商业管理方案大纲

商业管理方案大纲_物业经理人一、物业概况

二、治理方针

1、统一招商治理

A、要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比拟认同零售、餐饮、消遣52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例。

B、要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。购物中心必需是一个拥有明确经营主题和巨大制造力的品牌形象企业。

C、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。异业互补的目的就是要满意顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。

D、招商挨次原则。核心主力店先行，帮助店随后的原则；零售购物工程优先，帮助工程配套的原则。

E、核心主力店招商布局原则。核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心帮助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，经常能带动整个购物中心的顺当招商与治理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特殊是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能到达组织人流的效果。

F、租赁经营采纳放水养鱼的原则。由于购物中心经营具有长期性特点，采纳合理租金与优质效劳做法，将整个购物中心作热，而后依据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，进展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意“的原则。

2、统一营销

治理公司应当为购物中心筹划好1年365天的每天营销规划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织筹划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用根据承租户销售额的肯定比例进展分摊。假如购物中心统一收银治理，就能较好地执行按销售额分摊费用。

3、统一效劳

A、统一效劳包含统一的商户结算、统一的营销效劳、统一的信息系统支持效劳、统一的培训效劳、统一的卖场布置指导效劳、统一的行政事务治理效劳、统一的物业治理效劳等等。这个“统一效劳“就是要求“效劳“出购物中心的品牌与特色来。

B、有助于经营者间的协调和合作。购物中心须设立由开发商领导、商业专家组成的治理委员会，指导、协调、效劳、监视承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。常见的方式有：

（1）指导工程：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；

（2）协调工程：协调经营者之间的紧急关系，增进经营者之间合作；

（3）效劳工程：行政事务治理；

（4）监视工程：维护购物中心的纪律、信誉，帮助工商、税务、卫生、消防等部门的治理。

4、统一物管

有助于建筑空间的维护和保养。购物中心的物业治理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供给、公用面积的保洁、保安防盗、车辆治理、绿化养护、意外事故处理等。

5、统一的信息平台

进展精细化的治理，不但能够为顾客供应统一收银、消费一卡通等便利的效劳，还能为广阔签约商户供应丰富精确的顾客信息和市场信息，甚至于供应更具体的经营信息，譬如零售商品单品进销存信息等等。更能为购物中心自身供应布局疏密度、品项搭配、人员配置、场地坪效、商户业绩等经营信息，便于购物中心分析后对经营场地（稀缺资源）进展无限再安排。

三、经营宗旨

A、以建成第一流的国际化生活休闲购物中心为经营目标

B、对顾客——使他们享受丰富的商品和宾至如归的效劳；

对员工——使购物中心成为他们施展才华和乐于献身的抱负公司；

对合作伙伴——使购物中心成为他们的最正确平台；

四、经营理念

A、以喜悦顾客、欢乐员工、回报股东、效劳社会为经营理念

B、诚信为商，以人为本的理念，营造和引导新的消费方式，引进一种新的文化理念和生活理念。

C、从人性关心的角度，以景观主题营造温馨、舒适的购物环境；形成以超大体量、多元、多层次的真正“一站式特色消费”，使消费者在购物中休闲和玩乐、在游玩的愉悦中购物。

五、经营模式

A、只租不售

B、分铺出售。

C、三权分别，实行全部者、经营者和治理者的分别,集中治理和分散经营的治理方式，即全部者托付治理者进展治理，治理者对租赁、物业、营销和效劳统一集中治理，保证保安、保法、修理、进货和促销活动等日常工作有组织地运行，不参加经营；经营者则不参加治理，只负责经营活动，定期向全部者交纳租金，向治理者交纳治理金。优热互补，既可保证和提高治理水平，以一个统一的社会形象面对消费者，由专业商业经营治理公司对工程进展经营和治理，全方位的保障投资者及经营者的利益，力争最大化的挖掘和实现工程的商业价值

D、与世界上闻名的购物中心专业开发治理公司合资、合作，引入国外MALL的经营治理技术。

E、设立专业的经营治理公司统一治理旗下全部的购物中心物业，但必需招募大量高素养的摩尔治理人才。且经营治理公司拥有自主经营治理权。

六、工作内容

1、商场经营治理工程

A、物业治理

B、卖场营销气氛塑造

C、开展全年营销活动

D、业态调控与品牌优化淘汰

E、以顾客

效劳为核心的运营现场治理

F、经营性招商

2、商场治理流程

(1)租赁政策购物中心的目标市场定位为商圈内全部居民及局部甘情愿旅游者。核心承租户一般占购物中心营业面积的40-50％。在租赁合约方面采纳国际购物中心协会格式进展治理。购物中心制定相应的承租户政策，提高承租户质量，招商对象的最高目标都是各种类型的名牌商店、餐厅和效劳机构，最低目标是局部名分名牌店铺和局部非名牌店铺。

招商工作遵循以下程序：调查—谈判—审核—准入—追踪，要求其供应营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格托付书（适用批发代理商）、税务登记证、法人授权托付书，以及其它特别证明（如化装拼、食品的卫生许可）。

(2)营销治理重点是吸引更多的购物者光临，通过选择适当的营销方法吸引购物者光临。

(3)效劳治理购物中心设立治理专家组成的治理机构，对购物中心的一切行政事务进展统一治理，承租户担当合理的治理费用。维护承租户利益，加强与承租户的合作。

(4)物业治理经营期间的物业治理工作，主要包括五个方面：承租商的优化治理、促销推广活动、效劳治理、日常物业治理：清洁、保安、设备维护以及商业学问效劳。

3、效劳工程及收费标准

银行，共性化金融效劳

邮政

快递

票务

询问投诉

播送寻人

礼品包装

婴儿手推车出租

残疾车出租

财物报失

拾物招领

迷童认领

大件行李存放

硬币兑换

磁卡出售

贵宾卡发放

便民伞出借

医药箱

便民箱免费效劳

文体活动售票

派发雨伞袋

热线电话报务

培训效劳

4、公司对员工工作的检定

A、评估原则

(1)评估是对员工工作成绩的考核的方式。

(2)评估必需公正、公正、客观。

(3)在评估过程中，应对员工以往的工作表现及效果进展客观评估。

(4)每项评估内容应有详细的事实为依据。

(5)为到达更客观和更全面，评估前，评估负责人应征询其它部门的经理、主管、员工对被评估员工的意见，作为参考依据。

(6)在评估的同时，应对被评估的员工提出更高的目标及要求。

(7)对评估总分低于60分以下的员工，应进展指导；低于标准分(总分50分以下)的员工,可以辞退.

B、评估方式

(1)评估分为书面评估及面谈两个步骤。

(2)评估逐级进展，即总经理评估总监，总监评估部门经理，部门经理评估部门主管，部门主管评估员工。

(3)进展书面评估时，应先由其直接上司进展，填写《员工工作评估表》，然后报上一级审批。

如：部门主管在评估一般员工时，先由主管对员工进展书面评估，填写评估表格，报送部门经理及总监审批o

(4)当进展评估面谈时，应有部门主管、部门经理、人事部评估员及员工4人参加。

C、评估类型

(1)试用期评估：适用于试用期新员工。

(2)年度评估：适用于工作满一年的员工。

(3)晋升评估：适用于拟晋升的员工。

D、评估程序

第一步：人事部发出评估通知单。

人事部将会提前1个月给各部门负责人(总监、经理)列知名部门需评估的员工名单及最终评估期限。

其次步：部门评估负责人进展书面评估，并填写《员工考核鉴定表》。

各部门评估负责人应在员工评估期满前15天内完成《员工考核鉴定表》，并报更高一级领导审核。

第三步：人事部核查《员工考核鉴定表》。

各部门评估负责人将审核后的《员工考核鉴定表》交人事部核查。人事部如发觉评估的分数低于标准或工资、职位调整超出额定的范围时，人事评估员将在紧接着的l周内与部门负责人争论评估内容及其合理性。假如双方未能达成全都，则由执行总经理或总经理做最终打算。

第四步：副总经理或总经理最终审核《员工考核鉴定表》。

人事部将评估表交总经理批核。总经理应在接到评估表后5天内作出批复，并将评估表返还人事部。如未通过，则由人事部与部门负责人进展重新评估。

第五步：部门评估负责人安排评估面谈。

人事部将总经理批复后的《员工考核鉴定表》交还部门评估负责人，由其与员工安排评估面谈的日期，并告知人事部和员工。同时，部门评估负责人要求员工在评估面谈之前完成《自我鉴定表》。

第六步：评估面谈。

在员工评估期满后l周内，评估负责人、部门负责人、人事部评估员与员工一起进展评估面谈。告知员工评估的结果及工资、岗位调整状况，征询员工对评估的意见和员工的奋斗目标，并要求员工签署确认。

第七步：工资、岗位调整及存档

人事部将员工签署后的《员工考核鉴定表》存档，对员工工资或职位进展调整，并将工资变更状况交人力资源部。

5、员工培训规划

A、岗位职责

B、经营课程

市场调查、经营预算、经营规划、经营效益分析、促销推广

C、治理课程:

商场管

理、商户治理、

D、效劳课程

效劳须知、礼仪、商品学问、销售技巧、顾客心理、顾客投诉处理

6、租务治理

A、包括商定租金、租期、支付方式、物业治理费的收取等，还有其他比拟关键的租约条款治理，比方：

（1）承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，假如发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；

（2）营业时间确实定；

（3）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须承受统一治理；

（4）为整个购物中心促销担当的义务；

（5）承租人对停车场的使用，确定有归还是无偿，有无限制；

（6）投保范围事宜；

（7）是否统一的收银。

B、供应完善的信息系统硬件和软件，为消费者与承租户都得到便利。充分做好租户的效劳与治理，作出品牌与特色。

七、对商户的效劳承诺

A、以效劳诚信、质量诚信、行为诚信、合约诚信为效劳承诺。

B、以为客户制造良好的合作气氛为己任，充分激发客户自盈潜能。

八、2023年度商户治理工作规划

九、2023年商场宣传推广规划

一月份：

1、元旦迎新活动。

2、新春大优待。

3、春节礼品展。

4、除旧迎新活动。

5、结婚用品、礼品展。

6、年终奖金优待购物规划。

7、旅游商品展销。

二月份：

1、年货展销。

2、情人节活动。

3、元宵节活动。

4、欢快寒假。

5、寒假电脑产品展销。

6、开学用品展销。

7、玩具商品展销。

8、家电产品展销。

三月份

1、春季服装展。

2、春游烧烤商品展。

3、春游用品展。

4、换季商品清仓特价周。

5、“三八妇女节”妇女商品展销。

四月份：

1、清明节学生郊游食品节

2、化装品展销会。

五月份：

1、劳动节（5/1）活动。

2、夏装上市。

3、凉爽夏季家电产品节。

4、母亲节商品展销及活动。

5、端午节商品展销及活动。

六月份：

1、儿童节（6/1）服装、玩具、食品展销及活动。

2、考前补品展销。

3、考前用品展销。

4、饮料类商品展销。

5、夏季服装节

6、护肤防晒用品联展。

七月份：

1．欢快暑假趣味竞赛，商品展销。

2．暑假自助旅游用品展。

3．父亲节礼品展销。

4．CooL在七月冰激凌联合促销。

5．暑假电脑促销活动。

八月份：

1．夏末服饰清货降价。

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