老旧小区改造中停车问题及对策研究-以X小区为例

摘要随着当代城市现代化、机动化的急速发展，汽车市场潜力的持续释放，“停车难”的问题日益突出，尤其是老旧小区的停车难问题更加凸显。本论文主要立足于北京市迎春小区，以新公共管理理论与协同治理理论为基础，运用实地走访法以及问卷调查法对老旧小区停车问题进行原因分析，老旧小区由于历史遗留问题、物业管理水平低下、文明家园户主素质较低导致的内外环境混乱、邻里关系紧张、建筑设施陈旧，结合其他成功案例，提出了多种途径增加停车位供给、加强物业管理良好秩序、广泛宣传提高户主素质的治理对策及建议。希望本论文最后的研究成果结论可以给予相关部门提供一些决策的参考意见，也可以为国内其他城市的老旧小区改造停车治理提供一些自己浅陋的建议。关键词：迎春小区；停车资源；停车需求；治理停车难一、绪论（一）选题背景自《汽车产业发展政策》实施以来，汽车产业有了飞跃式的发展，私家车进入家庭的速度，给城市交通带来了巨大的冲击。小区中的有车一族也迅速庞大起来，原有的小区停车位的设置已经不能够满足户主现在需求，特别是老旧小区这个问题尤其严重。我国老旧小区因建设之初历史遗留问题、物业管理水平低、小区户主素质不高的原因，存留的安全隐患，阻碍和谐小区和谐发展建设，对老旧小区居民的日常生活产生困扰。老旧小区的“停车难”问题不仅仅让有车户主烦恼不堪，发生的乱停车、堵塞消防通道、私装地锁等问题也同时影响了社区的安全与和谐。居住在老旧小区内的人民群众普遍希望可以加快建设改造，这个愿望也愈发强烈。根据各地初步筛查，全国目前看来需改造的城镇老旧小区中的居民涉及上亿人，量大面广。学会在城市更新的宏观视角下，统筹考虑老旧小区的改造事宜。本论文通过对北京市城东街道的调研可以了解部分现在老旧小区停车难问题，从中吸取并推广经验、借鉴可行之处。目的是对北京市城东街道中老旧小区停车问题研究获取相应的解决措施，从而帮助国内其他地区老旧小区管理停车提供启示与参考。（二）选题意义解决老小区停车难的问题虽然有很多的尝试或者举措，但截止目前国内外关于这部分的问题还处于比较严重的状况，最主要的原因是整体观察下来，老旧小区无法具备一个诸多方面都可以做到统筹兼顾的管理模式。随着现代汽车的普及程度的提升，停车问题日益严重，商场购物、餐厅就餐这样外出时寻找停车位已成为一件难事，回到居住地寻找停车位更是难上加难，尤其是老旧小区的停车问题尤其突出。因此探索老旧小区停车的问题治理研究具有极强的社会现实意义，本论文致力于将理论知识融合到现实情况当中，能够为老旧小区停车治理带来路径改善的合理建议和对策。二、北京市迎春小区停车现状（一）现阶段对老旧小区停车的处理方式1.改造绿化，增加停车位在城东街道迎春小区大多数居民的强烈要求下，区物管办于2017年对小区的部分绿岛因地制宜地进行生态改造，将原有树木移栽到其他地方，新建草坪砖式停车位，与此同时增加了30多个停车位，也规划了汽车停放区域，小区“停车难”的状况得到了暂时的缓解，避免了乱停放现象的发生。2.控制小区车辆进出的流量在小区住户的汽车安放红外线的接收器，以及在小区大门进行设置，通过登记户主车牌号并应用车牌识别系统，使得只有本小区住户的车才能进入，从而控制小区内汽车的进入。小区的车流量得到了控制，维护了小区内停车位的使用，保护了小区内户主应有的权力，增强了小区的安全度，还有效避免小区外部车辆的停放。3.开发共同地下停车场2021年，北京海陵区开展了“我为群众办实事”相关的实践活动，聚焦老旧小区“停车难”问题，寻求问题解决方案，通过多个部门的协商，最终确定建设一个可容纳200辆车的地下停车场并在同年8月份对居民开放，有效解决停车场附近小区的停车问题。（二）老旧小区“停车难”带来的危害老旧小区“停车难”导致的危害有以下三个方面。其一停车管理不当导致小区内外环境混乱，大量机动车占用小区内外道路，造成了小区内外道路的拥挤、堵塞、污染、噪声等，严重影响小区居民的出行、交通以及生活质量；其二会造成巨大安全隐患，停车难带来了无序停车从而破坏绿化带以及占据消防通道等一系列现象，当遇到紧急状况救护车、警车、救火车等进不来小区时，后悔也来不及；其三极易引发邻里矛盾，由于车辆停放难，导致车主学会见缝插针，机动车与私家车之间很高频率上会发生剐蹭现象，尤其遇到是少数小区户主素质较差，往往是自己车停好了就好了，不体谅一下他人的车是否好停放，不考虑别人的便利，心里只要自己好就好了，便极易产生小区内部邻里矛盾纠纷。三、北京市迎春小区现状中存在的问题小区建筑设施陈旧通常情况下老旧小区建造时间早、建成时间久，普遍存在设施老旧、不能满足标准规范和实际使用需求等诸多状况。因为各种历史的缘故，导致老旧小区基本上存在以下问题，一为老旧小区住户老龄化程度高及老旧小区房屋安全风险高；二是老旧小区物业管理费用标准低以及住户缴纳率低，从而导致小区户主满意度低；三是老旧小区存在出入口多和居住人口众多。这些都是解决老旧小区“停车难”问题面前的“拦路虎”。此外，老旧小区还易存在违章建筑等问题，部分老旧小区的服务设施会被迫拆除，但又受到用地紧张的、新增设施面临用地及规划建设手续办理难等问题的影响，停车位和停车库这样的服务设施难以实施。停车环境内外混乱如今大部分的住宅小区都缺少必要的停车位或者所建设停车位数量极少，但又因为小区内的可使用空地面积又少，所以导致了各个小区汽车乱停乱放的现象。在此次调查过程中，对迎春小区——迎春小区展开实地考察，据悉，迎春小区是一个老旧小区，距离建成已经20多年，小区刚建设时原设置的停车位远远不能满足住户现需求。2017年，社区通过争取，向上级申报，对小区内部实施了“绿改停”，将小区内部的部分绿化改造成停车位，从而增加了一些车位，当时也因此“停车难”的问题得到了缓解，但没过多久，停车难问题又显现出来了。在“绿改停”操作的同时，也会引发系列问题，例如：小区中的绿化面积大幅度削减导致小区居民的生活质量急速下降的情况发生。在小区总面积不增加的情况下，小区内道路停放的车辆数量增多，就会变相占据了小区中的主干道、次干道，严重损害了小区的消防安全与交通安全。小区邻里关系紧张邻里互相抢占小区内的公共停车位、占据道路造成道路拥堵等停车问题，老旧小区户主之间发生车辆刮蹭、纠纷争吵等暴力冲突与治安事件数不胜数。小区内各种占位方式更是各显神通，例如：“先到先得”、“老人抢位”、“装地锁”等占位情况的出现。从调查问卷中获知，认为“停车难”对于邻里关系有非常大的影响占比为43%，对于“停车难”对邻里关系的影响不大的比例占总比例的41%，认为“停车难”对邻里关系没有影响的占总比例的16%（图1）。图1由此可知，停车难导致的抢车位，也引发了老旧小区老人占位之间的“内卷”，极易产生各大矛盾纠纷，破坏了邻里关系以及小区和谐氛围。四、北京市迎春小区“停车难”的原因分析历史遗留问题随着社会和经济的发展，交通变得便利，道路变得通畅，各家庭汽车所拥有的数量也日渐增多，大规模的汽车涌入我们的生活中。无论是早、晚高峰，还是节假日出行，都是拥堵不堪，城市道路成了流动的停车场。2019年第二季度结束，北京常住居民每百户拥有汽车53辆，比去年同期增加2辆，比2018年末增加1辆。其中，城镇常住居民每百户拥有汽车60辆，同比增加1辆，比2018年末增加1辆；农村常住居民每百户拥有汽车42辆，同比增加2辆，比2018年末增加1辆。在调查问卷中反馈得到的数据中可知城东街道各家庭拥有车辆的比例高达94%（图2），其中有4%的家庭拥有两辆以上的车辆（图3）。汽车为我们的生活带来了许多的便利，有车一族的增加便符合现实需求，如今新建小区的车位设计数量比例是不平等，车位和住户比很多都低于一比一，更何况老旧小区的车位设置。因多数老旧小区建设时间较早，缺乏完整的科学思考与统筹协调发展，建设初期没有能够充分考虑到需要划分停车位和建设停车场，造成小区的空间无法很好地利用，导致了如今停车设施布局的不合理的现状。相对比发展较快的小区而言，住户对停车位的需求远超过小区供给停车位，可以说如今是“一位难求”。调查中户主吐槽“以前晚上回家，最发愁的就是找车位，常常在小区里绕了一圈又一圈还是找不到方停。路面上总被乱停的车辆塞满，早晚出行高峰堵成‘一锅粥’。”图2图3物业管理水平较低现如今老旧小区普遍均缺乏物业公司的统一管理，小区内的公共服务设施面临着无人运营、管理不善、维护不合理的形势。即便是公共服务设施的硬件设施获取了新的替换，但是后期公共服务设施的管理和维护却得不到相对应的的提升，之前的更新和替换也是前功尽弃。在这个时代社区公共服务设施大多以公益性为主，利润收入微小，在市场这个大环境下完全无法自行调节，小区内部物业管理部门运营效果不加，需要依赖政府公共资金的大量投入，从而解决公共服务设施建设的问题。例如：小区里多辆“僵尸车”占据了小区内的公共场地，“僵尸车”因长期随意停放某一固定位置且无人使用的车辆，占用了小区公共停车资源。物业管理部门对于“僵尸车”这项整治工作因缺乏系统性和全面性的管理方法，一直处于手足无措的状态。在实施调查问卷中，对于“您所住的小区如何安排小区停车位的”这个问题的回复，“小区内设置停车场”占总比例的18%；“住房自带停车库”占总比例的18%；“小区里划线规定停车位”占总比例的43%；剩余21%的没有安排。（图4）图4老旧小区大多是“开放式”，其安全问题既是困扰居民群众的一块“心病”，也是现代化城市社会治理的“顽疾”，外来车辆的“侵入”，影响内部停车。例如：老旧小区外存在餐饮店，在餐饮店就餐的人们担心自己的车辆停在马路上会被贴罚单或是小区外设置的停车位不满足需求人们的要求。人们便选择就近的小区停放会自己的车辆，与此同时就餐的高峰期往往便是小区住户下班回小区的高峰期，由于老旧小区原本住户的停车位就紧张，再加上外来车辆的“侵入”，就是雪上加霜，结果更加惨不忍睹。调查问卷中，住户对于“您回到所居住的小区时是否遇到没有停车位的情况？”地回答，其中“回到所居住的小区时遇到没有停车位的情况”占全部比例的70%,“回到所居住的小区时遇到有停车位的情况”占全部比例的30%（图5）。图5老旧小区另外还存在一个问题，便是老旧小区中常住人为老年人。遇到逢年过节，孩子回来和亲戚走访，加剧了小区内停车压力，小区内汽车数量远远超出停车位数，物业无法干预和阻止车主进出小区，会出现“先到先得”以及“后到硬进”无序停泊的场面发生，造成了小区绿化损坏、道路压坏、通道阻塞。小区户主素质不高如今的小区已经不是原来的那种大家庭的氛围，相比较之前生活模式缺乏邻里之间的沟通，又因为小区内“停车难”的问题，部分有车的户主文明家园的意识不强，停车时只顾自己的一时方便，不配合保安引导或者不按照地面所规划的停车线进行停车，渐渐地形成一种见“缝”停车的状况，往往是自己车停好了就好了，不考虑别人的便利，心里只要自己好就好了。在实地调研过程中发现“一车占两位”以及“停放在他人车库门口”的场景随处可见。随意的乱停会损毁绿地、导致堵塞道路，也影响其他户主出行，营造出不和谐的小区环境。“停车难”使得原本就本不熟悉的邻居关系直接僵化到极点。据资料显示，部分小区存在户主在停车时相互影响，致使户主愤怒砸碎车窗玻璃的事例数不胜数，还有小区的户主因夜晚停车不当，导致第二天上班时间，小区内其他车辆进出困难，从而引发公愤，这样的事件随处可见，对和谐小区建设带来了不良影响。在资料的查找中，有一小区内某处不幸发生了失火或者家里突发生病，消防车和救护车都开不进去，结果令人暗伤。五、北京市迎春小区停车治理的对策以及建议（一）多种途径增加停车位供给以前的公共管理理论是以政府为中心，强调政府的工作绩效，未将群众纳入管理主体中。而在新公共管理理论这个新的视角下，将人民群众的需求放在首位，放下官僚主义横行，不去过度关注政治利益，在新公共管理理论的指导下，政府开始转变治理的重心，以群众为基础，与其他部门协商合作关系，且重视群众的呼声，倾听老旧小区停车管理真正的问题。只有政府和其他组织学会融入的群众当中，才能做到真正地为老旧小区的停车治理问题提供服务。深挖小区内部潜力近年来，从中央到地方政府出台了各种各样的政策性文件与条例，各地可以在不影响小区安全和不占用小区消防通道，以及小区大多数的户主同意下，统筹利用小区的空余场地及空间，改建扩建停车设施。其一，实行“绿改停”的措施。在老旧小区原有停车位建设的基础上进行改造，合理运用有限区域、重新划线合理规划停车位，在最大限度上增加停车位数量，尽可能将停车位划分到每家每户，这样乱停乱放的场景便可以得到有效地控制。在实施改造的同时也发现了问题，停车位用地和绿化用地两者矛盾异常突出。绿化用地改造成停车位虽然缓解了“停车难”的压力，但也带来了绿化的减少，受到小区住户的不满投诉。调查过程中，户主发声“我们缴纳了物业费，现在还将绿化减少，这不是不关注我们的权益”，尤其是无车的户主反应更加强烈。调查数据也显示可以接受将小区绿化改造成停车位的人占比例的57%，43%比例的人不可以接受将小区绿化改造成停车位的人占比例。（图6）这时候就需要在实施社区管理，加强了社区管理建设以及区委会的管理，通过他们来组织召开小区户主大会，与户主商讨合理解决利用小区空闲地或平衡绿化用地与车位的关系等问题。图6其二，建造新的地下停车场。在政府前期投资开发之下，研究各个迎春小区的地质，在小区地质允许的条件下，建立小区内部地下车库，这后期物业管理部门进行秩序管理，对于新建的地下车库停车位租卖，提出合理的收费以此维护正常运作。其三，改造老的停车场。针对已设有车库的老旧小区，可以采取开发立体车库。立体车库相比较一般车库停车量高、节省占地面积；造价低、运行省、效益高；安全性高、可靠性高等优点。这些年，部分地方的行政主管部门制定了小区建设立体车库的规范性文件，简化申报手续，北京市的行政主管部门也可以设置相关文件。其四，更改停车位的原设置。将原有的竖列式的停车位更改为斜向式的停车位，从而用更大限度地增加了单位相同面积的停车供给数量，尽可能增加停车位供给。强化周边资源共享在老旧小区较为集中街道或者区域，也就是小区城或者选取较为开阔、合适的地方开发大型停车场，让相近的老旧小区中有车住户，除了小区内部以外，还有其他地方可以停放车辆，同时也分散了小区内部停车压力。在建设初期时寻找投资者，政府可以通过制定相关有利的政策，积极鼓励人民群众投资参与其中，或者是可以采取招标的方式在民间寻找到投资者。此外，由于小区内的停车需求与社会外的停车需求在时间上有一定的区别，所以还可以实施“错峰停测”以及“路边停车”等方法。“错峰停测”是通过政府实现在老旧小区附近马路晚间时段，将整个或部分路段划为临时停车地段，在规定的时间内允许车辆停放过夜；“路边停车”一直以来受到广大车主的青睐，但受到了路面资源的限制，在设置路边停车时必须做到慎重。与此同时，需要务必兼顾路上行人和车辆的安全，尽可能减少“路边停车”设置造成的不良影响。在相关路边安排相应警务人员进行管理，保障停放车辆以及过往车辆车流的安全。此举措需要注意的，首先要进行前期调查，回避夜晚会有高峰期的街道，不能因此影响交通流通；其次需要划线规定停车区域，尽可能节约资源；最后安装摄像头，以防车辆停放被刮坏引起的不必要的麻烦。（二）加强物业管理建良好环境协同治理理论强调多元主体的协助完成，是指在多方主体构成相互信任的基础上完成共同治理的目标，协同治理理论可以有效避免单一主体在治理过程中由于资源或权力带来局限性所导致地系列问题。在本论文中，研究地老旧小区针对停车管理还处于较为粗犷模式，通过运用协同治理理论，将政府、物业、群众协调一起，共同解决老旧小区停车治理问题，从而提出有意义的建设建议。提高停车位的使用率针对老旧小区存在着对于停车的管理较为粗放的现象，需要物业加强对应的管理，切实提高停车位利用率，提升小区物业管理的水平能力，改变现存的老旧小区内部停车管理的模式，采取较为灵活精细的制度管理小区内部的停车。在物业管理部门的管理日常中，学会总结，尤其是针对小区内部出现的“僵尸车”以及“一车两位”现象，有针对性的开展管理，例如：加强小区安保巡逻对“僵尸车”进行追踪管理，从而可以有效地避免小区内部的公共区域的浪费。控制小区车辆进出流量老旧小区行驶车辆的信息采集和登记，在小区进门口安装门禁系统和在本小区户主车辆上安装相关系统，此举动既可以维护小区的安全感，也控制小区外部车辆的进出。物业管理部门制定和完善车辆进出管理制度、停车登记制度、车位管理制度；小区安保人员合理规划交通和停车标识，有序指引小区户主车辆的停放；制订外来车辆不得在本住宅小区内停放的规定等，便于物业管理部门对小区内部停放车辆的灵活管理。形成治理停车问题的合力老旧小区停车治理过程中，要转变单一的治理局面，构造物业和户主共同打造良好的停车环境的新治理局面，努力实现老旧小区停车治理效果最大化。老旧小区户主不仅仅是停车治理的参与者，还是受益者，户主参与性积极性越高，对老旧小区的停车管理更加有效。物业根据生活在老旧小区的户主提出的需求和意见，制定出的对策管理会更加符合户主的实际需求。户主在平时生活中以志愿者形式参与到小区停车治理中，定期参与小区内停车管理的志愿活动，从而推进老旧小区停车管理的规范化。（三）广泛宣传提高户主素质物业服务企业要作为小区服务管理主体明确职责，应当敢于担当。通过小区内黑板报、楼道宣传栏等形式在小区内部各个地方进行广泛宣传，从而提高户主素质，除此以外，还可以对乱停车等情况进行强制性管理，例如：小区内部户主成立管理小组，共同监督管理，对小区内不良的停车行为进行罚款措施。无论管理措施如何，都是依靠公众的积极参与以及高度的配合才能实现，这就需要向整个小区发出规范停车的号召，使得全小区户主知道加强和规范小区停车管理工作的重要性及必要性。物业也呼吁整个小区有车的户主，积极加入到改善老旧小区乱停乱放的工作当中，并获取小区户主的理解，实现户主共同落实此项举措，努力化解老旧小区中的内部停车矛盾，维护了老旧小区周边的交通秩序，让户主自愿保持小区内部环境。六、结语社会国民经济的增加以及社会人们生活水平的逐步提高，推动了汽车行业的发展和私家车的数量扩展，老旧小区停车位的需求也变得越来越大，在老旧小区中尤为明显。但是受到老旧小区自身的规划、基础设施的限制等诸多原因，从而致使导致了停车位供给不足、居民生活受到影响等各项问题。本论文在对北京市迎春小区停车治理进行研究，进行实地走访与问卷调查，探索了老旧小区“停车难”这一问题及背后原因分析，最后也提出了相关对策和建议。第一，对北京市迎春小区停车治理现状进行探索，通过实地走访，发现了北京市迎春小区停车治理主要存在前期规划建设无法满足现在需求；小区老旧缺乏管理导致无序停泊；文明家园户主素质低下缺乏制约等问题，显示出老旧小区内外环境混乱；小区邻居关系紧张；老旧小区设施陈旧等现象。第二，本论文通过对国内上海市的分时间停车管理、乌鲁木齐市的立体车库、西安市的“海绵停车位”进行学习，得出以下启示：控制私家车增加数量；推进社区小区共同治理；建立立体车库等。从而得出结论，对北京市迎春小区停车管理，提出了多种途径增加停车泊位供给，增加车位、错时共享；充分挖掘老旧小区内部潜力，引入管理，改善秩序；加强物业管理建立良好秩序，控制车流、智能管理等建议。影响北京市迎春小区停车问题的因素是各种各样的，仅从老旧小区这一方面去探寻解决措施无法解决长远的问题。本论文由于自己的理论知识和实践水平有限，在对北京市迎春小区停车治理研究上仍有不足，还需要进一步改进。本次调研范围涵盖了北京市城东街道的部分小区，调研的范围及样本量有待进一步加强。参考文献[1]何