多种经营点位和广告位管理规范

多种经营点位和广告位管理规范1.多种经营管理1.1预算管理1.1.1各地商管公司总经理负责组织营运部等相关部门依据商管总部确定的经济指标和多种经营创收指标，按点位、面积、经营品类、租金标准、商品质保金标准、平效、可实现收入月份进行统一规划，每年11月5日前编制完成次年多种经营点位图、规划方案和年度预算，上报商管总部分管副总经理审批。1.1.2多种经营点位租金标准按区域、位置、面积、市场行情、季节变化等因素设定。租金标准原则上不应低于上一年该点位实际收益。内场固定点位单位租金标准原则上不得低于该区域商铺租金标准。内场和外场临时促销点位租金标准不得低于当地同等区域租金标准1.1.3为了使多种经营年度预算的制定更加切合实际，符合商管总部及当地公司的共同利益，今后各地公司的年度多种经营预算都会在上一年度的实际收入的基础之上，进行（+/1.1.4各地商管公司须根据商管总部审批后的年度多种经营预算按月进行分解，每季度对多种经营完成情况进行分析，对未完成指标的须进行分析和说明，并提出解决措施和办法，并于次月3日前上报商管总部营运中心1.2合同及审批管理1.2.1文本管理：多种经营合同必须使用集团制定的《多种经营管理合同》统一文本，并由各地商管公司总经理签订；未使用统一格式文本的，须报集团法务部进行审核1.2.2《多种经营合同》签定期限原则上不得超过一年。单体店和组合店多种经营项目单项合同金额在1万元（不含）以上，综合体多种经营项目单项合同金额在2万元（不含）以上，或合同期限超过3个月（不含）的，必须提前15日上报商管总部审批。各地商管公司上报的多种经营合同符合点位规划或预算，合同期限超过3个月（不含）但未超过一年的，或者单项合同金额不超过5万元（含），由商管总部分管副总经理审核。合同时间超过一年的，或者单项合同金额超过5万元（不含），由商管总部总经理签批。多种经营项目符合年度点位规划和预算，合同期限不超过3个月（含），单体店和组合店单项合同金额不超过1万元（含），综合体单项合同金额不超过2万元（含）的，由各地商管公司内部审批，审批流程为：经办人、营运部经理、物管或工程部人员、分管营运副总，总经理；各地商管公司须严格执行合同内部签批程序，并将完成审批后OA流程打印，与合同原件一并存档备商管总部营运中心复核。各地商管公司上报的多种经营合同（含新增点位）与点位规划或预算不符合，但不影响年度指标完成，且使用统一合同格式文本的由商管总部分管副总经理审核，商管总部总经理签批同意后即可转发各地商管公司执行。各地商管公司上报的多种经营合同不符合点位规划或预算，合同期限超过一年的，并对当地商管公司经营指标完成有重大影响的，由商管总部分管副总经理审核，财务部总经理及商管总部总经理共同签批同意后转发各地商管公司执行。多种经营合同审批中相关人员审核重点为：各地商管公司营运副总或营运经理负责审核多种经营项目形象及合同附件；财务负责人负责审核管理费、保证金、商品质保金是否符合管理规定；各地商管公司总经理负责全面审核并评估与周边商铺经营业态关系，不得对其经营产生影响。在集团OA系统中上报多种经营合同时，需在“相关流程”一栏明确填写合同摘要。含：点位编号、点位面积、合同期限、合同类型（新增点位、新签合同、续签合同）、是否低于租金标准、租金递增（无递增也要注明）、经营项目（品牌）、商品品类、合同金额（总额）、租金水平（元/月）、保证金、质保金、其他费用（附说明）、其他要说明的情况（含新增点位和低于规划价格点位）。在集团OA系统中上报多种经营合同的附件中须附：合同文本、点位图、效果图（新增或新签合同）、柜台照片（续签合同）、对方公司资质（乙方为个人附身份证复印件）。固定经营点位要简要说明租户的经营能力、商品的定位、销售预期以及可以带来客流类别。严禁各地商管公司以任何名义拆分合同。杜绝多种经营的转租、租金随意浮动等现象。对于多种经营商户的资质管理方面，对于没有合法手续、没有经营实力的小商户今后原则上不予审批，鼓励形象好，有经营实力及经验的商户进场经营。规划内合同要约没有变化（含租金上浮）、形象没有变动的多种经营续签合同及符合规划的仓库租赁合同只需要完成各地方公司审批流程，每月5日上报商管总部台帐备案即可。1.3台帐管理各地商管公司须按商管总部制定的《多种经营管理合同台帐》格式要求，建立合同台帐并编制《多种经营创收月报表》，实时更新。1.4保证金管理1.4.1多种经营保证金标准按合同期限长短、金额大小来设定，原则上不得低于2个月租金标准；一次性付清合同期全部租金的，各地公司可自行决定是否收取此项费用。1.4.2商品质保金按经营商品品类设定，原则上不得低于2000元；仓库租赁合同、广告位合同和非销售产品的临时促销活动各地公司可自行决定是否收取此项费用1.4.3租金标准、保证金标准、商品质保金标准必须报商管总部营运中心，经商管总部分管副总经理审批，作为各地商管公司内部审批多种经营项目的依据2.广告位管理2.1管理范畴包括：持有性物业户外墙体广告位、已出售物业户外墙体广告位、主力店广告位、以及纳入各地商管公司多种经营收入的步行街、停车场、外广场广告位。2.2规划与预算管理2.2.1新项目开业前一个月，商管总部营运中心会同当地商管公司对步行街、停车场、外广场广告位进行统一规划并上报商管总部审批。各地商管公司总经理负责组织营运部对当地市场广告位租金标准、政府部门相关政策及广告公司代理情况进行调查；依据商管总部确定的经营指标，对持有性物业户外墙体广告位、已出售物业户外墙体广告位，以及纳入商管公司多种经营收入的步行街、停车场、外广场广告位，按点位、面积、租金标准、保证金标准、能源保证金、平效、市场行情等进行统一规划，编制广告位明细表和经营预算，报商管总部分管副总经理审批。在经营过程中发生新增广告位点位或对广告位进行调整改造的，由当地商管公司营运部、财务部、主管副总、总经理确认后报商管总部审批；属持有性物业的户外墙体广告位，还须报请集团规划院审核批准；属已出售物业的户外墙体广告位，还须报业主方审核批准。2.2.2各地商管公司总经理组织营运部等相关部门编制年度广告位预算，每年11月5日前编制完成并上报商管总部分管副总经理审批；并根据商管总部审批后的年度预算按月进行分解；商管总部营运中心每月对广告位进行汇总分析。2.3招投标与合同管理2.3.1广告位对外租赁、改造等需按照《商管公司招投标管理制度》严格执行招投标，组成招投标领导小组，由当地商管公司总经理任组长，由分管副总、营运部经理、企划经理、财务经理及工程技术人员参与。广告招标小组组织人员进行广告市场调查，了解当地广告市场价格、对周边商圈同类广告位租赁情况作出分析，了解政府主管部门对广告设置、发布相关的法律、法规；联系有意向的广告公司，并对广告公司的资质进行了解，拟定招标对象。广告招标小组拟制所要招标的广告资源简介，明确数量、规格、位置和是否获得政府主管部门的设置许可等，并绘制简图加以标注；对没有规划建设的楼顶广告位，需明确延长米、位置和楼顶建筑结构、设备情况，以及政府主管部门相关要求等。招标小组集体审核，拟定中标单位后，需将相关资料报商管总部分管副总经理审核。2.3.2对于持有性物业户外墙体广告位以及纳入各地商管公司多种经营收入的步行街、停车场、外广场广告位，需经商管总部总经理批准后，按商管总部确认统一的合同格式文本与广告商签订合同；未使用统一格式文本的，须报集团法务部审核。对于已出售物业户外墙体广告位需将相关招投标资料，分别报商管总部租金管理部和仲量联行总部审核，经仲量联行总部转外方同意和商管总部批准后，最终形成当地商管公司、广告公司、麦格理委托的授权人三方共同认可的租赁合同文本。广告合同租赁时间一般不超过3年，广告日常维护、电费等应明确由广告公司自理；广告位保证金标准按合同期限长短、金额大小来设定，不得低于2个月租金标准；能源保证金不得低于3000元。租金标准、保证金标准、能源保证金标准必须报商管总部分管副总经理审批，作为各地商管公司内部审批户外广告位项目的依据。广告位合同审批流程中，商管公司营运副总（物管副总）或营运经理、物管经理负责审核户外广告位项目安全、形象、内容及合同附件；财务负责人负责审核租金、保证金、能源保证金是否符合管理规定；各地商管公司总经理负责全面审核合同