巨野县房地产市调

巨野房地产调研方案直销部2015年4月18日目录TOC\o"1-4"\f\h\z\uHYPERLINK一.巨野概述 3HYPERLINK1.简析 3HYPERLINK2.地理位置 3HYPERLINK3.经济 4HYPERLINK4.交通 5HYPERLINK5.人口 6HYPERLINK6.城市规划 6HYPERLINK二．巨野城区概述 6HYPERLINK1.简析 6HYPERLINK2.人口 7HYPERLINK3.交通 7HYPERLINK4.商业 7HYPERLINK三．巨野房地产市场分析 8HYPERLINK1.一级土地市场分析 8HYPERLINK2.二级一手房市场专项分析 12HYPERLINK3、三级二手房市场 21一.巨野概述1.简析巨野县，是中国山东省菏泽市所辖的一个县。地处鲁西南大平原腹地，位于菏泽东部，因古有大野泽而得名。全县辖15个镇、2个街道办事处、1个省级经济开发区，人口101万，总面积1308平方公里，耕地面积114.9万亩。境内主要河流有万福河、洙水河、洙赵新河和郓巨河。巨野县经济社会发展迅速，先后荣获全国最具投资潜力中小城市百强、全国最具城市品牌建设发展潜力城市、全国科技进步先进县、山东省省级文明县、山东省园林城市、山东省环保模范县等称号。2.地理位置=1\*GB3①位置巨野位于山东省的西南部，地处东经115°47’-116°13'，北纬35°05'-35°30'。巨野是黄河冲积平原，地势平坦，环境优越，百里沃野，物产繁多境内矿产资源主要有煤、石油、天然气、石灰岩等。已探明的巨野煤田总储量55.7亿吨，是我国华东地区正在开发的最大一块整装煤田。=2\*GB3②气候巨野气候宜人，生态环境优越。地处黄河冲积平原，属温带季风气候，雨热同季，四季分明。绿化水平高，有林地面积38.6万亩，农田林网面积78万亩，林木覆盖率达到32%，绿荫遍野，城青水秀，是全国首批平原绿化达标先进县、“中国绿色名县”、山东省环保模范县，是最适宜人类居住的城市之一。=3\*GB3③地形地貌巨野属黄河冲击平原，受几千年来黄河数次决口泛滥影响，形成了八大类型地貌，即河滩高地、沙丘高地、决口扇形地、坡地、浅平洼地、蝶形洼地、河槽地、背河槽洼地。土壤类型分潮土和白潮盐土两个类型，表层质地以轻壤质为主，砂壤质次之。3.经济=1\*GB3①农业2012年农林牧渔业实现总产值41.08亿元，比2011年增长3.70%。粮食总产41.14万吨，增长1.40%;棉花总产6.93万吨，增长0.12%;油料总产0.87万吨，增长3.27%;水果总产7.56万吨，增长19.80%;蔬菜总产70.54万吨，增长7.18%;水产品总产0.72万吨，增长13.79%。肉类总产4.50万吨，禽蛋总产5.23万吨，奶类总产600吨。全年完成造林面积1330公顷。巨野县农机总动力204.80万千瓦，增长5%。=2\*GB3②工业2012年实现工业增加值64.20亿元，比2011年增长21.92%。规模以上工业企业218家;实现主营业务收入263.50亿元，增长22.80%;实现利税40.30亿元，增长167.50%;实现利润29.40亿元，增长205%。工业经济效益综合指数为359，比2011年提高46.36点。资质三级及以上建筑企业11家，完成建筑业总产值15.56亿元，增长20%;实现利税3000万元，增长17%。4.交通巨野县地处鲁、苏、豫、皖四省交界处，东依津沪铁路、京福高速，西邻京九铁路、日南高速。新石铁路、327国道横贯全境，日东高速和济广高速在城北交汇。距济南、郑州机场仅2个小时的车程，距离巨野20分钟车程的济宁曲阜旅游机场，通航京、沪、穗等大城市。正在建设的洙水河航道连运河通长江。公路、铁路、水运、航空相互配套的立体交通体系，使巨野成为苏鲁豫皖重要的物流要道和鲁西南运输枢纽。5.人口2012年末巨野县常住人口86.06万人，其中城镇人口23.89万人。人口出生率11.31‰，死亡率6.49‰，自然增长率4.82‰。有少数民族7个，2353人。6.城市规划=1\*GB3①城市定位鲁西南能源化工和新材料基地，滨水生态宜居城市。=2\*GB3②城市性质菏济之间区域服务中心，区域交通枢纽，能源化工及新材料工业基地，滨水园林宜居城市。=3\*GB3③城市规模规划中期2020年，巨野县城人口为35万人，规划城市建设用地42平方公里，人均建设用地指标为120平方米/人。规划远期2030年，巨野县城人口为50万人，规划城市建设用地57.5平方公里。=4\*GB3④城市规划范围包括永丰街道办事处、凤凰街道办事处、经济技术开发区、麒麟镇、董官屯镇全部行政管辖范围，田桥镇日东高速公路以南范围，面积约为401.7平方公里。二．巨野城区概述1.简析北至北外环路、南至董官屯镇区、东至麒麟镇区、西至能源大道，建设用地面积约为57.5平方公里。2.人口截止2015年县城人口共27万。3.交通=1\*GB3①巨野没有机场和高铁站，远距离出行，有一汽车战一火车站。=2\*GB3②汽车人民路60号运线路近百条，辐射北京、上海、天津、山西、河南、江苏等省市，山东省各市均有直达班车，通车里程2万多公里。=3\*GB3③火车站位于永丰街道办事处隶属济南铁路局兖州铁路段管辖现为三等站。=4\*GB3④城区短途公共交通，有公交车和出租车两种方式。公交票价2元。出租车有150辆，起步价4元。4.商业=1\*GB3①巨野商业主要要有两大市场和两大超市，两大市场分别是创业街市场和麟州步行街市场，两大超市分别是银座超市和佳和超市。=2\*GB3②城区商业氛围比较浓厚的街道，主要有麒麟大道、招商街、青年路、花冠等几条主干道。5.城区规划巨野县城区未来发展方向为：“东调、南拓、西进、北延、中优”。东调：城市结合现状工业项目和布局，建设玻璃工业园区。南拓：跨河向南发展，建设居住组团和产业组团。西进：向西完善城市新区，建设大野水库南部科研教育组团和煤化工园区。北延：沿洙水河公园向北拓展生活居住空间。中优：加强旧城改造，整体提升老城区居住服务功能。三．巨野房地产市场分析1.一级土地市场分析2014年巨野城区推出商品房用地19块，其中住宅用地1块，商业用地8块，工业和公共用地10块。成交地块8块，其中住宅1块，商业4块，工业和公共用地3块。商业用地流拍6块，工业和公共用地6块。从成交地块上看，未来巨野主城核心区仍然是投资开发的重点。附2014年巨野商品房土地供应放量一览表土地编号土地位置成交日期土地面积土地用途容积率建筑密度绿化率规划建筑面积S120605北环路北、风凰街道办事处固堆庙村民委员会耕地西2014-01-018878

平方米公共设施用地大于或等于0.6大于或等于15并且小于或等于30大于或等于305327

平方米C2013-01规划人民路北、永丰街道办事处庞庄村民委员会集体建设用地东未成交19985

平方米工业用地大于或等于1大于或等于35小于或等于1519985

平方米C2014-03东环路东、园区路南未成交33549

平方米商务金融用地大于或等于1.2并且小于或等于1.5小于或等于40大于或等于2050324

平方米C2014-02凤台路北、蚩尤路东未成交26666

平方米商务金融用地大于或等于1.2并且小于或等于1.5小于或等于40大于或等于2039999

平方米C2014-01花冠路南、吕官屯村农村道路西未成交

14319

平方米商务金融用地大于或等于1.2并且小于或等于1.5小于或等于40大于或等于2021479

平方米C2014-04郓巨河东、洙水河航道北未成交52519

平方米商务金融用地大于或等于1.2并且小于或等于1.5小于或等于40大于或等于2078779

平方米C2014-05郓巨河东，双孙庄耕地、进港公路南未成交93194

平方米商务金融用地大于或等于1.2并且小于或等于1.5小于或等于40大于或等于20139791

平方米C2014-06前进路东、彭泽路北未成交26666

平方米商务金融用地大于或等于1.2并且小于或等于1.5小于或等于40大于或等于2039999

平方米C2013-40光明路西、麒麟大道北、麟山路南2014-06-0556220

平方米批发零售用地大于或等于2并且小于或等于2.5小于或等于50大于或等于15140550

平方米C2013-41光明路西、麟山路南2014-06-05

7094

平方米批发零售用地大于或等于2并且小于或等于2.5小于或等于50大于或等于1517735

平方米G120804永丰街道办事处庞庄村民委员会耕地南、庞庄村耕地西未成交11440

平方米工业用地大于或等于1大于或等于35小于或等于1511440

平方米：C2014-08麒麟大道北、园区路东2014-09-0724050

平方米批发零售用地大于或等于1.2并且小于或等于1.5小于或等于55小于或等于1536075

平方米S120704A古城西街北、甘棠路东2014-10-1142450

平方米中低价位、中小套型普通商品住房用地大于或等于1.6并且小于或等于2小于或等于30大于或等于3584900

平方米G130203南疏港四路东、麒麟镇姚桥村民委员会集体建设用地南未成交

46667

平方米工业用地大于或等于1大于或等于40大于或等于10并且小于或等于1546667

平方米S140103前进路东、彭泽路北2015-01-12

23644

平方米商务金融用地大于或等于1.2并且小于或等于1.5小于或等于40大于或等于2035466

平方米G121402富源路南、永丰街道办事处魏海村村民委员会耕地西2015-01-1253380

平方米工业用地大于或等于1大于或等于40小于或等于1553380

平方米C2013-26龙固镇李集水管所东、生产路北、二支河西2015-01-13

2061

平方米公共设施用地大于或等于1小于或等于20大于或等于302061

平方米G140101创业路西、山东巨野万山伟业化工有限公司北未成交

22000

平方米工业用地大于1大于或等于40大于或等于10并且小于或等于1522000

平方米G140105青年路南、永丰街道办事处姚楼村民委员会集体建设用地西未成交4237

平方米工业用地大于或等于1大于或等于40大于或等于10并且小于154237

平方米G120503麟台路西、洙水河公园南未成交

18726

平方米工业用地大于或等于1大于或等于40大于10并且小于或等于1518726

平方米2.二级一手房市场专项分析1.房地产市场现状概括分析房地产市场供需基本平衡，市场温和，开发水平较低，居民投资意识不高。开发商开始重视项目的概念开发、生活方式的营造，但从供给与需求的角度看，总体还处于从用家市场向概念市场的过渡阶段（从卖社区环境、地段、户型向卖生活方式、文化过渡）。区位优势逐渐淡化，开发热点由集中走向分散，房地产形成多板块。住房消费需求开始从注重家居向提升环境过渡——追求社区规模与配套、景观与环境的阶段。随着外来一批成熟开发商与高水平营销策划公司的介入，市场竞争也逐步变得更激烈，但总体开发水平、营销水平还有很大提升空间。巨野县城住宅均价在3500元m2左右，最高价4200m2左右。巨野县中心沿街商铺均价在14000m2左右，人民路和招商街交叉口位置，价格最高，能达到20000m2左右。巨野的专业市场价格上下浮动很大，比如说麟州步行街价格4000m2-25000m2不等。巨野代表楼盘项目名称佳和广场发展商巨野万隆置业有限公司地理位置人民路中段佳和超市西侧占地面积175亩建筑面积50万㎡绿地密度20%容积率3.6%产品特点规划项目规划总建筑面积约53.6223万平方米，项目建设内容包括：大型购物中心、商业步行街、精品公寓、高档办公楼、高档住宅、地下淘宝街及停车场配套周边拥有住宅、办公、酒店、商业、超市、等配套设施销售状况一期开盘户型目前剩余大约15%左右。A.佳和广场效果图项目特点点评(佳和广场)：项目户型偏大：130㎡——220㎡之间。周边有强有力的竞品对手，东方新天地在对面。3、项目因是本地开发商开发，并且是巨野老的商业中心，巨野老城投资户认可挺高。4、认筹政策是交5万抵8万或交10万抵15万。三年共返还总房款的16%，分别为5%、5%、6%；也可以开盘时一次性扣除。开盘价格9700—14000之间，根据位置不同价格亦不尽相同。项目名称东方新天地发展商巨野海峡房地产开发公司地理位置人民路中段占地面积200亩建筑面积66万㎡绿化率24%容积率3.6%产品特点规划大型购物中心、商业步行街、精品公寓、高档办公楼、高档住宅、地下淘宝街及停车场等。配套周边拥有住宅、办公、酒店、商业、超市、等配套设施销售状况未开盘b:东方新天地效果图项目特点点评(东方新天地)：1、业态：业态定位比较符合本土的需求，但投资这块竞争较大，在商业投资上有强大的竞争对手。2、招商：本项目招商一直没有进展，谣传大润发要入住本羡慕。3、由于项目很多不确定因素，目前项目还没有实质性的进展。项目名称缤纷五洲发展商巨野华辰五洲置业公司地理位置巨野县政府对面占地面积80亩建筑面积12万㎡绿地密度容积率1.69%产品特点规划项目集合商业经营、美食、休闲、文化展示、城市规划展示、商务办公、产权式酒店七大功能配套周边有住宅、市政、教育、等配套设施销售状况2014年1月1日开盘c:缤纷五洲效果图项目特点点评（缤纷五洲）：1.项目采用分层销售，一层沿街商铺面积100m2-300m2之间，价格6000m2-12000m2。2层-5层商铺面积20m2-70m2之间，价格4000m2-7000m2。2.项目包租10年，商业每年返7%，酒店式公寓每年返10%。3.项目商铺，政府部门和事业单位购买的比较多。项目名称融城发展商巨野闽峰房地产开发公司地理位置人民路与新华路交汇处占地面积100亩建筑面积建筑面积35万m2，商业4万m2，绿地密度48%容积率4.23%产品特点规划配套生活配套服务区包括医疗、学校、幼儿园、餐饮、生活购物、文化住宅小区及城市社区居委会等