龙湖长桥郡独栋别墅内外装与总平关系

独栋别墅项目关键关系的梳理长桥郡项目部概述 别墅项目的建设与一般的高层项目建设有许多不同，其中尤其重要的几个环节是：总平布置、内外装与总平管网的交叉关系、景观与总平的穿插关系。这三个方面的问题需要彻底理清楚、合理安排，方可保证建设过程顺利。一、外装、内装及总坪管网的交叉关系二、场地布置要点三、总平与景观的关系一 外装、内装及总坪管网的交叉关系

1.1管网实施的时间1.2外装与内装的相互影响关系1.3外装与总坪管网的相互影响关系1.4内装与总坪管网的相互影响关系1.5关系总结1.1管网的实施时间 管网施工是独栋别墅项目的难点，面大点多，并且受基坑回填、外架、龙门架、料场、临电等因素影响。管网实施早了成品保护难，实施晚了后期压力大。通常有下面三种实施方案： 方案1：管网→主体→内外装 方案2：主体→管网→内外装 方案3：主体→内外装→管网

下面将对比三种方案的优劣性并得出结论，作为1.2～1.5相互关系分析的前提。管网实施的三种时间方案（结论1）

管网→主体→内外装（市政工程做法）

优点：（1）实施管网时场内无障碍，速度快

（2）管网先行，减少后期进度压力难点：（1）主体施工时需要重新开挖基坑，多

个基坑同时开挖时对成品管网影响很大（2）后期标高无任何调节余地，点位也很难调整（3）主体施工及基坑回填时很容易破坏管网

（4）浅管网和出户管网仍需留到后期施工前提：景观设计图需要提前到总平管网实施前确定，主体→管网→内外装优点：（1）基坑回填与管网同时间段进行（2）将管网压力在中期消灭（3）对于地下水比较浅的情况很有利（避免管网实施时二次降水费用）难点：（1）现场临电，料场对管网影响大；（2）出户管未施工，因此后期还需要

内装完成后还需二次开挖；（3）总坪未做，浅管网亦无法施工（4）对总包会存在工作间断，不利于

其安排劳动力。前提：管网施工需在基础回填后砌体施工前这个时间内插入，管网单位必须准备充分；景观设计图必须在此之前确定主体→内外装→管网优点：（1）深浅管网及出户管网一次性实施

（2）管网成品破坏很少难点：（1）后期工期压力较大，需流水实施方案1方案2方案3结论1：对于无顶板别墅项目来说，方案1和方案2对管网成品保护要求很高，容易造成后期返工；并且浅管网及出户管网也无法一次性实施，后期仍然需要二次施工，因此一期工程采用方案3；由于方案3将管网放在内外装之后，因此1.2～1.5章节将分析内外装对管网的影响因素。√1.2外装与内装的相互影响关系（1）龙门架对外装的影响（2）挑架对内装的影响内装材料通过龙门架运送，龙门架

拆架后，其周边的外装才可以收口一层挑架会影响室内地坪，必须拆了

外架才能施工到此部位地坪矛盾从上一页的分析可以看出：（1）龙门架不拆，外装无法全部完成（2）外架不拆，内装无法全部完成推论：想利用外架和龙门架将内外装全部一次性完成是不可能的根据上述分析，接下来2页将推演出2种拆龙门架的时间：外装内装单栋施工方案1——打完地坪（挑架处除外）拆龙门架主体

验收外装外抹灰

完成10天20天30天40天外保温

完成大面外装

完成通道处

外装收口二次配管

完成内抹灰

完成内装给排水

完成50天60天防水

完成地热

完成地坪完成（除受挑架影响的部位）

并拆除龙门架70天外架

拆除剩余一层

挑架处地坪单栋施工方案2——抹完灰拆龙门架主体

验收外装外抹灰完成10天20天30天40天外保温完成大面外装

完成通道处

外装收口二次配管

完成内抹灰

完成拆完

龙门架剩余内装工作内装外架

拆除50天两种方案优劣势对比（结论2）方案2方案1方案2优势：单栋拆架比周期1快20天，场地移交快且不受室内工作过多制约；方案2劣势：施工单位无法利用龙门架打地坪，需要人工担。方案1优势：可以利用龙门架打掉大部分地坪（挑架影响的除外）方案1劣势：场地移交慢√结论2：场地移交是整个工期关键路线，只要与总包提前沟通，让其在打地坪时多付出材料运送费用节省龙门吊的使用费用，他们是可以接受的，因此选择方案21.3外装与总坪管网的相互影响关系（1）外架及料场对总坪的影响

a.外架不拆除，单体边的管网无法实施，出户

管网亦无法实施。

b.外装材料一般是分批堆放，如该区域实施总坪

时还有外装材料，管网将无法实施。（2）总坪管网对外装施工的影响 管网实施时需断路，如区域内还有外装未完成，将肯定受到影响。因此总坪实施范围不可过小。结论3：为避免外装与总坪的交叉影响，总坪因以流水段的形式实施。移交总坪时，改流水段外装因应达到全部外架拆除并转走，外装材料清运完毕。根据实战经验，一个流水段在10～20栋为宜。1.4内装与总坪管网的相互影响关系（1）龙门架对总坪管网的影响

龙门架为分片区设置，只有一并拆除才能

不影响总坪施工。（2）搅拌站对总坪管网的影响

搅拌站通常亦为分片区设置，供应水泥砂浆

和混凝土，如果每个片区都留一个搅拌站到

最后，那对总坪管网的影响是灾难性的。（3）总坪管网对内装的影响

管沟回填之前，室内只能进行水电、防水、

地热等工作，无法进行地坪工作（断路了）结论4：为避免内装与总坪的交叉影响，流水段移交总坪时，该流水段内抹灰全部完成，片区内龙门架及搅拌站拆除，最后只留一个搅拌站集中供应所有地坪，大幅度减小临设对总平的影响；同时，室内地坪施工安排在管沟回填之后进行。1.5关系总结结论3：10~20栋一个流水段，移交总评时，该流水段外架及料场全部清除结论2：抹完灰拆龙门架再拆外架结论1：总坪在内抹和外装之后结论4：移交总平时，该流水段内抹全部完成，龙门架搅拌站拆除；带管沟回填后打地坪流水段

施工周期流水段（10～20栋）施工周期主体

验收户外外抹灰

完成20天40天60天80天外保温

完成大面外装

完成二次配管

完成内抹灰

完成户内给排水

完成100天120天防水

完成地热

完成地坪

完成外架拆除

料场清理通道处

外装收口龙门架

拆除移交

总坪管网

完成140天黄金时间差（外装完成后两个月）“黄金时间差”定义：利用内装进行水电、腻子、防水的施工间隙进行总坪施工。搅拌站

拆除二 场地布置要点

本章内容 以上对独栋别墅项目内外装及总坪的相互关系进行了梳理，并得出每个的流水段施工周期。在清楚了如上关系的基础上，需做好前期场地规划，才能按照结论3（10~20栋一个流水段，移交总评时，该流水段外架及料场全部清除）和结论4（移交总平时，该流水段内抹全部完成，龙门架搅拌站拆除；带管沟回填后打地坪）要求移交场地并实现各流水段的流水作业。接下来将对场地布置的要点进行梳理。2.1搅拌站设置 根据结论4，只留一个搅拌站打地坪，因此搅拌站设置需符合（N-1）个小搅拌站+1个大搅拌站的布置原则（N为流水段数量）小搅拌站只负责搅拌内外抹及装饰用的水泥砂浆，在移交总坪时即拆除。此外，大搅拌站是在最后拆除，其位置设置需满足如下要求：（1）必须设置在无深管网的区域，尽可能周边无大乔木（需对照景观图纸核实）（2）尽可能设置在最后一个流水段（3）必须设置在小区规划正式道路周边，否则总坪完成后进料对管网有影响2.2临建位置 临建包括办公室和生活区及钢筋加工房等，如能够布置于红线之外当然最好，如果不行，其位置需满足以下条件：（1）尽可能位于最后的流水段，避免过早拆除。（2）如果是放在前面的流水段，那必须是位于无深管网且

属于景观草坪的位置（无乔木），以便延后拆除。（3）对于钢筋加工房、木工加工房等施工加工房还需满足便于运

输的要求。2.3塔吊和临电布置

塔吊的布置点位选择：除了满足施工现场的需要外还需要考虑几个问题：1、塔基埋设尽可能安排在距正式道路边2.5米以外（避免今后总平管网施工需要破除砼基），2、不要在入口两侧设置基础（避免景观今后的大乔木种植时破除砼基）。

临电的布置：布置类型1：架空线：电杆的设置需要避让总平管网（架空线电杆布置须在正式道路外3米）布置类型2：埋地缆线：电缆布置需要避让总平管网，电缆埋设需穿导管，便于今后拆除，埋设位置需要在正式道路外3米2.4流水段设置 别墅施工组织的难点是总平的布置，总平的布置关系到整个总平管网插入后的施工阶段的施工通道的解决。

流水段划分几个原则：1、每个流水段15栋左右（5000平米）2、流水段由里及外，重远离出口端向出口收拢。3、保证通道畅通原则。2.5图示法1期B区总平及外装施工进度示意图三、景观与总平的关系梳理总平施工与景观的关系：1、总平管网完成后向景观移交作业面需注意的事项2、总平作业面移交标准

3、景观反移交总平道路施工4、道路施工完成后再次向景观移交作业面3.1总平向景观移交作业面注意事项1、总平移交前会涉及多家施工单位对管网、道路的成品保护责任，需要事前专题会议确定责任界限——成品保护责任和二次破坏的修复费用分摊比例；2、总平移交景观前需要对所有管网、管井进行检查，监理、景观、总平、物业、甲方工程师均参与，对管井标高需要逐一做好操测记录，对管道需要通水试验，并办理完整的检查移交手续；3、总平移交景观后的场内设备安装、花园内构筑物、外墙清洗的施工通道及成品保护措施需要提前专题会明确，景观在施工通道区域的植被需相应延迟实施，以便于景观的成品保护。4、场地移交时需要进行场地移交标高操测，并做好记录。移交单位和接受单位、监理、甲方造价师、工程师均应参加，并签字确认。3.2总平移交景观标准1、总平管网完成后需要保证所有管井都在景观回填种植土以上，管井完好无泥土及杂物，管道井均用竹胶板遮盖好；2、土方均回填到景观种植土30cm以下，场地内无明显建渣。3、所有移交场地均应拆除全部临设和脚手架，若有临设或脚手架未拆除需要在移交平面示意图上作标注，并注明拆除时间。4、移交景观时还需要在移交图上标注场内设备及设备基础的准确位置5、总平道路土路床形成，能够保证景观乔木和种植土梳理进场3.3景观向总平反移交注意事项1、景观接手总平场地后即进行种植土的堆积和乔木的种植2、景观将设备基础处的土方夯填到位3、乔木种植、种植土堆积完成（需要计划好土方需求量避免多或缺少）、设备基础处土方夯填到位；4、景观乔木点评完成后方可进行作业面移交3.4总平与移交景观作业面的再次移交和反移交1、总平道路路基完成后，移交景观进行场内种植土平整堆坡（水稳层养护期间）。在此期间严禁景观进乔木或土方。2、道路养护期到了随即进行底油铺设，