【房地产企业纳税筹划存在的问题及优化建议分析（定量论文）16000字】

房地产企业纳税筹划存在的问题及完善对策研究TOC\o"1-2"\h\u1651绪论 1315001.1研究背景 1105011.2研究目的和意义 2106201.3研究内容及方法 389972纳税筹划概述 4139372.1纳税筹划的含义 4264722.2房地产企业的税负状况 543222.3房地产企业纳税筹划的必要性 6103712.4房地产企业纳税筹划的可行性 725323房地产企业主要税种筹划 8326763.1对增值税的筹划 8227023.2对土地增值税的筹划 9181393.3对企业所得税的筹划 10225003.4对其他税种的筹划 11316924房地产企业纳税筹划中存在的问题分析 1235784.1国家税收政策利用不充分 1253634.2纳税筹划执行不到位 12250704.3企业涉税风险的管理不当 12179194.4纳税筹划人员专业水平不足 1299065完善房地产企业纳税筹划的对策建议 13215225.1加强房地产企业的纳税意识 13150975.2以整体纳税筹划为主，协调税务关系 13248025.3健全税务筹划涉税风险的管理与调控 13103015.4提高纳税筹划人员队伍的业务质量 1330936案例分析——以X房地产企业为例 14172196.1X企业基本情况 1411016.2X企业涉税现状 1485446.3X企业纳税筹划方案 1611711结论 191绪论1.1研究背景纳税筹划是运营企业能够健康平稳发展的重要事项，贯穿于企业运营的各个环节，涉及整个企业的执行。早在19世纪中叶，意大利已经有了专门的税务专家进行企业税务成本的咨询与处理工作，并在西方国家中纳税筹划已经发展的相对成熟，具备专业化的知识体系和筹划框架，而我国对纳税筹划的研究和发展还相对匮乏缓慢滞后。近几年，我国许多宏观调控政策的出台，企业也逐渐加强了对纳税筹划的重视，有更多的学者开始重视对企业纳税筹划进行以局部或全面的经济活动、单个税种或多个税种为依托进行研究分析。对此，本文主要以房地产行业为研究对象，进行纳税筹划的研究分析。根据国家统计局公布的2020年的最新数据运行显示，2020年1—12月份，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，增速比1—11月份提高0.2个百分点，房地产行业对GDP增长的贡献率约为5.8%。由此可见，房地产行业对国民经济的影响较大，对国家经济有着不可忽视的作用。房地产企业作为我国国民经济的重要支柱，作为本次研究对象主要是考虑到房地产行业沉重的税负压力使得房价居高不下，国家对其的宏观调控导致行业竞争激烈，加之新的税收制度环境对企业纳税筹划有了更高的要求。倘若对新的税务制度政策认知不够清晰，反而会增加企业实际纳税成本。使得企业不得不对纳税筹划更加看重，相比于之前只注重会计方面的纳税筹划，现在的纳税筹划更要求税务和财务水平。1.2研究目的和意义1.2.1研究目的房地产行业的快速发展，行业日益壮大，已然成为了国民经济的支柱行业，与百姓的生活息息相关。对此国家也在不断的出台政策大力进行宏观调控，但由于房地产企业的外部融资环境不断恶化，市场宏观调控运营情况紧张，房地产企业可节省成本紧缺，驱使行业内利润平均化，市场竞争激烈。同时，房地产企业产业链长，资金链脆弱，开发建设周期长，环节繁多，涉及纳税事项复杂，不利于纳税人利润最大化与国家税收政策实施。所以，首先就房地产企业纳税筹划作为研究对象，并提出完善房地产纳税筹划的对策。房地产企业纳税筹划的目的和意义主要是为了获得“节税”的税收收益，提升企业竞争力，确保企业健康平稳发展。一般情况下，一个企业的管理人员都应该具备大局意识和一定的纳税筹划意识。纳税筹划主要是对企业财务管理目标、对象及内容的影响，对经济发展有着重要作用，并潜移默化的影响着企业内部每一项经济活动和员工工作。财务管理目标方面：有效实现企业短期内的利益关系；更好的促进企业经营发展，实现企业利益最大化。财务管理对象方面：纳税筹划对管理对象进行有效税务管理，在一定程度上实现了企业内部财务情况的发展和分析，和影响了我国企业内部的现金流量。财务管理内容方面：企业内部的日常活动进行合理的纳税筹划，将能够在我国合法范围内降低企业税费成本；有效的投资筹划将能够获得足够的外界资金支持，并能够以投资的方式实现企业效益最大化。1.2.2研究意义房地产企业纳税是企业成本的最为重要的一项。随着我国经济不断发展，市场不断完善，对纳税筹划的深入研究，发现房地产纳税筹划不仅有助于企业提高盈利效益并有利于国家整个经济健康发展。在国家层面来讲，纳税筹划使得整个国民经济的健康发展，使得国家税收的经济调控作用得到充分发挥；在企业层面来讲，纳税筹划使得企业盈利最大化，降低了企业的经营成本，利于企业的良性竞争；在百姓层面来讲，纳税筹划的实施有助于纳税人积极主动纳税。总之，纳税筹划是为了给企业合理减税，为企业增加竞争力。综上所述，房地产企业进行纳税筹划对企业内部经营管理有着重要作用，是现阶段房地产企业内部经营管理的重要手段，在经济发展方面有重大影响，对国家对企业本身都带来了不少好处。现在有越来越多的房地产企业管理人员都认识到纳税筹划的重要意义，并将纳税筹划运用在企业内部经营管理中。保证企业运用科学合理有效的纳税筹划计划，将纳税筹划落实到企业内部经营的每一环节和企业员工工作中，将更好的发挥企业内部经营管理的有效性，有效实现企业纳税筹划，确保企业平稳健康发展。本文将从各个角度对房地产企业纳税筹划进行分析研究，目的在于勾画出我国房地产企业纳税筹划的整体框架和基本思路，为我国房地产企业纳税筹划研究方面提供借鉴意义，为国内对房地产企业纳税筹划研究尽微薄之力。1.3研究内容及方法1.3.1研究内容首先本论文描述纳税筹划的目的，并说明其意义所在。让大家能够了解到企业纳税筹划的内容，以及起到何种作用，对纳税筹划做简要介绍。针对房地产企业纳税筹划出现的问题和面临的困境进行研究与分析。同时，对我国现实案例进行分析，以此来呈现目前我国房地产企业纳税筹划出现的问题和面临的困境。接着，通过分析我国的税收制度和企业纳税筹划，指出其存在的问题，再对其进行分析并提出相应的建议和对策，使其房地产企业纳税筹划发挥其最大功效，促使企业价值最大化，成本最优化，降低企业税负成本和经营风险，增强企业竞争力和盈利能力。1.3.1研究方法本文对房地产企业纳税筹划的研究从纳税筹划基本理论入手，运用自己所学的税务学、经济法学、财务学、统计学等学科和纳税筹划相关知识，针对房地产企业的行业特征和税务情况，从增值税、土地增值税及企业所得税具体分析，综合考虑流程中涉及的税种，分析房地产企业纳税筹划。通过文献研究法查阅相关文献，弄清房地产纳税筹划的目的与意义，全面了解本课题，明白纳税筹划的重要性。规范分析法来总结纳税筹划的基本理论与方法，构架了基本框架，整理基本思路，更好地系统地研究纳税筹划。从实证分析法中找出相应案例进行详细了解，针对性的对纳税筹划实务的典型方法进行分析。2纳税筹划概述2.1纳税筹划的含义2.1.1纳税筹划的概述纳税筹划（TaxPlanning)在企业财务管理中占据着极为重要的位置，其含义是在相关法律法规的允许下，企业借助合理规划经济活动以及企业税收的筹划，使企业税收减少的财务管理目标顺利实现。与相比漏税和偷税，纳税筹划有所不同其表现为以下几点：第一，纳税筹划具有合法。其是通过国家相关法律法规政策的允许开展的，在合法的范围内与当前法律法规明文规定的有关原则相符合，所以不同于偷税漏税等违法违规行为；第二，预见性。即在筹集和规划企业的经济活动和纳税行为具有预见性的特点。第三，目的性。纳税筹划目的性明确，通过合理筹划，使税收成本最小化的目的实现。但值得注意的是，在实际操作中，纳税筹划和避税会在严格意义上区分比较困难，纳税主体不能只注重眼前利益采用避税这种狭隘的方式，而应站在经济社会整体效益的出发点，寻求企业长期可持续发展的节税之路。2.1.3纳税筹划原则纳税筹划在西方国家已经是一个非常成熟的产物，而在我国，是一个新生事物，还有很长的路要走。纳税筹划是一个要求很高，技术性很强的工作，稍有不当，不仅不能给企业减轻负担，反而会给企业带来巨大压力。因此，纳税筹划的原则可以说是纳税筹划的基础理论中的核心。（1）合法性原则纳税筹划是极其需要注重在合法的范围内进行的工作，因此合法性原则应当作为纳税筹划的最基本的原则之一。进行纳税筹划应该以现行税法及相关法律法规为依据，熟知遵守理解税法。作为纳税人，无论其主观意识是否有意识地去触犯法律，都会受到惩戒，所以纳税筹划的最基本原则或最基本特征就是是否遵守了税法，这也是纳税筹划区分于偷、逃、欠、抗、骗税的关键点。纳税人为了降低企业的税收风险，需要学习更新税法知识和税收信息，充分理解税法含义。（2）时效性原则时效性原则是作为纳税筹划的一个最基本原则存在，同时也是最本质内容。一般情况下，纳税人履行其纳税义务时往往具有滞后性，纳税筹划的实施让纳税人能够对其产生的纳税问题提前做出计划和安排。例如，企业营业税，只有企业销售出产品后才会有营业税缴纳行为的发生。但在纳税筹划下，企业借助合理筹划，就能使纳税负担有效降低。（3）财务性原则纳税筹划有狭隘与广义之分，而广义含义中尤为重要的就是涉税零风险，需要纳税人严格遵守税法法律法规。税法对财务制度的规定要求纳税人在整个涉税活动中有完整规范的财务制度，如果企业没有个完整规范的财务制度，将无法进行正常的财务工作，纳税筹划的工作也会受到影响。（4）整体综合性原则整体综合性原则上升到管理层面，随着税收成本问题成为目前越来越突出的问题之一，企业需要进行整体筹划，综合衡量，以求整体税负最轻，防止顾此失彼。为此，为了能够将整体综合性原则得到实现，企业需要做到的：在进行纳税筹划时，制定短期目标的同时兼顾长期目标，做到两者相结合；在制定纳税筹划方案时，要结合多个税种进行筹划，不能仅仅局限于某一单个税种的筹划。2.2房地产企业的税负状况房地产行业有着不同于其他行业的业务流程和经营特点，其极具行业特征的税负特点决定了其税负的具体特点。2.2.1涉及税种多、税负重房地产企业涉及的税种繁多，税负重。房地产企业涉及到多个纳税环节，涉及到多个税种，占我国税种总量比重大，与其他行业相比，税负较重，企业产业链长，资金链脆弱，开发建设周期长，环节繁多，涉及纳税事项复杂。2.2.2重流通、轻保守房地产企业的税负分布环节不合理，存在税负分布不平衡，流通环节税负重、保守环节税负轻的特点。保守环节税种虚设，涉及税种少且免税范围比较大；房地产企业流通环节涉及税种多且免税范围小。对房地产行业纳税缺乏动态评估的配套机制，土地增值税实施不到位，缺乏“公平、规范”的操作保障，企业涉税风险高，不利于企业健康发展。2.2.3税基交叉、重复征税房地产企业税负存在税种重叠，税基交叉。重复征税的特点主要表现在以下几个方面：对占有的土地，既要征收耕地占用税又要征收城镇土地使用税；在进行土地或房产所有权转让时，既要征收营业税又要征收土地增值税；在房产的座落地既要征收房产税又要征收城镇土地使用税；当签订房产转移合同时，既要征收契税又要征收印花税；当出租房屋时，既要征收营业税又要征收房产税；对土地或房屋所有权转让的增值额既要征收土地增值税又要征收企业所得税和个人所得税。总之，房地产企业这一税负特征在一定程度上加重了其税收负担。2.3房地产企业纳税筹划的必要性房地产行业在我国国民经济中占有重要地位，房地产企业的纳税筹划不仅关系到企业本身的利益也关系到国家的利益，因此有必要对房地产企业纳税筹划的必要性和可行性进行分析和研究。以下分别从国家的角度和企业的角度分析其纳税筹划的必要性。从国家的角度来说，首先，房地产企业的纳税筹划有利于其产业结构的调整，引导房地产行业的投资方向，有利于房地产行业的健康发展，进而有利于整个国民经济的健康发展，使得国家税收的经济调控作用得到充分发挥。其次，房地产企业进行纳税筹划有利于规避企业的偷税和逃税行为，降低企业的涉税风险，相对规范企业的纳税实务，有利于稳定国家的财政收入。再次，房地产企业进行纳税筹划在一定程度上有利于我国税收法律制度的不断完善。房地产企业进行纳税筹划换句话说，也是对我国税收法律制度的反馈与检验。企业在纳税筹划的过程中发现我国税制中的一些问题，而国家根据这些问题不断改革和完善我国的税收法律制度。总之，房地产企业进行纳税筹划从总体来说对国家是有益，即站在国家的立场上，房地产企业纳税筹划是很必要的。从企业的角度来说，首先，房地产企业纳税成本占其成本总量的比例比较高，税负沉重，房地产企业进行纳税筹划可以降低企业的纳税成本，增加企业的自由现金流量，成本的降低有利于提高企业整体竞争力。其次，由于企业纳税筹划贯穿于企业生产经营的全过程，纳税筹划过程中无形的提高了企业的经营管理水平和效率。再次，企业的纳税筹划有利于提高企业的会计核算水平。纳税筹划方案的成功实施需要企业会计人员必须充分掌握税法和会计准则的具体差异，不断提高自己的业务水平，这在一定程度上会促进企业会计核算水平的提高。最后，企业要进行合理的纳税筹划，就需要加强税法的学习和研究，这会提高企业的纳税意识，降低企业的涉税风险。总之，房地产企业纳税筹划是企业生存发展提高竞争力的客观要求，对处在激烈竞争中的房地产企业显得尤为必要。2.4房地产企业纳税筹划的可行性企业进行纳税筹划的前提是遵守相关法律，因此仅从法律的角度来看，房地产企业的纳税筹划是可行的，以下分别从房地产企业的内部和外部环境两方面分析其纳税筹划的可行性。从外部环境来看，首先，纳税筹划的概念得到了国家和社会的认可。国家承认纳税筹划的合法性并在一定程度上鼓励企业进行纳税筹划，纳税人对纳税筹划的观念也有了大的转变，将纳税筹划作为企业经营管理策略的一部分。在这些因素的影响下，房地产企业进行纳税筹划就显得顺理成章。其次，我国税收法制环境的不断完善为房地产企业纳税筹划提供了保障。随着我国依法治税力度的加强，企业偷逃税的风险越来越大，进而企业为了降低纳税成本只有通过纳税筹划来达到目的。再次，经济全球化的发展以及各国税收制度的差异为房地产企业进行纳税筹划提供了机会。随着房地产企业自身的发展壮大，其利用国家间税收制度及税率差异进行纳税筹划具有了理论和实际的可行性。从内部环境来看，房地产企业自身的税负特点为其纳税筹划提供了可行性。一方面，房地产企业生产经营过程涉及税种较多，同时房地产企业业务横跨生产和流通两个领域，相同及不同税种之间税率的差异为纳税筹划提供了空间。另一方面，由于房地产企业纳税成本比较高，企业管理者普遍比较关注纳税成本的控制，注重相关专业人才的培养及纳税筹划专业服务的引进，这些因素为房地产企业纳税筹划提供了主观上的可行性。总之，房地产企业进行纳税筹划的内部和外部环境已经具备，同时房地产企业纳税筹划的必要性也显而易见。房地产企业要在大好的环境下充分发挥主观能动性，积极地进行纳税筹划方案的设计与选择，努力降低企业的纳税成本，以实现企业价值最大化的财务目标。3房地产企业主要税种筹划3.1对增值税的筹划3.1.1老项目的纳税筹划房地产企业的计税方法有两种：一般计税法和简易计税法。税收政策规定，房地产企业一般纳税人销售自行开发的项目时，采取一般计税法的，按照获得的全部价款和价外费用扣除土地价款后的余额计算销售额；一般纳税人销售自行开发的老项目时，选择简易计税法的，不能扣除土地价款。房地产企业2016年5月1日之前开发的项目属于老项目。通过对老项目进行纳税筹划，可以使企业的应纳增值税额相应减少，从而减轻房地产企业的税收负担。3.1.2递延纳税的筹划递延纳税是指在遵循税法规定的前提下，纳税人可以延期缴纳应纳税款，虽然延期纳税并不会减少应纳税额，但是在延期的这段时间里，企业可以无偿使用这笔资金却不会产生利息费用，这减轻了企业的税收负担。房地产企业开发项目数量多且周期长，延迟纳税期有利于房地产企业资金周转，减少了利息费用，甚至一定程度上能使企业享受通货膨胀的好处。在纳税筹划过程中，房地产企业可以选择延期开具增值税发票来递延纳税，从而达到减轻税负的目的。3.1.3供应商选择的筹划供应商纳税人类型不同会使房地产企业在采购过程中面临不同的选择。若供应商为一般纳税人，可以为房地产企业提供有效的增值税专用发票作为进项税抵扣凭证。若供应商为小规模纳税人，可能无法开具增值税专用发票，但是提供的原材料价格比较低廉且有折扣空间。因此，房地产企业应根据实际情况合理选择供应商。3.1.4成立附属物业管理公司营改增”政策实施后，物业管理费被纳入现代服务业范围，按照6%的税率核算。目前许多房地产企业选择将物业外包给第三方机构，将物业管理分离出去，单独核算应纳税款。因此房地产企业可以选择设立自己的物业公司，利用税率的差异来减少税款的缴纳。在销售房产时，企业可以将部分费用分离出来，将其转移到下属物业管理公司的物业管理费中，按照6%的税率纳税，从而减少一部分应纳税额，减轻房地产企业的税收负担。3.1.5销售方式的筹划营业税时代，房地产企业可能会选择赠送礼物的方式来刺激消费，以此增加企业的销售量和营业收入。但是“营改增”后的增值税政策规定，销售过程中赠与顾客的商品均视同销售，按商品价格征收增值税，这会增加企业的销售成本，因此这种方式已经不适用于增值税时代中的房地产企业。在这种情况下，房地产企业应该改变销售方式，选择折扣销售方式。房地产企业需要综合测算不同税种的税率后确定折扣数，打折销售虽然会相应减少企业收入，但也降低了应纳增值税税基。3.1.6土地成本分摊的筹划房地产企业开发的新项目会选择一般计税法来确定应纳税额，房地产企业一般纳税人增值税应纳税额的计算公式为：增值税应纳税额=（销售收入-土地成本）÷（1+9%）×9%-进项税额从增值税计算公式可得，土地成本增加会使销项税额减少，此时应纳增值税也会随之减小。根据国家税务总局的相关规定，房地产企业2016年5月1日之后开发的项目属于新项目，其土地成本可以税前抵扣。如果房地产企业同一块土地上既有老项目又有新项目，那么企业就可以合理利用这项规定，选择合适的土地成本分摊方法，区分新老项目的土地成本。土地成本分摊方法常用的有占地面积法和建筑面积法。房地产企业应根据新项目的实际情况，对土地成本的分摊方式进行纳税筹划，尤其是在新老项目共存的土地上更应筹划土地成本的分摊方法。房地产企业可以通过选择合理的土地成本分摊方法，减少企业的增值税税额，减轻企业的税收负担。3.2对土地增值税的筹划3.2.1单独核算普通住宅房地产企业建造的住宅种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅和别墅等。国家税收政策规定，房地产企业自行建造并销售普通住宅，若土地增值额小于或等于扣除项目总额的20%，可以无需缴纳土地增值税。若没有分别对各住宅类型核算增值额的，其普通标准住宅不能适用上述免征土地增值税的优惠条款。因此企业应当通过对普通住宅单独核算增值额的方式减轻企业税收负担，进行合理纳税筹划。3.2.2利息支出的筹划我国土地增值税的实施细则规定，对于与房地产开发项目有关的财务费用内的利息费用，如果能够作为房地产转让项目被计算和分摊，并且金融机构可以提供相关凭证，该利息费用准予全额扣除，但是该笔利息费用设有上限，必须小于等于依据银行同样期限、同样种类贷款利率计算的数额。当房地产企业当期支出大额利息费用时，可以出具金融机构的抵扣凭证全额扣除该笔利息费用；当房地产企业当期支出较少利息费用时，可以将应当进行分摊的利息费用忽略不计，进而将更多的房地产开发费用扣除，从而减少土地增值税应纳税额，最终使企业税后收益最大化。3.2.3增加代建房业务代建房业务是指客户提供土地，房地产企业代替客户进行房产的建造，建造完工后客户向企业支付代建收入。对房地产企业来说，代建房业务虽然提供了收入,但是由于房地产所有权没有转移，取得的收入属于劳务收入范畴，因此无需缴纳土地增值税。房地产企业可以适当增加代建房业务的比重，代建房业务的开发不仅可以使企业赚取劳务收入，还无需缴纳土地增值税，有利于企业降低税负压力，增加营业利润。3.3对企业所得税的筹划3.3.1借款利息费用的筹划房地产企业建设项目的特征主要为周期长和对资金需求大，企业可用资金量往往无法负担项目的开发，需要通过向商业银行或其他金融机构借款来筹集所需资金。企业所得税法规定，纳税人在生产经营过程中为了满足资金的需求向金融机构借款所支付的利息费用，可以在缴纳税款前按照实际发生数扣除，因此房地产企业面对资金困境，可以在自身承受能力足够的情况下向银行借款。同时房地产企业应该妥善保管银行开具的利息费用凭证，在进行企业所得税核算时据实扣除利息支出。3.3.2“三工费用”的筹划企业所得税法关于准予扣除项目条款指出，职工福利费、职工教育经费和工会经费分别按照14%、8%和2%的比例准予扣除，但是职工教育经费超过工资总额8%的部分需要结转到以后年度扣除。房地产企业可以将支付给员工的各项现金补贴和非货币性福利、集体福利部门建设费用和各项困难补助等纳入职工福利费中，然后按照14%的比例扣除。3.3.3业务招待费的筹划业务招待费是指纳税人为了满足生产经营中产生的合理需求而需要支付的招待费用。业务招待费的扣除采用“两头卡”的方式，即可以扣除业务招待费总额的60%，但最高扣除额限制为当期营业额的5‰。目前，许多房地产企业的业务招待费不仅超过了最高限额，而且与员工消费产生了混淆，员工培训费用、职工差旅费和业务宣传费等被企业纳入业务招待费，导致超额支出无法扣除。在这种情况下，房地产企业需要合理划分业务招待费范围，单独核算宣传费和会议费等，对当前纳税年度的业务招待费进行合理预估，从而实行科学的纳税筹划。3.3.4固定资产租赁费的筹划企业所得税法相关政策规定，纳税人通过经营租赁的方式租用固定资产所支付的租金，能够在缴纳税款前直接扣除，但是通过融资租赁的方式租用固定资产所支付的租金中只有手续费和利息支出可以被扣除。房地产企业在项目开发过程中，需要用到许多固定资产，如吊车等，这些固定资产的购置费用庞大，企业在建设房产过程中本身就会面临资金紧张的问题，因此企业可以优先选择租入固定资产的方式，租赁费用可以在缴纳企业所得税前全额扣除，这可以缓解企业的资金压力，减轻了税收负担。3.4对其他税种的筹划3.4.1城镇土地使用税的筹划城镇土地使用税的征税对象为纳税人实际占用的土地，房地产企业通常会在竞拍到土地后立刻进行房产的建设开发，但是可能会因为资金问题或者其他因素导致部分土地被空置。房地产企业不应该将土地白白地闲置在那里，可以对土地进行合理的利用，如将这些土地租给有需要的公司或个人。租借土地虽然不能帮助房地产企业减少城镇土地使用税的金额，但是租赁收入可以增加企业收益，解决资金紧张的困境，有利于经济效益最大化目标的达成。3.4.2契税的筹划契税以国有土地使用权、土地使用权和房屋所有权的权属转移为征税对象，房地产企业主要是以国有土地使用权的出让为依据计算缴纳契税。根据契税政策的相关规定，企业在接受其他企业的股权转让时，若企业土地、房屋所有权等没有转移，则无需缴纳契税。所以，房地产企业能够用股权转让的方式代替直接购买方式来获取土地的使用权，以此来降低企业税收负担。4房地产企业纳税筹划中存在的问题分析4.1国家税收政策利用不充分企业对税收政策的理解不当，进而导致税收政策利用不充分。对纳税筹划有着错误的理解，企业为了降低纳税额而隐匿真实账目、偷逃税款，企图与税务征管部门投机取巧来达到减免税的错误做法。对纳税筹划理解不到位，未做到为企业长远利益着想，仅仅为短暂当下可减少税负而导致的违法行为。严重扰乱了我国税务核算管理的正常秩序，存在极大的法律制裁风险，不利于企业的健康发展。4.2纳税筹划执行不到位房地产企业应对纳税筹划的工作上，存在以下三点矛盾。第一，调节税前应纳税额最少与税后收益最多的矛盾。税前纳税额不是越低越好，相对于的合理避税是从企业长远经营目标来讲的，讲究税收制度优惠最大化的利用。第二，调节企业单一税赋最小与整体税赋最小的矛盾。房地产企业涉及税目种类繁多，即使同一项业务，涉及的税目计税依据也随外部环境变化。房地产企业纳税筹划应从整体出发，相互协调。第三，有些房地产企业在进行纳税筹划工作时，方法未与时俱进，应将多种节税途径结合企业特点进行调节，选择最适合企业发展的方案进行纳税筹划。4.3企业涉税风险的管理不当在纳税事务的处理过程中，房地产企业缺乏事前、事中监管，缺乏全局性，仅仅在纳税管理中出现失误或问题后，才进行事后的补救，着眼于眼前的利益而忽视了税务方面的风险。并且当房地产企业一旦开发新项目时，现金流量时有短缺，资金出现缺口，便会延迟税款的缴纳，这在一定程度上增加了税务风险。4.4纳税筹划人员专业水平不足目前，房地产企业的纳税筹划工作基本上还是由财务部门来执行的。对于财务工作与纳税筹划工作，两者之间，缺乏独立性。两者虽然互有关联，但纳税筹划更应该当做独立的个体来看待。因为纳税筹划工作要求工作人员全面并且专业的掌握业务知识，仅仅只有财务部门的工作人员而没有专业的团队来执行这项工作，按所产生的效果应该远远不如预期。5完善房地产企业纳税筹划的对策建议5.1加强房地产企业的纳税意识房地产企业在进行纳税筹划之前，企业的财务人员必须先了解国家现行税务征收的内容、形式以及方法等。然后才能在合法的范围内进行合理的纳税筹划，达到为企业降低经营成本的目的。首先应提高房地产企业所有者、管理者乃至全体员工的纳税管理意识，将纳税管理提高到战略层面上来，这样才能全力应对信息时代和全球化给房地产企业带来的挑战。房地产企业应该重视纳税筹划工作，端正思想，摆正态度。企业应当积极配合税务征管部门的工作，依法按时缴纳税金。并以税收法律与会计法规作为基础，在合法的范围内进行纳税筹划工作，彻底摆脱靠与税务征管部门搞好关系达到节税目的地这种愚昧思想。5.2以整体纳税筹划为主，协调税务关系房地产企业只有将各种不同利益之间的关系处理得当才有可能实现这一目标。首先是要在最小纳税额与企业最多收益之问进行协调。房地产企业纳税筹划需要纵观全局，考虑税种之间的关联影响，进行多种搭配，制定出最优化的方案。最后是协调好同一税目下不同纳税筹划方法之间的关系，节税不同于避税，其操作起来的方法也不尽相同，可以将两者相结合起来，使利润最大化。5.3健全税务筹划涉税风险的管理与调控房地产企业纳税筹划的主题之一就是降低涉税风险。房地产企业主要通过以下三个方面来降低风险：一是企业应经常分析风险状况，结合自身特点准备风险应对方案；二是把握外部大环境，及时调整筹划方案，大大降低各种潜在的风险的发生；三是提高处理涉税风险的能力，一方面，应对涉税风险的发生，要做好紧急处理，运用预先制定的风险处理方案来控制风险，以防风险带进一步扩散；另一方面，方案的灵活性要高，要可以随时调整以应对不同状况发生，尽量缩小风险带来的损失。5.4提高纳税筹划人员队伍的业务质量从事纳税筹划的工作十分复杂，工作人员需要透彻的了解相关法律法规，国家政策。这就要求工作人员全面并且专业的的掌握业务知识。因为纳税筹划工作复杂且多变，只有专业的人员才能应对不同情况，在最短时间做出最合适的判断，有利于企业的发展。企业一旦重视纳税筹划工作，为其打造专业的团队来执行这项工作，可以在一定程度上减轻企业的税收负担，为企业节省出一笔可观的收益。因此，纳税筹划工作至关重要，是企业实现自身价值的“推手”。6案例分析——以X房地产企业为例6.1X企业基本情况X企业股份有限公司成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，2017年、2018、2019年和2020年接连上榜，分别位列榜单第307位、第332位、第254位和第208位。2014年，X企业将公司的“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”。在2018年将这一定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。6.2X企业涉税现状6.2.1X企业纳税特征X地产公司的主营业务为房地产业务和物业管理业务，其主要纳税特征为业务多元化和资金密集度高。一方面，企业经营的业务范围较大，涉及到经营过程中的生产环节和流通环节，同时其上下游关联企业数量也较多，所以X地产公司纳税具有业务多元化特征。另一方面，X地产公司开发项目多，经营范围广，项目的开发成本组成部分也比较多。X地产公司的经营成本包括开发项目过程中产生的销售费用、财务费用和管理费用，如销售产品所需缴纳的相关税款。房地产开发项目周期长，需要大量资金支持，且只有项目竣工后才能获得收益，所以X地产公司税款的缴纳时间较为集中，一般集中在开发过程的后期，此时税负压力比较大。6.2.2X企业税负分析表6.1统计了2015至2019年X地产公司各税种纳税金额，从表6.1中我们可以看出，X地产公司的纳税总额呈逐年上升趋势，这表明“营改增”后，企业应纳税额并没有减少。同时，增值税纳税额自“营改增”后开始大幅上涨，2016年的增值税纳税额比2015年增加了76297.16万元，同比上涨2210.49%；2017年的增值税纳税额比2016年增加了80937.01万元，同比上涨101.49%；2018年的增值税纳税额比2017年增加了63595.81万元，同比上涨39.58%。虽然增值税的增长幅度在逐年下降，但仍然保持了快速增长趋势，这在一定程度上增加了X地产公司的税收负担。表6.1X企业纳税统计表单位：万元项目2015年2016年2017年2018年2019年企业所得税473126.15599307.62722461.37943537.741301636.85土地增值税160034.42234731.46128783.55587098.36697813.16增值税3451.5979748.75160685.76224281.57327996.63营业税58389.39城建税5659.298522.9017277.3134572.0873062.47教育费附加4346.666582.5814210.2630815.1158852.27其他32390.5526415.134072.3752781.2251611.73合计737398.05955308.411077490.631873086.082510973.11表6.2描述了X地产公司2015到2019年各税种纳税额占总纳税额的比重情况，通过比较各数据可以发现，X地产公司2015缴纳的主要税种为企业所得税、土地增值税和营业税，而2016年由于“营改增”税制改革，增值税占比飞速上升，取代了营业税，与企业所得税、土地增值税成为了X地产公司的三大主要税种，这也表明增值税、土地增值税与企业所得税的筹划空间较大。表6.2X企业税负结构表项目2015年2016年2017年2018年2019年企业所得税64.16%62.73%67.05%50.37%51.84%土地增值税21.70%24.57%11.95%31.34%27.79%增值税0.47%8.35%14.91%11.97%13.06%营业税7.92%城建税0.77%0.89%1.60%1.85%2.91%教育费附加0.59%0.69%1.32%1.65%2.34%其他4.39%2.77%3.16%2.82%2.06%合计100%100%100%100%100%6.3X企业纳税筹划方案6.3.1增值税筹划方案（1）选择适当的纳税人类型X地产公司旗下子公司众多，往往于新项目所在之处设立子公司。X地产公司的子公司在纳税申报上保持独立性，独立于母公司自主纳税。由于各子公司涉及不同的开发项目，其财务和经营状况各不相同，所以他们可以根据自身的实际情况选择适当的纳税人身份。若为一般纳税人，可按照适用税率选择一般计税方法；若为小规模纳税人，可按照征收率选择简易计税方法。适当的纳税人身份对纳税筹划工作的开展更有利。X地产公司的子公司可以根据以下两方面选择纳税身份：一方面是比较增值税税负率与征收率孰高孰低：若征收率高，便作为小规模纳税人纳税；若征收率低，便作为一般纳税人纳税。另一方面是考虑交易对方的纳税人身份，对方是否能够及时提供有效抵扣凭证，若能及时提供，便可作为一般纳税人纳税。（2）扩大销项税税率与进项税税率的差异房地产企业的增值税税率为9%，因而在采购建筑材料过程中，如果房地产企业向增值税税率为13%的一般纳税人企业采购原材料，会产生4%的税率差，如果向增值税税率为3%的小规模纳税人企业采购原材料，会减少6%的税率差，因此房地产企业在采购环节应该深入研究税率差，在采购购进价格高和数量多的材料时，如钢筋等，其进项额较多，可抵扣进项税额也较大，可选择一般纳税人供货商，能够获得较多有效抵扣凭证。但在采购数量小、价格低的材料时，如辅助材料，增值税专用发票难以获取，此时房地产企业处于买方市场，便可优先选择报价低廉的供应商进行合作。（3）延长纳税义务时间延长纳税义务时间是利用货币的时间价值来节减税收，是X地产公司纳税筹划的目标之一。房地产企业的纳税义务发生时间为收到销售款项或收到销售款凭证的当天；如果款项尚未结清已开具发票的，开具发票当天也是房地产企业的纳税义务发生时间。X地产公司在签订商品房销售合同时，应尽可能地不要出现先开具发票后收取销售款项的行为。同时，X地产公司应该针对当期预缴的增值税，考虑开具发票的进度，以此控制增值税应纳税额，但该项筹划的实施需要结合实际销售情况，因而筹划空间有限。（4）及时应对税收政策的变化财税2018年32号文规定从5月1日起，房地产企业发生增值税应税销售行为，原适用11%税率，现调整为10%。这表明X地产企业只要在2018年5月1日之后开具增值税发票，便适用10%的税率。X地产公司一些项目虽然在2018年5月1日之前就已经完成建设，但只要响应税率新政，开盘时间定于5月1日之后，便可依据10%的税率纳税。6.3.2土地增值税筹划方案（1）普通住宅与高档住宅核算的筹划土地增值税暂行条例规定，纳税人销售自行建造的普通标准住宅时，若增值额未超过扣除项目总额的20%，可以免征土地增值税。国家税务总局规定当同一开发项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，纳税人应该分别核算增值额，若没有分别核算增值额的，其普通标准住宅不能适用上述免征土地增值税的优惠条款。因此，X地产公司应该考虑普通住宅与非普通住宅增值额的合并与分离核算，综合比较各自的应纳土地增值税税额的大小，从而选取合适的增值额核算方式，以此减轻企业的税收负担。（2）精装修的筹划X地产公司出售的房产一共有两种形式：毛坯房和精装房，毛坯房销售价格低，但无需支付装修的费用；精装房虽然需要支付大量的装修费用，但是该类费用可以在计算土地增值税时计入开发成本并作为允许扣除项目进行抵扣，此外精装房的销售价格要高于毛坯房的价格。因此，X地产公司应该综合比较毛坯房与精装房所需花费的土地增值税，从而确定房产的出售形式，来减轻企业的税收负担。6.3.3企业所得税筹划方案（1）业务招待费的筹划企业所得税规定，业务招待费可以按照其发生额的60%和营业收入的0.5%两者之间取小数的原则在税前扣除。X地产公司2018年的业务招待费为1065.17万元，营业收入为303241.67万元，其可扣除业务招待费计算如下：业务招待费发生额的60%=1065.17×60%=639.1万元营业收入的0.5%=303241.67×0.5%=1516.21万元按照取小数原则，可扣除业务招待费限额为639.1万元，应纳税所得额调增426.07万元。X地产公司支出的业务招待费较多，经查询，得知业务招待费偏高的原因是财务人员无法判定餐饮费是否应归类为业务招待费，而将餐饮费全部纳入业务招待费中核算。但是业务招待费扣除金额有限制，并且不是所有的餐饮费都可以归类为业务招待费，这导致X地产公司的企业所得税增加，对此，本文给出以下纳税筹划的建议：出差员工的餐饮费可归类为差旅费；年终晚会的聚餐费可归类为应付福利费；在酒店举行会议时发生的餐饮费可归类为会议费；员工培训期间产生的餐饮费可归类为职工教育经费。X地产公司的财务人员要全面掌握业务招待费的范围，对业务招待费做好筹划工作，减少业务招待费的支出，从而减少企业所得税的支出，减轻企业的税收负担。（2）利用财政性补贴与国债利息的筹划企业所得税准予扣除的项目包括财政补贴收入和国债利息收入等。X地产公司可以将闲置资金购买国债，增加国债投资资金占投资总额的比重，获得的利息收入无需缴纳所得税，属于资金的净流入。X地产公司可以深入分析国家财政补贴政策，贴合财政补助发放要求，从而获取由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，这些款项允许作为不征税收入，可以在计算应纳税所得额时从收入总额中扣除，这些款项增加了企业可用资金，缓解了资金流通压力，减轻了企业的负担。（3）合理筹划利息支出根据企业所得税法的相关规定，企业因生产经营的需要向金融机构借款的利息支出，按实际发生数扣除；其向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。根据企业年报，X地产公司有向银行申请贷款，也会依靠民间借贷公司融资，这两种融资方法对企业所得税产生不一样的作用。结论本文以X地产公司为案例分析对象，研究X地产公司目前的纳税情况和纳税筹划现状，根据X地产公司自身实际经营状况，针对主要税种进行了纳税筹划并提供了最优方案的选择方法，为X地产公司开展科学合理的纳税筹划工作提供了参考意见。在对X地产公司纳税筹划进行设计时，需要纳税筹划工作针对房地产企业的实际情况开展，需要企业各部门都参与其中，必须涉及企业经营管理与财务管理的整个环节。房地产企业应该密切关注税收新政的发布，深入研究税法和税收政策，及时应对税收政策的变动，进行一种税的纳税筹划时，要与之考虑有关的其他税种的税负效益。然而由于时间的紧张以及自身实践经验的水平局限，文中仅选择X房地产企业作为主要研究对象，会存在着主要以下几个不足之处：第一，存在着一定的局限性，未能对税制改革背景下房地产行业所涉及的纳筹划业务深入研究，可能无法全面反映出税制改革对房地产行业的影响。第二，存在着一定的数据不完整性，由于X房地产企业为上市企业，部分涉税方面的信息具有机密性。第三，存在其他具有研究性的业务，由于市场上房地产企业业务进度情况多样性，不排除存在其他业务的纳税筹划问题需要深入研究探索的情况。随着税法与相关政策法规的完善，房地产业作为国家经济支柱，其经营与财务管理均受到了增值税政策的影响，因此