远洋地产可行性研究报告案例

深圳盛平村工程详细可行性研究报告

第一部分

项目概况第二部分

宏观环境分析第三部分

房地产市场分析第四部分

项目初步定位第五部分

项目初步设计方案第六部分

项目开发计划第七部分

项目效益测算第八部分

综合建议目录1.1区位条件1.2规划条件1.3工程现状1.4工程背景工程概况第一局部1.1区位条件——工程位置深圳为组团式结构，龙岗中心城定位为深圳五个副中心之一，深圳特区扩容给整个龙岗区带来机遇。该工程位于龙岗区的盛平社区第二工业区，龙岗区龙岗中心城，龙城街道盛龙路以南、碧新路以西、龙岗河以北。前海中心罗湖中心福田光明龙华龙岗盐田坪山工程距离规划的地铁12号线龙园站缺乏500米，距离远洋新干线工程约800米。地铁12号线龙平西路碧新路龙岗河盛龙路本案龙园路站1.1区位条件——周边交通本工程紧邻地铁12号线，距离3号线南联站约800米；在2021年5月修改通过的?深圳市城市轨道交通近期建设规划〔2021-2021〕?中，12号线调整为四期线路，预计于2021年后开工。龙岗区常务副区长钟新明表示，地铁12号线将提前到2021年前建设。地块北侧的盛龙路为龙翔大道的延伸段，本案实施阶段将会进行扩建；本案临龙岗“四横三纵〞中龙翔大道、龙平西路、龙城大道，沿碧新路可迅速进入北通道、深惠路。龙平西路：龙岗主干道，连接中心城到坪地；地铁3号线地铁12号线地铁16号线回龙埔远洋新干线本案北通道龙平西路龙翔大道深惠路碧新路龙城大道盛龙路1.1区位条件——周边配套工程周边居住便利、配套齐全，1公里范围内，包括了多家银行、商场、学校、医院门诊等，可以满足日常生活工作的需要。酒店：皇冠假日酒店、新全盛酒店、喜之星商务酒店学校：兴泰实验学校、深圳丰丽学校、平冈中学银行：农业银行、工商银行、农商银行、东亚银行商业：乐购、新一佳、美宜佳皇冠假日酒店兴泰实验学校新全盛酒店喜之星商务酒店工商银行东亚银行农商银行工商银行龙岗中心医院新一佳美宜佳乐购深圳丰丽学校平冈中学1.2规划条件工程总占地为10万平米，其中非农指标5.9万平米，公共利益用地3.5万平米；后续开发过程中我司需根据开发策略以及方案申报的难易程度进行权衡，选择适宜的方案进行申报〔可研以主推方案为主〕；主推方案（平米）备选方案（平米）项目占地面积10万10万建设用地面积5.7万5.7万容积率4.966.29地上建筑面积282970359027住宅16740088162街铺2578434103集中商业024600办公081800公寓2113472500保障房2281212022回迁商业60006000回迁办公3800038000配套18401840地下车库9.5万13万1.3工程现状地块北侧为盛龙路，规划为龙翔大道的延伸路，西侧为政府规划的绿化用地，南侧为龙岗河，东侧为碧新路地块内现为工业厂房，厂房建设年代久远属于老工业区，工业产业主要为三来一补产业，包括板材、造纸、陶瓷制造等。厂房大局部在80-90年代建造，主要为砖混及框架结构，局部为扩建的简易铁皮房；碧新路盛龙路龙岗河绿地本案龙岗河对岸地块内部河边道路1.4工程背景——工程历史2021年国土局对该地块重新进行了规划，在2021年7月18日将其纳入2021年深圳市城市更新规划制订方案第二批方案，方案撤除重建用地面积100243平方米，根据规定须在2021年7月14日之前完成工程更新单元规划的编制，且规划需由市更新半核准，纳入?深圳市城市更新年度实施方案?前方可实施。://2021年3月21日，龙岗区政府在盛平村举行拆迁启动仪式，拆迁进度有望大幅加快://1.4工程背景——交易流程目标公司乐安房地产，为当前盛平村旧改工程的申报主体：目标公司当前由地业公司100%控股，我司在签署协议15个工作日内获得目标公司51%的股权；在获得实施主体资格后获得目标公司其余49%的股权。1.4工程背景——交易对价工程获取对价：工程获取对价由拆迁补偿款、权益转让溢价、补缴地价和回迁物业4局部构成;工程2021年2季度之前的前期费用、土地款需股东支持，后续开发资金可以通过银行借款及销售回款覆盖；当前有合作意向的投资者包括：DLJ基金、远津基金、大信置业。主推方案备选方案现金支付部分拆迁补偿款23000万23000万权益转让溢价30000万30000万补缴地价7000万18000万实物返还部分4.4万平米回迁物业建设成本（写字楼3.8万，商业0.6万，其中写字楼为乙级标准）25355万26922万土地成本总计85355万97922万可售面积（扣除回迁物业）237130平米313187平米折合可售单方3600元/平米3127元/平米溢价不能成本化可售单方4232元/平米3606元/平米风险一：目标公司尚未取得目标工程改造开发主体资格应对措施：目标公司向政府部门申请目标工程改造实施主体确认的前提是目标工程更新单元规划获得批准，且目标公司与工程范围内所有权利人均签订拆迁补偿安置协议。〔1〕在后续协议中约定对方确保目标公司为目标工程唯一的改造开发主体，假设有其他方主张权利所引起的责任全部由对方承担；〔2〕协调盛平公司尽快提供经公证的同意盛平公司签订?重建合同?及拆迁补偿协议的股东大会决议文件；〔3〕股权转让后加快推动以目标公司为签约主体的拆迁工作，早日完成拆迁；尽快完成规划编制，在2021年7月14日之前完成规划编制的申报；〔4〕第二期款项支付与目标公司取得改造开发主体资格挂钩，并设定完成限期及对应的违约责任。风险二：对方履约能力应对措施：〔1〕要求其提供有担保能力的第三方担保，首次股权转让完成后要求其所持49%股权质押给我方；〔2〕从尽调结果来看，对方及其担保方总资产超过24亿元、净资产近17亿元，实力较强，具备责任承担能力；〔3〕过程中关注对方及担保方的财务状况、担保方承担保证责任的能力，以及对方承担赔偿责任的能力。1.4工程背景——风险提示风险三：规划方案能否通过审批应对措施：〔1〕利用新干线工程与政府方面建立起来的良好关系，加强与政府方面的沟通；〔2〕规划方案通过为确认实施主体资格前置要求，而实施主体资格确实认与末期款项支付挂钩，故可发挥合作方在外乡与政府方面的良好关系，合同已明确合作方有协助完成方案审批之义务。风险四：对方不能按时完成拆迁应对措施：〔1〕在首次股转后，我方即可介入拆迁，可监控进度；〔2〕拆迁与末期款项支付挂钩，并设定不能按时完成的违约罚那么〔一般违约〔5万元/日〕及根本违约〔1500万元〕〕。风险五：拆迁本钱突破预算应对措施：〔1〕合同约定包干价，突破包干价对方负责承担，我方可在未付对价款中扣除；〔2〕合同设定奖励措施，节余奖励给对方，提高其控制积极性；〔3〕在首次股转后我方介入，可监控付款情况，适时预警。1.4工程背景——风险提示2.1城市开展规划2.2城市经济研究2.3区域开展规划2.4区域经济研究2.5龙岗的机遇宏观环境分析第二局部2.1城市开展规划前海中心福田罗湖中心光明龙华龙岗盐田坪山规划确定2个城市主中心，5个城市副中心〔龙岗、龙华、坪山、光明、盐田〕，各中心之间用高速路与快速路相连。2021年5月31日，中央批准了深圳扩大特区幅员的申请。深圳特区范围延伸至全市，特区总面积将由现在的395平方公里扩容为1948平方公里，接近香港面积的两倍〔香港总面积为1103平方公里〕。并于2021年7月1日起执行。宝安、龙坂、龙岗进入快速开展时期。2.2城市经济研究——人口与收入城市2011年常住人口总数（万人）北京2018.6上海2347.5天津1354.6广州1270深圳1046.72021年末，深圳市常住人口1046.74万，其中户籍人口267.90万人，根据规划2021年底在册户籍人口将达400万，预计将会极大推动当地房地产市场的开展。根据深圳出租屋综管办统计，2021年10月底，登记在册的非户籍人口为1280万，户籍人口274.7万，总人口超过1500万深圳市城镇人均可支配收入位列北上广深等一线城市首位，2021年人均可支配收入超过36000元，人均储蓄余额、GDP和可支配收入均保持较快增长，具有较强的消费能力。2.3区域开展规划——龙岗中心城龙岗中心城定位于深圳市次中心，深圳市核心城区的组成局部，东部开展轴的综合效劳中心，本工程位于“深圳11个功能组团之一〞——龙岗中心组团。龙岗中心组团开展的关键点：区域中心:具备大量市政配套和巨大开展空间的龙岗中心城毋庸置疑地成为区域中心。核心功能:区域的核心城市功能可以归结为“行政、居住、会展、商贸〞。开展规模：人口到2021年控制规模为74万人〔实际已突破100万〕。用地规模为2021年规划83.98平方公里。辐射通道:与市中心、惠州、东莞南部、山海组团的更便捷的、多层次的联系通道。地铁三号线的开通，更使龙岗中心城与深圳其他中心进入30分钟生活圈。地铁3号线的开通、龙岗深圳次中心地位确实定、大运会的召开使得龙岗在深圳、珠三角的地位逐步提升。深圳的龙岗珠三角的龙岗国际的龙岗2.3区域开展规划——龙岗中心城大运商圈老镇商圈龙岗中心商圈主中心：重点开展行政、商务中心副中心：重点开展商业文化中心、高尚住区和直销市场区副中心：重点开展生活配套、商业效劳龙岗中心组团包括一个主中心：龙岗中心商圈，两个副中心：老镇商圈、大运商圈；工程位于老镇商圈，根据政府2021年编制的法定图那么，地块为二类住宅用地。2.4区域经济研究——总体特征2021年龙岗GDP达2157亿元〔含坪山新区、大鹏新区〕，连续多年保持10%以上的增速，在深圳各区中已经远高于罗湖，并在2021年超过福田。通信设备、计算机及其他电子设备制造业，电气机械及器材制造业和电力、热力的生产和供给业是龙岗区三大支柱产业。2021年龙岗第二产业占67%，第三产业占33%，根据规划至2021年龙岗第二产业比重将降至60%，第三产业比重提升至40%。2.4区域经济研究——龙岗人口与收入龙岗人口、人均GDP和可支配收入增长态势良好，居民消费力逐步增强，预示着龙岗人民生活已经赶上深圳市先进水平。龙岗区2021年11月〔第六次人口普查〕常住人口204万人；占全市比例为20%，常住人口中非户籍人口居多，占81%。龙岗区人均GDP和人均可支配收入呈稳定快速增长趋势；与全市的人均水平差距不断缩小。2021年深圳市人均可支配收入达3.65万元，龙岗区人均可支配收入为3.17万元，同比增长13.3%。常住人口户籍人口非户籍人口全市1046.74267.90778.85福田区132.5266.7065.82罗湖区93.1047.9645.14南山区109.9954.9255.07盐田区21.104.7016.40宝安区406.1446.17359.97龙岗区203.9138.06165.85光明新区48.695.6543.04坪山新区31.283.7327.552.5龙岗的机遇城市配套完善内外一体化轨道交通升级产业辐射优势223.1城市房地产市场分析3.2区域房地产市场分析3.3工程周边竞争分析3.4深圳近期开盘热销工程3.5市场分析小结房地产市场分析第三局部3.1城市房地产市场分析——土地市场〔一〕深圳市土地供给极度稀缺，成交量波动大，呈下降趋势；土地价格振荡上涨，楼面地价预期将突破5000元/平米；历年深圳市土地成交情况数据来源：深圳市规划和国土资源委员会区域占地面积（平米）建筑面积（平米）成交价（万元）楼面价（元/平米）宝安区新安街道1163371030694009771南山区后海中心区5567473005410011438南山区后海中心区289239600367009268旧城改造工程成为深圳未来房地产开发的主要土地来源；2021年1-4月份深圳已经完成两批城市更新规划的草案，总占地面积138万平米，根据方案12年总撤除重建用地面积111.7万平米。深圳城市更新用地规模已经远超公开市场的招拍挂。2021年1-5月，深圳仅成交三幅商服用地，楼面价均超过9000元/平米。开发商公布日期位置项目名称用地面积（平米）建筑面积（平米）中粮5月31日宝安22区中粮工业园旧改4.1万万科5月25日福田南园新村旧改2.7万20万京基4月13日罗湖水贝村旧改5.37万-华润4月22日龙岗李朗社区50万-备注：在万科宣布签署南园新村合作开发协议之后，佳兆业在5月31日也声称5年前即在跟进南园新村旧改，并已经与片区内216户业主签订拆迁补偿协议，经过调查佳兆业与万科所指地块为南园片区的相邻地块。2021年5月25日国土资源部、广东省政府在深圳全部启动深圳土地管理制度改革综合试点，改革的核心是在制度上做出可操作的配套措施，例如用税收手段来对土地收益分配链条进行调整，缩短土地供给到商品房供给的周期，加大城市土地产权确实权力度，缩短非住宅用地改变利用性质的审批流程和周期。公开市场土地资源稀缺，各大开发商都积极参与城市旧改工程以获取土地：3.1城市房地产市场分析——土地市场〔二〕3.1城市房地产市场分析——商品房市场〔一〕深圳市商品房成交量波动较大，2021年量、价双回落；深圳商品房批售面积逐年降低,2021年比2006年下降51%，创下新低；历年深圳市商品房成交情况3.1城市房地产市场分析——商品房市场〔二〕各类物业成交量：商品住宅近两个月的成交量已经逐步上升至11年上半年的水平；写字楼的成交在10年井喷后迅速回落，11年下半年以来屡次单月零成交，进入12年后成交量上升；各类物业成交价格：商品住宅成交价格趋于稳定，维持在17000-18000元/平米；3.1城市房地产市场分析——房地产政策限购令:深圳限购令于2021年9月30日晚启动,原定2021年年底取消,日前,政府部门表示未收到取消通知,将继续严格执行该政策本市户籍居民家庭，限购2套住房；能够提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；暂停在本市拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上住房的非本市户籍居民家庭、在本市购房；限价令:由“价格增幅不超过GDP增幅〔即10%的增长率〕〞升级为〞月度零增长〞在目前限价的条件下，将市场上的住宅产品按面积大小统一分为90平米以下,90-144平米,144平米以上，来限定均价，即要求三种面积段户型成交均价每月环比零增长,新入市工程参考周边工程,现售楼盘和商务公寓暂不受限制。限贷令:针对首套和改善置业实施差异化的信贷政策,首套最低首付三成,二套房最低首付六成针对限购政策的影响，深圳客户应对方法：1、父母为子女购房；2、使用亲戚名额买房；3、使用公司名义购置；4、购置不限购的商务公寓。3.2区域房地产市场分析——龙岗土地市场〔一〕土地供给：出让面积有逐年下降的趋势，2021年缺乏5万平米；土地价格：2021年局部地区住宅用地楼面地价突破6000元/平米；市场走势：2021年受调控政策影响及土地放量制约，土地成交不活泼，随着住宅市场交易放量，2021年后半段土地成交可能出现回暖2021年深圳各区土地出让面积〔万㎡〕分区宝安区龙岗区光明新区坪山新区南山区出让面积19.664.877.793.5222.27政府出让土地3.2区域房地产市场分析——龙岗土地市场〔二〕数据来源：深圳市规划和国土资源委员会://编号出让时间出让方式总用地面积(㎡)总建筑面积(㎡)容积率土地属性成交总价(万元)楼面地价目前开发商备注12011/2/24挂牌4.1223800.5旅馆业＋服务业＋游乐设施用地139006211深圳市浪骑游艇会有限公司偏远，50年旅游用地。22011/5/26挂牌4.92043504.2居住用地620003034深圳中海地产有限公司安居型商品房，限价8000-9000,65平米以下大于90%。32010/12/16挂牌4.71497003.2居住用地945006313仁恒置地（深圳）有限公司不临地铁口，三角型地块，成交价比起拍溢价57%。容积率3.2。规模小42010/11/12挂牌3.91179503.0居住用地645005468金地（集团）股份有限公司较偏远，不规则地块52010/10/15挂牌5.31221602.3居住用地742006074中粮地产集团深圳房地产开发有限公司偏远，极不规则地块62010/3/3挂牌204410652.2居住用地665001508深圳市比亚迪汽车有限公司汽车产业扶持用地，销售出租仅限汽车产业人才，10年不得出售。72010/3/26.73.60.5旅馆业用地6220017181深圳市中港淘宝城投资有限公司偏远，50年旅游用地。本案政府出让土地数据来源：深圳市规划和国土资源委员会://从2021年深圳实行城市更新工作方案常态化申报至今，深圳共公告城市更新方案7批，其中13个工程位于龙岗，撤除重建用地面积达233万平米，远高于公开市场土地供给。街道/社区单元名称申报主体拟拆除重建用地面积（平方米）坪地街道坪西、新生社区坪地长美岭工业区更新单元深圳市茂骏投资有限公司140267布吉街道水径社区布吉大众山工业区更新单元深圳市广胜达建筑工程有限公司16638龙岗街道南联社区龙岗街道南联第二工业区更新单元深圳市南联股份合作公司60828龙城街道龙岗区龙城街道盛平第二工业区更新单元深圳市盛平股份合作公司100243葵涌街道龙岗区葵涌街道高源社区谭屋围片区更新单元深圳市葵涌高源股份合作公司71137龙岗街道龙岗区龙城、龙岗街道龙腾工业区（一期）城市更新单元中信华南（集团）深圳有限公司691055坂田街道龙岗区坂田街道大光勘更新单元深圳市大光勘股份合作公司88884龙城街道龙岗区龙城街道鸿基工业区更新单元深圳市鸿基（集团）股份有限公司11386坂田街道荣兴工业园城市更新单元深圳市荣兴（集团）股份有限公司22760坂田街道新围仔城市更新单元深圳中铁粤丰置业有限公司55357龙城街道龙腾工业区（二期）城市更新单元中信华南（集团）深圳有限公司393144坂田街道宝吉工业区（华为片区GX03更新单元西片）宝吉工艺品（深圳）有限公司335901龙岗街道杨梅岗、格水村（拆除范围增补）更新单元深圳市龙岗区龙岗股份合作公司3502443.2区域房地产市场分析——龙岗土地市场〔三〕旧改工程土地3.2区域房地产市场分析——龙岗土地市场〔四〕编号1

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项目君悦龙庭尚模八意府广业成学府道花园深业紫麟山花园珠江广场土地属性住宅;住宅;商业（商服）;住宅;住宅;办公;商业（商服）;土地现状全部开工一期开工全部开工全部开工全部开工用地面积（㎡）66708㎡77726㎡30000㎡145467㎡52429㎡建筑面积（㎡）168799㎡309349㎡66000㎡203653㎡149242㎡容积率描述2.83.982.21.43.15目前开发商龙光地产尚模发展广业成投资深业南方地产珠江地产成交日期：2005/12/202009/4/292005/3/22006/2/282006/3/29成交总价（万）50,60080,00014,08877,00030,400成交楼面价（元/㎡）2,998元/㎡3164元/㎡2,135元/㎡3,781元/㎡2,037元/㎡龙岗中心城旧改工程成交情况周边工程多为2006年之前成交，楼面地价2000-3800元/平米；尚模地块为09年获取的旧改工程，实际获取楼面价约3164元/平米；珠江广场工程为06年获取，距离本案较近，楼面价为2037元./平米。本案42315周边工程土地情况深圳中心区域如罗湖、福田等地已根本无新建商品房供给。需求外溢与价格优势推动龙岗、宝安等地区成交量上涨。相对罗湖、福田，龙岗目前处于高量低价的态势，潜力巨大。数据来源：深圳市房地产信息系统:///2006-2021年，龙岗市场商品房年均成交面积到达172万平方米，受益于中心城区需求外溢因素，占全市总量比例逐级提高；2006-2021年，成交均价持续上涨，复合增长率超20%，11年到达14700元/平米。3.2区域房地产市场分析——龙岗商品房市场〔一〕整体情况2021年深圳市各区商品房成交情况2006-2021年龙岗商品房成交走势近年为迎合关内白领置业龙岗的需求，龙岗市场供给主力由大户型改善型产品转变为中小户型刚需产品且普遍赠送率高；供给：2021年10月-2021年5月，龙岗中心城商品住宅供给7115套，以100平米以下二、三居刚需产品为主，占比57%，其次为130-150平米的首改产品占18%；需求：2021年10月-2021年5月，龙岗中心城商品住宅销售1991套，均价约13000元/平米，70-100平米产品最受欢送，共销售1110套，占55%，月均去化138套，85-100平米小三居与160平米以上户型去化率较高。户型35-60㎡1房70-85㎡2房85-100㎡小3房100-120㎡大3房130-150㎡4房160㎡以上5房以上复式去化率14.24%31.54%46.94%6.76%21.56%39.72%35.08%月均去化速度24套75套83套8套33套33套30套3.2区域房地产市场分析——龙岗商品房市场〔二〕供给/需求分析阅山华府，

11年5月开盘3月内42套/月，1.2-1.3万元，剩3万平深业紫麟山，

尾盘10套/月1.4万元，剩余1.7万平保利上城，

当前22套/月1.4万元，剩5万平怡龙枫景园，尾盘近期无成交公园大地，尾盘近期无成交，剩3万平熙和园，月均50套，12年5月新推资源当月成交83套，1.3万元，剩3.5万平鹏达摩尔城，

10套/月1.65万元（带精装），剩4万平万科天誉,12年1月开盘当月成交100套，目前月均10套左右，1.6-1.7万元，剩0.5万平龙岗中心城板块房产价格在万元之间，临近地铁的工程价格更高；消化速度根本在30-80套/月，中小户型、合理定价工程月消化速度可达70-100套/月；3.3工程周边竞争分析——住宅〔一〕

本案典型案例——万科天誉3.3工程周边竞争分析——住宅〔二〕工程定位：城市中心豪宅·地铁口·综合体项目基础信息项目名称万科天誉位置龙岗龙翔大道与吉祥中路交汇处物业类别住宅、公寓、集中商业建筑形式高层开发商万科开盘时间2011-12-24入住时间2013年规划基本信息占地面积23.6万㎡规划建筑总面积77.8万㎡（住宅30万）

容积率3.3当期户数231套（住宅）物业信息物业公司万科物业物业费3.8元/㎡.月销售情况:工程2021年12月24日首期开盘，开盘3个月去化60%，截至5月底共销售194套住宅，月均去化38套，成交均价17156元/平米。工程核心价值：地铁上盖、龙岗核心区位、商业配套、万科首个城市综合体工程；工程住宅产品面向关内刚需及龙岗中心城首改客户；

户型建筑面积户数（套数）比例（%）首期3房8912052%4房1516026%5房1685122%工程定位：城市中心·地铁口·豪宅样本3.3工程周边竞争分析——住宅〔三〕典型案例——保利上城项目基础信息项目名称保利上城位置龙岗中心城爱心路与龙平西路交界处物业类别住宅、公寓、商铺建筑形式高层开发商保利地产开盘时间2011-11-19入住时间2013年规划基本信息占地面积69992㎡规划建筑总面积269522㎡容积率3.85总户数2526套（住宅）物业信息物业公司深圳市深保物业管理有限公司物业费3.2元/㎡.月销售情况:工程2021年11月19日首期开盘，2021年12月至2021年5月共销售133套住宅，月均去化22套，成交均价14294元/平米。工程核心价值：地铁上盖物业、龙岗城市核心区位；工程住宅产品面向龙岗中心城改善型客户，一期以120-210平米大户型为主，二期以拼合产品为主；户型建筑面积比例（%）3房60-9070%大3房120-16020%4房180-22010%工程定位：繁华上·名校里·臻品复式项目基础信息项目名称熙和园位置龙岗中心城爱心路与龙平西路交界处物业类别住宅、商铺建筑形式高层开发商深圳市君成投资发展有限公司开盘时间2011-12-03入住时间2013年规划基本信息占地面积23542.89㎡规划建筑总面积92031.60㎡容积率3.08总户数714套物业信息物业公司深圳市君成汇友物业管理有限公司物业费2.8元/㎡.月销售情况:2021年12月3日首期开盘，2021年5月新推资源当月销售83套，截至2021年5月,工程共计销售约300套,销售均价13236元/平。典型案例——熙和园3.3工程周边竞争分析——住宅〔四〕工程核心价值为学区房、高赠送率；主要面向龙岗本地刚需及首改客户，90平米以下小户型占84%；类型户型建筑面积拓展后面积赠送比例户数（套）比例（%）平层小3房699131%20429%大3房8311842%20429%复式大3房8815475%18626%四房118－12718554%12017%市场供求：2021年中心城新增供给约145万,面积以中小户型为主,相对于06-11年年均172万的去化量，市场供给量有所下降，市场预期向好。客群特征：核心客群为龙岗中心城置业人群；另有局部坪山、坪地、横岗自住兼投资客户；关内比例逐步增加，局部地铁沿线工程及规模大盘关内客户比例高达30%-40%。产品特点：深圳次中心核心区,各项配套逐步完善、产品创新较多〔面积赠送\电梯直接入户\复式产品〕。主流户型：70-78㎡二房，85-89㎡三房，135-144㎡四房，85-100平的三房去化率达70%。均价区间：均价11000-18000元/㎡;销售速度：小户型工程消化速度较快，月均50-100套。3.3工程周边竞争分析——住宅〔总结〕珑瑜，40套/月1.6-1.7万元，剩1万平珠江广场，33套/月1.9-2.1万元，售罄总体来看商务公寓供给较少，主要位于3号线地铁沿线，售价高于周边住宅；公寓产品相较住宅具有不限购、不限贷，租金回报率的特点，在调控背景下优势明显本地允许将办公转为公寓出售〔例如下页所示珠江广场的房屋用途为办公，实际户型为公寓〕；目前市场上销售最好的是小户型的产品〔例如珑瑜户型为33-57平米，开盘一年去化500套。本案3.3工程周边竞争分析——公寓〔一〕保利上城，16套/月1.4万元，剩30万平

本案销售情况：2021年12月办公式公寓推出248套，已成交245套，成交均价20214元/平米；2021年12月酒店式公寓推出123套，已成交100套，成交均价16393元/平米；2021年8月以后工程无销售记录，仅剩26套待售，报价18000元/平米。3.3工程周边竞争分析——公寓〔二〕典型案例——珠江广场工程定位：综合体商务、办公物业珠江广场工程由一座超五星酒店、四栋商务公寓、一条国际风情商业街和一栋5A级写字楼组成。四栋公寓，在户型设计上为办公用途和住宅用途，分别对外销售；写字楼对外租赁。项目名称珠江广场占地面积52000建筑面积200000套数371容积率3.15物业类型公寓+写字楼主力户型102-220平米项目名称珑瑜占地5695建面34170套数675容积率6.0物业类型公寓+商业主力户型33-57平3.3工程周边竞争分析——公寓〔三〕销售情况：酒店式公寓局部2021年5月13日开盘，供给675套，3.4万平米，截止目前销售494套，2.4万平米，均价17040元/平米，去化速度41套/月，去化率73%。珑瑜位于龙岗区龙翔大道与晨光路交汇处，主要为酒店式公寓，全部对外销售。工程分A、B两栋，共31层，2层商业，29层酒店式公寓，主力户型为33-55平的小户，带精装修，临近地铁3号线爱联站。典型案例——珑瑜工程定位：精装酒店式公寓、居住投资两相宜奥林华府2期，3.8-4万/平开盘3小时售罄怡龙枫景园，

6万/平暂不销售中海康城，

3.3万/平开盘当天售70%，3月内清盘本案锦绣东方，5万/平开盘3小时售罄3.3工程周边竞争分析——商铺〔一〕

本案万科天誉，3.5万/平开盘4个月去化80%保利上城，3-4万/平剩6000平米中心城区域已经形成老街商圈、中心城商圈、大运商圈等三大商圈，伴随着城市更新工程的推进，老街商圈、中心城商圈处于升级状态，本工程位于老街商圈的边缘。龙岗工程大都自带局部底商，2021年至今累计新增供给31万平米，开发商大多愿意持有经营，因此市场供给量较少，面向市场销售的工程总资源缺乏13万平米〔有成交的工程即算全部面向市场，因此13万平米中局部资源为开发商自己持有〕，去化7万平米〔为国土局备案数据，实际应高于7万平米〕；开发商为了获取商铺的溢价，多数等小区稍微成熟之后才推售商铺，大局部工程商铺推出之后市场反响良好，去化速度快；龙岗中心城区域近期成交的商铺均价均在35000元/平米以上，超过南山区近年来商铺成交价格，其中保利上城工程成交均价3.73万/平米，万科天誉工程成交均价3.55万/平米；市场对大型城市综合体工程的商铺认可度高，万科天誉商铺供给78套，7897平米，截至4月30日完成成交75套，7697平米，成交均价35451元/平米，去化超过80%；八意府工程在11年销售的半地下商铺成交均价达2.5万/平米。3.3工程周边竞争分析——商铺〔二〕整体情况珠江广场，

2万/平米，12年年初售罄龙岗中心区域写字楼工程较少，目前在售仅天安数码城、正中时代广场，其余为出租经营。区域内商务办公需求将不断攀升，据预测未来四年龙岗地区写字楼新增需求量约20万平米；目前区域内在建有万科大厦、美地亚大厦等多栋写字楼，潜在供给量较大，未来两年供给量约30万平米本案3.3工程周边竞争分析——写字楼〔一〕

本案正中时代B座，

2.5万/平剩3万平米天安数码城，1.3万/平三期下半年开盘维百盛，租金60-80/月.平，出租率40%新城市大厦，租金60/月.平

出租率87%正中时代A座，租金70-120/月.平

出租率75%出租类销售类本案项目名称正中时代广场地理位置龙城大道与龙福大道交汇处建筑类型超甲级写字楼总建筑面积111630㎡楼高/层高A座126M，B座115M层高3.9m，净高2.7m外立面中空LOW-E南玻幕墙玻璃大堂双大堂，B座大堂1000㎡，采用高档黄洞石，16米挑空大堂空调VAV电梯迅达电梯，1350KG车位比71：1物管中海物业/8.2元/平米工程定位：超甲级写字楼，弥补龙岗市场空白纯商务商业配套1000㎡阔绰大堂，顶级石材1.1公里正中时代广场销售情况：B座2021年10月开盘，供给面积32600平米，至今销售约3000平米，均价2.58万/平米，平均赠送率在25-30%之间，实际价格20000元/平米。〕3.3工程周边竞争分析——写字楼〔二〕典型案例——正中时代广场龙岗目前最高级的写字楼，A座纯租赁，B座销售，距离本案车行1.1公里；租赁情况：A座租户主要以金融、地产、科技类为主，知名企业包括国信证券、康泰人寿、江苏银行等；B座标准层约2000平米，有9-10个单元，面积段在125-306平米之间。无柱空间，可打通自由组合，110米超大面宽，使用率高。下表为龙岗中心城区域已获批的旧改工程规划指标，但是面世尚未确定，多数工程尚未开工；另外还有有莱蒙南联〔约90万平米建面〕，中信龙腾工业区〔约500万平米建面〕，龙城街道鸿基工业区改造工程等尚未确定规划方案；根据已经确定的规划，预计未来写字楼总供给量约54万平米，公寓133万平米，商业90万平米，住宅335万平米。3.3工程周边竞争分析——潜在供给

项目用地面积建筑面积住宅商业公寓办公万科天誉13.977.830.016.221.210海航南联14.362.335.814.93.18.2锦峰龙城爱联社区A片区5.224.28.04.75.85.3远洋新干线10.844.625.47.18.33.0满京华喜悦里5.120.716.81.32.0

民生东都德丰大厦1.15.2

5.2美地亚大厦0.62.8

2.8荣超英隆大厦1.76.5

人民医院1.26.1

2.4

3.6保利上城7.027.021.01.63.7

龙岗区南联圳埔岭片7.741.013.73.518.05.0龙城街道爱联村改造29.5125.769.214.734.4

龙城街道黄阁新村片区改造4.919.712.52.54.5

爱联輋吓旧改59.495.9

爱联陂头背、建新村旧改15.563.211.210.230.35.3杨梅岗、格水村旧改24.9115.991.511.62.05.2总计203.0738.5335.090.8133.153.6万科天誉本案海航南联远洋新干线爱联社区满京华喜悦里民生东都德丰大厦美地亚大厦荣超英隆大厦保利上城人民医院旧改圳埔岭片区黄阁新村区域内潜在供给绿景香颂：4月30日，绿景香颂推出110套房源，两小时售罄，成交均价15400元/平米星河盛世：4月30日，星河盛世开盘，推出695套房源，当日去化612套，成交均价22000元/平米，成交金额13亿；中洲中央公园：5月6日，中洲中央公园开盘，当天推出532套，主力户型87-140平米，实现100%销售，均价21000元/平米，实现销售额13亿；莱蒙水榭春天：6月10日，莱蒙水榭春天5期开盘，推出1045套房源，主力户型88-140平米，当日去化80%，均价21000元/平米，6小时内销售16亿元。3.4深圳近期开盘热销工程6月10日莱蒙水榭春天开盘4月30日星河盛世开盘住宅：销售速度相对稳定，为当前商品房市场上抗风险能力最好的产品，去化较好的为70-78㎡二房，85-89㎡三房，成交价格区间为13000-18000元/平米，龙岗本地客户为主，关内客户比例逐步提升〔30%-40%〕；公寓：供给较为稀缺，销售价格16000-18000元/平米，但潜在供给巨大，销售速度波动较大；商铺：销售速度较快，开盘短期内可以实现较高的去化率，当前售价超过35000元/平米，以关内投资客为主；写字楼：前景看好，产品溢价能力较强，但目前销售速度慢，与公司现时快速周转的战略方向不符；结合本案所处地理位置以及对周边市场各物业的分析，对于未来物业类型选配有以下判断：物业类型竞争需求区位匹配度风险价值实现时间发展判断优先发展指数住宅激烈旺盛高低较快建议发展5星商铺一般旺盛较高低快建议发展5星公寓潜在竞争激烈一般一般较高偏中谨慎发展3星写字楼潜在竞争激烈低较高高长控制发展2星3.5市场分析小结4.1开发策略4.2产品业态配比4.3各业态市场定位4.4产品配置标准工程初步定位第四局部4.1开发策略类别说明追求目标快速销售，扩大在龙岗及深圳市场占有率资源持有销售意见全部销售开发周期4年，其中销售周期30个月品牌以项目带动品牌，与新干线项目联动共同提升远洋地产影响力，为后续开发打下坚实基础。知识积累/人员输出培养多盘操作的综合管理能力，提升人均效能，降低管理成本，保障公司在深圳区域的持续发展龙岗CBD东核·高端都市生活全案500米半径无遮挡·新宜居大社区4.2产品业态配比回迁物业：作为交易对价的一局部，工程需建设3.8万平米乙级写字楼、0.6万平米商业，返复原业主；写字楼：鉴于3.8万平米的回迁写字楼需我方包租，因此不再另外建设写字楼，将局部投资购置需求引导至商务公寓；商业：根据调研，龙岗中心城市场一二层临街商铺可以快速去化并实现较高的售价，三层商铺以及小区内街销售困难，根据地块特征方案排布万平米商铺〔以小面积单位为主〕，同时为了促进商业的销售，方案设置一个4000-6000平米的小型集中商业由我方带租约销售；商务公寓：参考当前在售公寓工程，预计单个工程年均销售2-3万平米，同时根据工程快速回现的开发思路，整体销售周期方案控制在2.5年之内，因此公寓面积控制在2-5万平米；住宅：考虑到当前地块容积率有较大浮动空间，因此可以在满足楼间距、日照等要求的情况下尽可能多得排布住宅；综合考虑以上条件，工程业态包括：公寓2.1万平米，商铺2.1万平米，住宅16.7万平米，保障房2.3万平米，集中商业0.5万平米，回迁商业0.6万平米，回迁写字楼3.8万平米,。4.3各业态市场定位—住宅工程面临的机遇本工程位于中心城及老镇板块之前的边缘地带，片区内根本无新房供给，无直接竞争工程，因此可以充分立足本地客户，以差异化优势挖掘、分流龙岗区域内竞争工程的局部客户；工程两侧临路，一侧临河，剩余一侧为政府绿地，离工程最近的高层为500米外的万象天成，视野极为开阔，无遮挡；受关内高房价的挤压，地铁3号线开通之后关内客户置业龙岗成为新的趋势，工程位于3号线地铁一线覆盖区，兼具12号线地铁口的优势，具备吸引外部客户至本片区置业的引力。市区客户本案中心城客户老镇及其他客群特征以中心城、老镇及周边区域等本地有改善型需求的客户为主，兼有少量被关内高房价挤压外溢的关内白领；本地客户主要为企业中高管、企事业单位职员、公务员、私营业主等中上收入阶层，此类客户大局部在28-35岁，工作5年以上，家庭至少有一个孩子，注重孩子性格品质的培养，重亲情，要面子，希望小区有一定的档次，能够匹配自己的身份及所在圈层；主力需求产品集中在90平米以下首改，局部为110-140平再改产品。老镇及龙岗其他，50%；龙岗中心城，30%；关内客户，20%。。根据龙岗市场住宅工程成交情况，预计本案客户比例：中心城自住客户最关注价值点：性价比、小区环境、综合配套、学位；关内客户自住最关注价值点：性价比、交通、户型实用性、综合配套；龙岗老镇及周边坪山、平湖等客户最关注价值点：性价比、综合配套、小区环境、学位。关外自住客户〔中心城本地及周边〕关内自住客户投资客性价比单价、总价实用户型赠送率板块区位地铁规划品牌、大盘升值潜力配套教育商业居住气氛交通地铁快速路4.3各业态市场定位—住宅4.3各业态市场定位—住宅结合客群定位以及90/70的限制，工程户型配比建议如下：户型户均面积（平米）赠送比例面积比总价区间实用2房70-7510-20%15%100-110万精致3房1卫80-8410-20%25%120-130万舒适3房2卫84-8910-20%30%130-145万舒适4房2卫110-12010-20%20%160-180万舒适5房2卫130-14010-20%10%200-220万4.3各业态市场定位—住宅通过市场比较法进行住宅定价，预估本案当前畅销价格为13500元/平米。项目修正系数成交均价修正价格权重权重价格阅山华府1.02129431314525%3286紫麟山1.24124241540715%2311八意府1.12129461452915%2179熙和园1.07121961304925%3262万科天誉0.87138841206020%2412本项目

100%13451类项区位交通噪音周边环境周边配套规划设计社区配套户型品质物管合计权重12%9%5%10%8%10%10%16%13%7%100%阅山华府77994978977.68紫麟山67574865786.29八意府795656107766.95熙和园1010577668667.29万科天誉101069108108998.98本项目810687688887.8备注：万科当前成交价中已经扣除了2000元/平米精装修。4.3各业态市场定位—公寓面临机遇本案离龙岗CBD核心区缺乏500米，周边有多个在建或建成的写字楼工程：珠江广场、维百盛、正中时代广场等，同时本工程配建有38000平米写字楼，片区内聚集了大量的商务办公人群；限购政策的延续使得具有不限购、限贷属性的公寓产品有更加广阔的客户根底。客户定位：主要客群为在龙岗中心城工作的年轻白领以及关内外投资客；产品定位：面积范围建议在33-60平米之间，且含有精装修，以方便使用，总价控制为50-90万以内；价格定位：参考当前在售珑瑜及保利工程，预估当前畅销价为15000元/平米当前在售珑瑜及保利上城工程均为精装修产品；珑瑜工程当前售价16000-17000元/平米；保利上城为14000-15000元/平米。4.3各业态市场定位—商业面临机遇回迁物业中含6000平米商业〔后期由我方包租〕，考虑设为高端餐饮，我方自行持有的小型集中商业方案引入大中型超市，促进商铺的销售；工程两面临龙岗主干道，沿街面长，昭示性好；深圳人民对投资商铺比较热情；客户定位：主要客群为龙岗本地及关内的投资客；产品定位参考市场上畅销产品，建议多做一层，把层高做高，同时进深不宜超过12米，临街位置可以设置二层街铺；产品建议在60平米以内，总价控制在200万以内，同时在总价不突破500万的前提下配建少局部大面积商铺〔100-130平米〕；价格定位：参考距离工程400米的万象天成工程，预估当前畅销价为35000元/平米万象天成二手商铺平均售价40000元/平米以上，局部靠近超市的铺位售价达60000-80000元/平米。4.4产品配置标准住宅底层商铺二层商铺办公公寓地下室二层地下室基础形式初步定位管桩，考虑到龙岗区内地质形式负责，成本测算按照冲孔桩结构形式框架剪力墙层高2.9m5.1m4.5m3.4m2.9m层数25/31--2831首层大堂墙面装饰：石材、墙砖；地面装饰：防滑地砖；顶棚：轻钢龙骨吊顶，乳胶漆标准层电梯厅及公共走道墙面装饰：乳胶漆；地面装饰：防滑地砖；顶棚：乳胶漆室内楼梯间墙面装饰：原子灰刮白；地面装饰：防滑地砖；顶棚：原子灰刮白户内毛坯精装修外窗铝合金+中空玻璃不锈钢单玻不锈钢单玻铝合金+中空玻璃铝合金+中空玻璃外立面底层石材，中间及上部为通体砖及涂料石材石材玻璃幕墙+涂料，底部石材底层石材，中间及上部为通体砖及涂料60工程初步规划方案第五局部5.1地块价值分析项目分区IIIIIIIVⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪ商业价值很好一般较好较好很好较好较好较好较好很好较好居住价值一般较好较好很好一般较好较好较好很好一般较好沿河的Ⅸ，IV区有较好的自然景观资源，居住价值高，设置大户型的首改、再改产品；I区和V区靠近主干道，商业价值最高，布置局部商铺；Ⅹ区昭示性极强，鉴于回迁物业需我方包租20年，因此排布在此区；III区面向绿地，景观好，但无法排布南北朝向的住宅，因此考虑建设商务公寓。5.2总体规划—总平面为了增加工程的临街面，实现价值最大化，特意在地块东侧打通一条南北向的道路，道路两侧布置商铺；为了充分利用龙岗河景观资源，沿河布置一排住宅；工程中间地块方正，可以形成比较好的住宅小区；工程西侧在布置完幼儿园之后仅能布置两排住宅，因此增加一栋公寓提升土地开发强度，且公寓对朝向并不敏感；工程东北侧为回迁物业，主要是考虑到我司需对回迁物业进行包租，而地块东北侧是工程昭示性最好的区域，可以保障后期我方的收益水平，同时可以与小区独立开来。总体经济技术指标总用地面积57079总建筑面积377970计容积率总建筑面积282970其中住宅建筑面积190212其中普通住宅167400保障房22812办公+商务办公建筑面积38000公寓建筑面积21134商业建筑面积31784其中集中商业11154商铺20630配套建筑面积1840其中6班幼儿园建筑面积1600环卫工人休息室建筑面积20再生资源回收点建筑面积50垃圾收集站建筑面积80社区警务室建筑面积30公厕建筑面积60不计容积率总建筑面积95000其中地下室建筑面积95000容积率4.96绿地率25%建筑覆盖率63.50%总停车位2326其中住宅停车位（辆）1902商业停车位（辆）224办公停车位（辆）190幼儿园停车位（辆）105.2总体规划—剖面图5.2总体规划—销售展示区销售展示区域位于规划地块的西南角；展示区的主入口和机动车出入口在盛龙路处设置；工程前期在龙岗河边设置样板间展示区，实体样板房开发之后可以客户沿着龙岗河进入小区内参观。5.2总体规划—产品布置户型均满足土地出让的90/70要求；将大户型单位设置与噪音干扰较少、景观条件较好的龙岗河沿线。建筑面积（m2）套数面积比例商品住宅70-7535015%80-89100055%110-12032420%130-14016210%5.2总体规划—空间意向南5.2总体规划—景观意向5.2总体规划—交通分析5.2总体规划—地下室地下车库总面积为95000㎡；总停车位为2326辆：住宅停车位1902辆，商业停车位224辆，办公停车位190辆，幼儿园停车位10辆。5.3产品设计〔1〕—拟选户型〔1〕低梯户比：楼型以两梯四户为主，居住户数少品质较高。优采光通风：每户都有至少一个主要卧室南向并有充足采光条件。主要户型都可实现南北通透，舒适性高。高赠送率：各户型通过赠送阳台和两层高阳台〔后补板〕的方式提高户型的实用率。方正格局：户型平面方正，分区合理，符合传统上的居住理念。5.3产品设计〔1〕—拟选户型〔2〕5.3产品设计〔1〕—拟选户型〔3〕5.3产品设计〔2〕—建筑立面意向新古典风格立面新古典主义迎合主要的本地目标客户，表达了典雅与尊贵，营造出小区尊贵的居住气氛。着重突出建筑的基座装饰和顶部造型，简化中间楼层的造型和装饰，保证户型的使用功能不受影响并优化本钱。立面近人尺度的基座采用石材，上部采用涂料和瓷砖。6.1工程开发分期6.2开发节点方案6.3工程本钱方案6.4工程销售方案6.5管理资源配置工程开发方案第六局部6.1工程开发分期1期2期3期工程拟分为三期开发；1期开发东侧地块住宅及商铺，保证工程现金流；2期开发西侧地块公寓、住宅、幼儿园；3期开发东侧地块保障房、回迁物业。销售资源安排工程销售资源以住宅为主，考虑到在14年初地块800米外的远洋新干线仅剩约4万平米住宅尚未推出，本案1期在14年初开盘，可以作为很好的资源补充；考虑到一期销售资源充足〔约27亿〕工程二三期方案在14年开工，15年开始销售，此举同时可以降低前期的资金占用。6.2开发节点方案项目分期

1期2期3期前期节点净地交付2012年12月2012年12月2012年12月建设用地规划许可证2013年4月2013年4月2013年4月方案设计及批复2013年4月2013年5月2013年6月扩初设计及批复2013年4月2013年6月2013年7月施工图设计2013年5月2013年7月2013年8月国有土地使用证2013年5月2013年7月2013年8月建设工程规划许可证2013年6月2013年8月2013年9月建设工程施工许可证2013年6月2013年9月2013年10月商品房预售许可证2014年2月2015年2月2015年2月工程节点结构±02013年10月2014年10月2014年10月地上主体2014年6月2015年6月2015年6月外立面、配套水电和外架拆除2014年12月2015年12月2015年12月市政景观2015年5月2016年5月2016年5月综合验收2015年8月2016年8月2016年8月交付入住2015年9月2016年6月2016年6月销售节点样板房、展示区开放2013年9月2013年9月2013年9月首次开盘销售2014年2月2015年2月2015年2月销售面积达到50%2014年7月2015年6月2015年6月销售面积达到95%2015年5月2015年11月2015年11月清盘2015年9月2015年6月2015年3月6.3工程本钱方案—总体目标物业类型住宅商业公寓回迁写字楼190212平米31784平米21134平米38000平米前期378382378478建安工程3181332750203558基础设施303347302348配套工程38383838地下车库1385138513851385合计5286548071245807备注：深圳车位不可销售，车位建设本钱折合可售单方1385元/平米；公寓局部考虑了精装修本钱1500元/平米。单方本钱：〔参考新干线，且建安工程费在经过集团审核通过的新干线本钱目标根底上上浮5%〕6.3工程本钱方案—支出方案备注：地下车库相关费用计入配套设施费整体费用总计(万元）20132014201520162017前期费用11,0222,1534,9573,91200建安工程费用95,21014,56531,52629,92514,4334,760基础设施费用8,8311,5392,9442,917990442配套设施费用40,0249,01316,5048,0054,5012,001合计155086272695593044759199257203本钱支出方案13年建设本钱支出2.7亿，14、15年进入顶峰期分别支出5.6亿，4.5亿，2021年为质保金、结算款等总计0.7亿。6.4工程销售方案2014201520161Q2Q3Q4Q全年1Q2Q3Q4Q全年1Q2Q3Q4Q全年商品住宅销售面积（平米）

30,000

30,000

20,000

20,000

100,000

25,000

20,000150007,40067400单价(元/平米)

14,884

14,884

14,884

14,884

14,884

15,628

15,6281562815,628

15,628销售金额(万元)

44,651

44,651

29,768

29,768

148,838

39,070

31,2562344211,565

105,333商业销售面积（平米）

7,000

6,000

-3,630

16,630

4,000

-

-

-

4,000单价(元/平米)

40,517

40,517

-

40,517

40,517

42,543销售金额(万元)

28,362

24,310

-

14,708

67,380

17,017公寓销售面积（平米）

-

5,0005,0005,000

15,000

5,000

1,134单价(元/平米)

-

17,36417,36417,364

17,364

18,233

18,233

-销售金额(万元)

-

8,6828,6828,682

26,047

9,116

2,068

-集中商业销售面积（平米）

5,154

5,154单价(元/平米)14,586

14,586销售金额(万元)

7,518

7,518保障房销售面积（平米）22812单价(元/平米)

4,500销售金额(万元)

10,2656.4工程销售方案2014年2015年2016年1Q2Q3Q4Q全年1Q2Q3Q4Q全年1Q2Q3Q4Q全年销售面积（平米）

30,000

30,000

20,00020,000

100,00032,00031,00042,81216,030

121,8429,0001,134

-49,15459,288单价(元/平米)

14,884

14,884

14,88414,884

14,88421,07220,7259,90121,806

17,15529,03718,233

-1,5296,025销售金额(万元)

44,651

44,651

29,76829,768

148,838

67,43264,24842,38934,954

209,02426,1332,068

-7,51835,7192021年工程推出一期的住宅130000平米，当年去化77%，销售额14.88亿元；2021年工程推出一二期商铺总计约16630平米，去化100%，以及二期公寓21134平米，去化70%，加上一期尾货销售，总销售额20.9亿；2021年销售三期商铺以及存货，销售3.6亿；工程整体销售均价：住宅15183元/平米〔年增长5%，不含保障房〕，商铺40910元/平米，公寓17616元/平米，集中商业14580元/平米，保障房4500元/平米6.5管理资源配置依托中山〔深圳〕公司管理平台，可实现与深圳远洋新干线工程人员共享，前期〔2021年〕仅需增加设计、报建、拆迁、法律、财务等专业人员各一名。中山（深圳）公司团队盛平项目总经理---谌祖元（兼）设计1人

（陆保新）法律1人（程玲莉）财务1人（陈荣华）拆迁1人（贺丹）报建1人（左健宁）7.1整体效益目标7.2静态效益测算7.3动态效益测算7.4融资方案7.5股东投资收益7.6敏感性分析工程效益测算第七局部7.1整体效益目标土地转让补偿中3亿为土地转让溢价，需在税后支付，〔后续测算均以此为根底〕；结合当前谈判的进展，假设局部溢价通过本钱支付，需要税后支付的局部可以控制在1.225亿之内。层次序号指标名称3亿溢价

1.225亿溢价项目层面1项目整体IRR(%）38.44%38.87%2NPV（万元）36,08640,0103毛利率（%）41.17%36.08%4收入净利率（%）14.44%16.73%5净利润总额（万元）56,84665,8586资金峰值（万元）-100688-1019797首次开盘时间2014.022014.028首次入住时间2015.092015.099开盘周期20个月20个月10开发周期（月）48个月48个月12静态投资回收期（月）33个月33个月13静态投资回收期/开发周期69%69%14土地成本/销售收入22%22%股东层面1股东整体IRR(%）60.91%60.87%2股东投资NPV（万元）47,07851,0523股东收益总额（万元，含委贷利息收入）65006741387.2静态效益测算—总体情况序号项目总额（万元）折合可售单价（不含车位）（元/平米）各项支出占收入比例1销售收入

393,580

18,364100.00%2销售成本

231,556

10,80458.83%开发成本

208,027

9,70652.86%土地取得成本

30,000

1,4007.62%前期工程费

11,022

5142.80%建安工程费

95,210

4,44224.19%基础设施费

8,831

4122.24%配套设施费

40,024

1,86710.17%开发间接费

10,153

4742.58%资本化利息

12,788

5973.25%营业税及其附加

23,529

1,0985.98%营业税

23,529

1,0985.98%3毛利

162,024

7,56041.17%毛利率41.17%4销售费用

9,839

4592.50%5土地增值税

36,389

1,6989.25%6所得税

28,949

1,3517.36%7收购溢价

30,000

8净利润

56,846

2,65214.44%收入净利率14.44%9净现值（NPV）360