青岛地产市场白皮书

山钢青岛城市进入研究01020304宏观条件开展研究板块市场研究房地产市场研究板块进入建议宏观条件开展研究1-城市开展研究 2-区域开展研究Part1城市开展研究Part1.1宏观条件开展研究—城市开展研究城市概况：青岛地处山东半岛南部，处于京津冀-长三角纵向经济走廊与横向中日韩经济通道的交汇点；2016年12月青岛入选国家中心城市，城市地位得以提升，开展空间巨大。Part1.1宏观条件开展研究—城市开展研究城市定位： 国家中心城市 山东半岛蓝色经济区龙头城市 国际性港口城市 国际性滨海度假旅游城市 国家历史文化名城 “一带一路〞桥头堡城市 东北亚国际航运中心 15个副省级城市之一 5个方案单列市之一城市经济：2016年青岛经济开展有所放缓，但GDP首次突破万亿大关；产业结构较为合理；良好的经济开展态势为房产市场的开展奠定坚实的根底。Part1.1宏观条件开展研究—城市开展研究7302.18006.68692.19300.110011.310.6%10.0%8.0%8.1%7.9%0%2%4%6%8%10%12%0200040006000800010000120002012年2013年2014年2015年2016年GDP(亿元) 增长率〔%〕2012年-2016年青岛市GDP及增速走势4.4%4.4%4.2%3.9%3.8%46.6%45.5%44.6%43.3%43.6%49.0%50.1%51.2%52.8%52.6%0%20%40%60%80%100%一产 二产 三产2012年-2016年前三季度青岛市三产占比变化数据来源：青岛统计信息网

2016年，青岛市GDP达10011.3亿元，首次突破万亿大关；增长率7.9%，受产业结构调整的影响，增速有所放缓；

青岛经济以第二产业和第三产业为主，从近五年三产占比变化来看其中，一产和二产占比不断下降，三产占比上升，且占据主导地位，经济结构愈加合理。城市人口：2015年青岛常住人口到达909.7万，人口总量大，吸附力强；城市化率为70%，随着城市化程度的不断提高将会带来更多的置业需求。Part1.1宏观条件开展研究—城市开展研究896.4904.6909.767.7%68.4%70.0%70.5%70.0%69.5%69.0%68.5%68.0%67.5%67.0%66.5%8858908959009059109152013年2014年2015年常住人口〔万人〕城市化率〔%〕2013年-2015年青岛市常住人口及城市化率2015年山东省各城市常住人口数量及增长率数据来源：青岛历年统计公报 从近三年数据来看，青岛市常住人口数量逐年增加，年均增长率约0.86%，2015年常住人口达909.7万；青岛城市化率也在不断增长，2015年到达70%； 从2015年山东省内各城市常住人口来看，青岛位居全省第三位，仅次于临沂、潍坊，青岛人口增长率高于全省平均水平。-0.50%0.00%0.50%1.00%1.50%020040060080010001200临沂潍坊青岛菏泽济宁济南烟台聊城德州泰安淄博枣庄滨州日照威海东营莱芜常住人口增长速度城市规划：岛城将构筑“一轴、三城、三带、多组团〞的城镇空间布局，建成国际化海湾城市，东、西、北三城环湾联动开展是城市未来的开展重心。Part1.1宏观条件开展研究—城市开展研究一轴大沽河生态中轴：设置大沽河河口湿地保护区，将大沽河流域建设成贯穿南北的防洪绿色平安屏障三城环胶州湾东岸城区；西岸城区；北岸城区三带东岸烟威青综合开展带：依托滨海大道、青连铁路等交通廊道，集中布局港口、滨海旅游、行政商务中心、蓝色硅谷等核心战略空间；西岸济潍青综合开展带：依托青荣城际、青龙高速等交通廊道，布局多个城市副中心、重点产业园区等；滨海蓝色经济开展带：依托胶济铁路、青兰高速等交通廊道，促进胶州湾西岸城市空间向北拓展；多组团10个次中心城市以及一局部小城镇数据来源：《青岛城市总体规划〔2011-2020〕》城市产业：青岛产业依托城市开展布局，重点打造北岸城区高端制造业、东岸城区现代效劳业、西岸城区蓝色经济；中心城区主要承担第三产业开展，“蓝色〞为产业开展的主旋律。Part1.1宏观条件开展研究—城市开展研究北岸城区〔高端制造业〕东岸城区〔现代效劳业〕西岸城区〔蓝色经济〕北岸城区东岸城区西岸城区形成集约高效的产业分工体系，重点开展新材料、节能环保、航空经济、海洋生物医药、工业机器人、海洋仪器装备、3D打印等新兴产业和机车汽车制造等先进高端制造业促进用地功能向现代效劳业转型，适当保存物流贸易加工等都市型产业集聚开展海洋经济产业的核心区，重点开展海洋仪器装备、海水淡化装备、海洋新能源、海洋生物医药、邮轮游艇等海洋新兴产业城市交通：对外构建海陆空一体的综合交通枢纽，对内优化完善中心城区的交通体系，2020年将实现与省内主要城市间2小时、市域内1小时的通达目标，极大提高城市交通通达性。Part1.1宏观条件开展研究—城市开展研究对外：铁路：新建红岛站、青岛西站，改建胶州北站；建设济青高铁、潍莱城际、青连铁路红岛至胶南城际铁路、董家口港疏港铁路等；公路：以高速公路和一级公路为骨干，二级、三级、四级公路为根底；港口：推动港铁联运，打造东北亚国际航运中心，董家口港区、前湾港区、黄岛港区、老港区分工合作，协调开展；民航：建设青岛新机场；对内：轨交：建设M1、M2一期、M4、M6一期、M7一期、M8、M14、R11、R13一期；常规公交：新建约150公里公交专用道，开展设置BRT系统，积极开展定制公交；道路交通：东岸城区建设“四横三纵〞、预留“一横一纵〞快速路网络；北岸城区建设“两横七纵〞、预留“一横〞快速路网络；西岸城区建设“三横两纵〞、预留“两横〞快速路网络；轨道交通：青岛地铁3号线已全线贯穿，预计未来5年内将开通9条；城市轨道交通的建设将完善城市交通体系，大大增强区域通达性，为城市的后续开展打下根底。Part1.1宏观条件开展研究—城市开展研究现状地铁线路起始站预计开通时间已开通M3青岛北站-青岛站2016.12.18建设中M1峨眉山路站-兴国路站2020年M2一期泰山路站-李村公园站2017年12月R11苗岭路站-鳌山湾站2017年12月R13一期井冈山路站-大珠山站2018年M7一期兴国路站-东郭庄站2020年M4人民大会堂站-大河东站2020年规划中M8五四广场站-胶州北站站2021年M6一期朝阳山CBD站-生态园站2021年M14胶州北站站-平度北站站2020年Part1.1宏观条件开展研究—城市开展研究轨道交通：青岛通过政府立法形式固定轨道交通盈利模式，形成“地铁建设+效益返还〞的良性循环，将轨道交通带来的沿线土地及物业增值等外部化产出效益复原为轨道交通经营单位的内部收益。土地规划控制范围土地开发核心区、特定区土地使用权出让收益归集

为最大限度发挥轨道交通带来的经济效益，青岛市规定轨道交通车辆基地、停车场、车站、区间及其用地红线外200米区域内为轨道交通土地开发利用核心区，200米至规划控制的1000米区域范围内为土地开发特定区。核心区土地由轨道交通经营单位负责开发，由轨道交通带来的沿线土地溢价收入纳入地铁专户，用于轨道交通建设和运营。特定区由区市政府负责开发，相关沿线土地溢价由市和区市分享符合开发原那么。为实现轨道交通建设与沿线土地开发的协调联动，将轨道交通规划线路两侧各1000米内的土地以及市、区〔市〕人民政府确定用于支持轨道交通建设和开展的其他土地纳入轨道交通规划控制范围并实施有效控制。Part1.1宏观条件开展研究—城市开展研究轨道交通：轨交线开通后对中心区域，造成的结果是城市辐射范围扩大、功能强化，导致商业中心集结，区域办公集中，同时缩短边缘区的交通时间，对沿线物业将产生正向的价格引导。Part1.1宏观条件开展研究—城市开展研究小结青岛定位为国家中心城市，地理位置优越，经济开展较好，产业结构不断优化、人口吸附力强，交通网络不断完善，城市竞争力强，有力支撑城市房地产市场开展，值得企业进入。经济产业城市规划交通条件城市人口

铁路：新建红岛站、青岛西站，改建胶州北站，建设济青高铁等，预计到十三五末，将建成四大枢纽、五大干线的高铁网；轨交：青岛地铁3号线全线贯穿，预计未来5年内将开通9条〔M1、M2一期、M4、M6一期、M7一期、M8、M14、R11、R13一期〕。青岛产业重点打造北岸城区高端制造业、东岸城区现代效劳业、西岸城区蓝色经济。青岛市常住人口数量逐年增加，2015年达909.7万，人口总量大吸附力强；青岛市常住人口城镇化率不断上升，2015年到达70.0%，城市化程度的不断提高将会带来更多的置业需求。岛城东城、西城、北城三城环湾联动开展，规划建成国际化海湾城市，同时国家中心城市的规划定位也将极大的提高城市地位，提升城市未来开展空间。2016年青岛市GDP首次突破万亿大关，经济开展向好，受产业结构调整的影响，增速有所放缓；宏观小结区域开展研究Part1.2宏观条件开展研究—区域开展研究Part1.2宏观条件开展研究—区域开展研究区域经济：西海岸、即墨、胶州、城阳区域经济开展强劲，固定资产投资、人均GDP都位居前列，但即墨、胶州等外围区域房地产投资略低，属于潜在开发区域。25951110981963945640510325809.810.59.35.78.26.96.48.90.05.010.015.00100020003000西海岸即墨市胶州市城阳区市南区市北区崂山区李沧区

高新区2015年各区域GDP总量及增速比照GDP总量〔亿元〕 GDP增速〔%〕2015年青岛各区、市固定资产投资额分析1715112324923468135428069

26747

19652

1914696269615050000100000150000胶州市即墨市

高新区西海岸

市南区

城阳区

崂山区李沧区

市北区2015年各区域人均GDP比照人均GDP〔元/人〕908 898748438224 220136.7 1250500100015002000西海岸

即墨市

胶州市

城阳区

李沧区

市北区

崂山区

高新区

市南区固定资产投资额〔亿元〕252234146 144138665235280100200300李沧区

西海岸

城阳区

崂山区

市北区

市南区

即墨市

胶州市

高新区2015年青岛各区、市房地产投资额分析房地产投资额〔亿元〕Part1.2宏观条件开展研究—区域开展研究区域人口和消费：2015年西海岸、即墨、胶州人口总量大，常住人口同比增速较快；胶州、城阳、高新社零总额较低，随著区域和产业开展，消费能力有望进一步提升。149.4120.2107.387.669.257.254.443.09.90.630.650.350.570.540.500.440.560.510.000.100.200.300.400.500.600.70160.0140.0120.0100.080.060.040.020.00.0西海岸即墨市市北区胶州市城阳区市南区李沧区崂山区高新区常住人口〔万人〕 同比增速〔%〕2015年各区域常住人口数及同比增速比照资料来源：青岛市统计公报、统计年鉴660492477387333329224196120100200300400500600700市北区

市南区

西海岸

即墨市

李沧区

胶州市

城阳区

崂山区

高新区2015年青岛各区、市社零总额分析社零总额〔亿元〕

从2015年各区域常住人口数据来看，西海岸、即墨、市北、胶州人口总量位居前列，市北人口增速弱于其他三区；

从2015年各区域社零总额数据来看，市北、市南位居区域前两位，消费能力强劲，其次为西海岸、即墨，胶州、城阳、崂山和高新区社零总额相对偏低，未来提升空间较大。Part1.2宏观条件开展研究—区域开展研究区域投资：随着西海岸、新机场、蓝色硅谷等重大建设工程的逐步推进，西海岸、胶州、即墨区域投资将会持续增加，属热点开发区域，但胶州、即墨房地产开发投资相对较少；李沧、西海岸、崂山、市北房地产开发投资相对旺盛。1715908898611119438224220125137282335235252138144660501001502002503000500100015002000西海岸即墨胶州 城阳 李沧固定资产投资额〔亿元〕市北 崂山房地产投资额〔亿元〕市南高新2015年西海岸经济新区完成投资1714.7亿元，增长15.8%；即墨蓝色硅谷区域共有在建产业类工程〔房地产开发类除外〕210个，比上年增加12个，完成投资346.3亿元，增长15.8%。胶州主要是胶东国际机场建设等根底设施建设，但房地产开发程度低，投资小。李沧、市北、崂山和市南开发建设已进入成熟期投入相对少，房地产开发为主要投资方向。资料来源：青岛统计年鉴2015年青岛各区域固定资产投资比照图Part1.2宏观条件开展研究—区域开展研究-规划篇市南区：青岛政治、经济、文化中心，青岛湾区将成为市南区未来开展的新引擎，着力推进老城区的有机更新，通过历史街区和现代产业结合，实现区域转型升级。发挥浮山湾开展优势，挖掘汇泉湾开展潜力，彰显青岛湾开展特色，统筹滨海一线空间、资源与产业开展，全力构建文化为纽带，金融商务、时尚消费为特色的“三湾一带、联动开展、相互促进、共同繁荣〞的现代化国际城区新格局。浮山湾区-青岛大学以西、太平角六路以东的浮山湾区，发挥行政中心、金融与商务、商贸中心优势，持续推进高端楼宇建设，努力提升配套水平和软环境，重点开展总部经济、金融、国际商务、时尚消费等产业，打造国际商务中心和时尚消费中心。汇泉湾区-太平角六路以西、小青岛以东的汇泉湾区重点做好传统风貌和历史建筑的保护利用，充分发挥人文资源优势，开展文化博览、影视制作、旅游、健康等产业，塑造特色鲜明的城市中央休闲区。青岛湾区-小青岛以西、胶州湾以东的青岛湾区，传承历史文脉，有序推进老城区有机更新，引入时尚、文化、创意、商务等业态，成为历史街区与现代产业和谐统一的新“街里〞，市南开展新引擎。资料来源：区域十三五规划Part1.2宏观条件开展研究—区域开展研究-规划篇市北区：胶州湾蓝色经济高端商务带的规划落地将成为区域对外开放的重要窗口，发挥其港口优势，带动整个区域西部的崛起。十三五期间市北区将全面构架“一带崛起、两极引领、三区联动、生态提升〞的城市空间开展格局，促进资源整合、优势集聚、功能强化、融合带动。“一带〞—胶州湾蓝色经济高端商务带，以“邮轮母港城〞和“欢乐滨海城〞建设为依托,以环湾大道为纽带,形成沿胶州湾岸线蓝色经济高端要素集聚开展的格局。“两极〞—创新创业示范区和中央商务区，以大学科技园为核心,,建设创新创业示范区,作为全区创新驱动的主阵地,；充分发挥中央商务区对金融等高端效劳业和优势商务资源的集聚作用,加快建设中心广场,完善周边配套。“三区〞—青岛特色文化记忆片区、新都心片区、浮山片区，传承文化，激发活力,打造青岛老城区特色文化记忆片区；提升品质，会聚高端,把新都心片区打造成为青岛城市空间建设的新名片；完善效劳,优化功能，把浮山片区建设成为全市宜居幸福高品质生活示范区。资料来源：区政府工作报告Part1.2宏观条件开展研究—区域开展研究-规划篇李沧区：地处青岛市区北端，是进出青岛的咽喉之地，凭借现代商贸区、交通商贸区、转型创业区和世园生态区的建设提升区域竞争力和影响力。十三五规划指出，将积极推进“一核提升、两极牵引、三轴带动、四区协同〞的空间开展格局，实现区域开展的内涵式升级。一、一核提升打造现代商贸核心区、总部经济核心区、文化创意核心区，全面提升李沧区在青岛东岸城区的竞争力和影响力。二、两极牵引交通商务增长极。利用铁路、地铁、公路、海湾大桥的复合交通枢纽优势，完善区域通达性，推进“拥湾枢纽〞建设。世园生态增长极。利用世博园生态优势和品牌价值，融入青岛蓝色硅谷、青岛财富管理中心产业生态圈，打造国际知名的旅游度假目的地。三、三轴带动金水路、黑龙江路、重庆路为三大主开展轴，安顺路、天水路—唐山路、九水路为三大次开展轴。强化开展轴与核心区、东西增长极之间的功能传导，形成区域协调开展的空间格局。四、四区协同世园生态新区核心区。重点开展产业地产、文化创意、金融效劳、商务商贸、休闲旅游产业，打造“安居福地、创意高地、休闲胜地〞。现代商贸区。重点开展商务商贸、金融效劳、星级酒店、文化创意、旅游休闲等产业，打造半岛地区最具活力和竞争力的一站式消费天堂。交通商务区。重点开展交通商务、总部经济、科技研发、文化创意、旅游休闲等产业，打造特色鲜明、功能复合、充满生机的现代滨海新城。转型创业区。重点开展绿色智造、现代物流、工业总部、复合地产等产业，打造宜居、宜业的国家级工业转型示范区和城市更新实验区。资料来源：区政府工作报告Part1.2宏观条件开展研究—区域开展研究-规划篇崂山区：地处岛城东部，财富金融中心、科技创新中心的开发建设将成为区域开展的重要引擎，沙子口和王哥庄两个辅城的打造将实现区域休闲度假产业的升级。十三五规划指出将全力构筑“一主两辅、三带相融、四区联动、山海田园〞的现代化中心城区。〔一〕一主两辅：即一个主城区、两个辅城区。主城区全力推进70余平方公里的中韩、北宅一体化开展，打造财富金融中心、科技创新中心。沙子口辅城，通过沙子口街道四姜一湾、街道驻地及周边中北崂片区等区域的开发建设，全力打造具有崂山特色的旅游文化新城。王哥庄辅城，以崂山湾国际生态健康城开发建设为契机，促进以休闲度假、健康养生为特色的健康业提速开展，为打造国际滨海新城奠定坚实根底。〔二〕三带相融：即滨海旅游文化带、环山绿色休闲带、沿河景观宜居带。“十三五〞期间，必须加强生态文明建设，全力践行绿色开展理念，筑牢生态平安屏障，打造天蓝、地净、水清、山绿的开展环境，建设美丽崂山。〔三〕四区联动：即金家岭金融区、青岛中央创新区、崂山风景旅游度假区、崂山湾国际生态健康城。〔四〕山海田园：建设美丽崂山和特色小镇，打造生态田园风光，是崂山区今后较长一个时期的重要任务。崂山区空间开展布局图Part1.2宏观条件开展研究—区域开展研究-规划篇城阳区：区域重点开展产业高端化、城市生态化、社会现代化；区域开展处于高速开展期，产业带动、经济转型将成为区域开展主要支撑点。十三五规划指出，按照“全域统筹、多规合一、产城融合、生态优先〞的开展要求，构筑起“双心驱动、轴带展开、融合开展〞新格局。一、坚持双心驱动完善提升城区公共中心效劳功能、规划建设西部效劳中心，构筑“双心〞并举、相向开展的带状城市空间开展格局，推动开展要素向“双心〞集聚，区域开展由圈层辐射转向并行开展、联动开展。二、推动轴带展开以正阳路、春阳路、岙东路、王沙路等骨干交通路网为开展轴，合理优化资源配置，打通全区经济社会开展脉络，增强对周边区市的辐射带动功能。主城综合效劳辐射轴。重点开展生产性效劳业。东部城区联动开展轴和西部城区功能拓展轴，重点开展生活性效劳业，白沙河高端商务开展带。重点培植以总部办公、文化创意、高端商务、旅游效劳与休闲康体为重点的现代效劳业。崂山西麓健康休闲产业带。重点开展都市农业，适当开展医疗、保健、养生、旅游、休闲、文化等效劳业态。三、促进融合开展坚持城乡统筹、产城联动、生态优先开展原那么，规划建设六个开展组团。城区组团。重点开展商务办公、商贸流通、金融保险、科技效劳、文化创意、教育培训、中介效劳产业，提升效劳业开展层次和水平。流亭组团。重点开展总部经济、现代物流、高端商住、滨海滨河旅游、电子商务与效劳外包等现代效劳业和节能环保、精密机械、装备制造等先进制造业。夏庄组团。重点开展健康颐养、休闲旅游、效劳外包、高端居住等现代效劳业和新一代信息技术、生物科技等新兴产业，鼓励开展都市农业、农业旅游。惜福镇组团。重点开展健康颐养、文化旅游、休闲度假等现代效劳业、特种汽车、精密机械等先进制造业，鼓励开展农业旅游、山村旅游等。棘洪滩组团〔动车小镇组团〕。重点开展轨道交通、节能环保、新材料等新兴产业和现代物流、科技信息等现代效劳业。资料来源：区政府工作报告Part1.2宏观条件开展研究—区域开展研究-规划篇高新区：区域重点开展高端制造业和新兴产业，市政配套不断落位，红岛中心区建设启动，区域开展进入新阶段，预计成为未来土地出让主要区域，打造全新人文居住区。高新区围绕“蓝色、高端、新兴〞的产业定位，突出形成特色鲜明的“1+5〞产业体系。科技效劳业—重点建设中科院光电院、中科院软件所等10个技术创新平台，加快推进清华大学科技园、西交大3d技术研究院等300万平方米科技园区和孵化器建设。软件与信息效劳产业—已启动建设30平方公里的青岛软件科技城，以新一代互联网技术为核心，已引进国家软件与集成电路高新区红岛高铁时代广场红岛国际会展中心创新中心等18个专业园区和市级软件公共效劳平台。海洋生物医药产业—2平方公里的“青岛蓝湾药谷〞已正式开园，全省最大的生物医药孵化器和市级生物医药公共研发效劳平台。海工装备研发产业—突出海洋特色，签约引进国内技术水平最高的中船重工海洋装备研究院，14个一流海工装备研发机构集体落户高新区，将成为国内最大的海工装备研发集群。高端智能制造产业—加快布局机器人产业，2012年下半年启动建设青岛国际机器人产业园，与哈尔滨工业大学、华中科技大学等建立了协同创新平台。节能技术与新材料产业—立足海洋优势，以石墨烯为突破口，迅速开展新技术与新材料产业，Part1.2宏观条件开展研究—区域开展研究-规划篇西海岸新区：国家级新区，区域开展上升至国家战略，规划引领和带动全市的产业升级转型，以五年再造一个青岛为建设目标，比肩东岸城区。西海岸新区功能布局示意图资料来源：区政府工作报告按照十三五规划，坚持优化“一核双港、多区联动、轴带贯穿、组群开展〞空间总体架构。“一核〞中央活力区—新青岛未来的生态极核、创业新都和活力地标；“两港〞前湾港—打造国际集装箱海运干线枢纽港；董家口港—打造国家大宗干散货集散交易中心和能源储运中心；“多区〞转型升级区—前湾保税港区、经济技术开发区、国际旅游度假区、海洋高新区；产城融合区—灵山湾影视文化产业区、董家口循环经济区、中德生态园、古镇口军民融合创新示范区、西客站商务区都市农业和特色小镇开展区—现代农业示范区“轴带〞打造以沿海旅游业开展带、生态农业开展带、主干道网为轴线的城市开展带，构成纵横通透格局“组群〞灵山湾影视城—连接东西城区形成完整城市形态；董家口港城—以港兴城；古镇口海军城—军民融合特色海军城；王台国际城—智能制造产业兴旺、国际化特征突出的国际合作新城。Part1.2宏观条件开展研究—区域开展研究-规划篇即墨市：作为千年古都、商贸名都，位于半岛龙头产业集聚区中心地带，创智新区新政府驻地的落成和蓝色硅谷的规划落地开展将成为即墨新一轮增长引擎，城市优势资源向城市东部倾斜，实现城市的増级扩容。十三五规划指出，按照产业集聚与土地集约利用的原那么，建立和完善“一轴一带八组团〞的空间格局，实现功能合理、定位明确的产业布局。一、一轴先进制造业开展轴。重点开展汽车及零部件制造、高端装备制造、生物医药、新能源等产业，打造即墨先进制造业开展轴。二、一带现代效劳业开展带。重点开展市场商贸、现代物流、现代金融、文化旅游等现代效劳业。三、八组团青岛蓝谷。是青岛实施蓝色引领战略的核心，也是即墨打造蓝色经济全域开展领军城市的强力引擎。依托海洋国家实验室、山东大学等科研院所，建设国家海洋科技兴海示范基地。经济开发区创智新区。重点开展总部经济、金融机构、文化创意、创业孵化、信息效劳、健康产业、城市综合体、高端商住等。青岛汽车产业新城。加快一汽群众华东生产基地、捷能汽轮机等工程建设进度，建设以汽车产业为引领，集展览销售、研发培训、综合效劳等于一体的产业新城。即墨古城。加快实施即墨古城工程，提升周边区域，开展特色商业街、文化旅游等现代效劳业。即墨国际商贸城。大规模整合16处专业市场，建成中国北方规模最大、档次最高、带动作用最强的商贸物流聚集区。青岛国际陆港。加快建设济铁综合物流园、跨境电商小镇、公路港物流枢纽和半岛国际汽车贸易城。大沽河沿岸现代农业示范区。主要包括移风店镇、段泊岚镇，重点开展农业科研、设施农业、现代种业、滨河生态旅游等，打造国家级现代农业示范科技园区。沿海蓝色产业预留区。主要包括金口镇、田横镇、田横岛旅游度假区实行保护性渐进式开发，预留承接青岛蓝谷高端产业转移的空间。产业开展布局示意图Part1.2宏观条件开展研究—区域开展研究-规划篇胶州市：临空经济区规划落地后将成为胶州新一轮的开展引擎，同时产业创新升级等都将成为区域实现跨越式开展的重要因素。十三五推进6大重点功能区建设，促进区域融合开展、错位开展、科学开展。国家经济技术开发区，围绕“高端、新兴、智慧、生态〞，加速产城融合，注重创新驱动、体制机制改革和外资工程引进，打造高端智慧新区。国家级示范物流园，围绕全力打造物流之城，依托多式联运海关监管中心，加强铁路国际物流园与青岛港、空港国际物流园的产业协同和功能互补，完善物流园区和物流企业交易、配送、金融、信息等效劳功能，为产业集群提供集成化、专业化、一体化效劳，提升企业和产业集群竞争力。临空经济区，申建国家级临空经济示范区，全力打造航空之城。保障胶东国际机场和济青高铁、机场快线、轻轨地铁等交通配套设施建设。东部中央商务区，加快“承接南北，融汇东西〞，以三里河滨水景观带为轴，整合景观、交通、功能、空间等资源，实现东部商务区与行政中心的联动开展。大沽河省级旅游度假区。稳固大沽河治理成果，充分发挥度假区拉动作用，形成集休闲旅游、康体保健、文化创意、养老效劳、特色商业等功能为一体的产业链。生态农业特色功能区。依托西南部洋河、里岔、铺集丰富的自然生态和良好的农业根底优势，建设现代农业生态园，大力开展乡村旅游、休闲旅游、观光农业旅游、农村生态旅游等产业Part1.2宏观条件开展研究—区域开展研究区域规划：主城区主要依托区域开展载体，实现产业转型升级；辅城及外围区域开展主要依托国家级新区、交通枢纽建设、产业升级等助力区域开展。

市南区：青岛经济、政治、文化中心全力构建文化为纽带，金融商务、时尚消费为特色的的现代化国际城区新格局。西海岸胶州即墨崂山李沧市北城阳市南高新 市北区：中央商务区中央商务区、创新创业示范区以及胶州湾蓝色经济高端商务带都将为区域新一轮开展助力。 李沧区：开展活力区依托商贸商务区、创业区以及生态区规划来提高区域在东岸城区竞争力。

崂山区：财富中心、科创中心依托主城的财富金融中心、科创中心，辅城的休闲旅游度假来提高区域竞争力。

西海岸：国家级新区第九个国家级新区，规划引领产业升级，五年再造一个青岛。 胶州：综合交通枢纽临空经济区规划落地将成为区域新一轮的开展引擎，助力区域开展。

城阳区：城区北大门以打造高水平的科技型、生态型、人文型城区为目标，对接东岸产业转型。

高新区：高端产业聚集区重点发展高端蓝色经济，红岛中心建设启动，区域发展进入新阶段。

即墨：半岛龙头产业聚集区区域产业基础良好，蓝色硅谷的规划落地助力区域发展，城市资源向东部倾斜，实现城市增容。43403425241814110204060即墨市 市北 胶州市 市南 西海岸 城阳 李沧 崂山分区域医疗机构数量175907865523228266050100150200即墨市

西海岸

胶州市市北 城阳李沧 市南 崂山 高新分区域普通中、小学数量中学 小学29即墨市城阳区青岛十五中岛九中青青岛六中

青岛三十九中青岛十九中青岛重点学校外迁示意青岛三甲医院分布圈青岛三甲医院分布开发区Part1.2宏观条件开展研究—区域开展研究教育医疗配套：西海岸、即墨、胶州教育和医疗配套丰富，但重点学校和三甲医院多集中在市南市北区域，重点学校外迁，将有利于提高西海岸、城阳、即墨等区域教育水平。十三五规划指出，实施轨道交通“18448〞工程。统筹规划18条线路、400个站点、总投资4000亿元、营运里程800公里覆盖城乡的轨道交通工程，构建“一环四线、三城三网、网间互联〞的轨道交通线网。建成地铁1号线、2号线一期、3号线、4号线、11号线、13号线，开工建设6号线、8号线。资料来源：青岛市十三五规划新机场即墨站红岛站城阳站流亭机场跨海大桥北客站青岛港青岛火车站海底隧道第二条海底隧道前湾港董家口港西客站建成在建线贯穿后将改善即墨、胶州与市区交通联系，同时胶州国际机场也将为胶州带来开展机遇。青岛交通规划布局Part1.2宏观条件开展研究—区域开展研究区域交通：大型交通枢纽主要集中在市区，轨道交通将成为区域开展新动力，11号线、8号Part1.2宏观条件开展研究—区域开展研究商业配套：核心商圈主要集中在市南、市北和李沧，次级商圈分布在市内六区，其中黄岛区〔新海岸新区〕次级商圈两个，分别为香江路商圈和长江路商圈。核心商圈次级商圈12345678

910序号商圈1香港中路商圈2台东商圈3李村商圈4中央CBD商圈5四方利群商圈6新都心商圈7海尔路商圈8香江路商圈9长江路商圈10城阳中心商圈Part1.2宏观条件开展研究—区域开展研究重点资源：青岛市重点旅游资源目前主要集中在市南、崂山，西海岸和即墨旅游资源丰富，随着区域开展逐渐成熟，独特的资源优势将成为区域开展重要推动力。大珠山小珠山崂山栈桥小青岛海底世界青岛极地海洋世界第一海水浴场第二海水浴场石老人海水浴场海泉湾度假区金沙滩海水浴场银沙滩海水浴场青岛山体资源丰富，海上第一名山—崂山。凭借大自然的鬼斧神工，崂山风景区里“群峰削蜡几千仞，乱石穿空一万株〞的奇景随处可见，兼具山、海、林、泉、瀑之胜，海光山色相融相映，云蒸霞蔚变化无穷。“山海奇观、道家文化〞享誉世界。

青岛三面环海，730公里长的海岸线蜿蜒曲折，岬湾相间，众多的海湾、海岛、沙滩，

以及港口等海洋旅游资源为青岛的旅游开发提供了优越条件。青岛前海海滨风景区是国内外知名的海滨旅游观光带，海上皇宫、栈桥、小青岛、海军博物馆、鲁迅公园、水族馆、海底世界、第一海水浴场、五四广场等著名景区景点均荟萃于此。区域开展潜力比照：成熟区域资源丰福，交通便利，配套完善；城阳、西海岸新区、即墨、胶州和高新区作为城市潜力开展区域，规划利好不断，随着产业开展升级，区域价值将迅速提升，房地产投资处于根本正常及较低开展水平。Part1.2宏观条件开展研究—区域开展研究梯队区域2015年GDP（亿元）房投/固投区域规划人口（万人）资源配套成熟梯队市南9450.53国际化城区57.2成熟区域，青岛市政核心区市北6400.62中央商务区107.3成熟区域，传统市区，老城区崂山5090.66财富金融中心、科技创新中心43.0山海资源丰富，传统富人区李沧3250.58商务、生态增长极54.4市级交通枢纽，刚需刚改集聚区潜力梯队西海岸25950.14国家级新区149.4潜力发展区城阳9630.19产业升级、生态优先69.2城区北门户高新800.20招商引资，多园区协同发展9.9高新技术产业聚集区即墨11100.06蓝色硅谷，创智新区120.2青岛蓝色经济区主要承载区胶州9810.04临空经济区，综合交通枢纽87.6生态新城市场热点活力区域房地产投资同固定资产投资比例评价体系较低基本正常正常运行基本正常过热<0.150.15~0.220.22~0.30.3~0.37>0.37房地产市场研究1-整体房地产市场研究 2-区域房地产市场研究Part2整体房地产市场研究Part

2.1房地产市场研究—整体房地产市场研究Part

2.1房地产市场研究—整体房地产市场研究土地市场：2015年以来，青岛主城区土地资源稀缺，供给急剧下降；2016年12月主城区土地集中供给，使供求量较2015年有所上升，同比止跌上涨。 2016年，青岛市商住l类土地供给1308.0万㎡，同比上涨51.9%；成交1172.0万㎡，同比上涨15.7%； 2015年青岛实行网上招拍挂，商住办土地市场供销明显减少；2016年年末青岛主城区土地集中供给，土地市场供求量上涨，但依然处于低位。数据来源：CRIC2017数据口径：商住类土地包括纯住宅、商住用地2012年-2016年青岛市住宅用地供求交走势及同比情况350060%300040%250020%20000%1500-20%1000-40%500-60%02012年2013年 2014年 2015年2016年-80%供应建面（万㎡）2046.92800.2 3179.0 861.21308.0成交建面（万㎡）1704.12140.1 2514.7 1013.21172.0供应建面同比28.0%36.8% 13.5% -72.9%51.9%成交建面同比-13.4%25.6% 17.5% -59.7%15.7%Part

2.1房地产市场研究—整体房地产市场研究土地市场：2016年青岛住宅用地受主城土地稀缺影响，整体楼板价及溢价率有所下降，导致地楼比有所下降，整体利润空间有所增长。

2013年-2015年，青岛地楼比上涨幅度较大；2016年，受主城区土地资源日渐稀缺、楼板价及溢价率下降等因素影响，青岛土地地楼比由2015年的24.9%降至18.0%，整体利润空间有所扩大；

2016年，因主城区土地资源日渐稀缺，土地楼板价及溢价率均有所下降，楼板价降至1638元/㎡。2012年-2016年青岛地楼比走势16.8%12.7%15.7%24.9%18.0%0%5%10%15%20%25%30%2012年2013年2014年2015年2016年2015年 2016年 地楼比〔%〕溢价率〔%〕 备注：地楼比=商住类土地成交楼板价/商品住宅成交均价2012年-2016年青岛住宅用地楼板价及溢价率走势135411021323214316383%6%3%15%11%0%2%4%8%6%10%14%12%16%050010001500200025002012年2013年 2014年楼板价〔元/㎡〕数据来源：CRIC2017；数据口径：住宅用地包括纯住宅、商住用地Part

2.1房地产市场研究—整体房地产市场研究土地市场：2016年，融创、中建等外围大鳄开始进入青岛市场，通过二级市场〔如股权并购等方式〕获取大量土地储藏；因主城区土地供给较少，新城、银盛泰、保利等房企纷纷提前布局胶州市等外围城区。228.9104.6102.263.159.956.345.5050100200150250新城中建融创华润银盛泰海信保利2016年重点企业拿地情况拿地建面〔万㎡〕数据来源：CRIC2017重点企业在售项目土地存量（万㎡）布局区域2016年新增项目万达2个732黄岛、胶南——万科14个290李沧、四方、市北、胶南、平度、即墨、城阳万科金域华府新城1个229李沧、高新、胶州——海尔8个211李沧、四方、黄岛、胶州、崂山海尔云谷绿城3个164市南、李沧、胶州——世茂4个145胶南、高新、崂山、市南——海信10个126崂山、城阳、黄岛、李沧、市南、即墨、胶南海信盟旺世家、海信华山东麓、海信君逸银盛泰9个108胶南、黄岛、城阳、崂山、胶州银盛泰书香学府、银盛泰博观锦岸中建1个105胶南青岛中建锦绣城保利6个104四方、李沧、城阳、黄岛、胶州保利蔷薇公馆Part

2.1房地产市场研究—整体房地产市场研究土地市场：2016年12月7日，青岛土地市场首次出台熔断机制，土地竞拍溢价率超过100%将会触及熔断被收回；12月最后5天，政府集中拍卖62宗土地，其中，共有10宗土地超过最高限价触及熔断机制被收回。数据来源：国土资源局序号熔断地块位置土地用途土地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）起始楼板价（元/㎡）最终报价（元/㎡）溢价率1市北区华清及吉上地块以东、规划路及长沙路38号人才公寓以南、宁乡路以西，原大山监狱以北区域A地块商住用地26398≤3.284473581511905105%2市北区华清及吉上地块以东、规划路及长沙路38号人才公寓以南、宁乡路以西，原大山监狱以北区域B地块商住用地10435≤3.031306584011900104%3上马街道龙翔路东侧、育英路北侧住宅用地65304＞1.0≤1.8117547994178880%4黄岛区宁海路南侧、干河子西侧住宅用地117662.83294519943994100%5黄岛区滨海公路南、规划海岸大道东（HD2016-3160）商业用地416081.56241217233883整体加价为2160元/㎡6黄岛区滨海公路南、名人岛西（HD2016-3161）科教用地637501.811475047926397黄岛区滨海公路南、名人岛西（HD2016-3162）商住用地958721.1105459254947098黄岛区滨海公路南、名人岛西（HD2016-3163）住宅用地898291.198812272148819黄岛区滨海公路南、名人岛西（HD2016-3164）住宅用地1130471.31469612460462010黄岛区世纪大道南、圣元路东住宅用地311201.95912816493299100%Part

2.1房地产市场研究—整体房地产市场研究住宅市场：从青岛住宅市场开展格局来看，目前可分为7个组团，其中崂山市南组团、李沧市北组团开展最为成熟；城阳、胶州、即墨、西海岸开展迅速，莱西平度组团位于城市边缘区域，处于房地产起步阶段。莱西、平度组团：城市边缘区域，房地产处于起步阶段组团概况：离市内较远，面积大；房地产市场处于起步阶段，品牌开发商较少，供给量大但需求有限，价格处于低位；平度市是加工制造业和商贸物流基地，并有着数千年的丰厚历史文学，莱西市利用产城融合模式打造姜山新城。即墨组团：蓝色硅谷、千年古都•组团概况：拥有兴旺的产业根底，依托山东半岛蓝色经济区设立了蓝色硅谷核心区，带来大量产业置业人口；本身还有温泉、滨海、森林公园等自然资源，形成度假别墅群。崂山、市南组团：山海资源优势，高端物业聚集区•组团概况：经济兴旺，产业集聚；拥有良好空气质量及山体资源，配合海景及与城市适当的距离，成为青岛兼居住和度假功能的第一选择。李沧、市北组团：刚需、刚改主要聚集区•组团概况：连接青岛北部板块和市区的咽喉之地，前期主要承接城市外溢人口，后规划为中央居住区。通过地铁、世园会以及CLD的规划升级，板块开展迅速，大开发商逐一进入。

胶州组团：生态新城市场热点活力区域•

组团概况：胶州湾西海岸集先进制造业、科技研发、休闲旅游、高端居住为一体的生态新城。城阳高新组团：刚需主要聚集区•组团概况：拥有兴旺的工业根底，国际机场所在地，城市开展起点高，配套齐全，开展迅速，但距离市区相对距离较远；在开发工程较重多，开发强度较大，竞争剧烈。西海岸组团：城市潜力开展区，国家级新区•组团概况：产业支撑、外向型客群，海景资源丰富，海底隧道、跨海大桥利好；依托港口优势，经济迅速开展，拥有大量外地产业购置人群，拥有海景资源，景观资源丰富，生态环境好，随着桥隧贯穿，区域认知度大幅提升，投资客户众多。Part

2.1房地产市场研究—整体房地产市场研究住宅市场：2016年初，楼市政策放宽，市场快速回暖，商品住宅量价均创历史新高，市场表现供不应求；前三季度商品住宅量价齐升，双双创新高，四季度政策风向转变，青岛出台多种调控措施，10月成交均价急转下行，楼市降温。884.61145.9863.71241.01990.8804286948459859890827400760078008000820084008600880090009200050010001500200025002012年2013年2014年2015年2016年供给面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价〔元/㎡〕2012年-2016年青岛市商品住宅供求价走势87.752.6157.3200.7166.7

168.2

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204.7226.9140.9220.5835287228538

85999087950393609111984192759109880175008000850090009500100000501001502002501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供给面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价〔元/㎡〕2016年青岛市商品住宅月度供求价走势数据来源：CRIC2017Part

2.1房地产市场研究—整体房地产市场研究住宅市场：受房地产利好政策影响，市场供求两旺，商品住宅存量整体呈下降趋势；截至2017年1月，库存为1492万㎡，去化周期为9个月，相比2016年年初有大幅下降，库存压力有所缓解，但依然处于较高水平。1973

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10905101520253005001000150020002500存量(万㎡)去化周期〔月〕近两年青岛市商品住宅存量及去化周期月度走势备注：去化周期=存量/近一年商品住宅成交量均值数据来源：CRIC2017Part

2.1房地产市场研究—整体房地产市场研究住宅市场：岛城商品住宅供求主力为80-144㎡，80-90㎡刚需产品和100-120㎡首改产品表现最为出色；受二孩放开政策影响，产品面积越来越大，100-144㎡占比提升最快。9%

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8%5%6%5%5%31%30%30%33%30%22%22%19%19%18%11% 11%12% 12%14% 13%16%18%15%16%0%20%40%60%80%100%2012年2013年2014年2015年2016年2016年青岛市商品住宅分面积段供求情况〔套数〕2012年-2016年商品住宅分面积段成交占比〔套数〕0100002000030000400005000060000供给套数成交套数数据来源：CRIC201770以下70-8080-9090-100100-120120-144144-160160-200200-250250-300300以上Part

2.1房地产市场研究—整体房地产市场研究住宅市场：低密产品成交主力为洋房、联排和叠加产品，市场尚未饱和，开展潜力大；而独栋产品受制于户型面积偏大，年均成交量维持在10万㎡左右。从产品价格走势看，2016年叠加和洋房产品上涨幅度明显，独栋和联排别墅价格变化较小。1712513311109471109280001000012000140001600018000200002012年2013年

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2015年2016年独栋联排叠加洋房2012年-2016年青岛市低密产品成交情况分析2012年-2016年青岛市低密产品价格走势分析11.066.050.0127.0020406080100120140独栋联排叠加洋房2012年2013年2014年2015年2016年数据来源：CRIC2017Part

2.1房地产市场研究—整体房地产市场研究住宅市场：2016年工程销售面积TOP10中单盘年均去化22.4万㎡，同比上涨71%；销售金额TOP10中单盘年均销售24.7亿元，同比上涨80%，炽热市场下工程销售表现抢眼。2016年青岛市工程成交金额排名2016年青岛市工程成交面积排名15.822.410.513.19.012.8青岛近三年面积TOP10情况〔万㎡〕青岛近三年金额TOP10情况〔亿元〕24.718.110.313.78.311.5数据来源：CRIC2017排名项目名称区域成交金额（亿元）1绿城理想之城李沧区31.432青岛东方影都胶南市31.083晓港名城市北区28.754星河湾城阳区27.325万达维多利亚湾黄岛区26.206和达璟城李沧区23.487华润中心市南区21.438鲁德海德堡崂山区20.299中海寰宇天下四方区19.2110中欧国际城高新区18.08排名项目名称区域成交面积（万㎡）1万达维多利亚湾黄岛区36.682青岛东方影都胶南市31.753隆海碧海云天胶南市25.354绿城理想之城李沧区21.725星河湾城阳区20.196晓港名城市北区18.857中欧国际城高新区18.588世茂·公园美地高新区18.359和达璟城李沧区16.3110鑫江水青花都城阳区15.82TOP10门槛TOP10均值2016年2015年2014年TOP10门槛TOP10均值2016年2015年2014年Part

2.1房地产市场研究—整体房地产市场研究住宅市场：青岛大型房企市场集中度呈现逐渐下降趋势，市场向好，小企业资金回笼速度加快；企业销售金额TOP10门槛升至36.6亿元，入榜门槛涨幅不断拉大，实力房企快速扩张，强者恒强。2013-2016年青岛企业市场份额集中度研究29%26%25%42%39%38%59%57%55%0%10%20%30%40%50%60%70%2014年2015年2016年前10销售额占比前20销售额占比前50销售额占比16.658.153.7524.4911.555.0736.6020.398.570510152025303540金额榜TOP10门槛金额榜TOP20门槛金额榜TOP50门槛2014年2015年2016年2013-2016年企业金额榜入榜门槛比照〔亿元〕数据来源：CRIC2017住宅市场供需合理，市场容量大，价格呈稳步上涨趋势，单盘去化能力强，值得进入。土地市场：2016年，青岛市商住办土地供给1308.0万㎡，成交1172.0万㎡，同比上涨15.7%；土地楼板价及溢价率相比2015年均有所下降，楼板价降至1638元/㎡；融创、中建等外围大鳄开始进入青岛市场，通过二级市场〔如股权并购等方式〕获取大量土地储藏；2016年12月7日，土地市场出台熔断机制，土地竞拍溢价率超过100%将会触及熔断被收回。住宅供求：近五年，青岛商品住宅成交量整体呈上升趋势，市场容量较大；2016年，楼市政策放宽，商品住宅成交1990.8万㎡，创历史新高；从2016年月度走势来看，前三季度商品住宅成交量价齐升，四季度青岛出台多种调控措施，10月份成交均价急转下行，楼市降温。住宅存量：近两年青岛商品住宅库存量整体呈下降趋势，截止到2017年1月，库存为1492万㎡，去化周期为9个月，库存压力下降，但依然处于较高水平。 成交结构：青岛市商品住宅供求主要集中在80-144㎡之间，其中，80-90㎡刚需产品和100-120㎡首改产品占比最大；从近五年各面积段成交占比来看，100-144㎡占比提升最快。工程top10：绿城理想之城、青岛东方影都两工程成交额均破30亿元，成交金额榜上榜门槛大幅提高到18亿元；万达维多利亚湾、青岛东方影都位列成交面积榜前两位，年成交量均在30万㎡以上，成交面积榜上榜门槛提升到15万㎡。Part

2.1房地产市场研究—整体房地产市场研究小结区域房地产市场研究Part

2.2房地产市场研究—区域房地产市场研究土地市场：城市辅城及外围区域〔西海岸、城阳、即墨、胶州〕成为近三年土地市场供求主力区域，市内四区土地资源紧张，供求量处于低位，其中市南区近三年无土地供给。Part

2.2房地产市场研究—区域房地产市场研究1113104570858143026324215800200400600800100012002014年-2016年年各区域土地市场供给量比照供给量〔万㎡〕 成交量〔万㎡〕98293064253039021420615800200400600800100012002014年-2016年各区域土地市场成交量比照统计口径：住宅及商住用地建筑面积 即墨市、西海岸新区和胶州市近三年土地供给量均在1000万㎡左右，城阳区供给量581万㎡，处于外围区域中最低位置，但仍领先市内四区各区域供给量。 从土地成交量看，即墨市、西海岸新区和胶州市成交量均到达800万㎡以上，而市内四区成交量均处于400万㎡以下。50Part

2.2房地产市场研究—区域房地产市场研究土地市场：主城受制于土地资源稀缺，成交楼板价处于高位，辅城和外围区域土地供给量大，楼板价相对较低；高新、市北主要受融创、蓝光高溢价拿地影响，溢价率位居区域前列，其他区域溢价水平有限。7038655045422891215813799146148000700060005000400030002000100002016年各区域土地成交楼板价比照楼板价〔元/㎡〕84%32%17%16%8%5%5%1%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2016年各区域土地成交溢价率比照同比涨幅统计口径：住宅及商住用地建筑面积

辅城及外围区域中，胶州市楼板价最高，仅为2480元/㎡；西海岸新区次之，楼板价为2158元/㎡。

溢溢价率在15%以上的区域分别为高新区、市北区、西海岸新区和李沧区，其中高新区溢价率高达84%。51Part

2.2房地产市场研究—区域房地产市场研究土地市场：2016年受制于青岛主城区土地供给较少影响，新城、银盛泰、保利房企提前布局胶州市等外围城区，胶州市和西海岸新区土地市场企业活泼度最高。932674731631312016年重点企业分区域拿地情况〔万㎡〕11李沧胶州城阳市北崂山西海岸新区其他重点企业在售项目布局区域2016年新增项目万达2个黄岛、胶南——万科14个李沧、市北、胶南、平度、即墨、城阳万科金域华府新城1个李沧、高新、胶州——海尔8个李沧、市北、黄岛、胶州、崂山海尔云谷绿城3个市南、李沧、胶州——世茂4个胶南、高新、崂山、市南——海信10个崂山、城阳、黄岛、李沧、市南、即墨、胶南海信盟旺世家、海信华山东麓、海信君逸银盛泰9个胶南、黄岛、城阳、崂山、胶州银盛泰书香学府、银盛泰博观锦岸中建1个胶南青岛中建锦绣城保利6个市北、李沧、城阳、黄岛、胶州保利蔷薇公馆52Part

2.2房地产市场研究—区域房地产市场研究土地市场：2016年重点成交地块以崂山、市北和高新为主，其中市北宜昌路16号地块成就16年单价地王；高新区河东路北华东路东地块由融创以341.49%的高溢价率竞得；重点地块主要由华润、蓝光、海尔等全国及地方实力企业竞得，战略布局，增加土地储藏。地块名称土地属性地块总价（亿元）地块面积（万㎡）楼板价（元/㎡）溢价率竞得企业开发项目崂山区辽阳东路以北、深圳路以西、合肥路以南地块商住41.3063.0665500.76%华润——市北区台柳路以西、德兴路以北、宁乡路以东、长沙路以南地块商住17.5031.2256050.00%保利——崂山区仙霞岭路南、云岭路西地块商业10.6616.5064580.00%国信——宜昌路16号地块商住9.977.9612520203.88%蓝光蓝光黑钻公馆高新区河东路以北、华东路以东、规划东23号线以南地块住宅8.3512.186852341.49%融创——崂山区黑龙江路以南、海尔路以西地块商住8.0514.5555360.36%海尔地产海尔云谷崂山区黑龙江路以南、海尔路以西地块商业5.789.8358740.34%崂山区苗岭路以北、云岭路以东地块商业5.236.1385280.23%全球财富中心——红岛经济区火炬路以南、青威路延长线以东地块商业5.0635.7014170.00%国信青岛国信红岛国际会议展览中心李沧区书院路以南、滨河路以北、青峰路以西地块商住4.6211.7339355.92%钱江景园——53Part

2.2房地产市场研究—区域房地产市场研究房地产市场：目前青岛在售工程379个，主要分布在西海岸新区、胶州市和即墨市，三者占比到达72%；从成交均价看，市内四区均过万元/㎡，价值挖地存在于外围区域。5%2%4%

6%6%34%9%16%18%各区域在售工程个数占比市南区崂山区市北区备注：成交均价为2017年普通住宅成交均价西海岸新区137个9245元/㎡即墨市64个7260元/㎡胶州市71个6909元/㎡城阳35个9097元/㎡李沧25个13046元/㎡市北23个18296元/㎡市南7个24016元/㎡崂山17个20521元/㎡高新19个7710元/㎡李沧区西海岸新区城阳区即墨市胶州市高新区54Part

2.2房地产市场研究—区域房地产市场研究房地产市场：辅城和外围区域是岛城主要走量区域，成为市场置业热点，受供给及价格等因素影响，主城客户外溢明显；2016年受整体市场环境影响，区域呈现供不应求状态。数据来源：CRIC数据库，统计口径：商品住宅28622019418918510462360.70.80.80.80.50.70.70.70.00.20.40.60.81.00100200300400西海岸新区城阳区胶州市市北区第一梯队：＞200万㎡5371.11.2500600即墨市 李沧区 高新区成交量〔万㎡〕 供求比崂山区市南区2016年青岛各区域商品住宅供求量分析供给量〔万㎡〕

市场容量方面，西海岸、城阳和胶州成交量均在200万方以上，位属第一梯队，是主要的走量区域；市北、即墨、李沧、高新位居第二梯队，成交量在100-200万方；

除崂山区外，各区域均处于供不应求状态，其中即墨市供求比最小，仅为0.51。第二梯队：100-200万㎡第三梯队：＜100万㎡55数据来源：CRIC数据库，统计口径：商品住宅Part

2.2房地产市场研究—区域房地产市场研究房地产市场：区域价格相差较大，主城区均已突破万元，辅城和外围区域相对较低，其中胶24195200931414811205853483727710727856190500010000150002000025000成交均价〔元/㎡〕24%15%12%9%8%8%6%5%-13%-15%-10%0%-5%15%10%5%25%20%30%州处于价格洼地；高新区受土拍影响价格上涨明显，崂山区因限制高价工程网签等原因价格出现下探。2016年各区域商品住宅成交均价比照 2016年各区域商品住宅成交均价同比涨幅比照30000同比涨幅 市内四区中，市南区和崂山区成交均价破2万/㎡，外围区域西海岸新区和城阳区成交均价并驾齐驱； 高新区成交均价同比涨幅最大，到达24%，其他外围区域同比涨幅在6%-8%。56375222177174128884236260100200西海岸胶州市城阳区即墨市市北区李沧区市南区崂山区高新区2015年底存量〔万㎡〕 2016年底存量〔万㎡〕15300400500600700青岛各区域商品住宅存量比照分析2122262615161898141211987763市北区崂山区城阳区李沧区高新区2016年底去化周期〔月〕0510202530市南区胶州市即墨市西海岸2015年底去化周期〔月〕Part

2.2房地产市场研究—区域房地产市场研究房地产市场：以西海岸、即墨、胶州等市郊区域存量下降最为明显；各区市去化周期均显著下降，15年的库存灾区西海岸、即墨最为明显，已至11个月以内；而高新区去化周期降至3-4个月，入市风险低，需求旺盛。青岛各区域商品住宅去化周期比照分析西海岸新区第一梯队第二梯队第三梯队57Part

2.2房地产市场研究—区域房地产市场研究小结区域市场价值评判：西海岸和城阳土地市场相对活泼，住宅市场容量较大，区域价值最为突出，胶州市、即墨市和高新区市场较为活泼，尚属价值洼地，位于第二梯队；市内四区市场容量小，拿地难度大，位于第三梯队。区域市场价值梯队图即墨市胶州市城阳区崂山区李沧区市北区市南区高新区区域名称市场容量（万㎡）成交均价（元/㎡）存量（万㎡）去化周期（月）拿地难易程度西海岸新区53785344659较易城阳区