房地产市场报告 -2023年武汉房地产市场回顾与2024年展望

2023年第四季度，武汉优质写字楼市场无新增供应。全年共迎来八个项目交付，分布于建设大道、中国光谷、中南中北路、徐东大街、青山及汉阳区域，累计新增供应48.3万平方米，推升全市优质写字楼体量上升至742万平方米。经历了2022年的供应高峰后，新增供应入市节奏放缓，2023全年新交付项目面积同比下降56.9%。季内净吸纳量环比小幅上升11.7%录得6.0万平方米，但较去年同期相比下滑42.0%。全年净吸纳量录得22.8万平方米，需求端处于复苏恢复期。年末空置率仍处于43.1%的高位，环比下降0.8个百分点，同比上升0.3个百分点。从新租需求行业来看，本季度第三方办公服务运营和专业服务业占比分别为19.1%、18.5%，领跑季内新增租赁需求。而专业服务业中，以法律和会计为代表的专业机构表现亮眼，并以品质升级需求为主全年需求动能仍然来自金融业、科技互联网和房地产建筑，分别贡献了15.8%、15.6%和15.5%的新租需求。金融业中证券、保险公司持续在核心和次级商务区释放品质升级与扩租需求；科技互联网则以软件系统开发公司推动新租需求落地；房地产建筑业中，建筑工程公司仍为主力需求引擎。从资本来源看，全年新租需求中资企业占比89.2%，其中内资企业占比略高于本地企业，在新增需求中继续占据主导。从需求类型来看，升级需求仍为主导，但与去年相比占比略有收缩；扩租需求同样呈现小幅收缩态势，表现出租户对于办公空间扩张更为审慎；于此相反的是，搬迁需求同比上升，租户出于租赁成本的考量，整合办公空间，搬迁至临近区域内租金水平更低的项目。从退租来看，年内保险公司尤其是寿险受政策影响调整办公租赁策略。同时，年内录得科技互联网、房地产建筑业公司搬迁至自持物业办公以降低运营成本。去化压力下业主维持以价换量策略，全市租金环比下跌1.0%，同比下跌3.6%，降至83.6元每月每平方米，年度降幅进一步扩大。2023年第四季度，武汉零售市场迎来永旺梦乐城武汉江夏店开业，新增供应28.8万平方米，推动全市优质零售物业体量突破800万平方米大关。与此同时，存量百货项目不断调整，季内录得新世界百货（武昌店）闭店。全年零售市场新旧更迭，共录得两个新项目开业、两个百货项目闭店。市场迎来观望调整期，全年新增供应同比下滑54.2%录得40.2万平方米。需求方面，永旺梦乐城江夏店接近满租开业，推动全市第四季度净吸纳量大幅攀升至28.7万平方米。纵观2023全年，工期影响致新开业项目数量锐减，使得全年净吸纳量同比下降49.8%录得29.7万平方城市首店持续提供零售业态租赁需求动能，本季度尤其在潮流服饰、户外运动业态表现亮眼。美国潮流品牌UNDEFEATED设立华中首家正式门店，韩国潮流服饰品牌COVERNAT、国潮品牌CryingCenter哭喊中心均开设武汉首店，挪威高端户外品牌HELLYHANSEN也于核心商圈开设武汉首店。餐饮业态方面，外地特色正餐持续在江城铺设首店，例如来自深圳的韩式烤肉东洞烤肉小馆以及上海的粤菜品牌食好点。精品咖啡品牌呈现两极分化趋势,MANNERCOFFEE、MStand持续拓店，于此同时，Seesaw陆续关闭门店并退出武汉市场。本季度存量项目改造也为零售市场引入品牌旗舰门店。优衣库、丝芙兰先后在楚河汉街围挡城市旗舰店，UR旗下新品牌本来BENLAI华中首店亦在汉街围挡。四季度恰逢节日促销和店庆活动井喷，客流量上升明显，推动全市购物中心首层平均租金环比上涨0.4%至每月每平方米310.6元。纵观全年，全市租金于第三季度迎来拐点，并在下半年止跌企稳，同比微跌0.1%。2023年第四季度，武汉仓储物流市场迎来两个项目交付使用，落位于东西湖板块，总计体量12.3万平方米，环比回落10.3%。全年累计新增供应68.6万平方米，较去年同期有所放缓，同比下降25.0%。武汉仓储物流市场全年新增体量连续四年超过50万平方米，推动全市体量攀升至624万平方米。本季度需求端录得净吸纳量12.3万平方米，环比下滑20.9%。全年净吸纳量累计达47.0万平方米，同比上升29.7%。分行业来看，制造业、批发零售、第22.4%。具体来看，汽车及零配件制造业、食品饮料行业引领新租需求。空置率环比下降0.