福州市仓山区三江口2020-24号地块定位报告20200519 -

福州市三江口片区2020-24号地块市场定位报告中梁海峡区域公司202006022目录1234区域属性和地块属性分析市场背景分析地块产品定位地块经济测算报告体系区位及城市地位:福州，位于福建省东部，中国沿海重要城市，距离台湾250公里，仅一海之隔，距离厦门250公里；福州市城市定位为福建省的政治、文化、交通中心，海上丝绸之路门户以及中国（福建）自由贸易试验区三片区之一。面积:福州共有6个市辖区，1个县级市，6个县，全市陆地总面积11968平方公里，其中城市面1219.37平方公里，建成区面积357平方公里，城镇化70.3%。经济人口:2018年福州市常住人口774万人，实现地区生产总值GDP7857亿元，人均GDP10.2万元。殊荣：福州获得国家森林城市、国家创新城市、中国特色软件名城、国家历史文化名城，国家卫生城市。位于福建省东部，闽江下游，是福建省省会，海峡西岸经济区中心城市之一，中国著名侨乡，介于长三角、珠三角经济圈之间，东接台湾，西接内陆。1、区域属性3福州主城区福州城市整体发展方向为“东扩南进、沿江向海“，城市空间进一步扩容，形成“一轴、两城、六组团”的滨江滨海发展格局；同时向周边新店、荆溪、上街、南屿南通等区域适度扩展。2、区域规划4发展方向：“东扩南进、沿江向海”市区总体规划布局《福州中心城区空间发展规划》确定中心城区范围包括：福州市5区，闽侯县荆溪镇、上街镇、南屿镇、南通镇、尚干镇、祥谦镇、青口镇等9个乡镇街道和连江县琯头镇。滨江滨海发展格局以福州主城为基础，拓展滨海发展空间，形成“一轴、两城、六组团”的滨江滨海空间发展格局：“一轴”为东进南下、滨江滨海的城市空间发展轴；“两城”为闽江南北两岸共同构成的主城和长乐-滨海新城共同构成的副城；“六组团”指三江口组团、闽江口组团、甘蔗荆溪组团、旗山组团、青口组团、吴航组团等六个组团。城市空间布局结构“一区三轴八新城”的空间布局结构，“一区”即一个中心区，“三轴”即传统城市服务轴、城市东扩发展轴、城市南进发展轴，“八新城”即东部新城、科学城、大学城、汽车城、马尾、新店、荆溪、亭江-琅岐八个新城。长乐市马尾区连江县闽侯区白龙互通永丰互通铜盘-西岭互通新店互通化工互通国货互通魅岐互通福泉互通螺洲互通洪塘互通建新互通浦上互通湾边互通绕城高速闽侯段绕城高速西北段绕城高速东南段(国庆通车)青口互通机场高速互通福银高速东部快速通道一期（2019年年底通车）城区北向第二通道（2021年建成）马尾大桥道庆洲大桥福州老城区-长乐（2020年建成）一环路二环路三环路四环路大交通方面：已建成五条动车线合福高铁、温福铁路、厦深铁路、向莆铁路、福厦铁路(250km/h)；京台高速、沈海高速、福银高速、福州绕城高速。

在建两条福平铁路、福厦高铁(350km/h)；

规划福温高铁、长乐机场快速通道。1h实现福莆宁经济圈互通、3h轮船可到台湾、3h通过向莆铁路进入江西、5h高铁直达长三角、珠三角经济圈。小交通方面：城市内部路网齐全，一二三环路已建成，四环路闭合后，将形成福州半小时都市圈，地铁1号线、2号线现已通车，未来3年每年通车一条地铁。福州介于长三角和珠三角经济圈之间，区域交通发达，路况较好，快速便捷3h南昌赣州龙岩深圳上海温州三明泉州厦门南平台北杭州5h景德镇1h经济圈宁德台南衢州3h经济圈5h经济圈金华5h以外经济圈1h福州平潭莆田3、地块交通条件4、产业规划福州市产业整体以二产、三产为主，第一产业以与渔牧业为主，第二产业以纺织化纤、电子信息业、机械制造业等为主，第三产业以金融业、零售业、信息技术服务业为主7个工业产业产业4个传统产业纺织化纤业电子信息业食品加工业机械制造业3个新兴产业新材料生物医药业智能装备制造业显示器（京东方）、集成电路（新大陆、福顺微电子）纺织化纤（金纶、力恒、恒申合纤）汽车制造业（东南汽车、奔驰汽车）重点产业利好板块长乐区福清市、马尾区闽侯县产业5大服务业金融业租赁商服业零售业信息技术服务业房地产业互联网、大数据（星网锐捷、榕基软件、福昕PDF）马尾区、长乐区、鼓楼区金融业（兴业银行）鼓楼区、台江区商贸业（永辉、东百、新华都）鼓楼区、台江区、晋安区现代农业7大工业5大服务业福州产业规划临空经济区滨海新城松下港鼓西闽江北CBD上下杭老台江中心区屏西省体火车北站塔头王庄东二环连潘老东区金融街福兴竹岐荆溪上街南屿南通青口甘蔗淮安仓山旧区奥体老仓山义序黄山会展三江口火车南站螺洲福湾软件园梅峰五四北鼓山登云桂湖贵安快安马尾亭江琅岐长乐城区旗山长乐镇区森林公园版块闽侯县：高新区重点产业：依托海西高新技术园，大力发展信息安全和现代服务业等产业集群重点企业：宸鸿科技、台达电子产业量级：☆☆鼓楼区：传统政务区重点产业：信息服务业（软件、互联网）、文化产业（三坊七巷）、商贸业重点企业：三元达通讯、榕基软件、汇源会展、永辉超市总部产业量级：☆☆☆☆☆仓山区：当前重点：金融业、商贸业产业量级：☆☆台江区：金融中心、繁荣的商贸城，核心产业：三产为主，金融业和商贸业；产业量级：☆☆☆☆晋安区：市中心产业区重点产业：三产为主，传统的商贸服务、金融产业；产业量级：☆☆☆☆长乐区(滨海新城)：撤市设区，重点建设；当前重点：大数据产业、现代服务业、总部经济产业量级：☆☆☆（未来预期高）海峡电子商务产业基地福州软件园2015年产值近500亿元海西高新技术产业园中国东南大数据产业园马尾区：高新区、自贸区当前重点：自贸区、物联网产业园；重点企业：国脉科技产业量级：☆☆☆（未来预期高）马尾物联网产业园2017年产值620亿元5、福州产业布局—晋安、鼓楼、台江区产业量级大，长乐、马尾未来发展潜力极大本案位于仓山区三江口片区，总体将形成“一带、两轴、八区、四中心”的规划结构，是城市东进南下的重要节点，福州新区的重要组成部分4、板块规划8本案位于仓山区三江口板块，三江口片区总体将形成“一带、两轴、八区、四中心”的规划结构，马杭洲河及梁厝河即为两轴中的生态轴，未来将有较多政策规划倾斜。片区位于南台岛东部，闽江、乌龙江、马江三江交汇之滨西岸，东北望鼓山，西南有城门山、清凉山，山水资源条件得天独厚；是城市东进南下的重要节点，区位优势明显，发展空间广阔，是福州新区的重要组成部分，是疏解老城、连接滨海新城的重要节点【配套设施】下洋小学梁厝小学福州八中湖际小学福州南站海峡文化中心休闲配套教育配套交通配套环岛路福泉高速福峡路泰禾福州湾商圈（规划）榕城江上图商圈（规划）阳光城大都会商圈商业配套1KM2KM3KM商业配套泰禾福州湾商圈（2.1km）、榕城江上图商圈（2.2km）、阳光城大都会商圈（2.8km）；教育配套下洋小学（0.8km）、梁厝小学（0.8km）、湖际小学（0.8km）；福州八中（2.1km）交通配套地铁1、6号线下洋站（0.4km）、福州南站（2.4km）；休闲配套海峡文化中心（0.9km）；医疗配套暂无；下洋站地块位于仓山旧区三江口片区，区域处于高速开发阶段，各项生活配套逐步完善中，当前生活配套设施相对匮乏。4、三江口地块用地条件用地条件：仓山旧区三江口片区，B类地段，占地10.35万方，计容总建19.25万方，纯可售。地块保证金35240万元，起始价17.62亿元，起始楼面价9152元/㎡。地块采取“限地价、控房价、竞自持社会租赁住房建筑面积”方式出让，竞价阶梯须是300平方米社会租赁住房建筑面积的整数倍。同时，溢价率在20%（含）以下时，销售价格不予调整；当溢价率在20%至最高限制价格之间的，溢价率每上升1%（四舍五入），销售价格予以上浮0.3%，销售价格最高按上浮3%确定，本案政府指导价25000元/㎡仓山区三江口片区福厦高速连接线东侧，三江口出让地块九项目位置行政隶属福州市仓山区地块地段仓山旧区三江口片区地块设计条件（详见地块相关规划文件）用地面积103504㎡容积率1.861.86计容建面192517㎡192517㎡建筑密度26.7%绿化率35%35%限高/限低60/2160/21用地性质商住土地权属国有土地国有土地备注最高限制价格22.91亿元，最高限价楼面价11900元/㎡地块退线1、按规范执行；2、符合建设部门的相关要求进场条件取得施工许可证后进场施工挂牌相关条件出让方式招拍挂挂牌时间2020.5.31保证金截止时间2020.6.22摘牌时间2020.6.24保证金35240万元付款节奏分二期付款，分别于土地出让合同签订之日起30日、180日内按50%、50%比例支付土地价格（起拍）起拍楼面价起拍总地价起拍总地价契税其他费用(必须摸排清楚)9152元/㎡69700万元176200万元3.05%市政配套费用：住宅60元/平，商业80元/平福泉高速环岛路海峡文化中心5、地块航拍图地块内待拆建筑地块内待拆建筑7、学区资源本地块小学学区/概率初中学区学区A：下洋小学B：梁厝小学C：湖际小学A：福州八中学区排名情况A：中等B：中等C：中等A：优学校直线距离A：0.8kmB：0.8kmC：2.1公里A：2.1km学区政策前期具体学区不确定，按就近划片入学。8、地块一SWOT分析地块位于三江口片区，板块规划利好，是福州东进南下的重要节点，交通配套优势明显，毗邻1号线及6号线换乘站下洋地铁站，未来发展潜力大。13S项目地块内部规划商业、教育配套，后期落成将直接为项目带来实质性配套优势。交通配套优势突出，地块毗邻1号线及6号线换乘站下洋地铁站，且毗邻交通主干道，公共出行便利W周边较多待开发空地和在建工程，当前城市界面较差区域名企项目林立，板块竞争相对激烈T无O板块规划利好，是城市东进南下的重要节点容积、规模区域属性地块一占地10.35万㎡，容积率1.86，总计容面积19.25万㎡紧邻地铁口，周边道路畅通，处开发前期，规划利好，未来发展空间较大；客户认可度高配套完善项目层面:区域层面:各项生活配套逐步完善中，当前生活配套设施相对匮乏处三江口片区，尚处于开发初期，客户认可度有待提升交通便捷毗邻1号线及6号线换乘站下洋地铁站，公共出行便利规划限制≤60米，住宅21米以上。关键词：三江口核心区、地铁口9、项目界定15目录1234区域属性和地块属性分析市场背景分析地块产品定位地块经济测算报告体系15（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）完成建筑主体工程三分之一以上并确定施工进度和竣工交付日期等六项条件具备，同时以政府指导价格为备案价格才能申请。【政策环境】福州整体房地产政策整体较为严厉，继续执行四限政策，同时严查市场销售行为，严禁捆绑销售、价外加价等行为，但限价有所松动，价格逐步向上突破当地住宅、商业、车位预售条件当地住宅、商业按揭条件当地限购、限贷、限价政策其他限购：五区户口限购2套（144㎡以下），外地户口限购1套（需2年内累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明，不得通过补缴获取购房资格）限贷：首套房且无房贷30%，首套房且已负1笔房贷40%，二套50%，其他停止发放；非五区户口：首套房且无房贷或者仅有1笔房贷40%，其他停止发放限售：取得不动产权证未满2年的，不得上市交易限价：商品住宅销售价格“零增长”（已开盘项目价格参考16年10月价格，未开盘项目价格参考周边楼盘）；不得捆绑销售，价外加价；住宅结构封顶，商办竣备限涨：加强片区住房价格监管，防变相涨价。一盘一评估，以“同地段、同区域、同品质”楼盘近半年成交均价为基准，按照片区控价目标，合理确定年度、月度新建商品住房控制目标，并将车位车库价格，精装修费用纳入价格调控范围，以防变相涨价。当地开盘摇号政策福州市五城区三环路以内福州中心区域新批准预售许可的商品住宅项目、巡查整规活动中存在违规销售的项目以及社会关注度较高的热点项目，按照“首套刚需优先”原则，实行公证摇号方式公开销售。土地成交分析——2013-2017年福州五区商住用地年均供应总建约338万方，成交总建约265万方；16年供求量下滑，受稀缺性影响，楼面价上涨至15983元/㎡，17年受边缘区成交地块影响，楼面地价小幅下滑，18年、19年公告地块初始楼面价较高，整体溢价率不高，2020年为福州三年旧改最后一年，供地量井喷，截止5月份合计出让总建232万㎡，受出让地块素质及安置比例下调等因素影响，地价进一步攀升至14912元/㎡近6年福州年土地成交量整体较为稳定，基本维持在250-300万区间，地价2016年达到历史峰值15983元/㎡，近三年呈现高位波动态势，整体依旧在14000之上1、【供需分析】——土地市场特征一：34幅涉及大比例回购安置型商品住房，回购比例普遍在70-90%【供需分析】福州土地市场2019-2020年土地成交分布图，2019年福州土地市场仍以安置型商品房开发为主流，共出让44幅带有安置型商品房地块、11幅可售地块，地价集中在10000-13000元/㎡，新增近12家品牌房企参与到安置型商品房开发。特征二：城市旧改持续推进，成交土地主要分布在中心、东区、城南优质板块特征三：新增万科、龙湖、阳光城、融侨、正荣、旭辉、蓝光、首开、建发、远洋、融创、雅居乐等12家加入安置型商品房开发，加上去年的碧桂园、中海、华润、世茂、保利，累计17家品牌房企参与福州安置型商品房项目开发建设万科-01（59%）楼面价：12208阳光城-02（66%）楼面价：12526正荣-03（90%）楼面价：10991龙湖-04（90%）楼面价：11224恒宇-05（90%）楼面价：11705滨海-06（80%）楼面价：9309融侨-18（30%）楼面价：17557兴银辉-07（90%）楼面价：9957世茂马-02（26%）楼面价：7131个人-08楼面价：16809建发-09（90%）楼面价：11902世茂-10（90%）楼面价：10667蓝光-11（90%）楼面价：10669世茂-12（80%）楼面价：96885融创马-06楼面价：7979侨玺-22楼面价：23029首开-19楼面价：23014旭辉-21（90%）楼面价：124054融湾-72（90%）楼面价：17355群升-37（70%）楼面价：16945大东海-45楼面价：10950大东海-38楼面价：12336大东海-40（90%）楼面价：7688融创-39（40%）楼面价：14282国贸-42（30%）楼面价：14203正荣-41（30%）楼面价：15127蓝光-44（80%）楼面价：10488正祥-46（60%）楼面价：14318禹洲-49楼面价：14497金辉-50（70%）楼面价：11298鑫鹏-52楼面价：15283旭辉-57（60%）楼面价：10939大东海-56楼面价：22044南山纵横-51（40%）楼面价：17446招商马-07楼面价：10505远晟马-01（49%）楼面价：7056旭辉-48（10%）楼面价：12452三迪-32（90%）楼面价：9347三迪-31（90%）楼面价：9135永同昌-34（80%）楼面价：10063永同昌-36（80%）楼面价：10099市建发-43（90%）楼面价：8444建工-20（90%）楼面价：96142019年成交地块2020年成交地块保利-66（60%）楼面价：15442大东海-67（70%）楼面价：13443恒宇-68（60%）楼面价：154421建工-69（90%）楼面价：10757中建海峡-70（90%）楼面价：125012蓝光-71（80%）楼面价：129423融侨-25（90%）楼面价：138761234个人马-05（84%）楼面价：2213武夷-28楼面价：6010桂湖琅岐中建宝来-13（90%）楼面价：143825766龙湖-01（25%）楼面价：213507旭辉-02（90%）楼面价：11903中骏-07（7%）楼面价：15098首开-08（14%）楼面价：10280

名城-11楼面价：22254

龙湖-10楼面价：19055

保利-13楼面价：27998

恒宇-14（80%）楼面价：1326788正荣-15（80%）楼面价：14255

大东海-16（85%）楼面价：10345

万科-21（12%）楼面价：14160

正荣+巨成-17楼面价：18687

雅居乐-18（90%）楼面价：10163世茂-19（35%）楼面价：8919世茂-23楼面价：11832恒大-22楼面价：108222、2019年福州五区商住用地成交明细19重点地块——2019年万科取2019-01号地块（2019年总价地王），总价76.4亿元；地块编号土地面积(㎡)建筑面积(㎡)容积率成交价（万元）成交楼面价（元/㎡）溢价率竞得单位2018-501565127702≤1.7764400356560%福州三坊七巷开发保护有限公司2018-51815212880≤1.5831000265460%福州三坊七巷开发保护有限公司2018-522475842089≤1.70100100247010%福州三坊七巷开发保护有限公司2019-01205862625820.48>1.0且≤3.047640001220813%万科地产2019-02106283340105.6>1.0且≤3.24260001252614%阳光城2019-0361510172228>1.0且≤2.81893001099119%正荣地产2019-0485445260607>1.0且≤3.052925001122413%龙湖地产2019-05874326229>1.0且≤3.0307001170511%恒宇集团2019-06132127313141<2.3729150093090%滨海地产2019-072381960262>1.0且≤2.536000099570%福建兴银辉有限公司2019-08697883291-1.5140001680943%个人（何文康）2019-092325665116.8>1.0且≤2.8775001190250%建发地产2019-103166169654.2>1.0且≤2.2743001066741%世茂地产2019-1138898116694>1.0且≤3.01245001066952%蓝光地产2019-1268230136460>1.0且≤2.0132200968825%世茂地产2019-1339888128838.24>1.0且≤3.231853001438240%中建宝来2019-18473671378381.0以上、2.912420001755745.9%融侨集团20地块编号土地面积(㎡)建筑面积(㎡)容积率成交价（万元）成交楼面价（元/㎡）溢价率竞得单位2019-1913054311991.0以上，2.39以下71800230149.5%首开地产2019-20658611448941.0以上，2.2以下139300961450.9%福州建工+设计院2019-2130633796461.0以上，2.6以下988001240530.5%旭辉地产2019-2212039201051.0以上，1.67以下46300230299.5%侨玺康养投资2019-259965288991.0以上，2.9以下401001387624.9%融侨集团2019-2845483818691.0以上，1.8以下4920060100中国武夷实业2019-3128855626152.17以下57200913528%三迪2019-3229314586281.0以上，2.0以下（含2.0）54800934727%福州高佳房地产开发有限公司（三迪）2019-3416042449181.0以上，2.8以下（含2.8）452001006320%福州永同昌投资发展有限公司（旭辉）2019-3615843396081.0以上，2.5以下400001009922%福州永同昌投资发展有限公司（旭辉）2019-378611189441.0以上，2.2以下321001694570%群升置业2019-382173603477761.0以上,1.6以下4290001233637%大东海2019-391403972695621.0以上，1.92以下3850001428215%南通瑞仁（融创）2019-401303813285601.0以上,2.52以下25260076880%大东海2019-411101911983441.0以上，1.8以下2890001457136%正荣2019-42839081619421.0以上，1.93以下2300001420321%厦门国贸2019-43782381948131.0以上，2.49以下164500844414%福州市建发2019-44469821033601.0以上，2.2以下1084001048817%蓝光2019-4542237675791.0以上,1.6以下740001095022%大东海2、2019年福州五区商住用地成交明细21地块编号土地面积(㎡)建筑面积(㎡)容积率成交价（万元）成交楼面价（元/㎡）溢价率竞得单位2019-4620185403701.0以上，2.0以下57800143180%正祥2019-48947461781221.0以上，1.88以下221800124520%旭辉+永同昌2019-4938232852571.0以上，2.23以下123600144974%禹洲地产2019-50635181727691.0以上，2.72以下1952001129833%金辉地产2019-5136711807641.0以上，2.2以下140900174465%纵横投资+深圳南山2019-5228163675911.0以上，2.40以下1033001528316%福建鑫鹏投资2019-566841127931.0以上，1.87以下28200220440%大东海实业2019-5712762319051.0以上，2.5以下349001093910%旭辉+永同昌2019-6655987123171.401-2.21902001544232%保利地产2019-672942973572.501-2.5989001344325%大东海2019-68934822435.201-2.4315001404038%恒宇集团2019-692782175394.911-2.71811001075719%福州建工+设计院2019-703117193513.001.0-3.01169001250122%中建海峡2019-7163660141325.201-2.221829001294223%蓝光地产2019-721233533304.501-2.7578001735557%福清融湾投资马宗地2019-01号27080.5375825.481.0以上，2.8以下5350070567%远晟地产马宗地2019-02号2121267877>1且≤3.24840071310%世茂地产马宗地2019-05号64513129027大于1并且小于或等于22855022135.5%个人联合体马宗地2019-06号3343693620大于1并且小于或等于2.87470079790.8%融创地产马宗地2019-07号39149.5693958.941.0以上，2.4以下98700105050%招商地产马宗地2019-0817406.4542645.81-2.453041071310%世茂地产2、2019年福州五区商住用地成交明细22地块编号土地面积(㎡)建筑面积(㎡)容积率成交价（万元）成交楼面价（元/㎡）溢价率竞得单位2020-0119422427281.0-2.2781001827829%龙湖+兰园2020-0220697455331.0-2.2542001190320%旭辉+永同昌2020-071617953300621.0-2.044560001381610%中骏2020-081919002878501.0-1.5295900102800%首开2020-10613341533351.0-2.52385001555427%龙湖2020-11442171105431.0-2.52460002225431%名城2020-13626871479411-2.364142002799845%保利2020-15507891269731-2.51810001425540%正荣2020-1635507869921-2.45900001034627%大东海2020-1711116244551-2.2457001868725%正荣+巨成2020-1820007420151-2.1427001016336%雅居乐2020-19424201018081-2.49080089192%世茂2020-211771833189291-1.804124001293110%万科2020-1411167301511-2.7420001393035%恒宇2020-223756205784551-1.546260001082221%恒大2020-233793935197681-1.376150001183217%世茂2、2020年福州五区商住用地成交明细23【房价图】

福州五区房价整体呈现“4-3-2-1.5”分布格局，即市中心核心及江滨40000+，二环以内30000-40000，二环到三环20000-30000，三环到四环15000-20000琅岐岛数据时间截止：2020年5月未开盘开盘0福州五区长乐区321.5【市场竞争—区域典型楼盘】目前仓山旧区板块主要在售项目有9个，待售项目17个，均价大约在24000-27000元/m2。滨海橙里用地面积：49999㎡容积率：2.61楼面价：—元/㎡首开时间：2016.07售价：20990元/㎡中发印象外滩用地面积：118450㎡容积率：2.5楼面价：5028元/㎡首开时间：2015.02售价：25099元/㎡+一个车位30万世茂福晟云樾东升用地面积：63168㎡容积率：1.68楼面价：33812元/㎡首开时间：2019.09售价：32756元/㎡世茂云镜（80%安置）用地面积：68230㎡容积率：2.0楼面价：9688元/㎡首开时间：2020.04售价：25000元/㎡滨海首府（80%安置）用地面积：132127㎡容积率：2.37楼面价：9309元/㎡首开时间：2020.3售价：30821元/㎡首开国仕府用地面积：99243㎡容积率：2楼面价：19224元/㎡首开时间：2019.06售价：27500元/㎡榕城江上图用地面积：128336㎡容积率：2.422楼面价：7972元/㎡首开时间：2020.04售价：25500元/㎡建总领筑用地面积：42833㎡容积率：2.02楼面价：—元/㎡首开时间：2020.04售价：24000元/㎡大东海江山府用地面积：129799㎡容积率：1.6成交楼面价：12135元/㎡世茂福晟钱隆双玺用地面积：11118㎡容积率：1.8成交楼面价：19388元/㎡滨江正荣府（30%安置）用地面积：110191㎡容积率：1.8成交楼面价：14571元/㎡大东海中央府（90%安置）用地面积：130381㎡容积率：2.52成交楼面价：7688元/㎡国贸三山原（30%安置）用地面积：83908㎡容积率：1.93成交楼面价：14203元/㎡融创福州府（40%安置）用地面积：140397㎡容积率：1.92成交楼面价：15937元/㎡则徐道壹号（30%安置）用地面积：47367㎡容积率：2.91成交楼面价：17557元/㎡禹洲融信玺湾用地面积：38232㎡容积率：2.23成交楼面价：14497元/㎡金辉观澜云著（70%安置）用地面积：63518㎡容积率：2.72成交楼面价：24549元/㎡旭辉江南赋（60%安置）用地面积：12762㎡容积率：2.5成交楼面价：23868元/㎡中骏世界城（7%安置）用地面积：161795㎡容积率：2.04成交楼面价：15098元/㎡凯佳江南里用地面积：28163㎡容积率：2.4成交楼面价：15283元/㎡在售项目待售项目泰禾福州湾总建筑面积：840987㎡楼面价：—元/㎡首开时间：2017.02售价：22000元/㎡中海锦江城用地面积：56312㎡容积率：2.5成交楼面价：18324元/㎡三江花语城用地面积：28012㎡容积率：1.45-1.6成交楼面价：13958元/㎡世茂2020-19用地面积：42420㎡容积率：2.4成交楼面价：8919元/㎡恒大2020-22用地面积：375620㎡容积率：1.54成交楼面价：10822元/㎡世茂2020-23用地面积：379393㎡容积率：1.37成交楼面价：11832元/㎡福州五区成交走势——2017年，在限签政策下，交易量萎缩，2018年限签政策逐步放开，2018-2019年成交量逐步回归常态。近1年月均成交量较为稳定，约16.8万方左右。福州市住宅价格从15年开始稳定上涨，2019年成交价直逼27000元/m2。2019年延续2018年态势，在政策主基调维稳前提下，成交量将逐步放大，但受制于限价政策，短期内价格步入高位盘整阶段，受到马尾琅岐低价房成交的影响，导致成交均价有所降低。3、区域住宅供需分析—供需/去化福州市2013年-2019年住宅供需情况（万㎡）福州市2019年4月-2020年4月住宅供需情况（万㎡）1、供需分析—供需/去化仓山旧区板块成交走势——仓山旧区板块近一年成交均价受个案爆量集中备案影响有所波动，整体成交均价约27000元/m2，近1年月均流速约2.7万㎡，260套左右。26祥浦苑爆量集中备案，价格受影响下滑1、供需分析—供需结构272018年福州五区成交结构分析区间70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2180m2及以上小计供应套数2140436041024636350656112821178099029946成交套数91122833106260921533634244097696419076供应占比（%）7.1%14.6%13.7%15.5%11.7%18.7%9.4%5.9%3.3%1成交占比（%）4.8%12.0%16.3%13.7%11.3%19.1%12.8%5.1%5.1%1成交均价（元/m2）25361213522342423896239222452825771279653223425355成交面积（万方）5.1917.2527.0724.5622.6342.5432.4915.5124.81212.04价格系数1.000.840.920.940.940.971.021.101.271.002018年福州五区成交总价范围段分析总价段70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2180m2及以上合计占比80以下2189622010001391%80-100万8717321221673275007934%100-150万461595490330141454286160277315%150-200万2249164774053586764340254513%200-250万1184151477540308386123302339918%250-300万095440503712924231560296116%300-350万0045624621010311742242513%350-400万00031604256281042612747%400-450万0000392954911246710165%450-500万0000043159198274272%500-600万0000021352521195083%600-700万0000007712773552%700万以上0000000174444612%合计911228331062609215336342440976964911100.00%福州五区供应成交结构：2018年福州五区市场供需集中在70-144㎡首置、首改同时兼顾高改产品，单价主要集中在2.2w-3w，总价集中在100-350万之间，整体市场主要以首置、首改为主。2018年福州五区成交单价范围段分析单价段70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2180m2及以上合计占比8k以下402100111230420%8k-1w25246151971922312207934%1w-1.2w45018511872257552137654%1.2w-1.5w152812571369976481159285%1.5w-1.8w24375274336236589656114568%1.8w-2w3091172136891377730377994%2w-2.2w167298125160902971667411314908%2.2w-2.5w225490331336290566188107123265614%2.5w-2.8w8945011572884809103298073385620%2.8w-3w152612072334214443958766206611%3w-3.2w134911113815123141716511214688%3.2w-3.5w53462303204323722519514714968%3.5w-3.8w118092477016911460768364%3.8w-4w000015334332451681%4-4.5w10000164429611511%4.5-5w0000000327300%5w以上0000000175760%合计91122833106260921533634244097696419076100.00%1、供需分析—供需结构282018年福州仓山旧区板块成交结构分析区间70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2180m2及以上小计供应套数1519484725638066892202184成交套数939184713724105379011112913供应占比（%）6.9%43.4%21.6%2.6%17.4%3.0%4.1%1.0%0%1成交占比（%）3.2%31.5%16.2%12.8%14.1%18.4%3.2%0.4%0.4%1成交均价（元/m2）20874199062009620304208212292822044212512118120952成交面积（万方）0.606.984.123.614.256.251.200.180.2327.42价格系数1.001.051.041.031.010.910.950.990.991仓山旧区板块供应成交结构：2018年仓山旧区板块市场供需集中在70-100、100-125㎡，产品线较广，首置、首改同时兼顾，单价主要集中在2.1w-2.4w，总价集中在130-400万之间，整体市场主要以品质首置和首改为主。2018年福州仓山旧区板块成交单价范围段分析单价段70以下70-8080-9090-100100-110110-125125-144144-180180以上合计占比1.4-1.5万261270.9%1.5-1.6万125374151816.2%1.6-1.7万61328343453631810.9%1.7-1.8万654316356121522398.2%1.8-1.9万10154651382512132016.9%1.9-2.0万219333525193121394.8%2.0-2.1万28381291131221334.6%2.1-2.2万2514661253244233511.5%2.2-2.3万2231634169881349817.1%2.3-2.4万21146557621364244215.2%2.4-2.5万4142733241041912267.8%2.5-2.6万74107175518111204.1%2.6-2.7万23121681421.4%2.7-2.8万11442120.4%合计939184713724105379011112913100%2018年福州仓山旧区板块成交总价范围段分析单价段70以下70-8080-9090-100100-110110-125125-144144-180180以上合计占比70-100660.2%100-130182382568.8%130-1605630017371254818.8%160-20013380187204163294932.6%200-2501111591721073258119.9%250-3002634016347516.3%300-35027483782.7%350-400433100.3%400-4502130.1%450-500660.2%500-550110.0%合计939184713724105379011112913100%1、供需分析—供需结构292019年福州五区成交结构分析区间70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2180m2及以上小计供应套数2661161946681245276333481908126731329946成交套数2405251135202384275939581814147258219076供应占比（%）12.4%7.6%21.8%5.8%12.9%15.6%8.9%5.9%1.5%1成交占比（%）11.2%11.7%16.4%11.1%12.9%18.5%8.5%6.9%2.7%1成交均价（元/m2）25813234362303026161217822443026895329933799626090成交面积（万方）13.719.030.622.429.246.324.323.214.2222.75价格系数0.990.900.881.000.830.941.031.261.460.962019年福州五区成交总价范围段分析总价段70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2180m2及以上合计占比80以下9167242000001841%80-100万96251453794251009274%100-150万10304273782526525732813334416%150-200万11231019570242465761391627367717%200-250万64430138066329149377111341016%250-300万13024584636711101152300317815%300-350万015257605333891430840261512%350-400万0005921733642695611395%400-450万0001980388207128348564%450-500万0000881202175224882%500-600万0000014133577617854%600-700万00000019308693962%700万以上0000000473594062%合计2405251135202384275939581814147258221405100%福州五区供应成交结构：2019年福州五区市场供需集中在70-144㎡首置、首改同时兼顾高改产品，单价主要集中在2w-3w，总价集中在100-350万之间，整体市场主要以首置、首改为主。2019年福州五区成交单价范围段分析单价段70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2180m2及以上合计占比8k以下302212303160%8k-1w136132361107572274262%1w-1.2w121051066440367446116458%1.2w-1.5w91151521191931781081608904%1.5w-1.8w17236113154399685816010615%1.8w-2w125231125107371815425169014%2w-2.2w42121117920894461125801117908%2.2w-2.5w6184476443004527182428356356017%2.5w-2.8w59842485641134667444411227389218%2.8w-3w167106234166238370137601614947%3w-3.2w455996152122237116120259725%3.2w-3.5w491812583401312682452945318198%3.5w-3.8w1502382062761402851292589317758%3.8w-4w17113813323636248826393%4-4.5w304534243862129723982%4.5-5w00000041428460%5w以上0000000972810%合计2405251135202384275939581814147258221405100%1、供需分析—供需结构302019年福州仓山旧区板块成交结构分析区间70m2以下70-80m280-90m290-100m2100-110m2110-125m2125-144m2144-180m2小计供应套数5742073732315814035012353111成交套数527417556104609575241343063供应占比（%）18%7%12%7%19%13%16%7%1成交占比（%）17.2%13.6%18.2%3.4%19.9%18.8%7.9%1.1%1成交均价（元/m2）227552195722966214342379923883259092622323572成交面积（万方）2.993.154.871.016.426.833.250.5429.06价格系数1.041.071.031.100.990.990.910.9012019年福州仓山旧区板块成交总价范围段分析总价段70以下70-8080-9090-100100-110110-125125-144144-180合计占比70以下110.0%70-10077772.5%100-130161351966.4%130-160203149311338712.6%160-20086221155423553917.6%200-250123704617655166021.5%250-30015395435985427.9%300-3507011411856.0%350-4001110041153.8%400-45041419371.2%450-50039120.4%合计527417556104609575241343063100%仓山旧区板块供应成交结构：2019年仓山旧区板块市场供需集中在70-90、100-125㎡，产品线较广，首置、首改同时兼顾高改，单价主要集中在2.3w-2.5w，总价集中在130-300万之间，整体市场主要以品质首置和首改为主。2019年福州仓山旧区板块成交单价范围段分析单价段70以下70-8080-9090-100100-110110-125125-144144-180合计占比1.4-1.5万4150%1.5-1.6万1833241%1.6-1.7万620168131642%1.7-1.8万1861391381%1.8-1.9万1148841361%1.9-2.0万2726104311%2.0-2.1万138697515111832611%2.1-2.2万976818231435712639%2.2-2.3万337882330881032411%2.3-2.4万7873151214418331266422%2.4-2.5万9216119522114148764921%2.5-2.6万68214531264458436912%2.6-2.7万112025920253761535%2.7-2.8万1151484421%2.8万-3万44413251%3万以上13289502%合计527417556104609575241343063100%市场爆量——福州五区普通住宅2018年世茂璀璨天城爆量1071套，爆量价格33748元/㎡，2019年天空之城爆量1505套，爆量价格25270元/㎡；311、市场供需—板块/爆量2019年五区商品住宅成交套数排行榜排名项目名称板块成交套数成交面积成交均价1天空之城北区1505124532252702城开中庚香海世界琅岐1270139439120673祥浦苑仓山旧区86694554239164乌山九巷中心城区85054765393375融信双杭城中心城区83279583344396世茂璀璨天城东区83282697343577公园左岸东区65377848372208中国铁建琅岐山语城琅岐59459706113569中发印象外滩仓山旧区594672812491110名城珑域快安5745609021073合计8570836497/

TOP10市占率35.0%34.5%/

2017年五区商品住宅成交套数排行榜排名项目名称板块成交套数成交面积成交均价1城开中庚香海世界琅岐232922142795702三木公园里马尾老城区95898219140863鲁能公馆北区69668292268544禹洲天悦湾仓山旧区47051009187445福州温泉城桂湖45042379115786阳光城檀悦东区36537389264317阳光城檀府仓山旧区35038787287498名城珑域快安33424988232319正荣府北区298278172720710尚东区中心2792226928456合计6529632577/

TOP10市占率54.61%48.22%/

2018年五区商品住宅成交套数排行榜排名项目名称板块成交套数成交面积成交均价1世茂璀璨天城东区1071111245337482融侨悦江南仓山旧区1069108825271623正荣府北区93085880272294阳光城檀府仓山旧区923123600304965鲁能公馆北区80281351271336阳光城大都会仓山旧区79266763224617禹洲天悦湾仓山旧区72579153233458金辉淮安半岛仓山旧区718101658280899福州温泉城桂湖701701081149610城开中庚香海世界琅岐6827697311568合计8413905555/TOP10市占率40.33%39.34%/

市场爆量——仓山旧区板块商品住宅2018年阳光城大都会爆量791套，爆量价格22462元/㎡，2019年祥浦苑爆量866套，爆量价格23916元/㎡；321、市场供需—板块/爆量2019年仓山旧区板块普通住宅成交套数排行榜排名项目名称成交套数成交面积成交均价1祥浦苑86694554239162中发印象外滩59467281249113福晟钱隆双玺44836646230214滨海橙里43530044207545泰禾福州院子32258166400726闽江世纪城24814634242387世茂国风长安12317570336018泰禾福州湾11010663176569中庚东金9691142368510三江理想城65556916854合计3307344242/

2017年仓山旧区板块商品住宅成交套数排行榜排名项目名称成交套数成交面积成交均价1东方威尼斯47051009187442滨海橙里21614490206733中发印象外滩17625099236414泰禾福州院子14221312343775阳光城大都会827959228086南台十六府222911237127闽江世纪城171396183618榕南礼居141486246569三江城611191422510美伦学府雅居220111772合计1147126982/2018年仓山旧区板块商品住宅成交套数排行榜排名项目名称成交套数成交面积成交均价1阳光城大都会79166693224622东方威尼斯71978492233583泰禾福州湾66264490172834三江理想城34028423170045滨海橙里20915844206436中发印象外滩15517365246317泰禾福州院子10922780529748闽江世纪城201936189139榕南礼居66442623810新仓山洋楼338520463合计3014297052/仓山旧区（三江口片区）在售存量约9.28万方，待结转量111.6万方，总库存量120.88万方，仓山旧区三江口片区年均去化12万㎡测算，在售存量去化周期约0.77年，整体去化周期9.3年。1、市场供需—存量板块地段等级案名拿地时间楼板价目前均价可售总面积（万m2）已推面积（万m2）已售面积（万m2）已推未售库存（万m2）待结转面积（万m2）库存总量（万m2）仓山旧区(三江口片区）B榕城江上图2018.8.307972255008.28.20.887.3207.32B泰禾福州湾2014.6.20——2200049.19.98.041.9639.241.16B滨江正荣府2019.7.3114571——120001212B大东海江山府2019.7.3112135——35.100035.135.1B世茂福晟钱隆双玺2017.10.1319388——2.10002.12.1B中海锦江城2017.10.1318324——12.900012.912.9B三江花语城2018.8.3013958——3.20003.23.2B世茂2019-192020.4.158919——7.10007.17.1合计129.718.18.929.28111.6120.88注：三江口片区属近年福州开发新区，区域属于开发初期阶段，近年在售项目较少，故年均市场容量仅12万㎡政策已见底，购房者预期改善，市场温和促进成交大势政政策托底，改善预期大量土地需要配建大比例安置商品房，可售住宅供应稀缺，土地市场成交火热市场运营地供求平衡，土地升温成交量平稳，价格稳中有升，低总价产品需求火热房市场改善，量升价涨项目所在板块以周边地缘性客户为主，以鼓楼、晋安、台江市区客户为辅，房价处在23000-25000元/㎡，客户需求以首置首改为主格周边地缘客户为主品质首置首改产品畅销产品结构产控总价