ＸＸ数字电视产业基地公司招商营运管理制度

上海xx数字电视产业基地发展有限公司PAGEPAGE21上海xx数字电视产业基地发展有限公司招商营运管理办法 目录1、HYPERLINK部门与岗位职责1.1营运部1.2营运部经理HYPERLINK1.3招商主管HYPERLINK1.4营运主管HYPERLINK1.5招商专员HYPERLINK1.6营运专员HYPERLINK1.7客服2、HYPERLINK管理制度、工作流程及相关表单合同2.1市场调查及招商方案确定管理制度及流程图2.1.1市场调研管理制度2.1.2招商方案确定管理制度2.1.3市场调查及招商方案确定流程图HYPERLINK2.3.3相关表单与合同HYPERLINK3、招商人员管理制度HYPERLINK3.1日常工作要求HYPERLINK3.2培训管理制度HYPERLINK3.3招商费用管理制度HYPERLINK3.4合同管理制度HYPERLINK3.5仪容仪表基本要求

一、部门与岗位职责1.1部门职责1.1.1市场调查：采用各种方式持续进行目标客户的市场调查和资料搜集，不断调整招商政策、方案以适应市场变化，内容包括：同类竞争对手分析、项目周边环境调研、对在经营的租赁物业的租金标准、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳方式、前期的优惠政策等进行收集分析。1.1.2宣传推广：宣传推广基地项目，提高客户对项目的认知度、降低空置率，促进优质品牌客户进驻和周边商业氛围的营造。1.1.3业态优化：根据产业定位，引进适合产业主题形象、品牌形象的客户，并严格把控品质客户，始终保持项目的高端品质。1.1.4档案管理：对客户资料进行细化整理和存档管理，对接待客户进行总结分析；建立客户台帐，并作实时更新。1.1.5客户落定：将招商工作流程中接待客户、客户记录、客户评审、客户认定、合同签订的每一环节做到扎实、系统。1.1.6配合协作：协助客户进场；协调工程等相关部门工作；配合客户的施工和装修。1.1.7业务培训：定期组织相关业务的培训与研讨，配合对各大商业地产项目的考察，充实团体业务知识，提升整体业务水平。1.1.8租务管理：对合同进行备案，对客户进行后期的维系和对接工作。1.2岗位职责2.2.1营运部经理：A.全面负责营运部各项工作，制订各阶段工作计划；B.负责制定、分解经营指标，并监督检查完成情况；C.负责制定部门管理制度及工作流程，并监督部门人员执行。2.2.2招商主管：A.进行市场调研分析，并针对市场变化和竞争需要提出应对策略；B.组织考察商业地产项目及参加招商推介会，负责基地宣传推广工作；C.参与项目整体商业规划和布局为调整项目营运方案提供参考信息；D.牵头招商工作，负责管理协调招商及合同签约工作。2.2.3营运主管：A.制定培训计划，组织部门员工的业务培训，并对培训效果进行考核；B.组织召开部门例会，对遇到的问题提出合理化建议并进行解决；C.对顾客档案、合同档案的建立和保管负有监督管理责任；D.配合解决招商过程存在的各种问题。2.2.4招商专员：A.负责完成招商任务指标，并定期汇总业务数据，形成书面报告，提出建议；B.搜集目标客户信息（包括对手价格），整理、汇总、筛选客户进行意向招商接洽，并将分析情况上报部门领导；C.参与项目规划分布和租金水平的制定过程，及时提出可行性建议；D.联络、走访客户、宣传项目优势和政策，对有意向的客户主动跟进联系和回访，完成谈判和签约工作；2.2.5营运专员：A.配合营运主管为入驻客户办理进场手续，并为其提供全程配合；B.参与制定相关管理办法，工作流程，确保持续改进；C.配合法务人员及时完成合同条款的审核工作。2.2.6客服人员：A.处理部门日常事务及与其它部门的配合工作；B.协助招商专员做好上门客户的接待和电话来访工作，在招商专员缺席时，能够及时转告客户信息并妥善处理；

管理办法及工作流程2.1市场调研及招商方案调整办法2.1.1市场调研管理办法前期调查A、客户基本情况，联系方式；B、租赁价格期望值；C、客户对本项目的看法和建议等作为参考数据。商圈及商家调查分析A、城市零售业发展状况：（a）主要商圈情况（b）不同业态在各商圈的分布情况（c）业态定位及组合、规模、数量、面积比例、经营状况（d）各商圈的形成和发展历程，未来发展规划等。B、同类竞争对手分析：（a）基本情况：总面积、历史经营状况、开业时间、品牌情况、业态配比、规划布局等；（b）相关费用：租金价格或合作条件、人力资源费用、物业管理费，客单价等；（c）客户服务：档次定位、招商优惠条件、停车位数量、服务管理等。C、项目周边环境调研：（a）项目所在地理位置（b）项目规模（c）设施：市政设施、商业设施、服务设施（d）物业状况（规划部提供包括住宅、酒店写字楼、商业的全面情况），工程进度时间等。D、对在经营的租赁物业的租金情况：租金标准、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳方式、前期的优惠政策等；对所调查的以上情况进行汇总分析。

2.1.2招商方案管理办法确定租金价格A、配套商业价格确定（保底租金+百分比提成）；B、写字楼价格确定（以开发成本+参照市场价格）；确定业态区域划分、经营布局定位A、配套经营业态的确定；B、整体经营布局确定；D、优质品牌客户的筛选及具体落位。经营过程中方案的调整A、在经营过程中，要根据项目的吸纳率、市场价格实时调整；B、根据对配套商业综合评估的结果，制定出客户调整的预案；C、通过对竞争对手和全国产业链的调研，以及参加各种全国性或地域性的产业推广活动，收集和储备客户资源；D、在客户租赁合同期满前的6个月，营运部开始进行调整招商洽谈工作。

2.1.3市场调研及招商方案流程图责任部门/人流程说明招商专员招商主管营运部经理营运副总总经理否否市场调研及分析制定《市场调研报告》副总审阅及修改总经理审批该方案实施深入考察成功商业项目，针对性拜访优质客户，定点定时做问卷调查并进行分析行汇总

2.2招商规定及流程图2.2.1招商规定招商启动准备工作A、租金指标分解根据公司最终确定的招商面积、租金收益指标和招商政策，结合业态、楼层及位置的不同，将租金逐一分解到每一个单元，总经理批准后执行。B、招商任务分解及人员分工根据人员编制，按照相关区域为标准对招商专员进行分工。C、租赁面积的核定营运部根据各分层图纸的面积，核定各单元面积，作为签约的依据。D、定位调整根据项目总体定位、各业态功能组合情况以及市场调研分析结果来优化定位，由公司总经理最后确认。E、各种标准合同的拟定及审批在招商工作启动前1个月，制定标准的租赁意向合同、租赁合同及附件、物管合同、补充协议、广告位使用合同等，报总经理审批。招商工作的实施 招商工作启动时，总经理拥有招商工作的最终解释权；B、招商启动后，要优先洽谈知名品牌和重要客户，招商专员负责跟进，招商主管负责整体协调；C、招商专员接触意向客户、要做好客户记录，每日登记客户洽谈情况并进行汇总。外出拜访客户前要做去向登记；填写客户洽谈表。根据接待和拜访客户的洽谈情况，确定意向目标客户，进行重点跟进和洽谈，并做好洽谈记录；D、建立招商客户档案，包括客户资源、客户合同及资料，每月汇总上报公司总经理、营运副总；E、营运副总定期组织招商工作例会，了解客户动态和招商工作中的问题，针对出现的问题及时调整招商策略；F、客户确定位置后，需签订租赁意向书（审批流程等同于正式合同审批流程），并填写商务条件需求表，经各部门会签后上报营运副总及总经理最终签批，总经理最终审批后签订正式租赁协议；G、目标客户合同条款确定后，由主谈招商专员及时与客户签订《房屋租赁合同》及相关服务合同，将签字盖章的合同统一编号存档（合同签订时，客户需交纳履约保证金、物业保证金及装修保证金）；H、合作条件变更：租赁合同经过审批后，若客户合作条件发生变化，需按合同审批流程重新办理审批手续；I、合同签订后，客户方可进场装修。

2.2.2招商流程图STARTSTART营运部预约日期、预定会议室、确定与会人员相关资料介绍准备有意向房屋租赁合同签约流程END储备客户数据库实施客户接待了解客户需求提供相关资料形成接待记录基地介绍，询问需求，参观基地填写客户信息表，确定相关租赁信息

2.3《租赁意向预审》《房屋租赁合同》签订流程2.3.1签订流程图责任部门/人流程说明招商专员/主管营运部经理/各部门主管副总总经理招商专员招商专员(主管)/客户招商专员档案管理招商专员填写合同审批单填写合同审批单各部门经理签字主管副总签字总经理签字审核，制作相应合同签订《租赁合同》不通过不通过不通过合同交由综管盖章给出合同编号、存档根据各部门情况分发合同履行文件更改手续，做好文件更新，注意电子文件的管理，防止文件失控；做好登记，确保发放至相关使用场所。2.3.2签订流程由招商专员根据合作条件填写合同审批单，交给招商主管，并进行合同基本情况说明；营运部经理根据市场情况进行审核，签署相关意见后交由各个部门进行签批；主管副总审核《合同审批单》相关内容，对合作条件认可方可签字；总经理审核《合同审批单》，并进行审批；签批完成后，由招商专员进行《租赁合同》的编制并约客户到公司签订合同；客户签字盖章后，将合同交到综合管理部盖章；根据《合同审批单》内容对合同进行审核，并对合同进行编号（合同审批表一式三份，合同文本一式五份）、并归档，其余四份合同由招商下发营运、财务部、客户进行存档。2.3.3相关表单与合同3、招商人员行为规范3.1日常工作要求（1）任何时间都要以客人为重，不得怠慢，尤其注意午餐时间来访的客人。怠慢客人者视情况轻重而定处以口头警告，或书面警告处理情节严重者立即辞退。（2）严禁在市场散播不利入驻客户的流言，以免影响整体士气及公司声誉，一经发现，书面警告处理，事态严重或再犯者立即解雇。（3）要注意保持工作场所整洁，所有\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商人员均有义务保持环境整洁，亦有责任将有关资料归整放好。（4）必须服从上级领导工作安排，有任何异议均不可在客人面前争论。对其他公司工作人员要注重礼貌，多用礼貌用语，保持公司良好形象。（5）工作期间需仪容整洁，按公司规定统一着装，保持个人形象。（6）\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商内部的一切书籍、办公用品、设施等一律不得外带及私自挪用，工作用后物品应自觉放回原处。（7）工作期间\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商人员不得以各种形式，向客户索取利益或要客户请客送礼等，违规者按情节轻重加以处罚，书面警告或解雇。（8）无论发生任何事情，都不能在\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商现场争论，有事可向\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商经理报告，进行最后判决。（9）陪同客人看铺前须告知其它同事，以便随时清楚行踪。（10）避免与客人在\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商现场大声争吵，应将客人带到接待室内，了解其原因，并及时向经理反映，寻求解决办法。如有类似事件发生，处理不当者，予以口头警告处理。（11）同事之间应互相配合保持良好的关系，（12）\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商现场由招商员每天按照值班表轮流值班。（13）每位\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商人员接待客户要做到有始有终，不得以任何理由中断正在接待的客户而转接其他客户；（14）\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商人员接待客户必须问清楚客户来访渠道和目的（如：是否和其它\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商人员有过联系）；（15）任何人员未经许可，不得随意泄露公司同事之电话及地址。违者口头警告一次处理，情况严重者书面警告或解雇处理。（16）在工作时间及工作地点内不得使用粗俗语言；（17）\o"点击搜索所有关于［项目］的文章"项目负责人的通讯资料详细记录在工作笔记本上，随身携带，方便通信联络；主要为策划经理、\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商经理、工程主管、物业主管的电话。（18）应以公司利益为最大前提，在任何时候、任何场合都不应参与及讨论散播有损或影响公司利益的活动和言论。（19）尊重每一位到访客户，无论是同行还是随便看看，因为他们都是我们的传声筒。（20）严守公司业务机密，不应向外泄露有关公司业务的资料。未经公司许可不得翻查、抄录公司的任何重要资料。（21）未经公司许可不得外借、外传及调动公司的\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商资料。（22）不应宣扬有损公司内部团结、制造消极情绪的言论。（23）不得有贪污、盗窃、营私舞弊等有损公司利益及声誉之行为。（24）对于未经批准授权之事，不得擅自答应客户要求，不得擅自修改任何合同条款。（25）在工作时间及工作地点内不得使用粗俗语言，违者口头警告。（26）绝对服从公司上级领导的工作安排。3.2培训管理制度（1）\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商部的所有员工在经过统一的培训考试后方可上岗工作。（2）培训学习时任何人不得无故缺席。（3）如有特殊情况不能参加培训学习者，应写出书面申请由直接领导批准。（4）不能参加培训的人员应在下次培训学习前将培训内容补上。（5）对于其他部门举行的培训，只要是涉及到\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商业务的，也应全体参加。3.3招商费用管理制度（1）交通费：因公出差的交通费、餐旅费，可按实际情况凭报销凭证经\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商经理审批后方可报销，费用标准按照行政部相关\o"点击搜索所有关于［管理］的文章"管理\o"点击搜索所有关于［制度］的文章"制度执行。（2）招待费：\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商过程中重点客户的招待需经主管领导批准，并填写《招待申请单》再进行招待。（3）出差费：\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商人员因工作需要出差的，需经主管领导同意，并填写《出差申请单》再行出差，标准按公司出差统一标准执行。（4）

礼品费：\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商过程中，如需要礼品派送，经主管领导同意，并填写《礼品派送申请单》方可进行。3.4合同管理制度（1）\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商中心综合组人员负责\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商部有关合同、协议的领取、登记、跟踪、保管、分发与存档工作。合同签定盖章之后，原件一式两份，客户一份，公司财务部一份。综合组人员必须另外复印一份本部门留档。（2）\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商经理负责\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商人员签定的合同、协议的审阅，严格按照公司规定的流程进行操作。（3）\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商人员必须严格按照公司规定租金价格与客户进行谈判，如果有重点客户，租金浮动应请示领导批准后，方可与客户谈判。（4）\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商人员必须严格按照公司规定的有关合同范本进行相关合同的填写，客户有特殊要求的，必须告知经理同意后方可受理。（5）\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商人员必须严格按照有关流程进行合同、协议的领取、签定、交纳等。（6）\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商人员在签定相关合同时，必须保证公司利益。（7）\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商人员必须严格按照合同规定对客户进行租金的交纳工作；（8）如果\o"点击搜索所有关于［招商］的文章"招商人员没有按照公司的有关规定操作，造成的后果有本人负担，造成的严重的经济后果公