叠加产品研究

叠加产品研究传统叠加别墅特征传统叠加别墅是联排的竖向叠加，也有些类似拍低的复式多层住宅，是一种介于别墅和公寓之间的产品，竖向两叠或三叠，4-6层，不论是从体量形象还是楼上的居住感受往往被归于花园洋房一类。纯叠加社区一般容积率1.0-1.1左右，极限容积率：1.2-1.4（4层，依间距系数要求不同有差异）。土地利用率高是其优势。

主要缺点则是很难达到“有天有地”的别墅特征，上下私密性较差。近年来市场对传统叠加产品有一些改良，主要手段：1层跃2层送花园和地下室；3层跃4层送露台；3层直接楼梯入户或者2楼设单独门厅入户；上层住户电梯入户；目的都是为了增加舒适性和类别墅性，增加更多卖点传统叠加产品分类及升级传统叠加产品分类目前这种混搭一般用于花园洋房，即1，2层为类联排，中间平层洋房，顶层为跃层，变化较多，面积可控，但是底层面宽较小，庭院较窄传统叠加产品分类传统叠加产品升级在楼梯利用上目前的升级做法是：楼梯直上二楼，在二楼设置叠加上层住户的入户门厅，再由此门厅户内楼梯上至三楼，接地性和地面庭院的归属感更好。威廉公寓叠加别墅即为这种类型的首创，新南路项目中的小叠加也采用此种类型传统叠加产品分类传统叠加产品升级合院式在国外应用较多，因为正南北朝向不作为主要因素考虑，带来更多机会，在国内，可以在深圳，成都，重庆尝试更多少局限的此类做法。传统叠加产品分类传统叠加产品升级此类还可以上层住户的两层都设露台，加强庭院空间的联系，下面的可行性研究中也有两类这种庭院式叠加内聚式外向式传统叠加产品分类传统叠加产品升级混合容积率从0.45-0.75皆可能叠加产品类型六：层层退台式传统叠加产品分类叠加产品类型二传统叠加产品分类1F2F-1F3FA

型B

型传统叠加产品升级此种退台可以充分利用覆盖率，做到上层住户也有庭院的感觉，增强接地性，下面的可行性研究中也有一类这种退台式叠加叠加产品类型七：带电梯叠加或花园洋房传统叠加产品升级案例：绿地西安世纪城■产品特点1.大面积的地下室赠送。2.天井与下沉庭院的设置，提升了地下室的空间品质。3.每户均赠送架空层车库，可直接入户。架空层平面图叠加产品类型七：带电梯叠加或花园洋房传统叠加产品升级案例：绿地西安世纪城一层平面图■产品特点1.每户在一层都有独立的入户花园，强化入口设置，提升住户感受。2.北侧叠水水景的设置，加强了入户的生态感受。3.双侧门景观电梯的设置，提升s3/s4住户的入户情景感受，同时可通过门禁卡控制给住户一梯一户的独享感受。4.7.8米开间横厅的设置，使建筑最大程度的向小区景观开放。5.南北通厅的设置，使居室采光通风好，有良好的微环境。叠加产品类型八：内院式叠加传统叠加产品升级叠加产品类型八：内院式叠加传统叠加产品升级案例：绿地合肥天鹅湖叠加产品类型八：内院式叠加传统叠加产品升级案例：绿地合肥天鹅湖任何创新研发的目的控制单套面积降低总价

赠送附加值与联排产品竞争

豪华度价值感提高最终销售业绩最终销售业绩的体现去化速度快资金快速回笼高售价高利润大面宽

接地性

保证容积率，减小密度

私密性

关于增值

室内停车

室内布局的价值感多采光面

附加值

大面宽，三面采光带来类似双拼的感受

A3.0—3.92A6.0—7.21.5A2A-6.02A+4.8—5.46.9—7.2面宽选择原则A.由家庭成员决定卧室数量,进而确定开间及面宽。B.场地统一进深，以面宽调节产品等级。小面宽利于增加容积率，大面宽利于提升产品品质。C.产品可选带来街景丰富。面宽由开间数决定，并可根据开间大小灵活调整。户型开间大小主要由其功能决定，并可在一定范围内活动。3A9.0-10.62.5A7.8-8增大产品面宽可以带来决定性改变双拼宽景叠加产品可行性研究一.联排叠加型可行性研究可看做是类似于传统三层联排交错叠加而成，一层（底层）和四层（顶层）为大平层，设置客厅等主要起居空间，其余两层为卧室等生活空间特点：化叠加为联排感受，大平层和复式结合，两户的客厅相隔最远，干扰最少；改变传统生活模式，上层住户卧室在客厅下层是特色也带来客户抗性的可能适合较大面积要求和有景观资源的位置，一般要求的容积率和覆盖率可保证剖面关系示意总图组合关系示意每四个体块（二户）为一个组合，构筑共同景观元素，室外空间除人行道路外，尽量划归每户庭院，可分配更多给南院一.联排叠加型空间组合关系示意一每四个体块（两户）为一个组合，构筑共同景观元素，室外空间除人行道路外，尽量划归每户庭院，可分配更多给南院一.联排叠加型空间组合关系示意二每四个体块（两户）为一个组合，构筑共同景观元素，室外空间除人行道路外，尽量划归每户庭院，可分配更多给南院一.联排叠加型

底层大平层强调轴线和节点，增加价值感顶层住户和底层住户分别由侧面和正面独立入户底层布置有：客厅，餐厅，家庭厅及套房卧室，北侧角落设置佣人间洗衣房一层平面体块：面宽11米，进深14米下层住户面积：290平方米上层住户面积：260平方米（露台增多可减小面积）二层由上下两户分享上层住户由大楼梯二层入户或电梯直接底层入户，其二层主要为主卧套房，带前厅设计，主卧拥有私人接待空间下层住户的二层和三层为双主卧设计，给客户随其居住习惯自行选择的可能二层平面此部分也可改为露台三层由上下两户分享上层住户在三层主要设置聚会娱乐空间及套房下层住户为主卧全套房设计，也可按使用习惯与二层互换三层平面四层平面顶层大平层同样强调轴线和节点，增加价值感设置入户花园和露台，如果减小户面积，还可适当增加露台顶层布置有：客厅，餐厅，家庭厅及套房卧室二.三层类联排叠加型可行性研究一层和地下室为下层住户，二三层为上层住户，二层设置大露台作为上层住户庭院，同时做高围栏阻隔与下层住户视线干扰特点：降低高度，化叠加为联排感受，下层住户强调大平层感受，上层住户强调复式感受，两户都有庭院；由于下层住户为一层，所以底层面积过大，导致覆盖率可能达到40%左右适合较大面积要求和允许高覆盖率的地块剖面关系示意N组团形态示意二.三层类联排叠加型庭院关系示意二.三层类联排叠加型1F2F-1F3F25M12M6M7M9MA

型B

型剖面关系示意二.三层类联排叠加型地下层平面A

型B

型二.三层类联排叠加型地下层平面A

型B

型A

型二.三层类联排叠加型一层平面一层平面面宽：13m层高：3.0m客厅：4.5m餐厅：3.9m总面积：455m2一层面积255m2A

型二层平面B

型二.三层类联排叠加型二层平面B

型面宽：13m层高：3.0m总面积：394m2二层面积136m2花园面积：134m2三层平面B

型二.三层类联排叠加型三层平面B

型三.上下双花园式组合型可行性研究改善传统两层+两层叠加，提供大量露台给上层住户作为庭院花园使用，解决传统上层住户无花园尴尬境况，生活空间围绕庭院花园设置特点：保留传统生活模式，增添新的感受，生活空间围绕庭院花园设置，各自庭院分区明确，创造更多南向采光房间及露台，室内外交流更多，三层露台高围栏可与窗上百页构造一起减小上下干扰的程度；两种模式适应不同位置，构成梯级；形式上仍是传统的竖向2+2型适合底层面积较大，按区域位置需要不同类型组合的地块剖面关系示意外向式露台内院式露台A类B类三.上下双花园式组合型区域位置关系A类：城堡式双拼叠加大面宽内聚式围合造园景B类：滨水双拼叠加更大面宽开放型围合观水景组合关系示意及销售策略A类：城堡式双拼叠加三面采光，11米面宽，套房设计，平均面积260平方米，下层住户花园大,面积稍大;上层住户单独入户，拥有双层私家花园,面积稍小B类：滨水双拼叠加下层花园直接滨水，可连接亲水平台，13米面宽，同样的环境，单价较独栋低，可作为单独一类销售，因此面积指标可稍放大，面积306平方米；上层住户单独入户，拥有双层私家花园，南向露台也可部分看到水景，餐厅及家庭厅等家庭生活空间可观水景，13米面宽，面积270平方米。形成销售梯级三.上下双花园式组合型四户为一栋，八户为一组上层住户以大面积露台组成内聚式围合空间，主要生活空间：客厅，餐厅，卧室围绕内院布置；上层住户的楼上南向设置露台打破围合空间的封闭感，同时带来更多南向采光，南向露台，达到间间朝南

三层露台作为内花园四层露台与三层呼应三.上下双花园式组合型A型空间关系示意上层住户北入口，两种方式：一层独立门厅电梯入户和大楼梯二层独立门厅入户下层住户侧院底层入户三.上下双花园式组合型A型空间关系示意三层客厅部分层高加高一米，在不影响间距的条件下获得挑高空间三.上下双花园式组合型A型空间关系示意上层住户设置开放式大面积南向花园式露台，主要生活空间：客厅，餐厅，卧室等围绕花园布置；三层露台在两侧挑出，组内可连接为一体，使南露台能够观北边水景；北侧也设置主要空间如餐厅及家庭厅等，引北侧水景入户三.上下双花园式组合型B型空间关系示意A型一层平面中西厨可分离A2型入户花园A2型双重入户方式之一一层独立电梯入户南向卧室套房A1型庭院大面宽横厅入户前厅，玄关对景A1型南向侧院入户地下室采光天井用地面积：325m2

A1户型(下层住户）：面宽：11m地上建筑面积：264m2一层面积：134m2赠送面积：216m2其中：地下室：84m2庭院：126m2阳台：6m2

A2户型(上层住户）：面宽：11m地上建筑面积：256m2一层面积：13m2赠送面积：178m2其中：地下室：70m2庭院：46m2露台：52m2

十字轴线由中厅到达各生活空间三.上下双花园式组合型A型二层平面家庭厅与客厅互动，也可作为备用房间卧室套房阳台也可变为阳光室主卧室套房客厅挑空A2型双重入户方式之二大台阶二层入户A型二层平面

A1户型(下层住户）：二层建筑面积：130m2

A2户型(上层住户）：二层建筑面积：14m2中厅连接各功能空间三.上下双花园式组合型A型三层平面A2户型(上层住户）：三层建筑面积：123m2主要生活空间围绕庭院布置，室内外交融书房/会客室可与客厅打通，形成超大面宽客厅套房通过露台南向采光南向采光空中庭院三层预留工人房位置半层露台情趣小空间，削弱体量中西厨可分离，西厨可兼早餐厅三层入户门厅(A2型底层平面)三.上下双花园式组合型A型四层平面A2户型(上层住户）：四层建筑面积：106m2次卧室套房南向采光楼下客厅层高增加一米，带来挑高空间南向露台与楼下庭院呼应露台与庭院交流(A2型上层平面)本层露台与楼下庭院空间交流并使主要房间室室朝南三.上下双花园式组合型A型地下层平面

A1户型(下层住户）：地下层建筑面积：84m2

A2户型(上层住户）：地下层建筑面积：70m2A1型A2型每户双车位地下层入户通道A1型地下室预留采光工人房地下采光庭院地下采光庭院，户外楼梯直通一层庭院采光井三.上下双花园式组合型B型一层平面中西厨可分离，西厨可兼早餐厅B2型入户花园B2型一层独立门厅电梯入户南向卧室套房B1型庭院大面宽横厅入户前厅，玄关对景底层住户南向正面入户地下室采光天井下沉庭院B2型1，3层疏散楼梯可作为公共绿地区域餐厅滨水景观用地面积：375m2

B1户型(下层住户）：面宽：13m地上建筑面积：306m2一层面积：148m2赠送面积：244m2其中：地下室：85m2庭院：149m2阳台：10m2

B2户型(上层住户）：面宽：13m地上建筑面积：256m2一层面积：15m2赠送面积：184m2其中：地下室：82m2庭院：20m2露台：82m2

十字轴线由中厅到达各生活空间三.上下双花园式组合型B型二层平面家庭厅与客厅互动主卧套房，超大卫生间B2型电梯楼梯此层均不停留客厅挑空北卧套房

B1户型(下层住户）：二层建筑面积：158m2

B2户型(上层住户）：二层建筑面积：3m2三.上下双花园式组合型B型三层平面B2户型(上层住户）：三层建筑面积：140m2主要生活空间围绕庭院布置，室内外交融可加建阳光室扩大客厅可设室外景观楼梯连接上下层露台南向空中庭院中西厨可分离，西厨可兼早餐厅三层入户门厅餐厅家庭厅南北通透，拥有南向采光及北向水景露台挑出部分可观北面水景南向卧室套房(B2型底层平面)三.上下双花园式组合型B型四层平面B2户型(上层住户）：四层建筑面积：112m2四层露台与三层露台相呼应，当需要更多房间时，也可加建为房间上下露台设室外景观楼梯连接预留工人房位置两卧室套房均有南向采光楼下南向客厅层高增加一米，不影响间距下带来挑高空间(B2型上层平面)三.上下双花园式组合型B型地下层平面

B1户型(下层住户）：地下层建筑面积：85m2

B2户型(上层住户）：地下层建筑面积：82m2B2型B1型每户双车位及一访客车位地下层入户通道B1型地下室预留工人房地下采光庭院采光井三.上下双花园式组合型四.高接地组合型可行性研究改善传统叠加上层住户接地性不够的问题，两排为一组，，四户通过组间公共平台节点再分别通过属于自家的花园上到三层，组间在二层设置花园作为上层住户的花园，花园下的空间可赠送给下层住户，花园采取高围栏避免监视特点：解决了传统叠加接地性不够的问题，赠送花园给上层住户，赠送房间给下层住户，上层住户拥有更多的露台花园和花园入户感受；室外标高有些混淆，对于要求严格的区域可能有争议，二层花园可能少量影响底层花园的感受适合上下户面积差别较大，有高接地性要求的区域剖面关系示意模块示意上层住户露台花园B型上层住户露台花园下层住户南院花园公共入口平台节点下层住户北院花园上层住户在二层的花园下方可赠送给底层房间四.高接地组合型A型总图组合关系示意上层住户每四户通过一个二层的公共节点分开进入各自的花园入户四.高接地组合型空间组合关系示意二层走廊实际上为上层住户的花园四.高接地组合型空间组合关系示意四.高接地组合型四户的公共节点空间组合关系示意四.高接地组合型四户的公共节点A型一层平面南向卧室套房大面宽横厅入户前厅玄关对景

A1户型(下层住户）：面宽：11m建筑面积：280m2下层北面正入口十字中轴/半回路流线中厅连接各生活空间楼梯为中心四.高接地组合型A型二层平面

A1户型(下层住户）：面宽：11m建筑面积：280m2十字轴线家庭厅连接卧室套房上下空间交流大露台四.高接地组合型A型三层平面A2户型(上层住户）：面宽：11m建筑面积：250m2上层住户花园入口十字中轴/回路流线楼上楼下双露台花园设计在三层的入户露台花园四.高接地组合型A型四层平面A2户型(上层住户）：面宽：11m建筑面积：250m2顶层南向大露台花园上下露台空间交流南向大露台四.高接地组合型B型一层平面通向公共节点室外楼梯

B1户型(下层住户）：面宽：11m建筑面积：288m2楼梯为中心下层南面侧入口十字中轴/回路流线四.高接地组合型B型二层平面

B1户型(下层住户）：面宽：11m建筑面积：288m2十字轴线家庭厅连接卧室套房上下空间交流大露台四.高接地组合型B型三层平面B2户型(上层住户）：面宽：11m建筑面积：230m2上层住户花园入口十字中轴/回路流线楼上楼下三露台花园设计B2型在三层（即本户底层）内院式大露台花园B2型在三层的入户花园四.高接地组合型B型四层平面B2户型(上层住户）：面宽：11m建筑面积：230m2上层住户花园入口十字中轴/半回路流线楼上楼下三露台花园设计南向大露台花园，与下层客厅旁的花园空间交流B2型在三层的入户花园四.高接地组合型五.大面宽分间距组合型可行性研究南北两栋为一组，通过上层住户退南北向露台来保证标准间距，底层住户间距则可适当缩小，从而达到节地和增加每户面宽的目的，由于节约南北向用地，因而非常适合东西向长度远大于南北向长度的地块特点：节地解放了面宽，在增大面宽同时保证每户面积可以适当做小，符合市场形势变化，带来更大竞争力；每组中有一半顶层住户为北退台，可能会有某些抗性，分层计算间距在某些要求严格的区域可能带来争议；一组按一栋建筑对待可解决局部南北间距不够的问题，但是侧面间距也会被要求按一栋建筑对待，东西向间距要求变大适合东西向长度远大于南北向的地块，单户面积适中，上下户面积可拉开差别的区域剖面关系示意标准间距总图组合关系示意标准间距五.大面宽分间距组合型侧面间距可能被要求增大前后作为一组考虑间距不足处一层组合平面五.大面宽分间距组合型B型(南入口）A型(北入口）A型一层平面

A1户型(下层住户）：面宽：12.9m建筑面积：270m2下层北面正入口十字中轴/半回路流线细化各生活空间五.大面宽分间距组合型A型地下层平面地下门厅细化各生活空间五.大面宽分间距组合型A型二层平面十字轴线细化各生活空间五.大面宽分间距组合型A型三层平面上层住户室外楼梯及电梯入户门厅/十字轴线细化各生活空间五.大面宽分间距组合型

A2户型(上层住户）：面宽：12.9m建筑面积：220m2A型四层平面大露台花园细化各生活空间五.大面宽分间距组合型B型一层平面

B1户型(下层住户）：面宽：12.9m建筑面积：270m2下层南面侧入口十字中轴/半回路流线细化各生活空间五.大面宽分间距组合型B型地下层平面地下门厅十字轴线细化各生活空间五.大面宽分间距组合型B型二层平面

B1户型(下层住户）：面宽：12.9m建筑面积：270m2圆梯为中心十字轴线细化各生活空间五.大面宽分间距组合型B型三层平面五.大面宽分间距组合型

B2户型(上层住户）：面宽：12.9m建筑面积：220m2上层住户室外楼梯及电梯入户门厅/十字轴线细化各生活空间B型四层平面南北大露台花园细化各生活空间五.大面宽分间距组合型六.大面宽小进深型可行性研究南北两栋为一组，通过上层住户退南北向露台来保证标准间距，底层住户间距则可适当缩小，从而达到节地和增加每户面宽的目的，由于节约南北向用地，因而非常适合东西向长度远大于南北向长度的地块特点：是第五种类型的演变版，在组内仍保证是两栋建筑，解决了侧面间距问题；节地解放了面宽，在增大面宽同时保证每户面积可以适当做小，符合市场形势变化，带来更大竞争力；上层住户露台较少适合东西向长度远大于南北向的地块，单户面积适中，上下户面积可拉开差别的区域剖面关系示意四层标准间距大于二层间距即可

楼梯轴线中心连接主要功能空间动静分区四套房三间南向设计主要生活空间南向花园主景观两户出入口分开下沉庭院带来地下采光横向客餐厅可分可合用地面积：365m2

面宽：12.9m

进深：11.7mA户型（叠加下层）：户型：4套房3厅地上计容建筑面积：259.4m2赠送面积：348.7m2其中：地下室：131.5m2庭院：208.3m2阳台：8.9m2A户型一层建筑面积：133.9m2层高：3.6mB户型(叠加上层）在一层建筑面积：3.3m2B户型(叠加上层）在一层庭院面积：20m2六.大面宽小进深型----1功能空间布置以舒适实用为主，兼顾玄关轴线等，空间可分可合六-1型一层平面

大楼梯和家庭厅为中心连接套房空间楼梯，家庭厅，前后阳台形成景观轴二套房卧室均南向主卧独立玄关及前厅南北双阳台家庭厅通过南向阳台与楼下庭院互动

A户型二层建筑面积：125.5m2层高：3mB户型(叠加上层）在二层面积：3.3m2六-1型二层平面六.大面宽小进深型----1

入户花园连接门厅中厅连接主要功能空间三南向套房加一多功能室设计主要生活空间南向主朝向横向客厅餐厅可分可合南向大露台B户型三层建筑面积：121.3m2层高：3.3mB户型（叠加上层）：地上计容建筑面积：220.3m2赠送面积：89.3m2其中：地下室：15.3m2庭院：20m2入户花园及露台：54m2六-1型三层平面六.大面宽小进深型----1

南北双向大露台楼梯，家庭厅，前后露台形成景观轴二套房卧室均南向主卧独立前厅B户型四层建筑面积：91.8m2层高：3m六-1型三层平面六.大面宽小进深型----1

阳光下沉庭院每户双车位以及一访客车位设置入口门厅

B型电梯地下入户B型在地下层的建筑面积：15.3m2A型地下层建筑面积：131.5m2六-1型三层平面六.大面宽小进深型----1

楼梯中厅轴线连接主要功能空间半回路流线设计两户出入口分开入户豪华感受展示型衣帽间一层家庭厅面宽：12.9m进深：11.8mA户型（叠加下层）：地上计容建筑面积：270m2六.大面宽小进深型----2功能空间布局以看上去豪华为目的，增加价值感，兼顾舒适性，强调轴线布局，空间细化定型六-2型一层平面

楼梯和廊道为中心连接套房空间十字轴线/半回路布局豪华入户感受

六-2型二层平面六.大面宽小进深型----2

门厅轴线连接主要功能空间半回路流线设计电梯入户入户序列豪华感受面宽：12.9m进深：11.8mB户型（叠加上层）：地上计容建筑面积：220m2六.大面宽小进深型----2六-2型三层平