23#楼王推广方案

23栋楼王营销计划一、市场分析目前城区在售有130-200平方米户型的项目不少，本案楼王单价和北江一线望江户型接近，总价接近，客户群体相对重叠，鉴于清远市民对北江有一定的母亲河情节，因此附近江边创富御水湾形成了一定的竞争力；而一部分需求学位和大户型的客户总价更倾向接受卧龙五洲世纪城；至于本地高端人群对本案认可度不够天湖郦都及中央首座高，因此在一定的人群扎推消费中这两个项目也是有一部分竞争力的。创富御水湾产品定位为江景楼盘，户型面积自83方两房116方三房168-191方四房不等，目前单价5200元/㎡起-6300元/平米；其产品形态与楼王有相近，产品总价差异接近，会形成一定的竞争；卧龙五洲世纪城：户型面积由80平米至240平米不等型，平均价格4700元/㎡，大户型4500元/㎡送车位，小户型4800元/㎡左右，其位置距本案较近，大户型产品总价与本案楼王区接近，竞争人群有一定重叠；天湖郦都产品是模拟法式古典贵族风格的豪宅，定位高端，其楼王平均价格在5500元/㎡望内湖和山，吸引尖端人士，客户群包含本案目标人群，与本案楼王产品在人群上形成一定争夺；凯景中央首座是清远地标AREDECO风格建筑，定位高端，其均价在7000元/㎡左右，南向望江，吸引大部分广州，珠三角地区以及本地的高端人士，客户群与本案楼王客户群体定位有一定重叠，因此也形成一定的竞争。二、消费者分析从目前成交客群分析，主要来自三个层面：三口之家，或者是三代同堂的家庭住房改善型的客户。本地财富人士他们对项目的需求绝不仅仅局限于项目的产品，对项目的精神层面的需求更高，客户更加注重服务方面的品质。他们在挑房时更加理性，并不急于下单。要打动这部分消费者，可以打造有特色的大户型样板房、样板景观，让客户切身感受到大户型的舒适与惬意。在打造样板间时，注意现代科技氛围的营造，使得购房者在亲身感受到如此舒适温馨的大户型后，愿意为此买单，以便一步到位，省得日后再为换房奔波劳累。三、我们的产品：现在23栋一共84套单位，面积为134.39和186.22㎡，每套价格在80万—120万之间，而这部分市场需求在清远住宅市场接近金字塔上端，市场需求量相对30-60万客群较少。（而早前推出的24栋楼王整体销售较滞缓，原因归于：没有特别针对楼王的宣传，来访客流总量少——有效客户沟通机会相应少；来访主要是为三房而来，偶尔会顺带推大户型单位，但由于单价较高，导致客户与预想中不符而流失。）项目所在区位的价值差异：新城西核心位置——不可再生的稀缺土地资源离省级重点学府最近的成熟大型品质社区——周边浓郁的人文氛围交通便捷的高纯度富人居住区一个隐性价值：风水独特的地中海风情楼王产品的价值差异：中央园林地标豪宅——独享270°三重园林叠景高纯度财富顶层——奢适大享受三、项目推广策略：按下半年推广策略和执行重心，主推是楼王单位——“叠景楼王”以及为二期铺垫；因而9、10、11月相应资源配比、投入力量主要体现在大户型楼王单位上。以现场为主载体，线上与线下相互配合。为营造健康向上的社区文化氛围，引进陈氏太极进社区，因而分两条推广线——明线：楼王线，暗线太极线。（太极文化前期以软文形式宣传，后期结合社区活动进行。）现场：1、楼王动线引导、指示牌、精神堡垒、看楼通道需要完善;2、售楼处的接待安排，引客流线服务做出可以参考的标准；3、调整样板间布置，营造足够的销售氛围；氛围营造：现场包装认筹形式：内部认购+楼王双卡机制+日进斗金程序第三阶段：10月1-31日推广阶段：认购期（10.25开盘）阶段任务：建立楼王形象+大量快速吸筹推广主题：加冕给王者的功勋传播要点：1、富人聚居彰显峰层人士的份量；2、财富人士家族的图腾；3、土地的价值、房子的价值——峰层人士的首选价值主题活动1：关怀活动活动时间：10月1、2日活动设定：美食、表演助兴、及适合小朋友或老人的各种互动邀约对象：圈层内客户及其家人、朋友、亲戚活动类型：欢乐热闹主题活动2：楼王品鉴会活动时间：10月18日活动地点：营销中心活动主题：解构叠景楼王，体验王者风范——翔隆·七色城邦楼王品鉴会活动形式：产品解析/艺术表演/冷餐主题活动3：楼王盛大开盘活动时间：10月25日活动地点：营销中心活动主题：三重叠景，刻入史册的荣耀——翔隆·七色城邦23#楼王盛大开盘活动形式：根