估价理论与方法判断题大全及答案

估价理论与方法判断题大全(一)总分：100分考试时间：90分钟注意事项：一、判断题(每小题2.5分，共100分)()1、甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/m2,容积率为4,土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/m2,容积率为2.5,土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济(假设土地报酬率为【解析】【解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价--1/(1+6%)40]=1400/[1-1/(1+6%)40]=1550.77(万元/m2),甲土地的楼面地价=1550.77/4=387.69(元/m2);乙房地产Vo=V50/[1-1/(1+6%)50]=900/[1-(1+6%)50]=900/[1-1/(1+6%)50]=951.66(万元/m2),乙土地的楼面地价=951.66/2.5=380.66(元/m2)。乙土地的楼面地价<甲土地的楼面 修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%,则承租人应选择第二个方案。180+50/10%×(1-1/1.15)=9.54万元，第二种增加价值=-300+80/10%×180+50/10%×(1-1/1.15)=9.54万元，第二种增加价值=-300+80/10%×(1-1/1.15)=3.26万元。(1-1/1.15)=3.26万元。费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。 入投资成本。投资利润率=开发利润/(土地成本+开发利用)=360/2000=18%。用)=360/2000=18%。 ()17、每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。 ()18、如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。 上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明下降。 ()20、资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。 益与其价格的比率，仅表示从收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力。以是完工的时间，也可以在其之前(如提前预售),也可以在其之后(如出租后以是完工的时间，也可以在其之前(如提前预售),也可以在其之后(如出租后()24、某建筑物的建筑面积100m²,单位建筑面积的重置成本为500元/m²,判定其有效年龄为10年，年平均折旧率为2%。用直线法计算该房屋的现值为4万元。40000(元)40000(元) 行评估。” 价报告应采取书面形式，即应为书面估价报()36、由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法 调整，但必须进行房地产状况调整，临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，都是房地产状况修正。()37、比较法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有 较价值价值大大高于收益价值和成本价值，则说明房地房地产价格有泡沫。()38、房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保括土地使用权和地役权等。()39、在界定估价对象的财产范围时，要特别注意是否不包括属于房地产总分：100分考试时间：90分钟注意事项：一、判断题(每小题2.5分，共100分)【解析】【解析】本题考查的是房地产的种类。可出售的房地产可以采用比业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正愿转让给其他房地产开发企业，或被人民法院强制业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”其他组织；可能是房屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、土 积率为4,土地使用年限为40年：乙土地单价为900元/m2,容积率为(土地报酬率为6%)。+6%)40-1]=387.1400/4=350(元/m2),Voo=V40×1/K40=350×(1+6%)40/[(1+6%)40-1]=387.69(元/m2)。乙的楼面地价=土地单价/容积率=+6%)50-1]=380.67(元/m2)。则投资乙地块比甲地块更经济。@## 效毛收入乘数为10,则该房地产的资本化率为7.5%。入；房地产价格=10×10=100(万元入；房地产价格=10×10=100(万元);资本化率=房地产未来第一年净收益/房地产价格=(10-2.5)/100=7.5%。/房地产价格=(10-2.5)/100=7.5%。()27、某宗房地产2015年6月1日的价格为7100元/m2,现需要将其调整到2015年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2015年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2、74.5、76.5、85.0、98.0(以2015年1月1日为100)。该宗房地产2015年10月1日的价格为算如下：7100×98.0÷76.5=9095.42(元/算如下：7100×98.0÷76.5=9095.42(元/m2)。增加。模的0.5倍～2倍范围内。模的0.5倍～2倍范围内。 起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%,则临街16m的矩计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度=80%×24/16=120%。方法计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度=80%×24/16=120%。方法2:价值比为50%+30%=80%,面积比为16/24=2/3,平均深度价格修正率=80%/(2/3)=120%。率=80%/(2/3)=120%。估价理论与方法判断题大全(三)总分：100分考试时间：90分钟>凡漏填、错填或书写字迹不清的答卷，影响评卷结果的，责任由考生自>答题过程中，不得喧哗、左顾右盼、打手势、做暗号，不得抄传答案或交换试卷、答题>考试结束后，不要将试卷、草稿纸或其它物品夹在答题卡中。()1、在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例收集 ()2、就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交 ()3、每种估价方法是否真正适用，除了其适用的估价对象，还有需要具备以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三 ()15、假设开发法在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某 ()16、房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他人和单位以自己的名 ()17、【2012年真题】估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的 ()18、夫妻共有一套房改房，房改售房价格10万元，现时市场价值50万元。现二人因离婚分割财产委托估价，该房改房的评估价格应为两者的平均值30万元。 ()22、若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产为500万元，则收益乘数为4%。 ()23、管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算 本之和的一定比例来测算。()24、税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。 商成本，在买方市场条件下，开发商为促进成交，会更乐于降价促销，导致价格下降。类似的题目，运用相关的经济原理进行推导，得出结论。(不必机械死记硬背)。()25、从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限 的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。()26、建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款属于运营费用。 总分：100分考试时间：90分钟注意事项：一、判断题(每小题2.5分，共100分)包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到 而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区而不受限制。例如，某个单位大院内或厂区好，如果大门关闭，便难以出入。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越好，如果大门关闭，便难以出入。通常情况下，独立使用性越差的房地产，越化率。 为有限年的情况下，资本化率和报酬率的关系为：R=()4、适宜出租或营业的，其价值适用成本法评估。 的，其价值适用收益法评估。()5、安装在房屋中的房门的钥匙，本质上属于不动产范畴。 ()6、某宗房地产总建筑面积为6000m2,建筑物的基底面积为500m2其建筑密度为50%,其容积率为6。 ()7、可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常 询业务：(1)房地产价格和价值分配业务询业务：(1)房地产价格和价值分配业务(3)房地产价值减损评估业务；(4)相关经济损失评估业务；(5)房地产咨(3)房地产价值减损评估业务；(4)相关经济损失评估业务；(5)房地产咨 收益率(通常称为最低期望收益率)收益率(通常称为最低期望收益率)资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁估价理论与方法判断题大全(五)总分：100分考试时间：90分钟注意事项：>凡漏填、错填或书写字迹不清的答卷，影响评卷结果的，责任由考生自>答题过程中，不得喧哗、左顾右盼、打手势、做暗号，不得抄传答案或交换试卷、答题>考试结束后，不要将试卷、草稿纸或其它物品夹在答题卡()1、在假设开发法的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。 产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未行现金流量预测。()2、在比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。用价格变动率或价格指数，也可采用时间序列分析。()3、实地查勘记录应包括查勘对象、查勘内容、查勘结果、查勘人员以及查勘日期等 【解析】【解析】本题考查的是独立客观公正原则。独立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的 宅建设用地使用权到期可以自动续期。而如果是非住宅，建筑物经济寿命早于宅建设用地使用权到期可以自动续期。而如果是非住宅，建筑物经济寿命早于土地使用权到期的，应该按照建筑物经济寿命计算折土地使用权到期的，无偿收回建筑物的，应该按照土土地使用权到期的，无偿收回建筑物的，应该按照土式或模型来量化，但估价师应尽量用定量分析来量化各种因素对房地产价格的 1.67%,经济寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为50年。【解析】【解析】本题考查的是建筑物折旧的求取方法。剩余经济寿命60-8=52于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于3总分：100分考试时间：90分钟>凡漏填、错填或书写字迹不清的答卷，影响评卷结果的，责任由考生自>答题过程中，不得喧哗、左顾右盼、打手势、做暗号，不得抄传答案或交换试卷、答题>考试结束后，不要将试卷、草稿纸或其它物品夹在答题卡()1、直接资本化中未来第一年的收益不能用当前的收益近似代替。 当前的收益近似代替。()2、不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是先分别评估房地产在损害之前状况下的价值和在损害之后状况 值减损评估，通常是先分别评估房地产在损害之前状况下的价值和在损害之后状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。()3、在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。地产价值由市场力量决定，是客观的，即房地产价值由众多市场参与者的价值()4、【2012年真题】甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/m2,容积率为4,土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/m2,容积率为2.5,土地使用年限为50年。投资乙土地报酬率为6%)=1400/[1-1/(1+6%)40]=1550.77(万元/m2)甲土地的楼面地价=1550.77/4=387.69(元/=900/[1-1/(1+6%)501=951.66(万元/m2)乙土地的楼面地价=951.66/2.5=380.67(元/m2)。乙土地的楼面地价<甲土地的楼面地价，所以投资乙土地更经济。()5、经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的()6、致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代地使用权到期的年限=50-6-40=4(年),建筑物折旧的经济寿命=50-4=46地使用权到期的年限=50-6-40=4(年),建筑物折旧的经济寿命=50-4=46场租金的求取。 ()11、委托人委托估价、获取估价报告只能是供自己使用，不能提供给第 已使用，也可能是给特定的第三方使用，还可能是给不特定的第三方使用。()12、运用比较法估价需要把诸如增值税、所得税、契税等交