题，需与设计单位协商并由设计单位出具“变更通知单〞解决；投资控制重点抓设计及前期工作，实施过程中，应将质量控制与工期控制有机结合，到达协调一致；实施全程跟踪科学管理，各个环节有机联系，紧密配合，合理安排，争取保质保量提前完工，尽早投入使用。10.2工程实施进度安排本工程建设期为5年，即2023年9月～2023年8月。共分7个阶段进行。为了提高工程建设速度，采用各环节前后紧密衔接、有的环节同时开展、有的环节交叉进行的方式建设，具体安排如下：10.2.12023年9月～11月：工程前期工作。完成可研报告编制、投资工程备案登记、工程评估，勘察设计等工作。10.2.22023年12月～2023年4月：初步设计、施工图设计及工程报批。10.2.32023年5～6月：工程招标。土建施工。2023年7月～2023年12月，完成养护居所区和“中医养生疗养院〔老年公寓〕〞工程土建施工；完成老年病专科医院〔含研究院〕、接待会所、办公生活区土建施工；10.2.52023年1月～2023年12月，完成室内外装修、设备购置及安装等；10.2.62023年1月～2023年7月，完成园区道路、中心广场、停车场、景观绿化等土建施工、人员培训〔护理人员委托代培〕、向行业主管部门报审验收、职业学校开始招生；10.2.72023年8月，工程竣工验收、正式运营。该工程由大连万盈投资与大连旅顺口区人民政府，于2010年4月25日签署了《大连旅顺国家湿地公园生态旅游度假区工程》协议书。于2010年4月26日，获得旅顺口区开展和改革局的批复文件。并于2010年5月31日报告大连市人民政府，得政府相关部门的批复文件。又在2010年9月6日与区政府签订了康居城〔含老年公寓〕协议书。目前龙湖湿地开发建设公司已经进入工程工地施工，修路、围栏、绿化等建设工程工作正在进行中，已经投入资金二千余万。第十一章工程投资估算与工程投资方案11.1估算依据和估算内容估算依据〔一〕《建设工程经济评价方法(第三版)》，国家开展和改革委员会、建设部，2006年7月。〔二〕建安工程投资估算采用类似工程估算指标，并参照新市本地的价格信息与取费标准。〔三〕其他工程和费用，局部根据有关文件和当地的有关规定计取，局部按建设单位提供的数据列入。估算内容〔一〕本投资工程内容主要包括：各类建筑的土建、装修、安装及室外、设施设备购置等。〔二〕土地费用：由于本工程属于与政府签订的康居城开发工程，土地总面积119公顷，土地属于出让方式取得。不同地块大约价格在1500---2500元/平方米。〔三〕工程建设其他费用按《辽宁省工程建设其他费用定额》估算。〔四〕材料按照大连地区的市场价格定价。〔五〕根本预备费取工程费、设备购置费和其他费用之和的5.00%。11.2总投资估算工程一期投资30亿元，滚动开发，累计总投资约90亿元。其中各项投资费用估算如下：1、1#宗地：用地面积11万㎡，容积率1:1.5，建筑面积16.5万㎡。该地块北部临湖，有逶迤小道贯穿，紧邻静谧的国家湿地公园和大孤山。表-1工程总投资估算汇总表(单位：万元)序号工程总投资金额1土地费用34,445.002前期费用1,650.003代收代缴费2,607.004城市根底设施配套费3,135.005根底设施建设费7,425.006智能化系统330.007建筑安装工程费25,582.008环境绿化费2,723.009管理费用2,343.0010销售费用2,970.0011不可预见费1,518.00合计84,728.002#号地：该工程用地面积6.5万㎡，容积率1:1.4，建筑面积9.1万㎡。该地块紧邻新城大街，是大连龙湖湿地公园的门户所在。该工程区内域内有湖泊、水道等自然景观，住户可直接进入湿地公园。表-2工程总投资估算汇总表〔单位：万元〕序号工程总投资金额1土地费用19,001.002前期费用1,229.003代收代缴费1,438.004城市根底设施配套费1,729.005根底设施建设费3,822.006智能化系统364.007建筑安装工程费20,137.008环境绿化费2,002.009管理费用1,511.0010销售费用2,730.0011不可预见费1,365.0012财务费用合计55,328.003#宗地用地面积35万㎡，容积率1:0.8，建筑面积28万㎡。地块为山体缓坡，环境幽静，建筑体量适中。东西侧山体连绵，森林植被茂密；天然的高尚森林山里居所。表-3工程总投资估算汇总表〔单位：万元〕序号工程总投资金额1土地费用80,360.002前期费用5,040.003代收代缴费5,040.004城市根底设施配套费5,320.005根底设施建设费18,200.006智能化系统5,600.007建筑安装工程费109,116.008环境绿化费11,032.009管理费用6,132.0010销售费用12,320.0011不可预见费4,928.0012财务费用合计263,088.005#宗地：用地面积10万㎡，容积率1:1.4，建筑面积14万㎡。地块南侧和东部被群山环抱，有自然道路贯穿南北与旅顺中路相连。表—5工程总投资估算汇总表〔单位：万元〕序号工程总投资金额1土地费用19,920.002前期费用1,200.003代收代缴费1,896.004城市根底设施配套费2,280.005根底设施建设费2,640.006智能化系统240.007建筑安装工程费21,600.008环境绿化费2,400.009管理费用1,560.0010销售费用2,856.0011不可预见费1,800.0012财务费用合计58,392.006#宗地：用地面积60万㎡，容积率1:1.5，建筑面积90万㎡。该地块体量较大，区域内有自然河道穿过，环境优美。工程定位