创造税务利润

创造税务利润2023/12/28创造税务利润自我介绍武汉市金瑞君安税务师事务所总经理武汉市久益税务服务有限公司总经理从事税务代理行业12年湖北财税学院客座教授从事房地产税务风险研究五年，为近100家房地产企业提供各类税务服务。出本房地产行业税务研究书籍多部。创造税务利润内容提要第一部分：房地产开发各环节涉税介绍第二部分：房地产涉税风险管理实务1、房地产企业目前面临的税务风险点分析(1)、拿地环节（2）、收购环节（3）、建设环节（4）、销售环节（5）、使用环节（6）、投资环节创造税务利润内容提要2、风险形成的原因分析（1）、风险是由哪个部门造成的？（2）、企业财务人员在税务控制体系中的重要性与局限性（3）、企业税务风险的外部因素3、解决之道创造税务利润第一部分:房地产各阶段涉税分析分四个环节土地取得环节1开发建造环节2销售转让环节3拥有使用环节4创造税务利润房地产企业涉及的税种1、企业所得税2、营业税3、增值税4、土地增值税5、印花税6、房产税7、城镇土地使用税8、个人所得税9、契税10、城建税11、教育费附加12、车船使用税创造税务利润第一环节:土地取得环节拿地阶段:拿地阶段风险说明契税耕地占用税印花税个人所得税企业所得税创造税务利润第二个阶段：开发建造环节开发建造环节印花税城镇土地使税企业所得税个人所得税创造税务利润第三环节：销售与转让环节销售与转让环节印花税城镇土地使税土地增值税个人所得税创造税务利润第四环节：拥有与使用环节最后环节：营业税企业所得税房产税印花税等土地使用税创造税务利润第二部分：房地产涉税风险管理一、房地产企业目前存在的税务风险点分析1、房地产企业在内部管理中存在大量的税务风险，如税务岗位的设置、相应内控制度等2、财务人员从不或很少参与合同的签订3、房地产企业各类业务合同中很少有专业的涉税条款或者说房地产企业各类业务合同中涉税条款不明确或表达不准4、企业财务部门纳税缺少必要的监督5、认为财务人员能搞定税务事项创造税务利润企业通病：合同随意签、财务人员不参与房地产开发合同通常是公司从事开发活动的基础和前提，而合同一旦签订、备案、履行，必将产生不可调整的纳税义务。而公司在签订经济合同时往往只关注双方的权利、义务及法律风险，负责起草合同的律师或企业相关部门往往并不知晓税法是如何规定的。创造税务利润续纳税人与税务机关的许多纳税争议均源于经济合同中涉税条款的不明确，企业却很少关注合同双方涉税条款，如何在合同签订中引进税务管理机制，是企业管理中非常重要的一个关注点。房地产开发合同涉税条款通常包括合同履行方式、发票如何开具与传递、支付结算方式等重要内容，并要准确地适合或规避现行税法条款。创造税务利润续税务机关的税务检查（稽查）大多从企业的合同、发票、支付结算等方面入手，而税收政策复杂而浩翰，如果不在合同签订的环节进行好税务方向的事前审核和税务安排，往往会给开发商带来重大经济损失。创造税务利润合同分类房地产企业的重要合同如：土地出让合同、合作开发协议、设计合同、施工总包合同、甲供材合同、融资合同、物业管理合同、租赁合同、商品房买卖合同、装饰合同、代理销售合同、促销方案、拆迁补偿协议等等。创造税务利润1、拿地环节的风险案例房地产企业拿地的几种主要方式：1、土地招拍挂方式2、通过收购项目公司的股权方式获得土地3、收购烂尾楼方式4、通过收购在建项目方式获得土地5、合作开发方式创造税务利润土地招拍挂方式下的风险案例1：某房地产开发企业，2007年1月进行旧城改造项目，土地合同约定总面积为1200亩，当期实际已取得500亩，合同无特别约定交付时间，企业按500亩申报城镇土地使用税，2010年，税务机关要求企业对2007、2008、2009年的土地使用税按1200亩缴纳土地使用税。创造税务利润政策依据财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知财税〔2006〕186号二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。创造税务利润票据管理一：财政性事业收据二、拆迁发票的获得1、拆迁补偿协议2、被拆迁户的门牌号、产权证明复印件3、被拆迁人的身份证复印件4、拆迁人的签收款单思考：用建筑公司名义开具拆迁发票？思考：委托拆迁公司拆迁时开全额发票？创造税务利润土地定价的筹划问题某房地产企业获得了500亩土地，准备开发的项目有酒店、商铺、住宅及高尔夫等多种业态。综合每亩单价80万/亩。思考点：土地成本对土地增值税的影响！创造税务利润（2）通过收购项目公司的股权方式获得土地的风险案例甲房地产开发公司准备收购乙房地产开发公司，乙公司为单纯的项目公司，是纯国有企业，土地账面成本为6800万，为多次评估后的价值。注册资本金2000万，收购价17000万。风险点：创造税务利润拆迁补偿协议中税务风险案例拆迁的三种方式：1、自己的前期工程部负责拆迁2、委托专业的拆迁公司进行拆迁分包干制与非包干制3、城中村改造中委托村民委员会拆迁案例：某地产公司拆迁补偿协议见附件创造税务利润2、收购环节的税务风险收购中的税务风险案例甲公司位于武汉，2009年1月7日收购位于广州的某房地产项目企业乙公司，收购时点为2008年12月31日，乙公司净资产为12000万，收购价为24500万，乙公司收购时账下有一块土地，前期开发二个楼盘，收购合同约定：收购日即2008年12月31日创造税务利润收购中的税务风险案例（2）之前所发生的债权债务一律由乙方负责，其债务包括：各种应纳税款。2009年8月1日广州市地税局对乙公司的2006至2008年度进行正常稽查，发现乙公司偷逃营业税、土地增值税、企业所得税等达4600万之巨，因数额巨大，决定移送公安机关，2010年2月1日法院经审理后给予乙公法人代表即甲公司法人代表5年的有期徒刑。创造税务利润收购中的税务风险案例（3）法人代表喊冤：说税务机关查补的税款是属于06至08年度的，那个时间乙公司还不属于其管理，不应该负偷税责任。分析：法人代表喊冤是否有理？创造税务利润解决方案：做好税务尽职调查现实情况是：调查的企业不多或调查深度不够、内容不够全面调查的内容：1、企业在存续期间的纳税义务的履行情况2、项目公司土地成本的真实性、票据的合法性与有效性创造税务利润分两种情况1、收购前的税务风险尽职调查2、收购后发现成本或费用不真实如何处理创造税务利润（1）、收购前的税务风险尽职调查解决方案：1、股权收购协议（或收购框架协议）中必须要有明确的税务尽职调查的条款，主要涉及调查的内容，时间跨度、如出现与被收购方承诺有差异时处理的意见等。2、聘请专业的税务师事务所进行调查。3、进行税务尽查调查之前应建立双控账户，收购款暂不支付。创造税务利润续：4、根据尽职调查内容调整收购价格创造税务利润（2）、收购后发现成本或费用不真实如何处理案例6：某房地产企业收购了某地产公司（该公司为自然人出资），收购时该公司时为烂尾楼时，盖到三层。收购后发现原股东承诺的前期土地成本及建筑工程成本为9200万，实际成本才2000万，股东解释说有很多成本费用当时按政府要求缴纳了，也有票据但因故丢失了。建筑工程为省钱没有要票。创造税务利润问题点：实际支付股权款17000万。土地成本与建安工程没有票据，没有账怎么办？创造税务利润解决思路：1、请律师事务所找当地政府部门查询企业已缴纳的所有费用，2、建筑成本没有票的，多付一部分款获得税票。创造税务利润注意点：1、个人所得税的代扣代缴问题2、对方公司经营期的涉税问题如：土地使用税的缴纳情况等。其它税种的欠税情况等。创造税务利润（3）、收购烂尾楼税务风险案例甲房地产公司决定收购乙公司开发的某烂尾楼，收购方式有两种，一是收购乙公司的全部股权，二是收购该楼盘。收购楼盘时一般乙公司不愿意开具销售不动产的发票，愿意把原来的建筑发票等给甲公司。假设收购款花了8000万，然后改建加层等投入了12000万，销售收入37000万。税如何处理？风险何在？创造税务利润案例：合作开发还是项目收购？甲公司2003年（非房地产开发公司）在市中心建设28层的办公大楼，因资金等多种原因成为烂尾楼，具体为大楼主体工程已经完工，但水电、装饰及配套均没有完成。2007年6月与乙公司（具有建筑与房地产开发公司，乙公司为甲公司大楼的施工方）签订合作开发协议，合同约定：1、甲方保留大楼8至16层的所有权，其它楼层的产权过户到乙公司名下。创造税务利润案例2、甲方欠乙方的前期施工费3000万不再追究。3、甲方欠银行贷款4000万由乙方代为还款。4、乙方要完成整个项目的后续投入，包括整个大楼的特别是8至16楼的装修投入、项目配套绿化等。创造税务利润案例：截止2009年12月31日止，乙公司将1至7层全部销售完，17至20层转为自用，21至26层销售完成95%。问题：1、该协议冠名为合作开发协议，实质为什么？是合作开发还是项目收购。2、如为项目收购则营业税能否按差额征收，如能差额征收的基数是多少？创造税务利润案例：3、在计算土地增值税，如何计算加计扣除，基数如何确定？创造税务利润3、建设阶段的税务风险案例房地产企业目前流行采用甲供材的方式，但甲供材方式下涉及哪有税收风险呢？1、房地产公司自行采购的材料与设备应获得什么发票？增值税专用发票？增值税普通发票？第三方开票？假票真开？创造税务利润3、建设阶段的税务风险案例增值税失控发票？2、自行采购材料是否补缴营业税？电梯等设备是否存在重复征收营业税的问题？创造税务利润增值税失控发票的案例武汉某房地产公司采用甲供材的业务模式，共采购各类材料及装饰品共计12000万，2009年7月江苏某市国税局稽查局到武汉市国税局要求协查，协查函中提到该房地产企业向该市某生产浴盘等的企业共支付采购款2300万，该企业收款之后未缴纳增值税潜逃了。结果：对房地产获得的2300万的成本不认。创造税务利润3、利息的处理主要问题：1、关联方之间借款的问题（1）、相互之间不计提利息（2）、计提不支付或不开票发票（3）、利息如何在税前扣除的问题2、高利贷利息的处理通行做法，事后处理，用建筑业发票来冲？向个人借款的涉税问题？创造税务利润4、销售环节的税务风险案例（1）、商品房买卖合同税务风险案例某房地产企业商品商买卖合同案参见：国税发[2009]31号第17条、25条、33条。参见：企业签订的《武汉市商品房买卖合同》创造税务利润（2）、代理销售的税务风险案例案例1：甲房地产开发公司开发了某项目为纯商业地产项目，经区政府部分规划同意为服装批发中心，开发公司与乙代理公司签订代理合同，约定销售底价15000元每平方，如低于底价由乙公司补齐，如超过则超过部分由双方按5：5进行分成，超过部分的税由双方各承担50%，由开发公司统一为业主开具正式发票，销售款统一由开发商收取，然后再进行结算。

结果：在开发公司与代理公司进行代理结算的时候，乙方对甲方超出部分的税款的计算发生争议，最后告到法院。解决方案：创造税务利润（3）、购二送一的促销方案某房地产开发了黄陂某楼盘，2008年8月为了促销，由销售部门提出了购二送一的促销售方案，即购二套房子送一地下停车库，总经理批准后实施。经咨询律师，二套房子签订《商品房买卖合同》，地下停车库签订《赠与合同》。假设每套房子50万，车库10万每个。税务风险分析？创造税务利润5、使用环节一、未办理竣工决算与完工备案前投入使用的税务风险案例二、完工备案证时间的税务风险案例创造税务利润提前投入使用的案例：某房地产开发企业与业主签订的交付时间为2009年3月1日，开发楼盘为商住混合楼，2008年5月，为解决公司办公环境，经总经理办公会商议决定将商业楼部分的其中第四层装修，装修共花费4个月时间，10月公司搬入办公。2009年5月税务局在例行检查时，要求企业补税2000万。处罚1000万。还有相应的滞纳金。税务局的税法依据：创造税务利润国税发[2009]31号第三条

企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二)开发产品已开始投入使用。

(三)开发产品已取得了初始产权证明。

创造税务利润完工备案时间的案例常见问题：1、如某房地产企业完工备案证取得时间2009年12月28日，交付业主时间为2010年01月5日，2010年4月进行企业所得税汇算清缴是按“预缴”还是按“完工”来呢？2、企业按税法规定是完工了，但工程并未实际全部完工，如部分配套设施未建，部分规费未缴？创造税务利润续：3、按税法规定完工了，但很多款未付，发票未获得导至需要缴纳的企业所得税巨大？对于项目公司而言，面临后期收入小而成本大，从而导致多交税的问题？创造税务利润6、投资环节的税务风险案例某房地产开发公司在开发楼盘的同时也收购其它房地产开发企业开发的楼盘，持有升值并根据需要进行销售，以获得升值收益。1998年10月收购中山大道上的某大厦二层，购买时支付1900万，获得税务收据。2009年1月对外销售，售价1700万。营业税、企业所得税、土地增值税如何缴纳？创造税务利润（二）、风险形成的原因分析合同是谁负责签订的？责任应该由谁来负？财务部门在其中的责任？创造税务利润深入细分：外部原因与内部原因第一：税收法规本身的缺失或缺陷

（1）、立法不严密，执行中产生诸多争议，补充规定出台不及时，或出台的补充规定也有漏洞，使企业产生涉税风险。（2）、政策多及地方政策信息流传不通第二、地方政府的税收干预，变相税收优惠、曲解税收政策、政策执行不到位等等。第三：征管与稽查之间的冲突创造税务利润第四、社会原因1、假发票泛滥2、合作企业为偷税而故意虚开或第三方开具发票。3、失控发票产生而导致的风险等等。创造税务利润第五、企业内部的原因1、依法纳税意识不强。2、惧怕税务机关，依法维护自身合法权益意识不强。3、过份依赖关系。关系会使企业放松了对税收政策的了解，由于企业对税收政策的不了解，加重了对关系的依赖，造成了企业的恶性循环，不断给企业带来税收风险，阻碍了企业发展。创造税务利润内部原因4、专业水平有待提升（1）、企业领导层应更加重视税务管理。（2）、会计人员对税收政策理解不透，对政策的执行及征管了解不够。5、企业没有必要的税务风险内控制度。如税务风险岗位设置、合同中的税务风险管理等。创造税务利润三、解决之道第一步：认识税收1.税收是怎样产生的？税务机关是永远不会相信企业的账。账是人为造出来的。税务机关只会相信公司的合同或相关的证明。公司的税收是由业务部门在做业务签合同的时候产生了税收。

合同决定业务过程，业务过程产生税收创造税务利润财务与税收是怎样关系？

？财务只是个税务核算和税款缴纳的作用。当业务部门业务做完后，发现有多交税问题，或者出现税收风险。这时到了财务，财务发现问题后，只能通过账来解决。在账上造假来遮盖前面发生的业务过程，设计出另外一种业务过程来达到少交税，规避风险的目的。

……伪造、编造虚假计税依据

业务部门产生税收，财务部门反映和交纳税收。创造税务利润财务人员的局限性1、本身专业的局限性2、后续职业教育的局限性3、平常工作的局限性专业人做专业事的理念！创造税务利润老总与税收是怎样的关系？老总责任：税收个人犯罪的第一责任人。老总权利：业务的总决策人。老总观念：营销为公司赚了钱是销售部门的功劳，而财务为公司省了钱，就是