【S市房地产市场价格变动问题（任务书+开题报告+论文）15000字】

任务书学生姓名学号专业班级指导教师职称单位毕业论文题目S市房地产市场价格变动问题研究毕业论文主要内容和要求：主要内容：本文主要针对S房价的变动问题做一次研究分析，随着我国国民经济的不断发展，房地产行业对我国国民经济的发展起到了重大作用，是国民经济的支柱产业。其次房地产的价格变动状况对国民经济的运行、行业的发展以及对居民生活消费习惯影响巨大。因此，对房地产的价格变动进行理论分析，了解房地产价格和各影响因素之间的关系十分重要。最终本文试图探讨S市区房地产价格变动的影响条件及其变动所带来的影响，为政府决策和人们进行理性的投资与消费提供参考。要求：论文撰写要求思路清晰、内容充实、论点明确，论据充分，论证严密，语言通顺。撰写论文前应首先阅读相关的研究资料，掌握学术前沿动态，对相关理论著作要很好的把握，提高理论水平及思想深度。根据开题报告和老师提出的意见对论文提纲进行修改，确定大纲后认真撰写毕业论文。撰写论文结束后要根据老师的修改意见，认真反复的修改论文，并按照要求参加毕业论文的答辩，严格按照论文进度安排进行论文的写作。论文的格式、字数等撰写方面的要求参照《X学院毕业论文（设计）撰写规范》。毕业论文主要参考资料：[1]张李昂,朱显平.我国区域经济差异对房地产价格的影响分析与对策[J].经济问题探索，2015,（12）:100-105.[2]关海玲.北京市房地产价格波动及其影响因素研究[J].价格理论与实践,2015,（12）:74-76.[3]刘旭东,彭徽.房地产价格波动对城镇居民消费的经济效应[J].东北大学学报(社会版）,2016,（02）:43-151.[4]丁辉.房地产价格波动对我国城镇居民消费的影响研究[D].山东财经大学,2016.05[5]闫向蕊.中国房地产价格的分析及预测[D].华中师范大学,2015.05[6]周艳慧.我国房地产价格影响因素研究[D].郑州大学,2015.05[7]赵鹏.房地产价格的影响因素分析[D].华中师范大学,2015.05[8]谷卿德,石薇,王洪卫.产业结构对房地产价格影响的实证研究[J].商业研究，2015,（02）：44-52[9]郭兆利.我国房地产市场调控政策对房地产价格的影响研究[D].财政部财政科学研究所,2015.[10]刘敏敏.\t"http://0-/kcms/detail/frame/_blank"货币政策对我国房地产价格影响的研究[D].山东财经大学2013.05[11]詹明安,田云飞.房地产价格的市场决定和政府调控[J].现代物业(中旬刊),2014,(09):81-82.[12]SinghP,KumarB,PandeyA.PriceandvolatilityspilloversacrossNorthAmerican,EuropeanandAsianstockmarkets.InternationalReviewofFinancialAnalysis.2010毕业论文应完成的主要工作：利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。与实习相关的选题要注意在实习过程中观察收集相关的数据；要做实证方面的论文要多方面搜集相关的地区及国家发布的统计数据。认真撰写开题报告，并对开题报告中指导教师所提出的意见进行修改。认真撰写论文，并根据指导教师的意见进行修改。论文定稿之后，按照要求进行毕业论文的答辩。毕业论文进度安排：序号毕业论文各阶段内容时间安排备注1确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书。2016-10-26至2016-11-102编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题，并完成开题答辩。2016-11-10至2016-11-253进一步查找资料，作社会调查。2016-11-26至2017-1-104撰写论文，完成第一稿，并交指导教师。2017-1-11至2017-1-315指导教师阅改论文。2017-2-1至2017-2-146修改论文，完成第二稿，并交指导教师。2017-2-15至2017-2-297指导教师阅改论文，完成中期检查表。2017-3-1至2017-3-158修改论文，完成第三稿，并交指导教师。2017-3-16至2017-4-19指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师。2017-4-2至2017-4-1510专家评阅。2017-4-16至2017-4-3011毕业论文答辩。2017-5-1至2017-5-1512评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文。2017-5-16至2017-5-31课题信息：课题性质：设计□论文√课题来源：教学√科研□生产□其它□发出任务书日期：指导教师签名：年月日教研室意见：教研室主任签名：年月日学生签名：

开题报告学生姓名学号专业班级指导教师职称单位课题性质设计□论文√课题来源科研□教学√生产□其它□毕业论文题目S市房地产市场价格变动问题研究开题报告（阐述课题的目的、意义、研究现状、研究内容、研究方案、进度安排、预期结果、参考文献等）一、论文研究的目的、意义1、研究目的：随着我国国民经济的不断发展，房地产行业对我国国民经济的发展起到了重大作用，是国民经济的支柱产业。房地产的价格变动状况对国民经济的运行、行业的发展以及对居民生活消费习惯影响巨大。因此，对房地产的价格变动进行理论分析，了解房地产价格和各影响因素之间的关系十分重要。本文试图探讨S市区房地产价格变动的影响条件及其变动所带来的影响，最终为政府决策和人们进行理性的投资与消费提供参考。2、研究意义：（1）理论意义：房地产行业与人民生活息息相关，房价的变动不仅影响人民的住房需求，同时也会降低人们的幸福感。因此，对S市房地产价格进行理论分析，了解房地产价格与各影响因素之间的关系，积极引导消费者和投资者进行正确决策，实现房地产业健康稳定发展提供科学依据显得十分有必要，并具有重要的现实意义。（2）现实意义：S市房地产价格上涨速度过快，解决价格变动问题对S地区居民生活有较大的积极意义，同时对S地区经济有重大的促进与稳定作用，也能够使我国房地产企业健康发展进而促进我国国民经济的健康发展。因此，继续深入地研究探讨房地产价格变动问题课题具有很现实的意义。研究现状1、国外研究现状：与我国房地产市场不同，西方发达国家房地产市场化进程更高。房价问题的重要性和房价的敏感性获得了广泛的关注。从外文文献查看得出，对房价的变动性研究主要集中在周期性变动、房地产泡沫与投机及房价的影响因素等方面。主要有：一是Wenzlick(1980)以美国房地产市场交易量（或销售额）为依据，通过分析1795-1973年共180年间美国房地产的周期变动循环变化，指出美国房地产的长期变动周期约为18年；二是Nellis和Longbottom(1981）采用计量经济学的方法对英国住宅商品房价格影响因素进行分析后，得出收入、抵押贷款利率和社区抵押贷款存量对商品房价格变化影响较大，而其中收入因素影响最大；最后是Jud和Winkler(2002)通过使用短期滞后模型对房价变化进行实证分析后，得出价格上涨受当期人口、收入、建筑成本和利率影响很大，同时受到财富当期和滞后期值得影响。国内研究现状：国内大部分研究集中在房地产价格影响因素和周期性变动等方面。主要成果有：一是刘洪玉（2009）认为目前在世界经济不确定性的背景下，受住房交易量和价格的下调、国家保增长和房地产价格宏观调控的双重目标、土地和房地产的已有制度、住房保障政策和打击投机的税收政策等因素的共同作用，未来短期内商品房住宅价格变化将趋于理性回落。二是张红、杨飞（2013）研究发现，近年来的一些物价上涨的现象对我国房价的走势作用不大。三是刘陈璐、韩兆洲（2013）研究认为，金融危机后，物价指数的变动导致了房地产价格的波动，房地产价格与物价之间存在着单向的因果关系。三、研究内容1前言2房地产价格基本概念与相关理论2.1房地产价格基本概念2.1.1房地产价格特点2.1.2房地产价格构成2.1.3房地产价格的类型2.1.4房地产价格变动的规律2.2房地产价格变动的影响因素2.2.1供给因素2.2.2需求因素2.2.3心理预期2.2.4政策导向3S市房地产价格变动现状4S市房地产价格变动成因4.1宏观因素对S市房价的影响4.2S市新房库存比例在持续上升4.3S市房地产市场部够规范4.4S市房地产供需失衡造成价格不合理变动4.5居民心理预期造成价格失衡5控制房价应采取的措施与对策5.1调节房地产相关政策5.2强化信贷管理，抑制房价过快增长5.3规范房屋租赁市场5.4改善房地产供需结构，控制房价过快增长6结论参考文献致谢四、研究方案1、利用中国知网、维普、万方等数据库完成与毕业论文相关内容的论文的检索；利用图书馆的图书资源查阅相关的理论内容；充分的利用互联网进行资料的检索收集。2、本文通过经验总结法、调查法和文献法撰写了此文。经验总结法是通过对实践活动中的具体情况，进行归纳与分析，使之系统化、理论化，上升为经验的一种方法。调查法是科学研究中最常用的方法之一，它是有目的、有计划、有系统地搜集有关研究对象现实状况或历史状况的材料方法。文献法是根据一定的研究目的，通过调查文献来获得资料，从而全面地了解掌握所要研究问题的一种方法。通过这三种方法分析了S市房地产价格变动的原因，提出了解决S市商品房价格过高的一些解决方法。五、进度安排1．确定毕业论文的选题，收集资料，整理资料，完成论文的任务书，2016-10-26至2016-11-10。2．编写论文提纲，撰写开题报告，进行开题，2016-11-10至2016-11-25。3．实习期间进行一步查找资料，作社会调查，2016-11-26至2017-1-10。4．撰写论文，完成第一稿，并交指导教师，2017-1-11至2017-1-31。5．指导教师阅改论文，2017-2-1至2017-2-14。6．修改论文，完成第2稿，并交指导教师，2017-2-15至2017-2-29。7．指导教师阅改论文，完成中期检查表，2017-3-1至2017-3-15。8．修改论文，完成第3稿，并交指导教师，2017-3-16至2017-4-1。9．指导教师阅改论文，并返还学生，修改后立即交指导教师，2017-4-2至2017-4-15。10．专家评阅，2017-4-16至2017-4-30。11．毕业论文答辩，2017-5-1至2017-5-15。12．评定学生最终论文成绩，评出院内优秀论文，2017-5-16至2017-5-31。六、预期结果通过撰写这篇论文，能够为S市房地产价格变动存在的问题提出一些合理的建议，从而有利于房地产市场的更加规范。七、参考文献[1]张李昂,朱显平.我国区域经济差异对房地产价格的影响分析与对策[J].经济问题探索，2015,（12）:100-105.[2]关海玲.北京市房地产价格波动及其影响因素研究[J].价格理论与实践,2015,（12）:74-76.[3]刘旭东,彭徽.房地产价格波动对城镇居民消费的经济效应[J].东北大学学报(社会版）,2016,（02）:43-151.[4]丁辉.房地产价格波动对我国城镇居民消费的影响研究[D].山东财经大学,2016.05[5]闫向蕊.中国房地产价格的分析及预测[D].华中师范大学,2015.05[6]周艳慧.我国房地产价格影响因素研究[D].郑州大学,2015.05[7]赵鹏.房地产价格的影响因素分析[D].华中师范大学,2015.05[8]谷卿德,石薇,王洪卫.产业结构对房地产价格影响的实证研究[J].商业研究，2015,（02）：44-52[9]郭兆利.我国房地产市场调控政策对房地产价格的影响研究[D].财政部财政科学研究所,2015.[10]刘敏敏.\t"http://0-/kcms/detail/frame/_blank"货币政策对我国房地产价格影响的研究[D].山东财经大学2013.05[11]詹明安,田云飞.房地产价格的市场决定和政府调控[J].现代物业(中旬刊),2014,(09):81-82.[12]SinghP,KumarB,PandeyA.PriceandvolatilityspilloversacrossNorthAmerican,EuropeanandAsianstockmarkets.InternationalReviewofFinancialAnalysis.2010指导教师意见：指导教师签名：年月日教研室意见：审查结果：同意□不同意□教研室主任签名：年月日文献综述GeoffrcyMeen（2002）通过对英国、美国住宅价格的时间序列分析发现，无论是暂时性收入还是长久性收入，对房价的弹性都很大，尤其是在美国对于供给弹性欠佳的市场上，长期收入的弹性更高。房地产具有消费品和投资品的双重特性，因此消费者的消费理念和投资者的预期对房价也产生相当大的影响。张李昂,朱显平在《我国区域经济差异对房地产价格的影响分析与对策》一文中认为我国房地产价格高居不下，中央和地方政府通过制定多项措施降低房价但实际效果却差强人意。在借鉴国内外相关文献基础上，分析了区域经济差异影响因素，阐述了区域经济差异对房价影响的机理，选取劳动参与率、投资水平、工业化水平、外贸依存度、城市化水平指标表示区域经济差异的影响因素，以我国31个省域为研究对象选取2002－2013年为时间样本，认为区域经济差异对我国区域房地产价格具有显著的影响，表明区域经济差异是解释我国房价上涨的关键因素，如劳动参与率对中部的房价影响明显、城市化对西部的房价影响明显、投资水平对西部房价影响明显。在实证分析的基础上，认为未来应积极缩小区域和城乡间的经济发展差距、推动生产要素合理流动、实现地区良性互动发展等，促使政府从促进区域经济均衡角度调控房地产价格，为政府政策制定者提供参考，维护房价稳定。关海玲在《北京市房地产价格波动及其影响因素研究》在一文中认为在经济新常态发展背景下，北京经济总体呈现稳中向好的态势。与此同时，在经历了2014年房价增速放缓的过程后，2015年北京市房地产市场出现回暖。统计数据显示，2015年上半年，北京市房地产开发投资1808亿元，同比增长19.1%。其中，住宅投资增长13.1%，商品房本年新开工面积1278.7万平方米，增长8.3%。无论是商品房销售量，还是商品房价格，都出现了比较明显回升。北京房地产市场内部格局开始改变，周边城区逐渐受到青睐。因此对北京房地产市场价格的波动趋势、波动特征进行分析，深入探究北京房地产市场价格的影响因素，以期对未来北京市房地产价格走势的特点和影响因素有较准确的把握。刘旭东,彭徽在《房地产价格波动对城镇居民消费的经济效应》一文中认为房地产价格波动通过财富效应、挤出效应和抵押效应影响城镇居民消费。财富效应的传导机制来源于实现的财富效应、未实现的财富效应和消费者信心效应；挤出效应来源于替代效应、预算约束、偿债压力和财富重新分配效应；抵押效应受制于抵押的价值和便利性。房地产价格是居民消费的格兰杰原因，且房价对居民消费的财富效应大于挤出效应，但抵押效应不显著。以金融危机为节点的分析表明：越是近期，居民消费与房地产价格的正相关性越弱，且房价对消费的解释力度越差。房地产对经济影响正逐步减弱，政府可从密集型指令调控转向间断型引导调控，并推进房地产业的自我完善与发展。丁辉《房地产价格波动对我国城镇居民消费的影响研究》一文中采用2000~2014年31省市的数据运用两步系统矩估计法分析了房地产价格波动对消费的总量影响和结构性影响。实证结果表明：第一，在总量影响分析中，无论是在全国范围内还是分三大地区进行论证，房地产价格上涨对消费主要表现为挤出效应，即房地产价格上涨减少了消费者的总量消费。第二，在结构化分析中，房地产价格上涨对城镇居民居住外消费表现为财富效应，而对城镇居民居住消费表现为挤出效应。第三，房地产价格波动对东部地区、中部地区及西部地区影响程度不同，比较而言，东部地产因其良好的经济发展环境与较强的经济敏感度受到的影响最为强烈。总而言之，房地产价格上涨对居民消费确实存在影响，且表现为挤出效应大于财富效应，即过度上涨的房地产价格非但不能拉动消费支出，反而减少了消费者支出。柴强在《房地产评估》一文中认为从成本构成角度看，房地产的价格主要由以下几部分构成，用公式表示为：房地产的价格=土地使用费+土地开发费+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润。在市场价格稳定的条件下，开发成本增加，如土地价格、建筑材料价格、拆迁成本的上涨，以及新材料、新技术、新工艺的使用均使开发成本增加，再加上劳动力的工资、利息等费用的增加，使开发商获得的利润减少，利润率下降，市场供给量减少，供给与需求的结构性矛盾加剧，从而导致房地产价格波动并有不断攀升的趋势。吴建峰在《我国城市住宅价格研究》一文中认为，消费者个体的家庭经济状况，家庭的人口构成都对房地产的需求产生影响。在房地产市场中，不同收入的家庭，负担能力是不同的，在选择房地产的规模、档次、区位等是有差异的。就住宅而言，在城市里低收入家庭的住房状况相对较差，都具有改善住房条件的需求，尤其是我国取消福利分房实行货币补贴以来，由于增加了购房的专项补贴，这些低收入人群逐渐转变成了潜在的消费者，但是需求价格受到支付能力的制约仍然处于比较低的水平。在过去的实证研究中，也得出家庭年收入与房地产价格的呈正相关。综合上述观点,我认为目前我国房地产价格是与实际价值严重背离的，所以应该加大对房地产相关行业的调控，积极引导理性居民理性购房，抑制炒房团的存在，避免房地产价格的进一步的上涨，防止楼市泡沫危机。S市房地产市场价格变动问题研究摘要现阶段，我国房地产行业从宏观角度来看发展迅猛，业已成为新的经济增长点，在当前社会大环境下对人们的生活在多方面相互影响，与我国经济发展关系密切。我们应认识到，房地产行业是在不断的探索逐渐发展的，最终会成长为我国的重要产业之一。一方面其强大的社会影响力对人们的日常生活造成影响，影响幸福指数；另一方面，可能会破坏当前社会的和谐与发展。因此房价，就成为了各方关注的焦点。近年来，S市的房价呈现稳中有升，逐年增长的趋势，“买房难”、“炒房热”成为制约房地产行业发展的瓶颈。因此，通过对过去时段内S市地区的房价变动情况的分析，找出症结，优化市场结构，突出行业优势，对扩大居民消费，增加居民幸福指数都具有现实意义。与此同时，也会为我国房地产行业价格变动的研究提供理论参考。关键词：S市；房地产业；价格变动ABSTRACTAtpresent,China'srealestateindustryhasdevelopedrapidlyfromamacropointofview,hasbecomeaneweconomicgrowthpoint,inthecurrentsocialenvironmentforpeople'slivesinmanyaspectsofmutualinfluence,andChina'seconomicdevelopmentiscloselyrelated.Weshouldrealizethattherealestateindustryisconstantlyexploringthegradualdevelopment,andultimatelywillgrowintooneofChina'simportantindustries.Ontheonehand,itsstrongsocialinfluenceonpeople'sdailylifeimpact,affectthehappinessindex;theotherhand,maydestroythecurrentsocialharmonyanddevelopment.Therefore,theprice,ithasbecomethefocusofattention.Inrecentyears,ZhangjiakouCity,housingpricesshowedsteadyrise,thetrendofincreasingyearbyyear,"buyahousedifficult","realestatehot"hasbecomeabottleneckrestrictingthedevelopmentoftherealestateindustry.Therefore,throughtheanalysisofhousepricechangesinZhangjiakouarea,itisofpracticalsignificancetofindoutthecruxofthehouse,optimizethemarketstructure,highlighttheadvantagesoftheindustry,expandtheresidents'consumptionandincreasetheresidents'happinessindex.Atthesametime,itwillalsoprovidetheoreticalreferenceforthestudyofpricechangesinChina'srealestateindustry.Keywords:ZhangJiakoucity;Realestateindustry;Pricechanges目录1前言 12房地产价格基本概念与相关理论 12.1房地产价格基本概念 12.1.1房地产价格特点 12.1.2房地产价格的类型 22.1.3房地产价格变动的规律 22.2房地产价格变动的影响因素 22.2.1供给因素 22.2.2需求因素 32.2.3心理预期 32.2.4政策导向 33S市房地产价格变动现状 44S市房地产价格变动成因 64.1宏观因素对S市房价的影响 64.2S市新房库存比例在持续上升 64.3S市房地产市场不够规范 64.4S市房地产供需失衡造成价格不合理变动 74.5居民心理预期造成价格失衡 75控制房价应采取的措施与对策 75.1调节房地产相关政策 85.2强化信贷管理、抑制房价过快增长 85.3规范房屋租赁市场 85.4改善房地产供需结构、控制房价过快增长 96结论 9参考文献 101前言房地产行业作为一个新型的经济增长点，它不仅关系到国计民生，而且在不断地改变着人们的生活水平、影响着人们的消费观念等。自从2007年美国的次贷危机爆发，国家为了防止我国房地产企业也衍变成泡沫经济，开始有目的地进行宏观调控。于此之后，国家连续多年的出台了一系列措施，来进行对房地产行业的具体调控。2012年，在中央政府的领导下，各个地区开始加大保障性住房的建设，此举是为了满足贫困人口和广大困难群众的住房需求，始终坚持抑制房地产市场价格过快增长的政策不放松。在2013年年初的国务院常务会议上提出了“国五条”，其中具体包括：限购、个人房贷、房价控制目标、税收、保障房建设。此项政策的执行也是各异的，仅有几座大城市严格落实了这一政策的相关要求。而在同年下半年，房地产政策趋于市场化，各地调控差别明显多样。松紧不一，根据当地的实际情况开始有目的的进行调控。2015年中央会议关于房地产行业的主题更多的是刺激消费、化解房地产库存，解决房地产行业多年来的积压库存题。而在2016年根据中共中央政治局召开会议可以看出，还是延续了2015年的一个调控基调，最为主要的还是要去库存，加快城镇化建设，使农民人口有效的向城镇人口转化，进一步扩大房地产市场的有效需求，达到去库存、稳定房地产市场的目的。在一次中央经济工作会议上，在会上提出“房子是用来住的，不是用来炒的。”最终目的是要让房子回归其原有的居住属性。由此可见，我国房价在近几年是处于一个缓慢上涨的过程，国家在各阶段都积极的去调控房价，但是效果总体不太明显。房价增长速度过快、一直处于一个不合理的高位，对国家、个人都是有巨大影响的。所以调控房价使之回归到一个理性的价格范围是刻不容缓的，基于这样的宏观背景，研究S市房地产市场价格变动问题十分必要。2房地产价格基本概念与相关理论2.1房地产价格基本概念通俗来讲，房地产是房产和地产的集合，房地产价格在其构成上包含土地价格和建筑物价格；其在市场运行机制和资源配置的重要作用奠定了其在房地产行业的重要作用。2.1.1房地产价格特点房地产是由房产与地产组成的，这也就意味着其是一种特殊的商品，存在其自身独有的特点。首先因为房地产是固定的，所以造就了房子与其他商品相比是不能随便移动的，只能是所有权、使用权、租赁权等权利的交易，形成了房地产价格的权利性。其次房地产价格是具有特殊的。房地产建设过程中最主要的是土地资源，由于土地是固有的、非再生的、非劳动的产品，所以这也促使特殊性的形成。而房屋在中国历史传统上一直扮演生活必需品的角色。人们对其需求向来是没有界限的，这也是目前造成商品房价格会一直上涨的原因。再次具有独立性，这里的独立性是商品房个体独立存在所造成的，进而影响商品房单宗交易的最终价格，使其存在一定程度的差异；最后是房地产价格具有区域性，建设用地的区域特点使得房地产价格在很多时候由其所在区域决定。区域经济的好坏直接决定了房地产价格的高低与否。因此，与一线城市相比经济发展水平较落后的四线城市S市来说，房地产价格也是难以脱离这一规律的，这更清晰的说明了房地产价格是具有区域性特征的。2.1.2房地产价格的类型在房地产交易过程中，价格是多种多样的，不同的价格的作用也是不一样的。首先按照房屋的所有权权益划分，主要可以划分为买卖房屋的买卖价格和租赁房屋的使用价格。顾名思义，使得房产所有和使用权利永久性转变的交易价格即买卖价格，而暂时性的使用权转移则称之为租赁价格，只是房产所所有者和租赁者一时的交易。前者涉及产权和使用权的永久性改变而后者只涉及使用权的转移。从房地产形成的方式上划分主要有：理论（核心）、估计（参考）、交易（可变）价格三种类型。理论价格就是指房地产实际成本价值的货币体现，是各项交易的基础，是房价的一个变动的核心，因此房地产价格的变动是围绕理论价格在完成。估计价格是指由专门的从事房地产评估行业的从业人员经过严密的计算得出的一个参考价格。交易价格的形成往往受到此时多重现实因素的影响，诸如：国家政策、法规调整、市场供求变化。所以在伴随权利转移的同时，交易价格多变。2.1.3房地产价格变动的规律房地产行业作为一个新型的经济增长点，它不仅关系到国计民生，而且在不断地改变着人们的生活水平、影响着人们的消费观念等。但是其也是一种特殊的商品，也遵循价值规律，受市场价值规律的影响。然而在过去的5年来，我国房地产交易价格是呈现着一个不断上涨的过程的。由于土地的稀缺性和住房的需求不断旺盛等原因，最终使得土地价格在不断飙升，各地的地王也在不断刷新纪录。随着改革的不断深入和物质文明的极大丰富，居民对生活的追求也会随着收入水平的增加而日益提高，这也会间接助推房地产价格向下一个峰顶攀升。2.2房地产价格变动的影响因素影响房价变动的因素很多，通过对不同地区不同因素的区别，有助于进一步分析房价变动的原因。查看相关资料可以看出房价变动主要由供给因素、需求因素、心理预期、政策导向等因素决定。2.2.1供给因素房地产市场的供给是指在一定时期内，市场可以提供的出租与出售的房屋数量。由于房地产自身具有建设时期长的特性，这意味着供需之间是有时间差的，在经济发展时期，有效的需求无法满足，因此会使商品房价格水平在买卖市场与租赁市场都会有不同程度的上涨。在经济发展低迷时期，商品房的过度建设会产生大量“空城”，会使商品房的价格下降。房地产作为一种特殊的商品，其建设用地是有限的，长期供给会面临不足，最后会使房价面临一个高位。2.2.2需求因素房地产市场变动的需求变化是指一定时期内房产销售达成的售卖指标。因为房地产是固定的、不可移动的，所以需求与供给呈现一定程度的动态平衡。由于房地产的独特的特性，不仅是居住的必需品，同时在现在实体经济不景气、货币不断贬值下也是一种投资的增值手段。因此，深入分析当前房地产的运营机制，从实处着手预测、调整，就成为了政府、开发商的主要课题。而对于普通的购房者来说，通过分析，也可以实现相对理性的房地产投资，规避风险，避免损失。随着人们收入水平的提高，如果房地产投资在未来有较好的预期收益前景，那么就会增加对商品房的购买需求。由于房地产的特性，需求变动对房地产价格影响是很小的。2.2.3心理预期面对目前过热的房地产市场，大多数消费者的心理预期显然是不合理的。心理预期作为一种普遍存在的潜在社会心理和行为现象，为满足财产保全的要求，消费者或购房者进行相应的社会投资行为时，会进行多种判定，对那些前景好、走势明朗的商品，会采取主要投资；相反要是那些前景不太好、不明朗的商品，则会持观望态度。在股票市场不景气、房价在不断上涨的背景之下更多的消费者更多的选择把手中的钱投入到相对保值的房地产行业。2.2.4政策导向在2016年冬季的中央经济工作会议上，政府对房地产市场的未来发展进行了评估和部署。曾提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一表述，更多的是让房子到回归其原有属性，而不是作为一种投资的理财产品，同时也被看作是在减弱住房金融属性。同时，也提出了防止房地产市场泡沫化需要增加土地供应等系列措施。而且也决定了2017年我国房地产市场的趋势与基调。抑制房地产泡沫，防止大起大落，坚持分类调控，根据不同地区的不同情况来执行政策会议要求，综合运用财政、土地、税收、投资、立法等其他手段，要研究出适合我国国情的、适应当前市场变动规律的制度特征，既要防止房地产泡沫的出现，同时也要防止房价的大幅度变动。通过2017年刚刚开完的两会还有北京、石家庄地区的限购令的出台，可以看出现在的主流是：一是抑制房地产泡沫，主要是房价的泡沫，二是防止市场价格过高，脱离本身的价值规律。只有政府不断的出台政策，才会让房价的预期稳定。中央会议明确表示：要去库存，加快新型城镇化建设，坚持每个地方制定政策时做到因地适宜，符合当地基本情况。因为目前三四线城市的房地产库存过多，所以各地需要出台相关政策解决库存问题；不仅要提高三四线城市的教育水平、医疗卫生情况而且更要加强与特城市的基础交通建设，形成大小城市之间均衡发展的新局面。3S市房地产价格变动现状S市房价近年来一直趋于一个波段式上涨的势头，房价一度突破万元大关。作为一个四线城市的S房价已经处于增长过快行列，但是看近期的市场变动消息，S市房价上涨不无道理。随着2015年和北京联合申办冬奥的成功，S市房价呈现了井喷的发展。回顾2015年全国房地产行业，政府打出了降准降息、调整非首套房首付款比例，实行异地公积金贷款，开放二胎政策和其他优惠政策的组合拳。同时再加上2022年的冬奥会，在建的高铁项目预计2019年建成通车进一步的加强了京津与S地区的密切联系，为S市的楼市注入了太多的利好消息。2016年S市市区全面房价变化对比如下：表1：2016年桥东区在售楼盘房价变化对比项目名称上半年价格（以4月份为例）下半年价格（以12月份为例）房价走势（涨幅）丽城佳苑10000元/m²12000元/m²20%金鑫·悦澜湾三期7800/m²11000元/m²41%中央华府8100元/m²10100元/m²24.70%龙山水郡7600元/m²11500元/m²51.30%维多利亚广场7800元/m²9600元/m²23%融强御品7000元/m²9700元/m²38.60%林里嘉苑二期7000元/m²10200元/m²45.70%融强尚品7900元/m²9300元/m²17.70%龙腾花园6800元/m²8600元/m²26.50%表2：2016年经开区在售楼盘房价变化对比项目名称上半年价格（以4月份为例）下半年价格（以12月份为例）房价走势（涨幅）京润现代城三期7600元/m²12800元/m²68.40%岭秀城6800/m²10000元/m²47.10%滨河公馆7000元/m²10500元/m²50%枫墅小镇二期6900元/m²10500元/m²52.20%贝尔紫园7300元/m²7800元/m²6.90%凯地尚都6000元/m²7500元/m²25%丞苑小区3480元/m²5480元/m²57.80%凤凰城御府7900元/m²9800元/m²24.10%银河湾6600元/m²9200元/m²39.40%表3：2016年桥西区在售楼盘房价变化对比项目名称上半年价格（以4月份为例）下半年价格（以12月份为例）房价走势（涨幅）美居丽景园6900元/m²11000元/m²59.40%天宝中苑6500/m²9500元/m²46.20%西泽园北区二期9770元/m²新盘西泽园枫谷7000元/m²9800元/m²40%溪山美地3300元/m²5200元/m²57.60%左庭右院3500元/m²4500元/m²28.60%海纳都3000元/m²4800元/m²60%朝阳丽景2980元/m²4000元/m²34.20%数据来源于百度刚出炉的8月S楼盘价格表，价格又涨/g/103577/index.htm根据数据分析得出，S市目前在售房源价格均属于过快增长，平均逾期增长幅度已经超过30%，这也意味着在2016年年初购买房屋面积100平米需要70万人民币，而在2016年底同样的房屋面积则需要100万人民币来购买，近几年S市房价一直在走高，而预期从高位回落的可能性很小。4S市房地产价格变动成因自从2008年10月份至今，国家不断出台一系列的房地产救市措施，更是在多个公开场合提出“让房子回归到原有的居住属性”。随着2017年两会的闭幕，北京、石家庄两地的房屋限购措施的出台，S不断上涨的房价可能会在短期内有一个暂时的停顿。从目前走访了解情况来看，S市房地产市场主要面临以下几个问题：4.1宏观因素对S市房价的影响S市临京靠津，区位价值升值潜力巨大。原先的S市有4个区，在2016年经过行政区从新规划调整后崇礼县改为崇礼区、万全县改为万全区，宣化县并入宣化区，形成现在的7区10县的新格局。加上2022年与首都合办冬季奥运会的吸引，使得目前S市市区整天的房价是呈现出一个不断的上涨的趋势；作为主办地的崇礼区只是一个山区的县城，而如今的房价已经直逼北京；同时S市市区的房价也已经破万。目前在建的北京到S市的城际高速铁路为京张联合举办2022年冬季奥运会提供了交通条件。根据公开资料显示，目前北京与河北之间的综合交通设施正在进一步的完善，预计会在2019年建成投入使用，建成通车之后会大大的缩短北京到延庆和S等地的时间成本。到时从北京市区到S市崇礼区冬奥赛区的时间将会缩短至一个小时，S市也会随着城际高铁的开通而正式进入“首都一小时生活圈”。这一交通的建设，也会在不同程度上分流北京的居住人流，间接的也会加快S市的房价的增速。4.2S市新房库存比例在持续上升在2016年10月，根据走访S市房管局得到得的数据显示，S市市区九月份商品房成交量为1078套，成交面积为11万8700平方米，而到2016年11月18日商品房代售的还有26855套，库存面积达到230万2300平方米，通过数据分析得出S市从现在开始即使不再新建住房，而就目前的待售房屋全部售完根据2016年9月的销量计算大概需要25个月的时间，同时如果是按9月的销售面积计算则大概需要20个月的时间。4.3S市房地产市场不够规范目前由于S房地产市场的公开性程度较低，房地产商与消费者之间掌的信息有差异，这会引起一些问题，如交易不畅，交易不公平，交易不能达成，互相之间矛盾纠纷增多。而且这些问也在一定的程度上说明S市的房地产市场是很不规范的。首先是在房地产开发建设中，存在着只建房屋不加配套措施，导致很多新建的小区面临很多问题如:周围没有配套的学校、医院、绿化用地等。其次是在房屋交易过程中，存在“有房不卖、内部消售、广告虚假、合同欺诈”等问题。与此同时，房地产中介服务公司的水平是不同的，往往有无证经营机构，从事房屋租售人员的整体素质有待提高，服务意识有待加强。最后在二手房屋交易市场也存在大量问题，如不过户先公证等违规现象也逐渐增多。4.4S市房地产供需失衡造成价格不合理变动房地产供求是房地产的市场基础，同时也是房地产市场价格的基本决定因素。房地产的有效供给是房地产商通过对房地产市场的预判来进行成本效益的有效衡量的一个过程；房地产的有效需求则是指消费者和投资者在进行购房过程中对市场价格的一个有效的成本收益的考虑。从理论上讲，房地产的供求关系是作用力和反作用力的结果。目前一边是房管局数据显示房源充足，而另一边去各大售楼处则显示的无房可售。通过政务公开信息了解到，S市市委市政府将在2016年至2018年为其三年的时间里对棚户区进行整改。将要集中改造430多个棚户区，大概会涉及12万5000多户拆迁户，其中2016年改造棚户区191个51300户，2017年169个44227户，2018年78个30267户。其中大约有12.6万棚户区居民，按照政府出台的要求货币赔偿大概在80%，至2018年左右大概将会有10万户拆迁补助家庭需要去购买住房。目前就S市市区的三个区而言，桥东区大概涉及到2.1万户拆迁居民，桥西区大概涉及到1.3万户拆迁居民，经开区涉及1.2万拆迁居民，总共涉及大约4.6万拆迁居民需要买房。这也就是说未来三年来，市区将会有大概3万多个家庭需要通过购买商品房来买足住房需要。3万多拆迁家庭按照每户打给1百万的赔偿计算，将会有大概300多亿的资金会流入到未来的房地产市场购买中。如果在加上成年人口的增加或者购买两套房的居民的增多，使得购房的需求市场将会更加庞大。4.5居民心理预期造成价格失衡我国是一个有着两千多年的文明传统的国家，从古代的一家一户的小农经济，到现在不论什么家庭什么背景，要想结婚首先先需要买房，租房结婚的少之又少。传统观念中国人必须是有自己的独立住房。加上现在生活水平的不断提高，中国人口规模在不断的扩大，促使人们对房屋的需求不断增加，从而间接性的推动了房价的增长。亚里士多德说曾经过“人们为了活着,聚集于城市为了活得更好居留于城市。”在中华民族城乡阶层有着明显的差别，政治、经济、文化以及生活水平都是有着较大的差异的。由于大城市一直在政治、经济上居于主导地位，文化水平的程度的不一样，福利待遇的差异性使得市民阶级和农民阶级有着明显的阶级差别。在我国，农民与市民的思维方式、见识、经验等都是有很大的差异的，所以大多数的农民开始进入城市工作、生活。即使现在的“农民工”进城有着很多困难，压力，但是他们会去克服，为了让子女过上好的生活，受到好的教育，未来可以走的更远，他们义无反顾的选择进城。在这个进城的过程中，由于人口的增加，有效需求的拉大，所以也会进一步的抬升房地产的价格。5控制房价应采取的措施与对策5.1调节房地产相关政策S市政府要落实和贯彻国家宏观调控政，从而得到去库存的目标。首先要加强监管力度，抑制投机炒房；同时也应该发挥互联网媒体的作用，做到积极宣传房地产的相关政策与措施从而正引导居民建立理性的消费观念，以防房地产泡沫的出现。其次，政府在调控时要发挥主要作用，要时刻监测S市的房地产市场，实现对该地区的有效监管。加强市场形势分析与研究，及时掌握房地产市场的动态发展，紧随首都和省会的限购政策，对房地产市场进行积极调控。5.2强化信贷管理，抑制房价过快增长现阶段，房地产业的发展与金融业是密切相关的，因为在当下房地产开发与运转的资金主要来源于银行贷款，所以我们应该建立健全法律体系，加大对房地产的信贷体系的监管力度，控制贷款资金规模，从而间接引导房地产市场健康发展。应注意从以下几个方面进行：首先要建立健全个人诚信机制，设立房地产市场的预警机制，同时也应加强银行信贷管理，做到贷款的严格把控。其次建立个人信用制度使商业银行在发放贷款过程中有据可依。最后要有明确的法律依据，完善相关的规章制度，做的有法可依。引导房地产开发商健康融资，建立健全房地产行业的融资规范，最终使其健康有序发展。通过上述措施，不仅可以提高房地产抵押贷款的流动性，降低商业银行住房贷款的风险性，而且也有利于抑制过快增长的房价。拓宽房地产企业的融资渠道，可以解决企业的融资问题，帮助企业稳步发展，从而也有利于稳步房价，促使房地产市场可以健康发展。5.3规范房屋租赁市场在住建部2016年10月份先后两次公布的违规房地产开发企业和