房地产市场报告 -2023年成都房地产市场回顾与2024年展望

2023年，成都优质写字楼市场供应小幅回落，共录得五个楼宇交付，合计约34万平方米，同比减少21.4%；天府新区携近70%的新增供应迈入快速发展周期。着眼需求端，宏观经济环境不确定性尚存，年内租赁活跃度回暖有限；此外，行业调整及降本增效导致企业的房地产策略转变，一系列优化整合、回迁自建楼宇等波动之下，最终2023年优质写字楼净吸纳量录得约2.7万平方米。因此，市场整体空置率同比上升4.0个百分点至24.7%。就甲级写字楼而言，持续供应之下，然而年内租户的承租能力因降本增效而走低，以及大面积退租案例多集中于甲级楼宇，导致甲级写字楼市场的空置率于第三季度升至31.1%；但步入第四季度，随着在谈项目纷纷落定，尤其是头部企业愈万平方米的大面积需求，使得甲级楼宇吸纳量有所改善，单季录得4.2万平方米，为近两年来单季度最高水平，这也令甲级写字楼市场的空置率于年末小幅回落0.2个百分点，最终录得30.9%。租金方面，以价换量贯穿全年，但上下半年表现略有不同。上半年业主对需求复苏持观望态度，租金调整相对保守，跌幅仅为0.6%；而到下半年，鉴于市场回暖不达预期，累计的压力令业主采用更为激进的招租策略，租金水平加速下跌，跌幅达3.0%；最终，全市优质写字楼的平均租金同比下跌3.6%。新增需求按行业来看，TMT继续领衔年内需求增长，占比25.6%；金融业及专业服务业紧随其后，分别占比20.1%及13.2%。其中，产业互联网继续主导扩张，尤其是头部企业的大面积需求贡献显著，细分领域包括软件系统开发、云计算及物联网等领域，带动产业互联网占比TMT需求同比提升8.8个百分点至74.8%；随着物流及供应链回归正常化，成都电子商务稳步复苏，并衍生相关办公需求，带动电商行业占比TMT需求增长4.4个百分点至7.4%。其次，金融业需求保持稳定增长，并持续展现对大面积的青睐，以非传统金24.4%。而专业服务业方面，商务咨询、律所分别占比60.0%及24.8%，仍为主力支撑。值得关注的是，成都消费市场的活力有效转化为相关行业的办公需求落地，而类经营业态亦助力业主回填空置率。其中，食品、酒类等快消品，运动品牌以及3C电子的消费需求衍生办公需求，带动消费品制造业需求占比增长2.9个百分点至4.9%；出国留学服务、语言培训等企业年内积极扩张，且具备相对较高承租能力的医美口腔等类经营性企业的需求也陆续落地楼宇，拉动消费服务业需求占比增长1个百分点至6.9%；而新渠道、新技术与零售贸易的加速融合发展亦推升行业需求占比增长0.9个百分点至3.4%。分区域看，传统商务区（CBD、东大街、人民南路及城东北）、城南（金融城和大源）及天府新区展现出对不同行业的集聚。非传统金融与消费相关行业的需求积极落地传统商务区，带动租赁活跃度回升；TMT和传统金融继续汇集城南，全年59.2%的TMT需求落于此；物流、会展行业则因政策导向及国会中心带来的产业聚集，衍生数笔需求落地天府新区。展望2024年，成都优质写字楼市场的新增供应回升，约66万平方米的楼宇预计交付使用。其中，超57%的新增供应将落于天府新区，推动该板块进一步扩张。2023年，由于部分项目延期，成都零售物业市场仅迎来3个购物中心开业，分别是天府和悦广场、高新合生广场和天府大悦城，合计供应面积约47.3万平方米，同比下降40.3%；天府新区录得85%的新增供应，市场规模显著扩张。同期，运营商持续进驻成都，全年布局7个新项目，其中奥特莱斯最为瞩目，共签约落地3座。着眼需求端，餐饮增速领跑、文旅热度攀高，助力消费市场加速复苏。统计数据显示，2023年1-11月，成都社会消费品零售总额同比增长10.4%，分别高于全国、全省3.2、1.0个百分点，其中餐饮同比增长26.2%；2023年，成都航空旅客吞吐量达7492.4万人次，同比增长141%，实力问鼎中国航空第三城。有鉴于此，叠加年内品牌优胜劣汰、购物中心积极调整，核心、次级和近郊商圈差异化表现。具体而言，核心商圈在地段优势和旅游复苏的带动下，业主借势调整，腾退并切分原主力店的大面积以招引高坪效品牌，全面升级的过程中空置率波动上升4.1个百分点；次级商圈对游客的吸纳相对有限，加之日常消费增长仍受限于经济不明朗的延续，激烈的市场竞争导致空置率上升0.6个百分点；近郊商圈的购物中心多为填补所在区域的商业空白，竞争相对较小，业主积极填补空铺，空置率下降0.3个百分点。因此，全市空置率同比上升1.3个百分点至11%。相应地，市场调整周期之下，业主以价换量期望赢得先机，全市购物中心首层平均租金同比下跌2.0%；其中，次级商圈跌幅最大为1.9%，而核心商圈租金于第四季度率先⽌跌企稳。新增需求按业态看，餐饮业态占⽐增⻓7.9个百分点⾄39.8%，体验业态逐步回暖⾄14.5%，但零售业态的拓店仍然谨慎，需求占⽐显著下降9.3个百分点，这也反映出消费者到达实体门店的目的由“购物”逐步向“购物+体验”转变。细分品类⽅⾯，消费者愈发注重个性化需求与体验感，驱动服饰品牌聚焦垂直品类，集中优势深挖细分圈层，年内极简主义服饰、辣妹潮牌、专业运动等积极扩张，如Toteme、JILSANDER、SMFK、SnowPeak等。外来餐饮持续来蓉，且菜系丰富，注重体验场景，如gaga、AlimentariGrande等；咖啡茶饮保持活跃，但优胜劣汰趋势已显现，扩张品牌有PeetʼsCoffee、阿嬷⼿作、茉莉奶⽩等；本地餐饮持续挤⼊购物中⼼，快餐、简餐等刚性餐饮活跃。消费者追求反焦虑、松弛感、释放的生活态度，驱动年内休闲娱乐、运动解压、美容护肤、亲⼦、宠物等品牌积极拓店。新能源汽⻋继续主导主⼒店的扩张，录得如Volvo、⼀汽⼤众等，但步伐明显放缓。分商圈看，核⼼商圈在地段优势的加持下，业主继续发⼒零售业态，不断升级租户结构，零售占⽐达58.6%；次级商圈竞争压⼒最⼤，部分业主降低招引⻔槛，加⼤餐饮业态占⽐，以快速实现填补空铺，餐饮占⽐升⾄40.8%；近郊商圈在亲⼦娱乐为代表的体验租户上招引突出，体验占⽐21.0%，以迎合周边消费者诉求。2024年，成都零售物业市场的新增供应继续放缓，将录得约46.5万平⽅⽶的新项⽬开业，是⾃2017年以来的新低；新增供应的70%将落于次级商圈，或将进⼀步加剧区域竞争压⼒。核⼼商圈在地段优势和旅游复苏的带动之下，商业活⼒有望继续攀⾼。相应地，市场差异化表现或将延续。2023年，成都仓储物流市场录得三个高标库交付，分别为普洛斯天府机场物流园、普洛斯龙泉驿南及丰树眉山，合计约31万平方米的新增仓储面积，同比下降25.1%，系近四年新低。着眼需求端，在物流和供应链回归正常化的背景之下，年内吸纳量录得约33.4万平方米，同比显著上升101.7%，但全年需求表现呈先抑后扬的趋势。上半年租户在降本增效的驱动下谨慎扩仓，或优化整合现有仓储面积；另一方面，城市规划升级对双流、新都园区带来短期波动，故吸纳量增长受限。下半年需求逐步回暖，吸纳量半年环比录得94.1%的增长，主要得益于一系列购物高峰的促进。截至年末，全市高标库整体空置率同比下降1.8个百分点至7.9%。按行业看，随着网络消费稳步复苏，三方物流和电商继续主导市场去化，需求占比合计达75.1%，同比增长9个百分点。统计数据显示，2023年前11月，四川省实物型网络零售总额同比增长14.2%，至5,627亿元，其中成都占比近70%。此外，产业升级刺激制造业需求释放，需求占比增长0.8个百分点至12.6%。2023年前11月，成都规模以上工业增加值同比增长4.5%，高于全国水平0.2个百分点；其中，在37个工业行业大类中，增速前三的是电气机械和器材制造业、医药制造业、汽车制造业的增加值，分别同比增长19.0%、10.8%、10.1%。而鉴于以快消品为代表的零售商优胜劣汰，导致年内批发零售的扩仓需求有所放缓，占比收窄8.9个百分点。按细分行业来看，城配三方物流、快递快运、汽车零部件及家电供应链物流的活跃度最高。分区域来看，降本增效的策略贯穿全年，租户于各园区间积极整合优化仓储面积，搬迁占比全年租赁案例的15.6%。青白江、龙泉为全年租赁活跃度最高的园区，合计录得71%的成交案例。相应地，全市高标库的平均租金同比下跌1.1%，但跌幅于下半年逐季度收窄。2024年，成都仓储物流市场的新增供应继续放缓，约23万平方米的高标库计划交付，有望进一步改善市场的供需关系。受城市、产业及基建规划与开发所引导的土地供应影响，未来三年核心园区的高标库供应量仅占17.5%，非核心园区将加速扩张，特别是依托天府国际机场的天府空港园区及简阳。2023年，成都投资市场共录得11笔大宗交易，总成交金额达42.9亿元，同比下降39.6%。标的物来看，除零售物业占比近30%外，写字楼、工业物流、酒店及综合体则均录得—笔交易，支撑资产类型多样化趋势延续。买方方面，国企及民企构成主