【房地产企业核心竞争力分析8600字】

房地产企业核心竞争力研究目录TOC\o"2-3"\t"标题1,1"1．绪论 ．绪论1.1研究背景和意义房地产是我国国民经济发展中的支柱产业。近年来，随着房地产市场的快速发展以及房价水平的不断提高，房地产企业也成为了社会舆论关注的焦点。由于房地产开放活动本身对于技术的要求并不是很高，而对资金、组织管理的要求较高，使得房地产企业的核心竞争力更加侧重于资本实力与投资管理能力。当前，我国相当数量的房地产企业在经营过程中过于注重资本实力，而忽视投资管理能力的建设，导致企业往往一味地扩大投资规模，直至出现投资失误、产品滞销，这一点在我国部分地区的“鬼城”建设中表现十分明显。未来，房地产企业要想实现进一步发展，转变发展方式，提高核心竞争力是必由之路。为此本文将从房地产企业核心竞争力的主要构成出发，对其主要影响因素进行全面分析，并在此基础上提出相应的对策措施来帮助房地产企业提高核心竞争力水平，这对于提高房地产企业经营水平，促进我国房地产市场长远健康发展有着积极的作用和意义。1.2研究内容和方法本文的研究内容主要包括三大部分：第一部分是对房地产企业的概念与核心竞争力构成进行简要介绍；第二部分是对影响房地产企业核心竞争力建设的主要因素从内外两个方面来进行分析；第三部分则是提出具体措施来帮助房地产企业提升核心竞争力水平，为企业长远发展提供帮助。本文采用文献分析法、定性与定量相结合分析法、辩证分析法、归纳法等方法进行研究。其中，运用文献分析法，对房地产企业核心竞争力进概述；运用定性与定量相结合分析法和辩证分析法对主要影响因素进行全面分析；运用归纳法总结经验，提出对策。2.房地产企业核心竞争力概述2.1房地产企业的概念房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。由于现代房地产开发活动分工细化程度越来越高，企业类型也日趋多样化。目前，从经营内容上来看，房地产企业主要可以分为开发企业与服务企业两类，前者从事房地产开发与管理；后者主要从事市场交易、物业管理等业务。而从企业经营范围来看，房地产企业又可以分为综合型企业和项目型企业，前者不仅从事开发业务，也从事后期的物业管理、市场交易等业务，代表企业如富力地产；后者主要从事某一个房地产市场领域，例如房产中介、物业管理等，代表企业链家地产。2.2房地产企业核心竞争力的构成房地产企业核心竞争力的构成与制造业企业存在着明显的差异。总体来看，房地产企业核心竞争力主要有以下几方面组成：一是资本实力。这是现阶段房地产企业核心竞争力最为重要的组成部分。随着产业分工的日益深化，工程技术的不断提高，房地产开发活动的技术门槛越来越低，使得房地产企业对于工程技术的需求逐步减少，在实践中，很多企业通过工程外包的方式就可以解决项目建设问题，并不需要自身具备工程建设能力。与此同时，随着经济的不断发展，土地价格水平往往快速提高，由于土地资源的稀缺性和唯一性，使得如何获得土地成为了房地产开放活动的重中之重。在市场经济模式下，竞标是土地买卖的主要方式，在这种情况下市场对土地资源的竞争就越发激烈，而这最终都会反映到土地价格而交易成本上，资金实力越强的企业往往越能获得土地。在我国很多房地产企业为了获得土地，纷纷通过各种融资途径来扩大资金规模，增强资本实力。然而，这也带来一个不良的后果就是企业负债率不断提高。据统计，2016年上半年，137家上市房企负债合计超过4.33万亿元，同比增长24%，总资产5.63万亿元，同比增长24.3%，企业平均负债率为77%，其中，万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福等企业负债超过1000亿元，达到5741.33亿元、5453.3亿元、3249.3亿元、1835.74亿元137家房企负债逾4.3万亿超两成资产负债率超80%红线137家房企负债逾4.3万亿超两成资产负债率超80%红线/roll/2016-09-06/doc-ifxvqcts9573146.shtml二是投资管理能力。这是房地产企业核心竞争力的另一个重要组成部分。从房地产企业盈利的途径来看，房价与土地成本之差是其主要的来源。然而，在市场竞争下，为了获得稀缺的土地资源，企业不得不以高价进行购买，在这种情况下，如果房价不能达到更高的水平，就会导致企业受益受损，甚至直接破产。由于房地产市场价格会受到多种因素的影响，如何分辨市场价格走势与供求变化，做出正确的投资决定就显得格外重要。但从我国不同城市房地产开发活动来看，部分企业缺乏投资管理能力的问题十分突出，不顾市场运行的客观规律，盲目上项目、搞开发，导致市场供给量远大于需求量，房子卖不出去、资金收不回来，不仅给企业经营造成了巨大的损失，也使当地房地产市场陷入低迷，典型代表就是很多地区都有分布的“鬼城”。此外，品牌影响力、市场公关能力等也是房地产企业竞争力的重要组成部分，在企业发展中发挥着重要的作用。3.影响房地产企业核心竞争力的主要因素房地产是国民经济的支柱性产业，其发展会受到多种因素的影响。同样，房地产企业核心竞争力也会受到不同因素的作用，这些因素既包括外部因素，也包括企业自身的内部因素。3.1外部因素房地产开发活动是一种涵盖范围十分广泛的经济活动，在宏观经济中占有重要地位。因此，外部因素对于房地产企业的核心竞争力也会产生重要的影响。总体来看，这些影响主要包括以下四个方面。3.1.1经济增长经济增长是宏观经济的首要标志，对于房地产企业核心竞争力也有着十分重要的影响，这种影响主要体现在增加企业收入上。经济增长会增加居民收入，提供市场的需求能力。对于房地产企业而言，核心竞争力的重要构成是资本实力，而要提升资本实力，更多的销售业绩是主要途径。在经济增长表现良好的时期，居民收入的增长会增强其购买房产产品的能力，使企业开发行为能够得到较为可观的回报。例如，2016年，全国房地产开发投资102581亿元，增长6.9%，房屋施工面积758975万平方米，增长3.2%；其中，住宅施工面积521310万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积166928万平方米，增长8.1%，；房屋竣工面积106128万平方米，增长6.1%，其中，住宅竣工面积77185万平方米，增长4.6%。统计局：2016年全国房地产开发投资102581亿同比增6.9%/finance/2017-01/20/c_129455159.htm统计局：2016年全国房地产开发投资102581亿同比增6.9%/finance/2017-01/20/c_129455159.htm虽然，2016年房地产市场的回暖与国家政策松绑有直接的关系，但其背后是国民经济不断发展所积累的财富与投资能力，如果没有之前一段时间的积累，是不会出现如此快速的增长的。由此可见，经济增长对于房地产企业资本实力的影响十分重要。3.1.2货币市场环境房地产开发是一种资金消耗量十分巨大的经济活动，因此，货币市场供给对于开发企业就会产生重要的影响。首先，货币市场供给会直接影响到房地产企业的融资环境，进而影响企业资金与投资能力。在货币供给宽松的时候，银行信贷等融资条件也会相对宽松，方便企业获取资金进行地产开发。例如，2016年货币政策有所放松直接导致企业融资能力大幅提高，全年房地产开发企业到位资金144214亿元，增长15.2%，其中，国内贷款21512亿元，增长6.4%；利用外资140亿元，下降52.6%；自筹资金49133亿元，增长0.2%；其他资金73428亿元，增长31.9%。在其他资金中，定金及预收款41952亿元，增长29.0%；个人按揭贷款24403亿元，增长46.5%统计局：2016年全国房地产开发投资102581亿同比增6.9%/finance/2017-01/20/c_129455159.htm。统计局：2016年全国房地产开发投资102581亿同比增6.9%/finance/2017-01/20/c_129455159.htm相反，在货币供给紧缩的时期，银行信贷等融资途径也往往会趋紧，利率上升，不仅获取融资的难度增加，成本也会提高。其次，货币供给也会影响市场的物价水平，但这种影响存在一定的不确定性，既包括原材料方面，也包括地价和房价，一旦其中任何一个受到宏观调控或其他因素出现变化，就会导致房地产企业的收益率产生变化。因此，从企业投资能力与开发收益率角度来看，货币市场环境对于房地产企业的核心竞争力都有着明显的影响。3.1.3宏观调控政策房地产市场的发展事关整个国民经济的运行，国家对此高度重视并采取了一系列的宏观调控措施来控制整个市场的发展。对于房地产企业而言，宏观调控政策的影响是全方位的。首先，宏观政策会对房地产企业的经营产生直接影响。目前，我国所采取的的宏观政策中，对于房地产企业直接影响最大的信贷控制，由于房地产开发往往需要大量的资金，而企业自有资金又往往不足够，需要从银行或其他金融机构获得融资，一旦宏观政策信贷趋紧，就会直接导致房地产企业资金链紧张，甚至锻炼，严重影响企业的核心竞争力。其次，宏观政策会对市场供求关系产生重大影响。以我国近年来多次采取的限贷措施为例，其往往就会直接影响到市场需求，甚至会导致成交量断崖式的下降，这一点在过去5年之中时常发生。市场一旦市场需求出现变化，势必会对企业销售活动产生直接的影响，进而导致资金回笼出现变化，这对于房地产企业保持和提高核心竞争力而言十分关键。3.1.4房屋土地价格水平房价与地价是当前社会舆论关注的焦点，也是影响房地产企业核心竞争力的重要因素。但二者有所不同。房价主要影响的是企业收入，而地价影响的是企业成本。当前，我国房地产市场运行过程中存在的问题在于投机力量严重干扰了市场价格机制的形成。一方面，部分房地产企业投机问题严重，特别是囤积土地，待价而沽，给土地市场供给造成了很大负面影响；另一方面，以炒房客为代表的投机者哄抬房价，导致整个市场健康运行的基础削弱，虽然短期内，房地产企业受益会得到提升，但从长远来看，这种不合理的虚高，会极大增加企业经营风险，也不利于企业对自身建设进行全面规划，会严重影响企业核心竞争力的提升。3.2内部因素与外部因素不同，内部因素对于房地产企业核心竞争力的影响主要体现在投资管理能力与品牌影响力上，是企业能否生存和发展的基础。3.2.1人才储备人才是企业发展的动力源泉。对于房地产企业而言，人才的作用至关重要，其能力的高低很大程度上会决定企业投资能力的高低。从房地产开发活动的特点来看，投资决策是最为关键的一个环节，要想做出正确的决策，除了足够的市场信息支撑之外，还需要相应的人才来进行分析。在房地产市场的盈利方式上来看，市场行情是决定性的，如何判别市场行情走向，需要很强的分析能力与思维能力，一旦决策失误，将会直接导致企业投资陷入风险之中，造成巨大损失。同时，人才的作用不仅仅体现在投资决策领域，在企业管理、产品销售等方面都存在，这些工作也会从不同的环节和领域影响开发过程和结果，例如一个能力强的销售员可以就可以直接帮助企业更快的完成产品销售，回笼资金，对于保持和提高企业竞争力有着积极的作用。3.2.2财务管理财务管理能力是房地产企业核心竞争力的一个重要内部因素。房地产开发与经营资金使用量大、流动性高，对于财务管理能力有着极高的要求，特别是大型房产企业，财务管理的水平高低甚至会直接影响到企业经营的成败。一方面，财务管理会直接影响到企业资金调配，决定资金的流量与流量。在我国很多地产开发项目中，流动资金管理往往是企业经营中最为重要的不足，其会直接决定项目的进程，影响工期与后续销售活动。另一方面，财务管理也是企业回笼资金、开源节流的重要途径。高水平的财务管理能力，能够让企业有限的资源得到最充分的发挥，也能够通过合理安排资金使用来控制成本支出，减少经营负担。由此可见，对于房地产企业核心竞争力而言，财务管理有着不可替代的重要作用和影响。3.2.3工程质量合格的产品是企业获得市场认可的基础。对于房地产企业而言，建筑工程质量是其竞争力的基础，没有合格的工程产品，企业的核心竞争力就无从谈起。随着工程技术的不断扩散，从技术上保证开发项目工程质量的难度并不大，但由于企业资金、市场需求等方面的原因，工程质量的控制也面临着一定的挑战，部分建筑企业为了赶工期、节约成本，会人为的降低工程质量，而这些都会反映到市场口碑与需求之中。特别是对于那些外包工程建设的房地产开发企业而言，更加突出。虽然，建筑工程问题隐藏时间短，不易被发现，但一旦暴露，对于开发企业而言就是致命性的打击；相反，开发企业如果一直保持较高的工程质量，就会赢得市场的认可，进而占据有利的市场竞争地位。3.2.4品牌建设品牌是现代企业竞争软实力的主要构成，对于房地产企业而言同样如此。品牌建设力度的强弱会直接影响到房地产企业的核心竞争力水平。首先，房产耗资多，在居民消费与投资中所占比重大，使得消费者对于房产品质的要求较高，因此，良好的品牌能够帮助开发企业更好吸引客户。其次，房地产企业品牌建设的基础是口碑，但也需要一定的宣传推广来扩大影响。近年来，随着我国房地产企业的不断成长，企业对于品牌价值的关注也越来越高，纷纷进行广告宣传来扩大企业的品牌影响力。第三，品牌建设既需要一定的资金投入，也需要长期的维持，这就对企业整体发展战略和财务管理提出了更高的要求，如何在保证企业日常经营的基础上，提高市场品牌影响力对于提高企业核心竞争力有着重要的影响。4.促进房地产企业核心竞争力提高的措施从上文的分析可以看出，影响房地产企业核心竞争力的因素既有内部的，也有外部的。因此，提高企业核心竞争力，也应该从这两方面来着手采取措施。4.1外部措施4.1.1推动经济平稳较快发展经济增长是保持和提升房地产企业核心竞争力的重要条件。为此，一方面，我们要客观认识到当前经济转型的现实情况；另一方面，也要积极推进改革深入开展，推动宏观经济平稳较快发展。一是要加快产业升级的步伐，积极发展新兴产业，构建新的经济增长动力，提升发展后劲。二是要广泛挖掘全社会的创新潜力，用创新来取代资源消耗，推动经济的成长。例如，可以利用互联网平台的优势，在全国范围内对创新资源进行整合，更好地开展创新活动，释放创新活力。三是要深入推进市场管理体制改革，减少政府对于市场运行的不合理干预，让市场本身发挥出其对于资源的调配作用。四是要努力改进分配体系，让经济发展成果更多的体现在居民收入增长上，为整个房地产市场的健康发展，提供更加有力的需求支持。4.1.2保持货币市场稳定货币市场动态对于房地产企业有着突出的影响。从促进房地产企业核心竞争力提升的角度来看，保持货币市场的问题十分重要。首先，要对市场货币需求进行准确的估计。可以利用大数据系统，对市场内的货币需求与流动情况进行全面分析，增加决策的准确性。其次，要防止货币供给的大幅波动，保证市场货币总量的稳定，营造一个健康的房地产市场环境，为企业更好地进行战略规划、产品开发与经营创造一个有利的条件。第三，要对市场货币流转情况进行深入了解，对货币流向集中的区域进行适当的管理和限制，例如房地产市场信贷投放等，引导资金向实体经济转移，促进整个宏观经济的稳定发展，防止房地产市场出现过热情况，为企业健康经营创造条件。4.1.3优化宏观调控措施当前，由于房地产市场的不合理发展，国家采取了一系列的宏观调控措施来加以遏制，但从效果上来讲，并不是突出，也影响了企业的正常经营。为此，要从战略角度对宏观调控措施进行总体规划。我国当前房地产市场发展的问题，很大程度上来源于地区发展的不均衡，一线城市和部分二线城市的资源“洼地”效应过于明显，导致“一线热、四线冷”的问题十分突出。对此，要加快主要经济区中小城市的建设力度，完善城市功能，提升收入能力，一方面扩大房地产企业的市场空间，另一方面也降低主要城市洼地效应所带来的房价上涨压力。要对宏观调控措施进行适当地调整，细化内容、提高针对性，谨慎实施信贷控制政策和强度，减少其对于房地产企业的直接冲击，避免企业经营出现极度困难，同时，要规范企业市场行为，例如大力打击恶意炒作、捂盘惜盘的行为，维护正规企业的合法利益。4.1.4合理控制投机行为投机行为是推动地价、房价上涨，威胁市场健康发展，影响房地产企业核心竞争力提高的重要因素。为此，要综合运用各种调控措施来加以应对。一是要对房地产开发企业中的投机力量进行遏制，在土地供应管理与竞标中严格把关，对于囤地起价的行为进行压力打击。要对土地使用划定期限，并明确落实，一些地方政府虽然有政策，但落实不力，应该加以追责，强化土地市场的管理。二是要对房地产市场需求中的投机力量进行控制，一方面是通过信贷、限购等措施对其资金来源与购买途径进行严格管理，切断其炒房的行动路线。另一方面，要积极利用财税政策提高投机成本，特别是房产税，要及时落地，遏制投资性需求对于市场的干扰，控制市场风险，为房地产企业健康经营夯实基础。4.2内部措施4.2.1加强人才培养人才是房地产企业长远发展的基石，加强人才培养与储备对于提升企业核心竞争力有着重要作用。要积极从社会与学校引进高水平的专业人才，增强企业市场观察与分析能力，提升投资决策与管理水平。可以放宽对于高水平人才专业范围的限制，对于不同领域的人才分别引进。对于理论能力强的人才，要加强对其的实践培训，可以先安排到具体部门了解实际经营情况，而后结合理论，形成更加准确、有效的市场分析能力。要加强对企业内部人员的培训，决策层要加强战略学习能力的建设，提升把握市场准确开展投资管理的能力；中层管理人员与销售人员则根据自身业务需要进行培养和提高。要建立完善的人才晋升奖励机制，给人才发挥作用提供一个有力的牵引，增强其工作的积极性和创造力。要特别注重人力资源管理的公平性建设，增强企业凝聚力，减少人才流失问题的出现。4.2.2提高财务管理提高财务管理能力是我国房地产企业核心竞争力建设中的当务之急。首先，要从企业总体布局中重视财务管理，并给予足够的资源来开展工作，使财务管理能够得到更多的实际支持，而不是口头重视。其次，要对财务管理的内容进行细化、优化，财务管理不单单是“管理账目”，更重要的是要对企业资金流转情况进行全面掌握，并为管理层决策提供有效依据。要从“进”和“出”两方面着眼，完善管理细则与流程，提高财务管理对企业资金的“监控”能力，提升资金管理与使用效率。第三，要提高企业财务管理的分析与计算能力，可以利用现代信息技术平台大数据计算优势，科学全面的对相关数据进行精准分析，使财务管理真正的与企业经营融入一起，为企业投资决策提供全面支持。第四，要努力把财务管理与企业投资能力建设结合起来，除了部门负责人参加投资分析会之外，主要精英人员也应该参加进来，使财务管理工作能够更多的从企业发展整体布局出发，制定计划，开展工作。4.2.3强化工程管理工程质量水平是影响房地产企业核心竞争力的重要因素，因此，加强工程管理就显得格外重要。对于具备建筑能力的企业而言，要对工程技术人员与操作人员进行质量安全培训，从工作流程和内容上保证质量；要优化建筑流程，改进建筑工艺，通过技术的方式提升质量，降低成本；要合理安排资金，提高资金保障率，从客观上提升建设过程中的责任感。对于外包的房地产开发企业而言，要对外包公司进行全面考察，确认其资质，并在工程建设的过程中进行监督和检查。对于建设过程中出现的质量问题，要及时采取措施加以补救，不能一味掩盖，防止销售之后出现严重的连带反应，直接摧毁企业的市场信用基础。4.2.4树立品牌形象加强品牌建设是提高房地产企业核心竞争力的有效措施。首先，要抓住当前市场对于房地产产品的需求特征，从环境建设、绿色健康等角度，打造满足市场需求的理念特征，例如突出项目的生态环保色彩等。其次，要扩展宣传途径，积极利用新媒体进行传播，例如很多企业已经开始制作和播放产品广告，这在几年前是极为少见的。第三，要利用好微信等移动终端的口碑传播效能，通过“人与人”的直接传递来扩大企业影响力，提高品牌知名度，这样既可以传播品牌，也可以控制成本