个人理财课件

PersonalFinancialPlanning個人理財個人理財理論與計算基礎Personalfinancetheoryandcalculationbasis

01貨幣時間價值及其運用任務一【貨幣時間價值基本原理】貨幣時間價值是指當前持有一定量貨幣比未來的等量貨幣具有更高的價值。【貨幣時間價值基本原理】

1通貨膨脹使未來等量貨幣購買力更低

2貨幣可以用來投资获取收益

3未來的預期貨幣收入具有不確定性

今天的1元錢為什麼比將來的1元錢更值錢？課堂討論【貨幣時間價值基本原理】100元6%1年106元現值：PV終值：FV期限：n利率：i【貨幣時間價值基本計算】（單利現值與終值）單利終值例2-1：李先生年初存入銀行一筆現金1000元人民幣，年利率為單利3%，那麼第二年末的終值為多少？解析：FV=1000×（1+2×3%）=1060（元）單利終值：FV=PV(1+ni)【貨幣時間價值基本計算】（單利現值與終值）單利現值例2-2：銀行存款利率為單利3%，要想在兩年後獲得1060元現金，李先生現在應存入多少錢？單利現值：PV=FV/(1+ni)解析：【貨幣時間價值基本計算】（複利現值與終值）複利終值例2-3：假設某理財產品以複利計息，年息為3%，李女士購買10000元人民幣這一理財產品，3年後李女士能夠獲得多少錢？解析：複利終值：=PV×（F/P，i，n）複利終值係數【貨幣時間價值基本計算】（複利現值與終值）複利現值例2-4：假設錢女士5年後為了兒子出國留學需要20萬元人民幣資金，某理財產品以複利計息，年利率3%，現在需要多少人民幣現金購買這一理財產品？=FV×（P/F，i，n）複利現值係數解析：【貨幣時間價值基本計算】【貨幣時間價值基本計算】（年金現值與終值）01收付時間間隔相同02每次收付金額相同

年金一定時期內系列、等額收付的款項，通常記做A現金流動方向相同03

生活中還有哪些

款項收付屬於年金？【貨幣時間價值基本計算】（年金現值與終值）普通年金例2-5：王先生每年末在銀行存入5000元人民幣，銀行存款利率4%，到第三年末王先生能籌集到的資金總額是多少人民幣？年金終值係數【貨幣時間價值基本計算】（年金現值與終值）

魏先生打算在5年後還清10000元人民幣債務，從現在起每年末等額存入一筆款項，假設銀行存款利率4%，問魏先生每年末需要存入多少元人民幣？即測即評【貨幣時間價值基本計算】（年金現值與終值）普通年金例2-6：如果為了今後3年每年年末獲得100元，年利率為10%，現在需要投入多少資金？年金現值係數【貨幣時間價值基本計算】（年金現值與終值）

C公司現借入2000萬元，約定在8年內按年利率12%均勻償還，則每年應還本付息的金額為多少？即測即評【貨幣時間價值基本計算】（年金現值與終值）預付年金例2-7：周先生每年年初存入銀行10000元，銀行存款利率為4%，問第5年末的本利和是多少？【貨幣時間價值基本計算】（年金現值與終值）預付年金例2-8：孫女士分期付款購買住宅，每年年初支付6000元，還款期20年，銀行貸款利率5%，該項分期付款如果現在一次性支付，需支付現金多少？【貨幣時間價值基本計算】（年金現值與終值）你欠你朋友3筆借款,今天到期1000元,1年後到期500元,兩年後到期250元,年利率為8%,你想把這三筆借款分三年均勻還清,如果年初還每年還多少?如果年末還每年還多少?即測即評【貨幣時間價值基本計算】（年金現值與終值）遞延年金例2-9：有一項年金，前兩年無現金流入，後5年每年年末流入現金1000元，假設年利率為10%，則該年金在第7年年末的終值是多少？解析：FV=1000×（F/A，10%，5）=1000×6.1051=6105.1（元）【貨幣時間價值基本計算】（年金現值與終值）遞延年金例2-10：假設小王購置一套住房，前3年不用付款，從第4年年末起分4年等額還本付息10萬元，銀行的年利率為10%，該房屋的現值為多少？利用方法二可求出：PV=100000×[(P/A，10%，7)-(P/A，10%，3)]=23.82（萬元）【貨幣時間價值基本計算】（年金現值與終值）永續年金例2-11：小王欲購買某公司優先股，該優先股面值1000元，票面利率6%，如果小王要求的必要報酬率為8%，則該優先股的價值是多少？【貨幣時間價值基本計算】（年金現值與終值）永續年金

根據永續年金的計算方法,假設在利率為10%的前提下,只需要現在投入1000元,就可以在以後每年都得到100元錢,而且無限期,你覺得這種情況能夠實現嗎?課堂討論【貨幣時間價值基本計算】（計息次數與有效年利率）例2-12：假如一筆存款按6%的年度百分率(APR)每月計複利,則有效年利率為多少?EAR=1.0616778-1=6.16778%【貨幣時間價值基本計算】認真嚴格，書寫規範——體現一定專業素養【貨幣時間價值基本運用】（投資決策）投資決策例2-13：現在你有機會花10萬元購買一塊土地，而且你確信5年後這塊土地會值20萬元，假如你將購買土地的錢存入銀行，每年能獲得8%的利息，這塊土地是否值得投資呢？終值現值利率期限【貨幣時間價值基本運用】（投資決策）投資決策假設你正考慮將10000美元投資於年利率為10%的美元債券，或者是年利率為3%的日元債券，那麼下一年哪種投資更好，為什麼？實戰訓練【貨幣時間價值基本運用】（融資決策）融資決策例2-14：假如你買房裝修需要50000元，去銀行貸款，銀行會給你提供一筆年利率為12%的貸款，找朋友借，4年後需要還80000元，你應當如何選擇？終值現值利率期限【貨幣時間價值基本運用】（融資決策）融資決策

你想買一輛汽車，還缺8萬元，有兩種融資方式（均為按月等額償付，分3年償還）可供選擇，A方式年利率為4.8%；B方式年利率6%，但可享受現金折扣8000元，你應當選擇哪種方案？實戰訓練【貨幣時間價值基本運用】（投資決策）保險決策例2-15：張先生今年60歲，他打聽到某保險公司正在出售一種針對老年人的養老保險，該保險只要現在支付10萬元，就可以在以後的餘生中每年得到1萬元的保險金，如果將這筆錢存入銀行，則每年可獲得8%的利息。假設張先生可以活到75歲，其購買年金是否值得？保險公司支付給他的實際利率是多少?要讓該養老保險物有所值，張先生必須活到多大歲數？年金期限利率現值/終值年金四要素【貨幣時間價值基本運用】（保險決策）保險決策例2-15：張先生今年60歲，他打聽到某保險公司正在出售一種針對老年人的養老保險，該保險只要現在支付10萬元，就可以在以後的餘生中每年得到1萬元的保險金，如果將這筆錢存入銀行，則每年可獲得8%的利息。假設張先生可以活到75歲，其購買年金是否值得？保險公司支付給他的實際利率是多少?要讓該養老保險物有所值，張先生必須活到多大歲數？現值年金10000×（P/A，8%，15）=85590（元）A×（P/A，8%，15）=100000（元）A=11684（元）【貨幣時間價值基本運用】（保險決策）保險決策例2-15：張先生今年60歲，他打聽到某保險公司正在出售一種針對老年人的養老保險，該保險只要現在支付10萬元，就可以在以後的餘生中每年得到1萬元的保險金，如果將這筆錢存入銀行，則每年可獲得8%的利息。假設張先生可以活到75歲，其購買年金是否值得？保險公司支付給他的實際利率是多少?要讓該養老保險物有所值，張先生必須活到多大歲數？利率期限10000×（P/A，i，15）=100000（元）i=5.56%10000×（P/A，8%，n）=100000（元）n=21【貨幣時間價值基本運用】（通貨膨脹與長期決策）100元8%45年3192元100元商品價格每年增8%45年3192元1件商品1件商品【貨幣時間價值基本運用】（通貨膨脹與長期決策）名義利率實際利率對借出的每單位貨幣按承諾可收回的貨幣對名義利率按貨幣購買力的變動修正後的利率【貨幣時間價值基本運用】（通貨膨脹與長期決策）例2-16：假定你20歲時省下100元錢，將之儲蓄，利率為8%，每年通貨膨脹率為5%，65歲時你的儲蓄帳戶的實際購買力（實際終值）是多少？方法一【貨幣時間價值基本運用】（通貨膨脹與長期決策）例2-16：假定你20歲時省下100元錢，將之儲蓄，利率為8%，每年通貨膨脹率為5%，65歲時你的儲蓄帳戶的實際購買力（實際終值）是多少？方法二【貨幣時間價值基本運用】（通貨膨脹與長期決策）例2-17：你打算4年後購買一輛汽車，從現在開始儲蓄，假設你計畫購買的那種類型的汽車現在值100000元，年利率8%，通貨膨脹率為5%，你現在需儲蓄多少錢？【貨幣時間價值基本運用】（通貨膨脹與長期決策）例2-17：你打算4年後購買一輛汽車，從現在開始儲蓄，假設你計畫購買的那種類型的汽車現在值100000元，年利率8%，通貨膨脹率為5%，你現在需儲蓄多少錢？方法一【貨幣時間價值基本運用】（通貨膨脹與長期決策）例2-17：你打算4年後購買一輛汽車，從現在開始儲蓄，假設你計畫購買的那種類型的汽車現在值100000元，年利率8%，通貨膨脹率為5%，你現在需儲蓄多少錢？方法二【貨幣時間價值基本運用】（通貨膨脹與長期決策）假設你的女兒今年10歲，你計畫開立一個儲蓄帳戶為女兒上大學做準備，目前大學學費為15000元，如果你的存款利率比通貨膨脹率始終高3個百分點，而且大學學費的上漲速度和通貨膨脹率保持一致，那麼你現在應該投資多少資金才能支付8年後女兒的學費？實戰訓練02生命週期理財計畫任務二【生命週期儲蓄模型】（生命週期的收入、消費與儲蓄）例2-18：某公司員工今年35歲，預計30年後即65歲時退休，退休後繼續生活15年，預期80歲去世。該員工現在的年收入為30000元，且尚未積累任何資產。該員工應把收入的多少用於現在的消費，把多少用於儲蓄以備退休之用呢？（假定稅收忽略不計，不考慮通貨膨脹，年利率為3%）35歲65歲80歲工作時間退休時間有收入同時需進行一定儲蓄以備退休之用依靠前期儲蓄維持生命週期不變消費水準【生命週期儲蓄模型】（生命週期的收入、消費與儲蓄）例2-18：某公司員工今年35歲，預計30年後即65歲時退休，退休後繼續生活15年，預期80歲去世。該員工現在的年收入為30000元，且尚未積累任何資產。該員工應把收入的多少用於現在的消費，把多少用於儲蓄以備退休之用呢？（假定稅收忽略不計，不考慮通貨膨脹，年利率為3%）35歲65歲80歲工作時間退休時間◆生命週期消費水準保持不變◆工作期間的儲蓄等於退休後的消費【生命週期儲蓄模型】（生命週期的收入、消費與儲蓄）例2-18：某公司員工今年35歲，預計30年後即65歲時退休，退休後繼續生活15年，預期80歲去世。該員工現在的年收入為30000元，且尚未積累任何資產。該員工應把收入的多少用於現在的消費，把多少用於儲蓄以備退休之用呢？（假定稅收忽略不計，不考慮通貨膨脹，年利率為3%）35歲65歲80歲工作時間退休時間（30000-C）×（F/A，3%，30）=C×(P/A，3%，15)設不變的消費水準為C：C=23982（元）S=30000-C=6018(元)【生命週期儲蓄模型】（生命週期的收入、消費與儲蓄）例2-18：某公司員工今年35歲，預計30年後即65歲時退休，退休後繼續生活15年，預期80歲去世。該員工現在的年收入為30000元，且尚未積累任何資產。該員工應把收入的多少用於現在的消費，把多少用於儲蓄以備退休之用呢？（假定稅收忽略不計，不考慮通貨膨脹，年利率為3%）35歲65歲80歲工作時間退休時間◆一生的消費水準取決於其一生的收入水準30000×（P/A，3%，30）=C×（P/A，3%，45）C=23982（元）S=30000-C=6018(元)【生命週期儲蓄模型】（生命週期的收入、消費與儲蓄）30000×（P/A，3%，30）=C×（P/A，3%，45）人力資本持久收入【生命週期儲蓄模型】（生命週期的收入、消費與儲蓄）年齡收入消費儲蓄人力資本（現值）退休基金積累（終值）35300002398260185880136018453000023982601844632477078553000023982601825590617257564300002398260182912628630865023982-23982027091570023982-23982018674179023982-23982008000000【生命週期儲蓄模型】（生命週期的收入、消費與儲蓄）

35404550556065707580600000500000400000300000200000100000退休基金人力資本總資產

生命週期的人力資本、退休基金和總資產【生命週期儲蓄模型】（利率對生命週期儲蓄的影響）利率人力資本持久收入儲蓄090000020000100001%7742312145085502%6718942278472163%5880132398260184%5187612503749365%4611742594640546%41294526718328210%282807286741326【生命週期儲蓄模型】（初始資產和遺產對生命週期儲蓄的影響）初始財產額外的“收入”遺產額外的“消費”【生命週期儲蓄模型】（初始資產和遺產對生命週期儲蓄的影響）假定張先生現在35歲，預計65歲退休，80歲去世，年利率3%，張先生年收入為30000元，但在65歲退休時將會獲得100萬元的遺產，這將會對張先生的持久收入產生什麼樣的影響？即測即評【生命週期儲蓄模型】（生命週期理論的主要觀點）

個人是在相當長的時間內計畫他的消費和儲蓄行為的，在整個生命週期內實現消費的最佳配置。人們通常是在工作期間儲蓄，然後將這些儲蓄用於他們退休期間的支出。

一個人將綜合考慮其即期收入、未來收入，以及預期開支、工作時間、退休時間等因素來決定目前的消費和儲蓄，以使其消費水準在一生內保持相對穩定的水準，而不至於出現消費水準的大幅波動。FrancoModigliani【考慮社會保障】收入儲蓄（工作期間共30年）消費（退休後共15年）未參加社會保障30000601823982參加社會保障300004018（自願儲蓄）160122000（社會保障）7970考慮社會保障情況下的收入、消費和儲蓄在社會保障收益率與自願儲蓄收益率相等的情況下，終身消費水準並未受到社會保障的影響【考慮社會保障】

如果社會保障收益率與自願儲蓄收益率不等，該員工的消費水準將會受到怎樣的影響？在考慮社會保障的有效回報時，還應考慮哪些因素？課堂討論【延期付稅的好處】延期付稅的好處延期付稅為你在稅後贏得了稅前回報率退休時稅後累計總額的計算特點參加退休計畫普通儲蓄計畫後付稅先付稅【是否應當為教育而投資】例2-19：小李即將大專畢業，正在決定是否要專升本。小李經計算得出：如果立即就業，在他餘下的工作年間每年可獲得30000元的收入；如果繼續兩年的專升本學習，他可以使每年的收入增加到40000元，每年的實際學費為8000元，年利率3%，這項投資值得嗎？（假定小李現在20歲，預計65歲退休）收益的現值：PV=(40000-30000)×（P/A，3%，43）×（P/F，3%，2）=226053（元）解析：成本的現值：PV=(30000+8000)×（P/A，3%，2）=72694（元）【買房還是租房】例2-20：你現在每年租房花費20000元，意欲用500000元將其買下，但如果買房的話還需要每年支付一筆房屋維修費2000元。假設實際利率為3%，你應當買房還是租房？（不考慮房屋的稅費）解析：買房成本的現值：PV=500000+2000/3%=566666.7(元)租房成本的現值：PV=20000/3%=666666.7(元)【買房還是租房】房屋租金高低直接關係到買房與租房的決策結果，在什麼樣的租金水準下，買房與租房將會沒有區別？課堂討論03收益率的計算和風險的度量任務三【收益率的計算】（收益和收益率）

收益初始投資的價值增量例2-21：投資者持有一種普通股股票，一年前的買入價是20000元，一年中所得到的稅後股息為500元，一年後出售該股票得到的稅後淨收入為25000元，試計算該投資者一年內的投資收益？解析：500+25000-20000=5500（元）【收益率的計算】（收益和收益率）

收益率R

收益/投入本金A投資需要投入10000元，每年能獲得收益2000元B投資需要投入30000元，每年能獲得收益3000元【收益率的計算】（收益和收益率）

郭先生將1000元錢存入銀行，第一年末他的銀行存摺上的餘額為1050元，第二年末他的銀行存摺上的餘額為1100元，問郭先生第一年、第二年的投資收益率分別為多少？即測即評【收益率的計算】（預期收益率）例2-22：郭先生知道，自己的一項投資在經濟狀況良好時可以達到20%的收益率，經濟狀況一般時也能達到10%，經濟狀況較差時則為-10%，而統計結果顯示經濟狀況良好、一般、較差的概率分別為30%、40%、30%，試計算郭先生該項投資的預期收益率？解析：E（R）=0.3×0.2+0.4×0.1+0.3×（-0.1）=7%【收益率的計算】（預期收益率）例2-23：某投資組合有兩項資產A和B，A的期望收益率為18%，B的期望收益率為12%，投資者將其儲蓄10萬元中的5萬元投資於A，5萬元投資於B，計算該投資組合的收益率。【收益率的計算】（淨現值）NPV＞0，專案有正的收益，接受NPV＜0，專案有負的收益，拒絕例2-24：某投資專案X的初始投資為1100元，投資收益率為10%，每年的收入和支出如下表所示，該專案是否值得投資？年度收入支出11000500220001300322002700426001400【收益率的計算】（內部收益率）當投資要求收益率小於IRR時，NPV大於0，專案可接受；當投資要求收益率大於IRR時，NPV小於0，專案可拒絕。例2-25：某項投資總金額為200萬元，預計今後5年內的收益分別是20萬元、35萬元、60萬元、90萬元和115萬元。如果投資者對該專案要求的收益率為10%，問該專案是否值得投資？IRR=13.68%【收益率的計算】（必要收益率）必要收益率釋義①真實收益率（投資的純時間價值）用來對投資者推遲消費進行補償②預期的通貨膨脹率用來對通貨膨脹進行補償③風險溢價用來對投資面臨的不確定性進行補償例2-26：假如王先生現在願意投資500元，以換取將來超過500元的消費，他預期的未來收入是515元，同時王先生預期投資期內通貨膨脹率為5%，且由於該投資存在一定風險，王先生要求增加2%的風險補償，則王先生對該項投資要求的收益率為多少？解析：（515-500）/500+5%+2%=10%【收益率的計算】（持有期收益率）例2-27：李先生於2019年1月1日以120元的價格購買了面值為100元，利率為10%，每年6月1日支付利息的2015年發行的10年期國庫券，持有至2020年1月1日以140元價格將其賣出，求李先生投資該證券的持有期收益率。【收益率的計算】（到期收益率）例2-28：某債券面值100元，票面利率為8%，當前實際購買價格為90元，離到期還有3年，每年付息一次，求該債券的到期收益率。【收益率的計算】（到期收益率）

為什麼說到期收益率是衡量債券投資收益最常用的指標？用該指標能否衡量股票投資收益？課堂討論【收益率的計算】（當期收益率）例2-29：某債券面值1000元，票面利率6%，每年付息一次，到期還本。王先生以950元價格從二級市場買入該債券，求當期收益率。【收益率的計算】（貼現收益率）例2-30：面值為100000元的國債市場價格為98500元，距離到期日還有90天，計算銀行貼現率。貼現額=票面金額×（1-年貼現率×未到期天數÷360天）【收益率的計算】你的公司正在評估兩個投資專案，它們的預期稅後淨現金流如表2-12所示：年專案A專案B11005002200400330030044002005500100表2-12投資專案評估示例單位：萬元

假如這兩個專案的初始投資額都是1000萬元，利率為10%，那麼你會推薦哪個專案？原因是什麼？實戰訓練【風險的度量】（風險的定義和分類）

風險

風險是未來結果的不確定性①

風險是損失的可能性②

風險是未來結果對期望的偏離，即波動性③【風險的度量】（風險的定義和分類）有以下兩組賭金，其未來各種結果及可能性如表2-13所示，你認為哪一組賭金的風險更大一些？賭金A賭金B結果可能性結果可能性-150%-10050%+150%+10050%表2-13風險定義示例單位：元備註：賭金A結果為-1意味著賠1元，+1意味著賺1元；賭金B同理。課堂討論【風險的度量】（風險的定義和分類）

風險系統風險非系統風險組合中資產種類數資產組合風險總風險非系統風險系統風險【風險的度量】（標準差）期望收益率相等情況下，選擇標準差更小的投資方案。【風險的度量】（變異係數）變異係數越小，投資方案越優。投資方案預期收益率標準差A10%2B11%3【風險的度量】有A、B、C三種金融產品，每種產品的可能收益率及其概率如表2-14所示，作為一個理性投資者，你應當選擇哪一種產品？A產品B產品C產品RPRPRP10.2025%15%0.4010%20.1425&0.620%0.2030%30.1025%0.170%0.0540%40.0425%-1.005%0.0020%表2-14投資方案選擇示例實戰訓練【風險的度量】（貝塔係數）資產類型特徵投資策略β=1平均型與市場平均風險相同

β﹥1激進型趨向於放大整體市場投資組合的收益率牛市時選擇β＜1防衛型趨向於縮小整體市場投資組合的收益率熊市時選擇【風險的度量】（客戶的風險屬性）風險厭惡者風險中性者風險愛好者極端保守溫和保守中庸穩健積極進取溫和進取【風險的度量】（客戶的風險屬性）

你是否願意為獲得高收益而冒險，請從一個10分的評價體系中做出自己的選擇，其中1分代表“不願意”，10分代表“非常願意”。課堂討論【風險的度量】（客戶的風險屬性）序號影響因素結論1收入與財富通常與風險承受能力正相關2年齡通常與風險承受能力負相關3受教育程度通常與風險承受能力正相關4性別年長的男性比女性風險承受能力更強，但年輕男性和女性無差異5婚姻狀況需要考慮已婚者雙方的就業狀況以及經濟上的依賴程度6職業從事不同職業其風險承受能力有所不同7出生順序長子（女）通常比其弟妹更加不願意承擔風險8目標彈性通常與風險承受能力正相關9風險偏好通常與風險承受能力正相關10其他因素例如家庭結構越複雜，風險承受能力越低【風險的度量】（客戶的風險屬性）序號評估方法評估內容1瞭解客戶投資目標詢問客戶對本金安全性、資金增值幅度、資金流動性、通貨膨脹的容忍度、避稅等方面因素的相對重要程度2瞭解客戶對投資產品的偏好回答自己所偏好的投資產品，詢問客戶希望如何將資金分配到不同的投資產品中，這些投資產品往往按照風險程度高低進行排序3觀察客戶實際生活中的風險選擇觀察客戶的資產配置情況、負債情況、購買保險的金額、工作任期和變動頻率、收入變化情況等4風險態度的自我評估例如詢問客戶對特定風險所做出的反應，如做出風險投資決策後是否難以入睡，是否非常擔心失去已有的財富，是否願意借款進行金融投資或專案投資等5概率和收益的權衡例如讓客戶在確定的收益和不確定的收益之間進行選擇；或者在一個較低的無風險收益和一個一定概率下的較高的有風險收益之間，選擇二者無差異時的概率等等正直誠信，專業盡責——體現一定職業素養【風險的度量】（客戶的風險屬性）PersonalFinancialPlanning個人理財Analysisofpersonalfinancialsituation個人財務狀況分析

01資產負債表的編制和分析任務一【企業財務管理與家庭財務管理的區別】

企業財務管理家庭財務管理區別財務管理目的不同幫助各方瞭解企業財務狀況和經營成果，具有公開性，上市公司更需強制性資訊披露梳理家庭財務狀況，為各項理財規劃奠定基礎，通常具有隱私性，僅少數情況需要公開報表編制依據不同受嚴格的會計準則或國家會計、財務制度的約束可以根據自己的需要來編制各種報表，具有一定靈活性記賬方式不同對固定資產需嚴格計提折舊，對資產專案需計提減值準備視家庭需要和編制財務報表時的經濟環境而定投資性支出的處理方式不同一般對該項支出資本化，並遞延到未來分期攤銷如教育支出僅視作一項消費支出，更注重現金的管理財務報表的對應關係不同損益表中的每一項都要與資產負債表嚴格對應財務報表之間不存在嚴格的對應關係會計核算基礎不同一般採用權責發生制，以導致收入實現和費用發生的“行為”的發生時間為准來確認收入與費用一般採用收付實現制，以收入帶來的現金“收到”時間和費用導致的現金“付出”時間為准來確認收入與支出聯繫都存在借方與貸方，遵循“有借必有貸，借貸必相等”的基本準則都存在流量與存量，二者的關係為：期初存量+本期流入-本期流出=期末存量【資產負債表的編制】資產負債表：家庭在某一時點上財務狀況的反映01通常在月底、季底、年底編制資產負債表02幫助瞭解家庭在某一時點到底有多少財富【資產負債表的編制】（家庭資產）能夠帶來收益的資產如國債、股票、基金非必須的價值較高的使用資產如別墅、珠寶每天生活中要使用的資產如自用住宅、汽車、傢俱金融資產奢侈資產使用資產家庭資產【資產負債表的編制】（家庭資產）金融資產使用資產奢侈資產現金銀行存款退休儲蓄計畫預期的稅務返還保單的現金價值各種理財產品股票、債券、基金期權、期貨貴金屬、外匯不動產投資直接商業投資自用住宅汽車傢俱家電衣物家居用品廚房用具、餐具家庭維護設備、五金運動器材珠寶度假的房產或別墅有價值的收藏品【資產負債表的編制】（家庭資產）

結合表3-2所示的家庭資產清單，通常情況下需要不需要將住宅和汽車以外的其他使用資產計入資產負債表？在哪些情況下則需要計入？課堂討論【資產負債表的編制】（家庭負債）一個月以內到期的負債如信用卡欠款一個月以後到期或很多年內每月要償還的負債如住房貸款短期負債長期負債家庭負債【資產負債表的編制】（家庭負債）短期負債長期負債信用卡應付電話費、電費稅費、煤氣費等應付房屋租金應付保險金到期稅款到期債務住房貸款消費貸款（汽車貸款、裝修貸款等）投資貸款助學貸款【資產負債表的編制】（家庭負債）如借錢購買股票如信用卡負債如房貸、車貸投資負債消費負債使用資產負債家庭負債【資產負債表的編制】（資產負債價值評估）價值評估三種方式歷史價值市場價值重置價值【資產負債表的編制】（資產負債價值評估）專案計價方式資產金融資產按市場價值計價使用資產住房和汽車按市場價值計價其他使用資產按重置價值計價奢侈資產按重置價值計價負債按照所欠金額的當前價值計價【資產負債表的編制】（資產負債價值評估）

小張家中彩電最初購買價格為2800元，現在如果賣給回收家電的人可得200元，到舊貨市場上買一臺同樣品牌、規格和嶄新度的彩電需要500元，其他費用為0，則資產負債表上這臺彩電價值應該為多少元？即測即評【資產負債表的編制】（注意事項）01儲蓄存款，只計報表編制時點的本金或餘額02儲蓄型保險保單有現金價值，需列入資產科目03房貸、車貸等負債專案，只計當時所欠的本金區分本金和利息區分保障型保險和儲蓄型保險區分本金和利息【資產負債表的編制】（編制示例）

例3-1：張先生今年45歲，為某企業高管，月薪1萬元，年終獎金10萬元；妻子李某現年42歲，為某銀行部門經理，月薪8000元。該家庭2020年1月1日對家庭資產負債狀況進行清理的結果為：家庭現有價值80萬元的住房一套和50萬元的度假別墅一幢。家庭房產均為5年前購買，買價分別為50萬和30萬，兩房產均首付二成，其餘進行10年期按揭（等額本金還款），每月還款5800元；家庭轎車為3年前購買，使用年限為10年，買價為35萬，每年花費6000元購買車險，當前該車型市場價格降為30萬。張先生家庭現有銀行定期存款20萬，活期5萬，現金3萬。該家庭三年前投入10萬資金進行股票投資，目前股票帳戶中的總市值為18萬；三年前購入10萬元的記賬式國債，目前價值12萬。夫妻兩人從2013年開始每年購買中國人壽保險公司的意外傷害保險，每年交保費共300元，張太太的鑽石、首飾、裘皮等奢侈品的市價達到10萬元。金融資產使用資產奢侈資產負債【資產負債表的編制】（編制示例）

家庭轎車為3年前購買，使用年限為10年，買價為35萬，每年花費6000元購買汽車保險，當前該車型市場價格降為30萬。在明確告知使用年限和已使用時間的情況下，應採用平均年限法計提折舊：【資產負債表的編制】（編制示例）

家庭房產均為5年前購買，買價分別為50萬和30萬，兩房產均首付二成，其餘進行10年期按揭（等額本金還款），每月還款5800元。等額本金還款方式下每期還款本金是一樣的【資產負債表的編制】（編制示例）資產負債金融資產現金及銀行存款28長期負債住房貸款20股票18別墅貸款12國債12使用資產住房80短期負債

汽車21

奢侈資產別墅50

奢侈品10

資產合計219負債合計32淨資產：187編制日期：2020年1月1日單位：萬元【資產負債表的分析】（淨資產）淨資產=總資產-總負債01淨資產越多，說明個人擁有的財富越多02淨資產為負數，理論上被認為已經破產【資產負債表的分析】（淨資產）

張先生用銀行存款償還了一筆債務或者用現金購買了一些資產，以上兩種情況會不會增加張先生的淨資產？哪些情況下個人的淨資產會增加？課堂討論【資產負債表的分析】（淨資產）個人淨資產狀況財務分析結果淨資產﹤0目前的財務狀況不容樂觀，有必要將近期的債務儘快償還，同時儘快增加收入淨資產/年收入＜1/2有必要控制開支，需要更多地進行儲蓄或投資，同時努力工作以使收入增加1/2＜淨資產/年收入＜3如果個人尚年輕，則其財務狀況良好；但如果臨近退休，則仍有必要採取措施增加其淨資產淨資產/年收入＞3客戶目前財務狀況良好【資產負債表的分析】（負債比率）負債比率=總負債/總資產01負債比率越高，財務負擔越大02個人一般應將該數值控制在0.5以下03如果大於1，理論上被認為已經破產【資產負債表的分析】（清償比率）清償比率=淨資產/總資產01一般應高於0.5，保持在0.6--0.7之間02清償比率太低，說明對外債務是其擁有資產的主體03清償比率太高，說明沒有合理利用應債能力提高資產規模【資產負債表的分析】（資產結構分析）使用資產權數=使用資產/總資產金融資產權數=金融資產/總資產個人理財為家庭積累足夠的金融資產【資產負債表的分析】（理財診斷）資產負債客戶類型資產負債狀況理財重點普通客戶資產略高於負債努力積累淨資產高淨值客戶資產遠高於負債節稅負值客戶資產貶損負債依舊購買保險【資產負債表的分析】（理財診斷）

分析哪些情況會使理財天平快速倒向負債端，此時便需要有相應的保障預防萬一？課堂討論02收支表的編制和分析任務二【收支表的編制】收支表：家庭在某一時期財務狀況的反映01通常以一個月或一年為週期編制收支表02幫助瞭解家庭財富的來龍去脈【收支表的編制】（家庭收入）工資、獎金、津貼、補助、福利、傭金、養老金等等勞務報酬、稿酬、偶然所得、保險賠款、子女給付的贍養費、救濟、贈與、遺產利息、股息、紅利、租金、各種資本利得、其他投資收益個人從事個體工商業生產經營所得、對企事業單位的承包承租經營所得工作收入其他收入理財收入經營收入家庭收入【收支表的編制】（家庭支出）衣、食、住、行、教育、醫療、娛樂、交際稅收、捐贈支出、其他偶然性的臨時支出利息支出、保費支出消費支出其他支出理財支出家庭支出【收支表的編制】01為了更好控制支出，通常把支出劃分為不能自行決定的開支和可自行決定的開支02每個家庭必須決定自己的支出具體分類，由於支出重點不同，對於一些大類必須要單列03對於購房、購車以及一些投資性支出，只在資產負債表上做相應的調整【收支表的編制】（記賬）□可以瞭解資金的具體去向□有效平衡收支和增加結餘□可以合理安排支出計畫□個人資產增加時也有助於方便管理系統記錄收支的作用：【收支表的編制】（記賬）例3-2：小王截止到2019年3月底帳戶餘額為100元，2019年4月共發生六筆收支，分別為：4月1日，父母為其銀行卡轉賬1500元作為其生活費；4月2日，小王在飯卡中存了600元作為本月生活費；4月8日，小王去商場購買了一雙鞋花費200元；4月10日招待來訪的高中同學花費180元；4月15小王報名英語四級考試花費30元；4月26日小王購買五一出遊火車票花費160元。日期摘要類別收入開支餘額

月初餘額1004月1日父母給生活費其他收入15004月2日存入飯卡消費支出——食160060010004月8日買鞋消費支出——衣2008004月10日招待高中同學消費支出——交際1806204月15日英語四級報名消費支出——教育305904月26日購買火車票消費支出——行160430430月末餘額【收支表的編制】（記賬）【收支表的編制】（記賬）【收支表的編制】（注意事項）01每月房貸的繳款額中只有房貸利息是支出科目02只有保障型保險保費支出列入支出科目03只有已實現的資本利得或損失列入支出科目區分本金和利息區分保障型保險和儲蓄型保險區分資本利得或損失的已實現和未實現【收支表的編制】（編制示例）工作收入理財收入其他收入消費支出理財支出例3-3：李先生於2020年2月1日對家庭財務狀況進行了統計。李先生是一個作家，每月薪金收入6000元，稿酬收入1000元，上月獲勞務收入500元。其妻張女士為某高校教師，每月薪金收入5000元，各項補助1800元，上月勞務收入200元。李先生現住房80平米，是首付20萬，按揭貸款24萬（等額還本，貸款10年）購買的，目前每月大約需要償還2300元按揭貸款額。另有一處34平米小套房用於出租，是首付10萬，按揭貸款12萬（等額還本，貸款10年）購買的，目前每月大約需要償還1200元按揭貸款，每月租金收入800元。李先生家庭現有定期存款20萬元，活期儲蓄5萬元，現金2萬元，每月利息收入400元左右。李先生家庭每月衣食開支2000元，養車費用1500元，通信費300元，購買圖書和上網費用400元。上月張女士購買了5年期單利計息、到期一次性還本付息國債1萬元，年利率4.5%。同時，李先生為夫妻兩人投保意外傷害保險，每月保費240元。【收支表的編制】（編制示例）

李先生現住房80平米，是首付20萬，按揭貸款24萬（等額還本，貸款10年）購買的，目前每月大約需要償還2300元按揭貸款額。等額本金還款方式下每期還款本金是一樣的【收支表的編制】（編制示例）

另有一處34平米小套房用於出租，是首付10萬，按揭貸款12萬（等額還本，貸款10年）購買的，目前每月大約需要償還1200元按揭貸款等額本金還款方式下每期還款本金是一樣的【收支表的編制】（編制示例）收入支出工作收入李先生薪金收入6000消費支出衣食支出2000張女士薪金收入5000交通通信1800張女士各項補助1800娛樂支出400理財收入房屋租金收入800理財支出房貸利息500存款利息收入400保費支出240其他收入勞務收入700

稿酬收入1000

收入合計15700支出合計4940結餘：10760編制週期：2020年1月單位：元【收支表的分析】（結餘比率）結餘比率=結餘/總收入01結餘常被用於還債、儲蓄或是投資，均可增加個人的淨資產規模02結餘比率在不同城市、家庭分化比較明顯，但一般認為保持在0.3較為適宜月結餘比率=月結餘/月收入【收支表的分析】（結餘比率）

月光族（Moonlight）指每月賺的錢還沒到下個月月初就被全部用光、花光的一群人。你贊成這種消費理念嗎？你對“月光族”有哪些理財建議？課堂討論【收支表的分析】開源節流

量入為出

崇尚節儉

反對奢侈【收支表的分析】（支出比率）支出比率=總支出/總收入支出比率=消費率+財務負擔率消費率=消費支出/總收入財務負擔率=理財支出/總收入消費支出與總收入往往呈正相關關係財務負擔率一般不超過30%【收支表的分析】（支出比率）支出比率=總支出/總收入01支出比率越低財務越健康02支出比率的參考值為0.7【收支表的分析】（自由儲蓄額）自由儲蓄額=總儲蓄額-已經安排的本金還款或投資自由儲蓄率=儲蓄率-還本投資率儲蓄率=總儲蓄額/總收入還本投資率=已經安排的本金還款或投資/總收入自由儲蓄率=自由儲蓄額/總收入□房貸定期攤還的本金□應繳儲蓄型保險保費□應繳定期定額投資額【收支表的分析】（自由儲蓄額）自由儲蓄額=總儲蓄額-已經安排的本金還款或投資01屬於真正意義上的“可支配儲蓄”02可用來滿足短期理財目標03通常收入較高的月份會有較多的自由儲蓄額【收支表的分析】（自由儲蓄額）例3-4：張先生夫妻雙方月薪合計12000元，其中，經常性消費支出5000，房貸利息支出1000元，保障型保費支出1000元，另外每月需償還2000元房貸本金，1000元以定期定額投資基金方式積累退休金，張先生公司每年12月底發放15000元的年終獎。分別計算張先生家庭12月份和其他月份的自由儲蓄額。解析：其他月份的自由儲蓄額=12000-5000-1000-1000-2000-1000=2000（元）

12月份的自由儲蓄額=2000+15000=17000（元）【收支表的分析】（理財診斷）收入支出診斷要素工作期間退休期間理財建議收入有工作收入無理財收入應為正數生活儲蓄應為正數一定是負數理財儲蓄特定階段常呈現負數退休後的理財正儲蓄應能彌補生活負儲蓄有理財收入無工作收入逐步以理財收入取代工作收入支出有消費支出有理財支出有消費支出無理財支出買房買保險期限最晚應控制在退休時工作收入-消費支出理財收入-理財支出PersonalFinancialPlanning個人理財現金規劃Cashplanning

01現金規劃基本認知任務一

現金的含義期限短；流動性強；易於轉換成已知金額現金；價值變動風險較小現金規劃的含義現金規劃是為滿足個人(家庭)短期需求而進行的對日常現金及現金等價物和短期融資活動進行管理和安排的過程。為什麼要做現金規劃-------保持通暢的現金流現金規劃既能夠使所擁有的資產保持一定的流動性，滿足個人或家庭支付日常生活所需，又能使流動性較強的資產保持

一定的收益。現金規劃的目的在於確保你有足夠的現金來支付計畫中和計畫外的費用，並用你的消費模式是在你的預算限制之內。現金規劃中有一個重要原則，即短期的需求可以用手頭的現金來滿足，而預期的需求或將來的需求可以用各種類型的儲蓄或者短期投、融資工具來滿足。持有現金的動機分析動機含義影響因素

交易動機為維持日常生活需要而持有現金收入水準消費偏好預防動機為應付緊急情況而持有現金風險承擔能力；舉債能力強弱；對現金流量預測的準確性投機動機為把握投資機會而獲得較多投資收益而持有現金投資機會；風險偏好其他動機----------持有現金的成本

放在桌上的現金（cashonthetable）是西方經濟學家常用的隱喻，它常喻指人們錯過獲利的機會。包括：放棄的投資收益；通貨膨脹的貶值損失；對於金融資產而言流動性和收益性一般呈反比,現金及現金等價物有較強的流動性,持有現金及現金等價物就意味著喪失了投資於其他較高收益金融工具的機會,這就是持有現金的機會成本。現金持有量越大,機會成本越大,損失的收益越大。如果你持有現金，就意味著放棄收益。因此，要在流動性和收益性之間進行權衡。現金規劃的作用滿足日常現金需要；滿足計畫外現金消費——緊急備用金；有助於提高現金利用率；-----------02現金規劃實務任務二現金規劃的流程現金規劃的流程第一步:明確現金規劃的內容。應當首先明確什麼是現金規劃、現金規劃的需求因素及現金規劃的內容。第二步:收集現金規劃相關資訊。在此基礎上,應當收集與個人現金規劃有關的資訊,如職業、家庭情況、收入狀況和支出狀況等相關資訊。第三步:編制資產負債表及收入支出表。根據收集到的資訊,編制客戶的收入支出表,用表格形式反映客戶收入支出狀況。第四步:確定客戶現金需求量。根據客戶的收支情況,確定客戶現金需求量。建議保持3~6倍流動性比率值的現金類資產，同時結合影響因素具體確定。第五步：配置現金規劃工具。包括一般現金需求的規劃工具配置和超額現金需求的現金規劃工具配置。第六步:形成現金規劃報告。客戶現金需求量的分析----客戶現金需求量影響因素

風險偏好程度

現金持有的機會成本

現金支出的管道和穩定性非現金資產的流動性現金收入的來源和穩定性課堂討論：客戶現金需求如何受這些因素的影響？客戶現金需求量的分析----客戶現金需求量額度確認

在進行客戶現金需求量預測時,通常採用流動性比率指標進行衡量。流動性比率=流動性資產/每月支出通常情況下,流動性比率應保持在3~6左右。在實務中,根據客戶具體情況,兼顧考慮資產流動性與收益性兩個方面：對於工作穩定、收入有保障的客戶來說,資產的流動性並非其首要考慮的因素,建議保持較低的流動性比率,進而將更多的流動性資產用於較高收益的投資,一般保持在3左右;而對於工作缺乏穩定性、收入無保障的客戶,則應保持較高的流動性比率,建議保持6左右。現金規劃工具的選擇------一般工具現金01現金規劃的重要工具用途是應付生活日常所需、預防意外支出、幫助親戚朋友及投機之需。02現金有兩個突出特點現金在所有金融工具中流動性最強；持有現金的率低。03為了追求流動性而持有現金手頭的現金通常以能夠滿足日常正常生活開支即可；儲蓄活期储蓄是指开户时不约定存取日期、可随时存取不限定存取金额的一种个人储蓄存款方式。定活两便是指客户在开户时不约定存期，银行根据客户的实际存期按规定计息，或随时支取的一种个人存款种类。定期储蓄是指储户存入填写项时预定一定存储时间的储蓄。包括整存整取、零存整取、整存零取、存本取息等不同方式。貨幣市場基金貨幣市場基金是一種功能類似於活期存款、而收益卻高於銀行活期存款的低風險投資產品。2004年8月16日中國證監會、中國人民銀行制訂的《貨幣市場基金管理暫行規定》：貨幣市場基金是指僅投資於貨幣市場工具的基金。貨幣市場基金有如下特點：1.很好的流動性2.安全性比較高3.沒有認購費、申購費和贖回費4.收入免征利息稅貨幣市場基金的投資工具現金；一年以內（含一年）的銀行定期存款、大額存單；剩餘期限在三百九十七天以內（含三百九十七天）的債券；期限在一年以內（含一年）的債券回購；期限在一年以內（含一年）的中央銀行票據；中國證監會、中國人民銀行認可的其他具有良好流動性的貨幣市場工具。貨幣市場基金的投資平臺貨幣市場基金可以從以下管道申購:可投資貨幣基金的支付平臺,例如支付寶的餘額寶、微信的理財通;銀行櫃檯或相關網銀平臺,例如可以購買銀行的理財產品裏的貨幣類理財產品;有代銷資格的證券、基金公司營業網點或交易平臺;第三方基金交易平臺,例如天天基金等各大基金交易平臺。貨幣市場基金投資收益率及收益計算日万份收益每日收益=投入资金÷10000×万份收益七日年化收益率每日收益=投入资金×七日年化收益率÷365部分貨幣市場基金收益表現金資產規劃在做現金規劃時，通常這樣配置現金及現金等價物的比例，即將客戶每月支出3~6倍的額度在現金規劃的一般工具中進行配置：其中，1/3以直觀現金形式保存2/3以活期儲蓄和貨幣基金形式存在這樣安排既兼顧了流動性又能夠獲得一定的收益性，是比較合適的搭配方案。現金規劃的融資工具信用卡融資A存單質押貸款B保單質押貸款C典當融資D現金規劃的融資工具------信用卡融資信用卡是指商業銀行或其他金融機構發行的具有消費支付、信用貸款、轉賬結算、存取現金等全部或部分功能的電子支付卡。包括貸記卡和准貸記卡信用卡使用注意事項注意免息期預借現金不免費部分還款不免息。與信用卡相關的四個日期交易日記賬日帳單日到期還款日指持卡人實際用卡消費、存取現、轉帳交易或與相關機構實際生成交易的日期。指髮卡機構在持卡人發生交易後將交易款項記入其信用卡帳戶的日期。指髮卡機構每月對持卡人的累計未還消費交易本金、取現交易本金、費用等進行匯總，結計利息，並計算出持卡人應還款額的日期。指髮卡機構規定的持卡人應該償還其全部應還款額或最低還款額的最後日期。例4-1張先生申請了某銀行信用卡。按髮卡行規定,每月1日為帳單日,25日為還款日,則該銀行為客戶提供了最長56天的免息優惠。如張先生在1月1日消費3000元,那麼到2月23日才需要償還這筆資金。在這56天裏可以免費佔用銀行的資金,相當於從銀行獲得了一筆無息貸款,解決了張先生臨時資金使用問題。若張先生在2月25日前全額還款或者2月25日前只償還最低還款額300元,則兩種情況下3月1日的對帳單中迴圈利息分別為多少元?解析:若張先生在2月25日前全額還款,則3月1日的對帳單中迴圈利息為0;若2月25日前只償還最低還款額300元,則在3月1日的對帳單中迴圈利息為:3000×0.05%×55(1月1日至2月24日)+(3000-300)×0.05%×5(2月25日至3月1日)=89.25元。存單質押貸款指客存戶單將質在押銀貸行款帳戶中的存款作為質押擔保,取得相應資金的一種融資方式。適用於兩種情況：存單馬上就要到期持有外幣存款保單質押貸款保單保有者以保單為質押物,按照保單現金價值的一定比例獲得短期資金。LOREM

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IPSUMLoremipsumdolorsitamet向保險公司融資投保人把保單直接抵押給保險公司,直接從保險公司取得貸款,如果借款人到期不能履行債務,當貸款本息達到退保金額時,保險公司終止其保險合同效力;向商業銀行融資投保人將保單抵押給銀行,由銀行支付貸款於借款人,當借款人不能到期履行債務時,銀行可依據合同憑保單由保險公司償還貸款本息。兩種模式保單的現金價值？典當融資当物起点低时间快、手续少利息费用、手续费用高特點典當是指融客資戶將其動產、不動產、財產權利作為當物抵押給典當行,交付一定比例費用,取得當金,並在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。-----2005年2月9日頒佈的《典當管理辦法》典當融資------當物、當金、當票當物是指當戶以質押或抵押方式

提供給典當行的，用做領取當金而擔保的物。也稱當品或典當標的，俗稱擔保物。當戶必須對當物擁有所有權或處分權。當金即為典當借款。當票，是指典當行與當戶之間的借貸契約，是典當行向當戶支付當金的付款憑證。互聯網融資工具活期资金管理产品余额宝（蚂蚁金服）理财通（腾讯）零钱宝（苏宁）京东金融金融机构理财产品浦发银行的天添盈系列华夏基金的活期通网贷产品花呗（蚂蚁金服）借呗微粒贷課堂討論螞蟻花唄和螞蟻借唄的相同點和不同點各有哪些?PersonalFinancialPlanning個人理財住房規劃Housingplanning

01認識住房規劃任務一接觸客戶，建立信任關係收集、整理客戶的家庭狀況資訊分析客戶的家庭財務資訊明確客戶的住房目標

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4住房規劃流程購房與租房的決策優勢比較購房租房1擁有房屋產權，可以自由處置不用承擔購房成本，經濟壓力小2保證長期、穩定的居住環境能較靈活的選擇居住地點和住房面積3心理上具有滿足感和安全感拎包入住，無房產處置的麻煩4孩子可以就近入學不用承擔房屋維修的費用5具有較好的保值增值的能力不用擔心房價下跌（購房與租房的比較）購房與租房的比較劣勢比較購房租房1較高的購房成本，稅費、利息等只有使用權，不能隨意裝修或處置租房2居住環境改變的餘地較小沒有長期、穩定的居住場所3變現能力較差心理上沒有足夠的安全感4負擔房屋維修及其他費用等孩子沒法落戶，入學困難5面臨房價下跌的風險面臨租金上漲，房價上漲的風險購房與租房的比較購房租房適宜人群總結1.工作多年、具有一定經濟實力的首次購房人群2.具有置業升級需求的再次購房人群1.剛踏入社會的年輕人2.工作流動性較大、工作地點不固定者3.收入不穩定、經濟基礎較薄弱的人群年成本法淨現值法方法1方法2購房與租房決策的基本方法年成本法方法1年成本法及實例公式表示如下：年購房成本=購房首付款×機會成本率+貸款餘額×貸款利率+年維修費+年折舊費年租房成本=年租金+租房押金×機會成本率

在外地工作的李先生最近打算回老家定居併發展自己的事業，他看上了一套面積90㎡的二手房，該住房可租可售。如果租房，房租每月3000元，押金為一個月的租金；如果購房，房屋總價是100萬，李先生需支付30萬元首付款，另外70萬元可向銀行申請商業貸款，貸款利率5.8%，貸款年限20年。另外，購買二手房需支付的維修費、折舊費等按年均攤，大約每年分別為1000元和10000元。請問李先生應該租房還是買房？（假設李先生的年平均投資回報率是4%，）年成本法及實例年租房成本=年租金+租房押金×機會成本率=3000×12+1000×4%=36040（元）年購房成本=購房首付款×機會成本率+貸款餘額×貸款利率+年維修費+年折舊費=300000×4%+700000×5.8%+1000+10000=63600（元）年成本法及實例適合李先生的購房與租房決策年租房成本比年購房成本少27560元，兩者之間差距較大，且李先生初回老家，工作尚在起步階段，若李先生對於房屋是否自有無強烈需求的情況下，建議李先生現階段可以先租房暫住，等工作穩定以後再做進一步打算。年成本法及實例淨現值法方法2淨現值法及實例公式表示如下：式中：NPV為淨現值；t為計算期間年份數；i為設定的折現率；CI為現金流入；CO為現金流出；(CI-CO)t為各年的淨現金量CFt。

李先生通過調查發現該住房所在社區環境優美，配套設施完善，交通便利。他對該社區非常滿意並進一步明確了自己的居住目標，打算在該處至少住滿5年。假設月房租每年增加300，在每年期初一次性支付本年租金，第5年年底將押金3000元收回。購房房貸本息和假設每年年末等額償還一次；自住房維護成本發生在每年期末，且在第一年基礎上逐年翻倍，折現率為4%。購房在第5年年底可售110萬元。試利用淨現值法分別計算李先生租房和購房的淨現值並幫助李先生作出決策淨現值法及實例租房NPV的計算：（1）計算1-5年年末淨現金流量CFtCF0=-第1年租金-押金=-3000×12-3000=-39000（元）CF1=-第2年租金=-(3000+300)×12=-39600（元）CF2=-第3年租金=-(3300+300)×12=-43200（元）CF3=-第4年租金=-(3600+300)×12=-46800（元）CF4=-第5年租金=-(3900+300)×12=-50400（元）CF5=返還押金=3000（元）（2）計算租房的淨現值租房NPV==-199239.13(元)淨現值法及實例購房NPV的計算：（1）計算每年年末房屋按揭PMT已知PV=700000，i=5.8%，n=20；計算器或電腦求得PMT=-60042.06（元）（2）計算5年後房貸餘額已知PMT=-60042.06,i=5.8%,n=15；計算器或電腦求得5年後房貸餘額=590840.14（元）（3）計算1-5年年末淨現金流量CFtCF0=-首付款=-300000（元）CF1=-第1年房貸本息和-第1年維護成本=-60042.06-1000=-61042.06（元）CF2=-第2年房貸本息和-第2年維護成本=-60042.06-2000=-62042.06（元）CF3=-第3年房貸本息和-第3年維護成本=-60042.06-4000=-64042.06（元）CF4=-第4年房貸本息和-第4年維護成本=-60042.06-8000=-68042.06（元）CF5=-第5年房貸本息和-第5年維護成本-第5年底房貸餘額+第5年年底房屋出售價格=-60042.06-10000-590840.14+1100000=439117.80（元）（4）計算購房的淨現值購房NPV==-170228.63(元)淨現值法及實例適合李先生的購房與租房決策通過計算，租房NPV為-199239.13元，購房NPV為-170228.63元，購房淨現值大於租房淨現值。因此，根據淨現值法的判斷標準，結合李先生的住房目標，購房更划算。淨現值法及實例●收入水準。收入水準越高，越傾向於購房。●房租增長率。房租增長率越高，越傾向於購房。●房價增長率。房價增長率越高，越傾向於購房。●利率水準。利率水準越低，越傾向於購房。●居住年限。居住年限越長，越傾向於購房。影響購房與租房決策的主要因素02購房籌資規劃任務二年收入評估法方法1評估個人購房支付能力評估步驟如下：1.可負擔首付款=目前資產淨值在未來購房時的終值+以目前到未來購房這段時間內的年收入在未來購房時的終值之和x年收入中可負擔首付款的比例上限2.可負擔房貸=以未來購房時年收入為年金的年金現值x年收入中可負擔貸款的比例上限3.可負擔住房總價=可負擔首付款+可負擔房貸4.可負擔住房單價=可負擔住房總價/需求面積

李先生打算在太原定居，計畫五年後購買一套價值100萬的住房，能貸款的最長期限為20年。李先生目前有金融資產40萬元，其中50%可用於購房。李先生每年可結餘10萬元，其中可用於購房的額度為3萬元。如果你是李先生的理財規劃師，請為李先生計算他可購買總價為多少萬元的住房？他的計畫可行嗎？（假設目前商業銀行房貸利率為5.5%，李先生的投資報酬率為4%。）年收入評估法及示例解析：（1）可負擔首付款=金融資產200000元在5年後的終值+每年用於購房的40000元結餘在5年後的終值之和=400000×50%(FV/PV，i=4%，n=5)+30000(FV/PMT，i=4%，n=5)=243330.58+162489.68=405820.26（元）（2）可負擔房貸=未來購房時20年每年用於購房的3萬元結餘的現值=30000(PV/PMT,i=5.5%,n=20)=358511.47（元）（3）可負擔住房總價=可負擔首付款+可負擔房貸=405820.26+358511.47=764331.73(元)年收入評估法及示例

適合李先生的購房決策通過計算可知，李先生可負擔的住房總價為76.43萬元，他打算購置100萬住房的計畫不可行，需要重新擬定住房規劃。年收入評估法及示例

總價評估法方法2總價評估法及實例評估步驟如下：1.擬購住房總價=房屋單價×擬購面積2.需支付的首付款=擬購住房總價×(1-按揭貸款比例)3.需支付的房貸=擬購住房總價×按揭貸款比例4.每月還款額=需支付房貸的每月年金值（等額本息還款法）

李先生打算在太原定居，每月稅後收入11000元，打算購買總價為100萬的住房。李先生對購房首付及貸款等問題不是很瞭解，想請理財規劃師給出建議。假設按照現行政策，首付款三成，能貸款的最長期限為20年，貸款利率為6%，採用等額本息還款。請問李先生購買住房後每月需負擔的費用是多少元？他能否承擔該還款金額？總價評估法及實例解析：（1）擬購住房總價=1000000（元）（2）需支付的首付款=1000000×30%=300000（元）（3）需支付的房貸=1000000×（1-30%）=700000（元）（4）每月還款額=700000（PMT/PV,i=0.5%,n=240）=5015.02（元）（5）住房負擔比=5015.02/11000=45.59%總價評估法及實例適合李先生的購房決策通過計算可知，李先生購買住房後每月需負擔的費用是5015.02元，他的住房負擔比為45.59%，遠遠超過了住房負擔比的參考值25%-30%，所以李先生的住房負擔比較重，他打算購置100萬住房的計畫不可行，需要重新擬定其購房規劃。總價評估法及實例個人住房公積金貸款個人住房商業貸款方式1方式2住房貸款方式認知個人住房組合貸款方式3住房貸款方式比較貸款方式個人住房公積金貸款個人住房商業貸款個人住房組合貸款（1）貸款額度借款人夫妻雙方均正常繳存住房公積金且符合其他貸款額度核定要求的，最高貸款額度按照不超過80萬元；購房類貸款，貸款額度不得超過購房合同總價的80%。首套房且為一手房的，貸款額度最高為所購（建造、大修）住房全部價款或評估價值的80％。二手房最高為所購住房評估價值或交易價格（以兩者較低額為准）的70%。公積金個人住房貸款和銀行自營性個人住房貸款合計最高為所購住房銷售價格或評估價值（以兩者較低額為准）的80％。貸款方式個人住房公積金貸款個人住房商業貸款個人住房組合貸款（2）貸款