现代商业楼宇综合办公商务楼物业管理方案汇报

环球中心物业管理方案汇报潘嘉倩整体物业管理思路1目录23管理机构设置和人员配置费用测算456

五项关键控制点的管理装修管理档案管理7工程经济效益8工程管理目标及实施措施9经营拓展思路及创意PARTONE整体物业管理思路01一、工程概况二、客户、租户群体分析三、工程智能化、信息化特点及亮点分析四、物业管理整体思路和筹划01整体物业管理思路一、工程概况◎工程总建筑面积：120861平方米，地上总建筑面积：82218平方米，地下总建筑面积：38643平方米◎环球中心主要有主楼和裙楼两幢建筑组成：主楼建筑36层，高166.3米，其中地下2层，地上36层，其中1至5层商业，面积为8901平方米，6至36层写字楼设计为5A智能化写字楼，面积为48748平方米。裙房5层，规划建设为商业，面积为21484平方米。◎工程背景：环球中心由宁海经济开发区新兴工业园投资建设，总投资103097万元，集商务、休闲、文化、办公于一体，创业商业化、办公化、文化性、生态性与周围景观融于一体的绿色环境空间，打造成高标准、高品位、多功能、具有国际化商业文化气氛的现代化商务楼宇。01整体物业管理思路销售模式：以小型办公室〔或办公位〕出租或出售，作为一个公司的形象窗口，会议室、洽谈室等作为配套临时租用；潜在客户：创业初期的中小企业及个人、办事处及分支机构；效劳内容：代接、转接、代收信件、、饮用水、客户接待、行政效劳等，并且根据实际需要提供各类衍生适用的增值效劳。配套设施：商务中心、电讯中心〔具备虚拟话务员、语音信箱等功能〕、各种规格的会议室、洽谈室等。为租户提供独特的虚拟办公环境——使客户花极低的代价轻松拥有国际化甲级写字楼二、客户、租户群体分析01整体物业管理方案空调冷热源监控系统新风、空调机监控系统变配电监测系统送、排风监控系统照明控制系统给、排水监控系统电梯运行监控系统其他机电设备监控系统背景音乐及紧急广播系统消防自动报警系统闭路电视监控系统入侵报警系统（含周边防范）访客系统内部联络保安对讲系统智能卡管理系统卫星接收及有线电视系统综合布线系统通信接入系统计算机网络系统公共信息显示系统机房、电源、防雷接地系统大厦物业管理系统电子会议系统数据库管理系统电子收费管理系统无线综合通信平台建设楼宇设备自动化系统〔BAS〕消防自动化系统〔FAS〕综合安保系统〔SAS〕通信自动化系统〔CAS〕办公自动化系统〔OAS〕视频安防监控室内移动通信覆盖车库照明、排风系统控制吸顶音箱触摸查询一体机高端写字楼5A智能化系统三、工程智能化、信息化特点及亮点分析01整体物业管理思路四、物业管理整体思路和筹划1、引入“至尊酒店式〞效劳模式2、“至尊酒店式〞特色效劳3、5A级自动智能化管理全方位参与4、车辆及人员进出口管理员工要求形象识别每一位员工的言行举止力争到达五星级酒店礼仪的标准

每一位员工都经过星级酒店专业培训后上岗。并实施系统的绩效考核每周每月评估一站式受理业主的报修投诉咨询接待需求，全程跟踪反响回访微笑效劳，满意率100%

统一的标识牌、指示牌、宣传用品、员工制服等01整体物业管理方案员工礼仪1、引入“至尊酒店式〞效劳模式前台接待物品邮件上门我们将全程筹划，对环球中心工程的外立面和内立面进行VI、CI设计及全方位包装，营造创业商业的文化内涵所有业主的物品邮件我们通过效劳中心统一送货上门，与精品物流合作，让您享受平安便捷的至尊效劳前台效劳中心开通24小时效劳热线，提供全方位的特色效劳和个性化效劳，并同时落实首问责任制和实效工作制两项务实的管理效劳制度01整体物业管理方案形象统筹效劳2、“至尊酒店式〞特色效劳一站式效劳01整体物业管理思路3、5A级自动智能化管理全方位参与本工程中配备很多智能化的设备、设施，通过5A级自动管理即楼宇〔BAS〕、办公〔OAS〕、通讯〔CAS〕、消防〔FAS〕、安保〔SAS〕，发挥智能化设备的作用。充分表达科技亚太，信息化管理的手段，运用“微信管家〞APP的简洁高效的系统信息平台，全方位构建与广阔业主的效劳沟通渠道。多媒体会议系统信息发布一体机移动互联平台--统一的APP界面、互联网+二维码01整体物业管理思路地下车库出入口〔商业及临停〕地下车库出入口〔APP支付客户及业主进出〕4、车辆及人员进出口管理地下车库出入口〔业主办公〕管理要点：人车分流合理布局人机结合标识指引采用车辆识别系统道闸门禁一卡通管理〔APP系统〕通过地面智能化道闸封闭式管理，做到地面车辆停放有序，地下室标准化停车管理，提升大楼整体形象管理目标：PARTTWO实现以管理处工程总经理直线管理方式，下面分别设置综效劳部、工程部、秩序维护部、保洁部，四个职能部门，并确立综合效劳部为枢纽中心。管理机构配置和人员配置0202管理机构配置和人员配置工程总经理1人客服经理1人大楼前台2人大楼商务秘书3人裙楼商务秘书2人工程总经理助理1人工程部保安经理1人门岗、形象岗9人监控岗3人车管兼巡逻岗15人领班3人工程经理1人高配兼强电3人弱电兼万能6人保洁经理1人外围兼清运3人保洁员15人绿化工2人一、人员配置〔74人〕财务兼文员1人02管理机构配置和人员配置实现以管理处工程总经理直线管理方式，下面分别设置综效劳部、工程部、秩序维护部、保洁部，四个职能部门，并确立综合效劳部为枢纽中心。营造酒店式效劳的气氛，设立效劳中心接待业主，对业主实行档案化管理、程序化效劳，定期开展由业主参与的活动，加强与业主的凝聚力和商业社区感的培养。负责中心工程工作方案、维保方案的制定和执行，中心外包工程的监管和进入工程施工单位的监管，负责大厦能耗计量表的管理，制定节约能耗措施，为业主提供平安的生活环境。维护小区正常的运作秩序，处理各种应急和意外事件，保障小区的人员、财物、消防平安，执行物业承诺的安保效劳。为业主〔使用人〕提供公共场所、公共环境、公共部位的保洁效劳，做好管理区域内的绿化维护，做好管理区域内的垃圾收集和清运效劳。综合服务部工程设备部秩序维护部环境保洁部二、管理机制设置及职责PARTTHREE一、前期管理二、节能管理三、车辆及重点门岗管理四、平安及应急预案管理五、培训考核管理

五项关键控制点的管理0303五项关键控制点的管理按照工程工程进度和各系统各个阶段的实际情况，深入现场进行系统的查验、、记录、跟踪、调配，及时加强对前期工程质量遗留问题的整改处理，及时发现设计和各系统施工过程中存在的缺陷，提前防范质量隐患、平安隐患和使用的功能性缺陷，为日后降低物业设施设备的维护本钱打下坚实的根底。一、前期管理二、节能管理

三、车辆及重点门岗管理车辆管理严格按照制定的车辆进出口管理方案实施，门岗实行24小时值班制，严密巡查并进行引导，实行一车一卡一位管理，制定合理的车辆收费制度及重点门岗管理制度，结合考核，保障业主的人身及财产平安。03五项关键控制点的管理按照总公司平安生产工作三个共识、四个决定的精神层层落实，强化危险源的控制和核查，对楼层顶天台、过道口、地下通道口和外围道口都配上标准的平安标识，制定一系列系统的平安防范措施和应急预案，强化培训员工和业主的平安防范意识。四、平安及应急预案管理重视管理团队的培训工作，按照总公司的培训管理制度及各部门的管理手册，按方案进行系统的培训，倾力打造一支专业化、高素质的管理队伍和员工队伍，通过持续的考核评估不断提升效劳技能和管理水平，以到达快捷、高效、高质为业主效劳的目标。五、培训考核管理PARTFOUR费用测算04一、年度物业管理人员工资费用支出二、年度物业费用收支状况表04费用测算部门岗位人数月工资年工资管理处项目总经理1600072000项目总经理助理1450054000小计2126000综合服务部部门经理1350042000财务兼客服1280033600大楼前台2280067200大楼商务秘书32800100800裙楼商务秘书2280067200小计9310800公共秩序部部门经理1380045600领班3340040800门岗、形象岗93000324000一、年度物业管理人员工资费用支出04费用测算部门岗位人数月工资年工资公共秩序部监控岗33000108000车管兼巡逻岗153000540000小计311058400工程部部门经理1380045600高配兼强电33200115200弱电兼万能63200230400小计10391200环境部部门经理1350042000外围兼清运3240086400保洁员152400432000绿化工2250060000小计21620400合计68250680004费用测算二、年度物业费用收支状况表项目指标数说明一、收入1、综合服务费80072㎡*5.1元/㎡*12月4900406.42、租金3、特约服务费4、停车费759个*30元/月*12月2732405、其他收入收入小计5173646.4二、支出1、实发工资见“人员配置表”25068002、社会保障费工资总额×28.7%719451.63、高温费160元/人/月×74人×4个月473604、节假日加班费2886/21.75×3×11天×38人166392.804费用测算项目指标数说明5、员工福利1000元/人/年×74人740006、卫生保洁支出垃圾袋消耗、保洁易耗品、垃圾清运等1010007、绿化养护支出绿地养护、绿化水费、绿化农药耗材等321788、秩序维护支出警械更新、安保专项培训、消防安全培训438009、办公费用支出办公水电费、宣传印刷费、通讯费2040010、共用设备设施保养费电梯维保费、电梯安检费、电梯保险费7560011、员工服装劳保费800元/人/年×74人5920012、固定资产折旧1355013、公众责任险综合测算1000014、管理费及税金337115.79支出小计4202048.19营业利润971598.21PARTFIVE一、装修管理总体程序二、二次装修管理方案三、装修管理重点

装修管理0505装修管理一、装修管理总体程序二、二次装修管理方案三、装修管理重点现场交底〔工程部〕装修监管〔各部门〕装修处理〔各部门〕装修验收〔各部门〕1、成品保护2、装修材料及垃圾管理3、内立面装修标准4、外立面装修标准5、整层购置〔租〕、多户购置〔租〕装修标准6、大厦内公共区域标识牌标准7、商场外围装修标准装修申请〔客服部〕1、制定二次装修的管理标准2、成品保护管理3、外立面内立面控制4、过程检查控制5、验收把关6、各部门按照不同的检查重点交叉检查记录7、发现问题及时整改PARTSIX一、档案的建立与收集二、资料的分类与整理三、资料的归档管理

档案管理0606档案管理

物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术一、档案的建立与收集

收集后的所有信息，统一由客户服务处档案室集中整理。根据档案的来源、信息的内容、信息的表现形式等特点进行细分，做到条理清晰、分类合理。二、资料的分类与整理

对利益影响较大的档案应加密保存。这些档案在电脑中按授权级别检索，对保存在档案室的原始资料应严格控制借阅。三、资料的归档管理PARTSEVEN一、增收节支方案二、以业养业方案及提高自身开展后劲的方案

工程经济效益0707工程经济效益5、用现代化设备代替局部人工工作，减少费用比例高的人员开支，逐步用新型节能的设备设施，替代旧式设备，降低能耗。为了能更好的为业主效劳，我们将在日常工作中不断推出新的效劳措施，提高效劳质量。我们制定以下增收节支方案：2、根据业主的需求，提供各类相关的配套效劳，如商务效劳、各类中介效劳、各类休闲效劳等，增加收入来源。3、切实加强工程各项根底设施管理，均要逐步推行定额管理。工程设备要精心养护，防止出现大事故，以节约维修费用开支，降低管理本钱。1、标准物业管理效劳行为，诚信效劳，提高业主的满意率，提高物业管理的收费率。一、增收节支方案07工程经济效益4、加强对物料用品领用的管理，杜绝浪费现象发生，标准物品采购制度，减少本钱开支。2、制定年度公共能耗方案，平时定期核对实际使用数同方案数之间的差额，及时发现问题，及时处理，减少公共能耗支出。3、对能耗支出额度较大的中央空调、水泵等设备注意日常保养，防止因保养不善引起机械磨损过大，从而造成增加能耗支出。1、在不影响工程整体形象的前提下，对工程的公共部位、公共设施进行有效地利用，如物业房、物业经营用房、地下室人防室、车位和空间的出租利用，尽量的增加收入。二、以业养业及提高自身开展后劲的方案PARTEIGHT一、总体目标二、围绕这个总目标制定六大措施工程管理目标及实施措施08创立“环球中心〞温馨、舒适、便捷、平安、美化的办公商务环境，树宁海亚太“至尊酒店式物业效劳品牌〞新标杆，力争在交付后四年内创省及全国优秀示范大厦08工程管理指标及实施措施一、总体目标二、围绕这个总目标制定六大措施08工程管理指标及实施措施一、分项承诺指标二、创优目标及实施方案三、创优指导思想四、创优计划及实施方案五、加强考核、狠抓落实六、加强检查、持续优化完善六大措施PARTNINE按照环球中心国际化招商引资的品牌推广定位需求，对应工程创立的“至尊酒店