广西南宁市“联盟新城”可行性研究报告

广西南宁市“联盟新城”可行性研究报告PAGE4PAGE18PAGE11PAGE6NUMPAGES75PAGEPAGE37PAGE1“联盟新城”可行性研究报告住宅事业部2006年2月16日1南宁市宏观经济分析 31.1城市概况 31.1.1广西自治区概况 31.1.2南宁市概况 31.2宏观经济发展概况 51.2.1GDP增长 51.2.2人口变化 61.2.3产业结构变化 61.2.4金融机构存款余额 71.2.5居民生活水平 71.2.6固定资产投资 71.3城市发展规划 81.3.1《南宁市城市总体规划2004—2020年规划纲要》 81.3.2“136城建工程” 91.4宏观经济走势预测 101.4.1积极因素：中国—东盟博览会（南博会） 101.4.2不利因素：“行政生产力”的膨胀 112南宁市房地产市场分析 122.1总体指标与投资环境 122.1.1房地产投资 122.1.2总体供销情况 122.1.3价格变化 142.1.4投资环境 142.2需求分析 152.2.1购买力 152.2.2需求量 162.2.3需求结构 162.3供给分析 172.3.1供应量 172.3.2供应结构 172.3.3主要地产板块解析 172.4结论 233主要竞争项目解析 244项目分析与定位 304.1项目概况 304.1.1项目位置与周边环境 304.1.2现有规划指标 344.2SWOT分析与竞争策略选择 344.2.1SWOT分析 344.2.2竞争策略选择 354.3项目定位 364.3.1客户定位 374.3.2产品定位 384.3.3价格定位 415经济测算 426开发计划 427结论 42南宁市宏观经济分析城市概况广西自治区概况广西壮族自治区简称桂，地处祖国南疆，与越南为邻。春秋战国时为百越（粤）地，秦置桂林郡，部分属象郡，唐属岭南道，宋为广南西路，元属湖广行省，清为广西省，１９５８年成立广西壮族自治区。现辖５地区、９地级市、１０县级市、５９县、１２自治县，７０多个市县对外开放，全区面积约２３万多平方千米

，2004年末，全自治区人口总数为4889万人，有壮、汉、瑶、苗、侗、叙佬、毛南、彝、仡佬等民族，自治区首府南宁。广西具有沿海、沿边、沿江的区位优势，同时处在我国大陆东、中、西三个地带的交汇点，是华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，是西南乃至西北地区最便捷的出海通道，也是联结粤港澳与西部地区的重要通道。特别是随着中国—东盟自由贸易区的建立，广西作为连接中国西南、华南、中南以及东盟大市场的枢纽，在拥有5.3亿人口的东盟和5.4亿人口的泛珠三角经济圈两个大市场中，将发挥结合部的重要战略作用。南宁市概况南宁是广西壮族自治区首府，简称“邕”，建郡于公元318年，拥有1680多年的历史。毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的交通枢纽，是西南各省最便捷的出海通道，是西部各省区唯一沿海的省会城市，也是“南贵昆”经济区、大西南经济圈和泛珠三角经济圈的重要城市，更是连接中国和东盟的重要枢纽城市和前沿城市！独特的区位使南宁拥有了独特的发展优势，而日新月异的城市建设更使人对南宁刮目相看。近年来，南宁先后荣获全国卫生城市、全国城市环境综合整治优秀城市、全国双拥模范城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、中国人居环境奖、全国创建文明城市工作先进城市、联合国迪拜国际改善居住环境良好范例奖、全国生态环境建设十佳城市、全国青年文明社区示范城市、全国社会治理行进单位等荣誉称号，城市面貌发生了巨大的变化，显示了南宁社会经济文化的健康快速协调发展。地理条件：南宁位于中国广西南部，地形平坦，四面山丘环绕。南宁毗邻粤、港、澳，南临北部湾，西接印支半岛。背靠大西南，面向东南亚。邕江穿城而过，是珠江水系的主要支流。面积：全市总面积22112平方公里，其中，市区面积6559平方公里，建成区面积152平方公里。气候：南宁属于南亚热带季风气候区，夏长高温多雨，冬短温暖干燥，无霜期长。年平均气温21.6℃，年降水量为1304.2毫米行政区划：南宁现辖兴宁区、良庆区、邕宁区、青秀区、江南区、西乡塘区6个城区和武鸣县、横县、宾阳县、上林县、马山县、隆安县6个县。交通运输：南宁具有沿江、沿海（距防城港172公里、北海港204公里、钦州港104公里）和沿边（距中越边境重镇友谊关200多公里）地缘优势，拥有发达的航空、铁路、公路、水路立体交通运输网络。航空：南宁吴圩国际机场是国家4D级机场，目前已开通飞往北京、上海、广州、香港、曼谷、河内等20多条国际国内航线。铁路：南宁火车站开行的旅客列车国内直达北京、上海、广州、西安、成都、昆明、郑州、南昌、张家界等城市，开行的国际列车可直达越南同登。公路：南宁的公路由国道、省道、高速公路编织成联系紧密、辐身四方、方便快捷的公路网络，可通达广西各县、市和全国主要城市。目前全国最长的区内高速公路桂林至北海高速公路以首府南宁为重要节点；西南地区最近的出海通道南宁至河池（水任）高速公路已于2004年9月开通，连接贵州、四川等地；南宁至中越边境重镇友谊关、南宁（坛洛）至百色的高速公路正在建设中，此外，南宁至广州高速公路等项目正在建设。水路：南宁港作为西江航运干线的龙头港和我国内河主枢纽港，是西南出海通道的重要组成部分，担负着南宁及周边地区资集散、广西各地外贸出口、南昆铁路部分货物运输任务，从水路可直达龙州、百色、贵港、梧州、广州、香港、澳门。主要航线有邕梧线、邕穗线、邕百线、南宁至香港（澳门）线等。供水：南宁市自来水公司拥有6家水厂，日供水总能力为95.5万吨，可充分满足工业及生活用水。供电：南宁市现在35千伏及以上变电站49座，主变容量4864.2兆伏安。2004年供电量为58.88亿千瓦时，售电量为54.67亿千瓦时。市内交通：南宁市城区道路交通网建设日益完善，现有一环、二环、快速环道和外环高速共4个环道的交通框架。目前全市（含六县）共有36个客运服务站，开辟了区内外客运班线共754条，已开通区内外零担线路56条。市区现在9家出租汽车公司，出租汽车约3450辆；现在4家公交公司，全市营运的公交车辆有1981标台（辆）。宏观经济发展概况GDP增长2000年以来，南宁市经济发展保持稳定增长态势，尤其是2003年行政区划调整之后，南宁市的经济总量增加，整体经济实力更加强大：2004年全市GDP达到588.86亿元，较上年增长13.2%，增幅为1996年以来最大；2005年1-9月份，全市GDP为477.02亿元，同比增长13.2%，其GDP总值居全自治区首位，增速居全自治区第4位。 注：2003年进行了一次大的行政区划调整，南宁市管辖范围扩大人口变化自2003年进行行政区划调整后，南宁市人口保持了快速增长。项目20002001200220032004人口总量（万人）291.41294.56297.71666.33（区划调整）686.19较上年增加（万人）5.543.143.1515.1419.86产业结构变化近年来，南宁市三次产业迅速发展，其中第二产业发展最快，在产业结构中所占的比重也逐年增加，第三产业所占比重已经超过50%，由于南宁市在旅游和边贸方面具有巨大的市场潜力，所以第三产业今后还有很大的发展空间。项目200220032004第一产业所占比例21%19%18%第二产业所占比例27%28%31%第三产业所占比例52%53%51%由下图可知境外旅游和边贸发展波动很大，尚没有进入稳定发展的轨道。项目2001200220032004国际进出口总额（亿美元）5.375.466.586.37增长率-18.49%1.68%32.46%-3.21%境外旅游人数（万人）5.675.923.476.56增长率22.20%4.40%-40.96%87.73%金融机构存款余额2001年以来，城乡居民储蓄存款余额保持14%以上的年均增长率，增长较快。居民生活水平近年来南宁市城镇居民水平持续提高，但是增长幅度落后于总体经济的发展水平。固定资产投资南宁市2001年加大落实扩大内需的政策，全市固定资产投资大幅增长，尤其是2002年实行“136”工程以来，增长速度明显加快，2003年以来一直保持30%以上的增长率；房地产投资增长尤其突出，自2003年以来增长率保持在60%以上，远远高于年均GDP的增长速度。城市发展规划南宁市城市发展规划主要围绕两个大的发展战略展开，分述如下。《南宁市城市总体规划2004—2020年规划纲要》根据广西自治区建设厅审计通过的《南宁市城市总体规划2004—2020年规划纲要》，对南宁市城市功能定位空间拓展进行了如下调整：空间拓展调整：未来南宁突出“一轴两带”

提出了到2020年市区人口达300万人、市区建成区面积300平方公里左右的总目标，以邕江为轴线，推进城市建设，加快总面积达127平方公里的相思湖新区开发，拓展城市发展空间。未来南宁城市应突出“一轴两带”，构建“一主两次多核”的多中心城市空间体系，逐步形成沿东部、南部展开的扇形布局形态。其中对南宁市各街区的规划建议分为旧城商贸居住区、单位制中高档居住区、工人居住区、文教区、城市建设新区五个区域，对这些区域提出调整土地功能，逐步疏散人口；通过政策导向和优惠条件，鼓励老龄人口搬迁至相思湖新区；通过内城用地置换，实现部分党政机关外迁。

居住环境：重污染企业逐步外迁

适当引入某些制造业和第三产业功能，满足区域居住人口的就业需求。本着重发展低污染新型工业，严格控制产业企业类型，并将现有重污染企业逐步外迁，改变生活居住环境质量。完善区域内部的大容量城市公交系统，为居民上班出行提供便捷、便宜的出行方式。增加配套社会设施尤其是休闲娱乐设施的设置。包括南湖虚拟街道办事处的城市建设新区，职能定位为大型商贸会展基地和高级居住区，加快新区市政和社会基础设施的配套建设，增设托幼、医疗、教育和娱乐等相应生活设施。

旅游品牌：打造“南国绿色明珠”

全面提升全市的旅游品牌，突出“绿都、壮乡、边关”的独特自然景观和人文景观优势，以自然风光与历史文化相结合的旅游产品为主体，建设好一座城市：南国绿都——南宁；经营好二个王牌：绿都文化游、商务会展游；打造好三大金牌：壮民族风情游、南疆揽胜游、东盟跨国游把南宁建设成为集观光游览、休闲度假、文化生态、商务会展等一体的“南国绿色明珠”。到2020年，南宁市游客年增长率4％－6％，旅游收入年增长6％－8％，游客可达3100—3800万人次，旅游收入330—390亿元。提出建设“中国绿城”、争创联合国人居环境奖的发展目标，制定和完善环境保护、资源保护、园林绿化、风景名胜区和自然保护区保护、人口与环境容量限制等规划，提高南宁市生态环境保护与建设水平。“136城建工程”概念解释“136工程”是南宁市政府在2001年末提出的城市建设管理目标，即“一年小变化、三年中变化、六年大变化”，时间跨度为2002—2007年。基本思路是拉开城市框架，拓展城市空间，打通城市干道，完善配套设施，推进旧城改造，加快新区开发，强化城市管理，不断完善大西南出海通道枢纽城市和区域综合性核心城市功能，营造良好的生态环境和投资环境，提高市民的居住水平和生活质量，塑造首府城市新形象，促进城市建设与经济、社会、环境可持续发展，努力建设具有民族特色和亚热带风格的现代园林城市，最终建成“中国绿城”。一年小变化。即在2002年拉开序幕，从堤路园、南湖南广场、青秀山风景区开发到民族大道的环境整治，加快国际会展中心主体工程和快速环道贯通进度；开工永和大桥，继续完善朝阳溪二期工程。三年中变化。即经过3年时间的持续建设，以构筑完善的城市交通网络系统为主线，带动邕江北岩堤园路和凤岭新区的开发。随着行政区划的高速和快速环道的建设加快，建设大南宁、服务“南博会”成为关键词。因此，相思湖新区进入规划建设的启动阶段，第二、第三年拟投入170多亿元的资金，更大规模的建设正在推进。六年大变化。即奋战6年，在经营城市制度上，要不断创新：城市开发建设市场化运作，管理规范化、法制化；在城市的品位上，让一座生态型、山水型的中国绿城形象凸现，健全和完善现代化、信息化为内涵的城市基础设施，造就良好的投资环境，使南宁屹立在中国——东盟自由贸易区的前沿。2002-2004年进展状况2002年至2004年共有200个项目建成并投入使用，累计完成城市建设投资203.96亿元，环内城区面积由3年前不足100平方公里扩张至406.4平方公里，“提前6年实现城市总体规划”。通过3年的努力，南宁市城市框架迅速拉开，基础设施逐步完善，交通“拥堵”得到缓解，园林绿化率大幅度提升，市容市貌焕然一新。2005-2007年规划“136”“六年大变化”目标建设项目中心城区内分为十大项共计259小项，2005-2007年计划投资472亿元，包括服务“中国—东盟博览会”项目、道路桥梁、新区建设和城区建设、新区土地储备准备金、旧城改造和经济适用住房、旅游风景设施及园林绿化、轨道交通项目前期工作、城市功能设施建设、水环境整治、市政公用配套设施等。“136”“六年大变化”目标建设项目六个县分为共计62小项，2005-2007年计划投资14.81亿元，包括六个县城的县城道路建设、环卫设施、工业经济区的基本建设、水系和公园的建设、旅游设施建设等项目。宏观经济走势预测一方面，在中国—东盟博览会（简称南博会）的带动下，南宁市未来几年内城市面貌和基础设施建设预计将取得跨越式的发展，投资环境将进一步优化，开放程度继续扩大，二、三产业发展潜能的释放将为总体经济运行提供充足后劲。另一方面，南宁市现有的城市发展模式存在着诸多弊端和政策性风险，在未来城市运营中必须注意经济发展与社会和谐相统一、发展速度与发展质量相互协调以及经济内部各部分均衡发展的问题，否则，经济运行可能陷入进退两难的僵局。积极因素：中国—东盟博览会（南博会）中国—东盟博览会是温家宝总理在第七次中国—东盟领导人会议上倡议举行的，这一倡议得到东盟国家领导人的普遍欢迎。经商务部批准，中国—东盟博览会由广西壮族自治区政府承办，每年在南宁举办一届，故又称“南博会”。中国—东盟博览会是集货物贸易、服务贸易、投资合作、文化交流和高层论坛于一体的综合性国际博览会，博览会将围绕《中国与东盟全面经济合作框架协议》以及自由贸易区建设实际进程，以双向互利为基本原则，以自由贸易区内的经贸合作为重点，同时面向全球商界开放。博览会不仅要扩大中国对东盟国家的出口，也将促进东盟国家对中国的出口；不仅为中国企业“走出去”搭建平台，同时也为东盟企业来华投资创造机会。南博会将在以下几个方面带动南宁市的发展城市环境、交通路网和基础设施建设会上一个大的台阶，第二产业发展迅速。会展业和旅游业的实力增强、地位提高。进一步确立南宁市区域核心城市的地位，物流、人流、信息流和资金流的聚集效应加速，城市竞争软实力增强。不利因素：“行政生产力”的膨胀近几年南宁市城市发展尤其是“136工程”所取得的长足发展主要是依靠行政主导完成的，不是由市场经济的竞争规则主导，发展模式是投资拉动型的粗放式增长，许多问题被经济发展暂时掩盖了，而这些问题又是不能随发展自动解决的，他们的集聚必然影响发展的可持续性，甚至令发展陷入停滞，这些问题突出反映在：挺进式的城市拆迁导致大量的拆迁纠纷，拆迁补偿政策引发诸多不满，2002-2004年拆迁的15个旧城片区中，有8个涉及业主纠纷，其中3个进入了行政诉讼阶段；此外，拆迁产生大量的被动需求没有被及时满足，这不仅孕育了矛盾，而且给进一步的拆迁改造设置了障碍。金融风险日益加大。据估算，在2002-2004年的230亿元城建投资中，财政支出仅占1/8，同时，各项目公司的自有资金比例很小，大部分的资金缺口由银行信贷来提供，并主要依靠销售和招商回款来偿还，拆迁不畅和销售缓慢的风险小则令个体开发商资金链断裂，严重的会令整个城市改造由于资金周转不畅而停止，甚至导致银行不良资产大量增加，引发连锁性的经济和社会问题。国务院于2004年发布了《关于控制城镇房屋拆迁规模，严格拆迁管理的通知》（即国务院2004年第46号文件），对大规模的城市拆迁和安置进行了严格限制；此外，2006年南宁市要进行新一届党政领导班子的换届选举，这也给以往城市发展模式的持续性增添了不确定因素。南宁市房地产市场分析总体指标与投资环境房地产投资2003年以来南宁市房地产投资总额保持60%以上的高速增长，房地产投资占固定资产投资的比率由2001年的18%直线上升到2005年9月的30%，增长速度惊人。房地产投资成为近年来南宁市经济增长最强劲的引擎，但是要在较长时期内保持这样的增长率是十分困难的。 年份项目20012002200320042005年1-9月房地产投资总额（亿元）104123190261230房地产投资增长率18%29%61%66%61%房地产投资占固定资产投资比率18%19%21%25%30%总体供销情况自从2002年南宁市实行“136”工程以来，南宁市商品房供应与销售都呈现大幅增长势头：2004年与2002年相比，商品房施工面积增长132%，竣工面积增长219%，销售面积增长187%，形成供需两旺的局面（可见下图）。但是需要注意的是，和往年同期相比，2005年各季度商品房供需变动出现较大起伏：主要受国家政策的影响，第二季度的市场供应量比去年同期下降43.4%，成交量比去年同期下降32.5%；在随后的第三季度，市场度过了政策适应期后，供应量和成交量又出现大幅攀升（详见下图）。 从预售比（合同登记面积/批准预售面积）来看，1-3季度分别是1：2.07，1：1.1，1：0.9，综合预售比是1：1.1，在没有进一步考虑需求内部结构情况下，供需总体平衡，市场目前及预期需求良好，不过，相对于供应的市场消化能力逐渐减弱。市场的风险主要来自国家宏观调控，政策的稳定性及长期规划的可行性值得特别关注。价格变化至2005年5月，商品房价比2000年上涨了900元，涨幅48%，但是房价不是持续上涨的：03年房价经历了一个波谷，而且2005年房价较2004年略有下降。（详见下图） 对2005年以来的房价进一步分析可见，进入第二季度，主要受宏观政策的影响，商品房供应量与成交量出现较大波动，商品住宅房价随之持续下降（详见下图）。虽然可能存在登记滞后等情况从而影响时点房价的准确性，但下降的趋势是确实和值得关注的。投资环境自南宁实施“136工程”以来，城市面貌发生了很大改观，基础设施逐步完善，交通“拥堵”得到缓解，园林绿化率大幅度提升。2002-2005年共安排城建项目556项，涉及道路桥梁、相思湖新区基础设施、旧城改造、重点公建、经济适用住房和廉租房建设、堤路园、水环境综合治理、园林绿化、市政公用配套设施、公共配套设施、供水、公交、燃气、路灯、环卫、人防、旅游风景设施、文化、体育、广场、信息化建设以及城市综合管理等22个方面。南博会落户南宁后，市政府加大了标志性建筑和大型景观工程的建设，先后建成了南湖南广场“名树博览园”以及民歌广场、会展广场、五象广场等9个城市广场，建成了占地14公顷全长1.2公里的邕江一桥南岸江滨休闲公园、18洞的青秀山高尔夫球场、五城区游园绿地等项目。城市面貌和基础设施的大幅提升创造了优越的投资环境和生活环境，带动了房地产业的快速发展。由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家国内权威研究机构共同组建的“中国房地产ＴＯＰ10研究组”，经过对中国35个大中城市深入细致的调查研究，最近完成“2005中国城市房地产开发投资吸引力十强”报告，其中南宁市名列第四。（见下表）2005中国城市房地产开发投资吸引力十强名次12345678910城市上海北京重庆南宁合肥天津南京广州南昌成都尽管我们对城市发展的社会协调性和可持续性表示怀疑，但不可否认的是南宁市近几年的整体投资环境大大改善。需求分析购买力2005年1-11月，南宁市城镇居民可支配收入8523元，比上年同期增长15.05%，扣除物价因素后实际增长13.85%；11月末，全市金融机构存款余额1207.63亿元，比年初增长9.3%，总体讲，本地居民的综合购买能力不断增强，增速较快。本项目定位于中高收入人群，居民购买能力的持续提升也将扩大本案的潜在客户范围。南宁是广西自治区首府，也是西南地区区域性核心城市，南博会的召开又使之成为我国与东盟各国经贸、文化交流的南疆重镇，外来人口众多，随着城市整体环境的改善，外来人口的增长速度也在加快，其中境外和周边市县先富裕起来的人们具有较强的购买力。由于本项目体量不大，所以就可预见的居民购买能力来看，可以支撑项目的销售。需求量近几年南宁市商品住宅需求快速增长，预计这种势头仍将继续。（1）旧城拆迁与改造：实行“136工程”后，2002-2004年，南宁市拆迁房屋面积230余万平米，拆迁速度大大提高，已经产生大量的被动需求。（2）市区规划人口增加：2005年南宁市市区人口150万，按照城市规划2010年将达到208万，这意味着未来五年内每年将新增市区人口10万以上。（3）人均规划居住面积增加：2005年南宁市人均居住面积24平方米，规划到2020年将达到30平米，结合每年新增的人口计算，未来5年内南宁市每年需要新增360万平米住宅才能满足规划需求，而2004年南宁市商品住宅销售面积为314万平米，在现有基础上还有较大市场需求空间可待挖掘。（4）外来流动人口增加：2004年9月的数据显示，南宁市（含武鸣、邕宁两县，不含五县）居住３天以上登记在册的外来流动人口达33.05万人，同比增长52.52％，其中20.76万人居住在南宁市的各类出租屋里，随着南宁市投资和生活环境的改善，外来流动人口数量还会继续攀升，这会大大刺激投资型客户的需求。需求结构从物业需求档次上看：中低端住宅需求占据主体，这主要是因为大部分居住需求是由城市大规模拆迁引发的被动需求，而这部分需求以中低档房为主；此外，在增加的外来人口中，农民工约占70%，他们的居住需求更是集中在中低档房屋上，其所引发的投资需求也相应的处在这一居住档次上。虽然中高档楼盘需求比重下降，但这是因为中低档需求增长过快导致的相对下降，在绝对量和自身纵向比较上，中高档楼盘的需求近年来仍有较快增长，随着“中国—东盟博览会”的到来，南宁市作为物流、人流、资金流和信息流集散地的地位日益确立，预计中高档楼盘的需求会保持一个长期、快速的增长。从置业目的上看：我们将客户分为两种，即自住型和投资型，目前南宁市住宅客户仍以自住为主，此外，实地调研和相关数据显示，投资型客户所占比例很大，明显高出北京市比例水平。分析其原因，一是南宁市现有投资渠道单一。二是相对一手房房价稳中有升的态势，近年来住宅租金和二手房价上涨迅速，其中，流动人口的增加提供了大量的出租需求，统计资料显示，2005年，南宁市居民自有房屋出租收入同比增长98.99%；而作为中低档房的替代品，二手房需求随着大量拆迁的进行而快速增长，房价相应上涨。三是受近几年中国“炒房热”的影响。投资型客户比例过大对房地产市场来说有利有弊，弊大于利。利、房屋租金的快速上涨支持和促进了当地居民二次置业需求的增长；弊、掩盖真实居住需求，传达错误市场信息，造成房价虚高、投资增长过快，引发虚假繁荣，一旦出租、转手不畅或是遇到价格下跌，泡沫就会破裂，导致房地产市场长期低迷。南宁市房地产市场的快速发展刺激也掩盖了这种风险，这值得新进入的房地产开发企业注意。供给分析供应量供应结构新增商品住宅中，中高档房的比重较大，中低档房增速相对较小，这与前面所分析的市场需求变化相逆，这造成目前中低端市场严重的供需不平衡；此外，中高端市场增长放量的同时，产品同质化现象明显，这无疑加剧了这一区段市场的竞争。南宁市政府已决定于2005-2006年建设150万平米以上的经济适用房，可以在一定程度上缓解中低端市场的供需失衡状况；不过和北京、上海等地不同的是，南宁市对于中高端住宅供应并没有从政策上加以控制，相反，从提高整个城市形象和居住品质的目的出发，市政府鼓励和支持琅东和凤岭等中高端市场板块的优先发展。主要地产板块解析根据各个区位的功能、住宅产品特性和客户需求的不同，可以将南宁市区分成六个房地产板块，下面就各个板块的现状和发展趋势进行分析说明。琅东板块现状（1）城市新兴开发区琅东板块是南宁市目前新兴的城区，有着各城市新城区共有的特点：规划理念超前，经济发展较快、在售楼众多，而且多为中大盘，从一个城市发展方向来看，琅东区无疑是南宁市发展的重点区域，目前南宁市的新的金融中心和商业圈已开始东移，琅东区不久将成为南宁市的新城市中心。（2）交通网络较为完善由于琅东板块是新兴的城市中心，众多新建的道路网络构筑了琅东板块发展的脉络，以民族大道为中心，道路系统从两旁展开，经汇春路、桂春路、锦春路、东葛路等为两翼，再配以外环快速干道，使交通网络较为完善。（3）商业生活配套设施迅猛发展在商业配套方面，琅东板块发展迅猛，如于2005年10月份开张营业的占地7万平方米的商业中心——金湖广场、在建的航洋国际城的平方米的购物中心，商业气氛在逐渐形成，商业发展仍有较在的空间。（4）高档住宅区域，房价全市最高目前该区的地价不断攀升，目前房价基本在3500-4500之间，已是全市地价最高的一个区，地价的上涨直接导致的是楼层的升高和楼价的上涨，该区的楼盘以小高层和高层为主，如铭湖经典、汇金苑、绿城画卷、水晶城、地王国际商会中心等，这里已成为南宁市最多高楼聚集地。趋势（1）未来南宁市商务中心（CBD）在南湖两岸，民族大道两边，高楼林立，已初步具备现代金融商业中心的雏形，对未来南宁市的发展起着领头羊的作用，新的商圈也将由此产生。（2）空置地块不多：房价上涨，但市场威胁减弱由于经济的迅猛发展，琅东板块（特别是南湖周边一带）空置地块已不多，所开发楼盘多为占地规模不大，带商业性质的高层住宅，如南湖沿线的铭湖经典、汇金苑、绿城画卷、南湖国际广场等楼盘。可以说，在南宁进入大盘时代的趋势下，琅东板块在大型住宅市场上的竞争力将会有所减弱。（3）对凤岭板块带动作用大于威胁。随着该区的进一步发展和成熟，从市场的角度来看将不可避免地与凤岭板块产生相互竞争，但从一个城市功能的划分和城市角色扮演的角度来看，琅东板块的发展一方面拉近凤岭板块与市中心的距离，另一方面商业和生活配套的成熟也是凤岭板块发展的契机。凤岭坂块（本案所在板块）现状（1）定位为大型永久性生态居住区该板块位于南宁市东部，是琅东板块向东的延伸，处于其一级辐射带范围内，区域内生态环境优越，山林密集。市政府已经将其定位成南宁市的高档生活居住区。（2）初步发展阶段，商业、生活配套远未完善该板块是2002年才开始正式进入房地产市场的开发，目前几个大规模楼盘（荣和·山水美地、新天地、翡翠园）正处于开发初中期阶段。周边市政生活配套设施亟待完善。（3）现售楼盘呈大规模、高档次、高价位特点由于自然地理环境优越，而且处于区域开发初期，所以板块内项目体量较大、档次较高，相应的价格也不菲，下表是几个典型楼盘的基础数据情况。楼盘总建筑面积（万㎡）容积率均价（元/㎡）山水美地1601.2-1.53800-4000香谢里211.23800翡翠园481.43600大自然花园210.74000关于区域内楼盘的具体情况将在后面的项目分析中作进一步的说明。趋势（1）市政规划重点板块，相关配套将日益完善该板块是南宁市未来十五年规划中的重点板块，而且处于城市发展重中之重的东盟商务区位于板块内，可以预见板块内的市政配套将会有快速和质的提升。（2）中高档楼盘供应潜力巨大，竞争将日益激烈。该板块为开发新区，在城市规划中有着较高的起点与标准，加之该区域自然生态未受到破坏，各大市政配套也规划在此区域，多个政府部门也即将迁移至此，预计这里将成为南宁市今后几年中高档楼盘供应最集中的地区，也是中高端市场竞争最激烈的地区。仙葫坂块现状（1）高档别墅住宅区雏形已现该板块位于凤岭板块以南，邕江以北，因拥有青秀山与江的景观优势，环境优美，为开发高档别墅住宅区提供了极大的发挥空间，区域内已集中了近10个别墅群，占地近5000亩，投资总额近16亿元，全部建成后将成为广西规模最大，档次最高的别墅住宅区域。（2）市政配套设施远未完善该板块是经济开发区，虽然交通状况已有一定基础，但距离市区相对较远，缺乏必要的生活配套设施。趋势（1）别墅供应量会呈增长态势目前该区域集中了近10个别墅群，预计未来仍将有所增加，例如：定位为西南地区顶级别墅小区的龙胤花园，占地360亩，投资3．6亿元，将建成220栋山水园林别墅；天池山，占地500亩，投资2．2亿元；丽水湾，占地161亩，投资1亿多元。（2）不排除别墅滞销的可能虽然国家建设部今年作出决定：“未来五年内不批准别墅项目建设用地”，这项决定可以说为开发商提供了喘息的空间与时间，但仙湖开发区内已批准建设的别墅项目已达近10个，再加上其它板块内的别墅项目，对于处于产品金字塔顶端的物业种类，其供应量恐怕不是市场能够短期内消化的。江南板块现状（1）老工业区：区域环境先天不足，污染较为严重和所有城市的老工业区一样，江南区相对与其他片区有污染较为严重、生活环境较差的不足之处，在市民居住意向的选择上吸引力不够。（2）市政及生活配套较为齐全，但已渐趋老化江南板块作为南宁市的老工业区，其城市建设方面的发展已有相当长的时间，交通设施、商业设施、生活设施等已较为齐全，但由于更新速度慢，各种设施已开始出现老化的现象。（3）楼盘价位、档次较低。现阶段该区内有翠湖新城、江南新兴苑、金湾花城、锦绣江南等几个大型楼盘，由于先天环境较差，所以多是中低端住宅，区域目标客户群体主要是中低收入人群和周边乡镇进城人员，对于中高端客户缺乏吸引力。趋势（1）旧城改造的重点：市场供应会有所扩大该板块是市政府重点改造区域，随着南宁城市规模的扩大，工业企业逐渐向城市周边区域转移，江南板块的居住环境将得到改善，配套设施亦得到更新与进一步完善，且因工业企业的迁移将会有大量的土地可用于房地产开发。（2）产品仍以中低端为主其中大量的经济适用房将处于这一区域内。城北板块现状（1）南宁市科技文化区板块内以教育、科技为主要功能，南宁市各高校均处于板块内，文化氛围较重，这也是该板块相比其它板块的优势，但是由于南宁市的科教水平并不发达，所以区域购买力并不强。（2）市政、交通、生活等配套基本完善板块内已形成良好的交通网络系统，市政生活配套已基本齐全，但仍有待进一步完善。（3）住宅产品以中档房为主板块内主要有恒大新城、文华园、振宁翠峰、水韵家园、柠檬宿、城市碧园等楼盘。由于该板块位于市中心的北部，已处于城乡结合部的位置，地段优势毕竟不如市中心板块及琅东板块，景观优势又不如凤岭板块，因此，综合各方面的因素，城北板块的楼盘以有稳定收入的工薪阶层为主。趋势（1）高新科技区带动板块发展板块的发展动力主要源于区域内高科技区的发展，而高科技区的发展又取决于政府的重视程度。（2）住宅产品平稳改良相对于其他板块，本区域的住宅市场变化最为平稳，产品将逐步的得以改良，但预计不会有跳跃式的发展。市中心坂块现状（1）商业、交通及生活配套等配套非常成熟一般地说，城市发展的主要时期均较为集中在城市中心区域，随着人口的增长，经济的发展，区域内的各种城市设施也相应会完善，但也带来环境污染，交通拥挤，居住条件恶化等问题。（2）住宅产品体量较小，价位高俗话说“物以稀为贵”，且市中心板块内人口数量多，商业非常发达，其地段优势非常明显，这一切自然导致该板块内房价的高涨。趋势（1）输出需求：将有大量的人口需周边转迁市中心人口密度大，人均居住面积小，加上城市改造的助推力，必然产生相当数量的二次置业大军，同时他们面临着两种选择：一是留在市中心，但楼价太高，二是向周边迁移，楼价不高且不拥挤，大多数人会出于经济考虑而选择后者。（2）未来供应十分有限，价位高由于可供开发的住宅用地所剩无几，大型住宅小区将难以出现，高容积率住宅将成为日后供应主流，不过由于地价高、拆迁安置费用昂贵的原因，房价会很高。小结将以上个地产板块分析的主要内容汇总成下面的表格板块名称功能定位居住环境生活配套交通状况现有市场特征发展潜力琅东板块高级商务中心区环境良好，区域配套有待成熟较为完善相当便利供应量适中、档次高、价高供应有限，配套建设将有极大改观。凤岭板块高尚生态中央居住区环境优美，未来住宅热点，周边配套亟待完善基本无仅民族大道一条主干道供应量大、中高档次、中高价位市政建设将有飞跃发展，中高档楼盘最为集中，竞争最为激烈。仙葫板块高尚别墅住宅区环境优美，拥有青秀山与江的景观优势基本无有待完善别墅：价高、供应量大未来将发展成为高档别墅住宅区域，可能供过于求。江南板块老工业区环境污染较严重，居住环境较差较为齐全有待完善供应量大、中低档、价低若注重环境的治理，应能有相当的发展空间，中低档供应集中区域城北板块高新技术区区域市政配套有待完善，居住环境一般一般有待完善规模、档次和价位均适中随着区域定位的明晰与开发区的带动，提升空间较大，但步伐不会太快市中心板块商业、政治、文化、信息中心区老城区，交通、商业、生活设施完善，居住环境良好十分完善十分便利供应量小、档次高、价高供应极为有限，运作成本高，房价高中高档楼盘主要分布在市中心、琅东、凤岭和仙葫4个板块：其中市中心板块的供应量将十分有限；仙葫板块主要是别墅产品；未来中高档商品住宅将集中在琅东和凤岭两个板块，其中琅东板块的新增住宅量也不大，主要靠消化存量，所以未来南宁市中高端商品住宅的主要供应区域也即主要竞争地为本案所在的凤岭板块。结论通过以上分析，可以对南宁市房地产市场得出如下基本结论：（1）过去4年成绩斐然，长期看仍具有很大提升空间。（2）目前市场发展过热，势必需要一个调整期。（3）供求结构性失衡：中低端供不应求，中高端同质化严重。以上分析结论对我们的新项目投资有以下启示：（1）追求短期回报和长期回报的项目最有可能获利，追求中期回报的项目遭遇市场调整期和放量竞争的风险性最高。（2）产品差异化尤其重要：高品质产品能顺应和利用市场发展机遇，并最大限度的规避调整期和同质化的风险。主要竞争项目解析本项目的竞争对手主要来自琅东和凤岭两个板块，其中周边几个项目对未来客户的分流作用最大，目前周边在售的项目主要有荣和·山水美地、大自然花园和翡翠园，他们的后期将成为本案销售时最直接也最主要的竞争对手。（一）荣和·山水美地楼盘名称荣和·山水美地位置南宁市民族大道155号开发商广西荣和企业集团有限公司设计单位/物业公司南宁市荣和物业有限责任公司物业收费0.9元/㎡占地面积3000亩建筑面积200万㎡容积率1.068绿化率51%建筑密度17%建筑单体多层、高层、小高层商业业态8000多平方米社区步行街、休闲饮食中心、大型城市购物中心会所1．个数：12.规模：1.1万㎡3.主要功能：聚会、娱乐、健身主要卖点①中央生活区超大规模社区，是最适合居住之地；②小区配套齐全；③北大附属学校和东方外国语幼教中心和优质的物业管理目标客户群中偏高收入人群园林景观描述2万平方米的牵手广场和热带中庭园林、4大人工湖、亲水生态广场、花园小品、山顶园林长廊外立面颜色：米黄色材质：外墙专用涂料车位配比：1：1开发周期6~7年推广主题住名校社区里的洋房已投放量1000多户在售单位销售率80%平均销售速度月均销售30~40套未来两年预计投放量及产品类型第一年：多层、小高层住宅第二年：多层、小高层住宅价格开盘均价：3300元/㎡现均价：3500元/㎡现价格区间：3400~4350元/㎡折扣：按揭98折一次性96折户型主力户型面积：2-1-1：78、3-2-2：119~160、4-2-2：152~174户型配比房型面积范围所占比例一居64㎡10%二居70~81㎡20%三居119~133㎡40%四居及复式152~174、22030%（右图）

点评：此项目优势在于配套完备、先进，包括1万平米的会所以及北大附属实验学校对消费者具有很强的吸引力；此外项目的园林景观设计大气儿有丰富，营造出舒适、惬意的居住氛围。缺点在于规划布局中单体朝向差，组团分区一般，建筑外立面不够精细，色彩单调、陈旧；同时不断推出的面积令社区配套面临越来越大的承受压力。（二）大自然花园楼盘名称大自然花园位置南宁市青秀路18号开发商南宁大自然花园置业有限公司设计单位南宁城乡规划设计院物业公司南宁大自然物业管理有限责任公司物业收费0.8元占地面积450亩建筑面积23．14万㎡容积率0.7绿化率60%建筑密度19.8%建筑单体独立别墅56栋、联排别墅97栋、花园洋房28栋规模配比1．住宅：1079户2.商业：/3.会所：14.其他/会所1．个数：双会所2.规模：8500平方米3.主要功能：配有室内外SPA游泳池、商务中心、娱乐中心、教育中心、医疗保健中心主要卖点大自然花园位于青秀山北麓龙王岭，面朝青山，背靠石门森林公园，东邻东盟领使馆区和贸易中心，西接省部级高级别墅区，周边风景秀丽，生活配套齐全。目标客户群高收入人群园林景观描述大自然花园更以周边原生自然环境为规划背景，强调人与自然和谐共生，要求“建筑点缀自然”反对“自然点缀建筑”。花园弥漫着浓烈的欧洲风味，24万平方米的OCT景观广场，连绵1.2公里超长中庭水景。外立面颜色：高级浅黄色涂料材质：外墙专用涂料车位配比：1285个开发周期3年推广主题青秀山全景观豪宅已投放量一期已交付，现推出二期在售单位销售率80%平均销售速度月均销售30套未来两年预计投放量及产品类型第一年：花园洋房12栋第二年：/价格产品一（花园洋房）开盘均价：3700元/㎡现均价：4000元/㎡现价格区间：3550~4790折扣：按揭98折一次性97折产品二（联排别墅）开盘均价：130万/栋现均价：/现价格区间：/折扣：/户型主力户型面积：3-2-2：162~178、4-2-2：170~230、5-2-2：275~285户型配比房型面积范围所占比例二居123~127㎡15%三居135~178㎡35%四居及复式182~230、276~3050% 大自然花园点评：项目优点在于容积率低，综合舒适度较高，配套较齐全；缺点在于开发商不专业，项目存在规划布局不合理，产品设计陈旧，外立面色彩单调等一系列问题。（三）翡翠园楼盘名称翡翠园位置民族大道168号开发商中房集团南宁房地产开发公司设计单位/物业公司中联金牌(二级)物业收费住宅0.8元/㎡别墅1.2元/㎡占地面积540亩建筑面积47．88万㎡容积率1.25绿化率47.8%建筑密度16.2%建筑单体26栋多层、高层住宅楼，50栋独立别墅规模配比1．住宅：/2.商业：/3.会所：/4.其他/会所1．个数：12.规模：/3.主要功能：集商务、休闲、娱乐、健身文化于一体主要卖点翡翠园是广西目前唯一经国家建设部审批的国家居示范工程，是中房集团南宁房地产开发公司的扛鼎之作。小区坐落于南宁市东南部的凤岭新区，坐享民族大道的迅捷交通，拥有清新的空气和一份“精品住宅、别墅享受”的高雅情怀小区占地512亩，总投资12亿元，绿化率高达47.8%,建筑密度仅为16.2%,高达30-100米的楼间距为生态绿化的实现提供了充裕的空间。目标客户群中偏高收入人群园林景观描述建筑上采用先进成熟的新材料、新技术、新设备、新工艺等"回新"技术，设计上严格履行环保、节地、节能和再生资源利用的建设原则，绿化上的生态学原理为指导，从互惠互生、生态位、物种多样性、竞争性学原理出发进行园林绿化配置、环境上营造和谐人际空间，推崇积极健康的社区文化。外立面颜色：色蓝白材质：外墙专用涂料车位配比：1：1开发周期滚动式开发推广主题康居生活，精彩人生已投放量1000户在售单位销售率80%平均销售速度月均销售20~30套未来两年预计投放量及产品类型第一年：多层住宅，两房、三房为主第二年：/价格产品一开盘均价：3400元/㎡现均价：3600元/㎡现价格区间：3300~3980元/㎡折扣：按揭无一次性98折产品二开盘均价：280万/栋现均价：280万/栋现价格区间：280~314万/栋折扣：/户型主力户型面积：2-2-1：87、3-2-2：102~139、4-2-2：168~237户型配比房型面积范围所占比例二居87㎡30%三居102~139㎡45%四居及复式168~237㎡25%特点说明住宅户内平面使用率高，主功能空间无穿通，餐厨配合密切点评：此项目是广西第一个国家康居工程示范小区，技术含量高；开发商具有一定的品牌优势及开发经验。缺点在于规划布局不合理，产品外立面单调，精装修交房时产品质量不过关。（四）小结3个竞争项目规模共有特点是规模大、容积率低，所以配套齐全、园林面积大；缺点在于产品不精细，外立面色彩都比较单调，缺乏品质感。项目分析与定位项目概况项目位置与周边环境位置本案地块位于南宁市区以东的东盟商务区内，西面为青秀路（向北直通民族大道），与知名的青山假日酒店和“大自然花园”住宅小区隔路相望，东、北、南三面均为东盟商务区规划用地（具体位置可见下图）。上图：东盟商务区在南宁市的位置图上图：本案在东盟商务区内的位置交通评价项目西面的青秀路路面状况良好，向北不足1000米可以到达城市主干道—民族大道（东向贯穿南宁市，为南宁市最重要的城市主干道），对外出行便利、车行顺畅；小区南面是新修建的呈扇形贯通东盟商务区的区内道路，斜向连接青秀路与民族大道，路况良好在交通出行方面存在的主要问题是（1）出行过于依赖民族大道，路线相对单一。（2）目前（预计至项目基本售完）周边没有公交线路，这将限制早期入住客户的日常出行，也会削弱一部分客户的购买意向。周边环境评价项目区位优势明显，凤岭新区被南宁市规划为中央生态居住区，东盟商务区是南宁市未来数年城市建设的重中之重，南面的青秀山为南宁市最大的城市绿肺，东北面1公里为新建的国际会展中心和未来的国际商务中心区（CBD）。（1）凤岭新区为国际商务区的东向延伸区域，同时南面为城市绿肺—青秀山，从自然地理条件上最适合作高档商务区的生活配套地，区内情况前面有所论及，此不赘述。（2）东盟商务区东盟商务区规划鸟瞰图（3）国际会展中心南宁国际会展中心是广西南宁市标志性建筑之一，多功能厅的穹顶造型由12片花瓣组成，宛如南宁市市花——朱槿花。中心总投资6.5亿元，占地6.5万平方米，由多功能厅、圆桌会议厅、阶梯国际报告厅、新闻中心以及各种规模的会议室组成，拥有8种语言同声传译等先进的会议系统。展览部分包含9个不同规模的展厅，可搭建2000个标准展位和200个非标准展位。国际会展中心多功能厅外景（4）青秀山青秀山风景区距离南宁市中心约7公里，占地近800公顷，包括青山、凤凰岭、帽子岭、雷劈峰等大大小小山峦十多座，主峰凤凰岭最高，海拔288m。素以“山不高而秀，水不深而清”著称。青秀山空气中氧负离子含量是整个南宁市最高的，且处于地势较高的上风带，源源不断地为城市输送着新鲜的空气，所以又被誉为南宁市的“绿肺”。

1989年被定为广西壮族自治区级风景名胜旅游区，1997年被评为南宁市“十佳旅游景点”之首。2000年底又荣获全国首批“AAAA”级旅游景区称号。现有规划指标南宁市国土资源局公布的地块规划设计条件如下：土地使用权面积：51442.88平方米（折合77.164亩）土地规划用途：城镇单一住宅用地土地使用年限：70年容积率≤2.5 建筑密度≤30% 绿地率≥40% 建筑高度控制要求36米以下根据这一规划设计条件，本项目被限定为12层以下小高层、中小规模（地上建面12.85以下）商品住宅小区，以下的讨论也是在这一前提下展开的。SWOT分析与竞争策略选择SWOT分析下面SWOT分析中所列各项，在前面都已经述及，此处只是为了分析框架的需要，以结论的形式加以引用。优势劣势（1）地段：邻CBD、处于东盟商务区内。（共）（2）环境：邻城市“绿肺”。（共）（3）高尚生态居住区的区域定位已获市场认同。（共）（4）市政设施升级空间巨大。（共）（5）万通地产的专业经验及品牌支持。（专）（1）规模较小，难与周边大盘比拼配套。（专）（2）与周边楼盘相比，容积率偏高，可能影响舒适性与竞争力。（专）（3）四周缺少日常生活配套，东盟商务区现为空地。（共）（4）附近缺少公交路线。（共）（5）沿青秀路架有高压线，预计会影响前期销售。（专）机会威胁（1）近年来南宁市房地产市场迅速发展，城市建设快速升级。（共）（2）政府对东盟商务区的高度重视和优先发展。（共）（3）琅东板块国际商务日趋成熟后的带动作用。（共）（4）不断增强的中高端客户群体。（共）（5）本项目是东盟商务核心区内首个住宅项目。（专）（1）遭遇房地产政策调整。（共）（2）目前中高端市场存在一定泡沫。（共）（3）周边中高档楼盘众多，竞争会比较激烈。（共）由于现在和未来周边市场竞争将会十分激烈，所以从竞争的角度考虑，我们将本项目的SWOT分为4类：即周边竞争项目共有的优势和机会、本项目专有的优势和机会、共有的劣势和威胁以及专有的劣势与威胁。（上表中已标出）（1）共有的优势和机会：在竞争中的作用会被大大削弱，比如项目的地段优势，周边项目都不同程度具有，这时的优势相对于客户成立，相对于竞争对手则相互抵消或大大减弱。（2）专有的优势和机会：在竞争中可以成为项目的独特卖点，并获得实质的竞争优势。万通地产的专业经验能支持产品创新，东盟商务核心区首个住宅项目可以成为宣传买点——借东盟商务区的知名度和吸引力来提高本项目的被关注度。（3）共有的劣势和威胁：弥补共有劣势会形成相对优势，如果强化弥补则会成为项目的独特卖点，不过这往往要比正常情况下耗费更多成本，而且要看竞争对手是否同时采取类似措施，就本案而言，我们不具备将周边生活配套缺乏的共有劣势转化为独特卖点的实力，只能尽可能的弥补；消除共有威胁能使项目在市场变化时规避风险，对本项目而言，由于共有威胁的源头来自中高端产品的同质化，所以消除它的方法是实行鲜明的产品差异化。（4）专有的劣势和威胁：这实际上也是竞争项目的相对优势，严重的会成为项目推广中的硬伤。对于这些劣势和威胁，一可以实行正面弥补（发展成卖点的可能性很小）；二是独辟蹊径、因势利导（可能发展成为项目的卖点），同时加强对客户的引导；三是在宣传推广中尽量回避。本项目没有硬伤，对于体量小、容积率偏高的劣势可以因势利导将项目作成具有现代都市风格的精品，并在推广中加强对客户的引导。竞争策略选择限于经验与资源，任何项目都极难取得相对于竞争对手的全面优势，而是只能将资源和注意力集中在一个或几个方面形成相对竞争优势，下表列出了市场、产品和成本三个基本选择维度，并由此形成三种基本竞争策略，结合本项目加以分析。竞争策略主要特征对本案重要性本案可行性结论市场细分导向对客户群体进行细分，并针对其中一类或某几类客户，全面、细致的满足其需求或是某项有强烈偏好的需求。现有的竞争项目都没有对客户群进行足够的专业细分，本案若能率先实行可以获取快速、高额回报。实施前需要详尽的客户调研，从时间进度和精力投放上都不具备可行性。重要但不可行。产品差异化导向不把主要精力放在被动的满足消费者需求上，而是注重用高品质或创新品质满足客户潜在需求或是引导新需求。①南宁市中高端产品同质化严重，并形成潜在市场风险，所以本案实行产品差异化不仅重要而且必要。③项目的体量和规模都要求在产品上能够另辟蹊径。②南宁市住宅档次和北京、上海等大城市还有较大差距，消费者的高层次需求未被释放，本案产品差异化具有很大市场认同和获利空间。①万通地产多年来高端市场的开发经验可以提供专业支持。②不利因素在于能否组建专业化的执行团队；而且要承受较高的新产品引进和建造成本（包括设计、原料购买和施工能费用），前期投入会更大。十分重要而且必要，实行中有一定困难但并非不可克服。成本优势导向通过项目规模、在同一类产品上的多年开发经验或者依靠与产业链中其他各方长期、稳定的战略合作降低产品开发成本，从而依靠更高的性价比快速占领市场。①从抵御市场风险角度讲具有一定必要性②本案规模不大，绝对活力空间有限。③高端客户对于价格的敏感性并不十分强烈。不具备规模、经验和战略合作三方面的优势，所以只能在个别环节尽量控制成本，很难形成全面或是在某个方面特别突出的成本优势。重要性和可行性都不强。从上表的分析中可知：从项目面临的市场情况和可用资源出发，产品差异化应当成为本项目获取竞争优势的主要努力方向；实际上，从前面的南宁市房地产市场分析结论到项目自身SWOT分析结论，每一步都包含着产品创新差异化的要求。下面的项目定位也是主要遵循这一目标要求展开的。项目定位客户定位我们将南宁市住宅市场客户分成自住和投资两大类，并对其需求特征加以说明。需求类型自住投资第一居所第二居所出租为主资产保值、增值为主基本需求型基本改善型品质提高型需求特征①多为一次置业。②人均需求面积小③可承受价格较低对价格十分敏感④追求基本居住功能，对地段、环境、配套、物业等要求不高，对高科技、环保等附加价值认可度很低。①多为二次置业②基本居住指标提高；同时关注环境等品质改善。③看重性价比，而不单纯关注价格④冷静、成熟：较少为媒体宣传左右；为高科技、环保等产品创新支付溢价的能力与意愿都较低。①多为二次或多次置业。②价格敏感度相对较低。③对开发商品牌、物业品牌等认同度高，愿意为产品创新支付溢价。④易追随热点、潮流楼盘。①二次或多次置业（居多）②各项居住指标要求很高，追求尊贵感③价格敏感度底。④特别看重私密性、安全性和环境。①二次或多次置业。②看重租售比，而非单纯价格。③对物业舒适性等关注较少。④注重周边商务氛围、交通等状况，一般不要求私密①二次或多次置业。②注重房屋品质的持久性和性价比。③注重项目未来升值潜力。④一般不愿为时效性产品创新付溢价。需求物业类型①经济适用房②二手房③地理位置相对较差的普通住宅④其他低价位房屋①大、中成熟社区②其他中低价位、中高档次房屋。③少数高价位、高品质房屋。（一般对某项指标有特别偏好）①著名高档综合性楼盘。②各种特色、创新性楼盘。③一部分别墅类项目。④其他高价位楼盘（地段等某些基本指标十分突出）①别墅。②其他休闲、度假类物业③占据高品质稀缺资源（如湖景）楼盘。④少量特色、创新性楼盘。①各种档次商务中心周边物业。②其他人口流动量大的区域。③少量其他交通便捷区域物业。①各种占据稀缺性资源的物业。②未来所在区域价值具有较大提升空间的物业。注：以上分析未包括短期投资者本项目已经确立差异化产品导向，并且区域具有很高的升值空间，所以客户定位将以品质提高型和各种投资型消费者为主；如果实际中做不成创新精品，则基本改善性消费者会加入到主要目标客户中来。（上表中已经标出）对于品质提高型客户，下表进行了不同角度的界定。界定角度界定内容年龄基本年龄28岁以上；主要集中