某公司办公综合体项目前期策划顾问报告

盐田港办公及综合配套效劳区工程

－－前期筹划参谋报告汇报稿

2024年11月深圳市盐田港集团有限公司汇报纲要宏观环境分析物业市场分析开展策略及产品建议财务分析2一、宏观环境分析物流是深圳重要支柱产业，已建成六大物流园区，盐田港占据重要一极盐田港平湖龙华笋岗机场前海湾2024年深圳集装箱吞吐量区域分布2024年，深圳物流业产值占深圳生产总值的10%，约700亿元。深圳有物流和货运相关企业2,000多家，其中现代物流企业已到达200多家，涌现一批具备综合物流能力的第三方物流企业。物流行业的开展对港口集装箱运输提供强劲支持。数据来源：深圳统计年鉴4珠江三角洲集装箱港口密布，盐田港面临剧烈竞争黄埔港盐田港惠州港香港港高栏港中山港南沙港虎门港蛇口港赤湾港珠江三角洲集装箱港口目前已形成以香港为国际航运中心，深圳港〔含盐田、蛇口、赤湾等〕、广州〔含黄埔、南沙等〕为干线港，区内其他中小港口为喂给港的格局。5广州南沙港区的崛起带给盐田港极大威胁南沙港具有优越的地理区位。通过吸引大型船公司参股经营加快了其开展速度－－中海、中远参股后将原来在深圳港的航线转移至南沙；与中海、中远有战略联盟及合作的法国达飞、韩进海运等船公司随之在南沙开通航线。广州港与盐田港集装箱吞吐量广州港与盐田港集装箱吞吐量增长率数据来源：深圳统计年鉴，广州港集团，中国港口集装箱网6深圳西部港区的开展对盐田港也造成压力盐田港区西部港区盐田港集装箱吞吐量占深圳比例盐田港集装箱吞吐量占深圳的比例，从顶峰时的约60％下降至目前的约40％。西部港区的区位优势更加明显，政府的根底设施投资力度不断加大，多个物流园区正在开发建设中。提升港口竞争力是盐田港面临的迫切任务。数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府7深圳未来城市开展重心向西，盐田区处境不利?2024～2024深圳市城市总体规划?显示，未来深圳将形成“双中心〞的城市格局，“福田－罗湖〞中心区和南山前海中心区将成为深圳未来的两个市中心。位于西部区域的前海中心〔包括前海、后海和宝安中心区〕将开展区域功能的生产性效劳业与总部经济。深圳西部区域未来城市轨道交通和城际交通设施聚集，与广州、东莞以及珠江西岸区域的联系将更加便捷。深圳城市开展规划示意深圳轨道交通规划示意8盐田区当前总体经济水平在深圳占比偏小2024年盐田与深圳全市主要经济数据比较项目盐田深圳盐田占深圳比例GDP（亿元）210.696765.413.11％第三产业GDP（亿元）140.403314.444.24％常住人口（万）22.13861.552.57％社会消费品零售总额（亿元）23.131915.031.21％居民人均可支配收入（元）2201224870-2,858居民人均消费支出（元）1854818753-205实际利用外资（亿美元）0.9436.622.57％数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府9盐田区近年人口导入减慢，常住人口增长温和盐田常住人口数量及增速〔1998～2024〕数据来源：盐田区政府10工程的SWOT分析优势劣势临近港口，有物流行业需求依托景观资源丰富，海滨特色风光目前交通可达性不佳目前周边物业档次偏低，集装箱堆场影响观瞻偏离政府规划的商业发展核心区域机会威胁物流业是深圳与盐田支柱行业，发展前景看好周边缺乏高品质物业，市场存在空白未来交通可达性有大幅改善周边环境未来有较大改善受外贸出口减少影响，盐田港集装箱吞吐量增长有所放缓珠三角港口间竞争日益激烈11开发高品质物业有利于盐田港竞争力的增强1990年，国务院决定开发浦东，在陆家嘴成立中国第一个国家级金融开发区。为显示决心，并提升区域竞争力，政府组织中粮集团等10家大型企业投资建设金茂大厦。金茂大厦高420.5米，建成后成为标志性建筑和上海著名景点，极大促进了陆家嘴金融贸易区的开展并带动了旅游业的开展。1984年中英达成香港回归协议。为展现香港的美好开展前景，著名建筑师贝聿铭受委托设计中银大厦。中银大厦高315米，落成时是香港最高建筑，并成为著名景观。中银大厦代表了“中国人民的雄心〞。金茂大厦·上海中银大厦·香港12二、物业市场分析办公市场

14深圳优质写字楼沿交通干线分布，自东向西开展新兴市场代表工程：天利中央广场、海岸大厦东座起步较晚，尚缺乏集聚效果深圳新CBD代表工程：诺德中心、卓越时代广场日渐成为银行业、金融业及其它专业效劳业的集中地深圳旧CBD代表工程：开展银行大厦、地王广场、嘉里中心商业环境成熟，根底设施完善，深受跨国公司所青睐深圳甲级写字楼区域分布深圳甲级写字楼区域构成福田是甲级写字楼主要聚集区。盐田目前缺乏高品质工程。数据来源：仲量联行15物流行业是主要租户，其中不乏国际知名企业序号公司名称所在物业占用面积（平方米）1马士基地王大厦10,0002日本邮船卓越时代2,0003长荣集团免税大厦2,0004APL嘉里中心、现代国际2,6005达飞公司地王大厦4,0006DHL嘉里中心2,2007MSC嘉里中心4,0008德迅公司世界金融中心1,8009现代集团世界金融中心1,800相当局部的物流企业都将总部设在了罗湖、福田等中心区域物业行业代表性租户深圳甲级写字楼租户构成数据来源：仲量联行16第三方物流涵盖业务港口物流：围绕港口展开的现代物流分支主要效劳活动：仓储、运输、物流、加工、贸易、金融、保险、代理、信息、口岸等活动流程：厂商物流仓储车行报关行口岸船公司船代港口货代厂商保险17主要企业对写字楼物业需求类型企业特征物业需求特点第三方物流为企业提供集成式物流解决方案规模大，服务网络广，资源丰富涉及环节多，如仓储、运输，管理水平较高代表企业：Maersk，Evergreen，Cosco，UPS，Zim等靠近客户，现场操作关注品质，交通，配套面积需求较大船公司产业链的上游企业，行业影响力大港口核心客户，码头利润主要来源在港区主要设置操作部或分理处企业规模大，跨国企业为主代表企业：Maersk、MSC、Hanjin、CMA-CGA、NYK、OOCL、Evergreen等靠近客户，现场操作关注品质，交通，配套面积需求较大18主要企业对写字楼物业需求〔续〕类型企业特征物业需求特点船代船舶相关口岸事务的代理企业，部分兼办货代业务以船公司为服务对象，对船公司依存度高船代业务与港口关联性强具有一定规模，国内企业为主代表企业：中外代、联合船代靠近客户关注实用性，交通，配套面积需求较大自购物业为主货代承接货主委托，代办运输、口岸等相关业务私企为主，国内企业居多行业进入门槛低，企业品质良莠不齐，规模、档次较参差在港口设功能分支，承担报关、拖运等业务职能靠近客户，现场操作注重物业实用性关注实用性，交通规模企业面积需求较大19盐田港写字楼市场物业总量规模不小，以自用为主经营性物业规模小、中低档物业为主主要分布在港区东、西两侧，周边配套设施少租金水平不高，一般在50-70元/平方米/月水平市场需求旺盛，空置率低1.海港大厦2.盐田港码头候工楼3.东湾大厦4.中铁物流大厦5.盐田国际42531本案20海港大厦物流企业用户分析货代运输类企业多、面积占用比例最大船公司企业平均占用面积最大，是写字楼空间需求的重要来源占用面积企业数量类型货代运输报关行船务综合物流平均占用面积10099346105企业平均占用面积〔平方米〕21海港大厦局部主要用户公司名称公司类别占用面积（平方米）马士基船公司900东方海外船公司300中海集装箱船公司600中外代船代1,100俊励船代400联合船代船代260利仓行综合物流40022物流企业访谈-访谈对象达飞船务〔CMACGA〕川崎汽船〔Kline〕马士基海运〔Maersk〕日本邮船〔NYK〕以星物流〔Zim〕星辉储运〔StarShine〕中国外轮代理〔PENAVICO〕美国总统轮船〔APL〕康捷空国际货代〔Expeditors〕万海航运〔Wanhai〕嘉宏国际货运〔Cargo〕怡诚物流目的：了解大用户对办公物业的需求状况与前景23大型物流企业业务职能构成与选址要求核心业务销售/市场客户服务后方操作后勤单证、文件中心前方操作选址因业务职能而异：销售、客服部门要求贴近客户，偏向于核心商务区前方操作需要靠近现场，需要在港区前方操作、单证中心等并非一定位于核心商务区物业品质和周边配套完善程度是考虑重要因素交通便捷性将有利于客户往来及员工上下班24物业效劳设施要求主要观点：业务往来较多，对客梯要求高数据通讯依赖程度高，对相关效劳设施要求高大容量后备电支持充足客梯大容量通讯设施灾难及备份设施平安管理智能管理系统品牌物业管理环保大厦设计中央空调抬高地板停车场非常重要重要有了更好25配套设施要求普通餐厅/员工餐厅良好的办公环境高级餐厅酒吧/咖啡厅健身房会议中心银行附近有酒店必要重要有了更好主要观点：以日常商务配套为主要需求酒店是较重要的配套之一餐饮类需求较大26经济一体化和供给链管理要求港口升级换代随着技术进步、经济全球化和电子商务的迅速开展，企业的市场竞争压力日趋剧烈；面临缩短交货期、提高效劳质量、满足个性化需求和降低本钱的挑战；市场对产品供给的精细化、敏捷化和柔性化要求，对港口的运作模式产生冲击；港口之间的相互竞争也促使自身不断开展；1999年，联合国贸发会提出第四代港口理念，定义为“物理空间上别离，通过公共经营者或管理部门链接的组织。〔Physicallyseparatedbutlinkedthroughoperatorsorthroughacommonadministration〕〞27港口开展对办公物业市场提出更高要求经营管理职能的加强要求有更多的高素质人才进驻，提高对办公物业的需求；港口和其相关物流活动的互动合作将吸引更多物流相关企业进驻，提升对办公物业的需求；港城一体化对产业开展的带动作用能够促进金融、效劳等产业的开展，提升对办公、商务配套物业的需求；高标准的信息平台要求办公物业有更高的建筑标准；28本工程中长期可望聚集大型物流企业运营中心

物流企业现有职能制造、商贸企业与物流产业相关度短期前景大中小小金融、保险支持效劳企业物流企业运营职能前移核心客户群第三方物流企业大型船公司次要客户群船务代理大、中型货运代理其它客户群报关行、车行其他效劳企业中长期前景大大中中29商业市场

30城市拓展及根底设施改善，推动深圳零售商圈向西开展深圳六大商圈南山福田CBD国贸/人民南蔡屋围华强北东门主要优质零售物业沿交通干线分布注：1、金光华广场；2、万象城〔一期〕；3，中信城市广场；4、怡景中心城；5、COCOPark；6、京基百纳广场；7、益田假日广场；8、保利文化广场；9、海岸城；10、花园城购物中心31近年优质零售物业存量迅速增加，但空置率逐渐走低深圳优质零售物业存量和空置率反映深圳优质零售物业吸纳非常强劲。近年众多国内外知名零售商在深圳积极扩张，包括GUCCI在内的一些国际奢侈品牌也进驻深圳市场。32深圳各区域零售市场未来开展趋势区域未来发展趋势福田后来居上，将逐渐成为市级核心商圈罗湖竞争力逐渐下降，核心商圈地位有所降低南山逐步兴起，成为重要一极宝安不断发展，辐射本区域市场龙岗不断发展，辐射本区域市场盐田非实力发展商及主要商家关注重点33盐田区零售物业分布零散，未有形成核心商圈小型超市、街铺以及中低端餐馆是盐田目前零售物业的主要存在形式。缺乏优质零售物业，购物环境较差。优质餐饮、休闲、娱乐设施缺乏，消费环境较差。新一佳中英街人人乐超市海鲜街愿望岛风情酒吧街东海道沙深路深盐路和沙盐路小梅沙食街大梅沙食街34盐田区缺少优质零售物业，市场需求缺乏是主因深圳社会消费品零售总额分区构成深圳常住人口分区构成盐田常住人口只占深圳的3％。社会消费品零售总额只占深圳的1％。数据来源：深圳统计年鉴35工程开发大型零售物业时机偏低，适合打造高品质休闲餐饮娱乐设施区域内人口数量少周边人群多数消费能力低整体消费需求缺乏位置偏僻，临近高架路，限制辐射范围区域内整体状况中短期难以改变偏离政府规划商业中心区域规划中商业中心盐田区政府沙头角大梅沙项目地块近水楼台－临近深圳知名海鲜街。景观层次丰富，具有丰富海景资源。避风塘可打造成亲水社区。36区域内休闲餐饮娱乐需求较大盐田港有较大数量的靠港海员，2024年共7840艘船靠港－－每年20多万人次港区工作人群和流动的商务人群也有一定规模－－每天约5～8万人次盐田游客数量众多－－每年超过1,000万人次，平均每天约3万人次盐田政府部门、企业公务消费和常住人口消费市场空间大－－盐田常住人口22万业态辐射范围大，能够吸引来自深圳城市中心区域的消费人群37酒店市场

38深圳近年过夜游客不断增长，酒店市场开展趋旺过夜国际游客数量过夜国内游客数量深圳是中国重要商务和旅游城市，会展行业开展迅速。2024、2024和2024年深圳过夜国际游客数量分别增长10.1％、15.6％和16.6％。带动星级酒店的平均房价和开房率逐年提高。星级酒店平均房价和开房率数据来源：深圳市旅游局39国际品牌酒店积极进驻，平均房价不断攀升深圳五星级酒店运营状况最近几年，包括喜来登、洲际、凯宾斯基等国际知名品牌酒店纷纷进驻，在提升效劳品质的同时加剧了市场竞争。未来凯悦、丽思卡尔顿、香格里拉〔福田〕、威斯汀等酒店还将参加。数据来源：深圳市旅游局40盐田高星级酒店开房率明显高于市场整体水平，反映档次较高酒店的市场经营状况更好盐田酒店开房率整体包括16家酒店，四星级为3家酒店。数据来源：盐田区旅游局41近期过夜国际游客快速增长，主要为新增高品质度假设施所带动盐田过夜国际游客数量〔2024～2024〕盐田过夜国内游客数量〔2024～2024〕2024年大梅沙京基喜来登酒店与东部华侨城开业。2024年盐田过夜国际游客同比增长56％，同期过夜国内游客增长11％。2024年前8月，盐田过夜国际游客增长51.4％，同期过夜国内游客增长20.3％。单位：万人次数据来源：盐田区政府42大梅沙喜来登酒店开业，对盐田高端会议休闲度假市场促进明显香港旅游度假团队和高端商务会议是主要客源，会议客户包括比亚迪、福特、DHL、佳能、西门子、摩托罗拉等等，商务散客少。自2024年8月19日开业一年来，入住率约为60％～65％，远高于盐田平均水平。标准间平均房价约1,200元/天，位于深圳五星级酒店前列。荣获“喜达屋集团2024年亚太区最正确新开业酒店大奖－－最正确市场销售团队奖〞。荣获2024深圳“最正确旅游奉献奖〞〔南方都市报〕，2024深圳“最正确会展接待酒店奖〞〔深圳商报社〕。最大程度展现海滨风光是酒店特色43东部华侨城前景看好，为盐田酒店带来新需求由华侨城集团投资35亿元精心打造，占地近9平方公里。以“让都市人回归自然〞为宗旨，是集生态公园、度假酒店、山地高尔夫于一体的国家生态旅游示范区。包含三大主题区域：大峡谷、茶溪谷、云海谷。自2024年7月28日一期试业以来，反映良好。试业一年共接待了220万游客，实现收入约27亿元，实现税收4.73亿元。2024年东部华侨城营业收入和利润总额在深圳旅游景点中排名第一。茵特拉根酒店开业首年的开房率约为50％，平均房价约900元。东部华侨城为盐田注入山地休闲度假新元素44盐田未来高星级酒店供给不多，MICE增长前景好酒店名称位置客房数（间）预计开业时间万科中心大梅沙2502009瀑布华侨城酒店东部华侨城大峡谷约902009菩提宾舍华侨城酒店东部华侨城茶溪谷282009云海谷华侨城酒店东部华侨城云海谷约402009盐田区域未来可识别高星级酒店供给受土地供给约束，梅沙片区高星级酒店的未来新增工程不会很多。深圳是中国主要会展城市，气候舒适，是中国MICE〔会议/奖励旅游〕主要目的地之一。现在未来高端旅游团和散客★★★★★MICE（会议/奖励旅游）★★★★★★商务散客★★★盐田高端酒店需求来源数据来源：仲量联行注：★越多表示需求越多45本工程：高端会议、度假、接待的海员中心具有时机深圳旅游市场在不断开展，高端客源不断增加。盐田的知名度不断提高，过夜国际游客数量近期迅速增长。东部华侨城、喜来登酒店、万科国际会议中心、大梅沙国际水上运动中心等等高端物业的投入使用，将极大改善盐田休闲度假设施品质，提升市场吸引力。随着政府以及相关企业的不断努力，盐田港区周边环境未来将得到极大改善，对高端客户的吸引力会得到增强。平均每天约有600多名船员到港，有一定住宿需求物流企业客户接待较多企业培训较多，对会议、培训设施需求较大46三、开展策略及产品建议本工程承载着盐田港集团、相关企业及政府共同目标工程的战略意义盐田港集团港口升级、转型的支点商务中心、信息中心、物流中心的平台相关企业营商环境及效劳品质的改善多样化文化、休闲、娱乐生活的体验

政府城市形象及商务环境的提升使盐田成为深圳城市新名片

48效劳品质QualityofService港区形象CorporateImage商业娱乐Recreation文化环境Culture综合竞争力CompetitivePower重要使命：提升盐田港的综合竞争力49工程总体功能定位充分利用独有环境资源，结合未来市场需求，打造国际品质的地标性综合体办公：高品质国际甲级物业，满足优质物流及相关企业办公需求。餐饮、商业：特色商业及配套，营造休闲、美食、娱乐目的地。海员中心：国际品牌酒店集团管理，提供会议、商务、展示、休闲度假最正确平台。集商务办公、会议、文化、展示、休闲娱乐、住宿于一体的大型综合物业国贸大厦，北京50工程开发方案商务办公楼+特色及商务配套商业+海员中心〔含博物馆〕建筑面积共13万平方米物业类型开发规模（平方米）办公楼70,000特色及商务配套商业30,000海员中心30,000（260间客房）博物馆2,000车位28,000（800个）合计建筑面积130,000（车位不计算容积率、博物馆面积包含在特色及商务配套商业中）注：盐田港集团内部办公楼需求按2万平方米计算51物业间协同效应可提升工程吸引力海员中心特色商业办公楼可为海员中心创造直接商务住宿及消费需求办公人群直接为商业带来大量消费人流为海员中心客户消费提供更加便利的效劳和设施为办公人群提供餐饮、休闲、商务等效劳为商务人士提供住宿、会议等效劳，提高办公楼的商务便捷性为商业带来一定的高端客户群52办公楼－国际甲级标准为大型物流企业及物流相关企业提供优质办公空间北京道一号，香港主要建筑规格：标准层面积1600～2200平方米；每层高度约4.2米，净高2.8米，采用架空地台；VAV中央空调；充足电梯数量。采用节能环保技术与材料。53配套商业集餐饮、休闲、娱乐及商务效劳为一体的消费目的地海滨休闲、美食荟萃、品味生活的新空间

国际商务效劳的新载体54特色建筑风格与商家主要建筑规格：根据本地时尚消费人群及游客喜好，建议主体风格现代，时尚，简洁；建筑高度以2层为主，考虑局部3层。靠海一侧的2层可考虑以桥或连廊连接以增强各独立建筑的联系，同时考虑2层屋顶的合理利用。建筑材料及质感方面，可考虑玻璃为主与金属构件及木构件的配合。苏州李公堤厦门咖啡街55齐全的商务配套提升物业吸引力给商务办公及酒店用户提供全面的综合配套效劳，如银行、商务中心、便利店、文具店、冲印店、旅行社等等。56设置中央水景广场/多功能展示平台＋亲水社区(避风塘)老码头(TheCoolDocks)·上海广场提供集会、活动、发布场所,能够创收并为海员中心吸引客源。波托菲诺·华侨城渔人码头·旧金山57海员中心国际品质高端会议、休闲度假新选择硬件设施为国际标准，能够在较长时期内保持优势满足靠港高端海员住宿要求以高端会议/培训和度假客户为主要客源，兼顾高端商务需求主要辐射珠三角及港澳地区58突显海景特色HyattontheBund·上海FourSeasons·香港59注重宴会和会议设施，增强对高端会议客源吸引力博鳌索菲特大酒店·海南配置先进会议设备，除放映设备、音像设备外，还需配置特殊视听设备。包括：多媒体设备、可视电话会议系统、同声传译系统、同声传播、会议表决系统、视音频转播系统等。

60博物馆-传承传播海洋/港口文化位置选择有二：结合办公楼高层观景大厅

地面办公裙楼或特色商业建筑中海事博物馆·香港阳明海洋文化艺术馆·基隆61配备充足车位提升工程竞争力物业档次重要评定标准优质企业选址主要考核内容特色商业舒适消费条件之一海员中心评比要求之一办公楼P物业类型办公楼特色及配套商业海员中心合计物业规模70,000㎡30,000㎡260间客房-参考标准0.6个/100㎡1.0个/100㎡0.5个/间-车位数(个)420300130850个建议车位数为800个以35平方米/个计算，地下车位面积为28,000平方米62开发分期方案一：一次性开发优点：能够较好发挥物业间协同效应，形成规模效应，提升竞争力便于组织施工有利于短期内树立工程形象和知名度缺点：短期内海员中心需求可能并不旺盛方案二：海员中心后期开发，其他先行建设优点：可以降低海员中心的市场风险一次性投资较少缺点：施工难以组织整体协同效应不能有效发挥工程较长时期内不能整体交付使用，形象可能受损建议一次性开发63租售策略：整体租赁经营，提升物业价值分散出售不利于工程的统一管理，容易导致物业品质的下降，将直接影响本综合工程的整体价值。建议长期租赁经营，充分挖掘物业价值。经营稳定期开业初期租金/价值租金/价值随进入经营稳定期而逐渐增长通常的租金/价值走势海员中心委托国际知名品牌酒店管理公司经营商业、餐饮出租物业于有经验的高素质商家经营办公楼由业主自行招租博物馆、观景和展示场地由业主自行经营整体委托国际品牌物业公司管理64工程竞争优势1－特色建筑

外形设计富有寓意竹子节节高〔台北101〕扬帆出海〔北京·中海油大厦〕古代宝塔〔金茂大厦〕65工程竞争优势1－特色建筑〔续〕长江中心VS中银大厦实用性与标志性的平衡外滩中心恒隆广场66工程竞争优势2－绿色建筑(GreenBuilding)

能耗本钱降低30-70%用水本钱降低20-30%照明城市固体废物排量降低35-40%工作效率提高5-15%降低运营及维护本钱减少空气及水污染改善室内空气质量提高出租率提升开发商公众形象高效绿色建筑绿色建筑是时代开展潮流，可提升集团社会形象，并大幅降低运营本钱北京道1号·香港瑞士再保险塔·伦敦德意志银行总部·德国67工程竞争优势2－绿色建筑(续)：获取LEED高级别认证LEED全称为LeadershipinEnergy&EnvironmentalDesignBuildingRatingSystem，“节能与环保设计优先〞，亦称“能源与环境设计先锋奖〞，于1998年由美国绿色建筑委员会〔USGBC〕和业界〔包括科学家、建筑师、工程师和建筑行业〕创立。是国际权威的绿色建筑认证体系。LEED标准认证的根本内容是根据申请认证工程在实现一系列环境目标方面所得的分值，包括可持续开展建筑场地、节水、能源与大气、材料与资源和室内环境质量，并由专家委员会根据各个方面下不同标准的重要程度确定分值。根据实现环境目标方面所得的分值，认证级别可分为四级：认证级、白银级、黄金级、白金级。68工程竞争优势3－海港风情渔人码头·旧金山69工程竞争优势4－特色海事文化博物馆澳门海事博物馆香港海事博物馆阳明海洋文化艺术馆70工程竞争优势5－多种功能聚集效应餐饮休闲办公住宿会议文化展示71工程特色：海港文化、生态景观、标志建筑、港口配套最具海港文化特色的地标性综合体最环保的建筑景观最好的办公楼最好的海景观光餐厅最具特色的休闲餐饮娱乐目的地集会议、度假于一体、国际品质的海员中心72四、财务分析本钱假设类型办公楼特色及商务配套商业海员中心地下停车场土地成本（元/平方米）1317建筑成本（元/平方米）