【S市公租房政策执行现状、问题及优化建议分析（附问卷）20000字（论文）】

S市公租房政策执行现状、问题及完善对策研究论文摘要本文主要采用问卷调查和访谈的方法，探讨武汉市公共租赁住房政策的实施现状和效果。文献研究主要是梳理“公廉并轨”后国家层面和武汉市的公租房政策，梳理国家层面和武汉市公租房政策的发展脉络，从保障范围、补贴模式、政策执行、政策执行等方面详细阐释武汉市现行公租房政策，租金水平、住房补贴政策、住房补贴政策、住房补贴政策，总结武汉市公共租赁住房领域的创新措施。问卷调查法是设计一份关于武汉市某居住区公租房租金、面积和使用时间的调查问卷。将以随机抽样的形式分发给公共租赁住房区的居民。通过问卷调查收集第一手数据，结合住房过渡理论和公平分配理论分析武汉市公共租赁住房政策的实施效果。访谈法以武汉市某公租房社区为研究对象。通过对居委会工作人员、承租人和房管处负责人的访谈，收集、整理和分析第一手资料，并结合访谈数据，分析武汉市公共租赁住房政策实施的现状和问题。关键词：武汉市；公租房；政策执行目录TOC\o"1-3"\h\u23685一、绪论 一、绪论（一）研究背景以及研究意义1.选题的背景住房问题是世界各国共有的问题，也是最基本的民生问题。受不同经济水平的影响，居民的住房需求与问题各有不同。住有所居一直是各个阶层的人群的目标，新中国在不同时期面对复杂的住房问题，都能有所解决，在不同历史阶段中的住房保障政策也大有不同，也都能很好地适应各时期的变化。在现代社会中，随着大学生数量的不断增多，我国政府也在住房保障领域进行了大量的改革，其中武汉市作为重点城市，也发布了《武汉市公租房政策保障办法》作为新的住房保障政策来实施。近年来，低收入居民的住房问题成为我国房地产的主要问题，为了解决这一问题，国家提出了一系列的住房保障政策。为了留下多人才，武汉市在2017年发布了相关政策，表明毕业大学生可使用毕业生在买房或者租房时享用更优惠的价格。随着住房体系不断地深化，我国的公租房政策在保障性住房的领域中有了很大的进步，改善了部分群众的住房条件。但是，我国的公租房仍然处于的起步阶段，整体不完善，政策中和政策的执行上还有些不足。所以，解决公租房政策和政策执行上的问题，尽快完善不足，加快公租房的建设速度，使老百姓们都能住有所居。2.选题的意义（1）理论意义现如今，为了解决低收入人群和困难家庭的住有所居的问题，住房保障越来越受到人们的关注。然而，由于中国住房市场化进程的加快，房价正在快速上涨，很多中低收入阶层的人难以通过自己的经济能力来租房住。目前我国处在经济适用房和廉租房制度没法解决“夹心层”住房问题的时期，如何有效实施和完善公租房制度来解决低收入人群和困难群体的住房问题将成为现阶段的主要问题。本文通过对武汉市公租房实地调查可以将实际情况搜集起来，再通过对武汉市公租房政策的对比，找出不足之处加以改正，既可以丰富我国住房保障等相关理论的研究，也能够为进一步改进和完善武汉市的公共租赁住房政策。（2）现实意义从武汉市人口急速增长和公租房供应数量这两方面来看，武汉市的中低收入人群的住房需求难以得到解决。武汉市作为全国教育大省，拥有众多重点高校和大量高质量高学历的大学生，但每年优秀的大学生都流失到许多一线城市。现如今，住房问题是大学生最关注的事情，如何解决大学生留汉是武汉市目前最重要的任务。本文将以武汉市洪山区东沙花园和武汉市江夏区江南新天地为例，通过实地调研问卷和访谈的形式，将武汉市公租房的具体情况和武汉市公租房政策执行情况反映出来，通过对比武汉市公租房政策找出问题并做出建议和改善。（二）国内外研究现状1.国内研究现状由于计划经济体制在我国实施较早，房地产市场尚未形成，所以住房保障的问题并不突出。随着住房制度改革的实施，住房保障开始走上坡路，越来越多的学者和研究机构对住房保障理论开始了研究，国内对住房保障制度公共租赁住房制度的研究取得了一系列成果。但由于起步较晚，与欧美发达国家相比仍有较大差距。以下是一些具有代表性的阶段性研究成果。对于我国的住房体制改革，成思危（1999）对我国住房制度改革进行了仔细地研究，并提出来了自己独特的见解。他从政府，金融机构，公司和个体等多角度对我国住房制度改革进行了分析，并就怎么实现住房制度的科学转型提出来了相关建议。他提出，政府要充分考虑人民财产条件的异同，制定多渠道，多形式的住房供应体制[1]。在对中国住房保障制度的研究中，陈秉廉（2019）系统比较了许多高山国家的住房制度，分析了这些国家在住房保障体系建设方面的经验教训。他指出，政府应该根据人们不同的经济状况提供相应的住房供应。逐步为低收入者建造租赁住房，逐步实现最终确保所有低收入者住房需求的目标[2]。在如何进行差别化配租方面，周振禹对我国一些大城市的公共租赁住房制度进行了对比和分析，他提出政府应将我国公共租赁住房的保障群体进行细分，将对应的困难群体与相对应的保障条例分在一起，以便提供具体的差异化的配租方式[3]。关于如何让保障房的家庭获得利益这个研究中，胡国平、韦春丽在他们的研究中，他们建立了一个Logit模型来测试各种因素对经济适用房租购选择和强度的影响。他们指出，要合理设置保障性住房准入条件，构建出科学合理规范的保障性住房供应标准还有住房保障运行机制，让急需租房和购房的困难家庭受益[4]。在关于租购并举的研究中，丁淑娜、林永民基于中共十九大报告提出的“房地产无框架”、“租赁住房制度”的思想，从房地产市场供求失衡和租赁市场发展状况的角度分析了住房市场存在的问题。如何建立租赁住房制度[5]。在资金聚集方面，汪玲丽、王思贤、李文雅、温渴星（2018）主张通过借鉴国际上流行的PPP模式，解决我国廉租房建设中存在的资金短缺问题，提高廉租房建设质量和管理效率[6]。另外，张炜维（2016）从法学的角度主张综合国外公租房分配准入的经验，合理优化我国公租房分配准入的法定条件、分配准入的轮候配租机制与异议处理机制，以达到公租房分配公平的目标。而对于如何加强保障房后期运营管理，蒋铠璘则提出了以下几点：一是加强法律、制度建设，完善住房保障；二是虽然政府有义务购买服务并确保政府是主体，但政府将通过政府购买服务的方式动员社会组织确保住房管理；三是提供相关设施，从硬件条件上为住房居民提供更好的居住环境；四是加强居民的自主权，用热情管理住房综合体[7]。在公租房分配方面，陆琼对公租房分配中的很多问题进行了探究，如覆盖面窄、布局分配不当、收入标准模糊不清、户籍限制等，并分析了其原因，提出了政府用严格的出入境管理制度来监管[8]。2.国外研究现状二战后，西方发达国家因为提早几十年建造大量的保障性住房，因此在住房保障制度方面积累了很多的经验，同时也获得了非常丰富的研究经验和成果。1872年，在《论住宅问题》一文中，恩格斯首次提出了“住宅缺乏现象”。他提到，由于住房的建设时长不能加快，房源供应不及时，现有住房价格急剧上涨。受此影响，工资落后等条件的家庭无力支付高昂的住房成本。于是，这些低收入家庭的住有所居成了一大难题。到了1990以后，西方发达国家尝试将福利经济学的相关理论融入到社会管理方面，开始向福利资本主义国家发展。在这一阶段中，许多学者和研究机构被社会中这种被视为普遍性社会保障制度的住房保障制度深深吸引，经过研究后也获得了一系列的研究成果。Urmi对英国的住房保障进行了详细的分析和研究。英国1919年颁布了《住房和城镇规划法》，明确提出政府有责任解决大多数公民的住房需求。为缓解中低收入人群的资金压力，英国政府将公租房的价格调低，并且支持居民进行低价购买，同时也以此来提高公租房租户的生活积极性[9]。德国在公租房的建设上做的相当成功。StephenE.Barton分析指出，德国的住房制度使住房难以区分收入层，容易形成等级隔离，并导致了诸如heimitsu等恶意现象。他认为政府应该通过住房保险制度的改革来解决这个问题。与大规模建设公共租赁住房相比，现金援助可以促进社会的稳定发展[10]。印度在住房保障制度的方面做得比较成功，但在配租制度方面有所不足，Siegert指出印度的公租房的产权在房主手中会给政府带来很大的负债问题，他提出，以解决政府的资金短缺为目的，印度政府可以将市场上公租房的产权出售给租户的同时，加强配租制度方面的严格管控，从而减少住房配租当中存在的不公平现象[11]。关于韩国的住房租赁市场，W.S.Nam通过访谈的方式，对韩国的房屋租赁情况进行了调查。通过数据对比分析，对韩国公租房建设十年规划进行了详细论述。他认为，韩国的公租房建设还存在很多问题，无法在短时间内取得快速的发展，韩国政府的这一行动机会难以取得预期的效果[12]。3.研究评述回顾国内外学者的研究现状，各国都在公共租赁住房制度研究取得显著成果，表现为各个国家在公租房制度上基本形成了各具特色的公共租赁住房保障体系和专门的住房保障法。这类法律法规在住房保障体系发挥着重要作用，为各国的公共租赁住房保障体系的建设和完善提供了充分的法律依据。目前，我国城市公共租赁住房系统的探索和研究取得了一定的成果，专家和政府也提出了与各个问题相对应的解决建议，以进一步完善和优化城市公共租赁住房系统。然而，由于公租房在住房市场中的特殊性，各个城市在实施公租房政策受到诸多因素的影响。目前，对武汉市的研究主要集中在公共租赁住房的建设和运营上，对政策的实施效果研究较少。同时，大多数学者从单一的视角来看待这一体系，对问题的研究方向相对单一，缺乏充分的多角度、多学科的整合，研究课题过于狭窄，过于强调理论研究，实证分析相对薄弱。现在就要加强对政策执行效果的研究，理论联系实际，共同建设更好的公租房。（三）研究内容本文是对公共租赁住房的相关基本理论进行研究分析，主要包括城市中公共租赁住房的主要概念和类型，运用住房过渡理论、公平分配理论，以武汉市洪山区东沙花园和武汉市江夏区江南新天地为例，收集并总结武汉市公共租赁住房政策执行的效果，分析其主要问题，找出并提出对策建议。（四）研究方法1.问卷调查法本文需要大量的实际数据来支撑论点，将问卷发放到武汉市洪山区东沙花园和武汉市江夏区江南新天地，用以收集小区内的公租房和租客的基本信息，统计数据以及相关资料，进行有效的分析，用来了解武汉市洪山区东沙花园和武汉市江夏区江南新天地的公租房情况和公租房租客的相关情况。2.访谈法通过访谈的方式，对武汉市洪山区东沙花园和武汉市江夏区江南新天地的物业的工作人员以及公租房的租客进行对个人的基本信息、租客居住的公租房的信息、武汉市公租房的了解程度、武汉市公租房各项政策的满意程度和小区内部基础设施的满意程度的了解。二、相关概念及理论基础（一）公共租赁住房住房是人类的基本需求，也是安身立命之所在。当房价快速飞涨、市场调节失灵时，公共租赁住房就是保障中低收入家庭住房问题的保证，也是政策在快速城市化和住房严重短缺时用来维护公民居住权的一种手段。现在公租房被定义为公共租赁住房，是指国家在提供政策支持上，建设标准和租金水平的经济适用房，面向人群为城镇稳定就业的新就业的无家可归人员和农民工。若从需求面来看，公共租赁住房是政府针对一些无法通过市场手段获得住房权利的相对弱势群体实施的协助解决住房问题的一种保障制度。我国的公共租赁住房一般具备只租不卖的特性，与其他国家公租房特点不同。我国的公共租赁住房是一种专属于政府或者公共机构的公共住房。与我国不用，在很多先进国家中，他们的公共住房类型非常丰富，主要包括了出租住房、部分产权住房、合作住房还有低成本住房等不同形式（刘义，2014）[13]。因为许多发达国家接触公共租赁住房比我国要早很多，所以他们所拥有的经验也比我们丰富。从国际经验来看，在快速城市化和住房严重短缺的条件下，政府直接干预住房建设和供应的公共租赁住房政策是各国和地区普遍使用的住房政策工具。美国指公共租赁住房项目。在英国，干预的形式主要是由地方政府经营的公共住房，而香港和新加坡则是公共住房或低租金住房。在不同的国家（或地区）或不同的历史时期，公共租赁住房的位置、规模、实施模式都是不同的。公共租赁住房存在的目的是保障居民的居住权利，尤其是对那些经济条件不好、无力购买住房的中低收入人群，这些人群包括新就业大学生，新就职员工，外来务工人员以及老龄人群。政府确定公租房只租不卖的特性来更好的帮助困难人群，同时也确定公共住房的目的和商品化联系到一起，就应该由政府主导以至于更好的管理公共租赁住房。根据我国30多年的住房市场改革，我们能够发现，住房资源必须确立以市场机制为基础的配置手段，这个理论在宏观层次来看是完全准确地。但是近几年的实践经历又告诉我们市场机制并非是万能的，反而还会引起严重的“市场失灵”。因此，在坚持市场机制为基础的同时要加大政府这只有形的手对于住房领域的调控。1998年房改以来我国市场将重点放在了住房的商品性和投资升值性之上，把它的基本生活属性和消费属性给忽略了，导致过度开发了住房的经济作用，以至于出现了住房市场失灵，使居民收入增长缓慢同房价增长迅猛之间的矛盾更加凸显。通过政府大力建设发展公租房，既可以提供较低社会成本的公租房给人们居住，实现广大百姓居有其所的目标，又可以利用公租房房租低廉切稳定的性质，鼓励人们租房，扭转住房市场过于投机炒作的风气，促进住房市场的科学发展[14]。（二）住房过渡理论住房过渡理论就是人们对于好的居住体验都有美好的向往着，在现代快速城市化的影响下，时代变迁快，居民们的收入和生活水平提高后就会追求更好的居住体验，房地产商为了配合高收入人群对于住房的高要求而建造高质量高水准的住房，而房屋的质量和居住环境往往会随着时间的推移而下降，因此上任房主就会出售或出租现有的房屋，从而去购买居住感舒适感更高的住房[15]。现如今，中低收入的人群往往会选择以前居住过的住房或者是市场上一些价格便宜的二手房进行租住。由于住房使用年限非常长且不断有新的血液输入社会，例如新就业大学生，外来务工人员等，数量非常庞大且对于这种及便宜又好用的住房有需求，所以这种情况可以在住房市场中循环运转起来，也就是所谓的住房过渡理论，这种现象在国内已经非常普遍了。住宅过滤理论和住房最直接的关系就是体现在住房质量上，影响住房质量的因素主要包括区位、环境、户型、交通以及施工等多个因素。而高收入的家庭住宅在经过过滤，也就是所谓的住房质量降低的过程后到最低收入家庭可以支付得起的价格的住宅，再经过政府出钱包装成为新建商品房。这个房子经过滤后，本来成了一个低收入家庭可以支付得起的住房，结果变成了政府包装的新建商品房，价格又一次回升。因此，这个过滤过程很好地解释了，政府在针对给低收入居民建房是否可以得利和低收入居民宁可选择旧房子也不选择新房子这两个问题。从住房过滤理论中可以找出现阶段的住房补贴也出现很多问题，例如青少年群体的数量增加，公共住房的数量供不应求，如何解决大城市住房短缺的问题，怎样缓解住房困难成了现阶段最需要解决的问题。（三）公平分配理论在公共租赁住房的制度中，公平分配理论主要体现在每个申请人是否能得到公平地对待。事实上，从微观上讲，每个申请者都是住房中的经济的生产者和消费者，对于个人而言，公平分配意味着能否得到与自己的付出成正比的回报。从宏观上讲，公共分配理论主要是说在每个个体的之间的收入存在的差异是否在合理的范围内。假设一个城市中，高收入和中低收入入住同一片区域时，每个人的生活方式和对环境、生活质量的要求不同会影响这片区域消费水平和能力的平衡，商品的价格也会随之改变。如此一来，容易造成觉得不公平的一方离开或者引起不必要的冲突[16]。假设一个国家中，分配制度非常合理，中、高收入的人与低收入的人之间差距非常大，不能满足生活需求，这就会导致整体的消费能力停滞不前。公平分配理论的主要目的是处理和协调公平与效率的关系。公平与效率相互矛盾，但又是相互联系的。公平分配理论指出，当市场经济体制不完善时，各种因素的不平衡会导致资源在群体间的不公平分配，这就容易产生低收入的弱势群体。公平分配理论对本文的帮助主要是对于政府没有明确分配制度，就会出现居民对分配方式和分配过程等不满意的情况出现。所以为了杜绝这种情况出现，促进社会和经济的稳点发展，政府就需要制定出切实有效的住房分配机制，为中低收入家庭以及困难群体提供有效的社会保障。三、武汉市公租房政策梳理（一）公共租赁住房制度中国所有城市都在实施公共租赁住房制度。公共租赁住房制度是根据市场经济发展规律制定的政策，在北京、广东、武汉、武汉等地和中国都取得了一定的成效。有明确的方法来管理公共租赁住房的面积、类型和租赁期限，这对于确保公民的居住权至关重要。首先，公共租赁住房应被列为负担得起的租赁住房体系的一部分。有三种类型的廉租房、公租房和商品房。这三种类型的出租房屋根据房屋类型和市场关系分为两类。商品房租赁是一种完全商业化的不属于住房保障范围的租赁住房，而公租房则是一种政府担保与市场机制运作相结合的租赁住房。它在政府中也可以称为公共租赁住房。由于政府在其运作中的担保权，其租金高于廉租房，但可归类为租赁经济适用房[17]，低于市场商品房。公租房是一种住房保障制度，它可以为不同层次、不同类型的城镇居民提供适合其消费能力的居住条件。住房保障制度在中国经历了一系列的改革。随着市场的不断发展，住房保障制度经历了从实物分配到市场化住房制度的诸多困难。随着各个城市房价的持续上涨，越来越多的低收入居民无法通过买房“安居乐业”。但毫无疑问，公共租赁住房是解决中国住房保障问题的最佳选择。我们必须坚定不移地推进这一政策的顺利实施。然而，由于我国公共租赁住房政策面临的困难，我们必须寻求新的途径来推动公共租赁住房体系的建设，促进我国公共租赁住房的快速健康发展。（二）武汉市公共租赁住房制度的发展与变迁自1998年以来，中共中央为各地提供了相关规定，为居民提供最基本的住房保障。主要内容是积极开展各领域经济适用房建设工作。武汉切实把保障性住房和廉租房确立为相关工作的重中之重，切实履行党的政策和战略。武汉市公共租赁住房的发展时间短于发达的港口城市，但武汉市公共租赁住房的发展周期短，但努力速度越来越快。武汉市政府提出，为解决武汉市居民的基本住房保障问题，应将公共租赁住房建设作为相关工作的首要支持，并将廉租房和经济适用房作为补充支持。住房保障体系可以通过多种方式、多种方式建立，更好地解决武汉市中低收入者的基本住房需求。武汉市住房保障“十三五”规划是为武汉市未来五年住房规划提出的相应规划。这些准备工作包括每个协会在实施有限期公共租赁住房规划方面的具体工作结构。“十三五”期间，武汉市相关工作部门的工作思路随着项目的进展而发生适应性变化。在《武汉市公共租赁住房发展报告》中，总结了公共租赁住房发展和建设应遵循的方针政策，实行统筹规划、综合开发、建设、公开公平、规范管理。主要为相关政府部门执行。规范了公租房的管理和管理、房屋采购和管理。武汉市住房保障和住房局发布的《武汉市政府公租房租赁管理暂行条例》，重点对公租房的住房条件、住宅的事前审查、房屋的分配、租赁期后的结帐环节以及相应的审计管理流程进行了具体规定。它还为公共租赁住房的管理提供了具体规定，公共租赁住房不是政府类型。在“十三五”建设期间，武汉市的主要目标是建立多方面、多方位的住宅保障体系，加强公共租赁住房的发展，在适当范围内有效扩大租赁住房的保障范围。在“十三五”建设期间，武汉市公共租赁房屋总面积达到450万平方米，新建房屋160公顷，总面积4.25亿平方米，建筑面积10.5万平方米。公共大厅占地25万平方米，现有房屋5000套。“十三五”期间，在房地产投资方面，武汉的房地产开发投资约占全市固定资产投资的三分之一，达1800亿元。房地产业增加值年均增长率在10%以下。2020年，房地产业增加值达到10亿元，累计达到44亿元。工业房地产方面，“十三五”年平均建设1000万平方米的商业房地产，500万平方米的办公楼平均建设20万平方米，而房地产建筑面积为2.3亿平方米，平均每年46万平方米。土地供应方面，房地产开发用地供应面积为3974公顷，商业地产开发用地46公顷，其中3428公顷；工业房地产开发的土地供应量为500公顷。公共租赁住房主要通过建设住房项目提供。办公楼面积由国家土地规划司结合自备面积和全市办公楼建设情况共同安排，武汉市“十三五”公租房指数提高至12万套，鼓励保障补贴标准，这些保障措施鼓励通过租赁市场解决住房问题。（三）武汉市公租房政策剖析1.武汉市公租房的申请条件以及租金表SEQ表\*ARABIC1武汉市公共租赁住房申请条件类型申请条件租赁补贴困难家庭本市城镇常住户口，有稳定工作，家庭年收入＜3000，单身＜3500，无住户或＜16平米。即持有《武汉市居住证》、连续交纳社保和公积金1年以上且处于在缴状态、申请人在本市无自有住房且3年内无房产转移记录。新就业员工本市城镇常住户口或《武汉市居住证》，大专以上学历且毕业＜6年，年收入＜3000，单身＜3500，已与用人单位订立一年(含)以上限期的固定劳动聘用合同，且正常交纳社保或住房公积金，在本市范围内无房且未承租公房。特殊对象属于市、区政府引进并纳入“黄鹤英才计划”的特殊专业人才，获市级以上表彰的劳模、英模，荣立二等功以上的复转军人的住房困难家庭和个人，不受收入和毕业年限限制。本地人自谋职业、打零工、自主创业的群体，都被纳入公租房保障体系，不再对本地申请人的工作是否稳定有明确的要求。表SEQ表\*ARABIC2武汉市公共租赁住房租金标准（以三口之家为例）X家庭月收入（元）租金标准（元/月/平方米）≤7800.75780＜X≤1560由368降至2401560＜XX≤2000由584降到5602000＜X由800降到560注：以2015年的武汉市公租房政策为准2.武汉市公租房的配租的过程公租房分配实行摇号分配制度，按照图2的程序进行。公租房分配项目在各区政府政务网和指定新闻媒体发布分配公告后，申请人按照以下步骤进行摇号配租。图SEQ图\*ARABIC1武汉市公租房的配租的过程3.武汉市公租房的实物配租在城市住房困难户中，可以选择符合公租房保障条件的最低生活保障户和低收入户作为租赁主体，自愿选择租赁补贴。其他住房困难的家庭主要依靠租赁补贴。无住所的新员工进行逐步担保，担保方式为支付租赁补贴，担保期限自毕业之日起超过6年。在汉族稳定的外籍工人正在逐步提供担保，担保体系提供租赁补贴，担保期总计不超过36个月。武汉市公共租赁住房政策规定，实际租金率将实行差别化租金，并根据租赁住房的困难程度和收入状况，对不同等级的租金给予下调等级。表SEQ表\*ARABIC3武汉市公租房实物配租标准家庭生活保障的标准实物配租租赁补贴（补贴系数）收入低于最低生活保障标准（含）的家庭按照武汉市租金50%收租1.0收入高于最低生活保障标准但低于低收入标准（含）的家庭项目评定的市场租金标准的30%计收租金0.8入高于低收入标准但低于公租房申请资格收入上限的家庭按照项目评定的市场租金标准的70%计收租金0.4无房新就业职工按照项目评定的市场租金标准的70%计收租金表SEQ表\*ARABIC4补贴系数说明补贴系数人均月收入（x）=1x≤低保标准=0.8低保标准＜x≤最低工资标准=0.6最低工资标准＜x≤1.3倍最低工资标准=0.31.3倍最低工资标准＜x小于等于保障资格收入条件上限四、武汉市公租房政策及执行现状（一）问卷设计及调研本研究的目的是了解研究区内公共租赁住房的居住者满意度，主要是了解武汉市公共租赁住房建设总量以及居民的需求和满意度的来源。通过问卷调查分析，探讨了武汉市公共租赁住房政策实施中存在的相关问题及原因，并提出了优化和完善武汉市公共租赁住房业务的对策和建议。本文采用的问卷和访谈调查主要分三步走：（1）问题的初步接触阶段：拟定问卷的大致方向，通过随机采样的方式发放问卷和对相关重点部门的访谈两种方式，掌握武汉市公租房初级阶段的有效信息，为文章主体夯实理论和数据基础。（2）问卷会让访谈项目拟定过程：问卷总体分为三个部分，分别是公租房小区租客的基本信息的调查、公租房小区租客对武汉市公租房政策对了解程度的调查和公租房小区租客对政策执行过程效率等问题的满意程度的调查。本过程依据从受访者处所得到的结果，并且同文章的主要研究方向进行结合，将有效的问卷收集起来。访谈内容包括武汉市公租房的实际供应量，武汉市截止目前申请公租房的人数，武汉市低收入家庭总数，武汉市在整体的问卷优化工作之后，开始进行全面的实际调查。（3）实际调查开展过程：通过各种方法确保数据的有效性和真实性，增加有效样本容量。除调查区域的实际情况外，选择合适的公租房项目作为研究对象，对调查数据进行了合理的随机问卷调查，获得了丰富的数据结果。（二）研究区域概况1.武汉市江夏区江南新天地概况江南新天地，东面紧靠汤逊湖，风景优美。位置在江夏区大桥新区，拥有500亩的总占地面积，总的建筑密度有13.29%。江南新天地的公租房有126套，都是一室一厅的小户型高层电梯房，建筑面积约46平方米，租金标准15.2元/㎡·月，物业费1.44元/㎡·月，由武汉洪投保障房运营有限公司负责日常运营管理。2.武汉市洪山区东沙花园小区概况东沙花园小区位于洪山区铁机路，周边配套地铁4号线，地处二环线内，且交通便利、配套完善。（三）调查结果统计和分析本次调查样本对象为武汉市江夏区、洪山区区域内的公租房的居民，发放的问卷总量为236份，发放回收的有效问卷231份，无效问卷为5份。表SEQ表\*ARABIC5调查对象的基本统计信息表身份类别学历比例家庭结构比例职业比例大学生：25.97%初中以下：7.31%单身：27.27%自由职业者：48.05%本地居民：38.53%中专：15.07%夫妻二人：21.65%下岗工人：37.23%外来务工人员：35.5%大专、本科：55.71%三口之家：25.97%个体户：14.72%研究生以上：21.92%三代同堂：9.95%其他：15.15%通过表5可以看出，本次样本调查所涉及的人群中，有占比达77.63%的文化程度以大专以上学历为主的被调查者，中专和初中以下占比为22.38%，有48.05%的被调查者是自由职业者，有37.23%的被调查者为下岗工人。平均家庭结构等方面和本市相关居民属性基本吻合。1.租户对武汉市公租房政策信息的了解情况非常不了解非常了解基本了解一般了解不了解非常不了解非常了解基本了解一般了解不了解图SEQ图\*ARABIC2居民对武汉市公租房政策信息的了解统计图从图2中可以得出，调查居民中对于公租房的信息的掌握度较低，有的居民对于相关政策仅仅停留在部分了解和基本了解的水平占比为42.86%，只有33.33%的调查对象完全了解这方面的相关政策。在对政策的了解上，“不了解”和“非常不了解”的占比分别是9.52%和14.29%，约为调查对象总人数的四分之一，这说明政府对于政策的宣传和传播还是做得不到位，居民不了解自己租房的情况会引起很多不必要的纠纷，会给执行部门增加处理难度，延长审批时间。2.公租房租金接受标准调查情况在执行公租房项目的开始，相关部门就对项目的规模和具体面积、租金、周边设施、环境保护、公共设施等相关问题做出了详细的说明。通过对目前公租房的相关内容进行调查，了解住户需要。而调查结果反映，不同小区的居民在有着不同的情况。图SEQ图\*ARABIC3居民对租金的接受程度统计图通过对调查发现，30.3%的居民比较接受一平米少于10元的租金标准，占比最高，而租金在10-20元之间也可以接受这两个的比例占到22.51%。如果租金每平高于40元那么居民的接受度就比较低，这个比例占到13.42%。可以看出该区的居民特别关注租金问题，并且绝大多数的居民倾向于较低的租金水平。3.调查对象对公租房的申请程序的满意程度图SEQ图\*ARABIC4居民对公租房的申请和分配过程公开的满意程度调查从图4可知，调查对象普遍认为武汉市公租房的分配程序的公开程度一般，这个比例占到37.23%；而有一部分的市民不满意其公开程度，这个比例占到8.23%，而其他的两个满意程度占比较少分别是21.65%和25.11%。从总的结果来看，武汉公租房分配程序透明程度做得还不够好，因此政府应该积极响应民生，加大公开力度，做到信息的透明化。图SEQ图\*ARABIC5居民对公租房等待时间的满意程度从图5可知，调查对象普遍认为武汉市公租房的等待时间较长，一般满意占到36.36%；而有12.12%的市民不满意其公开程度，而非常满意和满意占比较少分别是15.58%和27.71%，非常不满意的比例虽然只有8.23%，但在100个调查者里面，就有8个非常不满意。从总的结果来看，武汉公租房执行方面在处理事情的速度方面做得非常不好，因此政府应该加强管制和监控，加大公开力度，做到信息的透明化和快速化。4.公租房基础设施的满意程度公租房的基础设施包括公共卫生、物业管理等，从图6中可以发现租客对于公租房小区的公共基础设施的满意程度较好，一般、满意和非常满意占81.39%，而不满意和非常不满意占18.61%，接近20%。公租房的周围基本上都配备了公共基础设施，也设立了市场和小型超市来方便市民的生活；而且小区附近设立有公交站牌以方便市民的出行；为了保护社区的公共环境还配备了相关服务人员来保证社区的环境卫生以及绿化。然而，住房基础设施不仅是公民的基础设施，也是医院、学校、银行和公园等休闲娱乐设施。基础设施的来源基本上是政府投资，不足以保障公民的基础设施，大型基础设施的建设需要政府部门的进一步建设和实施。图SEQ图\*ARABIC6公租房基础设施的满意程度5.公租房质量的满意程度图SEQ图\*ARABIC7公租房质量的满意程度通过调查结果表明，居民对公租房房屋质量表示“非常满意”和“非常不满意”的较少，分别占到19.91%和9.09%；其次是“满意”和“一般”分别为29%和29.44%；大约五分之一的调查对象都表示对于现在小区的整体服务状况不满意。通过访谈，了解到两个目标小区的保洁人员较少，人们普遍缺乏环保意识，导致公务卫生环境比较差。五、武汉市公租房政策存在的问题及原因分析（一）武汉市公租房政策存在的问题1.公租房的面积达不到保障要求根据武汉市公租房住房保障补贴标准，公共租赁住房租赁补贴面积标准为16平方米/人，家庭保障面积总和不超过60平方米，单人户家庭按照24平方米/人。图SEQ图\*ARABIC8人均居住面积比例图租户的人均住房面积情况如图8所示，调查对象居住的公租房面积大小在10-40平方米区间段占60.61%，40平方米以上这个区间段占比为16.88%，10平方米以上区间段的这些面积的住房占到所有租房面积种类的77.49%，这说明大部分居民都符合政策标准。而小于10平方米的租房面积比例是22.51%，按照武汉市公租房保障补贴面积办法，有将近四分之一的居民的住房面积达不到保障标准。图SEQ图\*ARABIC9居民对公租房存在的问题调查从图9中可以看出，武汉市公租房小区的租客认为公租房存在的最严重的问题是房屋面积不合适，不能满足居民的基本生活。在调查中可以发现51.52%的被调查者都认为房屋面积大小不合适。2.武汉市公租房供给分布不合理“十三五”是武汉的一个非常重要的时期，在此期间，武汉不仅将被列为全国中心城市，而且将实现国家“全面小康社会”的总体目标在过去的五年里，武汉取得了巨大的成就。工业项目数量和总经济价值增长了10亿倍。武汉的新增人口达到150万。武汉主要是毕业生和移民。根据武汉市现行劳动力标准，这些群体中有40%属于服务业，制造成本占总成本的60%。根据武汉市目前的产业分布和区域划分，东湖区、经济开发区等新城区主要吸纳制造业。中心城区其他地区主要吸纳服务业。因此，40%的人口可以去老城，60%的新人口可以回到开发区和新城。住房保障主要用于城市人口和城市发展的规划和服务，同时也为新人们提供住房问题的解决方案。公共租赁住房是这些问题的重要组成部分。从公共租赁住房的市场供给可以看出城市移民问题。因此，大约40%的新公共住房位于中心城区的60%。您可以根据需要租赁这些设备，从而大大降低新的百分比。从这个角度来看，证明新城区和开发区的仓库存在明显缺陷，新比例可以适当提高。据相关研究表明，由于武汉市公共租赁住房的区域不平衡，武汉市公共租赁住房供需不足。根据武汉市公共租赁住房供需的一定条件，可以看出，武汉市快速增长的县市拥有较多的公共租赁住房供应。公租房供应集中在主城区收入较高的地区，低收入地区公租房供应较少。总的来说，武汉市新城区和开发区的公共住房供应仍然不公平。3.公租房供给少，不能满足需求在2021年武汉市住房保障和房屋管理工作仍稳妥推进公租房建设，计划全年建设筹集公租房2000套，发放公租房租赁补贴8500户。在棚户区改造方面，2021年，全市将实现开工棚户区改造住房2.1万套，基本建成2.5万套，并严把棚户区改造范围和标准，推进项目上图入库，实施动态管理。同时，加大实物供给，多措并举提高实物安置比例，推进配套设施建设，改善居住条件。只有在建造公共租赁住房不需要缴纳税费和其他费用的情况下，才收取建筑费。根据2000元/平方武汉住房市场的平均建设成本，一套公租房的租金按50平方米计算，每套公租房的建设成本可按10万元计算，取消装修成本。“十二五”期间，武汉需要建设11万套公租房。每套10万元（不含通货膨胀），总投资约1100亿元。“十二五”期间，武汉市已建立廉租房相关资金，投资超过500亿元。这些数据能够反映的问题是公共租赁房屋建设资金不足。目前，武汉市公共租赁住房建设成本如下。设施、就业单位和其他部门指定的市政建设住房净收入的20%分配给住房供应基金，并具有附加值。政策性基金及相关上级部门的薪酬。金融机构融资、经济适用房销售和支持设施恢复。项目资金渠道很多，各有特点，由于资金需求量巨大，这些渠道的资金量仍然阻碍着整个项目的进行。在鼓励市场资金进入公租房建设的项目中，政府的方法和手段似乎有些不足，由于市场资金进入公租房项目的相关制度不完善，导致大部分市场资金仍处于备用状态。面对如此高的资本需求，政府的投资担保不可避免地是杯水车薪。总之，武汉市公租房供应资金的供给仍然存在巨大的资金缺口，各方面的资金都相去甚远。4.公租房申请和手续复杂，办理时间久图SEQ图\*ARABIC11公租房申请和手续时间调查情况通过问卷调查，被调查人申请手续办理时间结果为5天以下占比30.74%，5到15天为41.56%，申请时间超过15天的占27.71%。申经过访谈得知，这些被调查人对于申请时间的延后非常反感，有的甚至会拖延到20天到30天，接电话态度恶劣。虽然申请手续经过一层一层的审核需要时间，但是不能因为个人原因或者其他原因使审核完毕时间延后，这是对申请人的不负责。就总体而言，武汉市政府对于基层的检查监察工作仍然存在问题。（二）原因分析1.缺乏科学合理的分配制度公租房在相应的分配理念中的地位并不完善，也没有统一的分配制度和标准。公租房的建设标准是前提，公租房必须按照结构标准设置。然而，武汉没有公共租赁住房的标准。目前，武汉市公共租赁住房的分配标准不统一，同一地区不同公共租赁住房项目的分配标准也不同。在公租房分配方面，武汉市没有形成统一、有效的分配模式和体系。它直接导致了派遣工作和申请人严重加班的严重混乱。据调查，目前武汉市公共租赁住房的分配标准是划出一个相当不公平的地段。公租房的性质是房屋损害赔偿。它主要解决城市人口的住房问题，以政府投入的财政资金为代价，补充现有市场的弊端。根据抽奖结果，结果与实际结果相反。抽签方法是随机的。所以，首先申请并符合申请条件的一些人和家庭会等待多次，对人们的情绪产生不利影响。基本上，公共租赁住房实际上是由政府支持和运营的，但这种完全随机的方式是不公平的。另一个分配标准是顺序等待系统，其中应用程序按应用程序时间排序。根据申请人申请的时间分配，无法确定申请人是否相关或租赁模式是否降低。如果申请时间短，申请人家庭的收入可能超过申请时间。过去，由于公共租赁住房的家庭收入较低，对公共租赁住房的需求不断增加。武汉市政府最初采用统一的城市标准识别系统，将振动分配和连续等待时间结合起来，并根据具体情况进行整合。一种标准方式有其自身的优缺点，导致居民对公租房分配产生负面情绪。因此，武汉市没有制定具体的统一分配标准，直接占用居民的公共租赁住房。2.政府缺乏长远的规划和统筹安排住房问题是中国最重要的生活问题之一。公租房等防灾房屋的规划与选择，对公租房等房屋的安全功能有着重大影响，对武汉市的城市规划乃至整个规划都有着重大影响。因此，公共租赁住房的规划和布局不仅简单，而且非常科学。武汉市公租房分布尚未达到均衡状态，公租房位置相对不合理。这是因为武汉省政府没有作出适当和全面的安排。公租房和其他预防犯罪房屋自早期建设以来，存在许多问题。初期投资成本过高，利润缓慢。因此，它没有引起政府部门的注意。政府主要保护公共租赁住房、福利和增加政府收入。当政府自身利益与公共租赁住房供应发生冲突时，政府利益优先，公共租赁住房供应将始终减少。在改革过程中，政府只想完成公租房业务的发放，没有根据各地的实际问题做出详细安排。它正从长远发展的角度来看公共租赁住房项目。因此，也是各县公租房建设分布不均、布局不规范、选址不科学的原因。3.政府财政支持和金融政策不到位地方政府政策变化导致财政支持下降。2011年至2016年，武汉市公共租赁住房供应的具体模式快速增长，2017年和2018年的增长率有所下降。主要是“十二五”和“十三五”期间政府保障性住房的变化。在“十二五”规划中，规划了约12万套公共租赁住房，而“十三五”规划只有1.3万套。原因是政府经济改革政策的影响。15年来，政府监管中国经济，房地产市场是“命运的基调”。全国大多数城市开始进行重建和有利可图的移民安置。整个城市的财政状况就是这样，导致武汉公共租赁住房政策减少。公共租赁住房建设资金的主要来源是政府的货币政策和财政支持。首先，支持项目的货币政策和监管不能有效支持项目的实施。另一方面，相关政策包括住房公积金的结构，二是相关公共租赁住房金融机构不足，相关机构和政策支持机制十分匮乏；二是武汉市有关部门发布的公租房项目文件对资金来源和资金来源没有有效合理的规定。最后，相关资金没有得到严格的审计管理和有效落地。在项目资金流动过程中，存在未经授权使用、盗窃和泄露的违法行为。由于监管不足，难以达到预期效果。在保障性住房建设过程中，资金渠道狭窄、资金成本高的主要原因是缺乏相应的财政政策。由于武汉市公共租赁住房建设资金缺口较大，财政政策不完善，这些因素直接影响到公共租赁住房的数量。这使得解决低收入家庭的住房需求问题变得更加困难。4.缺乏有效合理的退出机制和监管机制从目前武汉市公租房退出环节来看，没有统一明确的退出规则。这直接导致武汉市缺乏有效的启动机制。这导致了一系列问题。同时，监管机制没有明确的监管，例如几天几次的检查。今天，它决定撤回公共租赁住房。承租人在合同期内的现状无法满足居住条件（3）合同终止、恶意欺诈、公共租赁房屋租金为六个月住房公共租赁房屋。并继续申请公共租赁住房项目五年，并继续被处以一定数额的罚款。由于没有与退出机制相关的监管，不可能有效、有效地把握租户资产和个人状况的变化等因素。这是在以后的实施中加强公租房管理的必要性。此外，有权购买为期一年的租赁住房。然而，在购买过程中，相关政策没有引入房价和产权属性，承租人将其变更为业主。六、完善武汉市公租房政策的对策建议总体来说，武汉市在公租房方面做得还是不错，但多多少少都出现了各种问题。针对这些问题，接下来我将对如何完善武汉市公租房政策提出一些建议和对策。（一）引入建设资金公租房数量少，需要扩建，而扩建公共租赁住房首先要考虑的就是资金问题。首先我们可以从加大扶持力度出手，那么增加政府在资金的投入和政府在基金上的精力投入是目前两个最有效的办法。首先，建立一个土地出让金专用账户，专门为扩建公共租赁住房服务，既简单又方便的同时还具有透明度。我国土地租赁制度规定，土地出让金的所有收入都属于地方政府，约60%的土地出让金都为政府收入，这笔收入对于建设公共租赁住房的帮助还是非常大的，但是容易对政府分配的其他资源产生排挤效应。所以接下来，建议政府可以开设新的扶持项目基金，在武汉市开设城市专项扶持基金，不占用其他资源的条件下加大扶持力度。由于土地出让金不能归为政府设定为保障性住房项目的资金中，由城市公共租赁住房基金来统一打理，这样既安全又透明。最后，为保障公租房建设的稳定，在设立土地出让金专用账户的同时，并有相应的政策来保证每年有百分之五的财政预算被给与公租房的建设，这样可以保证公租房的建设不受外部经济环境的作用，保证房屋供应的进度、规模，切实保障城市公共租赁住房的建设资金来源。（二）多渠道扩充公共租赁住房房源这些年来，我国在公共租赁住房的建设上已经有了很大的改变与进步，但目前来说，因为我国人口数量一直在增长，现有的公共租赁住房依然难以满足广大中低收入者的要求。在这种情况下，还需要从各个渠道去扩充公共租赁住房的房源，武汉市公租房房源来源主要包括：政府新建住房，经济适用住房，腾退住房等，综合来看，可以从空置房的方向入手：目前，武汉市新建了一批公租房小区以及在经济适用房和商品房小区中配置一定数量的公租房，但是，事实证明，公租房数量还是供不应求，仅靠政府建设和新修已经不能满足武汉市大量的中低收入者和困难家庭的需求了。在这种情况下，建议政府可以购买一些符合条件的空置房，与企业和私人进行合作，将空置房的作用发挥到实际中来，并由公共租赁住房方面的市场进行出租和管理。这样，不仅可以为公租房的建设节省大量资金，而且可以大大缩短公租房的建设时间。同时，可以有效减少空置房存量，提高房地产资金的流动性，降低金融风险。另外，如果将普通社区的空置房纳入城市公共租赁住房体系，公共租赁住房的租户就可以融入传统社区的居住环境，有利于社会的长期稳定发展。具体的房源扩宽机制，可根据国外较成熟的BT模式应用到公租房建设中来，此外还可探索与村集体组织合作，利用城中村集体组织闲置土地及富余房源增加公租房的房源供给。所谓具体问题具体分析，武汉市作为世界级一线城市，地广人盛，且各个地区的人口、经济状况都不相同，房价、公租房的租金、租户的自身经济状况等都有很大的差异，为了更好地满足夹心层对于不同公租房的需求，武汉市现在在现有基础之上，完善和丰富分配方式。对于租房补贴，可以发行并鼓励租户使用租金券，在租房时可以进行现金补贴并且可以在全市范围内使用，让低收入群体租房时可以选择租房地址，打破如今只能在户籍地租房的限制，从而方便自己上班、孩子上学。（三）建立并完善公租房审查机制在中国目前的城市公共租赁住房体系中，监管体系还比较薄弱。因此，公共租赁住房的城市体系往往难以最大限度地发挥其社会保障作用，为低收入群体提供有效的住房保障。公租房能否正常的、有效的运转跟严格的监管机制是分不开的。以本文研究的武汉市为例，武汉市拥有多项高新技术产业为依靠，又有多年保障性住房建设经验，武汉市的住房运营管理机构还是比较完善的，但事实证明在公租房审查机构上还有所不足。（1）建立资格考试制度。政府应建立科学有效的公共租赁住房承租人考试制度，将定期考试与日常考试相结合，对经济状况发生重大变化的承租人，及时调整相应的住房保障措施。（2）完善个人信用体系。建议政府全面完善公民个人信用体系。对于每一个公民来说，他们应该有一个完整的信用记录，不仅在金融方面，而且在生活方面。由此，我们可以了解各城市申请人的个人信用状况，从而有效了解申请人的真实经济状况。通过个人信用体系的建设和完善，加强个人信用管理，为城市公共租赁住房体系的实施提供有效的基础支持。（3）完善审查机制。在选择公共租赁住房租客时，政府必须进行严格的资格审查，将审查和分配制度公开透明，以确保公平、公正和公开，同时，将审查记录留住案底，方便租客查询，以保证真实性。要采取有效的监督管理，加强动态监管，层层把关，把公共租赁住房租给最需要的人。（4）加强退出机制和审查机制的细节。完善公租房的审查制度，除了要在政府人员在审查过程时的态度下手吗，还需要加大对公租房的租客和家庭的收入、家庭房产等信息的追踪和录入登记。在租客的公租房保障到期时，要及时退出公租房，将公租房空出来让给更需要的人；还有对不符合公租房的居民进行及时的清理退出，净化公租房环境。公租房分配并不仅仅是政府的工作，还需要保障对象提出自己的看法和要求，这样才能促进公租房分配制度的完善和改进，更好地解决分配过程中出现的问，因此建立反馈机制也是必要的一部分。首先，武汉市住房和建设局作为目前的主导单位，可以进一步完善官方网站并且建设互动反馈渠道，使市民可以通过官方网站了解有关市内公租房制度的规章制度、政策落实情况、公租房房源、分配流程和方式等等，同时，市民还可以利用互动反馈渠道提出举报和批评建议，述说自己的心声，表达自己的需求，单位内部监管部门定期收集信息对问题进行核实与处理，并由单位发言人及时进行回复告知问题解决情况；另外，政府还可以设立电话热线和专用信箱，通过多方面的渠道了解市内公租房存在的问题，满足夹心层的实际需求，促进公租房的持续健康发展。结语住房保障是我国当前面临的最大社会民生问题之一。在由经济适用房、限价房、廉租房共同构成的既有住房保障体系之外，公共租赁住房(简称公租房)作为一种解决城市“夹心层”住宅问题的过渡性制度安排，具有引导住房保障制度转型、完善多层次住房保障体系等重要意义。住房与城乡建设部明确提出:“加快公共租赁住房的建设,公共租赁住房归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。”这是公共租赁住房(以下简称公租房)第一次鲜明地呈现于公众视野之中，成为解决城市“夹心层”住房困难问题的基本主导路径。开展公租房建设是政府正确认识和承担起公共职能的具体表现，是弥补“夹心层”住房政策缺位的有效举措，也是克服住房领域市场失灵的重要手段,关系到社会的和谐稳定。可见，探究当前公租房政策实施过程中存在的问题，并且提出相应的解决措施，对完善的住房保障体系、社会主义和谐社会的建设具有重大的意义。目前公租房政策实施过程中存在问题主要表现为建设融资难，居住条件较差、申请、配租、退出中存在的问题、配租对象界定难、申请程序不甚规范、退出不顺畅、管理水平低、小区物业管理水平低、小区治安水平差由此引发了许多社会问题，造成了许多社会冲突和社会问题，很不利于和谐社会建设所以我们研究公租房政策实施过程中存在的问题探究原因并提出对策，让新就业职工的阶段性住房困难问题得以解决，改善外来务工人员的居住条件。通过调查研究找出公租房政策实施过程存在问题的原因，并提出对策。促进社会安定团结、也有利于城市建设发展、建设幸福中国。本文详细考察了武汉市公租房政策实施效果的当前阶段，了解到如今的公租房政策在一定程度上解决了困难群体的住房问题，公租房政策及执行方面还存在一定问题，有待完善。本文选择了武汉市两个具有代表性的公租房小区，采用问卷调查的方式，了解相关的武汉市两个目标公租房小区的相关情况，将调查的方法使用起来，从公租房房屋的分配方式、公租房小区的基础设施、公租房面积不达标，公租房的审批时间过长等各个方面提出了目前的问题，最后，基于上述调查与研究的基础上，本文结合武汉市的实际发展和公租房的相关理论知识，提出了一些有针对性的解决方案。

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