中国谷修改-课件

中国谷

——打造大北京首脑经济区1

2007-06欧盟商务花园项目

发展定位策划纲要2

以北京建设世界城市为契机，抓住北京市大力发展高端产业、城市空间东扩的战略机遇，以宋庄镇温榆河生态走廊区域为空间载体，打造一个聚合国内外高端资源，以现代艺术为文化底蕴，以国际化商务办公以及休闲等功能为主导，辐射全国、面向世界的首脑经济区——中国谷，成为带动宋庄镇发展的核心动力与增长极，成为大北京国际化进程中的新亮点！提要3“中国谷”的打造，将使宋庄镇成为:世界级休闲办公聚集地北京首脑经济的新亮点通州商务地产的新模式4第一部分俯瞰北京5要想策划商务园必先解读大北京6北京新版城市总体规划（2004-2020）将北京城市发展目标确定为“国家首都、世界城市、宜居城市、文化名城”，并放弃“经济中心”的提法，这意味着：北京城市发展正进入一个全新阶段！

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北京城市发展目标的调整，表明在区域经济一体化加速和环渤海经济圈日益受到重视的背景下，北京正逐渐走出“以我为中心”的发展模式，向影响力更大、辐射聚合能力更强的新目标迈进：8国家“十一五”规划正式将滨海战略列为国家战略，环渤海地区正成为继珠三角、长三角之后备受世人关注的、中国区域经济的又一“发动机”。北京和天津纷纷调整战略，共同联手建设中国第二个世界城市。一、京津共建世界城市91、京津唐——第二个世界城市京津城市群的发展目标：是能够参与国际竞争与合作的世界城市，是继中国上海提出打造世界城市后的第二个世界城市。它承担着带动“三北”、服务全国、融入世界的国家战略定位。10世界城市四大特征产业特征：第三产业主导，高端服务业发达功能特征：首脑城市文化特征：多元性与国际性空间特征：组合型城市11产业：高端服务业核心产业：跨国公司总部，高端商务产业：具有国际影响力的政府组织、非政府组织及国际组织、传媒等；12功能：首脑城市首脑城市：全球经济、社会、文化活动的制高点，能够影响和改变世界市场运作；不但要强化产业集聚功能，更要强化辐射功能，强化在全球市场的影响力。13文化：多元性和国际性本土与世界文化、历史与现代文化融合的多彩之都；具有鲜明主题和独特风情的个性之都；引领世界文化潮流和国际时尚生活方式的魅力之都。14空间：组合城市组合型城市：由“一极集中”向“多心多核”的组合型城市形态，原来意义上的“郊区”将形成不同功能主题的“核”——即按世界城市的要求发展起来的相对独立的新兴的大中型城市。152、京津的差异天津北京16首脑北京：北京作为行政中心、商务中心、金融中心、文化中心、高科技中心，聚集世界城市的高端产业——首脑经济。目前北京聚集着众多世界五百强的企业总部；利用北京的优势来吸引高端的服务业、高技术产业，把不适合在北京发展的产业转移出去。身体天津：天津作为经济中心、制造中心和临港产业中心，侧重于发展先进制造业、重化工业、物流产业，属经济区中的中端，当前在天津泰达开发区聚集了大量世界五百强的生产制造基地。京津联合脑体分工17二、北京打造“首脑城市”京津分工的不同，使北京在注重既有经济和产业功能的基础上，更要强化辐射聚合能力更强、影响范围更广的高端产业功能，承接国际高端产业转移，提升城市软实力，即：向京津世界城市的上游——“首脑城市”转变：18“首脑城市”并不是仅以规模就能取胜的，

关键是打造发达的“首脑经济”！一个城市的产业规模再大，如果没有发达的首脑经济，就不可能成为“首脑城市”，只能是“躯干城市”。19从国际上世界城市的经验看，要想成为具有区域领导力的世界城市和首脑城市，就必须完成产业结构从制造业主导向服务业主导的升级。这时候的城市，不再是传统工业的中心，而是转型成为金融、信息、教育、文化、医疗、高科技和国际交流中心，也就是说服务业远远超过制造业。北京发展“首脑经济”的举措20北京市“十一五”规划纲要明确提出，把加快现代服务业发展放在产业升级优先位置，积极承接国际服务业转移，注重发展知识型服务业，增强服务功能和辐射力。21在此背景下，北京正以现代服务业为核心，内引外联，大力发展“首脑经济”：对外积极承接国际服务产业转移；对内大力发展现代服务业集聚区。22从全球产业转移的新趋势看，随着中国的经济快速成长，尤其是中国庞大市场的成长，继制造业产业转移之后的一轮新的产业转移浪潮正在到来，即：以欧美发达国家为代表的现代服务业转移浪潮。1、积极承接国际服务产业转移23特征：“三来一补”，劳动密集型的轻工产业主要承接地：珠三角特征：以IT为特点的电子制造业主要承接地：长三角地区为主，珠三角为辅特征：技术、知识密集型的中高端产业主要承接地：北京、天津等中心城市24与国际产业转移的新趋势相适应，跨国公司在全球的战略布局发生调整：经营市场的“全球化”。中国成为跨国公司全球化经营网络的重要结点；经营业务的“服务化”。导致与制造业紧密联系的生产性服务业务逐渐向新兴的全球生产基地转移。经营资源的“外部化”。跨国公司经营资源外部化导致把价值链若干环节先后转移到企业外部。（1）跨国公司“首脑经济”大转移25（2）跨国公司在华布局新浪潮在中国加入WTO日渐深入的影响下，跨国公司在华布局已经形成了新一轮高潮：与1990年代中期跨国公司投资热潮将组装加工等低端环节转移到中国不同，跨国公司开始从价值链的各个环节以及上下游的各个产业全面进入中国。26跨国公司“首脑”转向中心城市在此背景下，跨国公司进入中心城市的产业和功能正在发生转变：

从一般性生产项目的导入到地区总部、研发中心、采购中心的建立；

从面向全球市场到满足本地需求；

从壮大“四肢”到健全“首脑”。27资料：跨国公司在华投资研发机构趋势近几年跨国公司在华建立R&D机构数量迅速增加：自1987年第一家机构在京成立后，1987－1993年8年中，每年有平均不到1家机构建立；1994－1997四年中，每年平均只有5家机构建立；而从1998年一年建立了11家机构的高潮之后，2001和2002两年间，跨国公司在华新建了至少19家R&D机构。

28跨国公司在华设立的R&D机构多集中于北京、上海等发达城市:82家跨国公司的研发投入较为集中，R&D机构主要设在北京、上海、深圳、苏州、西安、成都等地。北京有49家、上海15家、深圳5家、苏州3家、西安3家、广州2家、青岛2家、成都1家、杭州1家、南通1家。2001、2002年跨国公司在华设立的19家R&D机构中，北京就有15家（如诺和诺德生物研发中心、LG电子部门综合研究所、资生堂（中国）研究开发中心和索尼/爱立信移动通信（中国）有限公司研发中心等）、上海2家（本田汽车斥资1700万美元建立的本田摩托车上海研发中心、上海惠普软件开发中心）、杭州1家（诺基亚公司的第二个研发中心）和深圳1家（甲骨文公司成立的首家在华研发中心）。29典型案例：惠普变身在浦东外高桥，惠普打印机生产基地的产量一度占到全球的三分之一。进入新世纪，惠普逐渐把制造业务外包到苏州等长江三角洲其他城市，自身却转化为一个融组织订单、全球采购、物流分拨、技术服务等功能于一炉的亚太营运中心，形成首脑机构和利润中心在浦东、制造加工在苏州的“前店后厂”式的产业格局。

30（3）中心城市迎来首脑经济热潮在跨国公司新布局的推动下，国内的民营中小企业也纷纷将管理中心、品牌中心以及市场中心等首脑部门迁入中心城市，中心城市正迎来“首脑经济”的热潮。312、大力发展现代服务业集聚区在对外积极吸引国际服务产业转移的同时，北京市十一五规划明确提出：在未来五年中大力发展高端、高效、高辐射力的现代服务业，走高端产业发展之路。并为此规划了六大高端产业集群：32研发、中小企业创业为核心的知识服务业与制造业关系紧密的物流、商贸、研发等生产性服务业以空港经济为核心的现代物流服务业以国际交往为核心的现代会议会展业以高效率为核心的国际商务服务业金融、大公司总部办公为核心的高端服务业（1）北京发展六大高端功能区33（2）高端功能区的布局中心城——高端金融商贸集聚区：以金融街、CBD以及奥运公园为依托，集聚高端金融贸易及大公司总部办公等；中关村——技术创新型知识服务区：依托众多高校及信息产业基地，集聚技术研发型、中小企业创新中心等知识型服务业；亦庄——生产性服务业集聚区：依托BDA，集聚与制造业关系紧密的物流、商贸、研发等生产性服务业；34顺义及周边——临空经济集聚区：

以空港经济为核心的现代物流服务业；以国际交往为核心的现代会议会展业；以高效率为核心的国际商务服务业。35三、北京建设“世界办公室”随着跨国公司“首脑经济”向北京转移以及现代服务业集聚区的快速发展，以商务办公为核心的“世界办公室”功能正成为北京建设世界城市的重点，新一代商务地产正蓬勃兴起：361、什么是“世界办公室”？随着经济全球化以及新经济发展的不断深化，国际性企业开始利用互联世界的网络，把公司部分业务外包给遍布世界的其它企业，使得这些企业和个人成为其公司经营部门——办公室的一部分，故称为“世界办公室”。37世界进入全球化3.0的发展阶段阶段时间特征形态全球化1.020世纪初大量的企业被新市场的远大前景所吸引而向海外拓展。世界市场全球化2.020世纪50年代跨国性的大企业纷纷在低薪资国家建立制造性工厂，开始了大规模的蓝领职位转移。

世界工厂全球化3.0如今凭借互联网和电信技术的广泛普及，以大量服务性、知识性的白领职位转移。世界办公室

38世界工厂和世界办公室的区别形态特征价值条件交通世界工厂劳动力密集型制造业附加值低物流要求高交通便利世界办公室知识型服务业企业附加值高人才与成本宽带网络392、办公方式的变革随着“世界办公室”的日益流行，公司的办公方式也发生了深刻的变革，郊区化办公、生态办公以及网络化办公方兴未艾，成为未来办公方式的主流形式。40（1）郊区化办公成为趋势随着国际大都市的不断发展，市中心通勤交通压力在不断加大，致使很多公司迁往交通状况相对通畅的城市边缘区域。并且伴随着新经济的发展，郊区化办公逐渐成为一种新趋势。41（2）生态办公成为主流由于城市发展，城市空间变得越发拥挤，使得人们产生了亲近自然，回归自然的愿望。随着时代的发展，这种愿望逐渐成为一种社会潮流，推动着生态办公方式的兴起。42（3）网络办公成为新宠随着后工业时代的到来，对于科技企业，尤其是对ＩＴ业而言，生产厂房与办公空间的界限被极大程度地淡化，办公室已经成为生产的厂房。企业职员的工作和生活也出现模糊的趋势，逐渐出现了建立在高速网络之上的远程办公、家庭办公、后台办公等多种形式。433、办公区空间上的分化在城市规模扩大及办公方式变革的双重推动下，中心城市办公集聚区逐渐从以CBD“单中心”向“多中心”转变，企业和行业不同的办公需求，推动着办公区在空间上出现分化：44中心商务区（CBD）与休闲办公园(RBD)分离中心商务区多位于大都市的核心地带，主要聚集着金融、保险、跨国公司管理总部等；承担企业和公司的高级管理职能和对外联系功能。中心商务区（CBD）休闲办公园(RBD)休闲办公园多位于大都市郊区，是新兴跨国公司科研、生产、商务等办公功能的聚集地；依赖中心商务区提供服务，依靠个广阔腹地的工业园生产和销售产品。45中央商务区（CBD）与休闲办公园（RBD）的比较CBDRBD

传统CBD现代CBD区位最高中心性处于城市中心区边缘决定于自然或历史的景点，或历史区域内地价高较高，升值潜力大较高，升值潜力大职能零售商业、餐饮、金融、保险等第三产业商务、总部基地、信息咨询、高尚住宅会展、商务、总部基地、高尚住宅、游憩形态街区型、建筑物层数较高，新建建筑以高层建筑为主全新打造，高层建筑物为主步行街形式，或点状，大型娱乐、购物中心、会议中心历史经长期形成，代表城市特色的地区指导未来城市发展方向，在旧城基础上重建近郊区或新区人流变化规律晚上人口增多；有假日人流峰值白天人多，晚上人少；假日办公活动停止，人流较少白天游客多，晚上市民多；有假日人流峰值主体人群市民为主、工作职员、外地商务人员为主工作职员、外地商务人员为主市民、游客、商务人员为主46在RBD办公企业的五大特征：1、对城市依赖度低相对较低；2、对便捷的交通依赖性较强；3、依靠智力创造财富；4、比较看重自身的形象；5、对生态环境的追求孜孜不倦。47可以预见，伴随着北京世界城市建设进程的加快，“世界办公室”功能将会不断强化，休闲办公区的需求正逐渐越来越旺盛。48今天的北京，正处于从中国走向世界的转型期，正处于打造“首脑城市”的关键时刻，承接国际服务产业转移、打造现代服务业聚集区，都迫切需要能够体现“世界城市”定位、推进“首脑经济”发展、适合“世界办公室”落户的战略性项目来吸引世界的眼球。49在通州大力发展商务地产的背景下，本案能否依托宋庄镇独特的区位价值和温榆河、生态资源和文化资源，高举高打，成为北京走向世界进程中浓墨重彩的一笔，成为北京建设“世界办公室”功能、发展“首脑经济”的重要支撑？50第二部分聚焦宋庄项目51一、发现项目四大战略价值站在北京打造“世界办公室”、发展“首脑经济”的大趋势下，重新审视本案，我们不难发现，其具有以下四大战略价值：52（一）突出的区位价值地处“首都金三角”的中心，是北京发展休闲办公区（RBD）的首选区域。531、首都东扩，正在发生的现实在“两轴两带多中心”总体规划基础上，北京市“十一五”规划中提出未来五年，重点建设“顺义、通州、亦庄”三座重点新城。北京城市重心向东扩展已是实实在在的现实。54在首都东扩的影响下，北京逐渐突破“摊大饼”的发展，向“两轴两带多中心”转变，在这个过程中，聚集不同性质服务产业的城市中心也逐渐产生分离，逐步形成了“首都金三角”的格局：通州新城——北京的北京中心城——中国的北京首都航空城——世界的北京2、“三个北京”的形成55北京的北京：通州新城在北京城市总体规划（2004年—2020年）中，只有通州被明确定位为“北京未来发展的新城区和城市综合服务中心”，并且通州区是中心城区“行政办公、金融贸易等职能的补充配套区。”北京市政府的行政职能部门，以及在京的中央部委直属研究机构将在未来迁至通州的计划，该地区的服务业主要以服务于北京市乃至环渤海的区域服务中心职能为主。56中国的北京—以中南海为核心的二环内以天安门为核心二环内，是北京作为国家首都的中心区；主要承担着国家行政中心的重要职责，是北京作为国家首都和全国政治中心的集中体现区。该地区将集聚以服务于国家首都的政务办公、国际交往等主的服务业。57世界的北京——首都航空城随着中国参与全球一体化的深入以及新经济的发展，在以首都机场为核心正快速形成的“首都航空城”，正成为北京成长性最强的世界级临空都市区，成为北京面向世界的窗口，也是“世界的北京”集中体现区。584、本案：“首都金三角”的中心本案正好位于不同性质的三大城市中心区的交叉地带，是“三个北京”的超级变压器，可以承接不同性质的商务服务业，是北京发展RBD的首选之地。59北京的北京世界的北京中国的北京60随着北京城市地位的提升，势必有更多的“世界办公室”落户北京，而伴随着城市空间东扩的深入，这些功能向东部扩展的趋势越来越明显，这正使本案建设休闲办公区的价值正不断凸显。61（二）难得的地段价值本案地处东部发展带的核心并紧邻首都机场，是这一地段最后的成片开发空间，是国际商务功能发展的难得地段。621、临空都市区蓬勃发展根据国际上空港地区的发展经验，依托空港形成的临空都市区已经成为国际城市都市化发展的一大新兴亮点区域，成为众多城市发展的增长点。63以时间为基础的竞争都将居主流的全球经济化，使得航空运输成为多种交通运输方式的“先锋”。以空港为中心，形成范围越来越广阔、内容越来越丰富的临空经济区。越是发达国家和地区，其临空经济就越发达。航空运输为“先锋”的综合运输航空汽车火车船舶其它运输空港中心论64邻空港区：空港周围6-10km的范围区域，集中了大多数围绕机场的经济活动，就业增长速度高出城市其它地区2—3倍。

航空服务的便利性

快速交通系统的通达性

信息传递的便捷性

人流、物流和信息流的集散点R=10kmR=6km临空区域大发展65临空都市区案例：美国加州地区加州地区是美国的航空基地和飞机制造业基础，斯坦福工业园的建设，形成以硅谷为中心的临空IT产业集群，并带动花卉、葡萄酒（NapaValley）、旅游（旧金山）、娱乐业（好莱坞）的发展。洛杉矶和旧金山每个城市都有三个机场，有着国际、国内分工；旧金山国际机场建设于三藩市和圣何塞之间，方便和带动大旧金山地区的IT产业和商业旅游业国际竞争与发展。66672、首都新引擎：首都航空城随着首都临空产业的迅猛发展，临空经济功能区已初具规模，形成了天竺出口加工区、空港工业区、空港物流基地、北京汽车生产基地、林河工业区、国门商务区六个重点功能区域。68首都航空城的布局：

西会展、东制造、北物流、南商务西部——国际会展区东部——现代制造区北部——物流仓储区南部——国门商务区69首都航空城提升作为一个重要的国际临空都市区，首都航空城已完成了城市化的初级阶段，即：完善制造产业功能（空港工业区）和国际居住功能（中央别墅区）的阶段；正处于完善城市综合服务功能的提升阶段。国际会议会展、高端商务服务等功能成为这一阶段发展的重点。新国展的进入、国门商务区的提出，正是这一转型的体现。703、国门商务区：首都新型商务区顺义区提出市区两级共建国门商务区，重点吸引物流、高新技术产业、保鲜度高的现代高科技农业和食品制造业等时间价值指向性明显的跨国公司总部和地区总部，积极发展商务、餐饮业、房地产业、文化娱乐、金融、保险、会展、法律、中介咨询、教育培训等配套产业，正在努力吸引国际商务服务业，希望成为首都新的国际商务区。71从目前国门商务区的规划看，就发展国际商务服务业来讲，它面临以下三大瓶颈：规划用地紧张，不利于国际企业总部的规模集聚；机场南部区域属于机场噪音区，使得国门商务区难以营造高品质的商务环境；首都机场的扩建使机场南部成为主要的出入口，在功能上比较混杂，不利于营造良好的企业办公氛围。国门商务区面临的三大瓶颈724、本案：承接国际商务服务业的最佳之地本案基地是临空区域开发片区少数几个可供成片开发的空间，而且距机场仅一步之遥。其发展商务交往、企业办公为主的国际商务服务业以及临空高端产业的地段价值异常突出。73（三）独特的文化价值本案紧邻宋庄原创艺术基地，具有浓郁的文化艺术氛围，这是吸引新兴企业办公和商务的重要砝码。741、北京文化创意产业发展格局根据北京市城市发展的现状及各区的资源条件，《北京市“十一五”期间文化产业发展规划研究》提出“两区一轴多园”的北京文化产业空间结构：两区：由朝阳、通州组成的东部创意区和由海淀、石景山、门头沟组成的西部创意区；一轴：长安街，主要发展体验式的旅游产业。多园：由文化产业行业中心地区组成的多个文化产业园。752、东部文化创意走廊仔细分析北京市文化创意产业格局，我们不难发现由朝阳、通州构成的东部创意区，包含了众多具有国际影响力的文化创意区，已经形成了一条有着鲜明特色的文化创意走廊：76宋庄画家村CBD文化创意集聚区三里屯文化时尚街区798艺术区朝阳公园文化园区大环文化园区77CBD商务区：北京市顶级商务核心区域；温榆河生态走廊：朝阳区内总面积127平方公里，产业发展方向包括影视制作、生态旅游和休闲健身产业；大环文化园区：将建成以博物馆、艺术馆、影视艺术活动基地为主的，北京新的大型现代文化产业园区；798艺术区：集艺术中心、画廊、艺术家工作室、设计公司、广告公司、酒吧等于一体的艺术社区；通州宋庄原创艺术基地：以原创艺术为主，有艺术家上千名，艺术工作室上千格，艺术及相关产业年收入5亿元，是现代艺术品创作、展示和交易的主流场所。78京东文化创意走廊的三大特征外向性特征明显，国际化色彩浓郁：因为cbd、使馆区以及首都机场的影响，使这一地区的园区呈现出很强的外向性、国际化色彩浓郁。东西文化交流碰撞，艺术氛围浓厚：国际化的高端人群长期在此生活，形成了很强的文化艺术氛围。商业与文化结合，产业化水平高：在这一地区，商业、商务、办公等与文化水乳交融，使得文化产业化程度较高。793、本案：艺术气息浓郁的文化花园地处京东文化艺术走廊的宋庄镇，依托“小堡村”已形成的原创艺术基地的浓郁氛围，是吸引以创意为核心的新兴企业商务办公的的理想之地。80（四）优美的环境价值本案位于北京市正重新规划的温榆河走廊的中间段，具有非常难得的优美环境资源，为发展休闲商务区奠定了非常良好的环境资源。811、温榆河—北京东部生态走廊仔细分析东部发展带的格局，我们认为，市政府正在重新规划的温榆河走廊，正在成为京东发展带一条重要的生态走廊。82从目前看，温榆河沿岸区域，已经聚集了像中央别墅区、空港工业园、国际会展中心、运河经济走廊等众多具有国际影响力的城市高端功能，已逐渐发展成北京市最具国际化色彩的城市发展带。83汽车制造基地林河工业区天竺空港工业园通州经济开发区？中央别墅区国门商务区运河文化经济长廊842、本案：温榆河黄金走廊的“中腰”宋庄镇地处温榆河黄金走廊的中段，堪称“中腰”，在温榆河北边中央别墅区和南部运河沿岸开发空间受限的现实下，本案区域无疑是这一黄金走廊最重要的发展区域，也是休闲商务发展的上佳之地。85突出的区位、难得的地段、独具的文化以及优美的环境，以上四大战略价值，使本案具备建设“休闲商务区”，吸引“世界办公室”的基础条件。86二、解读宋庄战略根据通州新城（2005年-2010年）规划，宋庄镇的发展目标是建设通州北部城乡和谐、经济发展、环境优美的文化田园新镇。其发展定位是：是通州新城的重要组成部分。引导发展以当代艺术创意为核心的文化产业。是通州新城运河经济轴线的北部拓展区。引导发展临空服务延伸产业。是通州北部地区城乡统筹的重要承载地。引导发展生态型现代农业。871、宋庄是带动通州北部发展的战略点根据通州新城规划，宋庄镇是通州新城的重要组成部分，是“一城、两轴、三点、四镇”中重点建设的“三大城市功能集聚点”之一，承担着带动通州北部发展的重任：88通州新城“一城两轴三点四镇”格局

一城：承接中心城功能疏解与新增职能的通州新城。两轴：

沿长安街延长线连接北京主城和通州新城的城市空间拓展轴；以运河为纽带向东南方向延伸的城市经济发展轴。三点：宋庄、潞城、张家湾是通州新城发展的重要组成部分，通州新城新增功能的重要区域和城乡一体化的重要节点。要建设成为三大城市功能聚集区。四镇：台湖、漷县、西集、永乐四镇与通州新城相互呼应，是通州新城发展的重要经济支撑，是承接农村人口向城镇转移、解决劳动力就业及资源节约的重要区域。要集聚形成四大产业发展组团。

89漷县镇西集镇台湖镇永乐店镇宋庄镇潞城镇张家湾镇“一城，两轴，三点，四镇”的城乡空间布局90

创建当代文化艺术基地：依托现有当代艺术家群落为核心资源，引导发展艺术品展销、交易、艺术教育、培训，艺术加工、文化旅游等功能。建立航空服务基地：引导发展商务办公、培训中心、航空货运、航空配餐加工等临空延伸服务功能。

建设综合物流区（新城）：结合北京一级公路货运枢纽的规划建设，发展现代物流业。发展现代都市农业基地2、宋庄重点发展四大产业913、宋庄三大板块的空间格局从目前发展看，我们认为，宋庄镇的空间格局分为以下三种不同性质的板块：通州新城板块：包括纳入通州新城建设及周边的宋庄南部区域；温榆河走廊板块：以纳入温榆河生态走廊区域为核心的：通顺路以西区域；村镇建设板块：宋庄其他地区。9228.9平方公里2万人温榆河地区16.9平方公里7－8万人通州新城徐辛庄翟里温榆河沿岸板块通州新城板块城镇建设板块93从目前看，无论是产业发展还是空间布局，温榆河走廊板块无疑是宋庄经济发展最关键的战略节点和“眼”，直接决定着宋庄的未来！4、本案是宋庄最关键的战略节点94从产业上，本案因紧邻机场又位于温榆河边，无疑是宋庄发展航空服务基地、现代都市农业基地以及文化创意基地最主要的发展地。从空间上，通州新城板块受制于通州新新城总体规划，东北部城镇建设板块，因产业基础及客观区位等影响，短期难以有大的突破。本案是宋庄战略发展最重要的承载体。95三、宋庄发展的隐忧第一，地处快速成长的临空经济区及通州新城之间，自身产业基础相对较弱，如不主动对接，极有可能被“两大经济高地”边缘化；第二，空间布局分散，现有产业格局较散，迫切需要形成龙头性带动区域；第三，具有一定文化创意基础，但缺乏整合和提升，并没有把文化优势转化为经济优势。96四、宋庄的战略选择基于当前现状，我们认为：“与其伤其十指，不如断其一指”，宋庄镇应举全镇之力，以宋庄最具价值的战略板块——温榆河走廊板块为载体，全力打造核心能够带动宋庄全局发展的核心引擎：宋庄之心。以点带面，推动宋庄跨越发展。97“大北京首脑经济区”的提出在此基础上，我们提出，以宋庄最具发展潜力的区域——温榆河走廊（本案）为核心承载体，整合格拉斯小镇、徐辛庄中心镇以及小堡村原创艺术基地等周边资源，打造“大北京首脑经济区”的战略构想：98“大北京首脑经济区”的战略构想——以宋庄镇温榆河生态走廊区域为空间载体，打造一个聚合国内外高端商务和办公资源、以人文艺术、网络科技以及休闲环境为三大特色的休闲办公区，并以此为核心发展高端商务、总部办公以及休闲度假等首脑经济，将项目打造成辐射全国、面向世界的大北京首脑经济区，打造带动宋庄镇快速发展的最核心引擎。99第三部分定位商务园100一、什么是首脑经济区？所谓首脑经济区，就是以现代服务产业（首脑经济）为产业特征，将高端商务、休闲办公、创意研发以及生活居住等融为一体形成的综合性服务产业新城，是支撑“首脑城市”的重要城市功能区。1011、首脑经济区产生的背景当城市临近或达到后工业化时代时，城市发展的主要动力从生产功能拉动过渡到现代服务业的推动。城市群的发展，使中心城市的外向度、首位度和活力度大大提高，中心城市前所未有地开始重视软实力建设以及辐射聚合能力的强化。城市对商务流、信息流、人才流等需求越来越高，从而催生了新一代城市高端功能区——首脑经济区。1022、首脑经济区的特征与其他城市综合功能区相比，首脑经济区有以下三大特色：产业以现代服务业为主导，以新兴办公方式占主导；强调工作、休闲和生活的有机融合；注重生态环境和休闲功能。103（1）以现代服务业为主导首脑经济区的产业以生产性服务业和消费性服务业功能为主导，其工作方式为远程办公、家庭办公、后台办公等，其实质为世界办公室的集聚区，为全世界的公司总部和顶级办公室提供支持。通常来讲，办公规模都相对较小，以50人左右为主导，并且呈现商务办公一体化的趋势。104（2）生活、工作、休闲相融合在首脑经济区内，人们的生活、工作和休闲的界限日益模糊。在休闲中工作在工作中休闲

105在首脑经济区内，办公形态、商务形态以及休闲形态互相渗透，主要表现为一种紧凑的、多功能的、小规模的混合功能社区，是一种生活和工作混合的、一体化（SOHO）的新社区模式。106（3）首脑经济区的休闲形态随着生活工作方式的改变，人们对生活的要求越来越高，对休闲功能空间的要求增多。具体表现在：第一，生态空间增加，如绿化空间、滨水空间、开发空间等，以满足人们亲近自然的愿望，提供高品质的城市生活空间；第二，文化娱乐设施的加强。1073、首脑经济区的三大内涵：首先，它是创意经济的超级孵化场首脑经济区是文化艺术核心产业——首脑经济的超级孵化场，是创意阶层聚集的时尚之地，它应从软硬件各方面大力支持首脑创意产业的发展；其次，它是国际商务服务业的超级平台首脑经济区它具有强大的高端休闲接待功能，是名流荟萃的超级政商交流平台，是超级迎宾馆和菁英俱乐部；同时也是大企业、跨国公司总部及各种驻京机构休闲办公的汇聚地。其次，它是高端服务产业发展的重要承载体首脑经济区是设计研发、贸易营销以及会议会展等高端现代服务产业发展的重要成载体，是城市最具辐射聚合能力的服务经济中心；1084、首脑经济区的构成要素首脑经济区构成要素不一而足，而以下四大基本功能要素往往不容忽略：高端商务功能——国际论坛、主题酒店休闲办公功能——企业会所、郊区办公园创意孵化功能——创意聚落、文化园、技术孵化器等城市服务功能——市镇中心、文化娱乐场所、生活区等109首脑经济区创意孵化功能城市服务功能高端休闲功能休闲办公

功

能110二、关于本案的战略思考从本案要打造“首脑经济区”，建设“世界办公室”的角度，还有以下战略问题，值得思考：111战略思考一：本案的发展应该放在什么样的坐标系中，立足于什么层面、用什么眼光来进行考量？是世界、中国、北京，还是通州？112鉴于本案地处北京国际化水平最高、最富成长潜力的区域特征，我们认为，本案发展首脑经济区，应坚持高起点，规划定位要与国际一流水平看齐，立足北京，面向世界，首先吸引国外相关机构，然后在集聚国内企业。113战略思考二：本案如何打好“国际牌”？欧盟的文章怎么做？从而吸引国际高端资源入驻？用什么吸引国际高端产业？欧盟概念是实做还是虚做？114打国际牌的关键是打造商务平台要想吸引国际企业和相关机构入住，关键是还是要能够营造良好的商务交流平台、休闲度假平台，通过商务服务吸引总部办公、创意产业等。那么，在打造商务平台方面，欧盟牌有着独特的价值：115欧盟主题的演绎——首先，欧盟主题体现在园区氛围上，是以欧洲的合作、共生理念为指导的共生型园区，主要体现在产业和谐、生态和谐等方面；其次，欧盟主题代表着类似欧盟的艺术气息，体现在注重艺术和文化，营造生活化的、原汁原味的欧洲小镇的园区形态上；再者，欧盟主题还体现在吸引部分欧盟企业入住，在园区的氛围具有欧洲商务花园小型化、个性化、互相融合等的特征。116世界主要商务花园形态比较花园类型园区形态企业类型文化内涵欧洲商务花园遍地开花透着文化气息

规模较小，行业分散团队协作主义美国商务花园规模宏大形态卓尔不群

单个企业规模大，以高科技公司或国际企业总部为主个人英雄主义新加坡商务花园规划合理均好性强国际性企业的分部外来主义117战略思考三：本案打造“首脑经济区”，应从何处入手，重点发展哪些重点产业？118从首脑经济的内涵看，首脑经济主要是处于产业链高端的经济形态，是处于产业U形曲线的两端的产业，最主体的是研发、营销以及创意三大类型。119从本案具备的现实条件来看，本案发展首脑经济的突破口是大力发展商务办公，通过营造良好的商务办公环境，吸引新型办公形态的相关企业入驻，从而使项目成为企业高端管理中心、区域营销中心以及国际性研发中心。120本案发展首脑经济的四大举措：举措一：以宋庄原创艺术基地为基础，构筑国际化的艺术交流和商务交际平台，通过艺术与商业平台聚集以大脑为核心的创意产业；举措二：充分利用靠近首都机场的优势，以中欧文化经济交流为主题，构建中欧国际论坛中心，通过高端商务汇聚总部办公、商务交流等商务服务产业；121举措三：依托通州既有的城市服务业及清华紫光吸引的国内科技公司，通过数码创意集聚研发、营销等产业服务业；举措四：充分利用机场附近的农业用地，大力发展临空型农业示范基地，通过农业基地集聚国际农业企业总部办公等，构筑农庄型总部基地。122战略思考四：本案打造“世界办公室”，应着重吸引哪些类别的企业入驻？123从本案具备的区位价值、地块价值以及文化价值和生态价值来看，本案最适合发展RBD，可以通过既有的良好条件，吸引网络办公、郊区办公和生态办公的相关企业入驻。124本案重点吸引的企业类型：其一：利用温榆河环境和大片非建设用地，吸引注重生态环境的国际性企业总部。企业类型：食品行业，生物医药行业，航空航天行业等，这些行业的生产和制造都要求很高的卫生条件和良好的自然环境条件。虽然企业的总部并不直接从事生产活动，但是良好办公环境是企业产品品质的象征。

食品行业的世界500强企业FarmlandIndustries的总部设置在密苏里的堪萨斯城的郊区；航天航空巨头LOCKHEEDMARTIN的总部选在如诗如画的马里兰州湖畔；化工企业骄子ChevronTexaco，其总部设在加州的St.Ramon城市边缘的低密度生态区。125其二：利用拟建的欧盟国际论坛，吸引注重商务环境的企业决策中枢、企业培训中心以及办事处代表处等。其类型主要有欧盟各国商会、行业协会以及跨国企业决策中枢等。其三：利用靠近国际机场及完善的高速公路网络，吸引商贸物流和会展营销型企业。如快递，通信等需要总部进行大量结算业务的企业；展示高档家具或者汽车的大型商业中心等。126其四：全新打造一流水准的网络基础设施，与紧邻的清华紫光商务园互补，吸引正在蓬勃兴起的高科技型企业。主要有广告、设计等以脑力为核心的创意类企业；依托网络、服务全球的外包服务类公司；跨国公司营销、管理以及研发等分部；居家办公一体的SOHO办公等。127战略思考五：面对北京蓬勃兴起的相似项目，面对通州新城重点构筑的九大商务地产板块，本案应如何脱颖而出，树立怎样差异化的发展主题？128资料：通州划定九大商务功能区

129运河城市段核心功能板块：建成后将集商务办公、文化艺术、旅游会展、休闲购物、滨水住宅为一体的国际滨水商务中心。商务园总部经济板块：以通州商务园为龙头，形成低密度、园林式、高科技、商务总部聚集区。主题休闲功能板块：以主题公园为支撑，形成影视文化、娱乐休闲、专业会展为内容的商务娱乐新区。医疗康体功能板块：借助大型医疗产业化项目带动，发展集医学研究、康体服务、职业培训为一体的现代化康体医疗服务业。行政服务功能板块：建设行政服务中心、标志性市民休闲文化设施，合理布局学校、档案馆等公共服务及商业配套等现代城市功能设施。八通线楼宇经济板块：主要发展商务办公、贸易流通等楼宇经济。目前，八通商圈已形成上百个居民社区、数十个高级写字楼群。新华大街商贸流通经济板块：是通州传统商业步行街，规划通过升级改造形成高端百货、国际品牌专卖店、五星级酒店、写字楼等高端商务业态。龙头项目是“北苑商务区”。宋庄文化创意板块：形成艺术品创作、展示、交易、会展、艺术教育、学术交流于一体的现代文化艺术产业园。京津塘产业带高端工业总部板块：充分发挥政策、区位和产业优势，建设高端产业和总部经济聚集区。130为区别于北京遍地开花的众多商务园，

本案必要强化三大特色主题：

生态、科技和文化131生态主题：充分发挥温榆河生态环境好的优势，将河流、绿地、公园和办公开放空间有机融合，突出生态主题，形成办公室建在水边和树林中的生态形象。132科技主题：在基础设施构筑上，强化网络、通信等高标准设施的引入（在核心办公区内），构筑符合未来办公需求的体系，突出科技主题。133文化主题：依托原创艺术基地所辐射的艺术气息，结合欧洲人文气息，引入欧洲文化街区等，构筑独具人文企业的商务园，形成独特的文化内涵。134三、商务园的定位（一）战略目标（二）战略定位（三）形象定位（四）产业定位（五）功能定位135（一）战略目标打造一个生态环境优美、商务环境完善、文化氛围浓郁的休闲商务办公区（RBD）136生态环境优美：自然生态和人文生态相融合的现代化生态园区；商务环境完善：网络设施完备、高端政商交流气氛浓郁、适宜各类型企业办公的完善办公环境，互相促进；文化氛围浓郁：原创艺术气息、欧洲人文精神氛围等，有利于促进创意灵感产生，促进未来工作形态形成。137（二）战略定位首脑经济区世界办公室138（1）首脑经济区的内涵这里是以高端国际商务、企业总部办公等商务服务业为主导的高端产业功能区；是世界北京的重要支撑；是以休闲化的总部办公、休闲性的商务交流为特色形成的世界级的休闲商务区。139（2）世界办公室的内涵相对于国贸CBD,这里是以休闲环境为基础，以休闲商务和休闲办公为特色的国际性公司集聚地，是适合新兴国际公司办公和商务的“世界办公室”。140（三）形象定位1、项目名称2、主导广告141提及本案，给人们的印象应当是：一个最适于创意工作和商务办公的生态办公区；一个融企业决策中枢、营销和研发等高端产业为一体的首脑经济高地；一个人文气息浓郁、缤纷多彩的“欧陆风情街区”；一个回归自然的、富有魅力的“田园市镇”。1421、项目名称中国谷CHINAVALLEY谷，借用“硅谷”的形象，是后工业时代特色商务花园的代名词；中国谷，类似巴黎国际化进程中打造“欧洲谷”，代表着本项目是北京国际化进程中重要的城市功能区。1432、主导广告中国谷北京首脑经济区世界办公集聚地144（四）产业定位重点发展四大产业——两大主导产业：总部办公、政商交流为主的商务服务业；科技研发、管理营销为主的生产服务业；两大辅助产业：人文艺术、头脑创意为核心的创意产业；以临空农业为代表的农企总部服务产业。145（五）功能定位1、功能定位2、功能框图1461、功能定位国际首脑经济平台中国创意经济高地北京休闲办公基地1472、功能框图中国谷休闲度假高端商务商业服务区域商业中心艺术商业街国际社区城市公园总部办公创意俱乐部研发生产区创意聚落大企业办公区商务俱乐部商务休闲公园国际论坛中心品牌农企庄园乡村商务馆群美丽乡村现代农业基地主题商务酒店Soho工作区148第四部分构建中国谷149一、项目基地分析（一）交通条件分析（二）土地现状分析150（一）交通条件分析从交通综合条件分析，京平高速、壁富路是项目两条主要的对外联系通道：京平高速实现和中心城的联系；壁富路实现与机场、通州新城的联系。李天高速机场第二通道京平高速壁富路六环路通顺路徐尹路与中心城联系主通道与通州新城联系主通道与机场联系主通道151（二）土地现状分析从土地利用现状看，需新规划的土地都位于壁富路两侧，京平高速将地块天然分为南北两大片区——千亩荷花塘

格拉斯小镇土博士城建研院研究中心农业示范基地京平高速壁富路152北部片区：现有已开发项目较多，可开发用地布局较散，呈插花地布局形态，需较多考虑与现有项目的融合；南部片区：属新开发地，规划用地比较集中，成片的面积也大，有利于形成整体概念，属于新开发地块。153二、项目板块建议（一）项目分区建议（二）板块概念说明154（一）项目分区建议根据项目商务、休闲、办公和商业四大主导功能的定位，结合现有可建设用地和非建设用地的分布，我们建议，“中国谷”分为“一心三板块”开发：155“一中心三板块”一个区域中心：以项目3号地、4号地为核心，重点发展区域大型商业、城市配套服务等功能，打造服务于“中国谷”的区域服务中心。三大办公板块：根据项目用地的分布，结合不同的企业办公需求，形成北部、中部和南部三个不同性质的办公板块。156京平高速壁富路中部商务办公板块区域中心（商业+生活）南部科技办公板块北部休闲办公板块国际生活区（格拉斯小镇）123456157分区构成目标对象整体风格建筑形态核心项目三大办公板块北部板块品牌农企、注重环境的跨国公司中国总部、企业培训基地等欧洲田园乡村风格欧式乡村别墅风格、独栋型乡村商务会馆群乡村型总部庄园农业休闲旅游基地中部板块欧盟商会协会、欧盟中大型企业中国决策中心、欧盟商务办事处等欧式商务花园风格，分德式、法式、意式等不同组团新古典欧式风格；连排型、多层洋房型欧盟国际论坛中心国际名流俱乐部总部决策办公基地企业会所群落南部板块新兴国际科技企业研发、营销分部；从事外包的软件网络类公司；国内大中型技术基业；中小型创意类公司突出IT文化，强化科技主题，注重网络建设现代科技风格；连排型、多层洋房型及小高层公寓型混合网络后台服务基地；新兴网络实验基地；网基外包服务基地；Soho创意天地网络娱乐基地

中国谷之心国际知名商业集团；品牌outlets；汽车家居等商业巨头体验型商业文化现代时尚风格大型商业建筑综合体品牌outlets商业娱乐中心艺术商业街区（二）板块概念说明158三、六大引擎支撑“中国谷”

在“一中心、三板块”总体布局下，结合项目不同地块的实际条件，我们构筑“六大引擎项目”来支撑“中国谷”的发展：159京平高速壁富路国际生活区（格拉斯小镇）123456农庄总部基地乡村会馆市镇中心国际商业mall欧盟商谷智慧天地160（一）北部休闲办公板块位置与范围：基地北部非建设用地+1号、2号地块；发展概念：依托机场航道区的非建设用地，重点发展以农业为主导的涉农高级服务业，发挥农业用地的商业价值，建设具有欧洲乡村风格的休闲办公板块。161板块子项目构建依托临空区的农用地，发展“美丽乡村”示范基地项目；以建设用地为依托，重点发展农庄总部基地；依托美丽乡村良好的生态环境，集中建设乡村商务会馆群：世界农业品牌示范基地农庄型农企总部基地乡村商务会馆群1621、农庄型总部基地总体定位：以独立农庄的形式，借助良好的农业景观资源，打造独具特色的欧洲农庄式总部基地，是新兴生态办公的样板田。市场目标：注重生态环境的大型跨国企业与机构，尤其是欧盟相关机构和企业。如：食品行业、生物医药行业，航空航天行业等。世界知名农业及相关行业的品牌企业。163发展规模：1号建设用地和2号建设用地北边部分；庄园总部基地主要以总部办公形态为主，充分考虑到总部办公职能，面积大约在800-1000平米左右，容积率0.6左右；风格建议：结合美丽乡村农业示范基地，以纯正的欧式别墅庄园为主导，充分体现欧洲乡村风情，如：法国葡萄酒庄园、德国休闲农庄等。164商务庄园概念提示：商务庄园是为农企总部量身订造的独栋庄园，外部辅以农业主题景观。1652、乡村商务会馆群总体定位：以原汁原味的欧式乡村风情为基调，融合高级商务会所、私人俱乐部、商业娱乐中心、艺术鉴赏交流中心等众多的商务功能，形成具有欧洲乡村风情的商务会馆群。市场目标：大型跨国企业的培训机构、公司商务会议中心、驻中国联络处。代表处等；国际经纪人、国际中介机构、商务活动机构等。166位置与规模：依托2号地南部地块，单体规模上较农庄总部基地小一些，大约在400-600平米左右。容积率可以相对高一些。主要功能：主要以乡村酒店、主题餐饮等为核心，融合私人会所、公共俱乐部为一体。风格建议：结合美丽乡村农业示范基地，以欧式乡村建筑为风格主导，参考欧洲知名的小镇商业街区。167乡村商务会馆群概念示意：CEO度假官邸168乡村商务会馆群概念示意：企业会所群1693、美丽乡村——国际农业品牌旗舰基地：总体定位：充分利用非建设用地，以引入的农业知名企业为对象，形成各具特色的农业示范与展示中心，构筑具有魅力乡村的高端品牌展示基地。发展规模：建议形成20-50亩的风格不同的主题园区。风格建议：以富有代表性的欧洲农庄为核心，划分几大组团。如：法国葡萄园、荷兰郁金香园、德国休闲农庄等。170171板块操作建议1、如建设用地能够分散，建议把“美丽乡村”品牌农业基地和农企总部基地结合，形成组团式格局；2、庄园型总部基地建设可考虑采用土地转让模式，吸引世界知名农业企业进入，转让土地，由其建设；3、对于乡村商务会馆群，建议由公司开发，整体出租或出售，一有利于先期氛围形成，二有利于利润最大化；4、在整体片区规划上，建议按照农业主题休闲旅游区的概念规划，整体组织农业景观、农业项目，以利于后期休闲旅游的展开。172（二）区域商业中心位置与范围：基地中部壁富路以东，包括3、4号地块；发展概念：依托格拉斯小镇已经形成的高端社区氛围，充分利用良好的交通条件，发展大型区域级商业及城市配套服务，形成服务于整个“中国谷”乃至更大范围的商业中心和城市服务中心。173子项目构建：4号地依托良好的交通条件，发展以大型商业为核心的区域商业中心，建设国际商业mall（国际轻工品采购博览中心）。3号地结合回迁房，以生活居住为主，重点发展城市配套服务，建设服务于区域的中国谷市镇中心；1741、国际商业mall总体定位：以首都国际机场及周边高速便捷交通为依托，以京津地区为目标市场，以家居、服装、玩具等多种生活类商品为重点的国际商品贸易集散中心，以商贸（交易）、展览、创意、旅游、娱乐、商务等多种功能于一体的消费品博览园。175家居中心：以进出口家居产品的采购博览中心，包括居家布艺装饰（家纺）、家俱、装修成品、厨卫用品用具、摆设饰品、花木装饰、儿童专用品等。服装轻纺城：以世界知名品牌经营为导向，以批售男女、童装、皮革、鞋类、化纤面料、毛呢面料及原辅料等中、高档品牌产品为主的专业市场，设服装和轻纺两大交易区。商业mall构成建议：176电子城：包括各种家用电器、数码产品、电子通讯等的成品及配件。玩具礼品城：整合国内外玩具礼品生产商、代理商和销售，集中销售，展示最新的玩具礼品等。1772、中国谷市镇中心总体定位：结合格拉斯小镇的市镇商业中心，在满足回迁居民的基础上，重点强化区域服务的职能，将“中国谷”的区域管理中心、物业服务中心布局在此。主要构成：市镇中心广场、区域服务与管理中心、24小时商业街区以及文化交流艺术中心等。178（1）物业服务与管理中心总体定位：面向整个“中国谷”的物业综合服务中心以及部分市政服务功能，功能：银行、商业、物业管理中心、园区管理中心等。179（2）24小时商业街区总体定位：是服务于“中国谷”自身和周边区域的商业街区。白天为入驻企业职员提供餐饮等需求，晚上为生活区和商务区的职员提供聚会、交流和餐饮等服务。功能与构成：咖啡店、茶餐厅、茶馆、远程工作室等。180（3）艺术主题公园总体定位：是“市镇中心”主要的公共开放空间，结合水岸景观，融合艺术雕塑、行为艺术等多种形式，形成具有艺术氛围的社区公园。功能与构成：行为艺术展示、主题雕塑长廊、艺术名人名作长廊等等。181（4）文化艺术交流中心总体定位：以现代绘画、音乐等艺术展览展示为主要目的的文化艺术交流中心，定期举办主题画展、艺术沙龙等。应充分结合艺术城的艺术公园，共同营造艺术氛围。功能：艺术品交易、会所服务。182（三）中部商务办公板块

（欧盟商谷）位置与范围：基地中部5号地块及周边非建设用地；发展概念：依托良好的环境资源与温榆河景观带结合，以拟建中的欧盟国际论坛为中心，构建以国际商务、跨国公司总裁或头脑部门办公主导的生态化、休闲型的国际商务办公板块。183核心子项目构建结合项目用地规划现状，中部商务办公板块应重点发展以下四大子项目：中欧国际论坛中心；国际名流俱乐部；企业商务会所群；国际企业总部办公区。1841、中欧国际论坛中心定位：以中国和欧盟的交流合作为背景，选取双方共同关心的话题，如：文化交流、生态环保等，打造具有国际影响力的中欧国际论坛。功能：政商交流、国际论坛位置与规模：紧邻温榆河绿化隔离带，占地约50亩左右。建筑形态：以五星级田园度假酒店为主题，强化商务会议、高级餐饮服务。185186度假酒店概念示意1872、国际名流俱乐部总体定位：依托中欧国际论坛中心，形成企业家、商务人士等交流的高端商务俱乐部。位置与规模：与商务酒店结合，空间上相对独立。总面积约2万平米左右；建筑形式：生态化、院落型，注重私密性空间的营造。188国际名流俱乐部概念提示1893、企业会所群总体定位：围绕高端国际论坛中心，以企业决策中枢、商务代表机构为主要对象，形成企业商务交流中心和办公决策中心。目标市场：吸引注重商务环境的企业培训中心以及办事处代表处等。其类型主要有欧盟各国商会、行业协会以及跨国企业决策中枢等。吸引以企业决策中心为核心的众多机构，如：大企业商务会所、总裁官邸以及高级经理人培训基地等。190功能：商务＋培训+度假位置与规模：靠近壁富路的地块，有利于展示企业形象。单体规模约500-1000平米。整体占地规模约300亩左右。建筑形态：欧式townhouse社区，注重整体生态环境打造。191企业会所群概念示意1924、国际企业总部办公区总体定位：以国际性企业、驻华机构为主要对象，集中建设适合企业总部办公的企业办公区。位置与规模：占地规模约600亩-700亩左右，容积率控制在1-1.2之间。建筑形态：根据企业规模不同，分为单体型、共用型和可组合型。建筑形态建议借鉴欧洲乡村风格，形成法式酒庄园、德式农庄园、意大利园等。193194（四）南部科技办公板块

（智慧天地）位置与范围：6号地块；发展概念：智慧办公天地以综合办公城区的理念为指导，面对新兴的网络化办公趋势，以未来办公方式探索为主题，重点强化网络等办公基础设施，打造中国网络办公实验区。以网络的名义，塑造商务办公区新模式与新高地。195网络实验办公区的体系构成：网络实验办公区的构成体系，由三个层次组成：基础设施完全覆盖的无线网络及便捷快速的宽带网络，使移动办公和家庭办公成为可能。具有大型数据中心（IDC），能够为入驻产业区的企业提供集中服务。196办公设施根据企业规模大小以及办公类型不同等具体需求，提供与之相适应的多种建筑形态，构筑个性化、多元化的办公楼群。公共空间新型办公环境不再是统一隔断、毫无生气的标准办公室，而是将休闲、娱乐甚至部分生活的空间融入其中的新形态。以互联网为工作手段的人们更需要交流沟通，增加非正式交流空间成为提高办公效率。197核心子项目构建：基于产业分析，科技办公区将按“一个产业服务中心+三个办公组团”的功能布局来构建：“服务中心”：“科技新天地”产业服务中心“三个办公组团”：后台经济办公组团（backoffice）实验经济办公组团（laboffice）网基经济办公组团（netbasedoffice）1981、“科技新天地”产业服务中心位于6号地的中央区域，是科技办公区的形象展示区以及整个产业服务中心区。为“科技办公区”内各企业提供技术支持、企业交流、产品发布等服务。项目构成：数码塔（CyberTower）综合服务大楼综合服务街区（ServiceStreet）艾维商务酒店（Every-WareHotel）休闲娱乐会所（RelaxingClub）199（1）数码塔综合服务大楼以现代建筑风格为特色，是“科技办公区”地标性建筑，是科技办公区技术支撑和园区管理中心所在。技术管理处：设立IDC，为整个“中国谷”项目提供网络覆盖，并为入驻企业提供高速网络接入、系统维护控制和数据处理等相关的技术支持。综合管理处：为办公区内的企业提供写字楼租赁、信息发布等综合配套服务。200链接：什么是IDC?IDC即“互联网数据中心”，它是伴随着互联网不断发展的需求而发展起来的，比传统的数据中心有着更深层次的内涵：它为ICP、企业、媒体和各类网站提供大规模、高质量、安全可靠的专业化服务器托管、空间租用、网络批发带宽以及ASP、EC等业务。IDC还是其服务的企业、商户或网站服务器群托管的场所；是电子商务赖以安全运作的基础设施；也是支持企业及其商业联盟（包括分销商、供应商和客户等）实施价值链管理的平台。201（2）综合服务街区根据企业需要设置相关机构和商业配套设施：相关政府服务机构：邮局、海关、银行、全球发送系统、室内摄影棚、电视录间棚等。商业及娱乐配套：商场、餐厅、咖啡馆、酒吧等商业设施。202（3）艾维商务酒店是为互联网产业相关企业提供的集会议交流、技术展览、新品发布于一体的商务型酒店。酒店风格：商务酒店要融入时尚元素，以现代风格为主，切合互新兴办公人士的喜好。商务套房：为“科技办公区”企业的员工和客户等提供的，具备商务功能的酒店套间，每个套房都配备无线网络、电脑、传真机等商务设备。203204会议平台：为互联网企业提供不同规模的会议室，在企业内部和企业间搭起交