房地产开发对城市发展的影响课件

房地产开发对城市开展的影响

-------以武汉光谷世纪城步行街为例

汇报人：徐璐杜启迪

调研日期：2021年5月

调研成果展示导图选择地块市场背景分析地块土地区位条件世界城光谷步行街周边商业开发工程分析土地用途——区位条件——武汉天地经济区位——公共设施建设情况——万达汉街交通区位——周边住区开发案例的借鉴与分析文化景观区位——地标性建筑物分析公共设施建设情况商业步行街营销定位商业区规划的总结建筑分区域分布商业步行街招商与经营代表性建筑房地产经市场定位房地产经营及营销策略历史文化街区与建筑保护单位走访方式：实地调研部门走访资料的整理及汇总前期调研调研成果汇报分析与总结目标地块的锁定what——居住？商业？where——哪里？how——调研形式？调研内容？实地调研考察前期调研武汉——“东方芝加哥〞中国中部地区最大都市及唯一的副省级城市。中国内陆地区最繁华都市及国家区域中心城市武汉号称九省通衢，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽，国家的经济地理中心；全国仅次于北京、上海的第三大科教中心，在校大学生人数全球第一；内陆地区的金融、商业、贸易、物流、文化中心，被誉为世界开启中国内陆市场的“金钥匙〞、经济开展的“立交桥〞，具有承东启西、接南转北、吸引四面、辐射八方的区位优势。

美国硅谷，中国光谷光谷步行街——基于三大特色的选择一、中国第一条大型体验式世界风情步行街聚集全球各国标志风情，整条街实际分成四段，分别由四大建筑群落组成，由西到东是美式的现代——西班牙的热烈——北欧的天真，和英伦的古典构成。在建筑设计中充分汲取各国建筑的精华，成为具有代表性的建筑博览，包括广告、柱饰、店招都浑然一体，给游人和顾客超越时空的跨际体验，带来“每次都有不同体验，感觉永远都没逛完〞的消费体验。市场背景分析光谷世界城步行街——区位条件分析——周边住区开发——公共效劳设施配建——地标性建筑步行街营销定位步行街招商与经营

调研成果汇报市场商业背景分析

武汉市商业概况

南宁为中心的北部湾经济圈广、深、港珠三角城市圈上海为中心的长三角城市圈武汉，中国中部特大中心城市北京为中心的渤海城市圈全国GDP排名第十仅有的三个中部城市之一中部六省No:1连续三年稳坐中部六省第一的排名武汉市作为千万级人口消费市场，消费力极其旺盛全国消费品零售总额排名第六省会城市排名第二，仅次于广州2000年2007年2011年600080001000012000140001600018000武汉历年人均消费性支出市场商业背景分析

武汉市商业概况

住宅板块政策未放松，武汉市商铺投资炽热武汉市2021年商铺去化面积达87.2万方，市内核心区域商铺均价超过2万元/㎡国内二线城市快时尚零售商集中度排名第七市场商业背景分析

武汉市商业概况

国内二线城市大型卖场集中度排名第四汉口三环线武昌文化植被丰厚高校云集有教育基地的美誉高新技术产业基地历史商业老区现代金融港第三产业极为兴旺长江江汉沙湖东湖二环线中心商业区江汉路汉正街武广钟家村王家湾中南徐东市级商业中心内环线汉阳司门口光谷唐家墩市级商业副中心街道口汉阳历史文化名镇宗教、旅游东风汽车城、工业基地武汉随着城市化进程的加快，武汉呈多核模式开展，商圈分散，各自为阵，主要核心商圈集中在汉口市场商业背景分析

武汉市商业概况

武广商圈江汉路商圈汉正街商圈商业形态消费群体商圈优势发展趋势以传统百货为主，辅以超市、餐饮省内消费人群及本地家庭型消费为主武汉传统商业聚集地，地段优势明显。品牌优势突出，知名度较高随着国际广场的开业，将带动商圈的提档升级，并呈多样性、多元化发展，业态组合更加丰富及合理化以时尚百货、商业步行街、品牌超市、时尚运动卖场为主旅游人群和时尚年轻消费人群商圈可达性较好，知名度较高。具有一定人文景观优势，业态组合齐全，时尚性消费吸引力较强伴随着商圈内新兴项目的不断建成与新品牌的引进，商圈档次不断提升，商业进一步的升级换代以专业批发卖场为主省内及武汉城区消费人群规模和体量优势，知名度较高受城市规划限制，逐渐向城市旅游发展，整体商业形象急需升级徐东商圈中南商圈以销品茂、中档百货、大型超市、中档餐饮娱乐为主周边居民及武昌，青山区消费人群为主内环交通枢纽位置，周边住宅开发体量较大，给商业发展提供了较好基础随着商圈现有商业的调整与新兴项目的加入，商圈内现有档次及形象不断提升以传统百货，家居家电卖场为辅武昌区域日常消费人群及政务及商务消费人群传统商业核心区，规模体量较大，可达性较好，业态的组合较为完善武昌总部经济区的发展，使商圈范围不断延伸，未来将成为武昌区商务消费中心钟家村商圈以时尚百货、品牌超市为主，辅以餐饮娱乐区域消费人群以及旅游消费群体区域传统商圈，后期潜在消费力巨大伴随新型购物中心的建成与投入，区域内现有商业形态将进一步完善及提升武汉地区主要大型购物中心有：武汉国际广场、菱角湖万达、销品茂、金开万达、摩尔城等；主要大型商场有：新世界中心百货、王府井百货、庄胜崇光百货、群光百货、大洋百货光谷、汉商银座等；主要购物步行街有：江汉路步行街、武汉新天地、花园道、汉正街第一大道、光谷世界城、楚河汉街等；除此之外武汉还有一家奥特莱斯：百联；汉口武昌汉阳市场商业背景分析

武汉市商业圈概况

司门口商圈街道口商圈光谷商圈王家湾商圈商业形态消费群体商圈优势发展趋势以潮流商业街为主区域学生与旅游消费人群武昌传统区域商圈，具有一定人文旅游特征随着市政规划的不断调整与新兴项目的不断加入，商业街的整体形象将得到有效提升以IT专业卖场，时尚百货为主，辅以品牌超市及餐饮娱乐时尚白领及学生消费群体位于武汉市大专院校聚集区，消费人群集中，地段优势明显随道新兴项目不断投建，商圈将加大品牌餐饮娱乐的规模，商圈功能将更完善以时尚百货、品牌超市、商业步行街为主区域内高校师生，周边居民，光谷产业园从业人员区域商业规划起点较高，交通便利，周边消费力潜力巨大商圈将根据消费力的不断提升，商业组合不断丰富，商圈区域辐射面放大以品牌超市、家居家电等卖场为主，辅以餐饭娱乐区域周边消费人群及经济开发区产业消费人群较好的对接了硚口与沌口区域，并可有效开发三个区域消费人群随着区域现有商业的不断升级以及新兴项目的加入，区域内的商业形态将更新换代唐家墩商圈以品牌超市、家电卖场为主，辅以餐饮区域家庭消费人群处于新老城区结合区域，住宅开发体量较大，消费人群基数庞大，为商圈发展创造了良好基础伴随片区入住率的提高及新兴项目的加入，商圈功能不断完善，业态组合更加合理，辐射范围不断扩大武汉地区主要大型购物中心有：武汉国际广场、菱角湖万达、销品茂、金开万达、摩尔城等；主要大型商场有：新世界中心百货、王府井百货、庄胜崇光百货、群光百货、大洋百货光谷、汉商银座等；主要购物步行街有：江汉路步行街、武汉新天地、花园道、汉正街第一大道、光谷世界城、楚河汉街等；除此之外武汉还有一家奥特莱斯：百联；汉口武昌汉阳市场商业背景分析

武汉市商业圈概况

中国光谷〔武汉光谷〕位于武汉市东南部，在东湖、南湖和汤逊湖之间，与武昌区、洪山区、江夏区相邻，东起武汉中环线，西至民院路，北接东湖，南临汤逊湖。光谷区位条件分析

世界城·光谷步行街全长1390米，位于武汉市武昌区鲁巷广场，是一条建设在以鲁巷为中心的光谷核心地段上的全球第一步行街，由一条1350米目前世界最长纯步行商业街串起，集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、多功能、全业态、复合型超级商业步行街区，与武昌以往任何一个工程不同，整个世界城工程由九大组团串起，复合了五星级酒店、高档写字楼、步行街以及高档住宅的“四位一体〞的大型城市中心建筑群。区位swot分析StrengthweaknessopportunityThreat武汉光谷〞周边交通状况及客流量、图标的车站、停车场的位置

调研工程地处光谷核心地域，6条交通网络纵横交错，分别是：珞喻路，鲁磨路，光谷，民族大道，卓豹路。又以珞喻路，民族大道为主要道路，车流与人流要高于其他四条道路。因工程地处中枢，交通客流量较大，特别是鲁巷广场附近每天有大量的人员流动中转，附近既有〔鲁巷公交停车场〕。我们在鲁巷公交车站〔两边车站〕做过一项统计，平均每一分钟有5辆公交车达，下车及中转人数平均为53人次。我在鲁巷广场及鲁巷超市门口统计，每分钟进入人次为19人，每五分钟进人人次为86人次。区位条件分析

——交通区位区位条件分析

——交通区位周边住区开发 周边局部已建工程：光谷中心花园：11.6万㎡巴黎豪庭:35.5万㎡ 虹景花园:1.1万㎡剑桥春天:25万㎡ 广厦华庭:6万㎡慧谷时空:3.9万㎡ 光谷国际:10万㎡高科大厦:3万㎡ 光谷创业街:21万㎡保利花园:43.36万㎡ 洪福家园:10万㎡七零社区:6.2万㎡ 枫林上城:13.8万㎡阳光城:14万㎡ 金地太阳城:23万㎡关山春晓:35万㎡ 坐标城:40万㎡国际企业总部:40万㎡ 万科城市花园:39万㎡银河湾:30万㎡ 英伦城邦:18.9万㎡周边住区开发公共设施建设周边共有居委会：华中科技大学东校区、中南财经政法大学南湖校区、中建三局、学府、博苑、太阳智慧城、关山口、关山路、沙湾、南望、关南、黄金山、通惠、城南新居、徐东、金桥、石牌园、联合、狮南、建材、左岭、祥龙、王店、鲁巷街、长山、和平、板桥、武珞、广埠屯、张家湾、鼓风。村委会：关山村原有老社区房屋栋数大概为：200栋左右〔6层以上〕公共设施建设规划总平面各层平面图地标型建筑物步行街营销定位目标消费群体范围工程周边社区生活居住群体〔工程所在区域已建及在建的各级别社区〕武昌区内13所高等院校及131所中小学组成的学生群体大武昌区内居住及商务群体〔包括武昌区,洪山区,江夏,关南,青山区〕武汉市及湖北省内、外旅游群体〔工程位于东湖磨山风景区及九峰山森林公园之间〕国内、外商务旅游群体〔武汉光谷高科技会展中心为工程带来商机〕

目标消费群体购物消费模式的设定从自由式分散购物向主题式定向一站式购物模式转变从原居民外出购物消费逐步向区域内集中购物消费转变从吸引区域内消费群向把握并吸引区外消费者的模式转变从追求单一产品质量、价格、实惠性向享有全程优质效劳转变从被动型消费向主动型、互动型、体验型模式转变集主题式定向购物；一站式步行街区消费；集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体，全程式优质服务的多功能、全业态、复合型超级商业步行街区。购物餐饮娱乐旅游休闲健身办公酒店居住步行街营销定位华中第一超级互动式商业步行街区首创华中集购物、饮食、休闲、娱乐、旅游观光与商业文化全程式效劳、体验式购物环境相结合的一站式多功能综合性购物步行街区。1)充分发挥地理位置优势，工程规模优势，在快速填补当地市场经营空白的同时，并从武汉市整体城市商业经营高度上作规划。2)对整体商业形象进行塑造及提升其商业价值及地位，形成商业新格局及商圈，强化其商业核心地位，增强工程经营开展规模优势，形成深远的社会影响力，扩大租售推广范围，提升租售价格及总体资金收益。3)特色化经营定位创造商业价值，引入主力龙头店的同时，吸纳品牌旗舰店进驻，并凭借其市场号召力大范围吸纳散户入场，同时与独特的经营模式商业文化、全程式效劳、体验式购物环境相结合，打造全新一站式多功能综合步行街区，并为长久旺盛经营奠定良好的市场根底。鲁巷商业核心——武昌商业精华——武汉商业奇迹——创立武汉商业“最具市场价值〞的商业购物中心街区——创立各类消费群体“最爱去、最需要〞的地方——创立武汉商业奇迹步行街的招商活动周边商业开发工程分析——武汉天地——万达汉街案例的借鉴与分析

商业区规划的总结

分析与总结周边商业开发工程分析

万达汉街定位：以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游工程。持有的商业和酒店面积达60万㎡，投资500亿元人民币打造。“中国第一，世界一流，业内朝拜之地〞高尚居住：155万㎡商业娱乐：33万㎡【已开业汉街面积18万㎡，全部持有】滨湖休闲：2.6万㎡商务办公：44.3万㎡【已推10.5万㎡、均价18000元/㎡】酒店：12.1万㎡环湖南路中北路沙湖路启动区区位属性：位于中北路商务区，是“东湖、沙湖联通工程”的核心启动项目。主要功能：购物、休闲、餐饮、娱乐、居住、办公。工程布局30亿元投资的电影文化主题公园8万㎡155万方精装豪宅万达广场购物中心15万㎡4栋24层4栋40层甲级写字楼45万㎡六星级万达君悦酒店、六星级万达威斯汀酒店、五星级万达皇冠假日酒店、三星级假日快捷酒店和商务酒店18万㎡25亿打造的“汉秀剧场〞2.5万㎡

功能分布工程物业形态45万平米写字楼群8栋甲级写字楼，地上面积45万平方米，由4栋24层及4栋40层写字楼组成。整层面积1700平方米，均价为1.7万元/㎡。155万平米武汉御水豪宅规划四个组团地上155万平方米高尚住区，打造精品豪宅。同时也配备住宅底商。预计2012年7月开盘。28万平米汉街楚河连通东湖、沙湖，全长2.2公里，兼具环保、旅游、休闲功能。汉街为中国最长的城市商业步行街，长1.5公里，建筑面积21万平方米，包括文化、商业、美食、娱乐等多种业态工程物业形态万达广场旗舰店19万平方米汉街万达广场。项目总共4层，拥有精品百货、超市、电玩、KTV、电影城、健身中心、数码广场等主力店，并汇聚众多国际国内一线品牌，是万达集团全国的一号旗舰店。项目招商目前正在进行中。豪华酒店集群共打造5个酒店：六星级万达君悦酒店、六星级万达威斯汀酒店、五星级万达皇冠假日酒店、三星级假日快捷酒店和商务酒店，满足游客各种档次的需求。总建面18万方，共1200间客房。汉秀剧场万达集团与世界一流的弗兰克演艺公司合作，总投资25亿打造综合演艺节目。剧场建筑由全球顶尖建筑大师马克菲舍尔先生设计。“汉秀”剧场建筑外形灵感来自中国传统红灯笼造型。电影文化主题公园建筑创意取自楚汉文化精髓“编钟”。总座位数达到3500座。共设有25个影厅，囊括IMAX巨幕厅、3D影院、4D影院，5D影院，飞行影院、体验影院等。同时拥有目前国内最大球形天幕。预计2014年年底开业预计2014年年底开业目前已建至地上三层，预计2013年6月开业预计2014年开业品味生活区个性潮流区国际时尚区工程商户组合8月27日开盘，推出230套房源，当日销售203套，报价14820-21120元/平米；折后均价16000元/平米，开盘销售率为88%；K3-3K3-211月19日加推，推出340套房源，当日销售235套，报价15250-22219元/平米；折后均价17500元/平米，开盘销售率为69%；工程写字楼目前已经销售188套，成交总面积31658㎡，累计成交金额5.42亿元工程写字楼出售情况周边商业开发工程分析

武汉天地武汉天地工程包括住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮及娱乐设施，内设500个左右的店铺，物业产权只租不售。总投资额约100亿元，工程总体规划参谋为美国SOM公司。其中武汉天地内历史建筑重建工程的建筑设计师为原“上海新天地〞的总设计师本杰明•伍德先生，将工程内的九幢历史建筑进行改造和修缮，设计融合传统建筑特色，并赋予它新的生命力，提升其商业经营价值。BA总体规划A6A8A10住宅Residential开放空间OpenSpace公共设施PublicFacilities办公/零售/酒店Office/Retail/Hotel娱乐/餐饮/零售/办公Entertainment/F&B/Retail/Office区位及规划整个工程由黄浦大街〔即长江二桥的引桥〕分成A、B两个地块。南面为A地块，总建筑面积约68万方，以高档零售、餐饮、娱乐、办公楼、酒店为主，包括一幢250米高的标志性建筑，辅以少量住宅；北面为B地块，以住宅为主，总建面约82万方，辅以适量商业配套设施。整体规划于2021年落成，将成为武汉市的新地标。御江苑新天地商务群A4商业区一二三期已于2021年11月全面竣工，地上总建筑面积5.7万㎡，地下车库总建筑面积2.5万㎡。截至2021年12月，A4商业区共有90家租户，其中餐饮占52%,其他还包括零售、电影院、电玩城、超市、美容美发等业态。御江苑精装住宅工程一期A9、A7总建筑面积6.9万㎡,已全部交房，入住率达70%；二期A6、A8、A10总建筑面积8.9万㎡，已全部交房；三期A11、A12住宅工程总建筑面积5万㎡，已于2021年3月封顶。总建筑面积约50万平方米的武汉天地商务群工程，建成后将成为集甲级写字楼、五星级酒店、高档百货等为一体的武汉市中心配套最齐全的商务中心。一期A5工程已于2021年10月开工，总建筑面积近5.9万方，它将被打造为以办公为主，少量商业为辅的30层130m高的甲级写字楼。武汉天地A区规划设计餐饮娱乐休闲购物餐饮类共46家，主要分布在一期和二期范围内；娱乐类共6家，主要集中于三期东北-西南一线；休闲购物类共38家，主要分布在一期西南和三期东北方向。商业经济指标——商业出租率达100%地上总建筑面积5.6万㎡，地下车库总建筑面积2.5万㎡，商铺面积区间20~1000㎡，价格350元/㎡·月，物业费25元/㎡·月，只租不售。业态包括中西特色餐厅、酒吧、清吧、美容、美发、电影院、服装、饰品、游戏厅、国际超市等。这里原是一片将军楼，还有项英当年领导成立的新四军军部和民国第一任总统黎元洪住过的房子。保存9栋老建筑，为上世纪20年代外国租界名邸，西洋古典风格民居。老房子外设置了进出楼的上下阶道，布置庭院式的气氛，又可以防止大汛期老房子淹水。在9栋老建筑的周边新建了一系列与这些老建筑风格根本保持一致的时尚小楼，3组数十栋各式建筑，均为3层，以砖墙等自然材料建造，不用玻璃材料，突出自然、舒适的环境。时尚元素加现代化设施，立柱、雕塑、小阳台、落地窗完美组合，突显出欧式城镇街区的风格特色。武汉天地的建筑设计师就是“上海新天地〞的总设计师本杰明•伍德先生既传统又现代、自然、舒适的典型瑞安“新天地〞空间体验案例分析与借鉴定位先行——在规划之初即定位在“城市名片〞的高度上，对工程的投入看起来是不惜代价，花重金全力打造，商业业态的整体布局在一开始就规划好并全力按既定的方向打造，实际实现中也根本到达预期目标；万达集团投资500亿元人民币，打造以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游工程。武汉中央文化区的规划设计定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地〞，将打造成世界文化新品牌。城市名片——“八大看点〞中国最长——汉街总长1.5公里，是目前中国最长的城市商业步行街,(也是世界最长的商业步行街〕最具文化品位——“汉秀〞剧场与美国弗兰克演艺公司〔美国拉斯维加斯的“O秀〞、“梦秀〞和澳门的“水舞间秀〞〕合作，投资25亿元打造的号称超越目前世界所有演艺水平的舞台节目。世界唯一室内电影文化公园——投资35亿元的室内电影主题公园，设有4D影院、5D影院、飞行影院、互动影院、体验影院、太空影院、魔幻餐厅等七个电影科技娱乐工程。中国最大电影城——万达旗下最大的电影城，也是目前中国规模最大、设施最先进的电影城，共15个影厅，总座位数3000座，包括数字3D影厅、IMAX巨幕影厅等。最具建筑特色——主体采用民国建筑风格，同时将时尚现代建筑和欧式建筑穿插在民国风格建筑中，实现传统与现代的融合。世界十大流行快时尚品牌最全——包括ZARA、H&M、C&A、GAP、MUJI、M&S、UNIQLO、GAP、UR等流行品牌，全球首次实现世界十大快时尚品牌在同一条街上比邻而居的盛况。夜景灯光最炫——汉街的炫丽夜景与楚河景观带、四座跨河大桥交相辉映，成为武汉乃至中国最具魅力的城市夜景旅游胜地。独一无二的汉街独一无二的体验经营权的统一——【销售与持有经营的矛盾】借鉴：为了实现商业定位目标，汉街大局部商业均为持有经营，以保证商业能统筹运营。因此，经营权的统一至关重要。实践：壹海城以销售为主，局部持有，目前暂定的“返租销售〞模式是否最正确的解决、销售与经营矛盾方案还有待深入探讨，对经营权的统一，美格行近期给出的无锡哥伦布广场“两个合约〞的操作模式可以参考〔即：返租合同+委托经营合同〕楚河汉街控制核心商业界面——借鉴：汉街大局部核心界面的商业都为持有经营型，只有少局部靠近住宅区的商业散售，这样可以很好的控制业态，又可以实现现金回笼；另外汉街的店招标识系统也均纳入了立面景观设计，为商业街的风情感添色不少；实践：壹海城工程在商业核心界面的控制上除了店招统一设计及后续管理外，主力店、节点铺的持有经营势在必行，以保证商业核心界面的形象。对主力店的店招有严格的控制，确保商业形象不杂乱与风情的有效展示；风情商业展示新方法：橱窗背投视频楚河汉街古代中式与现代时尚结合，外加植物点缀同时考虑到夜间效果，清晰明亮楚河汉街骑楼与小国旗黄砖与小雨篷玻璃幕墙路灯下的绿植也有层次沿路各式花草盆栽橱窗背投视频烟幕投影楚河汉街楚河汉街每天黄昏都会举办K歌比赛，市民与游客都可以免费上台表演卡拉ok武汉天地商业区主要由四条主干道组成，配以多条分支副干道；面宽近4米最大进深290米4条主干道，人行通道总面积约4000㎡290米约100米约90米3.1290米90米16米25米18米建筑密度＜50%，高度＜20米，内部街道宽度9米-12米内向型回字流线——打造内部商业活力案例分析与借鉴商业引导体系的建立出入口必定设置雕塑或重要景观节点，吸引人流进入内街；武汉天地商街靠近中心城区，交通优势明显，位于十字路口，双面临街且临街面长285米+150米150m285m多层大铺外置，打造内向型商业流线武汉天地无处不在的双首层——短+长楼梯武汉天地商业外摆—扩大经营面积武汉天地武汉天地在各入口处都有整个商业街3期的地图对各店铺进行业态分类，方便查找圆