梅江南商业项目合作建议书

松江置业梅江南商业工程合作建议书目录1、工程商业初步分析1〕、工程商业局部概况2〕、5＃地商业街亮点打造3〕、写字楼商业局部判断3〕、工程风险因素分析2、本工程工作设想1〕、工程工作流程2〕、工程工作思路3〕、分阶段工作成果3、工程参谋合作框架1〕、合作方式建议2〕、工作进度预估3〕、工程费用计取4、赛睿参谋特色主题街工程个案简介1、本工程初步分析1〕、工程概况工程商业概况5＃地块商业街写字楼裙楼商业房地产E网生活消费精神消费会所5＃地块商业街深入分析，商业街局部需要关注以下几点：1、本工程未来主要的消费人群将是大梅江，特别是梅江南居住区内的中高档消费人群，同时辐射其他区域；2、目标客群的收入水平在天津市处于高端，消费能力普遍较高，除了生活必须配套及餐饮外，他们对儿童消费、休闲娱乐、健康运动、文化教育等的需求将是新的消费增长点；3、本工程与未来的写字楼裙楼商业之间、其他工程商业配套之间，需要良好的文化挖掘、定位差异和亮点打造；4、商业街局部仅有单侧出入口，邻水既是优势，又可能造成缺乏，对人流动线的合理设置极为重要；5、商业街临路的入口局部商铺，直接代表整个商业街的形象定位，对其业态、档次、品牌的遴选要格外慎重。写字楼裙楼商业写字楼裙楼商业局部需要关注以下几点：1、裙楼商业未来主要的消费人群将是梅江、天津南城甚至整个天津市的高档消费人群，他们拥有私家车、教育水平、收入水平良好；2、这局部消费客群与商业街局部有一定重合，除了生活必须配套及餐饮外，他们对儿童消费、休闲娱乐、健康运动、文化教育、科技体验等的需求将是新的消费增长点；3、天津市高档消费人群的固有消费习惯、消费特点、消费结构和文化、娱乐、休闲、体验的多重需求需要进行深入的了解和分析；同时，由于经纪的快速开展，对目标人群未来消费倾向的变化趋势和特点要做相对准确、深入的把握；4、高档商业的培育形成，需要有市场影响力的品牌商家的资源的有效支撑和商家组合的合理、有效。赛睿参谋认为：任何一个经营成功的高档，必须具备足以支撑其成功经营的亮点，即差异化因素。赛睿参谋将通过深入挖掘和设计筹划，使该工程在以下定位主题上，闪现特有的亮点：文化；休闲；娱乐；室外运动；体验。2〕、工程亮点打造5＃地块商业街亮点一：文化底蕴亮点，绝对差异化元素通过深入挖掘自然、环境、地域、人文、历史、建筑、布局的特点，形成创造式的文化表现形式，再对其进行适当的市场宣传，在国内形成独特的文化风景线，从而在国内形成独一无二的绝对亮点。

比方：饰江南·画廊----以书画、装饰、壁画、工艺品、家庭文化饰品等为不同单元，组合形成一个文化走廊式的商业亮点，提升工程的文化形象和品味，同时满足未来高档居住人群的文化需求。又如：水乡·花街----以鲜花、江南特色绿色植物、园艺、花卉、欣赏鱼类等为不同单元，组合形成一个四季飘香、春意盎然的街坊，打造区域内独一无二的商业亮点。再比方其它类似的特色文化主题组合。亮点二：滨湖休闲，差异化的又一大亮点结合本工程周边的环境及消费人群的消费状况，开辟以休闲娱乐为特色文化的经营范畴的相关业态，创造商业街特殊的吸引力，有效地提高商业街的经营内涵和市场影响力。比方：滨湖酒吧单元，以音乐吧、演艺吧、风格吧、收藏吧、陶艺吧等为不同文化主题，组合形成梅江南特有的酒吧文化及特色风格。亮点三：独特式的体验、娱乐业态的引进，形成差异化的亮点组合针对本工程，适当引入档次较高的休闲娱乐业态，把商业街打造成为天津市内具有唯一性、独特性的文化娱乐休闲的重要场所之一。引入具有个性化的室外运动和体验式的工程，诸如室外攀岩等，使其成为追求健康、时尚运动、活力的年轻一代中产阶级的娱乐天堂。亮点四：实行会员制等特色管理模式，与区域其他商业良好互动，实现经营方式差异化对商业街内的酒吧、娱乐设施、文化主题设施等实行会员制的管理模式，与周边的会员制设施形成良好的互动，同时使本工程商业形成高贵、私密的经营风格，成为身份、尊贵、品味的象征，成功人士的交流场所。

写字楼裙楼商业IMAX电影亮点二：方特科技乐园方特科技乐园是深圳华强集团旗下的虚拟现实娱乐系列产品之一。是一种融参与性、平安性、娱乐性、趣味性、刺激性于一体的室内高科技主题游乐园。方特乐园分为恐龙时代、4D影院、三维世界、虚拟运动、卡通城、网络争霸、魔幻摄影城、恐怖屋、龙骑士等多个工程区以及方特酷屋〔礼品区〕等配套区。方特乐园是娱乐、休闲、文化、家庭团聚的乐园，是时尚、新奇、释放压力、体验快乐的场所。在方特乐园体验完高科技带来的惊险、刺激之后，还可以购置充满文化情趣的方特礼品以及文化读物，将方特乐园的快乐体验带出乐园，带回家中，带回自己的生活中。方特乐园房地产E网3〕、工程风险因素分析1、专业、准确的定位问题是当前商业地产行业的最大软肋1〕不能够充分意识到准确定位的重要性，必将导致工程开发运营的不稳定性，增大工程操作风险；2〕仅凭市场感觉，很难准确找到市场的需求点；3〕没有翔实的调研数据支撑，定位必然存在盲目性；4〕应该从消费市场、经营商家、竞争环境多个角度进行调研分析，才能确保定位的准确性；5〕丰富的专业操作经验，是工程开发成功的必要保证。2、规划布局的合理性是商业地产整体价值不断提升的支撑点，需要足够重视1〕本工程合理规划的前提，是对未来区域消费市场的深入把握；2〕良好的规划离不开对商家经营需求的深入了解；3〕动线安排、交通组织、品牌组合、业态布局的合理性至关重要；4〕主力店与品牌店、中小店之间的协调性和良好互动需要充分考虑；5〕专业的商业规划团队和参谋资源是根底。3、本工程招商操作可能存在的几大误区1〕目标商家不够明确、品牌资源缺乏，会导致工程招商的无序化；2〕招商节奏的合理安排和招商策略的有效性至关重要；3〕品牌商家与定位的匹配及有效引进是成功的根底；4〕与商家谈判经验的欠缺将是合作存在不平衡性及不稳定性；5〕中小品牌招商组合和招商策略的专业化操作更是本工程整体成功的关键所在。2、本工程工作设想1〕、工程工作流程市场调研定位筹划商业规划招商营销消费调查主题定位档次/形象定位定位筹划业态组合/比例招商策略制定商业规划开展规模建议交通/动线铺位分割商业布局及品牌组合主力品牌招商其他品牌招商商户调查竞争调查功能设施建议整体工作思路2〕、工程工作思路具体工作方法工程所在区域人口统计规模及特征、消费结构及模式工程所在区域人口的消费特征、消费习惯、水平本工程消费群分层及消费特征新兴消费需求及满足目标行业的消费群分层、消费特征及开展趋向消费者研究初步市场定位，商业档次定位；科学划分各种业态、不同行业比例；挖掘新需求，考虑消费需求的未来开展和引导。产品定位具体工作方法选择北京及天津有代表性的专卖店、文化、娱乐商进行经营状况调查：店铺面积规模，店铺租买状况，店铺租金、售价情况，商家选铺决策体系，未来开店方案等；上述选定商家对本工程商业的态度、倾向、方案；上述选定商家对本工程的认可度、倾向、需求方式等。初步招商意向确定；合理的铺位划分和功能；合理的租赁价格及策略；业态比例的优化、动线设计及导流；品牌商家研究商业规划具体工作方法竞争工程的实力强弱、市场策略及未来开展趋向目标行业主要竞争者的实力强弱、市场策略及未来开展趋向目标行业替代产品的竞争威胁比照市场需求，发现市场空白，寻求市场时机；选择市场切入点和差异化亮点，防止错误缺陷竞争市场研究亮点打造市场验证思路市场环境分析目标市场需求分析商家经营需求分析各种可能的初步方案初步定位及策划建议咨询方案评价方案评估的根底财务模型财务假设本钱决策售价预测工程概念设计松江置业本案资金预算咨询方案评价方案财务可行性投资收益分析投资风险分析财务可行性分析赢利能力分析本钱/效益分析财务比率敏感性分析资金流分析盈亏平衡分析3〕、分阶段工作成果市场调研定位筹划商业规划招商营销消费调查报告商户调查报告竞争市场评估报告各阶段工作成果工程定位筹划报告工程财务评估报告商业规划参考方案招商方案及策略招商相关文件品牌商户签约房地产E网3、工程合作框架1〕、合作方式建议根据本工程的实际参谋需求和赛睿参谋优势建议合作方式：市场调研＋定位筹划/商业规划＋独家招商代理2〕、工作进度预估工作进度方案1、市场调查4周调查问卷设计、调查实施调查报告提交2、咨询筹划5周〔1〕宏观环境研究〔2〕商业市场研究〔3〕工程区域环境分析〔4〕商圈分析〔5〕本案产品定位〔6〕本案目标市场定位〔7〕本案可开展规模预测〔8〕本案竞争市场研究〔9〕产品筹划〔10〕商业经营组织筹划〔11〕工程开发财务分析报告3、商业规划〔与咨询筹划同步进行〕4、独家招商代理根据具体情况确定工程流程及操作时间3〕、工程费用计取工程费用按照业务内容报价本司根据与贵司不同的合作方式，提出两套操作方案：方案一：贵司与本司仅签订咨询筹划效劳合作协议。 收费方式：就本工程咨询筹划效劳工作包含：市场调查、调查问卷设计、调查实施，咨询筹划、商业规划，总费用约58万元。 招商代理局部按商户租约1-1.5个月租金收取。方案二：贵司与本司签订独家招商代理协议。 收费方式：不单独计算咨询筹划费用，工程总体费用以未来招商成功商户租约1-1.5个月租金收取，但在工程启动之初，必要的咨询筹划工作开展之前，贵司当提前支付局部佣金费用〔用作咨询筹划费用〕，以保证工程的顺利开展、实施。4、赛睿参谋特色主题街个案1〕、中远“远洋·自然〞〔局部要点〕房地产E网中远大红门商业工程总规模约4万平方米，位于南三、四环间马家堡东路中段，是马家堡、角门大型居住社区中心节点位置，周边交通网络较兴旺。该区域内各项零售商业及休闲娱乐、效劳设施分布较少且零散，档次也偏低，商业根底薄弱。从周边目前近10万、未来近20万的人口规模和日渐成熟的商务气氛来看，针对群众消费的商业类型开展潜力巨大，本工程商业有条件开发成为为区域性商业中心。本地便利的交通条件和相对高性价比的住宅，也为在此生活居住的人群能够拥有更多的时间和更强的能力进行消费提供了条件。中远“远洋-自然〞依据市场调查的相关信息，鉴于以下原因，赛睿参谋不建议本工程商业地产内容包括专业批发市场：1、上述区域已经出现了专业批发市场过量的趋势，开发本钱增高，收益止步不前；2、受本工程的地理位置、开发规模及建筑形式限制，不易形成良好的批发市场气氛，同时专业批发市场成熟也较普通商业困难；3、批发商业对本工程的综合品质有极大的负面影响。产品类型判断业态配比建议考虑到市场风险、周边大批居民消费需要及本工程地段的特点，建议本项目商业局部集中针对群众消费市场：本工程主要商业开发类型为“百货公司/购物中心〞和“大卖场〞。A01、A02地块作为写字楼的底商，应结合“百货超市类〞/“专卖专营店集合〞模式与“邻里中心〞集中配套效劳模式共同构成中小型购物中心切入市场，本工程A05地块住宅底商对以上模式进行补充和拓展，结合周边其他商业设施共同形本钱区域的生活消费中心〔LivingCenter〕。需要注意的是：1、本工程周边区域未来将有近600万平方米住宅规模，居住人口超过20万人，这样的消费群的日常消费，需要相当商业内容和类型；2、在本工程单纯造娱乐化、体验概念，针对居民市场的感染力比较局限，来自本工程外部的消费者数量规模也有限，但是周边有经济实力的南方商户的消费将形成市场支撑；3、本工程所在区域在短期内形成群众消费市场聚合力的业态主要是餐饮和超市，这两类有可放大的空间，但仍需谨慎。商业文化南风拱廊街服务少量休闲娱乐少量购物以文化休闲消费为主旨，集多功能于一体的新型区域商业中心，融合多种消费乐趣于整体环境中，打造南城休闲文化与购物的新境地周边旧有商业模式餐饮休闲娱乐新型区域商业中心模式购物文化服务配套邻里中心餐饮现代风格拱廊街立体地画亲和力主题筹划思路南风拱廊街围绕主题，本工程整体地块，自北向南构成购物休闲、配套效劳两大商业功能区域，区域间零售、餐饮、效劳等功能又灵活穿插，满足消费者多样的消费需求。商业功能分区整体商业规划