改-拍-浙江省杭州市建德市小洋坞A地块世茂集团土拓会报告0222

浙江省杭州市建德市小洋坞A地块项目土拓会报告杭州城市公司2021年02月21日3.1

土地基本信息【土地属性】新城品质项目区位：➢区位：项目位于建德市洋溪街道，为城市发展方向，东南侧靠近新安江，具备一定景观优势，距离建德市政府3.3km，距离新安江互通3.7km。➢配套：地块周边三公里内配套完善，隔江1.5km内有八佰伴综合商业体（在建）、悦荟17度广场（在建），通过洋安大桥可达。八佰伴购物广场（在建）建德市妇幼保健院悦荟17度广场洋安小学（在建）明珠小学新安江一中建德市中医院明镜小学23.2

土地基础规划指标出让编号地块名称建政储出（2020）21号小洋坞A地块红线图,有详细界址图四至路名洋溪街道小洋坞坐标：奥维地图经纬度土地用途住宅占地面积（㎡）容积率69,718（其中计入规划指标计算范围用地66,434）1.8804层限高（米）限低（米）计容建筑面积（㎡）地上建筑面积（㎡）可售合计119,581119,581117,241116,441116,441住宅可售小计（合计）住宅可售商业可售办公可售住宅自销住宅政府回购商业可售小计（合计）商业自销商业政府回购办公可售小计（合计）商业自销可售建面（㎡）800800商业政府回购自持合计租赁住宅自持建面（㎡）自持酒店自持商业自持办公自持乐园无偿待建建面（属于容积率）（㎡）配套用房面积2,340㎡下叠赠送60方地下室地下赠送说明红线外代建说明红线内无偿代建道路3,284㎡（不计入规划指标其他关于资产清单的说明（车位等都可以）范围内）33.3

项目条件说明招拍挂文件中的其他要求、根据与政府沟通获知的其他信息（务必将招拍挂文件所有其他要求涵盖，切勿任何遗漏），包含但不局限以下内容：自持的详情代建的详情无A地块代建道路3,284㎡。回购的详情无地块内不利因素变化红线外重要因素变化规划形态要求1.地块内有山头，土方开挖量较大；2.地块有部分建筑待拆迁（含1处土地庙），有民用电线待迁移。1、住宅层数不低于四层，绿地率30%，建筑密度28%，限高80米；2、多层住宅建筑的立面宽度不超过45m，高层应采用点式建筑（面宽度不超过32m）。1、海绵城市。建造标准要求装配式建筑要求其他2、土地出让后，建筑设计应依山就势布置，根据具体设计方案确定的标高及开挖方案由受让人自行平整土地及边坡治理工程并承担相关工程费用。装配式建筑（30%的计容总建筑面积）1、根据《杭州市新建住宅小区设置餐饮用房管理规定（试行）》文件要求在地块内配建适当数量不与居民住宅连接的集中餐饮用房；2、按《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）要求合理配置居住配套设施，地块内配套设施建筑面积不大于地上总建筑面积的10%，并无偿提供社区管理用房;3、如果地块与相邻地块（重合边界）为同一土地竞得人，则建筑控制线可根据项目具体情况调整，地块公共配建设施可综合统筹规划。43.4

正负面清单关键点总结可能造成的成本影响不利因素项地块内部有山头地块内部有民用电线对策建筑设计应依山就势布置待迁移增加平整土地及边坡治理工程成本///有部分建筑待拆迁（含1处土政府与街道负责拆除可直接开挖地庙）有私坟

有利条件：1、项目位于建德市洋溪街道，为城市发展方向，东南侧靠近新安江，具备一定景观优势；2、隔江1.5km内有八佰伴综合商业体（在建）、悦荟17度广场（在建），通过洋安大桥可达。53.6

宗地航拍照片AB75.3

周边可参考地块出让情况

地价参考：地块所在洋溪街道2020年5月成交4宗住宅用地（中南、龙大、辰居分食），成交实际楼面价6,349-7,764元/㎡；距离本案最近的地块由龙大于2019年4月竞得，成交楼面价为7,981元/㎡，溢价率为58.3%。1243住宅可售建面其他业态说明名义楼板价实际楼板价计容建面成交总价容积率溢价率中拍方编号地块名称成交日期备注6洋溪新城高速出口区块S-4-3地块幼儿园德信中南·江上云著2020-05-21121.81.867,21664,029不少于

5,8586,34939,37512.6%6,93637,67524.4%中南中南3187m洋溪新城高速出口区块S-5-1地块德信中南·江上云起2020-05-2154,31554,315/6,936洋溪新城高速出口区块S-7-1地块洋溪新城高速出口区块S-6-2地块浙江龙

2020-05-龙大洋溪大地产

21街道项目34561.51.552,83052,83051,61451,61459,94259,94245,58045,580////7,7647,4948,2087,9817,76441,01928.1%7,49438,68223.7%8,20849,20320.6%7,98136,37858.3%杭州辰

2020-05-辰居洋溪5居置业21街道项目建政储出[2019]14号2019-10-新城·严州28誉境1.731.80新城洋安区块N-4-2地块2019-04-龙大江景龙大30府186.1

城市能级省份/直辖市城市浙江省杭州市建德杭州市地图浙江省地图区县湖州嘉兴能级三线舟山人口及经济数据统计口径所在区县GDP（亿元）所在区县人均GDP（元/人）所在区县常住人口（万人）所在区县户籍人口（万人）所在区县的城镇人口（万人）建德杭州杭州市宁波临安区392绍兴富阳区桐庐县87,668（常住人口）金华衢州台州4550.9-淳安县建德市丽水温州216.2

土地属性和目标客群地块位于建德市-洋溪街道，为建德主力发展方向，可较好承接县里老城外溢客户。土地属性C2新城品质新区，拟和洋安新区一同打造城区副中心，目前发展速度慢于洋安新区土地属性详细解释洋安新区（个盘在售，20000）客户县城客户（新安江街道为主）占50%-60%，乡镇进城客户占主要客户地理来源客户类型40%-50%新安江街道（老城区）（18800）分巢而居为主，城区改善为辅新安江街道为上游板块，高层在售18,800元/㎡新安江街道及洋溪街道上游板块1竞争板块范围目标客群的人口基数建德市常住人口45万人目标客群的人口变

2018-2019年，建德户籍人口51万人，2020年户籍人口有下降趋化

势，50万人左右。226.3

全市销售市场走势建德市为内生型市场，市场容量受供应影响年均40-50万方。近2年供不应求，成交价格持续上升，2020年均价13000。广义存量低，广义去化周期为16个月。量价：近6年年均市场容量在43万方，19-20年月均流速在4.2万方/月，全市均价12,000-13,000元/㎡

。存量：广义存量66万方（50%存量集中在桥南乡镇板块），广义去化周期16个月（含未成交B地块）。2015-2021年全市商品住宅2020-2021年2月全市商品住宅销售市场年度走势销售市场月度走势供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/㎡）供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/㎡）8070605040302010013,21214,0001213,30314,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000741112,12711,84712,00010565510,00050448棚改影响，量价齐涨34

348,0006,0004,0002,000066

663564205555314254444342443202111111105302015201620172018201920202021-02236.4

板块销售市场走势板块非充分供应下年容量11万方，1-2盘销售时月均0.7万方/月，板块价格17,600-18,400元/㎡

。量价：洋溪街道近6年年均市场容量11万方，20年-21年月均流速在0.7万方/月（供应少影响流速，仅1-2盘在售），板块目前均价在17,600-18,400元/㎡

。存量：广义存量37.8万方，考虑市场约4-5盘在售，预计流速在2-2.5万方/月，广义去化周期最大约19个月。2015-2021年板块商品住宅2020-2021年2月板块商品住宅销售市场年度走势销售市场月度走势供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/㎡）供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/㎡）2917,6341.83025201510518,00016,00014,00012,00010,0008,0001.81.61.41.21.00.820,00015,00010,0005,000018,38015,6741.624

14,2151.21.2棚1改5影响，量价齐涨1.00.90.90.80.8120.70.80.511996,000

0.64,000

0.42,000

0.20.50.40.40.40.3540.3440.220.1110.00.00.00.00.00.00.00.0000.0201520162017201820192020

2021-02246.5

板块存量和去化周期狭义广义均安全，市场安全度高。本案入市时，上游断供，下游项目对本案分流有限，整体竞争可控。竞争板块显性存量3.7万方，显性去化周期5个月，隐性存量37.8万方，隐性去化周期19个月，存量安全。入市时，上游板块断供，竞品主要集中于洋溪下游板块及同批出让B地块，且2-3盘为尾盘，下游项目对本案分流有限。信成洋溪地块建德竞争板块在售/待售项目存量盘点洋溪下游板块德信江上云著辰居洋溪地块项目状态可建面积

楼面价（元/

住宅显性存

住宅隐性存板块项目名称（m²）㎡）量（㎡）量（㎡）德信中南·江上云起洋溪街道龙大·江景府45,58054,3157,9816,93615,0382,06234,51336,863小洋坞B地块龙大洋溪街道地块洋溪街道

德信中南·江上云起新安江街上游板块：新安江街道在售德旭·新安郡57,91559,9424,4518,20816,4663,15817,52718,377道景府新安江街道新城严州誉境严州德洋溪街道

龙大洋溪街道项目洋溪街道

信成洋溪街道项目洋溪街道

辰居洋溪街道项目洋溪街道

德信中南·江上云著52,83019,37051,61467,2167,7643,1557,4945,858000052,83019,37051,61464,029待售本批出让未来成交土地小计洋溪街道小洋坞B地块82,791--82,791待售地块在售项目总计36,724377,914256.6

板块内竞争对手总览本案入市时，板块内无在售项目，上游板块项目售罄，主要竞争项目集中于同期土地及板块下游（3-4盘），竞争可控。上游板块目前主力在售新城·严州誉境，高层售价18,800元/㎡，下游板块江上云起高层售价13,000-14,000元/㎡；普宅月均流速50-70套；叠墅各板块均有，上游及同板块价格约2.6-2.7万/㎡，下游1.8-2.1万/㎡，整体月均流速7-11套。在售项目售价及流速流速信成洋溪地块板块项目名称业态面积段户型套数占比售价总价段（套/月）洋溪下游板块108-110125125145155185893房2厅2卫4房2厅2卫2109066%28%4%216250250290403高层德信江上云著辰居洋溪地块2w（毛坯）1514德信中南·江上云起4房2厅3卫洋安板块

龙大江景府

高层跃层62%4F叠墅4房2厅5卫5房2厅5卫3房2厅2卫4房2厅2卫3610%3%2.6-2.7w（毛坯）24小洋坞B地块联排113.68-3.8w（毛坯）

685龙大洋溪街道地块1501506650%50%1.39w（毛坯）1.33w（毛坯）2.1w（毛坯）1.8w（毛坯）124165307297179197226207386415138153171186257高层7011124146-15016595德信中南·江上云起上游板块：新安江街道洋溪街道4F叠墅4房2厅3卫-景府663房2厅2卫3房2厅2卫4房2厅2卫3房2厅2卫2401218551%26%18%5%严州高层105120981.88w（全装）53严州誉境小高层222.11w（全装）2.68w（全装）12714415589325F叠墅4房2厅3卫-新安江街道323房2厅2卫3房2厅2卫3房2厅2卫4房2厅2卫顶跃22548%991.55w（含精装2000）新安郡17F高层110120166330871%2%53待售地块在售项目266.7

典型竞品：德信中南·江上云起项目位于洋溪街道，本案下游，位于高架附近，无江景资源。产品可偷赠，价格中等，流速实现较好。总体量5.4万方，在售高层、叠墅。2020年12月12日首开、12月19日加推，累计高层推出148套，叠拼推出24套，高层目前剩余3套、叠拼剩余2套。高层89、125方，可拓展面积，售价13600元/㎡，月均流速70套。叠墅146-165方，

有赠送客厅挑空和设备平台，客户自行搭板，售价1.8-2.4w（总价280-360w），月均流速11套。地块信息项目信息5.4万方，容积率1.8，楼面价6936，20.5.21共432套，高层300套，叠墅132套151413121011主力户型价格20F高层89、125、叠墅146-150、1659854高层网签70套/月，叠墅11套/月2020年12月12日首开、12月19日加推。高层均价约13600，下叠均价21400，总价300-360万，上叠均价17750，总价280-300万，目前取证高层剩余3套125方、叠墅剩余2套。73621开发商德信、中南已推未推高层客户县城客户（新安江街道为主）占50%-60%，乡镇进城客户占40%-50%叠墅客户县城客户占70%以上，其余为乡镇客户客户情况高层125方（4房2厅2卫）高层89方（3房2厅2卫）江上云起面积段89户型套数占比上叠165方下叠150方3房2厅2卫1501506625%35%高层1254房2厅2卫1504房2厅3卫下叠4房2厅3卫上叠19%4F叠墅1656621%总计432100%276.11价格和流速定位本案毛坯销售。入市时点高层均价17,500元/㎡，流速约55套/月，其中高层自持部分折算价格为高层整盘均价的三折，即5,364元/㎡。叠拼均价23,800元/㎡，流速约15套/月。车位价格12万/个，销售期内高层可售户数60%，叠墅去化户数100%，至交付期

2023年12月

去化150%。拿地时整盘含装修

入市首个入市首个月度毛坯单价点的装入市首个月度精装部分售价(元/㎡）政府毛坯限价（元/㎡）户均面积(平米)项目签约首年签约套数业态编号一级业态建面（㎡）均价（元/月度含精

精装成本㎡）或者元

装售价(元

（元/㎡）修定价

价格平均月均销售

首次开盘首套数

月签约套数业态首开日期去化周期

累计去（月）

化率地块分期二级业态总套数售罄日期单价（元/平米）年增/个/㎡）（元/㎡）销售业高层态（高

地块1#一期住宅车储住宅68279703178801750000017500120000238000005.1%0.0%0.0%9749554316110432752152021/9/242022/10/182021/8/252023/12/25132018100%100%100%18-26F层住宅）销售业态（非人防车位）地下非人防车位地块1#一期