关于加强房地产企业资金管理的思考

房地产业在我国经济发展中占有重要的地位，作为房地产企业财务管理的重点内容，资金管理可以有效地帮助房地产企业解决许多问题，但同时也带来了挑战和要求。虽然有很多房地产企业已经开展了资金管理，但是由于各种各样的原因，资金管理的效果不强，资金利用率较低，严重情况下会导致企业的资金链中断，不利于企业的长久发展。虽然房地产行业具有广阔的发展前景，但受到国家宏观调控政策的影响，产生了许多问题，在这种背景下，加强企业的资金管理工作已经成为重中之重。一、资金管理在房地产企业发展中的重要性（一）优化企业资金配置房地产业不同于其他产业，具有特殊性，前期需要投入大量的资金用于建设和项目开发。所以，企业会通过融资的方式获取大量的资金，当获取资金以后，房地产业就对这些资金进行利用，规划筹集资金使用的方向，优化企业的资金配置。资金管理可以结合企业实际发展的情况，有条理性地分配筹集的资金，使其可以有效地实现资金的增值。只有强化资金管理，才能加快资金的回流速度，实现循环利用的效果。（二）保障资金合理使用房地产业具有投资较大、周期较长的特点，融资取得的大量资金不仅要用于项目前期阶段，项目施工建设阶段以及项目销售阶段都需要资金的周转。考虑到房地产项目的复杂性和专业性，企业在进行资金投入之前，就要加强对于资金的管理，综合企业的全部情况，及时查找在经营过程中出现的资金问题，以此来保障合理利用资金，提高资金的利用效率。很多房地产企业都是依靠银行贷款进行融资，融资后获取的大量资金就要进行科学的管控，需要确保每笔资金的合理利用，每笔资金需要用在刀刃上，还需要计划各个方面的资金使用情况和分配情况，以及划分出部分资金偿还银行贷款的本金与利息，从而保障资金能够正常周转和运作，促进企业的可持续发展。（三）规避现金流的风险房地产业的建设和发展会受到许多因素的影响，国家颁布的宏观调控政策中对于房地产的负债情况作出了明确的规定。由于项目建设会受到市场行情、融资结果的影响，因此企业的现金流会出现许多风险，只有加强企业的资金管理，才能确保现金流的稳定，及时有效地规避财务风险。房地产企业的融资能力以及融资方式都与企业的资金管理有着密切的联系，只有将这些资金进行统筹规划，才能规避现金流的风险，确保房地产项目的顺利开展和实施，领导层还可以根据企业资金管理中的现金流运转情况，实时做出调整。二、房地产企业资金管理存在的问题和不足（一）投资决策存在盲目性前些年由于房地产业的需求过于旺盛，房地产企业的销售额在不断地提升，资金回笼越发充分。这就使得部分企业在较高利润的驱使下对当前行业产生错误的预判，其并没有对项目所在的位置、配套设施等情况进行细致的研究，也没有对当前行业的潜在风险进行进一步的分析，这就使得其对未来行业的发展的困境估计不足。在巨大利润的驱使下，房地产企业会忽视自身的抗风险能力，导致投资量越来越大，而企业的资金缺口也越来越大。当急需资金进行投入时，部分商家会引入小额信贷的资金，这种做法就会对企业的可持续发展造成不可逆转的影响。（二）项目开发阶段变动因素较多房地产业具有开发周期长、资金投入成本较大的特点，并且在项目的开发阶段就已经包括了许多流程，无论是人工成本还是建筑所需的材料，都会在一定程度上影响到资金的管理。建筑原材料会受到市场的影响，例如沙石、钢铁、涂料等，一旦市场需求扩大，材料供应紧俏，就会产生价格的波动。房地产开发项目并不是一个短期工程，在建设的过程中，无法一次性采购所有的建筑材料，所以无法保证原材料的初始价格和使用价格一致。甚至许多建筑材料都需要在使用的时候开始采购，所以，很多房地产企业和承包商的约定中，都会考虑到建筑材料价格的涨幅问题，一般不会超过5%，如果建筑材料的价格出现涨幅情况且在5%之内，开发商就可以支付上调的价款。这种变化的情况，在很大程度上会受到市场的控制，无法进行科学的规划和预测，不利于房地产企业的资金管理。（三）财务人员与项目人员对接问题房地产企业进行资金管理的时候，往往是财务人员和项目人员分别负责各自的部分，然后进行数据交接，在这种情况下，就会产生一定的问题。如果没有针对资金流进行及时的沟通和交流，就会出现工作衔接的问题，造成信息数据不够准确的现象。许多房地产项目的初始阶段，会由项目部门全权负责，对于整个项目的招标、开发和建设过程而言，只会参考财务人员提供的企业发展状况和运行情况，以此来推进项目的实施。但是，财务人员并没有贯穿始终，只是为项目提供数据支撑，这种工作衔接问题，不利于企业领导者做出决策，仅仅依靠一个部门的工作，就无法完成企业长远发展的计划。只有统筹各个部门，把每个部门之间相互连接，加强彼此之间的沟通，提高数据的实时性，将财务人员融合在房地产业资金管理的全部阶段，才能提高资金的利用率，发挥出企业资金应具备的价值。（四）收支联动管理有待加强如果房地产业的项目开发和房产销售二者之间产生了脱节，就会给企业的资金回流量带来严重的问题，短时间内无法进行资金回流，企业就会有资金链断裂的可能。以销定产的方式不利于资金流的管理，并且还存在着许多未知的风险，这种方式非常考验房地产企业的规模，资金流转情况较小的情况下，不建议选择以销定产的方式。现阶段，很多房地产企业的项目开发和房产销售之间缺乏有效的联动，二者之间并没有相互渗透。如果没有考虑到项目投资和项目之间的关系，就会造成企业成本上的压力。很多房地产企业一味地追求经济效益，没有考虑到销售环节会存在潜在风险，不利于企业的正常运行。（五）资金管理制度有待完善很多房地产企业在进行内部资金管理的时候，往往是由领导层做出决策，财务部门负责执行，并没有建立相关的资金管理制度，没有详细的依据遵循，缺失全面的资金预算管理，仅仅从子项目中进行成本控制、资金运转，并没有从企业整条资金链进行考虑。负责资金运行的部门工作人员缺乏风险管控意识，对于突发事件以及资金回笼情况并没有制定出对应的处理策略。房地产企业一旦出现资金链断裂或者运作问题，一般第一时间就会开始往融资贷款方面考虑，并没有一套资金管理应急的措施，在管理制度缺失的情况下，也无法明确资金管理中存在问题的责任人和问题环节。三、房地产企业加强资金管理的对策建议（一）建立健全资金审批制度针对房地产企业在资金管理中存在的问题，需要对问题进行分析，找出问题产生的原因，有针对地进行解决。房地产企业需要建立健全资金的审批制度，按照资金审批制度去规划资金的使用，将每个阶段所需要使用的资金情况进行上报和提交，进行研究和决策后，分阶段使用相应的资金。对于每个环节的资金使用情况，要及时进行记录和上传，利用审批台账，加强资金使用的复核评估，可以详细地进行数据分析，确定划分的资金有效地投入到各个环节中。如果出现资金利用不符的情况，甚至是资金投入超出预算的情况，都要对当前的环节展开调查，确保每个环节的资金使用都符合资金审批的制度，在其规范化的要求下，严格执行资金的管理制度，利用这项管理制度，去规范日常资金的管理，从而降低运营风险，并且，资金的保管和使用决策都需要有专业的人员以及企业领导层协议才行。可以加强企业资金的预算编制工作，统一相关的部门，每个部门之间相互协调，实时共享企业发展中的数据信息，在合理的预算管理制度下，编制的资金预算要具有科学性和可行性。（二）强化财务人员项目参与企业财务人员与项目部门要始终保持有效的沟通，带动财务人员参与到项目的全部过程中，并且能够根据各个阶段的发展情况提供相关的数据，财务人员还要及时了解每个阶段的资金使用情况，保证资金可以按计划流通。要及时追踪银行的放贷情况，考虑多种融资方式，拓展不同的融资渠道，要以发展的眼光看待问题，不能将企业的融资全部寄托于银行贷款上。关注房地产业的销售环节，加快回收房屋销售的款项。财务人员在协助管理人员时，考虑到项目投资和资金之间的关系，不断优化项目的投资管理，要结合国家颁布的政策和相关法律法规，根据房地产开发区域的经济发展情况，了解市场需求的走向。客观的安排建设项目的施工周期，对于整个项目所需要的资金额度以及每个环节需要分配的资金额度，都要制定详细的管理计划，在实际的资金管理中，如果存在与管理计划不相符的资金使用条目，要发挥出各个部门之间的统筹协调能力，反思在每个环节中可能会出现的问题，加强融资渠道监管现金流的运行状态，确保企业资金的安全。（三）联动资金的使用与资金筹措为了保证企业的正常运营，在初始阶段，要通过各种融资方式获取大量的资金，企业要合理地利用和使用这些资金，提前做好资金的预算工作，在资金投入不同项目使用之前，要严格按照详细的预算制度，避免预算超支的情况发生，资金预算对于资金管理来说，具有良好的规范作用，每个环节可以按照规定的预算开展相关的工作。要加强资金的使用和资金筹措的联动，其资金筹措指的是房地产业的融资阶段，融资得来的资金和资金的使用之间要合理地进行配比，一旦资金的使用超出了资金的筹措范围，就会导致资金链的中断，甚至会增加企业投入的成本。这种情况下，就会伴随着高风险产生，资金的回流状况，对于企业的发展来说具有重要的意义，所以，企业的资金管理一定要确保现金流的循环，防止资金用量不足的现象产生。（四）拓展多元化的销售渠道房地产业的经济收益主要是来源于房屋的销售，虽然前期的成本投入较大、运作周期较长，但是考虑到我国现阶段的房地产发展状况，房地产业的价格一直是居高不下，是国家和政府进行了宏观调控和市场调控，但是房地产业的价格始终坚挺。房地产业通过各种融资渠道去获取大量的资金以后，会按照规划使用每一项资金，一直到项目竣工阶段，就要通过房屋的销售去获取经济效益。如果企业采用了银行贷款或发行债券的形式进行了融资，房屋出售后获得的收益将用来支付债务融资本金及利息。可以说销售环节在整个房地产建设和发展中都具有重要的地位，销售情况可以直接反映了企业的盈亏状况。所以，房地产业要不断拓宽房产销售的渠道，改变传统的房产销售单一模式，创新销售的新思路，借助互联网的便捷性，加强对于房屋销售的推广和宣传，甚至是针对不同的年龄人群，选择合适的销售方式，以此来获取经济效益的提升，加速资金回流，通过互补性的产业投资去拉动房产营销的需求。所以，既要扩宽房产的销售渠道，还要提高销售人员自身的销售能力，提高房屋的成交率，确保资金的回笼。（五）建立风险评估与管理机制房地产业的资金管理会受到许多因素的影响，在管理的过程中会产生许多变化，考虑到房地产业的特殊性，要建立风险预估和管理机制，结合企业发展的实际状况，扩大分析因素的范围，要整理好的数据信息，进行提炼和分析，明确风险评估中的指标和参数，在此基础上，根据每一个变量进行科学评估。还要确定风险的等级，按照等级的严重程度，可以分为四个等级，包括了一级风险、二级风险、三级风险、重大突发事件风险，根据预算和评估的情况，制定对应的处理措施，在发生突发事件以后，可以按照风险的等级，在第一时间内迅速做出响应，还要提高全员的风险意识，带动员工参与到资金管理中。（六）完善企业资金管理制度没有规矩，不成方圆，只有完善房地产企业的资金管理制度，才能有条例可以遵循，并且明确的制度可以规范工作中的行为。对于资金的融通、分配、运转、拨付等环节都要有严格的规定，对于子公司的资金往来要进行弹性管理，对于融资得来的贷款，规定其还款利息和期限，有条理性地估算筹资的风险，避免盲目性决策带来的经济危机。在企业资金管理制度下，采取“收支并线”的管理模式，将收入和支出设定专门的账户，制定资金的统筹计划，提高预算管理，