0605绍兴-汇金国际广场项目评估报告绍兴县-柯桥-汇金国际广场市场调研及产品价值评估报告

绍兴县-柯桥-汇金国际广场市场调研及产品价值评估报告筑诚房地产营销筹划市场筹划部2021-6工程评估前述通过对绍兴现有房地产市场的调研合理准确的评估本工程市场，通过对区域房地产市场开展现状研究，评估市场当前开展阶段区域，通过区域未来市政规划研究，评估市场未来开展走势竞品，对市场现有及未来潜在竞品研究，发现工程立地优劣势本报告将从工程自身立地条件和市场环境出发，对本工程酒店式公寓、办公楼及商业作精准的价值评估！市场研究项目所在区域重点在城市中部（104国道-钱陶公路之间）发展商贸三产服务业，以此带动和促进柯北新城及“两湖”地区的开发建设。城市南部（104国道以南）重点发展旅游及相关休闲设施，适度开发科技含量高、无污染的科技产业园区和黄酒特色产业带。城市北部（钱陶公路以北）以金柯桥大道为发展轴线，向北发展轻纺及延伸配套的相关市场、配套基础服务设施。滨海副城资料来源：绍兴县规划局区域规划绍兴县近期城市开展方向“北市、“中商〞、“南闲〞；本工程位于城市中部城市定位国际纺织中心，江南水乡名城，绍兴大城市西翼副城区，县域中心城市；总体结构“一核两片〞；一核心：城市核心；两片：柯北片区、柯南片区城市规模〔2006-2021年〕总人口：40万人〔不包括滨海副城〕;城市建设规模：93.31平方公里，其中城市中心区47.74平方公里近期开展方向“北市〞、“中商〞、“南闲〞楼市现状土地供给楼市成交09年至今柯桥区域住宅用地7万方——区域住宅处于开发上升期09年至今柯桥区域商办用地28万方——市场饱和度较高全市区域商品房——新政影响整体市场成交下行，绍兴县未能幸免酒店式公寓——市场开发量少，需求大，市场潜在价值大商业——新区商业开展日渐成熟，市场需求量大写字楼——区域100栋规划，市场开发量大工程界定工程认知工程处于新老城区交界处，新行政区域向北迁移基本经济指标规划用地55883总建面积179203地上面积133865地下45338酒店商务区建筑面积83400商务办公区建筑面积95803火车-柯桥西站G104大阪湖瓜渚湖新城区柯北新区老城区汇金国际广场镜湖工程现状交通便捷，配套齐全，紧邻新行政区域客户来源道路达到本项目车行时间金柯桥大道沿线写字楼群金柯桥大道、兴越路5分钟柯北新区金柯桥大道、兴越路10分钟轻纺城市场金柯桥、笛扬路10-15分钟城西片区居民柯华路、育才路、兴越路10分钟城东片区居民兴越路10-15分钟本案工程周边道路：东西向——兴越路、山阴路，南北向——金柯桥大道，连接新老城区主要主干道。公共交通：目前，工程周边有208、802、619等3路公交路线，加上华联国贸中心的公交路线。根本覆盖全县范围，方便普通消费者到达本工程。新区写字楼群新行政区明珠广场瓜渚湖景观区工程周边新区开展成熟县行政中心柯北市场区物流基地鉴湖景园国际纺织贸易区华联国贸中心裕民小区双梅小区裕民小区华宇医院事业单位办公中心会展中心东部居住区科技文化中心西部居住区大剧院华宇天庭蓝天华都苑天马大酒店老城区价值评估因素权重本案领先国际酒店-私寓大阪风情-畅景园1号楼位置交通0.154.2544.53.75设施配套0.05444.53.5项目规模0.054444公共设施0.154.253.7544营销手段0.15444.254停车位0.1443.54户型设计0.14.25444.5工程进度0.0543.544.5物业管理0.15443.54发展商品牌0.054444得分100%4.13.93754.01254.0125百分比

30%40%30%销售均价(元/㎡)

？120001500013000价格评估酒店式公寓-13864元/平方米注：以上价格通过市场比较法，其中数据均为最新及修正后数据价格评估商铺-内街20765元/平方米沿街35264元/平方米因素权重本案蓝天商业文化影视中心昌隆都市春天位置交通0.24.254.54.5人流车流0.244.54.5项目规模0.14.2544.5公共设施0.15444营销手段0.05444.25停车位0.15443.5户型设计0.054.2544物业管理0.05443.5发展商品牌0.05444得分100%4.08754.24.1625百分比

60%40%销售均价(元/㎡)

？2300020000因素权重本案蓝天商业文化影视中心昌隆都市春天位置交通0.24.254.54.5人流车流0.244.54.5项目规模0.14.2544.5公共设施0.15444营销手段0.05444.25停车位0.15443.5户型设计0.054.2544物业管理0.05443.5发展商品牌0.05444得分100%4.08754.24.1625百分比

60%40%销售均价(元/㎡)

？4500050000注：以上价格通过市场比较法，其中数据均为最新及修正后数据内街沿街价格评估办公-7559元/平方米因素权重本案现代大厦中海国际位置0.144.54.25配套0.0544.54.5项目规模0.05444外观0.154.254.54.25公共部位0.14.54.54.5设施设备创新0.0544.254.25停车位0.2444户型设计0.24.254.54工程进度0.0544.54.5发展商品牌0.05444.5得分100%4.13754.33754.2百分比

60%40%销售均价(元/㎡)

？77008000注：以上价格通过市场比较法，其中数据均为最新及修正后数据去化周期市场需求均较大，去化率商业最快物业类型项目名称总体量开盘时间去化周期月均面积总去化率3个月6个月12个月酒店式公寓金昌国贸中心--酒店•私寓134622006-5428510245134621346100%中国·绍兴轻纺贸易中心120002006-7528410025120002024100%办公金昌中央大厦450002006-535425892125001675100%昌隆国际大厦361542008-6451064209280150690%商业蓝天商业文化影视中心265002010-2652024650/616293%昌隆都市春天241402008-3685212890192541609100%成交多为07年以前工程去化周期较长，主要为大面积年成交去化周期较短，市场需求较旺盛总结物业类型物业明细价格营销手段价值提升（每平方米）去化周期（市场㎡/月均）市场成交均价精装修公寓毛坯8000-9000///酒店式公寓108831000元左右装修标准1500-20001000-2000商铺内街1F3038720765包租3年8%/年1000-20007000(蓝天市心广场）2F182323F13674沿街1F51605352642F309633F23222办公/7559装修500-10001500-1600酒店式公寓——由于市场存量较少，市场潜在价值点较高商业——市场对于商业需求较旺盛，随着新城区商业的成熟，市场潜在需求逐步下降，但区域市场投资型需求较旺盛，市场潜在价值点较高办公——区域开发量大，市场饱和度较高，且未来市场开发量大，同质竞争剧烈，未来市场潜在价值点较低案例分析区位：绍兴县柯桥笛杨路与兴越路交叉口交付时间：2021年10月开盘时间2021-7价格〔二手市场〕内街1F27000-34000万/平方米2F18000-23000万/平方米沿街1F70000-90000万/平方米工程指标：总用地面积：50064m2建筑面积：158240m2〔其中地下34230m2〕建筑密度：54.9％容积率：2.99绿地率：15％交通条件：268路、607路、803路商业环境：位于华联国贸商圈内，紧挨笛扬路案例分析商业-蓝天市心广场案例分析商业-蓝天市心广场规划理念：蓝天市心广场准备建设成为一站式的商业城市综合体，将购物、休闲、娱乐、文化活动等功能融为一体，强调其相互之间的联系和互动，使居民在一次出行的行为中完成多种目的与需要；

商业指标：地上商业：51550m2地下室：超市：1220m2其他商业：3680m2机动车停车位：18330m2〔540个〕非机动车停车位：1000m2中心商业区沿街商铺地下一层：超市一层：品牌专卖二层：数码三层：餐饮案例分析酒店式公寓-大阪风情1号楼区位：绍兴县柯华路以西，南邻群贤西路延伸段交付时间：2021年12月31日工程指标：总用地面积：10万m2建筑面积：31万m21号楼精装单身公寓约11000㎡市场报价：13000元/平方米停车位：1：1容积率：2.5绿地率：50％

交通条件：K206路、802路等公交线路环境评述：位于大坂湖边上，是湖景住宅，环境比较好，距离新行政商务中心比较近。周边配套：果品蔬菜批发市场，华联国际商贸城、明珠广场、农贸市场、华润万家超市、华美华大酒店、绍兴县行政中心、中和公园等近在咫尺；拥有优秀的学区，绍兴县实验小学、绍兴县实验中学、柯桥中学等优秀的中小学校案例分析酒店式公寓-大阪风情1号楼目前正在销售楼栋二期还未开发区域1号楼1房67㎡2房83㎡2房82㎡销售价格〔公寓〕单价：起价8500元/㎡价格说明：2021年4月1日最低价8000元/平方米，一次性付款9.8折，按揭9.9折

2021年1月28日最低价8000元/平方米，160平方8000-9000元/平方米

2021年12月4日均价8000元/平方米,一次性付款9.6折，按揭9.8折

2021年10月28日均价7070元/平方米历史价格：2021年05月26日-至今起价8500元/㎡

2021年02月01日-2021年05月26日起价8000元/㎡

该工程1号楼有小户型公寓，面积为67-83㎡的1-2房，目前还没有正式对外出售小户型，预计7月份开始销售；7月份将推出1号楼精装修单身公寓，房源150套，面积分别是67-83平方米。现正在装修阶段，将于6月底对外开放。案例分析写字楼-现代大厦区位：绍兴县柯桥金柯桥大道与兴越