【房屋拆迁中的法律问题研究9100字（论文）】

房屋拆迁中的法律问题研究目录TOC\o"1-3"\h\u27524一、引言 1453二、房屋拆迁概述 15876（一）城市房屋拆迁的定义 120737（二）城市房屋拆迁的特征 129113三、房屋拆迁的相关法律 212262（一）宪法 311667（二）《物权法》 3100（三）行政法规 41815（四）张家港市地方政府规章 53454四、房屋拆迁在法律制度上存在的问题 58952（一）与拆迁有关的基本法律概念界定不明确 5163631.关于房屋拆迁行为的性质 527162.拆迁补偿标准规定不明 6227533.拆迁操作不规范 627192（二）为公益目的的拆迁和商业目的的拆迁 627693（三）司法功能的偏离与救济不力 71300（四）对私有财产的保护不够和不尊重私有财产权 823546五、张家港房屋拆迁法律制度创新 814501（一）加大对拆迁行政案件的司法审查力度 827648（二）明确房屋拆迁管理部门的职责规范其依法拆迁 9280481.审查、发放《房屋拆迁许可证》 9283952.房屋拆迁的公告、解释工作 935593.监督拆迁补偿安置资金的使用 9266844.拆迁档案的管理 1046285.处罚违反城市房屋拆迁活动的行为 103572（三）确立城市房屋拆迁制度的指导原则 10590六、总结 11590参考文献 11一、引言随着近年来城市建设进程加快、房地产行业的迅猛发展，对建筑用地等需求增加，使得房屋拆迁成为了一个最常见的问题。房屋关系着居民的切身利益，对地产商的项目发展也有着较大的作用，因此在房屋拆迁问题关系着我国社会和谐、经济健康发展。虽然国家对房屋拆迁过程中所涉及的问题先后发布了许多规定和办法，但是现行法律对拆迁行为在拆迁补偿标准、拆迁操作、私有财产保护等方面还存在不足，这使得拆迁的矛盾越来越突出，群众群体上访事件时有发生，严重影响社会稳定，从而引起了社会的普遍关注，城市房屋拆迁问题也受到了前所未有的重视，人们开始从不同的角度研究和思考在房屋拆迁中遇到的种种问题。本文将从房屋拆迁的定义、特征出发，从宪法、行政法规、地方政府规章等方面对相关法律进行解析，进而指出房屋拆迁在法律制度上存在的问题，并试图在此基础上提出房屋拆迁的法律制度创新。二、房屋拆迁概述（一）城市房屋拆迁的定义城市房屋拆迁是指为城市的发展和建设项目的实施，拆迁方依法拆除国有土地上的房屋，对被拆迁房屋的所有人和承租人进行拆迁补偿等系列活动的总称朱贤,王琳.论我国城市房屋拆迁法律制度的完善[J].法制博览,2017,(03):133-134.[2017-08-09].朱贤,王琳.论我国城市房屋拆迁法律制度的完善[J].法制博览,2017,(03):133-134.[2017-08-09].（二）城市房屋拆迁的特征1.房屋是在城市规划区内的国有土地上的房屋这一特征有三层意思：（1）该房屋应当位于城市规划区内根据《中华人民共和国城市规划法》（简称《城市规划法》）第3条的规定，城市与乡村相对而言，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇；城市规划区，是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域胡晓利.城市房屋拆迁法律制度研究[J].法制与社会,2014,(15):36-37.[2017-08-09].胡晓利.城市房屋拆迁法律制度研究[J].法制与社会,2014,(15):36-37.[2017-08-09].（2）该房屋应当坐落在城市规划区内的国有土地上根据《中华人民共和国国有土地管理法》（简称《土地管理法》）第8条规定，我国土地的所有权分国有所有和集体所有。城市市区的土地、农村和城市郊区的土地属于全民所有即国有所有，而宅基地和自留地、自留山属于集体所有。城市房屋拆迁是指城市主体上的国有土地上的房屋，原则上不包括城市规划区内集体所有的土地上的房屋。（3）房屋可简称为房住宅是人类活动的首要和首先的需求，故有“耕者有其田，居者有其屋”之说。然而，城市房屋拆迁中所指的房屋则泛指建筑物中包括住宅房屋和非住宅房屋。2.城市房屋拆迁应当是依法拆除非法拆迁可能破坏他人财产，轻则侵权，更有可能构成犯罪。依法拆除主要是指：第一，拆迁人主体资格合法性。根据《拆迁条例》第4条第3款的规定，合法的拆迁人应是取得房屋拆迁许可证的单位。第二，拆迁行为要合法性。拆迁房要遵守《拆迁条例》，禁止使用非法手段进行拆迁活动。但是纵观近年来的拆迁行为，拆迁房为了私利故意或过失对建设单位违法拆迁的事情是有发生，这是在法律内不允许的。3.城市房屋拆迁的立足点是给予合理补偿城市房屋拆迁需要赔偿房屋所有人和承租人，不得损害房屋所有人和承租人的合法权益。只拆迁而不予补偿、安置房屋的行为是单位内部拆迁而不是拆迁活动。这种内部拆迁行为不属于《拆迁条例》所调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。因此城市房屋拆迁行为必须是对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为。三、房屋拆迁的相关法律城市房屋拆迁的实质是征收或征用公民的合法财产。这一程序应遵循宪法规定的立法指导原则，如保护人权和限制公共权利。从规范层面来看，我国已经基本形成了宪法、法律、法规和行政法规构成的拆除法律体系。只有全面、准确地认识相关法律知识，才能为解决城市房屋拆迁法律的困境提出一些有针对性的建设性建议。（一）宪法2004年《宪法修正案》，把宪法第10条第7款修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”；把宪法第13条修改为“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”此次《宪法修正案》的通过，尊重和保障人权的基本原则是以宪法制度为基本保障，对公民私有财产的保护上升到宪法的高度，宪法还规定了未来的城市房屋拆迁补偿立法的基础。（二）《物权法》2007年3月通过的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）是公民保护私有财产权的重要依据。它秉承2004年《宪法修正案》的精神，对征收征用的宪法条文做了较细致的规定。《物权法》第42条规定:“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”；“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”这些规定意味着征收集体或个人住房的前提必须是为了公共利益的需要，即确立征收公益目的要求，同时也规定了征收补偿的性质。《物权法》的出台，在一定程度上加速了城市房屋拆迁补偿制度修改、完善的进程，使得我国城市房屋拆迁补偿有了更高位阶的法律依据。值得注意的是，《物权法》第42条明确了必须“依照法律规定的权限和程序”才可以进行征收，此处的“法律”是指狭义的法律，即仅指全国人大及其常委会制定的规范性文件。但在《物权法》出台的那段时期，有关国有土地上房屋征收的权限、拆迁程序以及拆迁补偿尚无明确的法律规定，而实践中，用来决定房屋拆迁的实施以及解决拆迁纠纷的主要依据一一《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》是由国务院制定并颁布实施的行政法规，也就是说，自2007年10月1日《物权法》施行以后，《拆迁条例》就不能再作为房屋拆迁的法律依据，应该停止执行，但事实上并没有。如此看来，自2007年10月1日以后，政府关于拆除城市房屋拆迁的决定和实际拆迁的实施都是违法的，导致城市房屋拆迁工作陷入无法可依的僵局。面对这一困境，全国人大常委会对《城市房地产管理法》进行了修订，授权国务院有权制定对国有土地上单位、个人住房和拆迁补偿问题等进行行政法规的规定。《城市房地产管理法》的修订暂缓了城市房地产非法拆迁的危机，而且保证了《物权法》在中国的实施，使我国房屋拆迁有法可依。（三）行政法规国务院于1991年3月22日颁布了《城市房屋拆迁管理条例》，2001年国务院对其进行了修正，修正后的条例于2001年11月1日起施行。其基本内容是：“申请人先向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁主管部门提交申请领取房屋拆迁许可证的材料，主管部门审查通过后予以颁发房屋拆迁许可证。之后，拆迁双方可以就补偿金额、补偿方式、安置用房面积等事项进行协商，达成一致意见的订立拆迁补偿安置协议；不能达成一致的，由拆迁主管部门先进行裁决，被拆迁人在规定的搬迁期限内未搬迁的，由人民政府责成有关部门进行强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院依法强制拆迁。”2011年1月21日，国务院通过了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》），《城市房屋拆迁管理条例》同时被废止。其基本内容是:“以公共利益为前提，征收国有土地上单位、个人的房屋，由房屋征收官理部门拟定征收补偿方案，报人民政府审查。相关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见后，由人民政府作出房屋征收决定后并及时公告。作出征收决定的人民政府对被征收人进行补偿。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者依法提起行政诉讼。”放在公共利益作为城市房屋拆迁的法规的前提下，首先建立了补偿原则的拆迁，明确禁止切断水、电、气、热的野蛮拆迁，增加暴力拆迁的法律责任，并增加了被拆迁者更为有效的救济方法等。当然，我们也应该看到该条例的一些模糊的、不确定的规定，这是为什么新条例出台实施后暴力仍肆无忌惮的原因。在许许多多被拆迁人付出惨痛的代价之后，《征收条例》在某种意义上是城市房屋拆迁补偿法律制度的一大进步，但鉴于其规定的不完善性，暴力拆迁仍是社会不可忽视的，函待解决的一个重要问题。（四）张家港市地方政府规章除了以上全国性的规定外，地方政府也在国家法律授权的范围内，结合当地的实际情况，制定、发布了地方性的拆迁办法或实施细则，《张家港市城市房屋拆迁管理办法》第二十条、二十一条、二十二条规定了对被拆迁人给予补偿。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本办法第二十三条第三款、第二十六条第二款规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。规定根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素确定市场评估价格，市场评估价格由房屋补偿金和区位补偿金组成，以现金方式直接支付给被拆迁人。同时，大量的规章也相继出台，来配合《征收条例》的施行。如《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等。四、房屋拆迁在法律制度上存在的问题（一）与拆迁有关的基本法律概念界定不明确1.关于房屋拆迁行为的性质对于房屋拆迁行为的性质，社会上存在着不同观点。有人认为，拆迁权等同于主体之间的物权发生、变更、消灭和民事法律行为所产生的民事法律规范引起的拆迁纠纷。有些人认为，拆迁是一系列基于拆迁人国家公共利益的具体行政行为是由法律规定的行政权力或授权行使的主体、权力实质上的拆迁属于公共权力，法律关系、行政法的相关应用。也有的将与房屋有关的一系列行为实行“两分法”，即在安置补偿之前完成房屋拆迁许可证的建设单位或者个人的，以自己的名义拆迁行为，是行政行为的法律法规授权实施的本质，建设单位或者个人应当承担法律责任，被授权成为拆迁的行政主体；拆迁任务完成后，建设单位或个人成为完全的民事主体，以盈利为目的承担建设发展的责任。2.拆迁补偿标准规定不明《城市房屋拆迁管理条例》第五条规定，“拆迁人必须依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿和安置”，第十4九条规定，“拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人，国家授权的国有房屋及其附属物的管理人），依照本条例的规定给予补偿。拆除违章建筑，超过批准期限的临时建筑不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑给子适当补偿。”第二十条规定，“拆迁补偿实行产权调换，作价补偿或者产权调换和作价补偿相合的”其中未见明确的补偿标准。但在实际操作中，往往由地方政府实行政府定价，旧房屋的评估价值不包括土地转让、装修设施和房屋的材料价值，原居民可获得合理的搬迁补偿。但开发商建造商品房销售价格，除了建设成本外，通常还包括土地出让金、市政建设费、补偿费、原居民装修费、经营成本和开发商的预期利润。从价格结构的两个方面来看，补偿价格严重偏低，造成被拆迁者的根本利益受到破坏。3.拆迁操作不规范由于拆迁在立法上不规范，缺乏具体的操作程序，给地方政府过多的自由裁量权。因此，导致侵害群众利益的强制拆迁活动屡屡发生。国务院《城市房屋拆迁管理条例》一方面赋予行政机关强制拆迁权，另一方面又规定向人民法院申请强制执行的权力。上述规定赋予了地方政府更大的自由裁量权，一些地方政府经常回避司法审查，采取行政强制措施，实现快速拆迁的目的。再加上《城市房屋拆迁管理条例》未对强制拆除们程序作出明确具体的规定，各地自行其是，因此就不可避免地引发侵害群众合法权益行为的发生。（二）为公益目的的拆迁和商业目的的拆迁部分房屋拆迁是为了公共利益的拆迁，也有部分是为了商业利益的拆迁。然而，目前的立法并没有严格地对待这两个问题。对于修建公共道路，建立医疗、文化、军事等设施和拆除房屋，是一种公共房屋拆迁，本身具有一定的合法性，政府在这次拆迁中可以有更多的发言权。除公益性拆迁外，商业性拆迁是开发商为了赚取商业利润而进行的拆迁，看它的合法性应结合城市的发展需要，必须按照商业模式而不是公益模式来拆迁，在拆迁补偿安置费用，拆迁者应给予及时、充分的赔偿，而不是向当前这样通过损害百姓的房屋所有权和经济利益，满足开发商为了私利而进行强拆。出于社会公共利益目的而进行强制拆迁，应当说具有一定合理性；但如果为商业性目的而在法院判决前给予强制拆迁，就是在法律范围内不允许的。因此，虽然《拆迁条例》第17条规定，被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以由房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁；但是，这一规定不符合我国《宪法》第13条保护公民合法财产的宪法原则，显得粗暴和毫无道理，既不能保护被拆迁人的合法权益，又违背了法治的基本原则。（三）司法功能的偏离与救济不力司法诉求是公民行使权利保护的最后途径。在城市房屋拆迁过程中，被拆迁人的合法权益遭受损害时，往往求助被视为维护正义最后一道屏障的法院。但是《条例》第17条却堵塞了被拆迁人司法救济的途径。“被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制执行。”对公民生命、自由和财产的强制执行必须经过司法程序，这是法治社会的最基本的要求，也是世界通例。可是《条例》却剥夺了被拆迁人依法享有的司法救济权，甚至让本应独立办案的法院成为城市房屋拆迁主管部门的“执行机构”。一些地方党委和政府作为职能部门的法院认为，许多房屋拆迁案件在诉讼前才让法院参与到拆迁工作中，有的法院领导甚至成为市拆迁工作领导小组成员。法律救济的衰落导致了非理性的暴力行为。正是由于司法职能的偏差和救济不足，拆迁后的权利受到损害，或是沉默，或是上访，或是反对暴力的悲剧。民事财产的征收被排除在司法程序之外，是对法治和新修订宪法的最严重违反。（四）对私有财产的保护不够和不尊重私有财产权城市发展需要拆除，没有拆除城市化也不能得到发展。但是，拆迁不能以侵犯私有财产为基础。在我国的拆迁历史中常常忽略了这个问题。直到最近才开始关注私有财产权问题，但立法却没有给予足够的重视。严重来说，现在一些房屋拆迁是一个大规模的，有组织的私人产权侵犯，不仅有直接侵犯私有财产权，而且还造成了巨大的社会不稳定，破坏了人们对法治的信心。我国《宪法》第13条、第39条和第5条规定:“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”；“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”；“一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相底触。一切国家机关和武装力量、各政党和各社会团体、各企业事业组织都必须遵守宪法和法律。一切违反宪法和法律的行为，必须予以追究。”这些规定本身说明：任何组织和个人都不得享有超越宪法和法律的特权。但是，有些行政法规和地方法律法规忽视了公民住房的基本宪法权利，非法介入立法，造成社会矛盾。五、张家港房屋拆迁法律制度创新（一）加大对拆迁行政案件的司法审查力度房屋拆迁房屋拆迁管理部门对房屋拆迁许可证的，房屋拆迁管理部门收到房屋拆迁许可证及有关文件，经审查认为申请符合最低要求，使房屋拆迁许可证的决定，并发放拆迁许可证进行拆迁。房屋拆迁许可证是最后一个关卡，保护了公民的住房占有权，如果这一关卡被忽视，无论有多大的利益，不管是否同意拆迁，最终将被强行删除。在房屋拆迁许可证这一关，如何在判断行政机关的合法性，查房屋拆迁管理部门在做出该项行为时有无超越职权，程序是否正当合法，适用法律、法规是否正确外，司法对此合法性审查的重点应集中在房屋拆迁管理部门在做出该项行政行为时有无滥用职权之嫌，而滥用职权的判决标准就是拆迁房屋是否是基于公共利益的需要，只有基于公共利益的需要做出的房屋拆迁许可才是合法的。（二）明确房屋拆迁管理部门的职责规范其依法拆迁法律法规赋予了房屋拆迁管理部门的权利，但也赋予了管理部门的责任。因此，各城市房屋拆迁管理部门在行政中，要依法管理，依法行政。房屋拆迁份理部门的具体职责应该如下:1.审查、发放《房屋拆迁许可证》房屋拆迁管理部门应当在申请领取《房屋拆迁许可证》单位交来申请报告和有关资料的当日起三十日内，对申请事项进行审查；经审查符合拆迁条件的，颁发房屋拆迁许可证。不符合条件的，告知申请人补充资料一再申请或驳回申请。对此，符合条件者应按时发放许可证，不符全条件的应不予发放，严格把好拆迁管理活动的第一关，乃是房屋拆迁管理工作的重中之重。2.房屋拆迁的公告、解释工作房屋拆迁管理部门在发放《房屋拆迁许可证》的同时，应当将该《房屋拆迁许可证》在载明的拆迁人，拆迁范围，拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公告。根据这一规定，公告是城市房屋拆迁的必要程序，不进行公告则不得强行拆迁活动。在这方面，有一个关于如何宣布的问题。笔者认为，公告方是让被拆迁者了解有关拆迁的事项，便于被拆迁者对行政部分、拆迁者进行监督，同时也是使被拆迁人做好拆迁的思想准备的有效手段。公告应该公开，让人民知道越多越好，在有条件的情况下，媒体应公布或广播公告，辅之以宣传、接待、咨询、解释等方式，使市民尽快了解、支持城市住房单位。根据这一规定，公告是城市房屋拆迁的必经程序，不公告则不能强行拆迁活动。对此，就有一个如何公告的问题。笔者认为，公告的目的是让被拆迁人和人民群众都关日，了解该拆迁的有关事项，便于人民群众对行政部门的工作实施监督，同时也是使被拆迁人做好拆迁的思想准备的有效手段，其公告方式应当是公开，让人民群众知道的越多越好。凡有条件的，应以新闻媒介刊登或播放公告，辅之以登门宣传、接待咨询宣传、解释等方式，使人民群众尽快了解，支持城市房屋拆迁工作。3.监督拆迁补偿安置资金的使用按照城市房屋拆迁管理条例的规定，拆迁补偿安置资金只能用于特殊的但在实践中，普遍存在的建设资金缺口的现象，如何监督拆迁补偿安置资金不被挪作他用，防止“烂尾工程”，是对房屋拆迁管理部门一个重要的任务，也是城市房屋拆迁一个大问题。张家港市可以效仿上海试行委托中介组织即律师事务所监督房地产开发资金的使用。也可以明确房屋拆迁管理部门具体直接管理这笔资金，一旦发现挪用，即可撤销拆迁人的《房屋拆迁许可证》，停止其拆迁行为。4.拆迁档案的管理拆除档案的收集和管理对城市房屋建设至关重要。为此，法律规定，房屋拆迁管理部门负责加强这项工作，要求建立和完善拆迁档案管理制度，对档案资料的范围由部门规定确定。5.处罚违反城市房屋拆迁活动的行为《城市房屋拆迁管理条例》授权房屋拆迁管理部门对一些违反条例的行为予以处罚，轻者警告，重者责令停止拆迁，并处罚款。（三）确立城市房屋拆迁制度的指导原则“人权在本质上是道德权利。也就是说，人权并不依赖国家的法律而存在。”然而，目前在我国城市房屋拆迁过程中出现的失序状态己经严重地侵犯了公民的人权，主要包括自由权、财产权和住宅权。私有财产制度的确立是公民社会的起源，它构成了人权的基础，是物质财富增长和社会进步的根本动力，也是建立有效的公共事业的基础。侵犯个人的财产权即是侵犯个人的自由与尊严。财产的安全度是自由的安全度的重要支撑。因此，公民个人的财产权也就是宪政制度的基础。在城市房屋拆迁的过程中，涉及到个人利益如生存权、财产权、缔结合同的自由和宪法规定的知情权等重大权利，还涉及到和上述个人利益相重叠的社会利益以及它们相互之间的冲突。对于这种相互对立的利益冲突的调整以及它们的先后顺序安排，严重违反法律精神，且极易造成混乱局面，只有依法行事，并确立严格的法律指导原则，以法治寻求解决问题的途径。1.法律至上原则。法治需要宪法和法律至上，行为必须严格遵守法律、法规的规定，在城市房屋拆迁中必须遵守宪法和有关法律，要依法而行而不是领导益智，更要杜绝在金钱利益驱使下的权力与金钱结盟。政策只能作为法律缺失的暂时替代，决不能超过法律地位。2.法律公开，保障被拆迁人的知情权原则。在房屋拆迁的过程中始终处于弱势地位，为了保证自己的合法权利，反对不正当行为的法律法规的拆迁活动中，所有的法律、行政文件都应该向公众开放，并应保证监督的正常运动。3.保障法律的稳定性。在房屋拆迁过程中始终处于弱势地位，为保障其合法权利、法律法规对拆迁活动的不公平行为，所有文件都应当向社会公开，