常见二手房屋买卖法律风险防范课件

常见二手房屋买卖法律风险防范另附：婚姻房产处理三峡买卖网/北京市盈科律师事务所丁宏学个人简介云南师范大学中文毕业、云南大学法律毕业，曾游学于北大、中国政法大学，专注于法律。2006进入北京中祺律师事务所，辗转游走，2007年执业，2009年加入北京盈科律师事务所；2006-2008主要从事刑事案件，后转移于建筑工程、房屋等民事案件领域，2011年专注于二手房买卖。二手房案例：郑某诉丁某确认房屋所有权案、翁某诉郑某腾房案、杨某与某中介公司定金纠纷案、韩某诉张某违约赔偿案（经济适用房）、邢某诉某中介及买方违约赔偿案等概述未来房屋市场，二手房市场将成为主导

二手房交易占美国房地产市场总交易量的9成左右,其萎靡不振直接拖累了美国房地产市场乃至就业市场的复苏。近几年二手房市场的变化个人二手房买卖市场的崛起：昨天记者从工商部门获悉，今年以来，本市二手房成交量已超过一手房，由于二手房交易比重不断增大，相关的消费纠纷也出现猛增。有的购房者贪便宜购买央产房、大产权房，签订合同后才发现无法获得房屋产权。工商部门昨天针对近期房屋交易的纠纷热点，警示买房人一定要谨慎签约。概述去年我们二手房销售总金额已经到了600亿，作为经纪公司，一年销售的房屋套数、销售金额与房地产的开发公司是一样的，比如去年万科的交易金额大概也就是600多亿，跟我们的数据是非常接近的。——左晖（链家控股董事长）大概数据：2010北京全年：二手房17-19万套一手房不到12万套二手房买卖纠纷复杂成因房屋性质公有住房、经济适用房产权状况房屋价格高，市场波动大中介实务中的二手房交易典型纠纷2、《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知（京建住〔2008〕225号）2010年4月8日关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知京建发〔2010〕237号2010年5月5日2010年4月11日二00八年四月八日实务中的二手房交易典型纠纷借名购买经济适用房屋北京高院意见第十六条借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。实务中的二手房交易典型纠纷一房二卖、多卖1、北京高院意见第十三条出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。实务中的二手房交易典型纠纷其他1、无证房屋买卖2、有承租人的房屋买卖3、定金纠纷、定金与违约金问题4、其他有特殊限制条件的房屋购买如军人资格5、税费负担制止炒房、卖方负担买方同意，法院不告不理6、户口迁移问题购买二手房十大注意事项第一，注意查看出卖方的证件。在买卖双方签署买卖合同之前，买方一定要查看卖方的证件，主要是房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证（若没有结婚，则要出示单身证明）。第二，注意房屋的产权状态。第三，注意房屋的抵押状态。第四，注意房屋的出租状态。第五，注意房屋的性质。购买二手房十大注意事项第六，注意房屋质量。第七，注意房屋落户情况。第八，注意办理房屋物业交割手续。很多人认为办理过户手续后交易就完成了，实际上不是如此。过户后，买房人和出卖方应当共同办理物业交割手续，即结算房屋内的水费、电费、燃气费、有限电视费、电话费、物业费、供暖费、公共维修基金的过户等手续，只有办完这些手续，整个的二手房交易才算圆满完成。第九，注意房屋周边环境。第十，注意中介公司。婚姻房产问题婚姻法第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；婚姻法司法解释二第二十二条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。婚姻房产问题、司法解释三婚前按揭购房：个人财产增值补偿（类似共有、按份共有）第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。若不能达成协议的，法院可判决归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿。婚姻房产父母婚后为子女购房：对子女的赠与第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。婚姻房产夫妻一方单独处理房屋第十一条

一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院