2017年苏州房地产市场年报克而瑞

目录丨CONTACT→整体房地产市场分析2018年苏州市场预判细分物业市场分析123整体房地产市场分析1PART没有加码限购、限贷限签、限价稳字当先土地市场/年度走势2017苏州土拍宅地成交建面下滑，与商品住宅成交面积差距缩小，土地楼板价下跌，土地成交溢价率下跌至近五年最低，上涨势头控制住。0.812016年成交地宅比0.752017年成交地宅比2016年土拍溢价率102%2017年土拍溢价率23%溢价率38%32%72%102%23%土地市场/土拍走势成交楼板价：15160元/㎡溢价率：34.7%现房率：86.7%2017年1-10月（282万方）成交楼板价：18149元/㎡溢价率：152%2016年1-8月（298万方）成交楼板价：15012元/㎡溢价率：74.7%现房率：48%2016年9-12月（344万方）成交楼板价：11394元/㎡溢价率：2.1%现房率：12.5%2017年11-12月（110万方）2016年8月，苏州出台新十五条实施现房销售政策2017年10月，十九大召开，坚持房子是用来住的不是用来炒的，持续严厉的调控政策2017年，全国各地调控政策持续加码房热带动地热地王频出土拍热度微降溢价率仍高房冷地热现房率提高房冷地冷土拍首度降温新进房企入苏土地市场/现房率及拿地房企深耕房企补仓2017年整体现房率约71%，地市火热，主要缘于深耕房企持续补仓，同时战略布局苏州新进房企仍达10家，不输2017年。现房销售地块非现房销售地块现房销售率：71%土地市场/土地市场支撑点苏州人口及经济指标均处于全国前列，并且持续增长，整体宏观市场呈现乐观积极态势,漂亮的宏观市场数据吸引外来房企持续入苏，截止目前销售金额50强房企34家布局苏州。商品房市场/同比变化2017年苏州商品房成交全面下滑，商品住宅市场受政策影响下跌严重，其中别墅产品成交量同比降幅最大，类住宅的酒店式公寓产品亦下滑明显，办公成交量相对稳定。全线下滑商品房物业形态2017年2016年环比普通住宅（万方）421608-30.79%别墅（万方）104184-43.53%酒店式公寓（万方）6797-30.94%商业（万方）3962-36.15%办公（万方）25.825.9-0.15%苏州楼市同比情况备注：统计时间均为1.1-12.31房企/排名苏州主城区企业销售金额排名TOP10（权益）排名2016年排名2017年房企成交金额（亿元）市场份额房企成交金额（亿元）市场份额1旭辉108.865.8%1旭辉79.365.89%2苏高新96.385.2%2万科66.294.92%3中海67.923.6%3苏高新50.823.77%4万科60.143.2%4阳光城48.173.57%5融创54.992.9%5路劲37.062.75%6九龙仓47.932.6%6融创36.532.71%7中新36.642.0%7中锐35.602.64%8中航33.381.8%8招商35.512.63%9招商33.341.8%9建发33.352.47%10正荣33.091.8%10新城32.882.44%小计/572.6630.7%小计/455.5633.8%市区/1867.34100%市区/1348.13100.0%2017年前十房企销售金额同比明显下滑，但市场集中度小幅提升。30.7%2016年十强房企市场份额33.8%2017年十强房企市场份额房企/排名苏州主城区企业销售金额排名TOP10（流量）排名2017年房企成交金额（亿元）成交面积（万方）1旭辉97.4144.582万科92.4947.763苏高新60.6428.764中新49.7424.545新城47.8030.786阳光城47.7727.927招商46.0618.068中海39.9121.979路劲37.0612.8610融创36.4713.32小计/555.35270.552017年前十房企市场流量总额555.35亿元，流量成交面积270.55万方，规模房企合作开发成常态。555亿元2017年十强房企流量总额细分物业市场分析2PART商品住宅/年度走势2017年苏州商品住宅成交525万方，月均成交44万方，创近5年新低。万㎡元/㎡37%830万㎡2013-2016年年均成交525万㎡

2017年成交2017成交较年均34%2017成交较2016商品住宅/月度走势在严厉调控下，2016年10月市场进入观望；17年3月受限价因素影响，部分楼盘性价比攀升，这些楼盘的热销带动市场小幅回暖；7月以来受利率上涨、市场观望情绪提升影响，市场二次收缩，年底翘尾。限购重启“限价”令下高性价比房源跑量清盘高性价比项目供应不足万方元/㎡热销期观望期回暖期市场二次收缩76.2万方/月31万方/月50.4万方/月46万方/月利率上浮商品住宅/区域成交结构从成交热力图可以看出，吴中、相城是市场供求主力，但从供求上可以看出，园区、姑苏、新区供小于求，市场更为稳健；从成交热力图上可以看出，刚需新兴板块和核心改善外溢板块是这轮成交的热点太湖新城尹山湖甪直唯亭湖东：路劲澜山澜大狮山木渎高铁新城阳澄湖板块元和浒墅关科技城太湖度假区东山漕湖区域园区姑苏区新区吴中区相城区全市成交量-41%-50%-49%-34%-3%-34%成交价18%11%13%10%18%10%表：各区域量价环比变化主流型面积段90-144㎡较为集中，且呈现增加趋势，两头面积段占比收缩；苏州已经进入改善时代，但严厉限购限贷政策出台后，改善需求受冲击，住宅成交套均面积持续走低至124㎡商品住宅/户型面积结构1698618098229282557924589商品住宅/在售存量万㎡月自2016年国庆高压调控政策始，存量及去化周期持续提升，2017年11月末市区商品住宅在售存量为521万㎡，去化周期11.4个月，未来有进一步提升趋势。去化周期=当前存量/近半年的月均流速商品住宅/库存结构主力库存面积段在90-144㎡,但120㎡以下户型健康度高，120-180㎡处于市场稳定状态，180㎡以上户型受调控影响去化压力大。套月34364套库存套数11.5

个月去化周期90-144㎡主力库存面积商品住宅/区域库存各区域库存去化周期（月）各区域库存量市区存量合计：527万㎡市区存量去化周期：11.5个月存量主要集中在吴中区，占比近5成，其次是相城区和新区；姑苏区存量最少，但去化周期较长。商品住宅/集中度集中度2017年以来排名1-20位的项目成交占比明显上升备注：成交套数占比市场集中度呈上升趋势，由于待入市项目延期及高价地项目去化困难，目前成交以限价刚需盘为主。商品住宅/销售排行2017年套数TOP10项目全部为非核心区的刚需楼盘；金额TOP10仍旧为吴中区和园区项目领跑，改善型楼盘过半。2017年苏州主城区项目销售金额排名TOP10排行项目区域金额（亿元）套数（套）均价（元/㎡）套均面积（㎡）1万科湖西玲珑吴中区31.601223226591142铂悦犀湖园区30.17473364541753建发独墅湾吴中区30.06855233801504阳光城丽景湾吴中区29.671875153971035湖畔樾山相城区28.121991135461046路劲澜山澜园区26.79656302181357苏州唐宁府园区26.34451382861538万科北宸之光相城区25.49148418072959蓝光雍锦园吴中区21.146581959716410万科遇见山新区20.54753202531352017年苏州主城区项目成交套数排名TOP10排行项目区域套数（套）金额（亿元）均价（元/㎡）套均面积（㎡）1湖畔樾山相城区199128.12135461042阳光城丽景湾吴中区187529.67153971033万科北宸之光相城区148425.4918072954万科湖西玲珑吴中区122331.60226591145苏胥湾吴中区110818.7217376976恒基旭辉城新区108419.53180181007金辉优步水岸相城区99019.43194701018弘阳上水新区88215.19170001019建发独墅湾吴中区85530.062338015010南山维拉吴中区82511.9615386942017年受到政策调控的影响，以高端改善客户为主的别墅市场下跌迹象明显，成交量同比去年下降43%。商品住宅/别墅市场受限购限贷对高端改善客户的影响，2017年别墅市场的成交量下滑明显，价格小幅走高。2017年吴中区别墅市场的供求量均处于绝对优势。高端别墅市场集中在姑苏区和园区，成交价格在三万以上。近年别墅产品150㎡以下的小面积产品占比呈现逐年上升趋势，别墅产品的升级迭代，小面积、多赠送的叠加和mini墅等产品越来越成为市场主流，也带来套均面积逐年走低。超大面积豪宅型别墅溢价较高。商品住宅/别墅市场232092270423679240582320019662287412013年至今，叠加别墅产品成交占比不断提高，小面积的叠加别墅和高端改善的联排别墅成为市场主流。商品住宅/别墅市场2013-2017年，叠加别墅占比不断提升，17年叠加和联排产品成为市场主流。同时，近5年别墅在商品住宅中的市场份额逐年提升，改善需求不断释放。2013年至2017年，别墅成交套数在商品住宅中的比例稳步提升。改善需求不断释放，市场多样性增强。商品住宅/别墅市场2017年苏州主城区别墅成交金额前十中，吴中区占7席，拥有绝对优势。在上榜的项目中，小面积、多赠送的叠加别墅和创新型联排别墅产品较多，说明此类产品正逐渐被客户认可，成为市场主流。排行项目区域金额（亿元）面积（万方）成交套数套均面积（㎡）均价(元/㎡)1建发独墅湾吴中区18.597.81423185237932中梁独墅御湖吴中区12.807.06449157181173世茂铜雀台园区12.503.52103342354734中航·樾园吴中区12.214.86269181251385苏州桃花源园区11.082.8740718385446北辰旭辉壹号院新区10.455.54244227188697世茂石湖湾吴中区8.352.96109272281548和昌紫竹云山墅吴中区8.265.62466121146869阳光城愉景湾吴中区8.113.432071662364810蓝光雍锦园吴中区7.723.31155213233432017年酒店式公寓市场供应减少，成交量不及16年，价格也回落到15年的水平。酒店式公寓/供求走势2013-2017年酒店式公寓市场成交稳定，17年高端酒店式公寓成交量不及16年，成交价格有所回落。2017年酒店式公寓供应集中在姑苏区和新区，成交以吴中区、园区和姑苏区为主，成交价格园区领先于其他区域。万㎡月17年开始多个新项目集中入市，市场成交稳定，存量及去化周期保持稳定，2017年末市区酒店式公寓在售存量为113万㎡，去化周期19个月，去化周期相对较长。去化周期=当前存量/近半年的月均流速酒店式公寓/库存走势2017年苏州主城区酒店式公寓成交金额前十名中，园区占4席，拥有较大优势。在上榜的项目中，既有套均面积较大的高端项目，又有小面积的投资型项目，产品类型多样。排行项目区域金额（亿元）面积（万方）成交套数套均面积（㎡）均价(元/㎡)1东方之门园区11.412.75122226414362丰隆城市中心园区8.563.4638490247593星光耀广场姑苏区4.484.3396245103314苏州中心8号园区4.331.0384122422345星健中心姑苏区4.263.0163647141796悦东区园区4.172.6845060155337恒基旭辉发现岛相城区3.703.0563548121368东山天境吴中区3.232.4530580132059克拉公馆吴中区3.121.80318561734910朗诗人民路8号晶邸姑苏区3.071.5113511220326酒店式公寓/销售排行2013-2017年商业供应量和成交量逐年减少，成交价格稳定上升。2013-2017年苏州主城区商业供应量和成交量逐年减少，成交价格稳定上升。17年商业供应和成交吴中区占有较大份额，成交均价新区最高。2017年商业供应集中在吴中区和新区，成交以吴中区和相城区为主，成交价格新区最高。商业/供求走势万㎡月17年开始入市项目较少，市场开始去库存，存量缓慢减少。2017年12月末市区商业在售存量为233万㎡，去化周期65个月，市场去存周期仍旧路漫漫。去化周期=当前存量/近半年的月均流速商业/库存走势商业/销售排行2017年苏州主城区商业成交金额前十名中，吴中区占据前4席，并在榜单中拥有5席，拥有较大优势。在上榜的项目中，既有综合体商铺，又有社区商铺和专业市场商铺，产品类型多样。排行项目区域金额（亿元）面积（万方）成交套数套均面积（㎡）均价(元/㎡)1红星国际生活广场吴中区4.051.4117979287432阳光天地吴中区2.811.1266170251053枫华紫园吴中区2.790.9571134292244苏州华夏五金机电城吴中区2.761.5115796183085旺墩道135园区2.640.8930297296206丽丰时代商业广场新区2.480.8539921293107龙湖时代天街新区2.250.7849159287968绿宝广场新区2.200.5526210401819弘阳上湖吴中区2.110.77651192730810联合生活广场园区2.090.707790300352013-2017年办公供应量逐年减少，成交量缓慢增加，成交价格保持稳定。办公

/供求走势2013-2017年苏州主城区办公供应量逐年减少，成交量缓慢增加，成交价格保持稳定。苏州整体办公市场供大于求，去库存仍是主要目标。2017年办公供应集中在园区和新区，成交量园区拥有最大份额，成交价格园区最高。万㎡月17年开始入市项目较少，市场开始去库存，17年下半年开始存量缓慢减少。2017年12月末市区办公在售存量为217万㎡，去化周期91个月，办公也是苏州销售难点产品。去化周期=当前存量/近半年的月均流速办公

/库存走势2017年苏州主城区商业成交金额前十名中，传统办公聚集地园区占据7席，拥有较大优势。园区上榜项目主要集中在湖西和湖东两大CBD区域。套均面积跨度较大，产品多样，满足不同客群的办公需求。排行项目区域金额（亿元）面积（万方）成交套数套均面积（㎡）均价(元/㎡)1东方之门园区4.031.0252033396792宏海大厦园区3.792.07128162183103旺墩道135园区3.742.20170129170424圆融大厦园区3.433.41103405100615星湖国际广场园区2.421.5778201154036锦峰国际商务广场新区1.571.3329458117947招商雍华府吴中区1.451.601729390178圆融星座园区1.290.7815517166199君地新大陆园区1.131.07522061054810苏州双银国际金融城吴中区1.120.863127713094办公

/销售排行2018年苏州市场趋势预判3PART政策有隐形放松可能1、苏州政策严厉，房地产调控效果显著，再次加码可能性较低；2、“十九大”房地产调控基调不变，现有政策放松可能性较小。3、各地“抢人大战”掀起，苏州存在类似出台针对高学历人才放松买房及落户的可能，变相突破限购。受严控政策影响，2018将是成交量小年，在低价存量依旧在的情况下，新的价格体系难以建立，预计2