合作开发房地产合同效力若干问题探讨

合作开发房地产合同效力若干问题探讨

一、房地产开发资质对合作开发合同效力的影响

2023年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。司法解释之所以如此规定，是由于我国房地产开发实行严格的准入制度，房地产的开发规模与企业资质相全都。不具有房地产开发资质的企业是制止进展房地产开发经营活动的。合作开发合同不要求合作双方或多方都必需具有房地产开发经营资质，但至少有一方当事人应具备房地产开发经营资质。

二、建立用地使用权的性质对合作开发合同效力的影响

2023年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。司法解释如此规定的缘由在于我国建立用地使用权的取得方式主要有两种，一种是出让方式取得，另一种是以划拨方式取得。以划拨方式取得的建立用地使用权，建立用地使用权人一般都是无偿或低偿取得，假如允许以划拨建立用地使用权进展投资合作开发房地产，不仅损害国家的土地收益权，使国家土地大量流失，而且还会对土地一级供给市场和二、三级市场产生冲击。因此，在合作开发合同中，合作一方以未经有批准权的人民政府批准，以划拨建立用地使用权作为投资在纠纷发生后，在起诉前未补办批准手续的，合作开发合同无效。笔者认为以划拨建立用地使用权作为投资合作开发房地产的，应分不怜悯况来确认合作开发合同的效力。第一种状况为：在签订合作开发合同时，合作一方明知合作另一方以划拨建立用地使用权作为投资，而且双方在签订合同时其真实意思就是在划拨土地上进展房地产开发，此时的房地产合作开发合同应当是无效的。但是在另一种状况下，合作双方当事人在签订合作开发合同时，双方对将划拨建立用地使用权转化为出让方式的建立用地使用权的分工进展了商定，同时商定了违约责任，当在将划拨建立用地使用权转化为出让方式建立用地使用权的过程中，合同商定的义务方不履行出资义务或不办理手续的义务，假如此时的合作开发合同被认定为无效，那么守约方将无法依据有效合同得到违约赔偿救济，对守约方明显不公正，此时的合作开发合同至少应被认定为局部无效而不是全部无效。

三、土地使用权证的取得对合作开发合同效力的影响

2023年《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以供应出让土地使用权、资金等共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为根本内容的协议。”从该司法解释的规定上可知，该解释所称的以出让方式取得的土地使用权，应是已取得土地使用权证的土地。由于，未取得土地使用权证的土地，当事人不是该土地的使用权人，对该土地不具有支配权利。但在实践中，很多合作开发合同在签订时都未取得土地使用权证，那么，此时合作开发合同的效力该怎样认定呢？

对于此问题，笔者认为应分不同分阶段来分析其对合作开发合同效力的影响。第一种状况为：在签订合作开发合同时，供地方未取得土地使用证的事实另一方当事人不知，此时合作开发合同的效力状态。笔者认为，此时在合作双方未发生纠纷即合作另一方未提起诉讼前，合作开发合同的效力处在效力未定状态。由于，合作另一方在合作双方发生纠纷提起诉讼前，还是有办理下来土地使用证的可能的；但是，在合作开发合同发生纠纷时即合作另一方提起诉讼时，供地方仍未将用以合作的土地办理下来土地使用权证，此时合作开发合同应是无效的。

其次种状况：在签订合作开发合同时，供地方未取得土地使用权证的状况已在合作开发合同中列明，合同中同时商定了供地方应办理下来土地使用权证的时间，马上办理下来土地使用权证作为供地方应履行的合同义务，并商定在此期间未办理下来土地使用权证的相应的违约责任等，这时将怎样认定合作开发合同的效力？笔者认为，此时的合作开发合同中包含有两方面的合同内容，一方面的合同内容为合作开发的合同内容，一方面的合同内容为合作开发合同预约合同内容。在供地方未在合同商定的期限内办理下来土地使用权证时，在合作另一方未提起诉讼前，合同的合作开发内容的条款的效力处在效力未定状态，由于在另一方提起诉讼前，供地方是有办理下来土地使用权证的可能的；此时除合作开发内容条款外的合作开发预约合同内容是有效的。但在合同商定的期限内，供地方未办理下来土地使用权证，另一方提起诉讼的，此时，合同的合作开发内容的条款应是无效的。由于，在提起